Gestión de Proyectos II

Ciclo 2021-1
Profesora Claudia Chávez
 Objetivos del curso
OBJETIVO GENERAL

Entender el concepto de proyecto, como un conjunto de recursos y/o actividades

relacionadas y coordinadas para un fin concreto y desarrollar la capacidad para
preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos,
basadas en la metodología PMI
 Objetivos del curso
OBJETIVOS ESPECIFICOS

1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización

para organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes
dentro del mismo.

2. Analizar las herramientas básicas de control de proyectos: uso de

herramientas tecnológicas para elaborar un Diagrama de Gantt, manejo
de ratios, estimado preliminar de inversión y el flujo de desembolsos como
parte de las restricciones económicas del proyecto en estudio

3. Producir con ayuda de las herramientas tecnológicas, la planeación de proyectos como

elementos para la formulación de la línea de base del proyecto

4. Resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia de

emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN y TIR del proyecto en estudio, y aplicar todos
los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano
residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo.
Gestión de Proyectos II
Semana 2
 Segunda Semana-contenido

Componentes de la gestión de proyectos-Definir el proyecto y expectativas

Gestión de un Proyecto Inmobiliario

Tarea académica:
Preselección del sitio
Evaluación del terreno
Estudio de cabida. Cuadro de áreas.

→ TA Exposición jueves 15-04: Presentación del grupo/empresa. Presentación del

terreno y justificación.
La gestión de proyectos

Es la aplicación de conocimientos,
habilidades, herramientas y técnicas
a las actividades y procesos de un
proyecto para satisfacer los
requisitos del mismo en términos de
sus alcances, tiempo, costo y
desempeño (calidad).

METODOLOGÍA
 La gestión de proyectos

Cuando se toma la decisión de iniciar un proyecto, es importante que el

inversionista tome conciencia que:

1. La precisión en la descripción inicial del proyecto es fundamental (ALCANCE)

2. Se requiere una metodología y la asistencia profesional especializada

→Dimensionamiento de un equipo adecuado

3. No hay proyecto sin restricciones o situaciones inesperadas

4. El presupuesto es muy sensible a los cambios y condiciones del entorno y

modificaciones

5. El plazo debe ser controlado con el mismo celo que el presupuesto.

 El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Este sistema universal permite que se hable un mismo idioma técnico en proyectos
transnacionales o con profesionales de varias nacionalidades, porque es manejado en
muchos países de todos los continentes.
 El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Con el objetivo de llevar una buena gestión de proyectos, la organización del proyecto está diferenciada en
elementos claves o área del conocimiento (según el PMBOK).

10 áreas del conocimiento-PMI

El conjunto de esos elementos constituye el sistema de gestión de proyectos
El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Saber integrar las tareas, clasificarlas y encontrar una secuencia entre ellas

Definir y controlar qué se incluye y qué no se incluye en el proyecto, lo requerido para garantizar que se
cumpla con éxito

Gestionar las actividades y los procesos requeridos para administrar la finalización del proyecto a tiempo

Estimar los costos, evaluar la viabillidad del proyecto y gestionarlo para que se ejecute dentro del
presupuesto aprobado

Velar que los resultados del proyecto respondan a unos patrones de calidad y a los objetivos del mismo

Conducir al equipo humano que ejecuta las labores.

Saber transmitir los mensajes es una tarea fundamental para la integración de tareas
y la buena ejecución.

Saber a qué nos enfrentamos mientras gestionamos un proyecto: riesgos, amenazas,

factores externos, etc.

Garantizar los canales , materias primas y otros elementos necesarios para la puesta
en marcha de las tareas

Identificar claramente a todos los interesados/impactados por el proyecto,

administrar sus expectativas en beneficio del proyecto
 El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Para el campo de la construcción:

Estas áreas de conocimiento son exclusivas de proyectos de construcción

 El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Relación entre las 10 las áreas de conocimiento y las 5 fases o grupos de procesos de un proyecto

MONITOREO Y CONTROL
Entregables, informes,
indicadores, impacto

INICIO PLANIFICACION CIERRE

Alcance, Tiempo,
EJECUCION
Conceptualización Cierre técnico,
Costo, Calidad, Ejecución del plan cierre
Autorización Riesgos, Adquisiciones, de trabajo administrativo,
Formalización Recursos,
Comunicaciones, Gestión Integral lecciones
Acta de Constitución Stakeholders, aprendidas

MONITOREO Y CONTROL
Entregables, informes,
indicadores, impacto

10 áreas del conocimiento 5 fases (grupos de procesos) del proyecto

 El sistema de gestión de proyectos (PMI)

Relación entre las 10 las áreas de conocimiento y las 5 fases o grupos de procesos de un proyecto
Fases del proyecto

10 áreas del
conocimiento
 Lo primero: Definir el proyecto
Describir el proyecto

Precisar la necesidad a satisfacer

Resumir el problema a resolver
Proponer las opciones posibles de ejecución
Plantear el cómo, el cuándo, el cuánto
 Lo primero: Definir el proyecto
Definir y controlar qué se incluye y qué no se incluye en el proyecto.
 Lo primero: Definir el proyecto

QUÉ QUEREMOS CONSEGUIR? CÓMO ALCANZAREMOS NUESTRO OBJETIVO?

¿Qué problema estamos afrontando? ¿Tenemos los recursos necesarios?

¿Por qué es necesario este proyecto? ¿Qué tareas tenemos que completar ?
¿Stakeholders? ¿Cuál es nuestro plazo?
¿Quién se beneficiará de los resultados? ¿Cuáles son los entregables?
¿Cuáles son los impactos? ¿Quiénes deben formar parte el equipo de proyecto?
¿Cuáles son las expectativas de nuestro cliente? Responsabilidades?

→Establecimiento claro del objetivo del proyecto. →Definición de un proceso de trabajo claro y los roles de
CONOCEMOS NUESTRO MERCADO? cada uno

¿Tenemos suficiente información sobre las necesidades del

mercado?
¿Cuáles son las preferencias de nuestro público objetivo? CÓMO FINANCIAREMOS EL PROYECTO?
¿Conocemos a nuestros competidores?
¿Están trabajando en una idea similar? Cálculo del presupuesto del proyecto
¿Existen riesgos importantes desde un punto de vista ¿Necesitaremos financiamiento externo?
técnico o económico?
→Establecimiento de un plan de presupuesto
→Definición del producto y modelo de negocio
 Lo primero: Definir el proyecto
Identificar las expectativas

Los clientes – inversionistas Los clientes – usuarios (consumidores)

 Esperan un rápido retorno de su inversión
 Desean maximizar su “utilidad”
 Buscan minimizar el riesgo
 Buscan relaciones comerciales de largo plazo
 Buscan satisfacer sus necesidades
 Buscan obtener soluciones adecuadas de
acuerdo a sus capacidades
 Buscan satisfacer intereses personales,
sociales etc

La gerencia de Proyectos
 Desea satisfacer las expectativas del cliente: Servicio
 Desea maximizar sus beneficios: Acotar los alcances y
limitaciones
 Busca fortalecer la empresa: Experiencia, trayectoria
Definir el proyecto
Definir el proyecto
Gestión de un proyecto inmobiliario
Gestión de un proyecto inmobiliario

¿ QUE COMPRENDE LA GESTIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO?

https://www.youtube.com/watch?v=XxCWWYCLILI
 Definir el proyecto
Generalmente los proyectos de construcción se inician con un terreno en manos
El propietario con terreno en mano busca a un profesional que lo ayude a ver qué puede
construir.

La Gerencia de proyectos facilita la

información a los stakeholders para ir
dándole forma desde esta etapa inicial
Gestión de un proyecto inmobiliario
¿ QUE COMPRENDE EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO?

Selección del terreno

Normativa-Fit Test
Estudio de mercado (oferta/demanda)
Perfil del producto
Diseño integral
Licencia
Presupuesto/Licitación
Ejecución de obra
Supervisión y Control
Ventas
Cierre Legal
Post Venta
 Gestión de un proyecto inmobiliario
¿ QUE COMPRENDE LA GESTIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO?
PMI-Project Management

Integración Selección del terreno

→ Consolidación
Alcance Normativa-Fit Test
→ Qué abarca y qué no, perfil?
Tiempo Estudio de mercado (oferta/demanda)
→ Cronograma
Costos Perfil del producto
→ Presupuesto
Calidad Diseño integral
→ Control de desviaciones
RRHH Licencia
→ Equipo, personas
Comunicaciones Presupuesto/Licitación
→ Formas, frecuencia, canal
Riesgos Ejecución de obra
→ Prevención, plan de contingencia
Procura Supervisión y Control
→ Materiales, contrataciones
Interesados Ventas
→ Expectativas, paradigmas,
Cierre Legal
influencia, poder
Post Venta

Seguridad → Seguridad en la construcción

Medioambiente → Uso de recursos, sostenibilidad
Finanzas → Préstamos bancarios, desembolsos
Reclamos → Relación con contratistas
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

PRE-SELECCIÓN DEL SITIO

Usualmente el inversionista ha
elaborado un estudio previo de
oferta y demanda para la
selección de las zonas o distritos
de interés. De lo contrario la
Gerencia de Proyecto deberá
encargar un estudio de
mercado o de la consultoría de
consultores inmobiliarios.
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

EVALUACION DE LOCALIZACION
 PRODUCTO COMERCIAL/PUBLICO: Mercado
 FACTIBILIDAD NORMATIVA: Parámetros, usos permitidos
 FACTIBILIDAD DE SERVICIOS BASICOS Y URBANOS (agua, desagüe
electricidad, teléfonos, gas)(equipamiento urbano, servicios, etc)
 FACTIBILIDAD TECNICA: suelo, facilidades para construir
 TRAFICO (Impacto vial):Condiciones de acceso y salida, vialidad
 FACILIDAD DE MATERIALES: Identificación de proveedores clave en
volumen y precio.
 OTROS IMPACTOS: Medio ambiente, clima
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

EVALUACION DEL TERRENO

▪ NORMATIVA: Normas municipales (seguridad

jurídica para las inversiones)
✓ Condición de urbano / rústico: Habilitación
Urbana
✓ Plano de zonificación e Indice de usos
✓ Certificado de parámetros urbanísticos (CPU)

Restricciones de zonificación: Usos permitidos y usos compatibles

Coeficiente de edificación, alturas máximas
Dimensiones mínimas (áreas de unidades, frentes, lote, etc)
Areas libres, retiros
Estacionamientos
Normatividad especial: Ordenanzas
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario
EVALUACION DEL TERRENO
▪ NORMATIVA: Normas municipales
❑ MUNICIPALIDAD DISTRITAL
❑ Tupa
❑ Certificado de Parámetros
❑ Ordenanzas
❑ Decretos de Alcaldía
❑ Licencia de funcionamiento
❑ MUNICIPALIDAD DE LIMA METROPOLITANA
❑ Habilitación urbana
❑ Permiso de interferencia vial
❑ INDECI
▪ NORMATIVA: Otras regulaciones
❑ MINISTERIO DEL MEDIO AMBIENTE
❑ Estudios de impacto ambiental
❑ Planes de mitigación
❑ MINISTERIO DE VIVIENDA
❑ Reglamento Nacional de Edificaciones
❑ Cámara peruana de la Construcción
❑ Sencico
❑ MINISTERIO DE TURISMO
❑ MINISTERIO DE TRANSPORTE
❑ MINISTERIO DE ENERGIA Y MINAS
❑ MINISTERIO DE AGRICULTURA
❑ MARINA DE GUERRA DEL PERU
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

SELECCIONAR LOCALIZACIÓN-matriz de selección

 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

SELECCIONAR LOCALIZACIÓN-Cómo hacer una matriz de selección?

Ejemplo: localización de un centro logístico
L1 L2 L3

 Definir factores relevantes Costo de transporte de materia prima 10 8 5

 Asignar un peso a cada factor Costo de transporte al mercado 6 9 6
 Asignar una escala Beneficios tributarios 2 4 10
 Calificar cada sitio potencial Disponibilidad de servicios 8 9 4
 Sumar la puntuación de cada sitio Costo de construcción 7 7 5
Salario promedio 6 8 9

Total 35 45 39

Los parámetros de valorización son establecidos por el evaluador

 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

EFECTOS SOBRE LOS INTERESADOS (STAKEHOLDERS)

Vecinos
Características de la vecindad
Resistencia al cambio, poder e influencia

Municipio
Ejercen control sobre lo que aprueban. Fiscalización
Riesgo por:
Pueden tener una visión de corto plazo
Pueden basarse en criterios de popularidad
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

EFECTOS SOBRE LOS INTERESADOS (STAKEHOLDERS)

Instituciones públicas (Ministerios, Superintendencias, Gobiernos Regionales)
Participan en la aprobación de estudios
Pueden seguir criterios de protección del funcionario, antes que promoción de la
inversión (trabas)

Organismos de la sociedad civil (ONG’S)

Ejercen control indirecto
Defienden intereses
Mediáticos
 Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

ESTUDIO DE CABIDA- FIT TEST

Características que se deben considerar provenientes del
terreno:

 Restriccciones de zonificación: Usos permitidos y usos

compatibles
 Coeficiente de edificación
 Dimensiones mínimas (áreas, frentes, etc)
 Areas libres, retiros
 Estacionamientos
 Normatividad especial: Ordenanzas

Cuantas menos condicionantes tenga el terreno, nos va a

permitir tener mayores facilidades de desarrollo.
Definir el proyecto-Proyecto inmobiliario

Fit Test-Estudio de Cabida