INFORME TECNICO DE VALUACION DE INMUEBLE

URBANO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

CLIENTE : SRA. ELSA MERCEDES DEL AGUILA HIDALGO

PROPIETARIO : SRA. ELSA MERCEDES DEL AGUILA HIDALGO

SOLICITANTE : SRA. ELSA MERCEDES DEL AGUILA HIDALGO

LOCALIZACION: Jr. Dos de Mayo Cdra.8, MZ.”1530”, Lote 13A, Pueblo

Tradicional Cercado de Moyobamba, Barrio de Lluyllucucha
Departamento de San Martín.

FECHA DE VALUACION : 18 DE ABRIL DEL 2015.

VALOR COMERCIAL : U.S.$ 85,860.00 ó ( S/. 267,880.00)

VALOR DE REALIZACION : U.S.$ 77,274.00 ó ( S/. 241,000.00)

TIPO DE CAMBIO : S/. 3.12 / Dólar

AREA DE TERRENO : 631.61 M2

 VALUACION DE PREDIO URBANO
1.00 DATOS GENERALES

1.01 OBJETIVOS DE LA VALUACIÓN: El objetivo de la valorización es determinar

el Valor Comercial y de Realización en el mercado del inmueble de acuerdo a la
resolución S.B.S Nº 11356-2008, para valuar el inmueble indicado con fines de
compra - venta.

1.02 UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Se encuentra ubicado con frente al jr. Dos de
Mayo Cdra. 08, Mz. 1530, Lote.15A, Pueblo Tradicional Cercado de Moyobamba,
Barrio de Lluyllucucha, Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San
Martín.

1.03 DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

DESCRIPCIÓN: Es un terreno urbano sin edificación Alguna.

1.04 INFORME DE LA LABOR REALIZADA: Se verificó y comprobó las

características del predio.

1.05 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: El trabajo se realizó

completamente sin limitaciones.

1.06 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 18 de Abril del 2015

1.07 POLIZA DE SEGUROS: Se desconoce.

2.00 VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.01 INSPECCION OCULAR: Es un inmueble sin edificación alguna

2.02 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO: El Inmueble

materia de la presente valuación, se encuentra ubicado en una zona urbana, de la
ciudad de Moyobamba.
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura urbana
tales como:

 Redes de agua potable y de desagüe

 Infraestructura vial pavimento rígido
 Redes de alumbrado público y domiciliario
 Teléfono
 Cable TV

2.03 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

El terreno urbano cuenta con los siguientes linderos y medidas Perimétricas:
POR EL FRENTE : Colinda con el Jirón Dos de Mayo Cdra.8; y mide
5.10 metros.
POR LA DERECHA : Colinda con el Lote 12; y mide 62.12 metros.
 POR LA IZQUIERDA : En línea quebrada de Tres (03) tramos, partiendo del
frente mide 21.80 metros (1° tramo), de este punto voltea a la izquierda y mide 7.78
metros (2° tramo), colinda en estos dos tramos con el Lote 13 (Área Remanente),
luego voltea a la derecha que se prolonga hasta el fondo del terreno y mide 42.33
metros (3° tramo).
POR EL FONDO : Colinda con el Lote 43A; y mide
12.43 metros.
Área : 631.61 M²

2.04 PERÍMETRO : 151.56 ML.

2.05 AREAS (Según Ficha de Inscripción)

El área total del terreno así descrito según la ficha de inscripcion, encierra una
extención superficial de:
AREA TOTAL DEL TERRENO = 631.61 M2

2.06 INSCRIPCION
El Inmueble se encuentra en proceso de inmatriculación mediante un proceso de
sub división, inscrito la matriz en la Partida Nº P44004745, de la Zona Registral Nº
III, de la Propiedad Inmueble de Moyobamba.

2.07 CARGAS Y GRAVAMENES

El Inmueble se encuentra Libre de cargas y gravámenes, según manifiesta su
propietario.

2.08 ZONIFICACION
Zonificación : Urbana
Uso actual : Sin edificación Alguno

2.09 SERVIDUMBRES : No existe este derecho

3.00 METODOLOGIA APLICADA

3.01 BASES PARA EL DESARROLLO: Se ha realizado una visita de inspección al

predio y su entorno físico, para determinar los valores comerciales de Compra-
Venta de inmuebles con características comerciales similares.

3.02 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA: Se efectúa en

concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.
M. Nº 126-2007 – Vivienda de fecha 07-05-07 y la Resolución de S.B.S Nº 11356-
2008 del 19-11-2008 y de acuerdo con el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de
Edificaciones para la Zona de Selva. R.M. N° 241-2012 -VIVIENDA del 31-10-
2012, vigente para el año 2013.
3.03 INVESTIGACIÓN DE VALOR DE TERRENO COMERCIALES DE
REFERENCIA:

UBICACION DISTANCIA AL PRECIO UNITARIO REFERENCIA

 INMUEBLE (Mt.) ( US$ )
Jr. Dos de Mayo
Frontis 200.00 Base de Datos
Cdra. 08
Jr. Dos de Mayo
Frontis 200.00 Base de Datos
Cdra. 08
CONCLUSIONES: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las
características del inmueble y su ubicación dentro la zona Urbana, de la ciudad de
Moyobamba, por lo que se recomienda razonablemente el valor de US$. 200.00
/M2

3.04 DEDUCCIÓN APLICABLES: Para el caso de realización del inmueble

Consideramos las siguientes deducciones:
Gastos por valuaciones para realización = 1.50%
Gastos por perdidas y deterioro durante la ejecución = 1.50%
Gastos por publicidad, mantenimiento y comisiones = 2.00%
Depreciación durante la ejecución en un 5% para realizar el inmueble = 5.00%
Deducción Total al Valor Comercial 10.00%

3.05 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Dada a su ubicación, dimensiones y características, retiro municipal, el inmueble se
puede utilizar para Bodega, Cabinas de Internet, Restaurante, Vivienda familiar,
Taller y otros fines.

3.06 SUSTENTACIÓN: El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar

que las apreciaciones indicadas son los más razonables para determinar el valor del
bien.

4.00 CÁLCULOS EFECTUADOS

4.01 VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

A. VALOR DEL TERRENO (VT):
Aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Art. II.C.23, caso a).
Terreno con un solo frente:
Donde: S = 631.61 M2

S > 3f2 S > 3* 5.10*5.10 S > 78.03 M2.

VALOR DEL TERRENO AREA 1 = Área 1 x Valor Comercial

= 78.03M2 x US$. 200.00 /M2.
= US$ 15,602.00

Aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Art. 2.3.03, caso b).
Area 2 = S – Area 1
Area 2 = 631.61 – 78.03
Area 2 = 553.58 M2
VALOR DEL TERRENO AREA 2 = Area 2 x 50% Valor Comercial
= 553.58 M2 x 50% x US$ 200.00M2.
 = US$ 55,358.00

VALOR TOTAL DEL TERRENO = AREA 1 + AREA 2

VALOR TOTAL DEL TERRENO = US$ 70,960.00

4.02 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC): De acuerdo a la evaluación de

precios del entorno el perito considera que el valor de reposición calculado requiere
un Reajuste de 20% para indicar adecuadamente el valor comercial a la fecha que
tiene el inmueble en el mercado, dado a la demanda de inmuebles en esa zona.
VC = VR x (1+%/100)
VC = US$ 70,960.00 x (1+20/100)
VC = US$ 85,861.60 por redondeo US$ 85,860.00
S/. 267,888.192 por redondeo S/. 267,880.00

SON: OCHENTA Y CINCO MIL, OCHOCIENTOS SESENTA Y 00/100

DOLLARES AMERICANOS

4.03 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)

(Resolución S.B.S N° 11356 - 2008)
Las deducciones son: 10% luego
VRM = US$ 85,860.00 x (1-10/100)
VRM = US$ 77,274.00 por redondeo US$ 77,274.00
S/. 241,094.88 por redondeo S/. 241,000.00
SON: SETENTA Y SIETE MIL, DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO, Y
00/100 DOLLARES AMERICANOS

4.04 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinación del

valor, así como los sustentos aplicados; nos muestra una clara consideración para la
obtención del Valor Comercial y de Realización en el Mercado.

5.00 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

5.01 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando
las normas actuales vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.
5.02 Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado así
como de no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 180
días.

Recomendaciones:
 Es conveniente que el propietario mantenga en buen estado la
conservación del inmueble, con mantenimiento permanente en sus
instalaciones y servicios.

6.00 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Para realizar la presente Valuación, se contó con la siguiente documentación:
 Copia Registral de la Propiedad
 La información de precios se obtuvo del entorno, así como del Valor
Arancelario Municipal y se comprobó con nuestra base de datos
 Cuadro de valores unitarios para edificaciones zona Selva
 Mediciones y verificaciones de áreas construidas.
 Vistas fotográficas del inmueble.

Moyobamba, 18 de Abril del 2015.