Avaluacin de inmuebles

El impuesto inmobiliario: su reforma

El impuesto inmobiliario es anual y grava la propiedad urbana y la rural, siendo contribuyente

su propietario, usufructuario o poseedor. Desde el ao 1992, por disposicin constitucional, es
un recurso tributario exclusivamente de las municipalidades y de los departamentos. La tasa o
alcuota del impuesto es del 1%. Existen, adems, algunos adicionales. La diferencia entre el
urbano y el rural, es que ltimo considera nicamente el valor fiscal del inmueble sin sus
mejoras, en cambio el primero se calcula sobre el valor de ambos.

Base imponible

La base imponible, que es el monto sobre el cual se calcula el impuesto a pagar, es la valuacin
fiscal de los inmuebles establecida por el Servicio Nacional de Catastro, dependencia del
Ministerio de Hacienda y que histricamente tiene su explicacin puesto que anteriormente los
ingresos generados por este impuesto eran principalmente recursos del Fisco. Para los
inmuebles rurales se establecen los valores por distritos y por hectreas. Para los urbanos, se
calcula el terreno por metro cuadrado, as como las construcciones conforme a su categora, su
antigedad, y su ubicacin sobre calles empedradas, asfaltadas, etc.

La Ley N 125/91

En el ao 1991, cuando se sancion la conocida ley impositiva N 125, los valores fiscales de los
inmuebles ya reconocan un atraso si se los comparaba con los precios estimados de mercado a
inicios de la dcada de los 90. La Ley 125/91 previ, por este motivo, la necesidad de un doble
ajuste anual de la base imponible o valuacin fiscal. El primero, por inflacin, tomando para el
efecto la variacin anual ocurrida en el ndice de precios al consumo (IPC) conforme a la
informacin suministrada por el Banco Central del Paraguay. Sobre este valor as ajustado la ley
dispuso de un incremento no superior al 15%, a fin de ir acercando los valores fiscales a los
valores de mercado, es decir a los precios en que se venden los inmuebles. Lamentablemente,
en estos ltimos veinte aos, no siempre los ajustes anuales aplicaron correctamente esta
norma legal.

Incremento en los precios

La mayor demanda de inmuebles derivada del crecimiento vegetativo de la poblacin, la

mejora econmica general de las ltimas dcadas, los mejores rendimientos de la actividad
agropecuaria, y la demanda de inmuebles por parte de inversores extranjeros, produjo un
incremento significativo de los precios de mercado de los inmuebles, rurales y urbanos. La
brecha, entre los valores fiscales y los de mercado, en lugar de reducirse como fue el propsito
de la Ley N 125/91 se ampli considerablemente.

La reforma

Resulta casi una obviedad que el impuesto en cuestin es hoy sumamente bajo. La tasa o
alcuota del impuesto 1% por s no es baja, incluso comparada con otras legislaciones puede
ser hasta alta. El problema est en la valuacin fiscal. Por tanto, no debera sorprender a
nadie que la iniciativa parlamentaria, a nivel de la Honorable Cmara de Diputados, de
reformar parcialmente este impuesto buscando una mayor recaudacin, es ms que razonable.

Quin y cmo

Los problemas principales para esa reforma, sin embargo, son cmo fijar la nueva base
imponible y quien lo debe hacer. La Ley 125/91 estableci un indicativo en el sentido de que la
base imponible debe ser prxima a los precios de mercado. Estos, por definicin, son los que
las personas estn dispuestas a comprar o vender. Pero saber cules son estos precios
aplicables a todos los inmuebles de una determinada zona no es una cuestin muy simple.
Primero, porque no todas las propiedades se venden cada ao. Segundo, porque no todas las
propiedades son iguales en cuanto a tamao, proximidad a infraestructuras pblicas, al tipo de
suelo, geografa y muchas otras variables. Por tanto, la consideracin de precios de mercado es
una referencia o paradigma. Todava ms, dado que las valuaciones deben ser homogneas se
deber tomar en consideracin los precios medios.

La autovaluacinPor lo anterior algunos sostienen que nadie mejor que el propio propietario
para establecer ese precio o valor inmobiliario. Razn no les falta. Pero, es una buena opcin?
Depender de los incentivos o castigos que la ley contemple. Es poco probable que el
propietario tome la iniciativa de atribuir un mayor valor a su inmueble si la nica consecuencia
ser el pago de un mayor impuesto. Pero si la ley dispone que ese valor sea el precio que el
Estado deba pagar en caso de expropiacin o compra forzosa del inmueble, la cuestin
adquiere otra dimensin. Los que piensen que estn expuestos a esas posibilidades, o que las
pueden promover, incrementarn incluso ms all de sus valores reales. Ser una excelente
inversin tributar ese 1% sobre el sobreprecio por algn tiempo ya que la venta les redituar
enormes beneficios a costa del Estado. Para quienes no estn expuestos, la asignacin de un
menor precio, ser la regla a seguir, castigndose la recaudacin. Podra la ley disponer que ese
valor auto-asignado se tome en consideracin para el pago del impuesto a la renta en caso de
venta. En esta hiptesis se estar sustituyendo un impuesto por otro, nuevamente a expensas
del Estado. Es por estas y otras consideraciones, difcil imaginar una buena ley y en particular
una correcta aplicacin.

Multiplicacin de Catastros

Entre las propuestas que se formulan para la mejor avaluacin de los inmuebles es que sean
hechas por los propios municipios, en lugar del Servicio Nacional de Catastro, con el argumento
que son sus autoridades las que mejor conocen el valor de mercado de los inmuebles en su
jurisdiccin. Posiblemente es as, y principalmente para los inmuebles urbanos. Pero, es una
buena idea? Veamos. Esto significa que en cada municipio habr un servicio de catastro. De
uno que tenemos actualmente pasaremos a tener varios cientos. Muchos son pequeos
municipios que no cuentan hoy con infraestructura humana y fsica adecuadas a los cuales se
les cargar con una tarea tcnica compleja y costosa. Cuanto ms pequeos sean es dable
pensar que la influencia de parientes, amigos, y otros ser notoria para la atribucin de valores
ajustados a sus reclamos. Por otra parte, el Servicio Nacional de Catastro ha venido siendo
mejorado contando con base de datos informatizadas. Resulta ms lgico que siendo un pas
unitario se tenga un buen servicio nico que trabaje con todos los municipios proveyndoles
informacin confiable en tiempo real y apoyo para la recaudacin.

Valores de mercado

Los valores de mercado son una buena referencia para el establecimiento de la base imponible.
Sin embargo estos valores surgen en oportunidad de la venta. Las personas normalmente
adquieren sus inmuebles, primero para el establecimiento de su hogar y en segundo lugar para
el establecimiento de una unidad productiva que les genera sus ingresos de sustento, por lo
que el mayor precio que los inmuebles van adquiriendo les fortalece el ahorro de largo plazo
que estos inmuebles le puedan producir. Impuestos altos sobre estos inmuebles puede tener
consecuencia negativas para las personas que no participan del mercado inmobiliario,
obligndolas a venderlos por el alto costo que les representar un alto impuesto inmobiliario,
en abierto detrimento de la garanta constitucional de la vivienda y fundo propios. Por tanto, a
la hora de aumentar este impuesto habr que tener en consideracin estos factores y no
encandilarse por transacciones a precios extraordinarios que se verifican por las
consideraciones antes expuestas.

Recaudacin

Junto a la mejora impositiva que transita por actualizar la base imponible, es fundamental
hacer eficiente la recaudacin. Hoy este impuesto incluso con los valores bajos que tiene, no
est recaudando todo su potencial por cuanto los mecanismos de control no son eficientes. Por
tanto resulta tan o ms importante, incorporar mtodos adecuados para que todos tributen
anualmente y que la morosidad deje de ser la regla.

Destino

Cada da cobra ms fuerza la idea de que la mayor recaudacin del Estado o de las
municipalidades tiene que tener como principal destino una mayor dedicacin a la inversin
pblica, desterrndose el perverso aprovechamiento de la generacin de ms recursos para ser
aplicados a gastos corrientes. Aqu nos estamos refiriendo a un incremento de impuestos que
generar mayores ingresos y estos, en su totalidad o en una gran proporcin deben afectarse a
gastos de capital para que la poblacin est dispuesta a contribuir sin retaceos. Es tambin,
quizs la oportunidad apropiada para introducir mejores normas de control para que las
experiencias negativas como las referentes al Fonacide no se repitan, por cuanto ellas
perjudican a todos en detrimento de los municipios que cumplen y frustran las expectativas
ciudadanas.

Conclusin

Los aumentos del impuesto inmobiliario deben ser graduales, por lo que es una buena
propuesta, que se disponga un ajuste general de la actual base imponible, por ejemplo,
llevndola de inmediato al doble. Luego, que el Servicio Nacional de Catastro durante un
periodo razonable, de cinco aos por ejemplo, vaya registrando todas las compra-venta que se
realicen para tener una base estimada de los precios de mercado, a fin de que se proponga al
cabo de ese tiempo, un revalo general de todos los inmuebles. En el nterin, aplicar
anualmente el doble ajuste de la base imponible, por inflacin, y por un ndice fijo de 10%,
para los inmuebles rurales, y menor para los urbanos, de manera tal que durante este periodo
se vaya produciendo un incremento sostenido pero sin sobresaltos. Esta sera una manera de
legislar con racionalidad y eficacia.