CONDICIONES PARA PRACTICAR REMATE, EN JUICIOS

ESPECIALES HIPOTECARIOS.

1.- La jurisprudencia emanada de los Tribunales Superiores de Justicia se ha uniformado, en

el sentido de admitir a la nulidad procesal como un auténtico medio de impugnación, a objeto
que los ejecutados puedan atenuar el rigor de la ejecución forzosa.
2.- En este orden de cosas, la jurisprudencia ha basado esta postura en el principio de
trascendencia o del perjuicio, a fin de evitar que el deudor sea perjudicado con una
tasación del bien raíz que no refleje su verdadero valor.
3.- En vista de esto, se ha acentuado en el último tiempo, la anulación de actos procesales,
específicamente remates, en los cuales se han fijado mínimos para la subasta, que pugna
con el principio de trascendencia o perjuicio.
4.- La Corte de Apelaciones de Santiago, con fecha 14 de septiembre de 1995, en sentencia
que aparece en Gaceta Jurídica N° 183, pág. 74, por primera vez, dio cuerpo a esta doctrina:
“Al fijarse como mínimo para los remates posteriores al primero, cantidades inferiores
a un tercio de lo adeudado y el valor real del inmueble, en el procedimiento de
realización especial previsto en la Ley General de Bancos, se ha infringido la norma del
artículo 99 ( hoy artículo 104). En consecuencia la adjudicación afectada a este vicio,
es nula, como lo fueron las diligencias de fijación de mínimo y el remate mismo.”
5.- Es particularmente interesante, conocer la forma en que los sentenciadores razonaron,
para llegar a dicha conclusión.
Las motivaciones 4° y 5° de la sentencia en comento, contienen los fundamentos
que dan sustento a esta postura jurisprudencial:
“4°.- Que en este sentido, no es posible aceptar mínimos arbitrarios para las
posturas que pudieran hacerse en la audiencia de remates, como ha ocurrido en la
especie en que esos mínimos bajaron en cantidades inferiores a los dos tercios del
valor de lo adeudado, situación que se agrava en esta causa, por cuanto no hay
ningún antecedente del valor real del inmueble subastado. De esta manera, un deudor
hipotecario de un banco se encuentra en la situación por una decisión unilateral del
acreedor, en cuanto fija un mínimo totalmente desligado con el valor del crédito y
seguramente con el valor comercial del inmueble materia del juicio, de verse privado
de un bien raíz, el que ha sido adjudicado por una cantidad insignificante al
ejecutante, sin que con su producto se permita pagar el crédito adeudado ni tampoco
obtener el justo precio de la misma propiedad, obteniendo con ello, el acreedor una
garantía ilegítima.”
Por su parte, declara el consideran “5°.- Que de este modo, la adjudicación
que se ha producido en el procedimiento de realización materia de la subasta, se ha
apartado ostensiblemente de los fines previstos por el legislador en el procedimiento
especial creado para obtener el pago de la deuda y por lo mismo no era lícito para el
tribunal aceptar un mínimo totalmente desproporcionado con el crédito demandado y
con el valor real del inmueble, por lo que al fijarse como mínimo para los remates
posteriores al primero, cantidades inferiores a un tercio de lo adeudado y del valor real
del inmueble, se ha infringido la norma prevista en el artículo 99 de la Ley General de
Bancos, por lo que la adjudicación obtenida con el vicio señalado resulta nula, como lo
fueron las diligencias de fijación de mínimos y el remate mismo”.-
6.- El artículo 104 de la Ley General de Bancos, en su inciso 4°, estatuye:”El mínimo y las
demás condiciones serán fijados por el juez sin ulterior recurso, a propuesta del
banco; pero el mínimo del primer remate no podrá ser inferior al monto del capital
adeudado, dividendos insolutos, intereses penales, costas judiciales y primas de
seguro que recarguen la deuda. Los gastos del juicio serán tasados por el juez.”
7.- En la especie, en los autos sobre juicio especial hipotecario, caratulados “BANCO SUD
AMERICANO con ASMAD SAVALLIO EMILIO Y OTROS”, Rol N° 37.377, del Segundo
Juzgado de Letras de Quillota, se han verificado diversas actuaciones procesales
tendientes a fijar el mínimo para el llamado a remate:
a.- A fs. 183, con fecha 18 de agosto de 2003, el banco ejecutante, en vista de lo dispuesto
en el N° 2 del artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, propuso como mínimo para el
segundo llamado a remate, la cantidad de U.F. 5.573,42, con citación.
Por resolución de fs. 184, de fecha 19 de agosto de 2003, el tribunal tuvo como
mínimo para el segundo remate, la cantidad de U.F. 5.573, 42, con citación.
A Fs. 201, la demandada hizo uso de la citación y se opuso al mínimo fijando,
basado principalmente, en que el mínimo fijado producía un perjuicio irreparable, porque este
mínimo era inferior a los 2/3 del valor de lo adeudado, y del valor de los inmuebles cuya
ejecución se pretende.
El banco ejecutante, a fs. 204, contestó el traslado conferido por el tribunal,
sostuvo que el mínimo fijado para el segundo remate no era inferior a los 2/3, y por lo mismo
no era arbitraria.
El ejecutante, para apoyar su argumentación acompañó al citado juicio, la referida
sentencia antes consignada, remarcando una parte de la sentencia de Alzada, que
reproduciré textualmente:”como ha ocurrido en la especie en que esos mínimos bajaron
en cantidades inferiores a los dos tercios del valor de lo adeudado,”.-
A fs. 209, por resolución de 02 de septiembre de 2003, el tribunal resolviendo a
lo principal de fs. 201, dispuso: “VISTOS: El mérito de los antecedentes, lo expuesto por
las partes y teniendo presente que la cantidad fijada como mínimo para el segundo
remate corresponde efectivamente a los dos tercios del valor aprobado incluídas las
costas, para la primera subasta, cumpliéndose por tanto, con lo exigido por el N° 2 del
artículo 411 del Código de Procedimiento Civil, se desecha con costas, la oposición
formulada. Al otrosí, estése a lo resuelto precedentemente.”
b.- A fs. 211, el actor solicitó al tribunal rebajar prudencialmente el avalúo aprobado a fs. 184
de autos, conforme con lo dispuesto en el artículo 499 N° 2 del Código de Procedimiento Civil
, todo con el objeto de proceder a un tercer remate, de acuerdo lo dispuesto al artículo 500,
del mismo cuerpo legal.
 A fs. 212, con fecha 12 de septiembre de 2003, el tribunal proveyó: “Como se
pide, se reduce el mínimo para el tercer llamado a remate, a la cantidad de U.F. 5.500.-
con citación.”
c.- A fs. 218, con fecha 23 de diciembre de 2003, el actor solicitó se fijara nuevo mínimo
para la subasta.
El tribunal con fecha 24 de diciembre de 2003, a fs. 219, resolvió: “Como se
pide, se reduce el mínimo para el cuarto llamado a remate, la cantidad de U.F. 5.250.-
con citación.-
d.- A fs. 237 el banco ejecutante, por presentación de fecha 27 de abril de 2005, atendiendo
a que no hubo postores en la quinta subasta, solicitó al tribunal rebajar el mínimo en el
proceso.
Por resolución de fs. 238, de fecha 29 de abril de 2005, el tribunal proveyó:”A lo
principal, como se pide, se fija como mínimo la sexta subasta la cantidad e U.F. 5.000.-
con citación…”
e.- Con fecha 30 de agosto del año en curso, mediante presentación rolante a fs. 246, el
banco ejecutante, solicitó una nueva rebaja para el mínimo fijado en autos, por no existir
postores en la sexta subasta.
El Tribunal por resolución de fecha 31 de agosto de 2005, resolvió a fs. 247: “A
lo principal, como se pide, se fija como mínimo para la séptima subasta la cantidad de
U.F. 4.000.-, con citación…”.-
8.- En este estado de cosas, es importante tener en consideración la denominada doctrina
de los actos propios ( venire contra propium factum nulli conceditur; venire contra factum
propium no valet).
En efecto, la Excma. Corte Suprema, por sentencia de fecha 09 de mayo de 2001,
dictada en autos “Villanueva Jaramillo, Luisa C. con Sanhueza Espinoza, Manuel”, publicada
en R.D.J. t. 98, N° 2, sec. 1° pág. 99-100, se aceptó la doctrina de los actos propios, la que
constituye un verdadero principio jurídico, que se ha descubierto por nuestro máximo tribunal
como criterio de moralización en el ejercicio de las acciones judiciales.
El fundamento 3° del fallo en estudio expresa: “…la pretensión de la
demandante en este juicio necesariamente ha debido ser rechazada de acuerdo con la
teoría de los actos propios, es decir, aquel principio general e derecho fundado en la
buena fe que impone un deber jurídico de respeto y sometimiento a una situación
jurídica creada por la conducta del mismo sujeto, evitando así la agresión a un interés
ajeno y el daño consiguiente. Tal doctrina se traduce en que se debe mantener en el
derecho una conducta leal y honesta y, desde luego, es la inspiración de la regla por la
cual nadie puede aprovecharse de su propio dolo o fraude, encontrando en materia
contractual su base en el artículo 1546, del Código Civil. Son requisitos de
procedencia de este principio, los siguientes: a) una conducta anterior, que revela una
determinada posición jurídica de parte de la persona a quien se le trata de aplicar este
principio; b) una conducta posterior de este mismo sujeto, contradictoria con la
anterior; y c) que el derecho o pretensión que hace valer la persona a quien incide el
actor perjudique a la contraparte jurídica”.
9.- Como conclusión, resulta de manifiesto que la rebaja al mínimo para la séptima subasta,
a U.F.- 4.000.- trasgrede ostensiblemente lo dispuesto en el artículo 499 N° 2 del Código de
Procedimiento Civil, porque el mínimo es arbitrario para las posturas que pudieran hacerse en
la audiencia de remates, como está ocurriendo en la especie en que esos mínimos bajaron
en cantidades inferiores a los dos tercios del valor de lo adeudado, situación que se agrava
en esta causa, por cuanto no hay ningún antecedente del valor real de los inmuebles
subastados. De esta manera tal, que el deudor hipotecario del banco se encuentra en la
situación por una decisión unilateral del acreedor y del Tribunal, en cuanto fija un mínimo
totalmente desligado con el valor del crédito y segura mente con el valor comercial de los
inmuebles materia del juicio, de verse privado de los bienes raíces, el que de seguro será
adjudicado por una cantidad insignificante al ejecutante, sin que con su producto se permita
pagar el crédito adeudado ni tampoco obtener el justo precio de la misma propiedad,
obteniendo con ello, el acreedor una garantía ilegítima.
En el caso sub litis, esto se ve agravado por la contravención a la doctrina de los
actos propios, de parte del banco ejecutante, toda vez que, conforme con la alegación
verificada por el actor, a fs. 204, contestando el traslado conferido por el tribunal, sostuvo
que el mínimo fijado para el segundo remate no era inferior a los 2/3, y por lo mismo no era
arbitraria, y para apoyar su argumentación acompañó al citado juicio, la referida sentencia
antes consignada, remarcando una parte de la sentencia de Alzada, que reproduciré
textualmente:”como ha ocurrido en la especie en que esos mínimos bajaron en
cantidades inferiores a los dos tercios del valor de lo adeudado,”.- Entonces, tanto el
banco ejecutante así como el tribunal, por resolución de fecha 02 de septiembre de 2003,
escrita a fs. 209, que resolviendo a lo principal de fs. 201, expresó: “VISTOS: El mérito de
los antecedentes, lo expuesto por las partes y teniendo presente que la cantidad fijada
como mínimo para el segundo remate corresponde efectivamente a los dos tercios del
valor aprobado incluídas las costas, para la primera subasta, cumpliéndose por tanto,
con lo exigido por el N° 2 del artículo 411 del Código de Procedimiento Civil, se
desecha con costas, la oposición formulada. Al otrosí, estése a lo resuelto
precedentemente.” Para defender su posición jurídica hicieron suya la tesis expuesta por la
jurisprudencia.
Por esta razón, el tribunal mantuvo la tasación en consideración a que no era
inferior a los 2/3 del monto del valor de lo adeudado, no pudiendo sino con severa lesión y
perjuicio del ejecutado, por la arbitrariedad que envuelve la fijación de un mínimo de U.F.
4.000.- para la séptima subasta, al fijarse como mínimo para los remates posteriores al
primero, cantidades inferiores a los dos tercios de lo adeudado y el valor real de los
inmuebles de autos, en el procedimiento de realización especial previsto en la Ley
General de Bancos, se ha infringido la norma del artículo 99 (hoy artículo 104).
En consecuencia la adjudicación, y en esta línea de razonamiento, no puede
sino ser nula, como lo fueron las diligencias de fijación de mínimo y lo será el remate
mismo; actuando el banco ejecutante, contra sus propios actos, porque ha
externalizado una conducta anterior, que revela una determinada posición jurídica de
su parte ; verificando una conducta posterior de este mismo sujeto, contradictoria con
la anterior; y que el derecho o pretensión que hecha valer por ejecutante, perjudica a
la contraparte jurídica, el ejecutado de autos.
El tribunal a su turno, ha desconocido una resolución anterior, en orden a la
fijación del mínimo para la subasta, en estricta sujeción a lo prevenido en el artículo
499 N° 2 del Código de Procedimiento Civil en relación al artículo 104 de la Ley General
de Bancos.