Portafolio D.mendoza

PORTAFOLIO
GESTIÓN DE
PROYECTOS II
Diego Ricardo Mendoza Yrigoyen
Cód. 20160889
Claudia Chávez Abad
Profesor:
822
Facultad de Ingeniería y Arquitectura

Carrera de Arquitectura - Área de Ges�ón
Ciclo 2021-1
Curso:
Ges�ón de Proyectos II
Docente
Claudia Chávez Abad / sección 822
Sumilla del curso
La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para la ges�ón integral de

proyectos, el manejo de sus dis�ntas variables así como su evaluación económica-
financiera para la toma de decisiones de inversión.
En su contenido se estudian las dis�ntas áreas a ges�onar, los criterios de éxito y los
riesgos inherentes a todo proyecto, asimismo, temas referidos al valor del dinero en el
�empo; cálculo de ingresos y gastos, elaboración de flujos de caja; calculo de VAN TIR,
relación costo-beneficio, período de recuperación de capital, entre otras herramientas
para la evaluación de proyectos de inversión.
Obje�vos del curso
General:
Entender el concepto de proyecto como un conjunto de ac�vidades y recursos

relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la
capacidad para preparar y manejar herramientas de ges�ón y evaluación básica de
proyectos, basadas en la metodología PMI.
Específicos:
1. Inves�gar las ac�vidades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas

secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo.
2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender
las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas
para elaborar el Diagrama de Gan�, preparación de es�maciones, presupuestos
detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas
involucradas
3. Entender el concepto del valor del dinero en el �empo y resolver problemas de
Información general del curso
aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender

un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de
herramientas tecnológicas
4. Aplicar los conocimientos y herramientas impar�dos en el curso en el desarrollo de un
proyecto urbano residencial, llegando a la iden�ficación de las variables de éxito del
mismo.
CONTENIDO
Trabajo 01 I TP-1 Gestión de alcance
/ Criterios RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Trabajo 02 I TI-1 Monografía parcial

/ Criterios RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Trabajo 03 I TP-2 Cronograma

/ Criterios RIBA: CG4, CG6, CG11
Trabajo 04 I TP-3 Presupuesto

/ Criterios RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
Trabajo 05 I TP-4 Flujo de caja / Evalución de proyectos

/ Criterios RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
Trabajo 06 I TI-2 Monografía final

/ Criterios RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TP-1
Ges�ón del Alcance

Semana 04
Obje�vos Riba: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Descripción
El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Para ello deben presentar el
terreno elegido donde se viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o
de preventa. Sobre dicho terreno, realizan un análisis del cer�ficado de los parámetros
emi�dos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno terminando en un análisis
FODA. Asimismo, realizan un estudio de mercado, analizando oferta, demanda y
competencia para poder definir el público obje�vo y proponer una cabida preliminar
donde determinarán los m2 del área construida y área vendible para desarrollar un
proyecto inmobiliario en ese terreno. Terminarán proponiendo un perfil de producto,
comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto
Obje�vos
• Iden�ficar las caracterís�cas del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros

norma�vos que lo hacen atrac�vo como inversión.
• Iden�ficar las ventajas compe��vas del terreno para el desarrollo de un proyecto
inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entorno, equipamiento, etc.
• Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia
• Definir el público obje�vo
• Elaborar el Test de cabida
• Definir el alcance del proyecto y alcance del producto.
Criterios de Evaluación Formato de entrega
Power Point y exposición

TP1-GESTION DEL ALCANCE
Criterios de evaluación Puntaje
Trabajo 01 Gestión del Alcance
Presentación del terreno y entorno 3.00

Estudio de mercado oferta 3.00
Estudio de mercado demanda 3.00
Estudio de mercado competencia 3.00
Definición del público obje�vo 2.00
Estudio de cabida 2.00
Definición del perfil de producto 2.00
Presentación y coherencia 2.00
20.00
1I PRESENTACIÓN
DE LA EMPRESA
QUIÉNES SOMOS? Somos una empresa dedicada a la gestión de

proyectos inmobiliarios que ofrece exhaustivos
servicios de supervisión, inspección y puesta
en marcha con total responsabilidad y calidad.
NUESTRA MISIÓN Ofrecer a nuestros clientes el mejor servicio,

ayudándolos y acompañándolos en el desarrollo de
su proyecto y brindando soluciones eficientes que
cumplan con las exigencias del mercado
manteniendo siempre la mejor calidad de confort y
respetando el medio ambiente.
NUESTRA VISIÓN Ser reconocidos como una empresa capaz de

transformarse, adaptarse y crecer en mercados
complejos y cambiantes y ser un aliado para
nuestros clientes.
IDENTIDAD GRÁFICA
El nombre de la empresa es el resultado de la combinación de las iniciales de los apellidos de
nuestros asociados cofundadores.
Dando referencia al rubro que nos especializamos como empresa de gestión , damos aluccion
a la inmobiliaria a partir de la forma de la letra “i” hace referencia a un edificio, mientras que la
letra T hace referencia a una grúa de construcción.
IDENTIDAD GRÁFICA
Nuestra gama de colores refleja nuestra búsqueda por la simplicidad, con una base
neutra de blanco y negro como colores principales para nuestra identidad grafica,
logotipo e isotipo.
Buscamos con estos colores dar un impacto al momento de presentarnos al resto, al
generar un claro contraste con esta gama de colores seleccionados de una manera
simple y eficiente.
2I ANÁLISIS
DEL TERRENO
TERRENO
Registro fotográfico: Documentación

gráfica obtenida por Googlemaps 2015
ANÁLISIS FODA
3I ANÁLISIS
DEL ENTORNO
DESTINOS Y ACTIVIDADES PRÓXIMOS

El terreno cuenta con una ubicación privilegiada al tener una proximidad de 10
minutos a pie de espacios públicos como el malecón y la Bajada Balta, destinos
turísticos como el Parque Kennedy y el Parque del Amor, áreas recreativas y de
abastecimiento, restaurantes y bares, entre otros.
an ali sis de me rcado // OFE RTA DE MERCADO
4I ANÁLISIS
DE MERCADO
OFERTA
OFERTA Utilizamos
DIAGNÓSITICO DE PRECIO DE
M2 PRÓXIMOS MESES
de referencia los reportes de mercado de Properati para

Utilizamoscomparar
de referencia losdereportes
el precio de mercado
m2 por distritos de Properati
y reconocer para
los requerimientos PRECIO M
comparar el precio de
habituales deunm2 por
lote. distritos
Además y reconocer
de analizar los requerimientos
las variaciones de precio tanto $ 2.44
habituales de un lote. Además de analizar las variacionesde

de lima como en el distrito de Miraflores para inferir el nivel derentabilidad
precio tanto $ 2.413
al que nos enfrentamos en la actualidad.
de lima como en el distrito de Miraflores para inferir el nivel de rentabilidad $ 2.37
al que nos enfrentamos en la actualidad. $ 1.911
1 1
COMPARACIÓN
COMPARACIÓN DE PRECIODEDEPRECIO DE
M2 POR DISTRITO
M2 POR DISTRITO
FEBRERO 2020
2 PRECIO M
$ 2.43
$ 2.43
DISTRITO PRECIO M2 ENERO$ 2.37
20
1 San Isidro $ 2.334
$ 1.851
2 Barranco $ 2.250
1
3 Miraflores $ 2.176
PRECIO M
2
4 San Borja $ 1.939
$ 2.33
5 Santiago de Surco $ 1.832 3
$ 2.25
Fuente: https://blog.properati.com.pe/repor-
te-del-mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/ 4 $ 2.176
$ 1.939
2 DIAGNÓSITICO DE PRECIO DE
M2 PRÓXIMOS MESES
ENERO 2019
DISTRITO PRECIO M2 CAUSAS
1 Miraflores $ 2.442 • Crisis sanitaria.
• Situación política actual.
2 Barranco $ 2.413
Reducción de
precio de oferta

Migración de Inmovilización
Inversionistas de obras
4 San Borja $ 1.911 Impulsar la ventas
FEBRERO 2020
DISTRITO PRECIO M2
1 Barranco $ 2.433
4 San Borja $ 1.851
MARZO 2021
DISTRITO PRECIO M2
2 Barranco $ 2.250
4 San Borja $ 1.939

te-del-mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/
CAUSAS
3VARIACIÓN
$2200
3
$2176
VARIACIÓN DE PRECIO DE M2 $2468
DE PRECIO DE M2 $2150 02/20 03/20 04/20 05/20 06/20 07/20 08/20 09/20 10/20 11/20 12/20 01/21 02/21 03/21
PRECIO M2
$ 2.433 VARIACIÓN INTERANUAL LIMA Variación Mensual

VARIACIÓN MENSUAL (Miraflores) -10%
$ 2.430
• El precio del metro cuadrado de
Variación interanual
$2550 $2.510 $2.506

Miraflores
$2500 $2481
$ 2.375 propiedades en venta en Lima registra
$2468
una variación del 0,02% entre febrero y
$2450 $2.430 $2.422 $ 1.851
marzo del 2021.
$2400 Estable
$2350 • El precio promedio referencial del m2

$2300 $2.270
para comprar vivienda es de $1.631. Variación Interanual
PRECIO M2
$2250 • Esa cifra establece una variación
$ 2.334
$2200 $2468
$2176 interanual de -0,12%.
$2150 02/20 03/20 04/20 05/20 06/20 07/20 08/20 09/20 10/20 11/20 12/20 01/21
$ 2.250
02/21 03/21
Disminución de
$ 2.176 rentabilidad
VARIACIÓN INTERANUAL LIMA Variación Mensual

$ 1.939
4
• BENEFICIOS DE COMPRAR O
El precio del metro cuadrado te-del-mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/
propiedades en venta en Lima registra
ALQUILAR EN LA ACTUALIDAD
de
una variación del 0,02% entre febrero y

4 BENEFICIOS DE COMPRAR O
ALQUILAR EN LA ACTUALIDAD
Debido a la reducción del precio de oferta aproximado, es
marzo del 2021.
Estable ventajoso para las inmobiliarias comprar un terreno para un
• Debido a la reducción del precio de oferta
El precio promedio referencial del m2
Reducción de
precio de oferta aproximado, esy asi maximizar su nivel de rentabilidad.
futuro proyecto
ventajoso
para comprar para
vivienda es delas inmobiliarias
$1.631. comprar
un terreno para un
Variación Interanual
futuro proyecto y asi maximizar

• Esa cifra establece una variación su nivel de rentabilidad.
Impulsar la ventas
interanual de -0,12%.
Disminución de
rentabilidad
DEMANDA
1 ¿QUIÉN ES EL CONSUMIDOR y CUÁLES

SON LOS ATRIBUTOS QUE VALORA?
NSE.
33% - Sector A
45.3% - Sector B
Fuente: http://apeim.com.pe/wp-content/u-
ploads/2020/10/APEIM-NSE-2020.pdf
GRUPO ETARIO.
25 - 39 años
8000
7000
6000
5000
4000 50 - 54 años
3000
2000
1000
0
Fuente: https://https://www.inei.gob.pe/media/Me-
nuRecursivo/publica-
ciones_digitales/Est/Lib1758/COMPENDIO2020.html
INGRESO PROMEDIO.
Fuente: https://www.inei.gob.pe/media/Menu-
Recursivo/publicaciones_di-
gitales/Est/Lib1403/cap01_01.pdf
2 ESTILO DE VIDA Y
TENDENCIAS
CANTDAD DE DORMITORIOS.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1 dorm. 2 dorm. 3 dorm. 4 dorm. 5 dorm.
Fuente: hhttps://blog.properati.com.pe/repor-
te-del-mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/
TENDENCIAS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO 2021.
Viviendas mejor ventiladas Cercanía con ciclovías
Aumento de alquiler en
zonas turiticas Viviendas con jardÍn
Fuente: https://blog.properati.com.pe/tenden-
cias-del-mercado-inmobiliario-2021/
3 DEFINICIÓN DE
PÚBLICO OBJETIVO
De acuerdo al análisis de la demanda, el público objetivo consta de

personas del sector socioeconomico A-B, recién casados / convivinetes
sin hijos y que gusten de gusten la actividad fisica y los exteriroes.
COMPETENCIA
La competencia directa analizada se identifica que hay una mayor preferencia por
edificaciones direccionadas hacia un usuario joven dinámico, Los proyectos en etapa de
planos atienden mejor las necesidades actuales, solucionando con balcones hacia el exterior o
a patios interiores, sin embargo sólo un proyecto brinda una ambiente de escritorio en sus
departamentos hay una distinción clara al ser una inmobiliaria más grande, obtiene un
mayor lote y puede ofrecer mayor cantidad de beneficios y cantidad de departamentos.En
esta sección del distrito de Miraflores que se ha analizado,se presenta un promedio de $2,498 /
m2 y a mayor cercanía al parque kennedy, el centro del distrito, el precio irá aumentandoy del
mismo modo las area de departamentos tambien se va disminuyendo. Ademas, existe una
preferencia por emplear tipologias que cuenten con 2 dormitorios.
5I DEFINICIÓN
PERFIL DEL PRODUCTO
CABIDA
• Situación política actual. Reducción de
precio de oferta
Inmovilización
de obras
31% Impulsar la ventas
69%
PRODUCTO
En otras palabras, estamos teniendo 38

unidades de vivienda
entre 80 y 110 m2 lo que nos permite
competir directamente con
nuestra competencia. Además, de
aprovechar el m2 de area
vendible para que sea mas viable el
proyecto y generar espacios
de áreas comunes, terrazas, piscinas,
gimnasios y contar con acabados de lujo.
Debido a la reducción del precio de oferta aproximado, es
ventajoso para las inmobiliarias comprar un terreno para un
TI-1 futuro proyecto y asi maximizar su nivel de rentabilidad.
Monogra�a Parcial
Semana 08
Obje�vos Riba: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Descripción
Los estudiantes realizarán una entrega y exposición del trabajo grupal en su etapa parcial Se
solicita lo siguiente que abarquen lo siguiente: 1. Introducción: donde deben presentar a la
empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como inversión.
2. Definición del proyecto: Deben presentar el acta de cons�tución del proyecto. 3.
Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, cer�ficado de
parámetros y norma�vidad vigente .FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público
obje�vo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y Perfil del producto. 6. Es�mado de inversión
inicial 7. Brochure del producto
Obje�vos
• Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que jus�fican su elección

• Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y demanda
del distrito.
• Iden�ficar y Analizar la competencia del proyecto.
• Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que
responda al mercado y norma�va analizadas
• Entender el concepto de es�mación preliminar de ingresos y costos, iden�ficar ra�os para
es�mar la inversión del proyecto que responda al perfil definido.
• Definir los atributos del producto y presentarlo al mercado (elaboración de brochure)
Exposición y trabajo monográfico en pdf
TI PARCIAL
Acta de Cons�tución/Presentación del terreno 2.00
Estudio de mercado, demanda y oferta 2.00
Trabajo 02 Monografía Parcial
Estudio de competencia 3.00

Definición del público obje�vo 2.00
Estudio de Cabida 1.00
Definición del perfil del producto 2.00
Es�mado de Inversión 3.00
Marke�ng del producto/Brochure 2.00
Coherencia y Calidad de la información 3.00
20.00
Universidad de Lima
Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Gestión de Proyectos II
ENTREGA PARCIAL
INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA LA CREACIÓN DE UN
NUEVO PROYECTO
DELGADO CASTILLO, Luis Ignacio

20170470
DE LAS CASAS TAMI, Juan Carlos

20161975
IBARRA GALVEZ, Natalia Del Carmen

20162147
MENDOZA YRIGOYEN, Diego Ricardo

20160889
TACSA CRISPIN, Willman Alexander

20153359
Sección: 822
Lima – Perú
Mayo de 2021
TABLA DE CONTENIDOS
1. INTRODUCCIÓN
1.1 Presentación de la empresa

1.2 Presentación del terreno
2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO
2.1 Acta de constitución del proyecto

3. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO
3.1 Análisis de la ubicación

3.2 Certificado de parámetros y normativa
3.3 Análisis FODA y estrategias
3.4 análisis de mercado
3.4.1 Demanda
3.4.2 Oferta
3.4.3 Competencia
3.5 Determinación del público objetivo
3.6 Determinación de la cabida del proyecto (Fit-test)
3.7 Definición del perfil del producto
3.8 Estimación de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad
3.9 Conclusiones
4. EXPEDIENTE TÉCNICO DEL PROYECTO

5. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO PARA VENTA
5.1 Imagen del proyecto

5.2 Brochure
6. REFERENCIAS
7. ANEXOS
2
1 . INTRODUCCIÓN
1.1 Presentación de la empresa
Si bien en el Perú, más específico en Lima, el boom inmobiliario se mantiene constante, en

señal del progreso social y económico, también es símbolo de modernización y progreso
(NAI Peru Rosecorp, 2019). Por ende, la oferta y demanda de proyectos inmobiliarios
siempre estará en constante movimiento y para ello es importante entender las necesidades
en todos los ámbitos. Usualmente eran las mismas inmobiliarias quienes se encargaban de
todo el proyecto, no siempre logrando la mejor eficacia del proyecto.
Para contrarrestar esta problemática, se originó DIMT una empresa de gerenciamiento de

proyectos, especializada en el sector inmobiliario, buscamos brindar a nuestros clientes el
mejor servicio para la realización de sus proyectos, siempre resaltando con nuestra
puntualidad, responsabilidad, eficiencia y respeto por el medio ambiente, al momento de
realizar un eficiente proyecto.
En DIMT nos preocupamos por ser realistas con nuestros clientes, ya que buscamos que
exista una confianza mutua basada en la transparencia entre ambas partes, dando así un
ambiente seguro donde nuestro cliente tenga la confianza para saber que el proyecto que
realicemos dará un buen margen de utilidad.
Es por ello, que nuestros pilares se basan en el tiempo, costo y alcance de cada proyecto que
realizamos. Presentando y actualizando un cronograma y presupuesto para crear una línea
base de orden del cual dará un proceso eficiente con el menor número de complicaciones.
Como empresa nos preocupamos por mantener una mentalidad de constante innovación y
actualización ante las exigencias del mercado para brindar las mejores soluciones a nuestro
cliente y proporcionar únicos proyectos con mejores resultados.
Misión
Nuestro objetivo es ofrecer a nuestros clientes el mejor servicio, ayudándolos y

acompañándolos en el desarrollo de su proyecto y brindando soluciones eficientes que
cumplan con las exigencias del mercado manteniendo siempre la mejor calidad de confort y
respetando el medio ambiente.
Visión
Ser reconocidos, dentro de los próximos 10 años, como una de las empresas con mayor
eficacia en la gerencia de proyectos inmobiliarios, capaz de transformarse, adaptarse y crecer
en mercados complejos y cambiantes y ser un aliado para nuestros clientes.
3
Identidad grafica
El nombre de la empresa es el resultado de la combinación de las iniciales de los apellidos

de nuestros asociados cofundadores. Además, buscamos dar representación a nuestro rubro
de especialización en la modificación de las iniciales.
Nuestra gama de colores refleja nuestra búsqueda por la simplicidad, con una base neutra
de blanco y negro como colores principales para nuestra identidad gráfica, logotipo e
isotipo.
Logotipo Isotipo
Gráfico: elaboración propia Gráfico: elaboración propia
1.2 Presentación del terreno
El terreno escogido para el proyecto se

ubica en Miraflores, mas especifico en
Calle Madrid 167, la cual es de bajo
flujo dando un ambiente de
tranquilidad. Así mismo, se encuentra
cerca de 3 importantes vías de
Miraflores, como lo son Av. Pardo,
por el norte; la Av. Diagonal por el
este, finalmente por el sur se encuentra
La bajada balta para el acceso al
circuito de playas.
Además, se localiza cerca de áreas
verdes y de esparcimiento
representativas del distrito, como los
son el Parque Kennedy y el Central de
Miraflores, y los diferentes parques
que se encuentran a lo largo de la costa
verde, el cual está próximo al terreno.
Gráfica: elaboración propia
El terreno posee un área total de 998
m2 aproximadamente, solo posee un frente, hacia la calle
Madrid y es colindante por sus 3 caras restantes por viviendas multifamiliares, sus laterales
4
por edificios de 5 y 7 pisos, por el lado posterior por una vivienda de baja densidad, 2
pisos.
En conclusión el terreno se ubica casi en el centro del distrito cerca de variedad de

actividades y recreaciones, pero en un ambiente tranquilo a pesar lo concurrido que es el
centro del distrito.
2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO
2.1 Acta de constitución del proyecto
5
6
7
8
3. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO
3.1 Análisis de la Ubicación
Para identificar la potencialidad de la ubicación del terreno realizamos un estudio de su

entorno. En primer lugar, identificamos los distintos equipamientos que rodean al terreno,
comprendiendo espacios públicos, áreas verdes, centros de abastecimiento, paraderos,
restaurantes, cafés y destinos turísticos. Para analizar la potencialidad del terreno,
estudiamos la accesibilidad peatonal desde el mismo hacia estos equipamientos, y
recuperamos de Google Maps el tiempo estimado que toma llegar a estos destinos en un
radio de 377m.
Fuente: Análisis Grafico de Equipamiento y Caminabilidad: Elaboración propia
9
La elaboración de este análisis nos permitió evidenciar la comodidad que presenta esta
ubicación para el usuario en cuanto a servicios cercanos y accesibilidad peatonal.
Luego de ubicar los equipamientos y servicios cercanos al terreno, identificamos los destinos
turísticos, los cuales se indican en el gráfico con círculos de color negro y numeración. El
ejercicio de recolectar vistas de estos destinos permite evidenciar el atractivo visual de este
entorno, así como identificar las diversas actividades que se realizan en ellos evidencia un
valor agregado al lugar.
Fuente: Recuperación de Vistas de destinos Turísticos en el Entorno:

Elaboración propia
En segundo lugar, realizamos el estudio de las vías de tránsito y el nivel de congestión

vehicular que rodea al terreno, superponiendo además este análisis con la ubicación de
paraderos de transporte público.
10
Fuente: Análisis Grafico de Congestión
Vehicular: Elaboración propia
El estudio de vías y congestión vehicular evidencia que la zona en la que se ubica el terreno
es tranquila y brindará comodidad al usuario. Además, es posible comprobar que el acceso
a todos los destinos y equipamientos previamente indicados es posible a través del transporte
público.
3.2 CERTIFICADOS DE PARÁMETROS Y NORMATIVA
Se analizo los parámetros que rigen a nuestro terreno dictados por la Municipalidad de
Miraflores ( ver anexo
3.3 analisis FODA y estrategias
Fortalezas.- La razón de las fortalezas del proyecto radica en su emplazamiento

privilegiado con respecto a la ciudad.
- El terreno está ubicado cerca a la Costa Verde en el corazón de Miraflores.

- Cercanía a centros de abastecimiento y centro urbano de Miraflores.
- Alto flujo peatonal y turístico. (Alta rentabilidad).
- Estar ubicados en un distrito de lima top. mayor atractivo
- Zona cercana a vías de ciclovías.
Debilidades.- Las debilidades del proyecto se debe a la flata de acceso.
- Acceso limitado a vehículos privados. no se encuentra tan cerca a avenidas con transporte
publico.
- Riesgo ante sismos por su cercanía al borde costero.
- El lote solo presenta un solo frente hacia la via (calle madrid)
- Visual desde la fachada es hacia edificaciones de gran altura.
11
Oportunidades.- Las oportunidades radican en la relación del terreno con el peatón y su
desenvolvimiento en la calle.
- Oportunidad de vistas hacia la Costa verde.

- Calidad de circulación peatonal en el entorno y actividades al aire libre.
- Demanda de hospedaje para turistas.
- Acceso desde ciclovías.
- Gran cantidad de espacios (verdes) para recreación.
Amenazas.- Las amanezas son en su mayoría, debido a la gran cantidad de poryectos

inmobiliarios de la zona.
- Complicaciones de construcción por edificaciones vecinas.

- Presencia de proyectos inmobiliarios cercanos al terreno pueden aumentar el precio por
m2.
- Mayor competencia inmobiliaria del mismo rubro. (viviendas multifamiliares)
Estrategias FO (fortalezas y oportunidades)
- Crear tipologías de unidades de Vivienda de menor dimensión para brindar una posibilidad
de alquiler hacia el turismo.
- Aprovechar la ubicación estratégica del lote para promocionar como uno de los principales
beneficios del proyecto.
- Brindar espacio de estacionamiento de bicicletas para fomentar su uso, ya que hay vías de
tránsito para ellas alrededor.
Estrategias FA (fortalezas y amenazas)
- Promocionar como una zona residencial tranquila, pero sin perder la cercanía a las
actividades del centro del distrito.
- Con un incremento de m2, dado por la competencia del distrito será finalmente una mayor
posibilidad de utilidad, si es que aprovechamos al máximo las restricciones de los
parámetros.
- Saber diferenciarnos de la competencia brindando una característica única a nuestro
proyecto, como proporcionar espacio para estacionamiento de bicicletas, damos un aspecto
eco amigable.
Estrategias DO (debilidades y oportunidades)
- Utilizar a nuestro favor el flujo peatonal de la zona y aplicar en nuestro diseño un ingreso y
una relación amigable con la calle.
- Presentar rutas de evacuación a posibles clientes, demostrando que ante el riesgo de sismo
hay áreas verdes amplias a poca distancia que pueden servir tanto como área segura como
de refugio en caso de emergencia.
- Diseñar fachadas estratégicamente para orientar la vista del usuario hacia el horizonte.
12
Estrategias DA (debilidades y amenazas)
- Proponer tratamiento de muro perimétrico que no exceda por mucho la altura de

edificaciones colindantes de baja densidad.
- Innovar en la propuesta con espacios de uso común.
- Utilizar ordenanzas sostenibles que permitan construir más y así obtener mayor rentabilidad.
3.4 ESTUDIO DE MERCADO
3.4.1 Demanda.- Para realizar el estudio de meracado, se comenzó por el análisis de

demanda en el distrito de miraflores al año 2021 y sobre la población de 99.337 habitantes
que posee, se pudo concluir lo siguiente.
3.4.1.1 Nivel socio económico
Fuente: http://apeim.com.pe/wp-
content/uploads/2020/10/APEIM-NSE-
2020.pdf
En cuanto al nivel socio económico, el estudio de Asociación Peruana de Empresas de

Inteligencia de Mercados (APEIM) realizado para el año 2020 revela que, asi como en la
mayoría del denóminado Lima Top, el NSE del distrito de miraflores está encabezado por
el NSE B con 45.3%, seguido de los nivels A con 33.0%, C con 16.1%, D con 5.1% y E
con 0.5% de habintantes en el distrito. Una vez analizado esto se puede concluir que en la
zona está poblada en su mayoría de personas con una importante capacidad de gasto
económico.
13
3.4.1.2 Grupo Etario
Fuente:
https://https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1758/COM
PENDIO2020.html
La tabla elaborada a partir del Compendio estadístico del INEI muestra del lado izquierdo
el número aproximado de habitantes en el rango de edad que se indica al lado derecho.
Dentro del distrito de Miraflores y sobre todo en la zona de estudio, se aprecia que la
mayoría de habitantes se encuentran entre los 25 y 39 años, salvo por un segundo grupo de
la terecera edad, propio de la antigüedad del distrito. De esta información podemos
concluir que el grueso de la población del lugar es millennial y que (por su edad) debería
componerse de recien casados y parejas si hijos.
3.4.1.3 Ingreso Promedio
Fuente: https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1403/cap01_01.pdf
Para el nivel de ingreso de la zona, de cara a ser más especifico, se extrajo información del
mapeo “Según ingreso per cápita del hogar” que muestra el ingreso promedio por lote. Asi
es como se define exacatamente el perfil de la zona. Una vez analizado esto, se aprecia que
el nivel de ingreso es alto (superior a los s/. 2000) lo que, según el articulo de IPSOS sobre
carácteristicas de los niveles socioeconómicos en el Perú, nos lleva a pensar que es una
zona primordialmente de NSE A.
14
3.4.1.4 Cantidad de dormitorios
Fuente: hhttps://blog.properati.com.pe/reporte-del-mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/
Es importante tomar en cuenta la cantidad de dormitorios por departamento para entender

la demanda de la zona, el reporte inmobiliario de Lima de Marzo 2021 (elaborado por
Properati) nos da una idea de como se desarrolla la demanda para la venta de departaentos
en Miraflores. Tras analizar la tabla, ase aprecia que la tendencia es la compra de
departamentos con 3 dormitorios y en menor mediad con 2, lo que refuerza la idea de que
los que residen en la zona son gente joven que no necesita gran cantidad de habitaciones.
3.4.1.5 Tendencias para el mercado inobiliario 2021
Realizar el análisis de las tendencia del mercado inmobiliario supone un mejor

entendimiento de lo que se busca a la hora de comprar una vivienda, vale decir, ayuda a
entender la demanda. Para esto se extrajo la información del articulo del del mismo
nombre elaborado por Porperati. La infromación brindada estipula que dentro de los
distritos de Lima Top se buscan cuatro carácteristicas principalmente: Viviendas mejor
ventiladas, cercanía con ciclovías, aumento de alquiler en zonas turiticas y viviendas con
jardín (Properati, 2021). La idea de viviendas mejor ventiladas, con jardín, cercanas a
ciclovías y que el alquiler de las zonas turísticas haya subido denota la necesidad de traer
el exterior al que no se puede acceder tan facilmente debido a la coyuntura actual hacia el
interior. Lo que define las preferencias de los usuarios a la hora de comprar una vivienda.
3.4.2 Oferta
3.4.2.1 a nivel Lima Metropolitana
Oferta de departamentos nuevos (BBVA Research)
Según el estudio de mercado de viviendas nuevas en Lima Metropolitana de bbva research,

existe una oferta de 27 mil viviendas. El cual es un número bastante reducido respecto al
58 mil hogares con interés de compra.
15
Precio de m2 por distrito (PROPERATI)
El reporte de mercado inmobiliario de Properati marzo 2021 señala San Isidro como el
distrito con el precio más elevado por precio de m2. La ubicación de nuestro proyecto se
encuentra en Miraflores con un precio estimado de $2,176 por m2.
Fuente: Tabla de precios por m2 por distrito . Elaboración propia
Tipo de propiedad en venta (PROPERATI)
El reporte de mercado inmobiliario de Properati marzo 2021 nos muestra que los
departamentos son el tipo de propiedad más común en la actualidad. Además se registra un
31% de actividades de alquiler y un 69% de ventas.
Fuente: Análisis de tipología de vivienda más constante . Elaboración propia
Cantidad de dormitorios en venta en departamentos en oferta (PROPERATI)
El reporte de mercado inmobiliario de Properati marzo 2021 indica 5 dormitorios como la

cantidad más común en departamentos en venta.
16
Fuente: Análisis número de dormitorios más rentable . Elaboración propia
Diagnóstico de precio de m2 en los próximos meses (PROPERATI)
Fuente: Tabla de precio por m2 por distrito enero 2019 . Elaboración propia
Fuente: Tabla de precio por m2 por distrito febrero 2020 . Elaboración propia
17
Fuente: Tabla de precio por m2 por distrito febrero 2020 . Elaboración propia
Se utilizó el reporte de mercado inmobiliario de Properati marzo 2021 para realizar un

diagnóstico del precio de m2 en periodos de aproximadamente 1 año y notamos que en el
distrito de miraflores se redujo notablemente del 2020 a marzo del 2021. Esto se produjo a
causa de la crisis sanitaria y la situación política actual que causa una migración de
inversionistas a otros países o algunas empresas que por falta de movimiento han quedado
en bancarrota y se provocan inmovilizaciones de obras.
Fuente: Análisis de descenso de precio de m2 . Elaboración propia
Variación del precio de m2 (PROPERATI)
Se utilizó el reporte de mercado inmobiliario de Properati marzo 2021 para realizar una
tabla en periodos mensuales y contemplar el transcurso de crecidas o descensos del precio
por m2 en el distrito de miraflores a lo largo del año. y notamos que se redujo en un 10%
de marzo del 2020 a marzo del 2021 con el descenso más evidente.
18
Fuente: Tabla de variación mensual de precio por m2 en el distrito de Miraflores. Elaboración
propia
En las variaciones interanuales podemos observar una disminución de rentabilidad para

obras que se encuentran en proceso o las entidades en posesión de terrenos. Mientras que
en periodos mensuales podemos ver que el precio por m2 se encuentra en una etapa con
una variación estable.
Precio promedio de m2 por distrito (ADI)
según el informe estadístico del mercado inmobiliario ADI Perú (ADI perú), el precio
promedio del m2 del distrito de Miraflores es de s./8765.76. junto con 16 cierres de ventas
mensuales.
Fuente: Tabla de precio por m2 por distrito. ADI.
Concentración de proyectos y stock por distrito (ADI)
Según el informe estadístico del mercado inmobiliario ADI Perú, el mayor número de
proyectos se encuentra en el distrito de Miraflores. Sin embargo, el mayor volumen de
U.I’s en stock se encuentra en los distritos de Comas.
19
Fuente: Tabla de concentración de proyectos y stock por distrito. ADI.
Beneficios de comprar o alquilar en la actualidad
Debido a la reducción del precio de oferta aproximado, es ventajoso para las inmobiliarias
comprar un terreno para un futuro proyecto y así maximizar su nivel de rentabilidad.
3.4.3 Competencia
Para complementar el estudio de mercado es indispensable estudiar a la competencia directa,

ya que estos nos darán factores a los cuales nosotros tenemos como proyecto tenemos que
mantener y además en cuales nos podemos diferenciar, para si brindar un mejor producto a
nuestros futuros usuarios.
Teniendo en cuenta a la competencia directa, fue un punto clave en nuestro análisis, el

estudio de 3 proyectos inmobiliarios muy cercanos a nuestro terreno, en un radio no mayor
a 300 metros, de este modo entender aún mejor su análisis.
20
Fuente: Nexo inmobiliario Grafico: Elaboración propia
El primer caso de análisis es el proyecto

“MALECON FRANCIA”, ubicado en Av. Jorge
Chávez 370, Miraflores, este proyecto es el
segundo más alejado de nuestro terreno. Es una
construcción de AURORA inmobiliaria y
actualmente se encuentra en etapa de
construcción. Tiene previsto una entrega para el
30 noviembre 2021.
Fuente: Malecón Francia Recuperado:
https://grupoaurora.pe/proyecto/malecon-francia
Una vez concluida su construcción será un edificio de 7 pisos con 2 frentes, hacia Calle
Francia y Av. Jorge Gálvez, siendo este último el acceso principal; y contara con un total de
con un total de 45 unidades entre flats y penthouses con áreas desde 124 m 2 hasta 239 m2
estos consideraran 2 a 3 dormitorios, según tipología, además constaran con un
estacionamiento por vivienda. (Aurora Grupo Inmobiliario, 2021)
Analizando el aspecto económico, este proyecto tiene una lista de precios a partir desde USD
312,400 hasta USD 512,000 para sus unidades en venta, llegando a calcular un promedio de
USD 2,416 por m2. (Nexo inmobiliario, 2021)
Este edificio no contara con áreas comunes adicionales al lobby y sala de espera, por ende,
hay una prioridad hacia la construcción de unidades. Asimismo, este proyecto cuenta con
una página web propia donde proporcionara imágenes referenciales, información de
21
características principales, video de recorrido virtual. También incluye una casilla de
contacto para más información, también hay un enlace para contacto por WhatsApp, además
de sus números de teléfono y correo. Finalmente, proporcionara un brochure para una mayor
referencia del producto, como tipologías de departamento y sus planos, sin embargo, este
proyecto en construcción no posee una sala de venta, todo es medio digital. (Aurora Grupo
Inmobiliario, 2021)
El segundo caso de análisis es el proyecto

“BOLOGNESI 351”, su nombre hace alusión a su
ubicación siendo esta en Calle Bolognesi 351,
Miraflores; de esta manera es considerado el
proyecto más cercano a nuestro terreno, y además
tiene una mayor cercanía con el primer caso
analizado. Es una construcción de ILLUSIONE,
por el momento se encuentra aún en etapa de
planos, sin embargo, tiene previsto una entrega Fuente: BOLOGNESI 351 Recuperado:
para el 1 septiembre 2022. https://www.illusione.pe/proyectos/bolognesi-351/
El proyecto tiene previsto ser un edificio de un edificio de 8 pisos y solo contara con una
fachada hacia Calle Bolognesi, por donde será el único acceso; a su vez contara con un total
de 28 unidades entre flats, dúplex y penthouses con áreas que van desde 68 m2 hasta 171
m2 estos consideraran entre 1 a 2 dormitorios, según tipología, siendo los ultimo los más
recurrentes. Además, según esta se considerará 1 o 2 estacionamientos por vivienda
(Illusione, 2021).
Analizando el aspecto económico, este proyecto tiene una lista de precios que varían desde
los USD 199,100 hasta USD 388,200 para sus unidades de venta, obteniendo finalmente un
promedio de USD 2,498 por m2 (Nexo inmobiliario, 2021)
Este edificio posee mínimas áreas comunes, siendo estas el lobby, sala de espera y un
coworking, es lo que brinda este proyecto el resto de las áreas serán dedicadas a unidades
de vivienda. Este proyecto cuanta además con una página web propia, reflejando la identidad
del proyecto, proporcionara imágenes referenciales, información de características
principales, y, algo característico, un ideal de rutina. También incluye una casilla de contacto
para más información, todavía hay un enlace para contacto por WhatsApp, además de sus
números de teléfono y correo. Finalmente, proporcionara un brochure para una mayor
referencia del producto, como tipologías de departamento y sus planos; si bien este proyecto
está en etapa de planos no posee una sala de venta, por el momento todo es por medio digital.
(Illusione, 2021)
22
El tercer caso de análisis es el proyecto “BOHEM”,
ubicado en Calle Berlín 363, Miraflores, este proyecto es
el más alejado de nuestro terreno y de los otros casos
analizados. Es una construcción de EDIFICA y
actualmente se encuentra en etapa de planos. Sin embargo,
tiene planeado una entrega para el 30 de diciembre del
2022.
Una vez concluida la construcción será un proyecto

compuesto de 3 torres de edificio de 11 pisos cada una, para
ello, el acceso a estos será desde dos calles paralelas, Calle
Berlín y Calle José Gálvez, teniendo dos fachadas hacia
Fuente: Bohem Recuperado:
estas calles. Contara con un total de 144 unidades tipo flats https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/
con áreas que van desde los 60.69 m2 hasta los 77 m2 venta-de-departamento-2027-bohem-
miraflores-lima-lima-edifica
estos consideran unidades con 1 a 2 dormitorios siendo
promocionado por igual cantidad (Urbania, 2020). Además, podrá adquirir su propio
estacionamiento con precios a partir de USD 12,000 (Edifica, 2021)
Analizando el aspecto economico, este proyecto tiene una lista de precios varian a partir de
USD 165,060 hasta USD 203,780 para sus unidades de venta, obteniendo como precio
promedio de USD 2,709 (Urbania, 2020).
Este proyecto a comparación de los anteriores casos brinda un mayor de áreas comunes para
sus usuarios aparte de los característicos, como piscina, sala bar, zona de parrilla, gimnasio,
bike zone, pero lo que realmente lo caracteriza es que cuenta con un patio interior, de este
modo brindando a las unidades otra posibilidad de fachada.
Algo importante señalar es que igual que los otros proyectos, también cuenta con su propia
página web donde presenta al proyecto en diferentes formatos como imágenes, información
característica, pero algo que lo diferencia es que posee además un recorrido virtual por un
departamento piloto. También incluye una casilla de contacto para más información, todavía
hay un enlace para contacto por WhatsApp, además de sus números de teléfono y correo, y
un enlace de descarga de brochure. Finalmente, este proyecto si cuenta con una caseta de
venta que se encuentra en su mismo lote de Berlín (Edifica, 2020).
Para complementar a este análisis y entenderlo de una manera mas práctica, se realizó el
siguiente gráfico: “Cuadro comparativo de competencia directa” con los principales
aspectos de los proyectos analizados. Para mayor dimensión de grafico Ver anexo 1.
23
Gráfico: Elaboración propia
3.5 DETERMINACIÓN DEL PÚBLICO OBJETIVO
De acuerdo al análisis de la demanda, el público objetivo consta de personas del sector

socioeconómico A-B, recién casados / convivinetes sin hijos y que gusten de gusten la
actividad física y los exteriores.
24
3.6 DETERMINACIÓN DE CABIDA
Determinación de la cabida del proyecto (Fit-Test)
Fuente: Municipalidad de Miraflores. Elaboración propia de cuadros
En el desarrollo de la cabida del proyecto, utilizando los datos brindados por el certificado
de parámetros de la Municipalidad del Distrito de Miraflores, podemos encontrar que el
área del proyecto en libre, construido, circulación y vendible es de 349m2, 649m2, 65m2 y
584m2. De este último dato del área vendible se encontró la mejor distribución de áreas de
unidades de vivienda por piso. Se opto por establecer en los 3 primeros niveles 9 unidades
de vivienda de 80m2 y 9 unidades de 116m2, en los 4 niveles restantes se eligió implantar
20 unidades de vivienda de 116m2. En otras palabras, tenemos 38 departamentos en total.
Para encontrar esta propuesta fue importante acatar los parámetros, ya que no podemos
establecer mas del 30% de unidades de 80m2 como máximo. También, en el análisis de la
competencia se encontré que los departamentos más vendidos son de 2 dormitorios, asi
que elegimos como opción basé el área de 110m2 por 2 dormitorios para estar a la par con
la competencia.
Al elegir esta opción nos arrojo unidades entre 80m2 y 116m2, logrando aprovechar al
máximo el total de área vendible y haciéndolo mas viable con departamentos de 1
dormitorio y 2 dormitorios para tener variedad al momento de vender. También, estamos
incluyendo 53 estacionamientos vendibles para las 38 unidades de vivienda que tenemos,
además de 5 estacionamientos de visitas. En otras palabras, estamos siendo mas rentables
al proponer dos tipologías de vivienda para la zona y resaltando sobre el resto.
25
3.7 DEFINICIÓN DEL PERFIL DEL PRODUCTO
Para definir el perfil del producto se utiliza las 4Ps para un marketing estratégico a la hora
de ofrecer nuestro producto inmobiliario.
Producto. – Luego de realizar el estudio de mercado y la determinación de la cabida del

proyecto, podemos definir el producto inmobiliario. Este será un edificio de vivienda
multifamiliar de 7 pisos con 38 departamentos y 58 estacionamientos. Los primeros pisos
contaran con 9 departamentos de 80m2 y 9 departamentos de 116m2; en el resto contara
con 20 departamentos de 116m2. Estos contaran con acabados de alta calidad llegando a
ser casi lujosos y con áreas comunes como sauna, área de parrilla, piscina y gimnasios.
Precio. - Recuperando el dato del precio promedio por metro cuadrado de la oferta se
considera este de 2.548 dólares. Se realizaron las operaciones con las áreas previamente
mencionadas para las unidades. Finalmente se ofrecen departamentos de aproximadamente
de 203,840(80m2) hasta 295,568(116m2).
Plaza. – El proyecto estará estratégicamente ubicado en la calle Madrid 167 en Miraflores.

Esta es de carácter residencial y cuenta con una ubicación privilegiada al tener proximidad
a espacios públicos como el malecón y la Bajada Balta, destinos turísticos como el parque
Kennedy y el Parque del Amor, Áreas recreativa y de abastecimientos, restaurantes y
bares, entre otros, lo cual será muy atractivo para nuestros clientes.
Promoción. – Utilizando los datos de la competencia sobre cómo se comunican y

promocionan el proyecto, la gestión de venta del edificio contara con un sistema de
comunicación vía redes sociales como Instagram y Facebook, donde se considerará utilizar
la promoción pagada y una cuenta que muestre más información y graficas sobre el
proyecto.
3.8 ESTIMACIÓN DE INVERSIÓN
Estimación de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad.
Fuente: Elaboración propia
26
Una vez definido el perfil y el precio de nuestro producto se realizó la estimación de costos
para estimar la rentabilidad del proyecto. Para eso fue necesario calcular los ingresos y los
egresos, en ambos casos las cantidades se obtienen de la cabida del proyecto y el cuadro de
valores unitario oficiales. En primer lugar, se tiene los ingresos por departamento y
estacionamientos; para los departamentos se estableció un precio de 2,548 dólares;
asimismo, el precio por estacionamiento fue de 15,000 dólares. Ambos valores se
obtuvieron a través del análisis del mercado y competencia.
Existen diferentes partidas a tomar en cuenta, pero consideramos las mas importantes el
precio de compra del terreno y el precio de la construcción; debido a que representan la
mayor cantidad en salida de dinero. En el terreno se estableció un precio de 2,500 por m2 y
el precio de la construcción se utilizó una ratio de 400 para estacionamiento y 700 para
sobre rasantes para que vaya acorde con el perfil de nuestro proyecto.
Hemos también establecido 3 escenarios: pesimista, estándar y optimista, para ver como
nuestro margen de utilidad varia y entender como el proyecto se desarrollaría en estos 3
casos.
Pesimista: Precio departamento: 2,248.00
Estándar: Precio departamento: 2,548.00
Optimista: Precio departamento : 2,848.00
En otras palabras, si tuviera que reducir nuestros precios por algún motivo nos
mantendríamos en el marguen del 20% y 30% que es un marguen de utilidad aceptable.
Sin embargo, optamos por mantener el precio estándar del proyecto ya que generamos una
utilidad del 3,489,582.82 millones de dólares con un marguen de utilidad del 31%, si bien
es un análisis de costos previo y no toma en cuenta todos los factores involucrados; nos da
una idea inicial sobre la rentabilidad y viabilidad de esta.
27
4.1 Plano de ubicación
El plano técnico de la ubicación del terreno en un área determinada del distrito de

Miraflores. (Ver Anexo 1)
4.2 Planimetría del proyecto
Planimetría tentativa del proyecto MADRID a realizar. (Ver Anexo 3)
5. PRESENTACION DEL PROYECTO PARA VENTA
5.1 Logo y slogan
Para presentar a nuestro proyecto, marcamos una identidad sobria y minimalista la cual
buscamos reflejar en nuestro logo, de líneas simples y una gama de colores neutral. Para
nuestro slogan buscamos reflejar la principal característica del proyecto y esa es su cercanía
al centro de Miraflores, lleno de cualquier actividad que desee hacer.
Gráfico: Elaboración propia
5.1 Brochure del proyecto
Un método para darnos a conocer a nuestros posibles clientes es mediante un brochure de

aspecto informativo y grafico que refleje esta identidad del proyecto, sobria y minimalista.
Brindaremos información relevante como los lugares cercanos, tipologías de plantas, áreas
comunes y principalmente el estilo de vida que tanto busca el cliente en Miraflores.
Para acceder la Brochure digital: Ver Anexo 3
28
6. REFERENCIAS
ADIPERÚ. (2020). Informe Estadísticos Mercado Inmobiliario Julio 2020. Lima:

ADIPERÚ.
APEIM. (1 de Octubre de 2020). Niveles Socioeconómicos 2020. Obtenido de APEIM:
http://apeim.com.pe/wp-content/uploads/2020/10/APEIM-NSE-2020.pdf
Aurora Grupo Inmobiliario. (19 de mayo de 2021). Malecon Francia. Obtenido de Aurora
inmobiliara: https://grupoaurora.pe/proyecto/malecon-francia
Edifica. (2020). Bohem. Obtenido de Edifica: https://edifica.com.pe/bohem-departamento-
miraflores/
Edifica. (13 de mayo de 2021). Precios de estacionamiento-Bohem. Lima, Lima , Peru.
Illusione. (2021). Bolognesi 351. Obtenido de Illusione :
https://www.illusione.pe/proyectos/bolognesi-
351/?utm_source=google_next&utm_medium=bolognesi&utm_term=cpa&utm_co
ntent=text_ads&gclid=Cj0KCQjw1a6EBhC0ARIsAOiTkrFkyugmkp6f-
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Illusione. (13 de Mayo de 2021). lista de precios. lima, lima, peru.
INEI. (14 de Marzo de 2020). Según Ingreso Per Cápita del Hogar. Obtenido de INEI:
https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib140
3/cap01_01.pdf
IPSOS. (13 de Febrero de 2020). Características de los niveles socioeconómicos en el
Perú. Obtenido de IPSOS: https://www.ipsos.com/es-pe/caracteristicas-de-los-
niveles-socioeconomicos-en-el-peru
Nexo inmobiliario. (2021). bolognesi 351. Obtenido de nexo inmobilario:
https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-2094-bolognesi-351-
miraflores-lima-lima-illusione
Nexo inmobiliario. (20 de Mayo de 2021). Malecon Francia. Obtenido de nexo
inmobiliario: https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-1411-
malecon-francia-miraflores-lima-lima-aurora-grupo-inmobiliario
Properati. (24 de Marzo de 2021). Reporte del Mercado Inmobiliario – Lima – Marzo
2021. Obtenido de Properati Blog: https://blog.properati.com.pe/reporte-del-
mercado-inmobiliario-lima-marzo-2021/
Research, B. (2019). Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima
Metropolitana. Lima: BBVA Research.
Urbania. (2020). Bohem. Obtenido de Urbania: https://urbania.pe/inmueble/proyecto-
bohem-lima-miraflores-edifica-inmobiliaria-empresa-59513199
Aurora Grupo Inmobiliario. (19 de mayo de 2021). Malecon Francia. Obtenido de Aurora
inmobiliara: https://grupoaurora.pe/proyecto/malecon-francia
Edifica. (2020). Bohem. Obtenido de Edifica: https://edifica.com.pe/bohem-departamento-
miraflores/
Edifica. (13 de mayo de 2021). Precios de estacionamiento-Bohem. Lima, Lima , Peru.
Illusione. (2021). Bolognesi 351. Obtenido de Illusione :
https://www.illusione.pe/proyectos/bolognesi-
351/?utm_source=google_next&utm_medium=bolognesi&utm_term=cpa&utm_co
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Illusione. (13 de Mayo de 2021). lista de precios. lima, lima, peru.
NAI Peru Rosecorp. (4 de junio de 2019). La evolución del mercado inmobiliario en cinco
grandes zonas de Lima Metropolitana. Obtenido de NAI Peru Rosecorp:
29
https://www.naiperu.com/articulo/63/La-evolucin-del-mercado-inmobiliario-en-
cinco-grandes-zonas-de-Lima-Metropolitana
Nexo inmobiliario. (2021). bolognesi 351. Obtenido de nexo inmobilario:
https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-2094-bolognesi-351-
miraflores-lima-lima-illusione
Nexo inmobiliario. (20 de Mayo de 2021). Malecon Francia. Obtenido de nexo
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malecon-francia-miraflores-lima-lima-aurora-grupo-inmobiliario
Urbania. (2020). Bohem. Obtenido de Urbania: https://urbania.pe/inmueble/proyecto-
bohem-lima-miraflores-edifica-inmobiliaria-empresa-59513199
30
7. ANEXOS
1. PLANO DE UBICACIÓN Enlace de descarga de archivo: https://we.tl/t-OsMlR3ltDE
31
2. PLANIMETRIA TENTATIVA DEL PROYECTO
Se propone unas tipologías de departamento tentativas a partir de la cabida de proyecto realizado.

Todos son referenciales tanto en acabados como distribución. Sujeto a cambios.
TIPOLOGIA 1: 116 m2 TIPOLOGIA 2: 116 m2
32
3. CUADRO RESUMEN DE COMPETENCIA DIRECTA
4. ENLACE DE DESCARGA DE BROCHURE DIGITAL
Para acceder al enlace de descarga: https://we.tl/t-4Jd06XSzoz
33
Extracto de las partes más
importates del brochure
para el parcial.
TP-2
Ges�ón del Tiempo

Semana 10
Obje�vos Riba: CG4, CG6, CG11
Descripción
Los estudiantes elaboran el cronograma integral del proyecto inmobiliario empleando la

herramienta MS Project, sobre la cual han tenido previamente un taller de capacitación. El
trabajo es una cri�ca calificada de avance sobre el tema
Obje�vos
• Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las ac�vidades del proyecto inmobiliario
trabajado, para lograr una buena administración del �empo del proyecto
• Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gan�
en Project
• Entender de manera prác�ca la relevancia de la ges�ón del �empo en el éxito del proyecto
Criterios de Evaluación
TP2-CRITICA CALIFICADA CRONOGRAMA

Listado de ac�vidades-EDT 4
Secuenciamiento del proyecto 4
Desarrollo en MS Project 12
20
Formato de entrega
Cri�ca en clase y envío de cronograma en Ms Project

Trabajo 03 Cronograma
CRONOGRAMA
ID Task Nombre de tarea Duration Start 2021 2022 2023 2024
Mode Half 1, 2021 Half 2, 2021 Half 1, 2022 Half 2, 2022 Half 1, 2023 Half 2, 2023 Half 1, 2024 Half 2, 2024
M M J S N J M M J S N J M M J S N J M M J S
1 PROYECTO EDIFICIO MADRID 831 days? Mon 6/7/21
2 TERRENO 30 days Mon 6/7/21
3 Compra y estudios de titulos 30 days Mon 6/7/21
4 ESTUDIOS ESPECIFICOS 30 days Mon 7/19/21

5 Estudio de mercado 30 days Mon 7/19/21
6 PROYECTO ARQUITECTONICO 291 days Mon 7/19/21
7 Levantamiento topográfico 7 days Mon 7/19/21
8 Estudio de suelos 14 days Wed 7/28/21

9 ANTEPROYECTO 45 days Tue 8/17/21
10 Arquitectura 45 days Tue 8/17/21
ANTEPROYECTO
11 Indeci Anteproyecto 30 days Tue 9/7/21
(señalización y
evacuación)
12 PROYECTO 105 days Tue 4/5/22

13 Arquitectura PROYECTO 60 days Tue 4/5/22
14 Estructuras 30 days Tue 6/28/22

15 Instalaciones eléctricas, 45 days Tue 6/28/22
sanitarias y mecánicas
16 Indeci Proyecto 10 days Tue 4/5/22

(señalización y
evacuación)
ID Task Nombre de tarea
Tarea Duration Start 2021
Resumen inactivo 2022 2023
Tareas externas 2024
División Tarea manual Hito externo
17 CONSTRUCCION
Hito 300 days Tue 1/3/23 solo duración Fecha límite
Proyecto: CRONOGRAMA
18 Obra, casco y arquitectura
Resumen 300 days Tue 1/3/23 Informe de resumen manual Tareas críticas
Fecha: Thu 7/22/21
ID Task Nombre de tarea Duration Start 2021 2022 2023 2024
19 Mode EQUIPOS Resumen del proyecto 180 days Resumen manual
Tue 6/20/23Half 1, 2021 Half 2, 2021 Half 1, 2022
División crítica
Half 2, 2022 Half 1, 2023 Half 2, 2023 Half 1, 2024 Half 2, 2024
20 AscensorTarea inactiva 180 days Tue 6/20/23 solo el comienzo Progreso
34 VENTAS PROMOCION Y 570 days Tue 4/5/22
21 Resto deHito
PUBLICIDAD inactivo
equipos 60 days Tue 12/5/23 solo fin Progreso manual
22 SERVICIOS PUBLICOS 90 days Tue 10/24/23

Página 1
23 Suministro de agua y 90 days Tue 10/24/23
desagüe
24 Suministro de energía 90 days Tue 10/24/23
eléctrica
25 Instalaciones de gas 90 days Tue 10/24/23

26 Instalación de 90 days Tue 10/24/23
teléfono/cable/internet
27 ASPECTOS LEGALES 735 days Tue 10/19/21

28 Licencia de obra 120 days Tue 10/19/21
ANTEPROYECTO
29 Licencia de obra PROYECTO 90 days Tue 8/30/22
30 Conformidad de obra 60 days Tue 2/27/24

31 Inscripccion , 60 days Tue 5/21/24
IDEPENDIZACION Y cierre
legal
32 GESTION DE PROYECTO 1 day? Mon 7/19/21
33 VENTAS OPERATIVOS 570 days Tue 4/5/22
ID Task Nombre de tarea

Tarea Duration Start 2021
Resumen inactivo 2022 2023
Tareas externas 2024
34 VENTAS PROMOCION
Hito Y 570 days Tue 4/5/22 solo duración Fecha límite
Proyecto: CRONOGRAMAPUBLICIDAD
Resumen Informe de resumen manual Tareas críticas
Fecha: Thu 7/22/21
Tarea Resumen inactivo Tareas externas
Resumen del proyecto Resumen manual División crítica
Tarea inactiva solo el comienzo Progreso
Hito solo duración Fecha límite
Proyecto: CRONOGRAMA Hito inactivo solo fin Progreso manual
Fecha: Thu 7/22/21
Resumen del proyecto Página
Resumen 2
manual División crítica
Tarea inactiva solo el comienzo Progreso
Hito inactivo solo fin Progreso manual
Página 3
La elaboración del cronograma fue como incoporar dos trabajos en uno, por un lado había
que determinar adecuadamente desde cuando y que tanto tiempo tenía que durar cada
actividad y además emplear los conocimientos aprendidos. en la clase de ms project
Tarea Resumen inactivo Tareas externas
Hito solo duración Fecha límite

Proyecto: CRONOGRAMA
Fecha: Thu 7/22/21
TP-3
Ges�ón del Costo

Semana 11
Obje�vos Riba: CG4, CG6, CG10, CG11
Descripción
Los estudiantes elaboran los metrados de las par�das de Arquitectura de una planta �pica
del proyecto inmobiliario e inves�gan sobre precios unitarios. Con esta información realizan
el presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en
base a ra�os del resto de par�das de construcción para llegar a tener el presupuesto de
construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.
Obje�vos
• Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la ges�ón de costos y cómo la
selección de materiales y sistemas construc�vos deben estar alineados a ello.
• Elaborar los metrados de arquitectura por par�das de una planta �pica
• Aprender a preparar un presupuesto es�mado en base a ra�os y un presupuesto detallado
en base a metrados.
• Inves�gar sobre costos reales de mercado de las par�das unitarias (uso de revista Costos,
visitas a proveedores especializados)
• Entender de manera prác�ca la relevancia de la ges�ón del costo en el éxito de un
proyecto
TP3-CRITICA CALIFICADA METRADOS Y PRESUPUESTO

Metrados de Arquitectura 10
Obtención de precios unitarios 6
Consolidación presupuesto de obra 4
20
Formato de entrega
Cri�ca en clase y envío de presupuesto en Excel

Trabajo 04 Presupuesto
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tener el metrado, pero en cuanto se

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termino de detallar a profundidad

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consiguió en resultado deseado.

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El cual fue un estimado consiente

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TP-4
Evaluación de Proyectos, Flujo de caja e indicadores

Semana 12
Obje�vos Riba: CG4, CG6, CG10, CG11
Descripción
Los estudiantes deben elaborar el flujo de caja del proyecto. Esto incluye el flujo de ingresos en
función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego
determinar el flujo de caja opera�va del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el
presente trabajo los estudiantes u�lizarán como referencia la teoría brindada en clase sobre los
conceptos económicos y financieros del proyecto. También deberán u�lizar el cronograma
previamente realizado para incorporar el factor �empo en la distribución de los ingresos y
costos del proyecto.
Obje�vos
• Cuan�ficar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario.

• Definir los criterios para la distribución de costos
• Preparar el cronograma de ventas
• Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja
• Calcular el flujo económico, flujo acumulado
• Calcular el VAN y TIR del proyecto y entender los factores que afectan su rentabilidad
• Entender la interrelación entre la Ges�ón del Alcance, Ges�ón del Tiempo y Ges�ón del
Costo del proyecto, y su relevancia como factores crí�cos para el éxito del mismo
TP4-CRITICA CALIFICADA INGRESOS-GASTOS-FLUJO

Ingresos detallados 6
Gastos detallados 8
Elaboración de flujo de caja 6
20
Formato de entrega
Cri�ca en clase y envío de presupuesto y flujo en Excel

Trabajo 05 Flujo de Caja
FLUJO DE CAJA
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Lo primero para realizar el flujo de caja
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Para así definir

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los indicadores VAN $ 2050496

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 rentable o no. UTILIDAD $ 3093081
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el VAN es positivo, lo que significa que
se han generado ganancias. Y segundo,
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   
  sabemos que si conviene hacer el



negocio porque el TIR supera a la tas
 mensual.
 

Ahora si analizamos el flujo a mayor detalle: Podemos ver que los ingresos se
realizaron desde que se consiguió la licencia de anteproyecto en el mes 10 hasta
que se culminaron las ventas de los departamentos en la semana 24.
10 F. Ingresos 28
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
0 473,069 555,589 591,106 473,069 595,794 551,265 485,900 534,301 552,052 531,956 618,901 490,600 570,500 531,956 618,901 490,600 618,901 618,901 627,506 $10,530,865
-2,500,000 - $2,500,000
-1,000 - $1,000
-74,640 - $74,640
-4,000 - $4,000
-1,700 - $1,700
-1,700 - $1,700
-19,611 -19,611 - $39,221

-9,805 -13,074 -9,805 - $32,685
-13,074 -13,074 - $26,148
-6,537 -6,537 - $13,074
-6,537 -6,537 - $13,074
-3,268 -3,268 - $6,537
-50,776 - $50,776
-2539 -48237 - $50,776
-235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 -235,375 - $3,295,248
-114395.75 -114395.75 - $228,792
-45758.3 -45758.3 - $91,517
-7650 -7650 - $15,300
-$1,016 - $1,016
-7800 -7800 -7800 - $23,400
-9,461 -11,112 -11,822 -9,461 -11,916 -11,025 -9,718 -10,686 -11,041 -10,639 -12,378 -9,812 -11,410 -10,639 -12,378 -9,812 -12,378 -12,378 -12,550 - $210,617
-25,000 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -10,000 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -10,000 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 -6,645 - $157,963
-3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 -3,314 - $119,311
-13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 -13,314 - $479,292
- $7,437,784
-2,575,640 -24,028 -36,239 -36,239 -16,628 -16,628 -16,628 -16,628 -16,628 -92,404 -71,956 -47,458 -74,316 -35,273 -38,544 -34,298 -81,228 -269,334 -269,689 -269,287 -271,026 -268,460 -273,413 -383,682 -271,026 -268,460 -271,026 -316,784 -278,848 -252,003 -419,807 -16,628 -16,628 -17,643 -24,428 -24,428 -24,428
-2,575,640 -24,028 -36,239 -36,239 -16,628 -16,628 -16,628 -16,628 -16,628 -92,404 401,113 508,131 516,789 437,796 557,250 516,967 404,672 264,967 282,363 262,669 347,875 222,140 297,087 148,274 347,875 222,140 347,875 302,117 348,658 -252,003 -419,807 -16,628 -16,628 -17,643 -24,428 -24,428 -24,428
-2,575,640 -2,599,668 -2,635,906 -2,672,145 -2,688,773 -2,705,401 -2,722,029 -2,738,656 -2,755,284 -2,847,688 -2,446,575 -1,938,444 -1,421,655 -983,859 -426,609 90,358 495,030 759,998 1,042,361 1,305,030 1,652,906 1,875,046 2,172,133 2,320,407 2,668,282 2,890,422 3,238,298 3,540,415 3,889,073 3,637,070 3,217,264 3,200,636 3,184,008 3,166,365 3,141,937 3,117,509 3,093,081
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
F. Económico 09
F. Acumulado 14
Además el flujo económico nos indica que ingresos superaron a los gastos a partir
del mes 09 y el flujo acumulado dice las ganacias comenzarán a llegar desde le
mes 14.
TI-2
Monogra�a Final
Semana 13
Obje�vos Riba: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Descripción
El trabajo final con�ene todos los temas tratados durante el semestre aplicados a un proyecto
inmobiliario. Consta de lo siguiente: 1. Introducción, nombre de la empresa y obje�vos 2.
Definición del proyecto: 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación
y entorno, cer�ficado de parámetros y norma�vidad vigente. FODA 4. Estudio de mercado y
público obje�vo. 5. Fit test del proyecto. 6. Perfil del producto.. 7. Es�mado de inversión
inicial
8 Caracterís�cas del proyecto. Presentación de proyecto para venta/marke�ng: 9.
Cronograma y metrados del proyecto.
10. Presentación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto. 11.
Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto
Obje�vos
• Demostrar la aplicación de los fundamentos de la ges�ón de proyectos en el desarrollo de un

proyecto inmobiliario
• Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que jus�fican su elección
• Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado
analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final.
• Definir y planificar las ac�vidades y procesos que forman parte integral del proyecto,
organizarlas en un cronograma en Ms Project
• Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto y entender la aplicación de los
dis�ntos �pos de es�maciones de costos
• Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos
• Entender la importancia de la evaluación económica y el análisis para que una inversión sea
rentable
• Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de ges�ón
evaluando riesgos y sus posibles impactos.

Trabajo 06 Monografía Final
TI FINAL Exposición y trabajo

Criterios de evaluación Puntaje monográfico en pdf
Bases del proyecto (Trabajo parcial) 2.00
Presentación de Cronograma 3.00
Detalle de ingresos 2.00
Detalle de gastos 3.00
Flujo de caja 3.00
Indicadores financieros Van y Tir 1.00
Conclusiones finales/Lecciones aprendidas 3.00
Presentación, coherencia y calidad de la información 3.00
20.00
1I JUSTIFICACIÓN
01
DEL TERRENO
J USTIFIC A CI O N D E L T E R R E N O
U B I CAC ION VA L OR
ESTRAT EGIC A C R E CIE N TE
Calle Madrid 167, la cual es La suma de factores como

de bajo flujo dando un am- su ubicción estrategica y
biente detranquilidad. Así la centricidad que posee
mismo,se encuentra cerca frente al equipamiento
de 3 importantes vías de hacen que el rpecio actual
Miraflores, como lo son sea alto (asciende a $2,176
Av. Pardo, por el norte; la aproximadamente) con
Av. Diagonal por el este, tendencia a seguir
finalmente por el sur se subiendo, evidenciado con
encuentra La bajada balta estudios reañizados pro
para el acceso al circuito properatti.
de playas.
CENTRIC IDAD DE O PO R TU N IDAD

EQ U I PAMIENT O D E F LE XIB ILIDAD
Se localiza cerca de áreas Existe una gran demanda de

verdes y de esparcimiento hospedaje para turistas, esto
representativas del distrito, gracias a las vistas hacia la
como los son el Parque Costa verde, la calidad de
Kennedy y el Central de circulación peatonal en el
Miraflores, y los diferentes entorno y actividades al aire
parques que se encuentran a libre, suamda a la proximidad
lo largo de la costa verde, a ciclovías y la gran cantidad
el cual está próximo al de espacios (verdes) para
terreno. recreación.
El terreno posee un área total de 998 m2 aproximadamente, solo posee un frente, hacia la calle Madrid
y es colindante por sus 3 caras restantes por viviendas multifamiliares, sus laterales por edificios de 5 y
7 pisos, por el lado posterior por una vivienda de baja densidad, 2 pisos.
En conclusión, el terreno se ubica casi en el centro del distrito cerca de variedad de actividades y
recreaciones, pero en un ambiente tranquilo a pesar lo concurrido que es el centro del distrito.
2I CONCLUSIONES DE
LOS ESTUDIOS DE MERCADO
PÚBLICO OBJETIVO
Consta de personas del sector socioeconómico A-B de 25-39 años, vale decir, consta
de “Millenials” recién casados / convivinetes sin hijos. Por ultimo el articulo de
Propertti sobre tendecias del mercado inmobiliario 2021 revela que lo que mas 3
dormitorios que esten cerca áreas para hacer deporte y monumentos históricos.
ANÁLISIS DE MERCADO
Existe una oferta de 27 mil viviendas, el cual es un número bastante
reducidorespecto al de 58 mil hogares con interés de compra. Se trata de un 31% de
alquiler y un 69% de ventas, con un precio por m2 de $2,176 aprox.
PERFIL DEL PRODUCTO

Un edificio de vivienda multifamiliar de 7 pisos con 38 departamentos y 58
estacionamientos. El precio de los departamentos va aproximadamentede
203,840(80m2) hasta 295,568 (116m2). Además, cuenta con una ubicación
estratégica y se publicitará a través de redes sociales como instagram y facebook.
3I CRONOLOGÍA
DEL PRPYECTO
06 flu
INGRESOS
Venta por departamentos y est
GASTOS
Terreno
Compra
Estudios Legales
Impuesto alcabala
Estudios especiĮĐos
Estudio de mercado
Levantamiento topográĮco
Estudio de suelos
Proyecto
Anteproyecto
06 flujo de
flujo de caja
Para el final se incorporó el cronograma final con las
caja Proyecto
Estructuras
correcciones indicadas e la critica pasada, queInstalaciones en sumayoríaSanitarias
constaban de falta de conocimiento de como funcionaba el Instalaciones Electricas

INGRESOS
INGRESOS manejo glob
de tiempos
Venta por departamentos y estacionamientos 1
para ciertas tareas.
Indeci
$10,530,865.40 $10,530,865
glob
Venta por departamentos y estacionamientos 1 $10,530,865.40
FLUJO DE INGRESOS $10,530,865
FLUJO DELicencias
INGRESOS
GASTOS unid canƟdad Anteproyecto
Precio unitario Total
GASTOS unid canƟdad Precio unitario Total
4 I PRESUPUESTO
Terreno Proyecto
Terreno
Compra m2 998 2,505.01 $2,500,000
04
Compra m2 998 2,505.01
Estudios Legales und 1 Construccion$2,500,000
1000 $1,000
Estudios Legales und 1 1000 $1,000
p re sup uesto de ga stos Impuesto alcabala % $2,488,000.00 3%
Obra
$74,640
Impuesto alcabala % $2,488,000.00 3% $74,640
Estudios especiĮĐos
Estudios especiĮĐos Ascensores
Estudio de mercado unid 1 4000 $4,000
Estudio de mercado unid 1 4000 $4,000
Levantamiento topográĮco unid 1 Otros equipos $1,700
1700
GASTOS
Levantamiento topográĮco unid 1 1700 $1,700
Estudio de suelos unid 1 1700 $1,700
Estudio de suelos unid 1 1700Servicios publicos $1,700
Proyecto
Item Descripción Total (S/.)
Proyecto
Anteproyecto m2 6536.9 6luz, agua, gas, etc $39,221
Anteproyecto m2 6536.9 6 $39,221
Proyecto m2 6536.9 5 $32,685
Proyecto m2 6536.9 5Cierre Legal $32,685
01.00 MUROS DE ALBAÑILERIA 72,630.13 Estructuras m2 6536.9 4 $26,148
Estructuras m2 6536.9 4 $26,148
Instalaciones Sanitarias m2 6536.9 2Conformidad de$13,074 obra/otros
02.00 TARRAJEO,REVOQUES Y ENLUCIDOS 31,390.12 Instalaciones Sanitarias m2 6536.9 2 $13,074
Instalaciones Electricas m2 6536.9 2 $13,074
Instalaciones Electricas m2 6536.9 2Independización $13,074
Indeci m2 6536.9 1 $6,537
03.00 CIELO RASO Y FALSOS CIELOS 21,008.50
Indeci m2 6536.9 1 $6,537
Licencias Ventas
04.00 PISOS Y CONTRAPISOS 54,663.89 LicenciasPISOS Y CONTRAPISOS costo VUOCARPINTERIA
Anteproyecto 2031027 2.50%PINTURA $50,776
Anteproyecto costo VUO DE MADERA 2031027 2.50%Gastos por comisiones $50,776
Proyecto costo VUO 2031027 2.50% $50,776
05.00 ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS 14,763.82 Proyecto costo VUO 2031027 2.50% $50,776
s/. 54,663.89
Construccion s/. 210,412.80 s/.Gastos
164,776.94de markeƟng
06.00 CARPINTERIA DE MADERA 271,412.80 Construccion
Obra m2 6536.9 579.34 $3,787,056
Obra m2 6536.9 Gastos administraƟvos
579.34 $3,787,056
Ascensores El proyecto oscila entre losunid 1
54mill y 165mil soles en costo de acabados 228,792
y mobiliarios de alta $228,792
07.00 CARPINTERIA DE ALUMINIO Y VIDRIO 14,213.30 Ascensores calidad, otorgando prestigios
unid 1 habitaran en las228,792
y lujos a las usuarios que viviendas. Ademas, se $228,792
Otros equipos
compite directamente con glob 1
el resto de proyectos del entorno que tambien91,517
cuentan con acaba- $91,517
0.00
Otros equiposdos de alta gama. glob 1 91,517 $91,517
08.00 CARPINTERIA DE METALICA 8,354.20 Servicios publicos Gastos de gerenciamiento
Servicios
luz, agua,publicos
gas, etc glob 1 15300 $15,300
09.00 CERRAJERIA 9,758.86 luz, agua, gas, etc glob 1 15300 $15,300
Cierre Legal
Cierre Legal 804,601.01 S/.
COSTO DIRECTO DE
Conformidad de obra/otrosARQUITECTURA DE PLANTA TIPICA
glob 2031027 0.05% $1,016
11.00 PINTURA 164,776.94
COSTO DE
Conformidad deARQUITECTURA
obra/otrosPOR 9 PISOS - EN SOLES
glob 2031027 7,241,409.09
0.05% S/. $1,016
Independización
COSTO DE ARQUITECTURA POR 9 PISOSunid
- EN DOLARES 39 $1,819,449.52600 $ $23,400
12.00 APARATOS SANITARIOS 28,437.24 Independización unid
COSTO DE OTRAS PARTIDAS - EN DOLARES 39 600
$2,287,915.00 $ $23,400
Ventas
Ventas COSTO TOTAL DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO - DOALRES $4,107,364.52 $
13.00 ARTEFACTOS ELECTRICOS ZONAS COMUNES 20,559.50 Gastos por comisiones ventas $10,530,865 2.00% $210,617
Gastos por comisiones ventas $10,530,865 2.00% $210,617
Gastos de
ÁREAmarkeƟng
CONSTUIDA DEL EDFICIO ventas $10,530,865 6536.90 1.50% m2 $157,963
14.00 VARIOS 92,631.71 Gastos de markeƟng
COSTO ventas
POR M2 DE CONSTRUCCION - EN DOLARES $10,530,865 $628.341.50% $ $157,963
Gastos administraƟvos
COSTO DIRECTO 804,601.01 Gastos administraƟvos
glob 1 119,311 $119,311
ratios glob 1 119,311 $119,311
Gastos de gerenciamiento
Gastos de gerenciamiento
glob 1 479292.12 $479,292
glob 1 479292.12 $479,292
05 P R E S UP UESTO DE I NG RE SO
INGRESOS
CUADRO DE VALOR DE VENTAS
CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS A VENDER 38
01 02 03
COSTO DE M2 - DEPARTAMENTO EN EL FRENTE $ 2,548
PRECIO DE M2 departamentos estado de
COSTO DE M2 - DEPARTAMENTO EN EL FONDO $ 2,350 SEGUN UBICACION den el frente preventa
COSTO DE M2 - TERRAZA $ 1,274
Dependiendo de la ubicación si Los departamentos del Las unidades de departa-
CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS A VENDER 46
esta en el frente o en el fondo el frente tiene un mayor precio mentos estan dividas en dos
COSTO DE UNIDADES DE ESTACIONAMIENTO $ 15,000 precio varia entre $2,548(frente) y a estos se les añade la estapas: Preventa con precio
de c a j a
y 2,350(fondo) segun el analisis caracteristica del “balcon” y de descuento y Venta con
CANTIDAD DE PREVENTA 30% previo del estudio del mercado. por ende el precio sube. precio calculado.
VALOR DE DESCUENTO - PREVENTA 8%
CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS EN PREVENTA 12
PLAN DE VENTAS CRONOGRAMA DE VENTAS

Descuento 8% 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
cartacteris PREVENTA VENTA
1 DPT 101 FONDO
2 DPT 102 FRENTE
3 DPT 103 FRENTE
4 DPT 104 FONDO
5 DPT 105 FONDO
ob
amientos
6
7
8
1
DPT 106
DPT 201
DPT 202
FRENTE
FONDO
FRENTE
$10,530,865.40 $10,530,865 INGRESOS POR VENTAS
9
10
DPT 203
DPT 204
FLUJO DE INGRESOS
FRENTE
FONDO
11 DPT 205 FONDO
proceso de venta promedio de venta
$10’530,856
12 DPT 206 FRENTE
13 DPT 301 FONDO
id canƟdad
14 DPT 302 FRENTE Precio unitario Total Tiene una duracion de El ritmo de venta es de
15 DPT 303 FRENTE
16 DPT 304 FONDO
19 meses, comienza en 2xmes y si bien no es un
17 DPT 305 FONDO el mes 10 una vez obte- promedio real de ritmo
18 DPT 306 FRENTE nida la licencia. de venta se tomo este
19 DPT 401 FRENTE valor por fines acade-
2 20 998DPT 402 FRENTE 2,505.01 $2,500,000 micos.
21 DPT 403 FRENTE
d
22
23 1
DPT 404
DPT 405
FONDO
FONDO 1000 $1,000 DEPARTAMENTOS FLU
24 DPT 501 FRENTE
25 DPT 502
$2,488,000.00
FRENTE
3% $74,640 preventa / venta ingreso por ventas
DUR
26
27
DPT 503
DPT 504
FRENTE
FONDO CUADRO DE INGRESOS Y GASTOS ESTACIONAMIENTOS
28 DPT 505 FONDO
29
30
DPT 601
DPT 602
FRENTE
FRENTE
GASTOS se dive en dos , el proceso de
venta
SUTOTAL
preventas y ventas es
TOTAL
El ingreso total de las
id
31
32 1
DPT 603
DPT 604
FRENTE
FONDO 4000 $4,000 PREVIOS A LA CONSTRUCCION
Preventa: tiene un porcetanje
del 30% del total y comienza
$2,815,329.33
de 10 millones aprox
TERRENO $2,575,640.00
33 DPT 605 FONDO en el mes 10
id 34
35
1 DPT 701
DPT 702
FRENTE
FRENTE
1700 $1,700 Venta: Es el restante que
36 DPT 703 FRENTE ESTUDIOS ESPECIFICOS
serian 26unidades y comienza $7,400.00
id 37
38
1 DPT 704
DPT 705
FONDO
FONDO
1700
3,239,890.40
$1,700
7,290,975.00 PROYECTO ARQUITECTONICO GASTOS DEL PROYECTO
en el mes 16 hasta su final.
$130,738.00
TOTALES 10530865.40
LICENCIA $101,551.33
2 6536.9 6 $39,221
EJECUCION DE OBRA $4,122,664.52
2
2
6536.9
6536.9
5
4
$32,685
$26,148
CONSTRUCCION
SERVICIOS PUBLICOS
$7’929,593 $4,107,364.52
$15,300.00
2 6536.9 FLUJO 2DE CAJA $13,074 GASTOS DE VENTA $392,995.80
2 6536.9 2 $13,074
CIERRE LEGAL $24,415.51
RESTO DE PARTIDAS
VENTAS Y PUBLICIDAD $368,580.29
2 6536.9 1 $6,537 TERRENO , ESTUDIOS ,PROYEC
INGRESOS POR VENTAS GASTOS DE GERENCIA $598,603.02
INGRESOS POR VENTAS SERVICIOS ,CIERRELEGAL , VENT
GASTOS ADMINISTRATIVOS $119,310.90
sto VUO
sto VUO
2031027
2031027
$10’530,856
$10’530,856
2.50%
2.50%
$50,776
$50,776
GASTOS DE GERENCIAMIENTO $479,292.12
FLUJO DE GASTOS VARIABLES S
$7,929,592.67
MES 0 HASTA EL 37
INGRESOS SUTOTAL TOTAL
DEPARTAMENTOS FLUJO DE INGRESO VARIABLE
DEPARTAMENTOS FLUJO DE INGRESO
DURANTE DE GASTOS
VARIABLE
LOS MESESDE 8 AL 28 DE GERENCIA
2 6536.9
CUADRO DE INGRESOS Y 579.34
ESTACIONAMIENTOS $3,787,056
GASTOS DURANTE LOS MESESDE DE 8 AL 28
PREVENTA $3,239,890.40
TOS CUADRO DE INGRESOS Y GASTOS
SUTOTAL TOTAL
ESTACIONAMIENTOS
id
OS A LA CONSTRUCCION 1 228,792
SUTOTAL TOTAL $228,792 VENTA $7,290,975.00
IOS $2,815,329.33
OS A LA CONSTRUCCION $2,815,329.33
ob TERRENO
TERRENO
1 $2,575,640.00
91,517
$2,575,640.00
$91,517 $10,530,865.40
ESTUDIOS ESPECIFICOS $7,400.00
ESTUDIOSGASTOS DEL PROYECTO
PROYECTOESPECIFICOS
ARQUITECTONICO $7,400.00
$130,738.00
PROYECTOGASTOS DEL PROYECTO
LICENCIA ARQUITECTONICO $130,738.00
$101,551.33 UTILIDAD $2,601,272.73
ob LICENCIA
UCION DE OBRA
1 15300
$101,551.33 $4,122,664.52
$15,300
MARGEN DE UTILIDAD 25%
CION DE OBRACONSTRUCCION
CONSTRUCCION
SERVICIOS PUBLICOS
$7’929,593
$7’929,593
$4,107,364.52
$4,107,364.52
$15,300.00
$4,122,664.52
OS DE VENTASERVICIOS2031027
ob
PUBLICOS $15,300.00
0.05% $392,995.80 $1,016
OS DE VENTA CIERRE LEGAL $24,415.51 $392,995.80
id CIERRE
VENTASLEGAL 39
Y PUBLICIDAD
RESTO
600 DE PARTIDAS
$24,415.51
$368,580.29
RESTO DE PARTIDAS $23,400 INDICADORES
VENTAS Y PUBLICIDAD TERRENO
$368,580.29 , ESTUDIOS ,PROYECTO , LICENCIAS, CONSTRUCCION,
OS DE GERENCIA
OS DE GERENCIA
TERRENO $598,603.02
SERVICIOS, ,CIERRELEGAL
ESTUDIOS ,PROYECTO
$598,603.02, VENTAS ,, GERENCIAMIENTO
LICENCIAS, CONSTRUCCION, VAN $1,835,266
GASTOS ADMINISTRATIVOS $119,310.90 ,CIERRELEGAL , VENTAS , GERENCIAMIENTO
SERVICIOS
GASTOS
GASTOSADMINISTRATIVOS
DE GERENCIAMIENTO $119,310.90
$479,292.12 TIR 4%
ntas GASTOS$10,530,865
DE GERENCIAMIENTO 2.00% $210,617
FLUJO DE GASTOS VARIABLES
$479,292.12 SEGN ETAPAS , DESDE EL
FLUJO
MES 0 DE
$7,929,592.67
GASTOS
HASTA EL 37VARIABLES SEGN ETAPAS , DESDE EL
$7,929,592.67
TASA 1% mensual
RESOS
ntas $10,530,865 SUTOTAL
MES 0 HASTA ELTOTAL
1.50% 37 $157,963
ESOS
OS DE GERENCIA SUTOTAL TOTAL
OS DE GERENCIA
PREVENTA $3,239,890.40
PREVENTA
VENTA $3,239,890.40
$7,290,975.00 Como mostró paginas atrás en el la entrega del flujo de caja
VENTA $7,290,975.00 $10,530,865.40
ob 1 119,311 $119,311
$10,530,865.40 inicial, los indicadores económicos muestras que el proyecto
UTILIDAD $2,601,272.73 SI es rentable y SI genera una ganacia.
UTILIDAD
MARGEN DE 1
UTILIDAD $2,601,272.73
25%
ob 479292.12 $479,292
MARGEN DE UTILIDAD 25% EL PROYECTO GENERARA
EL PROYECTO GENERARA
GASTO TOTAL $7,929,593 GANARNCIAS Y RESULTA
INDICADORES
INDICADORES
GANARNCIAS Y RESULTA
VAN $1,835,266 RENTABLE
VAN
TIR $1,835,266
4% RENTABLE
TIR
TASA 1%4%mensual
TASA 1% mensual
6 I07CONCLUSIONES c onc lusio n e s: fact o r e s d e e x i t o
FACTORES DE EXITO
PERTINENC IA E F I C A CIA
El grado de inversión se El proyecto logra
sustenta con un estudio de recuperar lo invertido y
mercado. generar valor, al mismo
tiempo que suple las
Responde a las demandas necesidades del cliente y
de un público objetivo cumple con la visión de la
seleccionado. empresa.
El diseño guarda relación

con el entorno inmediato.
DE INGRESO VARIABLE
TE LOS MESESDE
S O S TEDE 8 AL 28
NIBILIDAD E F I C I E N CIA
Contempla los distintos El tiempo de ejecución

flujos de usuarios con el del proyecto se encuen-
paso del tiempo y adapta tra dentro del promedio
sus tipologías a dicha de un proyecto inmobi-
07 previsión.
c onc lusio n e s: e sce n ar i o s d e ge st i o n liario.
ESCENARIOS DE GESTIÓN
, LICENCIAS, CONSTRUCCION,
GERENCIAMIENTO
ETAPAS , DESDE EL
El proyecto resulta rentable

aún si los ingresos se ven
reducidos por situaciones
coyunturales. Al finalizar
DETE RMINAC IÓN DEL Incluir posibles demoras y I M PA C TO D E L M E TR A D O nuestra estimación, nues-
errores en el cronograma tro margen de utilidad más
PRO D UC TO arrojó resultados realistas E N L A R E NTA B I L I DA D bajo oscila entre el 20% y
que nos permitieron 30%, el cual significa un
Gracias al previo análisis planificar soluciones ante Escoger de manera crítica a monto adecuado para nues-
EL PROYECTO GENERARA
del entorno, competencia
y el mercado, fue posible
dichas posibles situaciones. las marcas y proveedores
del proyecto ayudó a generar
tro proyecto.
GANARNCIAS
producto.
Y RESULTA
desarrollar el perfil del
P R E VE N CI Ó N E N E L
mayores ingresos con una
menor inversión. R E NTA B I L I DAD E N
RENTABLE
El test de cabida permitió
M AN E JO D E L T I E M P O D I S TI NTO S E S CE N AR IOS
una previa imagen del
proyecto y una idea de su
rentabilidad.
En cuanto a conclusiones dichas propiamente en base a la monografía se extrae

el siguiente texto de la misma:
El precio de los departamentos se estableció mediante el estudio de mercado y de la
competencia. Sin embargo, nos pareció importante generar distintos escenarios en caso de
que el margen de utilidad se vea expuesto a variaciones. A partir de este estimado se puede
prevenir futuros percances en la etapa de modificaciones el proyecto resulta rentable aún si
los costos se ven reducidos. Al finalizar nuestra estimación, nuestro margen de utilidad más
bajo oscila entre el 20% y 30%, el cual significa un monto adecuado para nuestro proyecto.
El tiempo estimado para la conclusión del proyecto en su totalidad fue controlado mediante
la elaboración del cronograma. Este nos ayudó a dividir en etapas desde el estudio del
terreno, pasando por la etapa de diseño y construcción para finalizar en la etapa de ventas.
La aplicación de un cronograma es indispensable para el ordenamiento de la obra en general.
DIEGO RICARDO MENDOZA YRIGOYEN
EMAIL
diego.mendoza.yrigoyen@gmail.com
TELEFONO
983 544 936
FECHA DE NACIMIENTO
CV 20 / 03 / 1999
Estudiante de pregrado de la carrera de Arquitectura en la universidad de Lima. Actualmente cursando el

noveno ciclo. Con buen nivel de dibujo de planos y aficionado del diseño vivienda y espacio público.
Educación
2003-2015 Primaria Colegio de la Inmaculada
2003-2015 Secundaria Colegio de la Inmaculada
2016-Actualidad Pre-grado Universidad de Lima
Idiomas
Inglés fluido (certticación FCE)
Programas
Autocad, Revit, Adobe illustrator, Adobe Photoshop,Adobe indesign, Sketchup, Vray
Experiencia Laboral
Febrero - Abril (2020) Asistente de dibujo para Arq. Sebastián Tejeda
Actividades extra
Octubre (2019) Conferencia ¨Plan Cerdá para Barcelona¨- Dr.Arq.Luis Calvet
Junio (2020) Conferencia Metodologías proyectuales¨

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Facultad de Ingeniería y Arquitectura

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Obje�vos del curso

Entender el concepto de proyecto como un conjunto de ac�vidades y recursos

1. Inves�gar las ac�vidades de un proyecto hasta la etapa de ﬁnalización, organizarlas

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• Iden�ﬁcar las caracterís�cas del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros

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NUESTRA MISIÓN Ofrecer a nuestros clientes el mejor servicio,

NUESTRA VISIÓN Ser reconocidos como una empresa capaz de

Registro fotográfico: Documentación

DESTINOS Y ACTIVIDADES PRÓXIMOS

an ali sis de me rcado // OFE RTA DE MERCADO

de referencia los reportes de mercado de Properati para

habituales de un lote. Además de analizar las variacionesde

al que nos enfrentamos en la actualidad. $ 1.911

3 San Isidro $ 2.376

4 San Borja $ 1.911 Impulsar la ventas

3 San Isidro $ 2.375

4 San Borja $ 1.851

1 San Isidro $ 2.334

4 San Borja $ 1.939

VARIACIÓN DE PRECIO DE M2 $2468

$ 2.433 VARIACIÓN INTERANUAL LIMA Variación Mensual

$2550 $2.510 $2.506

$2350 • El precio promedio referencial del m2

VARIACIÓN INTERANUAL LIMA Variación Mensual

una variación del 0,02% entre febrero y

futuro proyecto y asi maximizar

1 ¿QUIÉN ES EL CONSUMIDOR y CUÁLES

TENDENCIAS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO 2021.

Viviendas mejor ventiladas Cercanía con ciclovías

De acuerdo al análisis de la demanda, el público objetivo consta de

31% Impulsar la ventas

En otras palabras, estamos teniendo 38

• Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que jus�ﬁcan su elección

Criterios de Evaluación Formato de entrega

Exposición y trabajo monográﬁco en pdf

Estudio de competencia 3.00

DELGADO CASTILLO, Luis Ignacio

DE LAS CASAS TAMI, Juan Carlos

IBARRA GALVEZ, Natalia Del Carmen

MENDOZA YRIGOYEN, Diego Ricardo

TACSA CRISPIN, Willman Alexander

1.1 Presentación de la empresa

2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO

2.1 Acta de constitución del proyecto

3.1 Análisis de la ubicación

4. EXPEDIENTE TÉCNICO DEL PROYECTO

5.1 Imagen del proyecto

1.1 Presentación de la empresa

Si bien en el Perú, más específico en Lima, el boom inmobiliario se mantiene constante, en