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Valor por el que se debe escriturar la venta de

inmuebles
Portada Impuestos Impuesto a la renta Por Gerencie.com en 23/08/2021

El artículo 90 del estatuto tributario limita o regula el precio de venta mínimo por el que se
debe hacer la escritura pública en la venta de bienes inmuebles para efectos tributarios.

Tabla de contenido

Precio mínimo de venta de un inmueble.

El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.
Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.
La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.

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norma tributaria.
Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.
Efectos scales para el vendedor.
Efectos scales para el comprador.
La promesa de compraventa y la escritura pública.
Valor mínimo de la escritura en inmuebles adquiridos con créditos hipotecarios.

Precio mínimo de venta de un inmueble.

El precio de venta de un inmueble es el que jen las partes en común acuerdo, algo que la ley
no puede limitar en razón a la libertad contractual de las partes, pero para efectos scales sí
existe un precio mínimo aceptable, independientemente de que las partes hayan acordado
uno inferior.

La norma tributaria sólo reconoce el precio de venta determinado según las reglas del artículo
90 del estatuto tributario, que ja un precio mínimo, sin perjuicio de su facultar para
determinar un precio comercial superior en caso que lo haya.

Esa limitación para efectos scales termina imponiendo una limitación para efectos
comerciales o civiles, especialmente cuando las partes de la compraventa de inmuebles son
declarantes del impuesto a la renta.

El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.

La compra o venta de un inmueble tiene importantes efectos tributarios, como el caso del
impuesto a la renta, las ganancias ocasionales o el impuesto a la riqueza o patrimonio.

Ganancia ocasional en la venta de activos jos. La venta de

activos jos como bienes inmuebles genera ganancia ocasional para
quien la vende debiendo pagar el impuesto respectivo.

Es evidente que entre más elevado el precio de venta del inmueble, mayor es el impuesto que
se debe pagar, razón por la cual el contribuyente hace lo necesario por formalizar un precio de
venta lo menor posible para disminuir su carga tributaria.

Impuesto al consumo en la venta de bienes inmuebles. El

impuesto al consumo por venta de inmueble que se aplicará cuando
el valor de la venta supere 26.800 Uvt,

El gobierno consciente de que los contribuyentes han estado evadiendo impuestos

escriturando la compra venta de bienes inmuebles por un valor inferior al real, modi có el
artículo 90 del estatuto tributario para di cultar esta práctica.

Valores relacionados con la compra venta de bienes

inmuebles.
Cuando se venden inmuebles podemos identi car varios valores distintos, y surge la duda de
cuál es el que debe gurar en la escritura.

01 Valor comercial.

02 Avalúo catastral.

03 Autoavalúo.

04 Costo scal.

05 Valor o precio acordado entre las partes (Valor real).

Cada valor puede ser distinto en mayor o menor medida, y todos tienen importancia a la hora
evaluar la operación desde el punto de venta tributario.

La regulación o limitación del precio de venta en la escritura

pública.
El inciso 5 del artículo 90 del estatuto tributario señala lo siguiente respecto al valor mínimo del
precio:

«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un

precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un
valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas
o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces
enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo
modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su
adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o
servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones,
intermediación o cualquier otro concepto.»

La norma está regulando un precio mínimo, y cualquier precio inferior a ese mínimo no se
aceptará scalmente, así que esa la base que tomaremos como referencia.

El valor por el que se debe escriturar un inmueble.

La norma ja un límite mínimo al precio de venta del inmueble, que es el avalúo catastral, lo
que no signi ca que pueda se deba escriturar por ese mismo valor, ya que la norma dice que
será sin perjuicio de un valor comercial superior, pues lo que se pretende es que se reconozca
el precio real como lo señala el inciso 6 del mismo artículo 90:

«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán

declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha
sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales
pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe
declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o,
de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto
sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y
los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor
incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a
las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la
transacción.»

En la escritura se debe indicar bajo la gravedad de juramento que el precio corresponde al que
realmente se pactó, es decir, que no debe haber dos precios, uno para la escritura y uno que
represente el valor real pactado entre las partes.

Es claro que el precio o valor de la escritura debe ser el real, y ese valor real no puede ser
inferior al avalúo catastral, pero tampoco que di era notoriamente del precio comercial del
bien enajenado, como lo señala el inciso 9 del artículo 90 del estatuto tributario:

«Cuando el valor asignado por las partes di era notoriamente del valor comercial de los bienes
o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este
artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de scalización respectivo, podrá
rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la
naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos
por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de
Estadística, por el Banco de la República u otras entidades a nes. Su aplicación y discusión se
hará dentro del mismo proceso.»

Y señala el inciso 10 del mismo artículo el precio pactado no debe diferir en un 15 del valor
comercial:

«Se entiende que el valor asignado por las partes di ere notoriamente del promedio vigente,
cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el
comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación
o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»

Se puede a rmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un
15% inferior al valor comercial del bien.

Supongamos que se venda una casa, para lo cual tenemos los siguientes supuestos:

Avalúo catastral 100.000.000

Valor comercial 200.000.000

Margen permitido respecto al valor comercial 170.000.000 (-15% del valor comercial)

Precio de la escritura esperado por la Dian 170.000.000

El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian scalice la declaración de
renta, es decir que el notario puede autorizar una escritura cuyo precio de venta cumpla con el
requisito de no ser inferior al costo, avalúo catastral o autoavalúo, pero en caso que la Dian
revise esa operación, aplicará la regla del 15% respecto al valor comercial.

Costo scal de los activos jos. Formas para determinar el costo

scal de los activos jos en los contribuyentes obligados a llevar
contabilidad y en los que no están obligados.

En el ejemplo propuesto se puede hacer una escritura por $100.000.000 que es el avalúo
catastral, pues el notario no está obligado a determinar el valor comercial de ese bien para
limitar el precio de la escritura al 85% de ese valor comercial. El notario lo que veri ca es que el
precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral, y de ahí en adelante es trabajo de la
Dian.

Lo anterior permite que el contribuyente pueda manejar un precio de venta igual o superior al
avalúo catastral e inferior al precio real, a riesgo de que la Dian lo investigue.

Ante la pregunta puntual de cuál debe ser el precio de la escritura, hay que decir que, como
mínimo el avalúo catastral, teniendo en cuenta que la Dian puede manejar un rango de
+-15% del valor comercial, y es decisión del contribuyente apartarse de ese valor comercial
según el riesgo que quiera asumir.

Lo que pasa cuando se ja un precio en la escritura inferior

al exigido por la norma tributaria.
Como lo a rmamos anteriormente, la ley exige que el precio de venta no puede ser inferior al
costo scal, avalúo catastral o autoavalúo, pero tampoco puede ser inferior al 85% del valor
comercial del bien que determine al Dian en un proceso de scalización, de manera que, si se
incumple con esa regla, se aplica lo que señala el artículo 90 del estatuto tributario en la
siguiente parte:

«… el funcionario que esté adelantando el proceso de scalización respectivo, podrá rechazarlo

para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza,
condiciones y estado de los activos…»

En otras palabras, la Dian ignorará el precio que gure en la escritura y los ingresos para
efectos tributarios los determinará según las reglas del artículo 90 del estatuto tributario, lo
que implica que habrá que pagar un mayor impuesto, sanciones e intereses moratorios.

Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los

reales.
La norma es clara en que no se acepta un precio inferior al avalúo catastral, pero aun así queda
un margen para que los contribuyentes manejen un precio inferior al real, de manera que aún
existe la posibilidad de que se pacte un precio y se escriture otro, por ello hay que tener claro
cuáles son los efectos scales de esa práctica.

Efectos scales para el vendedor.

El contribuyente que escritura un precio inferior al que realmente le han pagado, naturalmente
obtiene un bene cio pues evade parte de los impuestos que debería pagar, debido a que
declara un menor ingreso, y ante un menor ingreso se paga un menor impuesto.

Si la suma omitida es importante, debe tener presente que eventualmente puede presentarse
una diferencia patrimonial no justi cada, pues si recibe un dinero que no declara y con ese
dinero adquiere activos que debe declarar, se re eja un incremento patrimonial que habrá de
ser justi cado.

Renta por comparación patrimonial. La renta por comparación

patrimonial permite determinar una renta especial surgida de la
comparación del patrimonio poseído en un año con respecto al
poseído en el anterior.

De otra parte, es natural que al evadir impuestos se incrementa el riesgo de ser investigado y
sancionado por la Dian, toda vez que si esta descubre que el precio real fue superior al
declarado, exigirá al contribuyente que corrija su declaración, pague el mayor impuesto, la
sanción por inexactitud y los intereses moratorios respectivos.

Efectos scales para el comprador.

El contribuyente que paga un precio superior al que gure en la escritura tiene puede terminar
pagando lo que el vendedor dejó de pagar.

En primer lugar, el costo del inmueble será aquel que gure en la escritura, por lo que perderá
el costo que pagó y no declaró.

Esto tiene un efecto importante porque tarde o temprano el contribuyente venderá ese
inmueble, y la ganancia o renta líquida se determina con base al costo scalmente reconocido,
esto es, el que gure en la escritura con los respectivos ajustes scales.

Ajuste scal al costo de los activos jos. El costo scal de los

activos jos puede ser incrementado anualmente mediante los
ajustes contemplados en el artículo 70 del estatuto tributario en los
porcentajes que anualmente autoriza el gobierno.

Supongamos la siguiente comparativa sin considerar ajustes scales para efectos de

practicidad:

Concepto/valor Precio real Precio cticio

Compra venta casa 300.000.000 200.000.000

Costo scal 300.000.000 200.000.000

Precio de venta futuro 500.000.000 500.000.000

Costo 300.000.000. 200.000.000

Ganancia ocasional 200.000.000 300.000.000

Impuesto por ganancia ocasional 20.000.000. 30.000.000

Como se puede observar, al vender el inmueble el comprador pagará más impuestos si ha

escriturado el inmueble por un valor inferior a real, pues su costo scal será inferior, y como la
ganancia ocasional se determina restando el costo scal al precio de venta, entre más bajo el
costo más elevada la ganancia.

Lo que ha pasado aquí es que el comprador termina pagando el impuesto que en su momento
evadió el vendedor.

Para evitar esto, el comprador se ve obligado a escriturar la venta futura por un valor inferior al
real, y es lo que históricamente los contribuyentes hay hecho, y por eso las nuevas
regulaciones para evitar que esto sigua sucediendo.

Aquí entra a jugar un papel importante el inciso 8 del artículo 90 del estatuto tributario:

«No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan
desembolsado a través de entidades nancieras.»

La forma en que el contribuyente intenta evitar que la Dian se entere de que maneja dos
precios distintos, es pagando en efectivo la parte del precio que quiere ocultar, y con esto el
comprador ya no puede hacerlo sin perder el costo que ha de declarar, y en razón a lo anterior
muchos compradores no estarán dispuestos a hacer ese tipo de acuerdos ocultos.

En un futuro será más difícil ocultar el precio real que se ha pagado, lo que incrementa la
posibilidad de tener que pagar el impuesto real al momento de vender un inmueble, y esto
debe ser evaluado por quien decide comprar un inmueble escriturando un valor inferior al
real, pues lo más seguro es que en el futuro tenga que pagar el impuesto que con su ayuda
el vendedor deje de pagar en el presente.

Téngase en cuenta que el precio por el que legalice scalmente un activo tiene efecto sobre el
patrimonio del contribuyente, y ese patrimonio tiene efectos en la renta presuntiva y en el
impuesto al patrimonio o riqueza, y en la renta por comparación patrimonial.

La promesa de compraventa y la escritura pública.

El modus operandi de los contribuyentes para evadir los impuestos en la compra y venta de
bienes inmuebles es haciendo la escritura pública por un precio, una promesa de compraventa
por el mismo precio escriturado (cuando el banco lo exige), y una segunda promesa de
compraventa con el valor real, lo que ya no tiene mucho sentido con la nueva redacción del
artículo 90 del estatuto tributario.

Contrato de promesa de compraventa. Contrato en el que una

parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra
promete (promitente comprador) promete comprarla.

Recuérdese que allí se jura que no se pactó un precio diferente al de la escritura, y si se hace
una promesa de compraventa donde se acuerda y reconoce expresamente lo contrario, está
quedando una evidencia del pacto realizado para defraudar el sco, y si la Dian accede a esa
prueba, le queda muy fácil demostrar la evasión, pues en tal caso lo que diga la promesa de
compraventa primará sobre lo consignado en la escritura pública.

Y es probable que esta práctica cruce los límites del derecho penal pues se puede con gurar
una falsead ideológica en documento privado, toda vez que el contenido de uno de
documentos rmados por el contribuyente, uno de ellos bajo la gravedad de juramento, es
falso, no es el a la realidad del negocio jurídico llevado a cabo.

Valor mínimo de la escritura en inmuebles adquiridos con

créditos hipotecarios.
Cuando un bien inmueble es adquirido mediante un crédito bancario se debe aplicar lo
señalado en el artículo 278 del estatuto tributario, que dispone lo siguiente:

«Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia el

Estado, el precio de compra jado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el
préstamo represente el 70% del total.

Los notarios se abstendrán de autorizar las escrituras que no cumplan con este requisito.»

Esta norma está reglamentada por el artículo 1.2.1.6.7 del decreto 1625 de 2016:

«Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 278 del Estatuto Tributario, cuando se
adquieran bienes raíces con préstamos otorgados por entidades sometidas a la vigilancia del
Estado, el precio de compra jado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el
préstamo represente el setenta por ciento (70%) del total, salvo cuando existan disposiciones
especiales que autoricen a tales entidades a otorgar préstamos superiores a dicho setenta por
ciento (70%).

Para que los notarios puedan autorizar escrituras, cuando el valor del préstamo sea superior al
setenta por ciento (70%) del valor de la venta, deberá hacerse constar en la escritura
correspondiente la norma especial que así lo autorice.»

Por ejemplo, si el valor de la casa es de $200.000.000, y el banco nancia el 80%, el valor de la

escritura debe ser de $160.000.000, situación que el notario debe veri car antes de autorizar la
escritura de compraventa.

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