El papel del registro y la posesión
en la transferencia de propiedad
Cuestiones generales Tema
Cristian Ociel Caballero Arroyo
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Logros de la sesión
Apreciar el rol que el Registro
desempeña en relación a la
protección de derechos reales.
Valorar la importancia de la
posesión en la transferencia de
propiedad.
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Contenido
• Contexto general
• El Registro: institución
• Razón de ser del Registro
• La publicidad vs clandestinidad
• Los sistemas registrales: declarativo y constitutivo
• Aplicaciones del Registro.
• La posesión: mecanismo de adquisición de propiedad
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Casación N.° 2951- 2017
Huánuco
La acreditación del derecho de propiedad del tercerista
debe realizarse con documento de fecha cierta y que sea
anterior al embargo trabado sobre el inmueble sub-litis,
no siendo necesaria la inscripción en los Registros
Públicos de la Escritura Pública de compraventa para que
la transferencia quede perfeccionada, puesto que, dicha
inscripción no es constitutiva del derecho dominal.
Contexto general
Antecedentes
• La formación y constitución del actual sistema registral se erige en los diversos
países del mundo sobre la base de la determinación de las formas de publicidad de
las enajenaciones inmobiliarias.
• Las formas solemnes basadas en ritos o actos simbólicos que sellaban las
transferencias hasta los modos formalistas, cuyo objeto era evitar el fraude,
buscaban establecer quién o quienes eran los propietarios o poseedores, incidiendo
en una búsqueda cuasi imposible, es decir, de probanza de que la adquisición a
título derivativo se hacía de quien se encontraba con el poder de disposición
(prueba diabólica).
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• Toda organización estatal, basado en sistemas de intercambio de bienes, ha
buscado la forma de que las transacciones se encuentren garantizadas, de
que no existan afectaciones sobre dichos bienes para que terceros no vean
vulnerados sus derechos.
• Grecia: existió un depósito de documentos donde se llevaba un registro de las
propiedades y las hipotecas. Incluso un funcionario de la ciudad – Estado que
se encargada de un examen de los documentos para admitirlos.
• La hipoteca surge en Atenas. Se colocaban piedras de mármol o sillar sobre
los predios. Razón por la que se dice que existe una carga sobre los predios.
• Roma: mancipatio, in iure cessio y la traditio
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Causas objetivas del desarrollo
del derecho registral en el Perú
Proceso de
Desarrollo
desamortización
de la banca
de propiedad de
y el crédito
la Iglesia
-Concepciones
liberales de -Desarrollo
transferencia de de la urbe
propiedad
Desplazamientos
del campo a la
ciudad
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Instrumento de Reduce los
Fuente de
organización de costos de
consulta
información transacción
Fin del Registro:
Seguridad jurídica
Fin elemental:
Información relevante preservar la
para conocimiento de seguridad jurídica.
Facilitar la prueba de
terceros con impacto
titularidades. Fin preventivo: evitar
sobre sus derechos y
expectativas. conflictos entre
privados.
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El principio de seguridad jurídica forma
parte consustancial del Estado
Constitucional del Derecho. La
predecibilidad de las conductas (en
especial de los poderes públicos) frente
a los supuestos previamente
determinados por el Derecho, es la
garantía que informa a todo el
ordenamiento jurídico y que consolidad
la interdicción de la arbitrariedad (…)
STC 0016-2002-AI/TC del 30.4.2003
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Llamado
también de
oponibilidad
Declarativo
Perú, por
Sistemas regla general
registrales
La inscripción es
Constitutivo determinante.
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La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios
que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar
a todos.
Existe pues una oposición entre clandestinidad y publicidad.
Es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas
situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a
través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad
general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y
la seguridad en su tráfico.
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Resolución 013-2005-SUNARP-TR-A
del 27.1.2005
La finalidad del Derecho Registral es otorgar seguridad jurídica, pero ésta
debe ser entendida en un aspecto dinámico, es decir en las relaciones
jurídicas entabladas en base al registro, facilitando el tráfico patrimonial y
haciendo del mercado uno eficiente, y es en ese sentido que deben
interpretarse las normas registrales, es decir aplicando no solamente los
métodos de interpretación clásicos, sino también analizando económicamente
la norma y sus efectos en las relaciones económicas.
Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
Los contratos de opción.
Artículo 2019
Código Civil
Registro de Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
Propiedad
Inmueble
Los contratos de arrendamiento.
Embargos, demandas, resoluciones y autorizaciones
judiciales, etc.
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Si la posesión es
un derecho real,
entonces, ¿esta
por sí sola será
inscribible?
Artículo 2021
Actos o títulos
no inscribibles
Los actos o títulos
referentes a la sola
posesión, que aún no han
cumplido con el plazo de
prescripción adquisitiva, no
son inscribibles.
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Principio de
publicidad
Artículo 2012.- Se
presume, sin
admitirse prueba en
contrario, que toda
persona tiene
conocimiento del
contenido de las
inscripciones.
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Cognoscibilidad general:
Posibilidad de conocer, como si el adquirente
hubiera efectivamente conocido la información
registral. El Registro proporciona esa posibilidad.
El adquirente no podrá alegar desconocimiento de la
situación inscrita.
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Oponibilidad de derechos
sobre inmuebles inscritos
Artículo 2022.- Para
oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes
también tienen derechos
reales sobre los mismos,
es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito
con anterioridad al de
aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de
diferente naturaleza se
aplican las disposiciones
del derecho común.
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La posesión
La tradición para
los bienes muebles
Presunciones
posesorias
Prescripción
adquisitiva
20 M. Tesen
