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DELL FERNANDO VERA GUERRERO C.I.P.

N° 103499
INGENIERO CIVIL VERIFICADOR SUNARP C.I.V. 006351VCZRII
PERITO TASADOR C.I.P – C.D.C. PERITO REPEV N° 1733-2015

INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO

PROPIETARIO : ANTONIO LOZADA OLIVERA

SOLICITANTE : CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y


CREDITO DE PIURA S.A.C.

LOCALIZACIÓN : CALLE MESONES MURO S/N, LOTE 12,


MZ K1, DISTRITO DE PUCARA,
PROVINCIA DE JAÉN, DEPARTAMENTO
DE CAJAMARCA.

FECHA DE VALUACIÓN: 14 DE ENERO DEL 2016.


Páá g. 12

Jr. Hospital N°254 - Jaén  dfernando.vera@hotmail.com


976725800 RPM: #832780 RPC: 997543240
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INFORME DE VALUACIÓN DE PROPIEDAD INMUEBLE

1. DATOS GENERALES:

1.1. OBJETIVO DE LA VALUACIÓN:


Determinar el Valor Comercial y de Realización
del Bien Inmueble.
1.2. PROPIETARIO: ANTONIO LOZADA
OLIVERA

1.3. UBICACIÓN DEL BIEN: El Bien inmueble


se encuentra ubicado en la CALLE
MESONES MURO S/N, LOTE 12, MZ K1,
DISTRITO DE PUCARA, PROVINCIA DE
JAÉN, DEPARTAMENTO DE CAJAMARCA.
1.4. DESCRIPCIÓN DETALLADA:
El Bien materia de valuación, cuenta con una
construcción con características:
Primer Nivel: Una sala, comedor, dormitorios,
baño, patio. Área Techada: 62.10 m2.
1.5. INFORME DE LABOR REALIZADA:
Se inspeccionó in-situ, y se realizó la
evaluación para determinar el valor del Bien
Inmueble, materia de valuación.

1.6. ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:


No hubo restricción alguna y/o limitaciones de
verificación del Bien Inmueble, así como en la
determinación del Valor.
1.7. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:
14 DE ENERO DEL 2015
1.8. POLIZA DE SEGUROS: SUMA ASEGURADA, RIESGOS CUBIERTOS
Y/U OTROS:
El Bien Inmueble no cuenta con seguro alguno.

1.9. SOLICITA VALUACIÓN: CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y


CREDITO DE PIURA S.A.C.
1.10. FUNCIONARIO RESPONSABLE: ROGGER PAVEL RUFASTO P.
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2. VERIFICACIONES EFECTUADAS

1.1. INSPECCIÓN OCULAR DEL BIEN:


Se realizó la inspección ocular del Bien Inmueble materia de Valuación,
identificando y evaluando los materiales de construcción empleados, así como los
ambientes de área techada construida dentro de los límites de propiedad,
ubicación, entorno del inmueble, factores importantes para la determinación del
Valor del Bien Inmueble.

1.2. VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN SUNARP:


El Predio Rústico materia de Valuación, SI cuenta con Cargas y gravámenes
inscritos en SUNARP, a favor de la CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y
CREDITO DE PIURA S.A.C., por el monto de US$ 16,500.00 (DIECISÉIS
MIL QUINIENTOS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS), según el
Certificado Negativo de Gravámenes y Cargas, de fecha 08/01/2016.

1.3. BLOQUEO REGISTRAL:


El Bien inmueble materia de Valuación, NO cuenta con Bloqueo Registral en
SUNARP, verificado en dicha Entidad.

3. METODOLOGÍA APLICADA:

3.1. BASES PARA EL DESARROLLO:


Las Bases para el desarrollo a fin de determinar el Valor del Bien, se plasma en la
Metodología a utilizar, así como la inspección y evaluación del bien, a fin de
efectuar los cálculos correspondientes y la determinación del Valor del Bien. En
el desarrollo del presente informe de valuación se plasma la adecuada formación
profesional, experiencia profesional en valuaciones que sirven de bases para
determinar el valor real del Bien Inmueble.

3.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:


 La presente Valuación se efectúa por el MÉTODO DIRECTO O
COMPARATIVO, mediante los resultados de valores de una serie de ventas
de inmuebles ubicados en las inmediaciones y de bienes similares, inspección
ocular, evaluación, muestras fotográficas.
 Se utilizó la Resolución Ministerial Nº 126-2007-Vivienda – Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú - Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento del 07 de Mayo del 2007 y publicado el 13 de Mayo del 2007 y
Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA y R.M. N° 395-2014-
VIVIENDA, que modifica al Reglamento Nacional de Tasaciones.
 Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de
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Provisiones – Resolución S.B.S. Nº 11356-2008

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3.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:


Se tomó en cuenta los valores de Bienes Inmuebles de una serie de transacciones
de compra y venta de predios ubicados en las inmediaciones, así como el valor
comercial de la edificación construida, utilizando como base la R.M. N° 286-2015
del 30/10/2015 donde Aprueban los Valores Unitarios Oficiales de Edificación y
Valores Unitarios a Costo Directo de algunas Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas y Permanentes del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento vigentes para el Ejercicio Fiscal 2016; el Reglamento Nacional de
Tasaciones para los cálculos, a fin de determinar el valor del Bien inmueble.

3.4. DEDUCCIONES APLICABLES:


 Se aplican deducciones como es la Depreciación, ya que se trata de una
edificación de aprox. 13 años el primer nivel.
 Se aplican deducciones como es el Gasto de Valuación, Gasto de Publicidad,
Gastos para realizar la venta del Bien, estos gastos se deducen del valor
comercial del bien y así determinar el Valor de Realización del Bien Inmueble.

3.5. USO ACTUAL DEL PREDIO:


Edificación de Material Noble, diseñado para Vivienda
Uso Actual: VIVIENDA
Uso Futuro: VIVIENDA

3.6. SUSTENTACIÓN:
El Bien Inmueble materia de Valuación, en la determinación del Valor Comercial
y Valor de Realización, ha sido debidamente calculada utilizado un criterio
técnico, utilizando todos los elementos necesarios según la inspección ocular y
evaluación de los aspectos físicos del inmueble, conllevando a la determinación
del valor del bien.
4. CÁLCULOS EFECTUADOS:

4.1. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL INMUEBLE:


La Calle Mesones Muro, donde se encuentra ubicado el Bien Inmueble, es una vía
pavimentada, cuenta con acera, cuenta con servicios de Red de Agua Potable
(Servicio Instalado), Alcantarillado, Red Eléctrica, Alumbrado Público, Redes
Telefónicas, Servicio de Cable TV, Cable Satelital. El entorno del predio: A 2
cuadras se encuentra el parque de Pucara y La Municipalidad De Pucara.
4.2. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
El Bien Inmueble es de forma Irregular.

4.3. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE:


El Bien Inmueble cuenta con una Construcción como se detalla a continuación:
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Primer Nivel: Una sala, comedor, dormitorios, baño, patio. Área Techada: 62.10 m2.

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4.4. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN:


Los materiales y acabados predominantes son:
 Muros y Columnas: Adobe
 Techos y Coberturas: Calamina sobre vigas de Madera.
 Pisos y Contrapisos: cemento pulido.
 Puertas y Ventanas: Puertas metálicas, ventanas de
madera corriente.
 Pintura y/o Revestimientos: estucado de yeso con pintura latex
 Baños: Baños completos sin cerámica.
 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Agua Fría, Corriente monofásica
empotrado.

4.5. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:

4.6. ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO

4.7. VALOR DE TERRENO (VT):

El valor Unitario Comercial de terreno, se determinó mediante el estudio del


mercado inmobiliario de la zona, de la compra y venta de terrenos similares y
entorno urbano del predio.
Valor Unitario de Terreno: US$ 160.00 / m2. ≈ S/. 548.16
(T. Cambio = 1 US$ = S/. 3.426)
De acorde al Reglamento Nacional de Tasaciones Artículo II.C.22, inciso a y b,
se tiene:

4.8. VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN (VUE):

El valor se determinó de acorde a un estudio de mercado de inmuebles que se


encuentran cercanos a la ubicación de la edificación materia de valuación, con
características similares. Primer Nivel: V.U.E = US$ 60.00 ≈ S/. 205.56
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4.9. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN):


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VSN = AT x VUE ; Donde: AT = Área Techada

4.10. DEPRECIACIÓN (D):


D = (P/100) x AT x VUE = (P%) x VSN
P = Porcentaje y estado de conservación de la edificación.

4.11. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE): VE = VSN – D

4.12. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP): VTP = VT + VE

4.13. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE


VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 y sus Modificatorias Y R.M. N° 126-
2007-VIVIENDA y sus Modificatorias).
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,
que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
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situación como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos
indicados a continuación:
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Deducciones a aplicar:
- Gastos de Publicidad 2.00%
- Gastos de Tasación para realización 0.20%
- Comisiones de ventas 5.00%
- Mantenimiento 2.00%
- Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste en el
valor para poder vender el inmueble en ese plazo de: 10.80%
Total de Deducciones 20.00% Por lo tanto:

4.14. ANALISIS DE CONSISTENCIA


El valor del Bien determinado y establecidos en el presente informe de valuación
son consistentes, estables y sólidos y tienen una vigencia de 180 días calendarios,
puesto que la metodología empleada es eficaz para determinar el valor más real
del bien.
5. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO:

5.1. DECLARACIÓN DE INDEPENDENCIA DE CRITERIO:


La determinación del Valor del Bien se ha efectuado en absoluta transparencia e
independencia, se garantiza que el valor obtenido se ha realizado con criterio, la
formación y experiencia profesional y una capacidad analítica del perito, puesto
que las pautas y la metodología empleada ha sido la más idónea para establecer el
valor más real del bien, y que a criterio del perito se ha establecido los montos
redondeados del valor del Bien materia de valuación como sigue:
(RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 y sus Modificatorias Y R.M. N° 126-
2007-VIVIENDA y sus Modificatorias).

 VALOR COMERCIAL (VC):


De acorde a la valuación antes señalada, el Perito considera un valor comercial
redondeado de:
VALOR COMERCIAL (VC) = US$ 15,000.00 ≈ 51,390.00
SON: QUINCE MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS (T.
Cambio = 1 US$ = S/. 3.426)
 VALOR DE REALIZACIÓN (VR):
De acorde a la valuación antes señalada, el Perito considera un valor de
Realización redondeado de:
VALOR DE REALIZACIÓN (VR) = US$ 12,000.00 ≈ 41,112.00
SON: DOCE MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS (T.
Cambio = 1 US$ = S/. 3.426)
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5.2. VIGENCIA DE LA VALUACIÓN: 06 MESES

5.3. RECOMENDACIONES:
 Tener actualizados los pagos del Impuesto Predial dieciséis
 Realizar la Declaratoria de Fábrica
 Realizar Bloqueo Registral

6. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA:

Se tuvieron los documentos legales (Copia Literal de Dominio, Certificado Negativo de


Gravámenes y Cargas, Escritura Pública) y técnicos (Plano de Ubicación, Localización y
Perimétrico), así como la plena disposición de verificar el bien inmueble sin restricción
alguna, se tiene un panel fotográfico del bien inmueble.

6.1. DE CARÁCTER LEGAL:

Se contó con la copia literal de dominio actualizada donde se encuentra inscrita


en SUNARP de Jaén, en la P.E. N° P33002815, así como el Certificado Positivo
de Gravámenes y Cargas actualizado a la fecha de 08/01/2016.
6.2. DE CARÁCTER TÉCNICO:
6.2.1. LINDEROS Y MEDIDAS PERÍMÉTRICAS:
Estas medidas perimétricas que se describen es de acorde a SUNARP,
previa verificación del Bien Inmueble.
Por el Frente: Colinda con la Calle Mesones Muro, y
mide 4.20 ml.

Por la Derecha: Colinda con el lote 11, y mide 21.10 ml


Por la izquierda: Colinda con el lote 13, y mide 20.90 ml
Por el Fondo: Colinda con los lotes 9 y 10, y mide 2.00 y
0.40, 3.05 ml. Respectivamente.

6.2.2. AREA DEL TERRENO Y PERÍMETRO:

Área de Terreno = 96.40 m2. Perímetro: 62.10 ml.


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6.2.3. DECLARATÓRIA DE FÁBRICA:

El Bien Inmueble NO cuenta con Declaratoria de Fábrica.

6.2.4. SERVIDUMBRE: No se conocen.

6.3. DE CARÁCTER ESTADISTICO:

A la fecha de la valuación en la ciudad de Pucara existe una recesión en la venta


de Bines Inmuebles así como un incremento de la oferta de venta de Bienes
Inmuebles, debido a factores económicos correspondiente al precio de mercado
del Café (Bajo Costo), producto que dinamiza la economía de la ciudad. Los
precios del Valor Unitario de Terreno ha sufrido descendencia de valor (20-25%)
con respecto los 24 meses anteriores.
Las transacciones en general de compra y venta de bienes inmuebles ha
disminuido en un 30% con respecto al año 2013, por los factores económicos ya
mencionado.

6.4. DE CARÁCTER COMERCIAL:

Se posee una serie de Transacciones de Compra y venta de inmuebles ubicados en


las inmediaciones del Bien Inmueble, así como valores de Bienes Inmuebles con
similares características del Bien evaluado, datos que han determinado en la
obtención del valor del Bien inmueble.

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6.5. ANEXOS:
PANEL FOTOGRÁFICO

Foto N° 01. Vista del Predio.

Foto N° 02 Vista de piso


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Foto N° 03. Puertas.

Foto N° 04. Vista de Baños.


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