Valor Por El Que Se Debe Escriturar La Venta de Un Inmueble - Gerencie - Com

12/5/2020 Valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble | Gerencie.com.
Valor por el que se debe escriturar la venta de un

inmueble
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Con los cambios que hizo la ley 1943 de 2018 al artículo 90 de estatuto tributario, que limita o regula el precio
de venta en la escritura pública de compraventa de bienes inmuebles, existe duda respecto al valor o precio por
el que se debe realizar la escritura.
Tabla de contenido
El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.

Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.
La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.
El valor por el que se debe escriturar un inmueble.
Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido por la norma tributaria.
Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.
Efectos fiscales para el vendedor.
Efectos fiscales para el comprador.
La promesa de compraventa y la escritura pública.
El origen de la regulación del precio o valor a escriturar.
La compra o venta de un inmueble tiene importantes efectos tributarios, como el caso del impuesto a la renta, las
ganancias ocasionales y el impuesto al consumo de bienes inmuebles.
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Ganancia ocasional en la venta de activos fijos
Es evidente que entre más elevado el precio de venta del inmueble, mayor es el impuesto que se debe pagar,
razón por la cual el contribuyente hace lo necesario por formalizar un precio de venta lo menor posible para
disminuir su carga tributaria.
Impuesto al consumo en la venta de bienes inmuebles
El gobierno consciente de que los contribuyentes han estado evadiendo impuestos escriturando la compra venta
de bienes inmuebles por un valor inferior al real, modificó el artículo 90 del estatuto tributario para dificultar
esta práctica.
Valores relacionados con la compra venta de bienes inmuebles.

Cuando se venden inmuebles podemos identificar varios valores distintos, y surge la duda de cuál es el que debe
figurar en la escritura.
1. Valor comercial.
2. Avalúo catastral.
3. Autoavalúo.
4. Costo fiscal.
5. Valor o precio acordado entre las partes (Valor real).
Cada valor puede ser distinto en mayor o menor medida, y todos tienen importancia a la hora evaluar la
operación desde el punto de venta tributario.
La regulación o limitación del precio de venta en la escritura pública.

El inciso 5 del artículo 90 del estatuto tributario señala lo siguiente respecto al valor mínimo del precio:
«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio
inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor
comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier
otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o
transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los
inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o
facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del
bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.»
La norma está regulando un precio mínimo, y cualquier precio inferior a ese mínimo no se aceptará fiscalmente,
así que esa la base que tomaremos como referencia.
El valor por el que se debe escriturar un inmueble.

La norma fija un límite mínimo al precio de venta del inmueble, que es el avalúo catastral, lo que no significa
que pueda se deba escriturar por ese mismo valor, ya que la norma dice que será sin perjuicio de un valor
comercial superior, pues lo que se pretende es que se reconozca el precio real como lo señala el inciso 6 del
mismo artículo 90:
«En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar,
bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de
pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá
informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen
sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá
manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la
ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán
liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio
de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su
competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales
(DIAN) para determinar el valor real de la transacción.»
En la escritura se debe indicar bajo la gravedad de juramento que el precio corresponde al que realmente se
pactó, es decir, que no debe haber dos precios, uno para la escritura y uno que represente el valor real pactado
entre las partes.
Es claro que el precio o valor de la escritura debe ser el real, y ese real no puede ser inferior al avalúo catastral,
pero tampoco que difiera notoriamente del precio comercial del bien enajenado, como lo señala el inciso 9 del
artículo 90 del estatuto tributario:
«Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o
servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el
funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los
efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y
estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de
Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la República u
otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso.»
Y señala el inciso 10 del mismo artículo el precio pactado no debe diferir en un 15 del valor comercial:
«Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando
se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los
bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo
en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»
Se puede afirmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al
valor comercial del bien.
Supongamos que se venda una casa, para lo cual tenemos los siguientes supuestos:
Avalúo catastral 100.000.000

Valor comercial 200.000.000
Margen permitido respecto al valor comercial 170.000.000 (-15% del valor comercial)
Precio de la escritura esperado por la Dian 170.000.000
El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian fiscalice la declaración de renta, es decir que
el notario puede autorizar una escritura cuyo precio de venta cumpla con el requisito de no ser inferior al
costo, avalúo catastral o autoavalúo, pero en caso que la Dian revise esa operación, aplicará la regla del 15%
respecto al valor comercial.
Costo fiscal de los activos fijos
En el ejemplo propuesto se puede hacer una escritura por $100.000.000 que es el avalúo catastral, pues el notario
no está obligado a determinar el valor comercial de ese bien para limitar el precio de la escritura al 85% de ese
valor comercial. El notario lo que verifica es que el precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral, y de
ahí en adelante es trabajo de la Dian.
Lo anterior permite que el contribuyente pueda manejar un precio de venta igual o superior al avalúo catastral e
inferior al precio real, a riesgo de que la Dian lo investigue.
Ante la pregunta puntual de cual debe ser el precio de la escritura, hay que decir que como mínimo el avalúo
catastral, teniendo en cuenta que la Dian puede manejar un rango de +-15% del valor comercial, y es decisión
del contribuyente apartarse de ese valor comercial según el riesgo que quiera asumir.
Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido

por la norma tributaria.
Como lo afirmamos anteriormente, la ley exige que el precio de venta no puede ser inferior al costo fiscal,
avalúo catastral o autoavalúo, pero tampoco puede ser inferior al 85% del valor comercial del bien que
determine al Dian en un proceso de fiscalización, de manera que si se incumple con esa regla, se aplica lo que
señala el artículo 90 del estatuto tributario en la siguiente parte:
«… el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo

para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza,
condiciones y estado de los activos…»
En otras palabras, la Dian ignorará el precio que figure en la escritura y los ingresos para efectos tributarios los
determinará según las reglas del artículo 90 del estatuto tributario, lo que implica que habrá que pagar un mayor
impuesto, sanciones e intereses moratorios.
Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales.

La norma es clara en que no se acepta un precio inferior al avalúo catastral, pero aún así queda un margen para
que los contribuyentes manejen un precio inferior al real, de manera que aún existe la posibilidad de que se pacte
un precio y se escriture otro, por ello hay que tener claro cuáles son los efectos fiscales de esa práctica.
Efectos fiscales para el vendedor.
El contribuyente que escritura un precio inferior al que realmente le han pagado, naturalmente obtiene un
beneficio pues evade parte de los impuestos que debería pagar, debido a que declara un menor ingreso, y ante un
menor ingreso se paga un menor impuesto.
Si la suma omitida es importante, debe tener presente que eventualmente puede presentarse una diferencia
patrimonial no justificada, pues si recibe un dinero que no declara y con ese dinero adquiere activos que debe
declarar, se refleja un incremento patrimonial que habrá de ser justificado.
De otra parte, es natural que al evadir impuestos se incrementa el riesgo de ser investigado y sancionado por la
Dian, pues si esta descubre que el precio real fue superior al declarado, exigirá al contribuyente que corrija su
declaración, pague el mayor impuesto, la sanción por inexactitud y los intereses moratorios respectivos.
Efectos fiscales para el comprador.
El contribuyente que paga un precio superior al que figure en la escritura tiene puede terminar pagando lo que el
vendedor dejó de pagar.
En primer lugar, el costo del inmueble será aquel que figure en la escritura, por lo que perderá el costo que pagó
y no declaró.
Esto tiene un efecto importante porque tarde o temprano el contribuyente venderá ese inmueble, y la ganancia o
renta líquida se determina con base al costo fiscalmente reconocido, esto es, el que figure en la escritura.
Supongamos la siguiente comparativa sin considerar ajustes fiscales para efectos de practicidad:
Concepto/valor Precio real Precio ficticio

Compra venta casa 300.000.000 200.000.000
Costo fiscal 300.000.000 200.000.000
Precio de venta futuro 500.000.000 500.000.000
Costo 300.000.000. 200.000.000
Ganancia ocasional 200.000.000 300.000.000
Impuesto por ganancia ocasional 20.000.000. 30.000.000
Como se puede observar, al vender el inmueble el comprador pagará más impuestos si ha escriturado el
inmueble por un valor inferior a real, pues su costo fiscal será inferior, y como la ganancia ocasional se
determina restando el costo fiscal al precio de venta, entre más bajo el costo más elevada la ganancia.
Lo que ha pasado aquí es que el comprador termina pagando el impuesto que en su momento evadió el
vendedor.
Para evitar esto, es el comprador se ve obligado a escriturar la venta futura por un valor inferior al real, y es lo
que históricamente los contribuyentes hay hecho, y por eso las nuevas regulaciones para evitar que esto sigua
sucediendo.
Aquí entra a jugar un papel importante el inciso 8 del artículo 90 del estatuto tributario:
«A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas
que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»
La forma en que el contribuyente intenta evitar que la Dian se entere de que maneja dos precios distintos, es
pagando en efectivo la parte del precio que quiere ocultar, y con esto el comprador ya no puede hacerlo sin
perder el costo que ha de declarar, y en razón a lo anterior muchos compradores no estarán dispuestos a hacer
ese tipo de acuerdos ocultos.
En un futuro será más difícil ocultar el precio real que se ha pagado, lo que incrementa la posibilidad de tener
que pagar el impuesto real al momento de vender un inmueble, y esto debe ser evaluado por quien decide
comprar un inmueble escriturando un valor inferior al real, pues lo más seguro es que en el futuro tenga que
pagar el impuesto que con su ayuda el vendedor deje de pagar en el presente.
Téngase en cuenta que el precio por el que legalice fiscalmente un activo tiene efecto sobre el patrimonio del
contribuyente, y ese patrimonio tiene efectos en la renta presuntiva y en el impuesto al patrimonio o riqueza, y
en la renta por comparación patrimonial.
La promesa de compraventa y la escritura pública.

El modos operandi de los contribuyentes para evadir los impuestos en la compra y venta de bienes inmuebles es
haciendo la escritura pública por un precio, una promesa de compraventa por el mismo precio escriturado
(cuando el banco lo exige), y una segunda promesa de compraventa con el valor real, lo que ya no tiene mucho
sentido con la nueva redacción del artículo 90 del estatuto tributario.
Contrato de promesa de compraventa
Recuérdese que allí se jura que no se pactó un precio diferente al de la escritura, y si se hace una promesa de
compraventa donde se acuerda y reconoce expresamente lo contrario, está quedando una evidencia del pacto
realizado para defraudar el fisco, y si la Dian accede a esa prueba, le queda muy fácil demostrar la evasión, pues
en tal caso lo que diga la promesa de compraventa primará sobre lo consignado en la escritura pública.
Y es probable que esta práctica cruce los límites del derecho penal pues se puede configurar una falsead
ideológica en documento privado, toda vez que el contenido de uno de documentos firmados por el
contribuyente, uno de ellos bajo la gravedad de juramento, es falso, no es fiel a la realidad del negocio jurídico
llevado a cabo.
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La promesa de compraventa y la escritura pública.

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