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INFORME DE VALUACIÓN DE TERRENO RUSTICO

A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO


AGROBANCO- 03284- 2016

DATOS GENERALES BANCO AGROPECUARIO BANCO AGROPECUARIO


SOLICITANTE PREDIO UC. N� 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECl'OR
PROPIETARIO(S) MAGDALENA PAYPAV. VALLE LA LECHE, COOIGO DE
UBICACIÓN REGISTRAL PREDIO 7_65()í)285_66058. DISTRITO JAYANCA, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO LAMBA YE QUE
UBICADO MEDITERRANEAMENTE A LA ALTURA DEL
PREDIO DE PROPIEDAD DE GALO CESPEDES SEGUNDO.
UBICACIÓN IN SITU FRENTE AL CAMINO DE SERVICIO DEL CANAL SA!\'TA
CLAR,\, PREDIO UC. N• 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL
SECTOR MAGDALENA PAYPAY. VALLE LA LECIIE, CODIGO
DE PREDIO 7_6509285_66058. DISTRITO JAYANCA, PROVINCIA
Y DEP,\RTAMENTO LAMUAYEQUE
PREDIO RUSTICO
AGRICOLA- SIN CULTIVO
TIPO DE INMUEllLE 13 DE SETIEMBRE DE 2016.
uso
FECHA DE VALUACIÓN

A REAS Y VALORES
VALOR DEL TERRENO 3,3777 h11s uss 23,914.12 SI. 80,877.55
VALOR EDIFICACIONES 0.00 m2 uss 0.00 SI. 0.00
VALOR DE REPOSICIÓN uss 23,914.12 SI. 80,877.55
VALOR COMERCIAL 1.00 uss 23,914.12 SI. 80,877.55
VALOR DE REALIZACIÓN 0.80 uss 19,131.30 SI. 64,702.04
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN uss 0.00 SI. 0.00
OTROS
TIPO DE CAMBIO uss 3.382 SOLES : SBS 09/09/2016

v Esteban Campodónico 447 Ofc 101


Santa Catalina - La Victoria Central:
(01)471-1566 tasaciones@gru¡iolv.pe- re-e do Luna· V1cto1,.:1
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REPE - 8·2013
INFORME DE VALUACIÓN DE TERRENO RUSTICO,
A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

l. DATOS GENERALES

1.1 OBJETO DE LA VALUACIÓN


Finalidad El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y
Valor de Realización del inmueble en el mercado, de acuerdo a la
Resolución S.B.S. Nº 11356-2008.

Informe de la La Inspección Ocular se efectuó el 09 de setiembre de 2016. sin


Labor Realizada contratiempos mayores, se contó con documentación del inmueble
proporcionada por el Banco y señalada en el Acilpitc VI.

1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE


Rcgistral Predio UC Nº 66058, ubicación rural en el Sector Magdalena Paypay, Valle La
Leche. Código de Predio N� 7_6509285_66058. Distrito de Jnyanca, Provincia y
Departamento Lambaycquc

In Situ Ubicado mcditcrr.incamcntc a la altura del predio de propiedad de Galo


Céspedes Segundo, frente al eammo de servicio del canal Santa Clara. Predio
UC N" 66058. ubicacion rural en el Sector Magdalena Paypay. Valle La Leche.
Ccd.gc de Predio N" 7_650921:15_66058. Distrito de Jayanca. Provincia y
Departamento Lombaycquc

1.3 DESCRLPCJÓN DETALLADA DEL TERRENO RUSTICO


'• El terreno rustico se desarrolla mediterráneamente, no cuenta con camino de acceso para sacar
la producción agrícola, se tiene que solicitar facilidades a los vecinos colindantes para lograr
.. • el ingreso al predio .
El predio no presenta el área que certifica la partida registra! Nº 02276467, de 3.3777 has,
\(1,·,�._� ..., ., .. �. . ' aproximadamente solo contaría con un érca de 2 40 has, esta información se tiene que
verificar con el levantamiento topográfico oficial
El inmueble no presenta cultivo, solo se aprecia rastrojos de cultivo de maíz de las campañas
anteriores, también cuenta con una noria artesanal de 8 mts., de profundidad, esta edificación
se encuentra abandonada sin mantenimiento, no será considerado corno referencia de valor en
el presente informe de valuación.

1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

l 3 de setiembre del 2016.

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11. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR

Se realizó la visita del inmueble sin ningún contratiempo, apreciándose as¡ mismo el entorno.
Acompañó al Perito en la visita al inmueble, el ex propietario del inmueble.

2.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS BASICOS DEL ENTORNO

La zona donde se ubica el predio rustico, presenta entorno rural, cuenta con obras de
infraestructura de riego tales como: Tomas, canales de lecho natural y de concreto. trochas
carrozablcs, las redes de energía eléctrica pasan por el predio.
Descripción Es de carácter rural
del Entorno

Acth·idad de Predios agrícolas. vivienda rurales.


Colindantes

Zonas de Ninguna.
Riesgo

2.3 LINDEROS Y 1\·1EDIDAS PERII\U:TRICAS

Los linderos y medidas perimétricas no aparecen en la Partida Registra! Nº 02276467 del


Registro de Propiedad Inmueble de Chiclayo,

LINDERO DESCRlPCION
None Este Con la UC N° 66004
Nor Oeste Con la UC N° 66023
Sur Este Con la UC Nº 101221
Sur Oeste Con la UC N" 66010

2.4 ÁREAS

Aren Terreno 3.3777 has (Según Partida Electrónica)

NOTA: Es necesario verificar el área física del predio rustico, se tomara el área inscrita en
tos RR.PP., pero se castigara el valor para poder alcanzar el valor real del inmueble.

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2.5 NATURALEZA Y CLASI FICACION DE LAS TIERRAS

Es un terreno rustico de topografia ligeramente plana de calidad el sucio es aluvial de textura


franco arenoso, no presenta sales, son suelos profundos, aptos para cultivo en limpio, con
abastecimiento de agua de gravedad, superficial y por agua subterránea.
La clasificación de tierras. se catcgoriza dentro de los terrenos del grupo de clase calidad
agrologica media (símbolo Al).

2.6 PRODUCCION PREDOJ\.llNANTE EN LA ZONA

La producción predominante en zona es el maíz amarillo duro, menestras y frutales tipo


maracuyá.

2.7 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

El predio se riega por el canal Magdalena. afluente del rio La Leche, también podría ser una
opdon ser regado con agua del subsuelo del pozo instalado en el predio

2.8 ELEJ\IENTOS DE TRABAJO, CURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

En el predio se trabaja con maquinaria agricola y mano de obra, que existe en la zona la cual
esté calificada para estos cultivos, la forma de explotación del predio es temporal y conducido
por el propietario, el sistema empicado es tecnificado con maquinaria, y personal del lugar

2.9 ACCESIHILIDAD AL PREDIO

Se toma como acceso inicial la ciudad de Batangrande, por carretera asfaltada desde el
parque principal, a la altura de la comisaria de la Policía, se sigue carretera a motupillo. se
gira a la izquierda a la altura del caserío tres puentes, se sigue trocha carrozable con dirección
al puente San Lucas, se pasa y se sigue hasta el canal Magdalena, se toma carretera de
servicio hasta llegar a la altura del predio.

2.IO VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁi\·IENES EN REGISTROS PÚBLICOS

Los inscritos en la Partida Registra! Nº 02276467, del Registro de Propiedad Inmueble de


Chiclayo, a favor del BANCO AGROPECUARIO

GRAVÁMENES

No presenta gravámenes.

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2.11 COMENTARIO- CONCLUSIONES

Encontramos sorprcsivamcntc el anterior propietario Sr. MEREGILDO PRIETO RAMIREZ, con el


cual recorrimos el predio y a medida que se desarrollaba la conversación nos dijo que el
predio no tenía el arca física que certificaba la Partida Registra! 02276467.
Lo mismo comento la falta de acceso y facilidades de los vecinos para ingresar al predio.
CONCLUSIONES
Nunca se ha informado la falta de área ñsice, tampoco se ha colocado como antecedente la
calidad mediterránea que tiene el predio. por la falta de acceso, estos elementos
necesariamente tienen que afectar el valor del predio.

111. METODOLOGÍA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fín de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con caracrcnsticas
similares.

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGiA UTILIZADA

La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa. la misma que corresponde
a la determinación del valor de los componentes flsicos del inmueble, inspección ocular y
toma de muestras fotográficas Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.8.S.
Nº 11356-2008 y R M. N° 126-2007-Vivienda y su Modificación de los articulas 1 02 y 1.04
del Título l; los artículos 11.A.07 y ll.A.08 del capitulo A: los artículos 11.B.09 y 11.8.10 y
11.8.14 del Capítulo B; y los capitulas C, D, E y F del Titulo 11: y el Titulo lit del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú. Resolución Ministerial Nº 266-2012- Vivienda

3.3 lNVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

N• DESCRIPCIÓN PRECIO, USS REFERENCIA


LIS$. 95,000.00, Agritola
en Venta en Pitipo
Ferrenale
VENDOS HECTAREAS DE
llamar al 11861827 o 979471851
TERRENO AGRICOL.A USS 19,000 00/has
htt(!·{Leeru.blenesonline.romlfitha-a¡¡ricola-
' con agua de poec
tubular su!iclente,apto
No lnc. IGV
venta pltipo-ferrenafe AGV7970.php
para multiples tipo de
cutnvc.pcr ser un suelo
de perfil franco arenoso.
uss. s 600,000.00,
Terreno en Venta en JULIO ClSAR OÍAZ ALDANA - 074238202
2
llatangrande, 100 HA EN uss 6,000.00{has 979607071
llATANGRANDE, VENDO No lnc. lGV https·{Lwww.taencontre.com.peL]nmueblelc48
lOOHAEN 956
(IATANGRANDE, IDEAL

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casaciones@grnnolv p� - www gm�p g:
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PARA SEMBRAR UVA,


MAIZ, CAÑA, YUCA, TOO
CULTIVO.CUENTA CON 4
NORIAS, ARROJAN
AGUA4,3,2.2YHAY
OTRAS NORIAS
US$. 144.300.00, El
terreno se encuentra a
la margen Izquierda de
la carretera Pitipo·
Batangrandc pasando el
Canal Taym1, detrás del Contacto: Nicanor Salazar Bc!cvAn
cementerio de Phipo, la TclHono: 979405855
USS 3,700.00/has
' corriente eléctrica pasa
recorriendo la carretera,
No lnc. lGV hllp"//www.doomos.eom.pe/de09132 terren
os-v!rsenes-para-cualgu!cr-cultivo.html
pnmern de un .1rca de
19.3704 Has de uc Nl1
110638, el segundo de
un arca de 19 6318 Has
de uc Nll 110639, los 02
suman 39 Has;
VENTA US$. 241,800.00
TERRENO AGRICOLA de
13 Hccta1cas EN VALLE
h11e:{Lp_l'.tl�uz.combnmucblesfvcnta(tcrrenoft
LA LECHE uss 18,600.00/has
4 crrcno·!amba:i:cguc·agricola-13·1801-has-
Distrito de Pitipo. No lnc. lGV
ferre%C3%B I afe/2086157
ProvinciJ de Fcrrcñafc.
Departamento de
tambaycquc.
USS. TOTAL uss 47,300.00/4 VALOR PROMEDIO US$ 11,825.00/has

(º) NOTA: son terrenos rústicos de la misma zona. con las mismas caracteristicas agrologicas que se están ofreciendo
en la web, para encontrar el valor del terreno, el promedio es US$. 11,800.00/has., este valor será afectado por un
factor de ubicación de 0.60, por la meditcrrancidad y la falta de arca física del predio, por lo tanto el valor será de US$.
7,080.00/has.

3.4 SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble. nos permite indicar que las apreciaciones indicadas
son las más razonables para determinar el valor del bien.

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS


4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

a. Valor de Terreno (VT)


De acuerdo a la ubicación del inmueble, la ofcna y demanda de la zona. el Perito asigna un
Valor Unitario de Terreno en el siguiente cuadro:

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\V\vw,gruQQJ.y_pJ;
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VALOR DEL TERRENO


DESCRIPCIÓN
AREA US.S I has vr
terreno 3.3777 7,080.00 23,914.12
TOTALES J.3777 uss 23,914.12

b. Valor de Reposición del tnmucbte (VR)


VR = VT + VE (no presenta)+ VOC (no se considera)

VALOR DE REPOSICION EN USS


DESCRIPCION
vr, VE. voc TOTAL
TERRENO 23.914.12 0.00 0.00 23.914.12
TOTALES uss 23,914.12

c. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de


reposición calculado refleja en ta actualidad el valor comercial del inmueble, luego

FACTOR VALOR COMERCIAL


DESCRlPCIÓN VR
MEJOR. VRxFM TOTAL
Terreno 23.914.12 1.00 23.914.12 23.914.12
TOTALES 23,914.12 uss 23,914.12

SON: VEINTITRES MIL NOVECIENTOS CATORCE CON 12/ DOLARES AMERICANOS

4.2 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE


Valor de Realización del terreno rustico en el !\lerendo (VRM), Resolución S.B.S.
N" 11356-2008.
.,,
s 1 1
El valor de realización en el mercado, es el valor neto del terreno rustico, que se esperaría
'· ' recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien. en la situación como esta,
descontando los castigos y cargos por conceptos indicados en el punto 3.4. Las deducciones
aplicables son de 20% del valor comercial, luego:

DEDUCCIONES APLICABLES

Para e\ caso de realización del terreno rustico, consideramos las siguientes deducciones:

Gastos por pérdida y deterioro 2.00%


Gastos de valuación para realización 0.20%
Depreciación durante la ejecución 400%

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Central. (01)471·1566
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Mantenimiento 200%
SUB TOTAL 8.20%

Otros. Para realizar el terreno rustico, en un l 1.80%


plazo prudencial de 180 días y estableciendo que
a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles
consideramos un ajuste en el valor para cualquier
fin.

TOTAL 20.00%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERA DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

Nola: El Cliente considerará las deducciones de su conocimiento, para asi obtener un


Valor de Realización Final.

VALOR DEDUCC. VALOR DE


DESCRIPCIÓN
COMERCIAL 100%-20% REALIZACIÓN
Inmueble 23,914 12 80% 19.[3 l 30
TOTALES 23,914.12 uss .19,131.30

SON: DIECINUEVE MIL CIENTO TREINTIUNO CON 30/ DOLARES AMERICANOS

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas


vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito. por la veracidad o no de la información y de
los documentos proporcionados por el solicitante. ni por los vicios rcgistralcs ocultos que
pueda tener el predio.
Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 13 de setiembre de 20 l 7.

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA


La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito complementada
con datos de nuestra base de datos. estudio de mercado e Internet.
Copia de informe de fecha 17 de setiembre del 2015, realizado por lngº Manuel Isidro Percz
Perez CIP N" 73409.
Copia de la Partida Registra! W 02276467, de los RR.PP. de Chiclayo.

RE 28-2013
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VISTAS FOTOGRAFICAS DEL ENTORNO

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VISTAS FOTOGRAFICAS DEL TERRENO RUSTICO

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