Consorcio Los Sauces - Terreno - Viru

ING° SILVIO CASTAÑEDA VERA
Perito Tasador
Superintendencia de Banca y Seguros- SBS Res. 8828-2010
HOJA RESUMEN DE TASACIÓN N° 7602 / 039 – 2020

CLIENTE LOS SAUCES CONTRATISTAS SAC
PROPIETARIOS SANTEL SAC
FECHA DE TASACIÓN 24 DE JULIO DE 2020
DIRECCION DE INMUEBLE SUBLOTE H Y SUB LOTE H2 PREDIO SANTA ELENA LOTE H, DISTRITO VIRÚ,
SEGÚN REGISTROS PÚBLICOS PROVINCIA VIRÚ, DEPARTAMENTO LA LIBERTAD.
OCUPACIÓN TERRENOS CON CULTIVOS
DESCRIPCIÓN DETALLADA 02 TERRENOS COLINDANTES ENTRE SÍ CON FRENTE A CARRETERA VÍA DE ACCESOS
CP SANTA ELENA - CP COLUNGA Y A INDUSTRIA AGROINDUSTRIAL DE GRUPO
GLORIA Y COLINDANTES CON NEGOCIO DE rubro de hospedaje .
ÁREA DE TERRENO M2 34.272,00

US$ S/.
VALOR DE TERRENO 856.775,00 3.075.822,25
FACTOR DE MEJORAMIENTO 1,00
TOTAL VALOR COMERCIAL 856.775,00 3.075.822,25
TC 3.40
PERITO VALUADOR : Ingº Silvio Castañeda Vera
CIP N° 235069 y CPC N° 2139
REPEV 8828-10
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Calle Bernardo Alcedo N° 202 Int 407 Urb. San Fernando
Teléfono (044) 665727 celular 947422030
Email: scastaneda2712@hotmail.com
www.castaco.com
Perito Tasador
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES LOCALIZADO EN SUB LOTE H Y SUB LOTE H2

PREDIO SANTA ELENA LOTE H, DISTRITO VIRÚ, PROVINCIA VIRÚ, PROVINCIA
TRUJILLO, DEPARTAMENTO LA LIBERTAD.
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Propietarios.-
SANTEL SAC
2. Solicitante.-
LOS SAUCES CONTRATISTAS SAC
3. Objeto de la Tasación.-
Determinar el valor comercial de inmuebles materia del presente informe, según

instrucciones recibidas de cliente, se realizó visita a inmuebles y toma de fotografías
principales de predios.
4. Metodología Empleada.-
La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que

corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos de inmuebles,
inspección ocular y toma de muestras fotográficas. Para el valor de realización en el
mercado, la Resolución S.B.S. N° 11356-2008 y Resolución Ministerial N° 172-2016–
Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
5. Fecha a la cual está referida la Tasación.-
24 de julio de 2019.
6. Ubicación.-
Los Inmuebles materia de la presente tasación se encuentran ubicados en Sub lote

H y Sub Lote H-2 Predio Santa Elena lote H, Distrito Virú, Provincia Virú,
Departamento La Libertad.
Coordenadas: -8.413310,-78.808478.
7. Linderos y medidas perimétricas.-
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Los linderos y medidas perimétricas de inmuebles se encuentran detallados en las

copias literales respectivas:
Partida N° 11329930.
Por el Norte : Con Lote F, Lote G, Lote H-1 ,del vértice 10 al 1 en

línea quebrada de cuatro tramos con un total de 305.05 ml.
Por el Este : Con UC. 00847, con camino carrozable de por
medio vértice 1 al 14 en línea quebrada de cinco tramos con un total de 68.15 ml.
Por el Sur : Colinda con Lote H-2 , con vértice 15 al 14 en línea
recta de un tramo con 275.99 ml
Por el Oeste : Colinda con el Lote F del vértice 15 al 10, en línea
recta de un tramo con 98.01 ml.
Partida N° 11329931
Por el Norte : Con Lote H, del vértice 15 al 14 en línea recta de

un tramo con 275.99 ml.
Por el Este : Con UC. 00847, con camino carrozable de por
medio vértice 14 al 08 en línea quebrada de tres tramos con un total de 40.00 ml
Por el Sur : Colinda con Lote I , de vértices 09 al 08 en línea
recta de un tramo con 275.77 ml
Por el Oeste : Colinda con el Lote F del vértice 9 al 15, en línea
recta de un tramo con 40.00 ml.
8. Zonificación:
Rural
Esta zonificación es referencial, se sugiere se solicite certificado de Parámetros
urbanísticos a la municipalidad respectiva.
9. Área de Terreno.-
Sub Lote H : 23,480.00 m2

Sub Lote H2 : 10,791.00 m2
Total 34,271.00 m2
Nota: Las área de terrenos se obtuvieron de Copias literales 11329930 y 11329931

inscritas en Zona Registral N° V -Sede Trujillo
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10. Descripción.-
2 terrenos colindantes entre sí que cuentan con cultivos con frente a vía asfaltada
que lleva a CP Colunga, CP Santa Elena y con frente a planta industrial de Grupo
Gloria y a 400 ml de carretera Panamericana Norte y colindante con edificación de
Hospedaje
11. Titulación e Inscripción.-
Los inmuebles se encuentran inscritos en la Zona Registral Nº V, Oficina Registral

Trujillo:
Sub lote H Partida 11329930
Sub Lote H2 Partida 11329931
12. Documentación Proporcionada.-
● Copia literal N° 11329930 del 31/10/2017

● Copia literal N° 11329931 del 31/10/2017
13. Cargas y Gravámenes.-
No se cuenta con copias literales actualizadas por lo que se sugiere se constate

que inmuebles no cuenten con cargas ni gravámenes vigentes.
14. Opinión Integral del Perito.-
La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las

normas vigentes; NO asumiendo responsabilidad al perito, por la veracidad o no
de la información y de los documentos proporcionados por el cliente, ni por los
vicios ocultos que pueda tener el predio materia de la tasación.
15. Infraestructura de Servicios Urbanos.-
ESTADO DE
DESCRIPCIÓN TIENE CALIDAD
CONSERVACIÓN
VÍAS ASFALTADAS INCOMPLETA BUEN ESTADO BUEN ESTADO
VEREDAS
ALCANTARILLADO
AGUA POTABLE
ENERGÍA ELÉCTRICO INCOMPLETA BUEN ESTADO BUEN ESTADO
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16. Características del entorno.-
El inmueble se ubica en zona de índole rural y de expansión urbana.
CARACTERÍSTICAS DEL CARACTERÍSTICAS DEL

SECTOR Y ENTORNO SECTOR Y ENTORNO
TIPO DE ZONA Rural DEMANDA / INTERÉS Baja

USO PREDOMINANTE Agrícola/industrial ZONIFICACIÓN Rural
Poco
DESARROLLO consolidado ALTURA DE EDIFICACIÓN baja
NIVEL
SOCIOECONÓMICO Bajo VELOCIDAD DE CAMBIO Lenta
TENDENCIA
DESARROLLO URBANO Bajo ESTADO DE CONSERVACIÓN Regular
EQUIPAMIENTO DEL NIVEL DE EQUIPAMIENTO DEL NIVEL DE

ENTORNO EQUIPAMIENTO ENTORNO EQUIPAMIENTO
COMERCIAL Escaso ESTACIONAMIENTO Escaso

ESCOLAR Escaso ÁREAS VERDES Suficiente
ASISTENCIAL Escaso ZONAS RECREATIVAS Escasas
17. Comentarios.-
El inmueble NO se encuentra en:
a. Zonas ambientales riesgosas (rellenos, desechos, antes plantas

industriales).
b. Zonas ambientales sensibles bosques tropicales, reservas naturales
protegidas, comunidades indígenas.
c. Zonas de actividades de alto riesgo, material radiactivo, contaminación
emisiones al aire, entre otros.
d. Se recomienda que propietario presente Certificado de Inexistencia de
Restos Arqueológicos ( CIRA).
II. VALORIZACIÓN
a) Valor de Terreno (VT):
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Teniendo en consideración el Reglamento Nacional de Tasaciones ( RM 172-2016

Vivienda) no aplica Art 23 de RNT y se tiene en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio, su acceso a vías principales,
zonificación, infraestructura y equipamiento urbano y se determina como precio
unitario para el terreno del inmueble en tasación:
US$ 25.00/m2
Por lo tanto:
DESCRIPCIÓN AT (m2) VUT (US$ M2) VT (US$)
LOTE H 23.480,00 25,00 587.000,00
LOTE H2 10.791,00 25,00 269.775,00

Total 34.271,00 856.775,00
VT = US$ 856,775.00
b) Valor Comercial (VC).-

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el
valor de reposición (valor total del predio) refleja adecuadamente su valor
comercial, por lo tanto:
VALOR DE VALOR COMERCIAL VALOR COMERCIAL

CONCEPTO FM
REPOSICIÓN US$ S/.
Terreno 856.775,00 1,00 856.775,00 2.913.035,00

856.775,00 856.775,00 2.913.035,00
VC = US$ 856,775.00
SON: OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO Y

00/100 DÓLARES AMERICANOS.
Tipo de Cambio: S/. 3.40/dólar.
Trujillo, 24 de julio de 2020.
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REFERENCIAS COMERCIALES DE INMUEBLES
VALOR
VU( US$ COMERCIAL
N° UBICACION DESCRIPCION AT ( M2) /M2) US$ REFERENCIAS
terreno agricola para proyecto a 1km wperu.com/Richard

1 VIRU plaza de armas 65.000,00 28,00 1.820.000,00 Diaz
terreno agricola para proyecto frente a tuvivienda.com/

2 VIRU nuevo Mercado de Viru 8.750,00 178,96 1.565.910,00 Jose Guzman
Terreno de 10,517m2 se ubica en

Av.La Alameda, a 3 cuadras de Plaza
de Armas de Virú, recta de La
Curacao, Tiendas Efe, boticas, dz inmobiliaria.com
3 VIRU supermecados, tiendas comerciales. 10.517,00 54,39 572.000,00 /986665902
URBANIA.COM/
TERRENO AGRICOLA CON SILVIA SEMINARIO
4 VIRU CULTIVO DE MANGO 65.100,00 20,00 1.302.000,00 AUGURTO
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ANEXO FOTOGRÁFICO
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entorno de terreno
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MAPA DE UBICACIÓN
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HOJA RESUMEN DE TASACIÓN N° 7602 / 039 – 2020

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FECHA DE TASACIÓN 24 DE JULIO DE 2020

OCUPACIÓN TERRENOS CON CULTIVOS

ÁREA DE TERRENO M2 34.272,00

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TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES LOCALIZADO EN SUB LOTE H Y SUB LOTE H2

LOS SAUCES CONTRATISTAS SAC

Determinar el valor comercial de inmuebles materia del presente informe, según

La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que

5. Fecha a la cual está referida la Tasación.-

Los Inmuebles materia de la presente tasación se encuentran ubicados en Sub lote

7. Linderos y medidas perimétricas.-

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Los linderos y medidas perimétricas de inmuebles se encuentran detallados en las

Por el Norte : Con Lote F, Lote G, Lote H-1 ,del vértice 10 al 1 en

Por el Norte : Con Lote H, del vértice 15 al 14 en línea recta de

Sub Lote H : 23,480.00 m2

N​ota: ​Las área de terrenos se obtuvieron de Copias literales 11329930 y 11329931

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11. Titulación e Inscripción.-

Los inmuebles se encuentran inscritos en la Zona Registral Nº V, Oficina Registral

12. Documentación Proporcionada.-

● Copia literal N° 11329930 del 31/10/2017

13. Cargas y Gravámenes.-

No se cuenta con copias literales actualizadas por lo que se sugiere se constate

14. Opinión Integral del Perito.-

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las

15. Infraestructura de Servicios Urbanos.-

ENERGÍA ELÉCTRICO INCOMPLETA BUEN ESTADO BUEN ESTADO

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16. Características del entorno.-

El inmueble se ubica en zona de índole rural y de expansión urbana.

CARACTERÍSTICAS DEL CARACTERÍSTICAS DEL

TIPO DE ZONA Rural DEMANDA / INTERÉS Baja

EQUIPAMIENTO DEL NIVEL DE EQUIPAMIENTO DEL NIVEL DE

COMERCIAL Escaso ESTACIONAMIENTO Escaso

El inmueble NO se encuentra en:

a. Zonas ambientales riesgosas (rellenos, desechos, antes plantas

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Teniendo en consideración el Reglamento Nacional de Tasaciones ( RM 172-2016

DESCRIPCIÓN AT (m2) VUT (US$ M2) VT (US$)

LOTE H 23.480,00 25,00 587.000,00

LOTE H2 10.791,00 25,00 269.775,00

b) Valor Comercial (VC)​.-

VALOR DE VALOR COMERCIAL VALOR COMERCIAL

Terreno 856.775,00 1,00 856.775,00 2.913.035,00

SON: OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO Y

Tipo de Cambio: S/. 3.40/dólar.

Trujillo, 24 de julio de 2020.

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REFERENCIAS COMERCIALES DE INMUEBLES

terreno agricola para proyecto a 1km wperu.com/Richard

terreno agricola para proyecto frente a tuvivienda.com/

Terreno de 10,517m2 se ubica en

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