LA HIPOTECA

1. DEFINICIÓN
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o
préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda
garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido,
hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados.
2. REQUISITOS DE VALIDEZ
A continuación pasaremos a revisar brevemente el contenido y los alcances de
los requisitos de validez de la hipoteca establecidos en el artículo 1099 del
Código Civil de 1984 y cuyo texto actual es el siguiente:

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese

efecto conforme a la ley.
La doctrina en general es pacífica respecto a la necesidad de
intervención del propietario en la constitución de la hipoteca, sea
directamente o a través de su representante. Sin embargo, debe
precisarse que no basta la sola intervención del propietario, sino que
además éste debe tener plena capacidad para gravar el bien. En el
caso de las personas naturales, deberá tenerse en cuenta lo
establecido en el artículo 42 y siguientes del Código Civil; tratándose
de las personas jurídicas, privadas o públicas, se estará a lo
dispuesto en materia de personería jurídica por su estatuto o por la
ley de su creación.

2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o

determinable.

Será una “obligación determinada” cuando la misma está

perfectamente establecida en el contrato y será una “obligación
determinable” cuando no estando determinada en el contrato, puede
llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de
nuevo acuerdo de voluntades.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y
se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble”.
La exigencia de especificar el monto del gravamen se sustenta en la
necesidad del ordenamiento de “proporcionar seguridad a los terceros
adquirentes del dominio del inmueble hipotecado o de un derecho real
sobre él. El gravamen, igualmente, será “determinado” cuando se ha
 establecido expresamente en el contrato y será “determinable”, cuando
no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer
directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades.
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripción es
constitutiva; en efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo
jurídico con su inscripción registral. Constituye fundamento de la
inscripción constitutiva el hecho que, la constitución de hipoteca no exige
desposesión ni desmembración de la propiedad; es decir, el propietario
hipotecante mantiene su posesión en todo momento; es por este motivo,
que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de
publicidad y oponibilidad del mismo, en protección de los terceros
adquirentes; de ese modo, la inscripción constitutiva busca evitar la
existencia de “hipotecas ocultas.

3. CARACTERÍSTICAS

a. Es un derecho real: Como bien sabemos, los derechos reales son la

organización jurídica de las relaciones de propiedad del hombre sobre
los bienes con los cuales atiende a sus necesidades materiales y
espirituales. Tenemos, entonces que la hipoteca es un derecho real
sobre bien ajeno, porque como en todo derecho real de garantía, el
hipotecante transmite a favor del acreedor, sus potestades de
disposición del bien gravado.

b. Es un derecho accesorio: Cuando se señala que la hipoteca es un

derecho real accesorio, se quiere indicar que la hipoteca está destinada
a servir de garantía de crédito. No existe la hipoteca sin el crédito que
garantiza.

c. Es un derecho inmobiliario: Efectivamente la hipoteca sólo puede ser

constituida sobre bien inmueble. No nos dice nuestro código, que clase
de bienes inmuebles servirán para la hipoteca, si las cosas o los
derechos, el código utiliza únicamente el vocablo “inmuebles”, sin la
calificación previa de cosa, derecho o bien, pero es indudable que puede
ser materia de hipoteca tanto las cosas inmuebles como los derechos
sobre el inmueble.

d. Es un derecho indivisible: El artículo 1102, establece que la garantía

hipotecaria no se fraccionará y comprometerá todo o todos los bienes
sobre los cuales recae, por muchos que la obligación haya sido reducida.
No obstante la indivisibilidad de la hipoteca, el deudor tiene derecho a la
reducción del gravamen y adecuarlo al monto real de la obligación. Este
derecho esta normado en los artículos 1115 1116 del c.c. La reducción
de la hipoteca que modifica el principio de indivisibilidad, responde a
principios de equidad, pues no es justo seguir manteniendo una hipoteca
solamente para garantizar una parte diminuta del crédito.

e. La especialidad: La especialidad tiene por objeto determinar en forma

inconfundible el bien sobre el cual recae la garantía y el monto de la
 obligación que garantiza. Nuestra legislación hace mención de esta
especialidad en su artículo 1100.

f. La Publicidad: La publicidad registral es de carácter esencial de la

hipoteca, incluso nuestra legislación en su art 1099, la regula, cuando
señala, que “el gravamen sea de cantidad determinada o determinable,
se debe inscribir en el registro de la propiedad inmueble”

4. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
La extensión de la hipoteca está regulada por los artículos 1101 y 1107 del
Código Civil (C. C.). El artículo 1101 se refiere a la extensión en cuanto al bien
y el artículo 11 07 a la extensión en cuanto al crédito.
1. Extensión de la hipoteca en cuanto al bien
De acuerdo con el artículo 1101 del C.C.,"Ia hipoteca se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto".
a. Las partes integrantes
Las partes integrantes son bienes que se han integrado de tal forma a otro
bien, que su separación ocasionaría la destrucción, deterioro o alteración del
bien principal, del bien integrado, o de los dos bienes. La importancia de las
partes integrantes radica en que siguen la condición jurídica del bien al que se
integran. Así, serán inmuebles, si lo es el bien principal.
b. Los accesorios
Los accesorios son bienes que están permanentemente afectados a un
fin económico u ornamental de otro bien. Ellos no pierden su
individualidad, pero siguen la condición jurídica del bien al cual han sido
afectados económica u ornamentalmente. Serán inmuebles, por
ejemplo, si lo es el bien principal.

c. El importe de las indemnizaciones de los seguros del inmueble

La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros del
inmueble, lo cual significa que si el inmueble está asegurado y se produce un
siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble.
d. El importe de las indemnizaciones de la expropiación
Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96~, inciso
3 del C. C.). En estos casos, sin embargo, la. Hipoteca se extiende al importe
de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de destrucción total
del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de prenda.
2. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito
Según el artículo 1107 del C.C.,"Ia hipoteca cubre el capital, los intereses
que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las
costas del juicio"

a. El capital
 La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el capital. Esto es
justamente el objeto de la hipoteca. Por lo general el monto del gravamen
(suma máxima hasta por la cual responde el bien hipotecado) coincide
con el capital. Sin embargo, nada impide que la hipoteca cubra parte del
capital. La responsabilidad hipotecaria sería entonces menor que el
principal del crédito. En este caso, la hipoteca cubriría solamente la parte
del capital que fue garantizado.
b. Los intereses

Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la hipoteca. Lo

anterior se justifica porque los intereses tienen el carácter de una prestación
accesoria del crédito principal.
c. Las primas

Si el inmueble hipotecado se encuentra asegurado, las primas que el acreedor

hipotecario pague por dicho seguro también estarán cubiertas por la hipoteca.
d. Las costas del juicio

Las costas del juicio Si el deudor no cumple con la obligación principal, el

acreedor puede solicitar la venta judicial del bien hipotecado. Todos aquellos
gastos procesales que tenga que efectuar el acreedor a fin de ver satisfecho su
crédito son cubiertos por la hipoteca.
5. CLASES DE HIPOTECAS

a. Voluntarias o consensuales
Son voluntarias las establecidas, por negocio jurídico, es decir contrato entre
hipotecante y acreedor hipotecaria, pues todo propietario que tiene derecho a
disponer de su inmueble, tiene igualmente el derecho de constituir una hipoteca
a favor de tercero.
b. Hipotecas Legales
En el Perú, la hipoteca es legal porque emana de la ley. Entre nosotros, la
hipoteca legal no registrada carece de virtualidad alguna frente a los acreedores
del deudor.Las hipotecas legales no se entienden perfeccionadas por ministerio
de la ley solamente, ya que para los terceros nada vale si no han sido registradas.
La fuente normal de la hipoteca es el contrato y por excepción la ley. La hipoteca
legal la crea la ley, independientemente del cualquier contrato entre las partes, y
solo existirá hipoteca legal en los casos que la ley lo determine, no en otros que
fueses análogos o semejantes.

6. <EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
A. Extinción de la obligación que garantiza: Esta causal es por
excelencia el modo principal de extinción, en atención a que la
 hipoteca como derecho real de garantía está estrechamente en
conexión con el crédito o la obligación.

B. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación: Por efecto

de la accesoriedad del derecho real de hipoteca, si la obligación resulta
anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas
señaladas para el acto jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá
las consecuencias y se extinguirá.
Igualmente, si la obligación se rescinde (artículo 1370 del C.C.) o resuelve
(artículo 1371 del C.C.) conforme a lo pactado o en virtud de la ley, la
hipoteca se extinguirá.

C. Renuncia escrita del acreedor: Esta causal se sustenta en la

autonomía de la voluntad como ocurre con la renuncia de otros
derechos reales. En cualquier momento con independencia de la
subsistencia de la obligación, el acreedor puede renunciar a la
garantía hipotecaria.
El artículo exige renuncia por escrito, por lo tanto debe ser expresa y no
tácita. En efecto, en virtud de la acción revocatoria o pauliana (artículo
195 del C.C.) el acreedor del renunciante puede solicitar la ineficacia de
la renuncia si este acto le perjudica.

D. Destrucción total del Inmueble: Cuando se extingue o desaparece

totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca queda sin efecto.
Generalmente, para este caso se pacta el derecho a recibir una
indemnización o se contrata un seguro. En caso de que se trate de
una destrucción parcial, la hipoteca subsiste sobre la porción del bien
no afectada por la destrucción, en aplicación de la indivisibilidad de la
hipoteca.

E. Consolidación: Este es un supuesto especial, la doctrina la llama

confusión de derechos. No se refiere al caso general de extinción de
la obligación cuando en una misma persona concurre la cualidad de
deudor y acreedor, sino al caso en que el derecho real de hipoteca
se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de
titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Esto ocurre
porque no es posible que se admita la hipoteca sobre cosa propia.

7. IMPORTANCIA

La importancia social de la hipoteca radica en que no existe otro medio

legal más eficaz para que una persona, institución o banco preste dinero
y saber de antemano que su deuda va a ser pagada pues en caso de que
no lo sea, poder hacer exigible su crédito con la garantía; y como la
hipoteca es un derecho real esta puede darle poder al acreedor para
perseguir el objeto hipotecado, sin importar quien detente el inmueble,
pues su derecho a exigir el pago se realiza valga la expresión, contra todo
el mundo, es decir que no importa quien posea el inmueble.