INFORME TÉCNICO VALUACIÓN DE INFRAESTRUCTURA RURAL N° 005-2021-CHABE

SOLICITANTE: PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C.

PROPIETARIOS: PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C.
UBICACIÓN:
SECTOR: : SANTA EUGENIA
DISTRITO : VEGUETA
PROVINCIA : HUAURA
DEPARTAMENTO : LIMA
AREA DEL TERRENO: 0.72 Ha
DECHA DE EVALUACION: 13 de Abril del 2021
VALOR COMERCIAL(VC): US$ 131,728.00 ( S/ 483,441.76)

VALOR DE REALIZACION US$ 105,382.40( S/ 386,753.40)

EN EL MERCADO
PERITO: CHAMANA AYLAS BILLY EDSON
CIP 163710
REPEV N° 4151-2017
PERITO INSCRITO EN LA S. B. Y S
HABILITACION VIGENTE
1. DATOS GENERALES:
.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE EVALUACION:

Recibimos las instrucciones de la empresa PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C., para
efectuar la evaluación y determinar el valor comercial del inmueble de la misma
empresa.

.2 UBICACIÓN:
 Lugar : Sector Santa Eugenia
 Distrito : Vegueta
 Provincia : Huaura
 Departamento : Lima

.1 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION:

a) Descripción:
Se trata de un predio rustico, donde se halla en proceso de construcción un
reservorio de sección trapezoidal que servirá para almacenar 20,000.00 m3 de
agua para fines de riego de cultivos.

.2 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR:

13 de abril del 2021

.3 POLIZA DE SEGURO:
No se conoce.
 VERIFICACION EFECTUADAS:

.1 INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO:

El entorno donde se ubica el predio esta constituido por predios de terceros; también
destinados para uso agrícola.

.2 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

Los linderos y medidas perimetrales se consignan en el asiento 2, foja 228 del tomo
0050 de la partida
N° 08006013 de la oficina registral de predios del registro Propiedad Inmueble de
Huacho (SUNARP).

.3 AREAS

Área del terreno: 0.72 Ha

Área del reservorio: 0.72 Ha

.4 CARACTERISTICAS DEL RESERVORIO

La sección del reservorio es trapezoidal.

Movimiento de tierras: se ha efectuado la excavación del terreno y el relleno
compactado lateral, con una profundidad de 4.00 m siendo el volumen de almacenaje
para agua de 20, 000 m3

.5 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION:

El reservorio se encuentra en etapa de construcción.

.6 DEPRECIACION:

Encontrándose en etapa de construcción no se considera el porcentaje de depreciación.

.7 ASPECTO REGISTRAL:

El predio se encuentra inscrito en el asiento 2, foja 228 del tomo 0050 de la partida
N° 08006013 de la oficina registral de predios del registro Propiedad Inmueble de
Huacho (SUNARP).

.8 CARGAS Y GRAVAMENES:

El predio no esta afecto a cargas o gravámenes tal como consta en la copia literal de
dominio de fecha 16 de abril del 2019 expedido por la oficina Registral de Predios de
Propiedad Inmueble de Barranca.
.9 SERVIDUMBRES:

Se observa que el bien no está afecto a ningún tipo de servidumbre.

 METODOLOGIA APLICADA

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez el entorno del predio a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles de características
similares.

.1 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se efectuará en concordancia con el RGT. RM N° 266-2012-VIVIENDA
aplicando el método de valuación directa y hallar el valor de realización en el mercado
de inmueble.

.2 INVESTIGACION DE VALORES DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA:

para determinar el valor comercial del terreno, se ha efectuado una investigación de

costos de inmuebles similares existente en el entorno, efectuando cotizaciones in situ,
con la ayuda de la base de datos y experiencia; el suscrito considera razonablemente el
valor de US$ 45,000.00 la Ha de terreno.

.3 DEDUCCIONES:
para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:
Gastos de publicidad : 2.00%
Gastos de valuación para realización : 0.20%
Comisión de Ventas : 4.00%
Mantenimiento : 2.00%
Sub-total : 8.20%
Otros: para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 120 días consideramos un
ajuste en el valor para
Poder vender el bien en ese lazo indicado : 11.80%
Total deducciones : 20.00% del valor comercial

.4 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:

Dada su ubicación, calidad de suelo y clima, el terreno esta destinado para cultivo de
productos para exportación, en el presente caso en el predio se esta construyendo un
reservorio para agua en toda la extensión de terreno.

.5 SUSTENTACION:

El análisis efectuado sobre el predio urbano, nos permite indicar que las apreciaciones
mencionadas son las más razonables para determinar el valor del bien.
 CALCULO EFECTUADOS
.1 VALOR TOTAL DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

a) Valor terreno (VT)

VT = 0.72 ha X US$ 45,000.00

 VT = US$ 32,400.00

b) Valor de los trabajos efectuados en el reservorio (V reser.):

Obra civil
DESCRIPCION AREA COSTO UNITARIO DEPRECIACIÓN SUB TOTAL
Excavación de terreno por 10,176.00 m3 UU$ 3.00 - UU$30,528.00
debajo del nivel de
terreno natural profundo
Relleno compactado 8,600.00 m3 UU$ 8.00 - UU$68.800.00
TOTAL UU$ 99,328.00

C) VALOR DE REPOSICION (VR)

VR = VT + VR

VR = US$ 32,400.00 + US$ 99,328.00

VR = US$ 131,728.00

.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

El suscrito considera que el valor de reposición calculado refleja adecuadamente el

valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto:

VC = US$ 131,728.00
Equivalente en soles
VC= S/ 483,441.76
Tipo de cambio S/ 3.67 por dólar americano

SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UNO

CON 76/100 SOLES.

.3 VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM)

El valor de realización en el mercado es el valor neto del inmueble que se esperaría

recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en situación como esta
descontando los castigos y cargos. Las deducciones aplicables son el 20 % del valor
comercial.

VRM = US$ 131,728.00 X 0.80

 VRM = US$ 105,382.40
Equivalente en soles a:
VRM = S/ 386,753.40
Tipo de cambio S/ 3.67 por dólar a la fecha.

SON: TRECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON 40/100
SOLES

.4 ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación de valor, así como los sustentos aplicados no

muestran una clara consistencia para la obtención de valor de realización en el
mercado.

 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

.1 LA VALUACION
se ha efectuado con independencia de criterio aplicando las normas actuales.

.2 VIGENCIA DE VALUACION
De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse imponderables
podría tener una vigencia de 120 días.

.3 RECOMENDACIÓN:
Es conveniente mantener en buen estado de conservación el inmueble.

 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
.1 se contó con documentacion y facilidades para el trabajo de evaluación.
.2 La informacion de precios se obtuvo del campo de acuerdo a las actuales transacciones
que se han efectuado de inmuebles ubicados en el entorno.
.3 Contamos con informacion de revistas especializadas como costos, capeco, el tasador y
los valores unitarios de edificaciones vigentes.
.4 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución
Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016

Barranca, 13 de abril del 2021.

 PANEL FOTOGRAFICO

1- RESERVORIO

VISTA DEL TALUD AL RESERVORIO

VISTA DE LA ALTURA DE EXCAVACION DEL RESERVORIO

VISTA PANORAMICA DEL RESERVORIO