EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

Apuntes sobre la extensión objetiva de la hipoteca y la oponibilidad de los actos de disposición

sobre el bien hipotecado
Concepto de hipoteca:
“Derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles que
asegura cumplimiento forzoso de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad
de llevar a cabo la realización del valor de aquellos, percibiendo su precio a través del
procedimiento legalmente establecido”.
Art. 1097 C. C: “por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero. No determina desposesión y otorga al acreedor
los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.
El acreedor tiene el derecho de perseguir y recoger el bien en manos de quien se encuentre, a
fin de hacerlo ejecutar judicialmente y cobrarse la suma debida.
Arts. 1110. 1117 C. C: facultad persecutoria que otorga la hipoteca.
Art. 1109 C. C: “el acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección,
perseguir a todos ellos simultáneamente o solo a uno, aún cuando hubiera pertenecido o
pasado a propiedad de diversas personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez
podrá, por causa justificada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”.
Art. 1117 C. C: el acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer
adquiriente del bien hipotecado, usando la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no
excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide un se ejecute el bien que
esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley”.
El derecho de preferencia significa que el acreedor tiene el derecho de ver satisfecho su
crédito antes que otros acreedores.
Es indispensable que el bien grabado esté sujeto en favor del acreedor de forma tal que esté
pueda ejecutar el bien independientemente de quién sea su poseedor o propietario. Esta
sujeción se obtiene a través de la inscripción, asegurando el crédito y vinculando el bien con la
hipoteca. La inscripción da a conocer que existe una hipoteca sobre el inmueble, de modo que
todo el que contrate respecto de bien sabe (o debe saber) que está hipotecado. Por eso no se
exige que se entregue la posesiones del bien al acreedor.
Caracteres de la hipoteca. La especialidad:
La hipoteca es un derecho accesorio del crédito garantizado. Se subordina a la existencia,
extensión y extinción del crédito garantizado. Sin embargo, hay excepciones. Hay hipotecas
que pueden garantizar créditos que aún no existen (hipotecas en garantía de obligaciones
futuras o eventuales).
La hipoteca es un derecho indivisible. El art. 1102 de C. C. señala que “la hipoteca es indivisible
y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”. Esto implica que cada parte del
inmueble(s) hipotecado garantiza la totalidad del crédito, aún si el inmueble se fracciona o si
fueran varios inmuebles. Significa también que cada parte del crédito se encuentra garantizada
por la integridad del bien hipotecado. Si el crédito se divide, la hipoteca subsiste entera. Si el
crédito se extingue parcialmente, todo el inmueble hipotecado mantiene plena vigencia y
garantiza la parte del crédito no pagado.
La hipoteca es un derecho especial. Esto adopta dos faceta: la especialidad en cuanto al
crédito y la especialidad en cuanto al bien. La especialidad significa que la hipoteca debe
asegurar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable y que el gravamen
debe ser igualmente determinado o determinable (art. 1099 C. C. inc. 2 y 3). La especialidad en
cuanto a, bien implica que la hipoteca debe afectar bienes determinados, no futuros (arts.
1110. 1106 C. C). Según el art. 1110, “la hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados”. El art. 1106 señala que “no se puede constituir hipoteca sobre
bienes futuros”.
En la doctrina el significado de bien futuro no es unívoco. Se entiende que son aquellos bienes
existentes que no se han integrado al patrimonio de una persona. Son los bienes ajenos. Son
futuros para el constituyente de la garantía porque no son de su propiedad. También se
entiende que son aquellos bienes que no existen actualmente pero que pueden llegar a existir.
Para el C. C. bien futuro es que que no existe. El art. 1409 inc. 1 señala como “objeto del
contrato” aquellos “bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza
incierta de que existan, salvo las prohibiciones previstas por la ley”. Si por bien futuro
entendiéramos al bien que no le pertenece aún al constituyente de la garantía, sería
innecesario el art. 1109 inc. 1 del C. C. que señala que el constituyente debe ser propietario del
bien.
La especialidad está relacionada con la “extensión” de la hipoteca. Esta se extiende a todo lo
que integra el bien hipotecado, esto significa que el bien puede modificarse. Existe una
posición jurisprudencial según la cual las edificaciones levantadas sobre un terreno
hipotecado son bienes futuros, por lo que la hipoteca no se extiende a ellas. Se discrepa con
esta posición pues las edificaciones no se hipotecan antes de que existan, la hipoteca se
extiende a ellas. El bien se modifica, pero a todo lo construido se extiende la hipoteca.
La extensión objetiva de hipoteca:
Art. 1101 C. C. se refiere a la extensión en cuanto al bien (extensión objetiva) y el art. 1107 C.
C. a la extensión en cuanto al crédito.
Art. 1101 C. C: “la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a
sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo
pacto distinto”.
En Roma, las cosas se dividían en dos categorías: muebles e inmuebles. Los primeros eran las
cosas que se podían desplazar. Los segundos eran aquellas cosas que tenían una situación fija,
arraigada; se clasificaban “por naturaleza”, “por destinación” y “por accesión”. Por naturaleza
eran los predios, los bienes raíces. Por destinación eran originalmente muebles que servían
para la explotación de un predio, creando la ficción de considerarlas inmuebles. Por accesión
eran también cosas muebles pero que se incorporaban materialmente al predio, quedando
físicamente inmovilizadas como los materiales de construcción. Los bienes por destinación de
Roma son los accesorios del art. 888 del C. C. y los inmuebles por accesión son las partes
integrantes del art. 887 del C. C.
Los bienes integrantes son aquellos que se acoplan de tal forma a otro bien que su separación
conllevaría a la destrucción, deterioro o alteración del bien (adobes, ladrillos, ventanas, etc).
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares. Lo relevante radica en
que siguen la condición jurídica del bien al que se integran (art. 889 C. C). Así, son inmuebles si
lo es el bien principal, y por eso pueden ser objeto de hipoteca.
Cabe la pregunta si la hipoteca se extiende a las construcciones que se realizan sobre el
terreno ya hipotecado. La respuesta es afirmativa pues las construcciones son partes
integrantes del bien hipotecado.
En la legislación comparada las construcciones sobre un terreno son consideradas como
mejoras naturales o como accesión industrial. El C. C. se refiere a ellas como un caso de
accesión industrial (arts. 941 – 945). Sin embargo, no dice nada sobre las construcciones que
hace el propietario sobre su propio terreno. Se trata en todos los casos de bienes que se van
integrando al terreno. Las construcciones son entonces parte integrante del terreno. La
hipoteca se extiende a las construcciones que se hacen sobre el terreno después de hipoteca.
No es necesario que la edificación se inscriba para que la hipoteca se extienda a ella. Por
mandato legal es suficiente que existan construcciones al constituirse la hipoteca o que se
ejecuten con posterioridad. Si las construcciones son hechas por un tercero la solución es la
misma.
En la legislación comparada y en su doctrina se acepta esta postura de forma unánime.
Álvaro Pérez Vives: “en virtud del principio accessorium sequitur principale (…) cuando se
hipoteca un lote de terreno y luego se edifica en el, la construcción queda igualmente gravada
con hipoteca”.
Usualmente, el dueño de un terreno pide dinero prestado para construir su casa e hipoteca
inicialmente el terreno.
Roca Sastre: “la garantía hipotecaria (…j no se contrae a la materialidad de la finca y a los
edificios, sino que se extiende a los instrumentos y derechos que constituyen su dotación,
formando un conjunto al que se denomina conjunto básico hipotecado. Esta tendencia
expansiva tiene por principal objetivo el fomento del crédito hipotecario”.
Existe una posición jurisprudencial según la cual no se puede considerar a las construcciones
como parte integrante del suelo pues las partes integrantes no pueden ser objeto de
obligaciones singulares, mientras que las construcciones sí. En efecto, según el art. 955 del C.
C. el sobresuelo o el subsuelo pueden pertenecer total o parcialmente a propietario distinto
que el dueño del suelo. Esto supondría que pueda haber derechos singulares respecto del
suelo y las edificaciones. Este razonamiento es incorrecto.
El art. 1110 C. C. señala que la hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien hipoteca,
pero permite el pacto en contrario. En principio, las partes integrantes no pueden ser
separadas del bien principal y por eso no pueden ser objeto de derechos singulares. Sin
embargo, hay caso en que las partes integrantes sí pueden ser separadas física o jurídicamente
y pueden ser objeto de derechos singulares. Se permite la diferenciación o separación de las
partes integrantes precisamente para que, por excepción, sean objeto de derechos singulares.
Ejemplo: motores de aeronave (Ley de Aeronáutica Civil, Ley 27261). Lo mismo sucede con el
suelo y el sobresuelo.
El principio que rige el C. C. es el de unidad jurídica entre suelo y sobresuelo (y subsuelo). Todo
lo que se une al suelo forma parte de él. Forman una unidad que pertenece a una misma
persona. El C. C. no se refiere a esto de forma expresa pero en todos los supuesto de accesión
natural siempre se mantiene la propiedad del suelo y de lo construido en una misma persona.
Solo de manera excepcional el suelo y el sobresuelo pertenecen a propietarios distintos.
El art. 955 alude en realidad a aquellos casos en que excepcionalmente la propiedad se puede
dividir. Esos dos casos son el derecho de superficie (art. 1030 y siguientes del C. C.) y el
régimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad común (Ley 27157). En esto casos, las
construcciones pertenecen a propietario distinto del dueño del suelo, pero no dejan de ser
partes integrantes del suelo.
Inoponibilidad de los actos de disposición realizados por el deudor:
La garantía no perjudica los derechos del deudor hipotecario quien puede usar, disfrutar y
disponer del bien. No obstante, no puede comportarte respecto del bien grabado en la forma
como lo habría podido hacer antes de constituir la garantía. Debe ejercitar los poderes
inherentes a la propiedad de tal forma que no lesiónenlos derechos del acreedor hipotecario ni
disminuya el valor del inmueble.
En el supuesto que los actos que efectúe el deudor deterioren materialmente el inmueble
gravado, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación aunque no esté vencido el
plazo (art. 181 inc. 3 y 1110 C. C).
Puede ocurrir que el deudor realice actos en los que reconozca derechos a terceros sobre el
inmueble, con lo que disminuye el valor y lesione así los derechos del acreedor hipotecario
(derecho de superficie sobre terreno hipotecado).
Los actos de disposición practicado por el deudor no son nulos ni anulables. Sin embargo, no
son oponibles al acreedor. Esto emana del art. 2022 C. C. en su primera parte. Esta norma
establece un principio de oponibilidad en base a la inscripción. Si el constituyente de la
garantía enajena el bien, no se perjudica al acreedor hipotecario, porque este goza de la
facultad persecutoria y del derecho de preferencia, al acreedor le es indiferente quien sea el
propietario del inmueble luego de constituida la hipoteca.
Valencia Zea: “(…) lo que no pude es constituir estos derechos en perjuicio del acreedor
hipotecario. El problema se resuelve de una manera muy simple: estos contratos son
plenamente válidos entre el propietario y el tercero con el cual contrató; pero son inoponibles
al acreedor hipotecario, quien al ejecutar el inmueble, puede hacerlo libre de gravámenes y
ocupantes”.
Existe una posición jurisprudencial que afirma que si se da un bien hipotecado en superficie y
el superficiario realiza construcciones, estas nuevas edificaciones no puede ser rematadas
porque su propietario no es el deudor. Esta posición está equivocada.
Lo único que ocurre es que el propietario de las construcciones cambia, pero la hipoteca sobre
ellas se mantiene incólume. El acreedor tiene derecho a que su hipoteca se extienda a lo que
se construya (art. 1101 del C. C). De ser correcta esta postura, sería muy fácil que los deudores
frustren los remates.
Existe un problema procesal con relación a este tema. Ocurre que cuando se remata un
inmueble en un proceso de ejecución de hipoteca, el juez dicta un auto transfiriendo la
propiedad del bien al adjudicatario y ordena al ejecutado un entre el inmueble y que se deje
(…) sin efecto todo gravamen je pese sobre este, salvo la media cautelar de anotación de
demanda (art. 739 C. P. C). Esto se justifica porque si se mantuvieran los gravámenes, nadie
adquiriría bienes en remates públicos, ya que los inmuebles volvería a ser rematados en taro
existieran gravámenes, con la consiguiente pérdida del derecho del adjudicatario.
Si los actos realizados por el constituyente son inscritos, el adjudicatario no tiene que
levantarlos. Simplemente no le son oponibles. Si quiera levantarlos para tener “limpia” su
partida registral, tendría que seguir un proceso judicial para que se declare que tales actos le
son inoponibles y consecuentemente se ordene su levantamiento de los Registros Públicos.
Esta solución parece absurda y larga, salvo que se interprete que el art. 739 del C. P. C. alude a
gravámenes como todo acto inscrito en la partida registral del inmueble hipotecado luego de
constituida la hipoteca.

La extensión de la hipoteca. Comentarios a la sentencia del Tribunal Constitucional

La sentencia del Tribunal Constitucional
El 21 de julio de 1999, el TC declaró improcedente la acción de amparo interpuesta por un
deudor hipotecario contra el juez del Undécimo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima.
El referido juez ordenó el 17 de febrero de 1995 el remate público del inmueble (área
superficial y edificación) del recurrente, el cual fue otorgado en garantía del cumplimiento de
un contrato de compraventa. A decir del deudor, se afecta el derecho de propiedad
consagrado en el art. 70 de la Constitución, al incluir indebidamente en el remate a la
construcción efectuada cuando solo se había otorgado en garantía el área superficial.
El TC señala, de acuerdo al contrato de compraventa, que la hipoteca se limitó a un área del
terreno determinada. En aplicación al art. 1100 del C. C, las construcciones existentes no se
comprendieron en garantía del saldo del deudor.
La garantía hipotecaria
Es una de las garantías reales más importantes y utilizadas en las transacciones comerciales, ya
que elimina los riesgos inherentes a la responsabilidad patrimonial universal (deudor responde
con todos sus bienes, presentes y futuros).
Los derechos de persecución y preferencia (art. 1097 del C. C.) protegen al acreedor
hipotecario contra el peligro de las enajenaciones fraudulentas y la reducción del patrimonio
del deudor por asuncion de nuevas deudas.
Se constituye como una medida preventiva y cautelar de carácter patrimonial, que garantiza
los derechos de crédito.
Extensión de la hipoteca
Art. 1101 del C. C.
Jorge Eugenio Castañeda: los efectos de la hipoteca se manifiestan en su poder de expansión
respecto de bienes sobre los que primariamente no se había establecido el gravamen.
a) Parte integrante: presume la existencia de una cosa compuesta, aquella qu tiene una
unidad, pero en la que son distinguibles piezas que la integran, que antes tenían su
propia individualidad. La cosa compuesta está integrada por las partes integrantes.
 Castán Tobeñas: “aquellos elementos componentes de un todo, que, teniendo cierta
autonomía, están coligados entre sí para formar aquel”.
Diez Picaso: “son todos aquellos objetos que poseyendo nombre e individualidad física
e incluso económica han pasado a formar, junto con otros, una unidad real superior y
más completa”.
El art. 887 del C. C. define a la parte integrante como aquella que está unida de forma
tal que no puede separarse, ya sea porque la separación origine la destrucción o
porque genere perjuicio económico. Queda prácticamente sometida a su mismo
régimen jurídico. Es utilizado este concepto sin mucho rigor de forma general para
todas las variables de aquello que forma parte de alguno modo de una cosa o está
unido a ella (obras realizadas, edificaciones, fincas, elevaciones de edificios, etc).
b) Partes accesorias: el art. 888 del C. C. las define como aquellas cosas que, conservando
su individualidad y autonomía, son puestas en relación duradera de subordinación
respecto a la otra principal para servir a los fines de esta. Sigue la maxima accesorium
sequitur principale. Esta regla puede modificarse por la voluntad de las partes en el
contrato. Se exigen dos requisitos, según la doctrina:
- Que la cosa sea destinada al fin económico de la principal.
- Que el vínculo de afectación sea duradero y permanente.
La Ley Hipotecaria española habla de pertenencias, aquellos bienes que conservando
su individualidad, se hallan puestos de modo permanente al servicio de un bien
principal por disposición el propietario, de forma que se establece un vínculo objetivo.
Otras legislaciones emplean la categoría denominándola “inmueble por destino”.
El C. C. argentino incluye dentro de los alcances de la hipoteca a las mejoras. Un sector
de la doctrina diferencia a los accesorios, que existen al tiempo de la constitución de la
hipoteca, de las mejoras, que se introducen con posterioridad a la constitución del
gravamen. Estas mejoras son:
1. Artificiales o industriales (se introducen por el trabajo o mano del hombre).
2. Naturales o accidentales (obra de la naturaleza).
Las construcciones efectuadas en el terreno hipotecado
Las construcciones sobre los terrenos constituyen una típica parte integrante y se incorporan
al objeto del gravamen hipotecario.
De acuerdo al art. 1101 del C. C, salvo pacto expreso de las partes, la hipoteca se extenderá sin
excepción a las partes integrantes y accesorias del inmueble gravado.
La doctrina señala de manera unánime: “es indiferente que las construcciones hayan sido
realizadas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, igualmente es irrelevante que
hayan sido realizadas por el hipotecante o por el tercero adquiriente; el inmueble y todo lo
que le corresponde por accesión se encuentra afecto a la hipoteca”.
El principio de especialidad y la extensión de la hipoteca
El art. 1100 del C. C. recoge el principio de especialidad de la hipoteca, según el cual debe
individualizarse en el acto constitutivo de la hipoteca el bien o bienes hipotecados. Se
fundamenta en la seguridad jurídica del tráfico de bienes, eliminando las hipotecas generales u
ocultas. No excluye la posibilidad que con posterioridad se incorporen al bien otros bienes que
como integrantes o accesorios garantizarán también el cumplimiento del crédito.
Consecuencias jurídicas de la sentencia del Tribunal Constitucional
Trae como primera consecuencia una desnaturalización de esta institución. Esta situación
reviste especial gravedad considerando que de una interpretación sistemática del C. C. Se
desprende que las construcciones constituyen partes integrantes y se incorporan al bien
hipotecado. La doctrina nacional y extranjera es unánime.
La ejecución de una hipoteca implica la venta pública del bien grabado y, ese sentido, es
imposible pensar que una persona tenga interés en adquirir la propiedad de un inmueble de
manera limitada.
La Sentencia del T. C. tiene importante consecuencias jurídicas, especialmente porque la Ley
23506 establece que las sentencias de este órgano constituyen jurisprudencia obligatoria. Para
evitar la aplicación de dicha interpretación jurisprudencial, las partes deberán pactar
expresamente en los contratos que las construcciones que se efectúen con posterioridad al
gravamen se incorporarán al bien hipotecado. Esta situación incrementa necesariamente los
costos de transacción, cuya reducción es el objeto principal de las normas del C. C.
No solo se afecta a los contratos de naturaleza civil cuyo cumplimiento se garantiza por un
gravamen hipotecario, sino también al sistema financiero que utiliza frecuentemente esta
garantía real para otorgar créditos.

La hipoteca sobre predios no construidos

Sentencia en Casación Nº 126 – 2003, 1/12/2003: la garantía de hipoteca se extiende a las
construcciones futuras. Esto contradice a lo afirmado por la Sala Civil Permante que lleva
afirmando hace mucho que la hipoteca no se extiende a las construcciones posteriores porque
no se pueden hipotecar bienes futuros (Sentencia en Casación Nº 4297 – 2001, 30/06/2003).
Nos encontramos ante otro problema legal que la Corte Suprema resuelve de forma
contradictoria.
La Sala Civil Transitoria deja de lado un precedente claramente equivocado. Una construcción
es parte integrante de un predio y no puede considerársele un bien distinto, por lo que la
garantía se extiende a las construcciones futuras aunque no se pacte ello en el contrato.
Cuando el art. 1106 del C. C. alude que no puede constituirse hipoteca sobre bienes futuros se
refiere a aquellos bienes que el deudor pueda llegar a adquirir en el futuro, y no a las
construcciones. Sostener lo contrario ha creado un mecanismo para perjudicar las hipotecas y
el cobro de los créditos. Es absurdo que tenga que incluirse una cláusula de prohibición de
construcción en las hipotecas. La construcción es la modificación de un bien preexistente, por
lo que no hay problema legal para que la hipoteca se extienda a ella. Según el C. C. la hipoteca
se extiende incluso a las partes accesorias del inmueble.
Un predio hipotecado siempre es un bien determinado, por lo que no puede verse a la
construcción sobre ella como un bien indeterminado (como lo ha sostenido el T. C.) e
independiente respecto de la hipoteca (salvo medie una independización o separación jurídica)
pues se integra al predio.
Con el fallo se crea un clima de total inseguridad a pesar de lo positivo de este. Si bien la
argumentación de la Sala Civil Transitoria era errada, resultaba un criterio uniforme que
eliminaba el despreciable costo por la falta de predictibilidad de los fallos judiciales (aunque
desactivando la celebración de hipotecas).
Lo correcto es que la Sala Civil Permanente se adhiera al criterio de la Transitoria, emitiendo
una resolución en ese sentido. Así la ya poco atractiva hipoteca puede ser empleada por los
dueños de terrenos y los acreedores se sentirán seguros de sus créditos.

Sentencia del Tribunal Constitucional, Exp. Nº 428 – 97 – AA/TC

Recurso extraordinario contra la Sentencia expedida por la Sala de Derecho Constitucional y
Social de la Corte Suprema de Justicia de la República del Cuaderno de Apelación, que declaró
improcedente la Acción de Amparo.
Antecedentes
Alejandro Mora y esposa interponen A. A. contra Juez del Undécimo Juzgado Especializado en
lo Civil para que deje sin efecto Resolución Nº 02 en la parte que ordena el remate público del
inmueble de su propiedad.
Estima que se ha afectado el derecho de propiedad (art. 70 C. P. P) y el derecho al debido
proceso. Por una compraventa con garantía hipotecaria garantizó el inmueble, pero no con la
edificación. La resolución cuestionada orden el remate público no solo del área superficial sino
también comprende la fábrica del inmueble.
La Sala Especializada en Derecho Publicó de la Corte Superior de Justicia de Lima declaró
improcedente la A. A. Fundamenta que no procede las acciones de garantía contra
resoluciones judiciales emanadas de un procedimiento regular (art. 6 inc. 4 Ley Nº 23506) y
que las anomalías deben resolver dentro del mismo proceso.
La Sala de Derecho Constitucional y Social confirma el fallo declarando no haber nulidad.
Fundamentos
1. Art. 70 de la Constitución indica que el derecho de propiedad es inviolable.
2. Las infracciones de nivel constitucional originadas dentro de un proceso judicial
constituyen un procedimiento irregular o cuando se infringen leyes procesales que
expresa o tácitamente son de contenido o alcance constitucional; en este caso, por
tratarse de leyes, el Juez Constitucional estimara su procedencia en cada eventualidad.
Según art. 200 inc. 2, estas afectaciones son susceptibles de restablecerse mediante la
A. A. Las infracciones de normas procesales sólo de contenido y alcance legal (art. 11
ley Nº 25398) se controvierten mediante recursos respectivos.
3. Conforme a la cláusula décimo tercera de la Escritura Pública de compra con garantía
hipotecaria (Ficha Registral Nº 312028), las construcciones existentes sobre el terreno
anotado no se comprendieron como garantía del saldo deudor.
4. No obstante, la Resolución Nº 02 infringió notoriamente d sta manera lo previsto
expresamente por el art. 1100 del C. C. que prescribe que la hipoteca debe recaer
sobre inmuebles determinados específicamente y transgrede los art. 720 – 724 del C.
P. C, que ordena solo el remate del bienes dado en garantía.
5. Terceros supuestos adquiriente no pueden alegar buena fe porque el art. 2012 del C.
C. estipula que se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
6. La afectación privada vía remate judicial afecta la propiedad y la institución del debido
proceso judicial, ambas a nivel constitucional. No es aplicable el art. 11 Ley Nº 23506
pues no se ha establecido contenido doloso en la irregularidad.
Fallo
Revocación de la Sentencia. Fundada, reponiendo los hechos al estado anterior a la infracción
constitucional, se dispone la ineficacia de la Resolución Nº 02.

Casación Nº 4297 – 2001, Arequipa

Recurso de casación interpuesto por Banco Continental contra la resolución expedida por la
Segunda Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de Arequipa que revoca la sentencia apelada
y reformándola declaración fundada la demanda de tercería de propiedad interpuesta,
excluyendo la garantía hipotecaria y posterior ejecución judicial a la que se refiere la escritura
pública otorgada por Efraín Lira y Lourdes Bellido a favor del Banco Continental.
Declararon infundado el recurso de casación, no sacaron la resolución y condenaron al Banco
Continental al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso y el pago de
una multa equivalente a una URP.