APUNTES DE FISCALIDAD INMOBILIARIA

Máster Universitario en Abogacía

Universidad de Málaga

Colegio de Abogados de Málaga

Curso Académico 2017 /18

Félix Diego Barquín

Economista – Asesor Fiscal

C/ Echegaray, nº 1, 1º

29015 Málaga

Teléfono: 952.06.27.05

e-mail: felix.barquin@estudiofiscal.net

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APUNTES FISCALIDAD INMOBILIARIA.-

1º Introducción.

1. Tradicionalmente, los inmuebles siempre se han visto acompañados de una

importante fiscalidad que ha sido ( y es ) recurso permanente de la Hacienda estatal,
autonómica y local.

2. En el cuadro de impuestos que se acompaña a los Apuntes de Fiscalidad

Internacional y No Residentes, puede comprobarse que, todos los impuestos tienen
relación con los inmuebles.

3. Tanto a la persona física que desarrolle una actividad económica o no, como a una
persona jurídica, le afectará en el día a día la fiscalidad inmobiliaria.

4. Así, el abogado que adquiere un inmueble para afectarlo a su actividad profesional

como despacho, deberá conocer y evaluar la posibilidad de adquirirlo con IVA versus
Transmisiones Patrimoniales, y conocer la incidencia en su declaración de Renta
( amortización, etc ). Y si es posible que, en determinados supuestos de donación con
destino a la adquisición, quede bonificado.

5. En un ámbito puramente personal y a título de mero ejemplo, el matrimonio que se

divorcia, debe conocer y evaluar cómo le afecta, fiscalmente, la extinción de su
régimen económico ( disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen
económico de participación o de separación de bienes ) y las medidas que se
aprueben en el convenio ( pensión compensatoria, pensión de alimentos,
compensación artículo 1438 CC en separación de bienes, que se acompaña como
Anexo I, etc ).

6. Serían pues, innumerables los ejemplos que podemos mencionar para acreditar la
importancia de este asunto y que puede afectar al ámbito personal y / o profesional y /
o empresarial. Por tanto, podemos afirmar que en cualquier asesoramiento legal
referido a inmuebles, se ve acompañado de una fiscalidad que, normalmente, afectará
a más de un tributo.

7. El conocimiento de esta materia, o al menos una noción básica, se hace

imprescindible.

2º Objetivos en el asesoramiento fiscal en inmuebles.

8. A mi modo de ver, la actuación del profesional que asesora a un particular y / o

empresario en un asunto referido a inmuebles debe tener un doble objetivo, desde un
punto de vista fiscal:

1º Cumplir adecuadamente con las normas fiscales.

9. A título de ejemplo, si un cliente adquiere una vivienda, debe conocer sus derechos
y obligaciones fiscales. Siguiendo con el ejemplo, si la compra de la vivienda devenga
IVA, debe conocer que además de este impuesto debe liquidar Actos Jurídicos

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Documentados ( AJD ) y conocer todos los detalles ( cuantía, plazos, etc ). Y que la
conocida Plusvalía Municipal debe ser liquidada por el vendedor y no por el
comprador.

2º Detectar, planificar y formalizar operaciones con ahorro fiscal.

10. En cualquier operación legal referida a inmuebles, el estudio previo y su

planificación, puede lograr, en bastantes ocasiones, un considerable ahorro fiscal.

11. A título de ejemplo, si un abogado adquiere un despacho, cabe la posibilidad

( según las circunstancias de cada supuesto ) de que la operación devengue IVA
( deducible y por tanto no le supone coste ) o Transmisiones Patrimoniales Onerosas
( normalmente un 8 % y es un coste ). Según elija una opción u otra ( si le es posible )
tendrá o no un importante ahorro fiscal.

12. Así ocurre, en el siguiente supuesto: Abogado que le compra a otro abogado un
despacho por 150.000 €. La operación queda sujeta a IVA ( entrega por un abogado )
pero está exenta por tratarse de un inmueble de 2ª mano ( artículo 20.Uno. 22º LIVA,
que se acompaña como Anexo II ) y quedaría sujeta a Transmisiones Patrimoniales.
Los dos abogados pueden afrontar la situación de la manera siguiente:

1ª Opción: la operación devenga Transmisiones Patrimoniales. Tipo: 8 %. Es un coste

para el abogado comprador: 8 % x 150.000 € = 12.000 €.

2ª Opción: la operación devenga IVA por renuncia a la exención ( artículo 20. Dos
LIVA, que se acompaña como Anexo III ). En este caso, no hay desembolso de IVA,
simplemente, un cumplimiento formal en la declaración de IVA ( regla de inversión del
sujeto pasivo ) y el pago por el abogado comprador del concepto Actos Jurídicos
Documentados ( en esta operación a un tipo del 2 % ). Coste para el abogado
comprador: 2 % x 150.000 € = 3.000 €. Es posible incluso, que al vendedor, le interese
también esta opción, por lo que el acuerdo beneficia a ambos.

13. En esta sencilla operación, se ha logrado un ahorro de 9.000 €. Es obvio que el

conocimiento del abogado sobre esta materia le ha proporcionado, no sólo el
cumplimiento adecuado de sus obligaciones tributarias, sino un considerable ahorro.

14. No es posible, en 4 horas de clase poder explicar toda la fiscalidad inmobiliaria.

Haría falta, todo un Master Tributario, pero sí es posible, al menos ofrecer algunos
consejos prácticos imprescindibles para la práctica profesional.

3º Análisis de los impuestos que afectan al sector inmobiliario.

15. Como se expone en los apuntes de Fiscalidad Internacional y No Residentes, la

primera cuestión a analizar siempre es la consideración de Residente o no, por parte
de nuestro cliente y las personas que legalmente intervengan en la operación
inmobiliaria.

16. Según lo sea o no, los impuestos que les resulte de aplicación, puede tener el
mismo tratamiento ( así suele ocurrir casi siempre, pero no siempre en los impuestos
indirectos y locales ) o distintos en los impuestos directos ( IRPF, IS, ISD, IP y / o
IRNR ).

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17. A título de ejemplo, si le compramos un inmueble urbano a una persona física No
Residente, habrá que retener e ingresar en Hacienda un 3 % del precio. O si una
persona física recibe una herencia, según sea residente o no, deberá tributar por toda
la herencia mundial o sólo por los bienes situados en España. Todo sin perjuicio de los
convenios que haya podido formalizar España con terceros países.

18. Veamos los aspectos principales a tener en cuenta por cada uno de los impuestos:

4º Impuesto sobre el Valor Añadido ( IVA ).

19. El IVA es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava:
las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios y
profesionales, las adquisiciones intracomunitarias y las importaciones de bienes.

20. Como primera cuestión destacada, si un particular que no sea empresario o

profesional y entrega un bien inmueble, no le resulta de aplicación el IVA.

21. Así ocurre, si un particular no empresario ni profesional vende una vivienda. Esta
operación no devenga IVA y sí devenga Transmisiones Patrimoniales.

22. Ahora bien, puede ocurrir que la operación de venta de un inmueble quede sujeta
a IVA pero exenta. En ese caso, la operación devenga Transmisiones Patrimoniales
sin perjuicio de la posibilidad ( opción ) si se cumplen determinadas condiciones de
que la operación devengue IVA.

23. Con el fin de facilitar la comprensión de este asunto, me complace transmitir la

siguiente información de índole, eminentemente práctica:

1º La página web de la Agencia Tributaria ofrece una completa información sobre el

IVA y además está actualizada. Me permito recomendar las siguientes entradas:

a) El funcionamiento general del impuesto. Se acompaña enlace de acceso como

Anexo IV.

b) El Manual Práctico del IVA. Se acompaña enlace de acceso como Anexo V.

c) ¿ Tributación por IVA o por Transmisiones Patrimoniales ?. Imprescindible su

lectura para conocer el funcionamiento en las operaciones inmobiliarias. Anexo VI.

d) Preguntas más frecuentes. Se acompaña enlace de acceso como Anexo VII.

e) Otras: novedades IVA. Se acompaña enlace de acceso como Anexo VIII.

24. Hay otros enlaces de interés ( créditos incobrables, tipos impositivos, etc ) que no
se remite, por no hacer interminable el listado, pero que están a disposición de todos
en la propia página web, en el apartado de IVA.

25. En mi opinión, la información que se ofrece sobre el IVA en los Anexos IV a VIII,
ambos inclusive, antes reseñados, son suficientes de cara a cubrir adecuadamente el
contenido y objetivos de la clase.

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26. Para un empresario es fundamental que el IVA pueda ser deducido y no le
suponga un coste. Se acompaña como Anexo IX: Apuntes sobre planificación fiscal en
la imposición indirecta por empresarios.

27. Considerando que puede ser útil, para la práctica profesional, me complace remitir
alguna información adicional que considero de interés:

a) Anexo X: documentación aportada en el Curso de tributación “ 101 Supuestos

Prácticos de Fiscalidad “, impartido por el profesor de IVA, D. Antonio Rodríguez
Vegazo, inspector de hacienda en excedencia.

b) Anexo XI.1: Nota informativa “ Fiscalidad de los Apartamentos Turísticos y

Viviendas de Uso Vacacional ”. Anexo XI.2: Ponencia “ Fiscalidad de las viviendas
para uso turístico ”. Anexo XI.3: Ponencia “ Algunos aspectos fiscales controvertidos;
Fiscalidad del alquiler para la vivienda y uso vacacional ”.

c) Anexo XII.1: Artículos de interés referidos a temas fiscales inmobiliarios publicados

en la obra “ La tributación de operaciones singulares, editada por el REAF – REGAF
Asesores Fiscales, editado en junio de 2015. Y como Anexo XII.2 Apuntes de la
ponencia sobre Algunos aspectos fiscales controvertidos: Inversión del sujeto pasivo (
ISP ) en inmobiliaria y construcción.

NOTA: Como novedad, para el ejercicio 2018 ha entrado en vigor el modelo 179
“ Declaración Informativa Trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines
turísticos ”. Como Anexo XIII se aporta enlace a la Orden en la Agencia Tributaria.

5º Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados ( ITP y AJD ).

28. Se trata de un tributo indirecto que grava las operaciones entre particulares o bien
determinadas operaciones que quedan exentas de IVA, en el caso de inmuebles.

29. Este tributo está cedido a las Comunidades Autónomas. Por tanto, en Andalucía lo
gestiona la Agencia Tributaria de Andalucía.

30. En realidad este tributo agrupa a 3 impuestos distintos y son los siguientes:

a) Transmisiones Patrimoniales Onerosas ( TPO ): cuyo fin es gravar el tráfico

patrimonial de carácter “ civil “ o entre personas físicas, además de determinadas
operaciones exentas de IVA.

b) Operaciones Societarias ( OS ): que grava determinadas operaciones mercantiles,

como la constitución, ampliación de capital, reducción de capital, entre otras, sin
perjuicio, en su caso, de una posible exención.

c) Actos Jurídicos Documentados ( AJD ): que grava determinados documentos

notariales, mercantiles, administrativos y judiciales revestidos de una especial forma y
solemnidad.

31. Parte de la explicación sobre el devengo de TPO queda recogida en la página web
de la Agencia Tributaria en relación a la ¿ Tributación por IVA o por Transmisiones

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Patrimoniales Onerosas ? y que hemos considerado como imprescindible su lectura
para conocer el funcionamiento en las operaciones inmobiliarias. Señalado
anteriormente como Anexo VI.

32. La página web de la Agencia Tributaria de Andalucía no es tan completa como la

página web de la Agencia Tributaria estatal. Por ejemplo, no contiene una explicación
técnica sobre cada uno de los impuestos. Sin embargo es de especial interés en otras
áreas como la valoración de inmuebles.

33. Además de la página web de la Agencia Tributaria de Andalucía y de la Agencia

Tributaria estatal me permito recomendar los Mementos fiscales, tanto el general,
como los particulares de cada tributo. Si es en la modalidad on line, mucho mejor,
dados los continuos cambios que sufre la normativa fiscal.

34. Por otra parte, nos permitimos recomendar las siguientes obras:

35. La tributación de las operaciones inmobiliarias: IVA e ITP. Ed. CISS.

36. Extinción de la Copropiedad o Condominio: aspectos fiscales. Ed. Bosh.

37. La fiscalidad del urbanismo e inmobiliaria. Ed. Comares.

38. Me complace recomendar su ponencia “ Comprobación de valores en el ITP y

AJD. Novedades en los criterios administrativos ” impartido en la jornada tributaria de
16 de noviembre de 2017 en Madrid. Se acompaña como Anexo XIV.

39. La documentación que se incorpora a estos Apuntes, tiene como principal fin,
centrar el estudio y aportar algunas nociones básicas, no puede pretender informar
sobre toda la casuística y situaciones que afectan al sector inmobiliario en el ámbito de
los impuestos, pues como antes se apuntó, se precisaría un Master.

40. En este impuesto también es de utilidad tener en cuenta la información antes

reseñada como Anexo VI.

41. Aún cuando hemos expuesto que la página web de la Agencia Tributaria de
Andalucía no es tan completa como la página web de la Agencia Tributaria estatal, no
significa que no interese tenerla en cuenta, pues hay abundante información útil de
máximo interés, como a continuación reseño:

a) Completa y actualizada información sobre la legislación. Se acompaña enlace

como Anexo XV.

b) Valoración de inmuebles urbanos y rústicos. Se acompaña enlace como Anexo

XVI.

c) Información sobre atención tributaria y cita previa. Se acompaña enlace como

Anexo XVII.

d) Presentación de declaraciones. Se acompaña enlace como Anexo XVIII.

e) Aplazamientos y fraccionamientos. Se acompaña enlace como Anexo XIX.

f) Devolución de ingresos indebidos. Se acompaña enlace como Anexo XX.

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g) Recursos, etc. Se acompaña enlace como Anexo XXI.

42. La normativa de Andalucía, tiene ciertas especialidades en cuanto a la aplicación

de los tipos impositivos a tener en cuenta. Ver artículos 23 a 29, ambos inclusive del
Texto Refundido de las Disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de
Andalucía en materia de tributos cedidos ( texto integrado ).

43. Todas las Comunidades Autónomas tienen competencia en determinados tributos

entre los que se encuentra el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados y el ISD. Me complace acompañar enlace como Anexo XXII;
publicación “ Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2018 ”.

44. En el sector agrícola, interesa conocer y aplicar la Ley 19 / 1995, de 4 de julio, de

Modernización de las Explotaciones Agrarias y normativa de desarrollo que,
contempla, determinados beneficios fiscales en el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones y que se acompaña como Anexo XXIII.

6º Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( IRPF ).

45. El IRPF es un impuesto básico en el sistema tributario español, sin él difícilmente

pueden cumplirse los principios exigidos al sistema por el artículo 31.1. de la
Constitución española: generalidad, igualdad, justicia, progresividad, capacidad
económica y confiscación. Se acompaña como Anexo XXIV. Además, se acompaña
como Anexo XXIV Bis, Ponencia de D. Rubén Gimeno Frechel sobre “ Sucesión de la
Empresa Familiar Agrícola ”, la cual es de interés para cualquier sucesión empresarial
y no sólo agrícola, y, además, de cara al ITP e ISD .

46. Es un impuesto que sólo puede ser concebido por referencia a una persona física,
y hay que tener en cuenta sus circunstancias personales y familiares. Grava la renta
en el año natural de una persona, no de una familia, sin perjuicio de que pueda optar,
en su caso, por la modalidad individual o conjunta.

47. Podríamos poner, como ejemplo, para una mejor comprensión, que una persona
debe contemplar como si una “ película ” se tratara, toda su renta, desde el 1 de
enero hasta el 31 de diciembre. A diferencia del Impuesto sobre el Patrimonio, donde
debe contemplar una “ foto ”, una posición a 31 de diciembre.

48. Pues bien, en esa “ película “ de rentas de todo el año natural, los inmuebles
tienen sin duda, una enorme importancia. Para entender el IRPF, hay que conocer que
está formado por distintas “ rentas “, todas agrupadas, forman el IRPF y la obligación,
en su caso, de presentar anualmente la declaración. Los inmuebles, como a
continuación veremos, están prácticamente, en todas las “ rentas “.

49. Si en apartados anteriores, hemos expuesto que la página web de la Agencia

Tributaria tiene una gran información completa y actualizada, sin duda, esto se
cumple, en su máximo nivel en el IRPF.

50. Podemos utilizar como manual de clase el Manual de Renta 2017 ( MR 2017 ). Se
acompaña enlace como Anexo XXV ( Capítulos del 1 al 18 ). También se acompaña
como Anexo XXVI el enlace a la página web de la Agencia Tributaria para un mayor
detalle del impuesto.

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51. Veamos a continuación, las principales rentas relacionadas con inmuebles:

a) Rentas del trabajo:

52. Cabe la posibilidad de que una empresa pague a un empleado o directivo, además
de con dinero, “ en especie “. Por ejemplo, con el uso de una vivienda. Hay reglas
especiales de valoración y tributación. Ver página 90 y siguientes MR 2017.

53. En el “ cajón de sastre “ de los rendimientos del trabajo, se encuentran otras

rentas, como la Pensión Compensatoria ( artículo 97 CC ). Ver página 86 MR 2017. Es
posible, cumplir con esta obligación, con la entrega de un inmueble que puede ser la
vivienda habitual o no. Si se entrega en una sola vez, procede aplicar una reducción
del 30 %.

b) Rentas de capital inmobiliario:

54. Son las rentas que se obtienen en el arrendamiento de un bien inmueble. Ver
Capítulo 4, página 121 y siguientes MR 2017.

NOTA DE INTERÉS: Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes

inmuebles tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario, salvo que el
arrendamiento se realice como actividad económica ( negocio ). A estos efectos, se
entiende actividad económica, si cuenta con medios materiales ( 1 local u oficina
afecto, este requisito no es preciso cumplirlo desde el 01.01.2015 ) y humanos ( al
menos 1 persona empleada con contrato laboral a tiempo completo ) y un número de
inmuebles que lo justifique ( requisito no recogido por la norma pero que lo establecen
las resoluciones administrativas ). Ver página 122 MR 2017. Este punto es muy
importante y a tener en cuenta, en la planificación del Impuesto sobre el Patrimonio y
del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de considerar la propiedad de
bienes inmuebles como negocio y disfrutar de la exención en IP y de la bonificación
del 99 % en la herencia o donación de empresa familiar.

c) Imputaciones de renta por uso propio de los inmuebles urbanos.

55. Los inmuebles urbanos, distintos a la vivienda habitual y a los arrendados, quedan
“ penalizados “ con una imputación de renta. Ver Capítulo 10, página 331 y siguientes
MR 2017.

56. La vivienda habitual está protegida y no tributa en Renta.

d) Rendimientos de actividades económicas.

57. Interesa tener en cuenta, varios aspectos:

58. Amortización: el empresario y / o profesional puede amortizar la compra de un

inmovilizado o inversión inmobiliaria. Por ejemplo, el abogado que adquiere un
despacho puede amortizar anualmente y considerarlo como gasto, una parte de la
compra. Ver página 230 y siguientes MR 2017.

59. Ganancia o pérdida patrimonial por venta de un bien afecto a la actividad

empresarial o profesional. Capítulo 11, página 361 MR 2017.

60. Arrendamiento de inmuebles: ver anterior NOTA DE INTERÉS.

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61. Los requisitos en la actividad de compraventa de inmuebles, no precisan los
requisitos de arrendamiento de inmuebles.

e) Ganancias y pérdidas patrimoniales.

62. Está sujeta a tributación la venta de bienes, tanto si están afectos como si no a una
actividad económica empresarial o profesional. Ver Capítulo 11, página 361 MR 2017.

Ahora bien, determinadas operaciones están no sujetas, entre otras:

63. La división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales ( salvo

excesos de adjudicación ), disolución de comunidades de bienes, entre otras. Ver
página 362 MR 2017.

64. Tampoco queda sujeta para el donante la transmisión por donación de un negocio
familiar si se cumplen los requisitos del artículo 20.6 de la Ley del Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones. Ver página 365 MR 2017. Nota: la Dirección General de
Tributos viene interpretando que sí se devenga RENTA si se transmite por donación el
negocio familiar aprovechando las ventajas fiscales de las comunidades autónomas,
en nuestro caso, si se aplica la bonificación del 99 %. Precaución.

65. No hay ganancia patrimonial en la compensación por el trabajo en el hogar en

régimen de separación de bienes ( artículo 1438 CC ) en el supuesto de separación o
divorcio. Nota: redacción más clara a partir de 01.01.2015. La literalidad de la norma
hasta 31.12.2014 también alcanzaba esa interpretación, no obstante resolución del
TEAC de 30.10.2013, planteó confusión. Nos permitimos recomendar la obra
“ Fiscalidad de las crisis matrimoniales en el régimen de separación de bienes “ de
Guadalupe Díaz Súnico, abogada de Cuatrecasas. Ed. Bosch.

66. Queda exenta la venta de una vivienda por mayores de 65 años o por personas en
situación de dependencia severa o de gran dependencia. Ver página 367 MR 2017.

67. Puede quedar exenta la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual si el

importe de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual. Ver página 421 MR 2017.

68. Hasta aquí se han comentado sólo algunas operaciones, resultaría imposible
comentar todas.

69. También comentar que las ganancias patrimoniales tributan como renta del ahorro
( 19 % - 21 % - 23 % en el 2016 y siguientes ), y los demás rendimientos a escala
general.

70. La diferencia de tipos impositivos debe tenerse en cuenta en determinadas

situaciones. Por ejemplo, si un cliente tiene previsto afrontar un tema inmobiliario, no
es igual que se le considere empresario ( tributa a escala general ) que mero
propietario ( tributa a escala de ahorro ). Y también debe analizarse el escenario de
actuación, por ejemplo, si un propietario participa en una Junta de Compensación
Debe analizarse caso por caso. Una óptima planificación es preciso hacerla.

71. Esta planificación debe complementarse en el ámbito del IVA. No es igual que un
empresario pueda o no deducirse el IVA. Por tanto, IRPF ( si es persona física ) o
Sociedades ( si es persona jurídica ) debe estudiarse su situación fiscal no sólo en el
impuesto directo sino también en el indirecto ( IVA ).

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Vivienda habitual.

72. De la misma manera que la definición de Residencia tiene incidencia no sólo en el

IRPF, que es la norma en la que se define, sino que abarca a otros impuestos como el
Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre otros,
igual sucede con otros conceptos como es el de vivienda habitual.

73. Se considera vivienda habitual la edificación en la que el contribuyente resida

durante un plazo continuado mínimo de 3 años. Además, se considera vivienda
habitual las plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y,
en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda
propiamente dicha, y que no se adquieran independientemente de esta; asimilándose
a la vivienda las plazas de garaje adquiridas junto a ella, con un máximo de dos.

74. Es importante identificar la vivienda habitual y que conste como tal en la

declaración de Renta, pues fiscalmente tiene protección, entre otros, los siguientes:

a) IRPF: No tributa en Renta. En caso de venta puede quedar exenta si el importe se

reinvierte. Queda también exenta si el vendedor tiene 65 años más o es una persona
en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

b) Patrimonio: está exento hasta el límite de 300.000 €. Si ha sido adquirida en

gananciales, se multiplica por 2.

c) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: tiene una bonificación del 95 % ( o

99,99 % en ciertos casos ) con el límite por heredero de 122.606,47 €.

d) Ciertas donaciones para compra de vivienda habitual están bonificadas.

e) El tipo de TPO en la compra de vivienda habitual puede estar reducido.

75. El concepto de vivienda habitual es de interés tenerlo en cuenta de cara a la

planificación fiscal de un cliente.

7º Impuesto sobre Sociedades.

76. La mayor parte de los proyectos empresariales inmobiliarios se realizan a través

de una sociedad mercantil que debe tributar en el Impuesto sobre Sociedades.

77. Así ocurre, con una sociedad promotora de edificaciones o una constructora.
También, puede ocurrir con una sociedad que se dedica al arrendamiento de
inmuebles.

78. Las sociedades deben obligatoriamente llevar contabilidad, conforme al Código de

Comercio y el vigente Plan de General de Contabilidad, normal o de Pymes. Y en su
caso, puede ocurrir que exista un plan contable sectorial como ocurre con las
promotoras y constructoras.

79. En principio, como norma general el Impuesto sobre Sociedades, sigue las
directrices contables. Ahora bien, pueden existir algunas diferencias expresamente
señaladas en la LIS, como puede ser el tratamiento de las amortizaciones ( artículo 12

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LIS, que se acompaña como Anexo XXVII ), leasing ( artículo 106 LIS, que se
acompaña como Anexo XXVIII ), operaciones vinculadas ( artículo 18 LIS, que se
acompaña como Anexo XXIX ), etc.

80. Además, ciertas entidades tienen una regulación especial: Uniones Temporales de
empresas ( UTEs ) en el artículo 45 de la LIS que se acompaña como Anexo XXX,
entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas ( artículo 48 LIS, que se acompaña
como Anexo XXXI ), régimen fiscal de la minería ( artículo 90 LIS, que se acompaña
como Anexo XXXII ), Entidades de reducida dimensión ( artículo 101 LIS, que se
acompaña como Anexo XXXIII ).

81. Algunos regímenes especiales se encuentran coordinados con la LIS, pero con
regulación propia, como sucede con las Cooperativas ( habría que incluir a las
Cooperativas de viviendas ) reguladas en la Ley 20 / 1990, de 19 de diciembre, de
Régimen Fiscal de Cooperativas. Se acompaña como Anexo XXXIV.

82. En igual sentido, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario, conocidas como SOCIMI ( las REIT anglosajonas ) reguladas en la ley 11
/ 2009, de 26 de octubre. Se acompaña como Anexo XXXV.

83. Como hemos comentado en otros impuestos, la Agencia Tributaria en su página

web proporciona una valiosísima información completa y actualizada. Todo hay que
decirlo, no tan completa como en IRPF.

84. Remito ponencia sobre Planificación del cierre fiscal con la nueva normativa del IS
emitida por el REAF – REGAF Asesores fiscales como Anexo XXXVI.

9º Impuesto sobre el Patrimonio.

85. Este impuesto cedido a las comunidades autónomas, grava la titularidad de

bienes, derechos menos obligaciones y se devenga a 31 de diciembre de cada año
natural, sin perjuicio de que el periodo de la declaración normalmente coincida con la
campaña de RENTA.

86. Se acompaña como Anexo XXXVII, publicación contenida en la página web de la

Agencia Tributaria; ver capítulos 19 y 20. Ver también Anexo XXII.

87. La ley del Impuesto sobre el Patrimonio es importante además, porque regula la
exención de los negocios familiares.

88. En caso de cumplirse los requisitos fiscales de esta exención, permite que la
herencia o la donación del negocio familiar disfrute de la bonificación del 95 % - 99 %.
Es pues un asunto primordial para un empresario.

10º Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

89. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Andalucía puede suponer para los
herederos o legatarios un problema fiscal que, en ocasiones, con una acertada
planificación fiscal, se permite reducirlo muy significativamente.

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90. Con efectos 1 de enero de 2018 se ha publicado la modificación en el ISD en
Andalucía por el que se incorpora una reducción en caso de herencia de 1M € en el
caso de que el heredero tenga un patrimonio preexistente que no supere 1M € y
pertenezca al grupo I y II de parentesco. Esta es una importante modificación. Se
acompaña como Anexo XXXVIII la ponencia de Don Francisco de Arcos Melgares,
Inspector de la Agencia Tributaria de Andalucía: “ Seminario sobre Aspectos Fiscales
Controvertidos y Novedades Legislativas para 2018. Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones ”, impartido el pasado 22 de febrero. Además me vuelvo a remitir al Anexo
XXIV Bis de “ Sucesión de la Empresa Familiar Agrícola ”.

91. Se acompaña como Anexo XXXIX, el simulador de la página web de la Agencia

Tributaria de Andalucía. En dicha página no hay información técnica detallada sobre
este impuesto, sin perjuicio, de otra información útil que ya se comentó en el apartado
de ITP y AJD.

92. La normativa andaluza ( y todas las autonómicas y forales ) se contiene en el

anterior Anexo XXII, mencionado en el párrafo 42.

11º Tributación local.

93. Es de interés reseñar que las Ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento regulan
los impuestos locales. Es aconsejable su lectura con el fin de confirmar entre otras
cuestiones, la posibilidad de aplicar reducciones o bonificaciones.

En concreto, debemos referirnos a:

a) Impuesto sobre Bienes Inmuebles ( IBI ).

b) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

( IIVTNU - Plusvalía Municipal ).

c) Impuesto sobre Actividades Económicas ( IAE ).

d) Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ( ICIO ).

94. Se acompaña como Anexo XL, enlace a la web del Ayuntamiento de Málaga.

95. Debemos referirnos a las recientes sentencias en el ámbito de la Plusvalía

Municipal, en las que ha quedado resuelto que no procede la liquidación en el
supuesto de venta con pérdidas.

Se acompaña como Anexo XLI nota informativa Especial IIVTNU – Plusvalía

Municipal de la Asociación Española de Asesores Fiscales ( AEDAF ).

Se acompaña como Anexo XLII la ponencia de Don Javier Martin Fernández,

catedrático y socio director de F&J Martín Abogados; “ La plusvalía municipal a
debate ”, impartida el 11 de diciembre de 2017.

NOTA: En enero de este año, el Ministerio de Hacienda y la Federación Española de

Municipios y Provincias ( FEMP ) pactaron la reforma de la “ plusvalía municipal ”, con
el fin de que la venta a pérdidas de los inmuebles no tribute por este impuesto. Este

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cambio se aplicará con carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017, fecha en la
que el Boletín Oficial del Estado ( BOE ) publicó la sentencia del Tribunal
Constitucional ( TC ) que declaró inconstitucional y anuló parcialmente el pago de la
plusvalía municipal en las ventas de viviendas con pérdidas.

12º Planificación Fiscal en una Reestructuración Empresarial.

96. La normativa fiscal española, tiene regulada una adaptación a las normas
comunitarias para las reestructuraciones mercantiles de empresas y que tiene como
finalidad principal la ausencia de tributación basada en la idea de neutralidad y
simplificación de trámites administrativos.

97. Esta normativa fiscal, si bien se encuentra regulada principalmente en la Ley del
Impuesto sobre Sociedades, afecta a los demás impuestos como ( IRPF, IRNR, IVA,
ITPyAJD y Plusvalía Municipal entre otros ).

98. Si bien, aparenta que esta normativa solo es aplicable en la práctica a operaciones
mercantiles y fiscales complejas, la realidad no es así y siempre que exista una
operación que desde el punto de vista se considere que reúna la finalidad de “ motivo
económico válido ”, en una reestructuración profesional o empresarial y en especial si
concurren inmuebles, deberá ser tenida en cuenta. Se acompaña como Anexo XLIII,
comentarios sobre esta cuestión.

Como puede apreciarse, el volumen de anexos es mayor en esta clase que respecto a
la de Fiscalidad Internacional y No Residentes, pues explicar la tributación de los
inmuebles es prácticamente explicar todo el sistema impositivo español.
Probablemente, una parte de los anexos tengan interés para una práctica profesional y
no para una introducción a los impuestos, pero he considerado oportuno su inclusión.

Deseo que estos apuntes resulten de utilidad, y que podamos resolver cualquier duda
en clase.

Quedo siempre a vuestra disposición.

Atentamente,

En Málaga, a 8 de junio de 2018

Felix Diego Barquín

Economista - Asesor Fiscal

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