INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE

T-PART-930-2021
SOLICITANTE MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.
CLIENTE MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.
PROPIETARIO MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.
UBICACIÓN REGISTRAL FUNDO PARCELA HUAYRACMACHAY U.C. 12058 PARAJE
HUAYRAMACHAY, DISTRITO DE SANTA TERESA, PROVINCIA DE
LA CONVENCIÓN Y DEPARTAMENTO DE CUSCO.
UBICACIÓN MUNICIPAL INFORMACIÓN NO PROPORCIONADA.
UBICACIÓN IN SITU HUMANTAY ECOCAMP – UNIDAD CATASTRAL 12058, DISTRITO DE
SANTA TERESA, PROVINCIA DE LA CONVENCIÓN Y
DEPARTAMENTO DE CUSCO.
DESCRIPCIÓN INMUEBLE DE 01 PISO
OCUPACIÓN / USO PROPIETARIOS / HOSPEDAJE Y RECREACIÓN
ANTIGÜEDAD INMUEBLE 12 AÑOS.
ESTADO DE CONSERVACIÓN BUENO
DECLARATORIA DE FÁBRICA SI ( . ) NO ( X ) PARCIAL ( . ) TOTAL ( X )
ÁREA DE TERRENO 24,09000 m2
FECHA DE VALUACIÓN 13 DE JULIO DE 2021

DATOS TÉCNICOS
VALOR DEL TERRENO : 24,090.00 m2 US$ 43,362.00 S/ 171,973.69
VALOR EDIFICACIONES : 786.39 m2 US$ 345,253.39 S/ 1,369,274.94
VALOR OBRAS COMPLEMENT. : 9.00 und. US$ 89,110.00 S/ 353,410.26
VALOR DE REPOSICIÓN : 1.00 US$ 477,725.39 S/ 1,894,658.90
VALOR COMERCIAL : US$ 477,750.00 S/ 1,894,756.50
VALOR DE REALIZACIÓN : US$ 382,200.00 S/ 1,515,805.20
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN : US$ 554,137.85 S/ 2,197,710.71
OTROS
TIPO DE CAMBIO SBS - US$ : 3.966 SOLES
OBSERVACIONES/CARGAS - A solicitud del Cliente, no se realizó por exteriores, y se realizó un informe De
/ADVERTENCIAS Gabinete en sustento a las “Disposiciones Complementarias” según R.M.
N°124-2020-VIVIENDA, de fecha 26 de Junio de 2020 del RNT: tomando
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como base la Partida electrónica proporcionada por el propio Cliente.

- No se contó con documentación registral actualizada del inmueble, lo que
podría afectar a algunos de los datos consignados en el presente informe.
- La edificación no cuenta con Declaratoria de Fábrica, así mismo para calcular
el Valor Comercial del inmueble se consideraron las áreas construidas
obtenidas de La Tasación Anterior y corroboradas con los planos de
arquitectura.
- Se desconoce la presencia de Cargas y/o Gravámenes ya que no se contó
con la información registral.
PERITO TASAPERÚ S.A.C, REPEV Resolución S. B. y S. 967-2018
 INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE
I. DATOS GENERALES:

1.1 IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE:

Nombre o Razón Social MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.

Personas Jurídicas

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE:

Nombre o Razón Social MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.

Personas Jurídicas

1.3 IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO:

Nombre o Razón Social MOUNTAIN LODGES OF PERÚ S.A.C.

Personas Jurídicas

1.4 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD:

DIRECCIÓN
Dirección Registral Fundo Parcela Huayracmachay U.C. 12058 Paraje
Huayramachay, Distrito de Santa Teresa, Provincia de La
Convención y Departamento de Cusco.
Dirección Municipal Información no proporcionada.
(Certif. Zon. y Vías)
Dirección In Situ Humantay Ecocamp – Unidad Catastral 12058, Distrito de
Santa Teresa, Provincia de La Convención y Departamento
de Cusco.

COORDENADAS GEOGRÁFICAS
Latitud -13.327667 Longitud -72.602972

1.5 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Finalidad El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial

y Valor de Realización de Los Inmuebles en el mercado, en
aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
– RNT, aprobado mediante R.M. N°172-2016-VIVIENDA, de
fecha 23 de Julio de 2016 y su modificatoria R.M. N°124-
2020-VIVIENDA, de fecha 26 de Junio de 2020; y de
acuerdo a la Resolución S.B.S. Nº11356-2008 y su
modificatoria en la Resolución S.B.S. Nº1782-2015.
Instrucciones Recibidas Recibimos por encargo del Cliente, las instrucciones para
realizar la Valuación de un Inmueble. Se contó con la
autorización correspondiente para realizar un informe De
Gabinete.
Informe de la Labor Se realizó un Informe De Gabinete sin contratiempos
Realizada mayores, se contó con documentación del inmueble,
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proporcionada por el Cliente y señalada en el Acápite VII.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR

A solicitud del Cliente no se efectuó la Inspección Ocular

2.2 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

13/07/2021 13 de Julio de 2021

2.3 DESCRIPCION Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de 01 terrenos rústico de forma irregular y relieve en pendiente que recaen

suavemente o en forma de andenería de Oeste a Este a 4% a 2% siendo la parte más
baja y donde se encuentra el rio Salkantay conformando un fuerte talud de 300 mts.de
profundidad con presencia de riachuelos y manantiales proviniendo del nevado Umantay
. El inmueble se ubica en una zona rural, a pocos metros del camino inca Salkantay.

Sobre el inmueble se ha edificado un centro recreacional tipo albergue. Asimismo, cuenta

con algunas edificaciones de material rústico y de carácter provisional, las cuales
evidencian mantenimiento constante preventivo y correctivo, por lo que el estado de
conservación es bueno.

El inmueble en su conjunto tiene las siguientes características y distribución:

Lodge : Sala de espera, sala de estar, comedor, cocina, despensa 02 habitaciones

matrimonial dobles de lujo con baño y ducha, 04 habitaciones dobles de lujo con baño y
ducha, baños para hombres y mujeres, depósito, jacuzzi, cuarto de máquinas, oficio,
lavandería, cuarto de guías, sala de masajes y patio de servicio.

Edificación de servicio : cuartos personales, cuarto de máquinas, establo y

cuarto de arrieros.

También poseen obras complementarias tales como sistemas de agua potable, pozas de
percolación, grupo electrógeno e instalaciones electromecánicas.

2.4 DESCRIPCION DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el predio es de característica rural y agrícola. Zona de

cuenca alta colindante con el Río Salkantay y sus afluentes provenientes del Nevado
Umantay. La principal vía de acceso es el Camino Inca Salkantay, siendo vías de
transporte público y particular. En los alrededores del inmueble encontramos terrenos
eriazos de alta montaña, refugios similares y el Caserío Wayramachay.

2.5 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación ZRT – Zona de Uso Recreativo y Turístico

Uso Actual Hospedaje y Recreación.

2.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Los linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica

Nº11011323 del departamento del Cusco.
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Imagen satelital sobre la ubicación del Lodge del Predio

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2.7 ÁREAS

Área Terreno 24,090.00 m2 (Según Partida electrónica)

2
Terreno 24,090.00 m

Áreas Construidas 786.39 m2 (Según Tasación Anterior)

2
Edificación Principal 567.00 m
Edificio de Servicios 46.50 m2
2
Vivienda arrieros 48.00 m
Vivienda administ. 44.89 m2
2
Casa de fuerza 80.00 m

Obras Complement. 9.00 Und. (Según Tasación Anterior)

Sist. de agua y desagüe 1.00 Und.

Cisterna de agua y elect. 1.00 Und.
Generadores electricidad 2.00 Und.
Termotanques 3.00 Und.
Sist. calefacción 1.00 Und.
Jacuzzi 1.00 Und.

Plano Satelital de los Predios

EDIFIC.
SERVICIO

EDIFIC. PRINCIPAL
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 Plano General del Lodge

2.8 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN, DEPRECIACIÓN Y FACTOR DE AJUSTE

Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad

o las partes de la misma. La depreciación se determina de acuerdo a los usos
predominantes y con los porcentajes establecidos en las tablas del Reglamento Nacional
de Tasaciones. Conforme a las edades del inmueble y su estado de conservación y lo
indicado en el Reglamento
Estado de Depre Factor
Descripción Tabla Años / Fuente Material
conservac. ciación Ajuste
Edif. Principal 1 12 Tas. Adobe Bueno 25 % 0.75
Edif. Servicios 1 12 Tas. Adobe Bueno 25 % 0.75
Viv. de arrieros 1 12 Tas. Adobe Bueno 25 % 0.75
Viv. administ. 1 12 Tas. Adobe Bueno 25 % 0.75
Casa de fuerza 1 12 Tas. Adobe Bueno 25 % 0.75

III. ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL, ASPECTOS LEGALES Y GRAVÁMENES

3.1 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

Inscritos en la Partida Electrónica Nº11011323 del departamento del Cusco.

3.2 CARGAS Y/O GRAVÁMENES

Se desconoce la presencia de otras Cargas y/o Gravámenes ya que no se contó con la

información registral completa y actualizada.

3.3 OBSERVACIONES
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A solicitud del Cliente, no se realizó por exteriores, y se realizó un informe De Gabinete

en sustento a las “Disposiciones Complementarias” según R.M. N°124-2020-VIVIENDA,
de fecha 26 de Junio de 2020 del RNT: tomando como base la Partida electrónica
proporcionada por el propio Cliente.

No se contó con documentación registral actualizada del inmueble, lo que podría afectar
a algunos de los datos consignados en el presente informe. La edificación no cuenta con
Declaratoria de Fábrica, así mismo para calcular el Valor Comercial del inmueble se
consideraron las áreas construidas obtenidas de La Tasación Anterior y corroboradas con
los planos de arquitectura.
IV. METODOLOGÍA

4.1 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA EMPLEADA

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú – RNT, aprobado mediante R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha
23 de Julio de 2016. aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de
realización en el mercado, la Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 y su modificatoria en la
Resolución S.B.S. Nº 1782-2015.

4.2 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA PARA TERRENO

Dist.
Item Descripción / Ubicación Imagen Fuente / Contacto Fecha
mts.

Terreno en Quillabamba, Fundo

Santa Rosa con acceso asfaltado
hacia la carretera, en el distrito
de Echarate con servicios
Zona https://bit.ly/3dXI8mg 08 jul
1. básicos de tlf, luz y agua Bridian Rodriguez
Similar 2021
T = 290,000.00m2, 941586062
US$ 1`000,000.00
Zona de Potencial Turístico
Comparación = Superior

Terreno al pie del Nevado

Salkantay, Cusco. https://bit.ly/3ar8aw4
T = 128.000 Has. Zona JCB INMOBILIARIA Y 17 jul
2.
US$ 2,560,000.00 Similar ASESORES 2021
Zona de Potencial Turístico 974790561
Comparación = Similar

Terreno en Mollepata, muy cerca

a Ruinas en el Cerro Tillca y
empresas turísticas como:
Salcantay trek, Mountain Lodge y
Zona https://bit.ly/3asnaJW 17 jul
3. otros. Cusco. Aldea Urbana
Similar 2021
T = 12.000 Has, 975646813
US$ 349,350.00
Zona Turística
Comparación = Superior

HOMOLOGACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO

IT VALOR NETO ÁREA VUT FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FACT. VUT HOM. VALI
2
EM US$ m US$/m2 Ubic. Ent. Sup. Topo Uso Zon. F.N. RESUL. US$/m2 DAR?
1 2,560,000.00 1,280,000.00 2.00 1.00 1.00 1.09 0.80 1.00 1.00 0.90 0.79 1.58 Sí
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2 349,350.00 120,000.00 2.91 1.00 1.00 0.90 0.80 0.95 1.00 0.90 0.62 1.80 Sí
3 1,000,000.00 290,000.00 3.45 1.00 1.00 0.97 0.80 0.90 1.00 0.90 0.61 2.10 Sí
Inmueble 430,000.00 VUT Homologado Promedio US$/m2 1.83
VUT Homologado Redondeado US$/m2 1.80
4.3 PLANO DE UBICACIONES

4.4 DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

El Valor de Realización es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando

como base el Valor Comercial y aplicándole un factor, en consideración a realizar el bien
en el menor tiempo posible. VALOR DE REALIZACIÓN DEL 172-2016-VIVIENDA).

- Gastos de Publicidad 2.00%

- Gastos de Tasación para realización 0.20%
- Comisiones de ventas 5.00%
- Mantenimiento 2.00%
- Ajuste por realización en plazo de 60 días 10.80%
Total de deducciones (Factor) 20.00%

4.5 SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien.
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V. CÁLCULOS EFECTUADOS

5.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

a. Valor de Terreno (VT)

De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna

un Valor Unitario de Terreno: US$ 1.80/m2.

VALOR DEL TERRENO

DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 VT
Terreno 24,090.00 1.80 43,362.00
TOTALES 24,090.00 US$ 43,362.00

b. Valor Comercial Unitario de Edificación (VUE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación que se deduce
del siguiente cuadro:

VUE 1 VUE 2 VUE 3 VUE

Edif.4 VUE
Edif.4
DESCRIPCIÓN Edif. L. Edif. S. Edif. L. Viv. Casa
Piso 01 Piso 01 Arrieros Adm, Fuerza
Muros y Columnas 363.71 363.71 363.71 363.71 363.71
Techos 301.22 301.22 301.22 301.22 301.22
Pisos 259.22 35.00 35.00 35.00 35.00
Puertas y Ventanas 294.29 75.00 75.00 75.00 75.00
Revestimientos 335.28 106.00 106.00 106.00 106.00
Baños 167.75 0.00 0.00 0.00 0.00
Instal. Electricas y Sanit. 530.37 125.00 125.00 125.00 125.00
Obras Exteriores 28.61 35.15 35.15 35.15 35.15
Total S/. 2,280.45 1,041.08 1,041.08 1,041.08 1,041.08
20% GG + Utilidades S/. 456.09 208.22 208.22 208.22 208.22
V.U. Comercial S/. 2,736.54 1,249.29 1,249.29 1,249.29 1,249.29
VALOR UNIT. EDIFIC.: 690 315 315 315 315
VUE (Dólares) = US$ 690.00 315.00 315.00 315.00 315.00
T.D.C.: US$ = S/. 3.966

c. Valor de la Edificación (VE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, el Perito asigna un Valor Unitario de Edificación en el siguiente cuadro:

VALOR DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 F. DEPR. VE
Edificación Principal 567.00 690.00 0.75 293,422.50
Edificio de Servicios 46.50 315.00 0.75 10,985.63
Vivienda arrieros 48.00 315.00 0.75 11,340.00
Vivienda administ. 44.89 315.00 0.75 10,605.26
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Casa de fuerza 80.00 315.00 0.75 18,900.00

2
TOTALES 786.39 M US$ 345,253.39
d. Valor de las Obras Complementarias (VOC)

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

DESCRIPCIÓN
MEDIDA UNID. US$ / UNID F. DEPR. VOC
Sist. Agua y Desagüe 1.00 Und. 61,000.00 0.95 57,950.00
Cisterna y Electrod. 1.00 Und. 11,000.00 0.95 10,450.00
Generadores de Elect. 2.00 Und. 2,700.00 0.95 5,130.00
Termo Tanques 3.00 Und. 3,100.00 0.95 8,835.00
Sist. Calefacción 1.00 Und. 3,000.00 0.95 2,850.00
Jacuzzi 1.00 Und. 4,100.00 0.95 3,895.00
TOTALES 9.00 US$ 89,110.00

e. Valor de Reposición del Inmueble (VR)

VALOR DE REPOSICIÓN EN US$

DESCRIPCIÓN
VT VE VOC VR
Inmueble 43,362.00 345,253.39 89,110.00 477,725.39
TOTALES 43,362.00 345,253.39 89,110.00 477,725.39

f. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de

reposición calculado refleja el valor comercial del inmueble, por lo tanto, se asigna un
Fm = 1.00; luego:

FACTOR VALOR COMERCIAL

DESCRIPCIÓN VR
MEJOR. VR x FM AJUSTADO
Inmueble 477,725.39 1.00 477,725.39 477,750.00
TOTALES 477,725.39 US$ 477,750.00

g. Valor A Nuevo de la Edificación (VAN)

VALOR A NUEVO DE LA EDIFICACIÓN

DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 F. DEPR. VAN
Edificación Principal 567.00 690.00 1.00 391,230.00
Edificio de Servicios 46.50 315.00 1.00 14,647.50
Vivienda arrieros 48.00 315.00 1.00 15,120.00
Vivienda administ. 44.89 315.00 1.00 14,140.35
Casa de fuerza 80.00 315.00 1.00 25,200.00
2
TOTALES 786.39 M US$ 460,337.85

h. Valor de Reconstrucción o Valor A Nuevo de las Obras Complementarias (VAN_OC)

VALOR A NUEVO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

DESCRIPCIÓN
MEDIDA UNID. US$ / UNID F. DEPR. VAN_OC
Sist. Agua y Desagüe 1.00 Und. 61,000.00 1.00 61,000.00
Cisterna y Electrod. 1.00 Und. 11,000.00 1.00 11,000.00
Generadores de Elect. 2.00 Und. 2,700.00 1.00 5,400.00
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Termo Tanques 3.00 Und. 3,100.00 1.00 9,300.00

Sist. Calefacción 1.00 Und. 3,000.00 1.00 3,000.00
Jacuzzi 1.00 Und. 4,100.00 1.00 4,100.00
TOTALES 9.00 US$ 93,800.00
 5.2 VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización en el Mercado, según la Resolución S.B.S. Nº11356-2008, es el

valor neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual
venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por
conceptos indicados en el acápite 4.4. Las deducciones aplicables son el 20% del valor
comercial. Luego:

VALOR DEDUCC. VALOR DE

DESCRIPCIÓN
COMERCIAL 100%-20% REALIZACIÓN
Inmueble 477,750.00 80% 382,200.00
TOTALES 477,750.00 US$ 382,200.00

VI. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

- La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas

vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la
información y de los documentos proporcionados por el cliente, ni por los vicios
constructivos ocultos que pueda tener la edificación.
- Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 13 de julio de 2022.
- La presente valuación no incluye estudios de título de propiedad.
- El nombre del propietario se consigna según la documentación presentada.
- TASAPERÚ SAC, sólo se responsabiliza por los valores vertidos en el presente
informe, los cuales son determinados en base a la documentación presentada.
- El Cliente deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor
de Realización Final.
- El presente informe se realiza a solicitud del Cliente de forma particular. No es válido
para entidades financieras dado que cada una de ellas requiere formatos
diferenciados; de acuerdo a las normas internas, productos y/o servicios que brinda

VII. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito

complementada con datos de nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.
- Copia de la Partida Electrónica Nº11011323 de fecha 11 de abril de 2013.
- Copia de los Planos de Arquitectura, de fecha junio de 2006.

VIII. PERITO VALUADOR

TASAPERÚ S.A.C.
REPEV Resolución S. B. y S. 967-2018
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13 de julio de 2021
IX. ANEXO FOTOGRÁFICO

ENTORNO

INMUEBLE

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 INMUEBLE

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 INMUEBLE

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