VALUACIÓN DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO:

Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
aprobado según Resolución Ministerial Nº 126-2007-vivienda de fecha 13 de mayo de 2007.

13.86

7
.86
5.99

.2
6 9
17.04

DATOS:
longitud de frente por el Jr. Dos de mayo = 20.8 m.
longitud de frente por el Jr. Gral. Prado = 4.3 m.

Primero se convertira el valor unitario arancelario de cada calle a valor unitario comercial,
para la valuacion del terreno en estudio.
para predios urbanos se utilizara:
𝑽.𝑼.𝑨.=𝑽.𝑼.𝑨×𝟓.𝟐×𝑭𝑨𝑪𝑻𝑶𝑹 𝑫𝑬 𝑪𝑨𝑴𝑩𝑰𝑶

DONDE:
𝑽.𝑼.𝑪. : Valor unitario comercial.
𝑽.𝑼.𝑨. : Valor unitario arancelario.
𝑭𝑨𝑪𝑻𝑶𝑹 𝑫𝑬 𝑪𝑨𝑴𝑩𝑰𝑶 : valor actual del dolar (en soles). = S/. 2.78 /$

JIRON: Dos de mayo cdra. 10

VUA= S/. 161.00 / (Valor arancelario unitario)
𝒎^
VUC= S/. 2,327.42 /𝟐 (Valor unitario comercial)
𝒎^
𝟐
JIRON: General prado cdra. 6
VUA= S/. 155.00 / (Valor arancelario unitario)
𝒎^
VUC= S/. 2,240.68 /𝟐 (Valor unitario comercial)
𝒎^
𝟐
 AREA TOTAL DEL TERRENO:
AT= 280.30 𝒎^𝟐
A.    El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de los frentes y se
procederá con cada porción de área como se indica en el Art. II.C.23. inciso a), sumándose
luego los resultados parciales.

- Proporcionalidad de Áreas por tratarse de un terreno irregular:

𝑷𝑹𝑶𝑷𝑶𝑹𝑪𝑰𝑶𝑵𝑨𝑳𝑰𝑫𝑨𝑫=(𝑳𝑶𝑵𝑮. 𝑭𝑹𝑬𝑵𝑻𝑬)/(∑▒
〖𝑳𝑶𝑵𝑮 .𝑭𝑹𝑬𝑵𝑻𝑬𝑺 〗 )

Para: Jr. Dos de mayo = 20.8 = 0.829

25.1 ∑= 1

Para: Jr. General prado = 4.3 = 0.171

25.1

- Hallando las áreas parciales que le corresponde a cada jirón:

𝑺_(𝑫𝑶𝑺 𝑫𝑬 = 280.30 × 0.829 = 232.369 𝒎^𝟐

𝑴𝑨𝒀𝑶)
𝑺_(𝑮𝑹𝑨𝑳. = 280.30 × 0.171 = 47.931 𝒎^𝟐
𝑷𝑹𝑨𝑫𝑶)
- Hallando los valores parciales de cada área:

Para: Jr. Dos de mayo

𝟑×𝒇^ = 1,297.92 𝒎^𝟐
𝟐
Comparando Usar A*VU
𝑺_(𝑫𝑶𝑺 𝑫𝑬 = 232.37 𝒎^𝟐
𝑴𝑨𝒀𝑶)

VT1= S/. 540,819.56

Para: Jr. General prado

𝟑×𝒇^ = 55.47 𝒎^𝟐
𝟐
Comparando Usar A*VU
𝑺_(𝑮𝑹𝑨𝑳. = 47.93 𝒎^𝟐
𝑷𝑹𝑨𝑫𝑶)

VT2= S/. 107,398.71

Por lo tanto el valor total del terreno sera: VT= S/. 648,218.27

B. Conciderando como frente unico cada uno de los frentes del terreno y aplicando el
procedimientoseñalado en el Art. II.C.23. inciso .

Para: Jr. Dos de mayo

𝟑×𝒇^ = 1,297.92 𝒎^𝟐
𝟐
Comparando Usar A*VU
AT= 280.30 𝒎^𝟐
 𝒎^𝟐

VT= S/. 652,375.83

Para: Jr. General Prado

𝟑×𝒇^ = 55.47 𝒎^𝟐
𝟐
Comparando Usar 3.f^2*VU+(A-3.f^2)*0.5*VU
AT= 280.30 𝒎^𝟐

VT= S/. 376,176.56

C. Según el Art. II.C.23. inciso c), el valor del terreno será el mayor de de comparar los
resultados de A. y B.
El valor total del terreno será:

Valor Comercial: VT= S/. 652,375.83

 VALUACION DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO:

Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
aprobado según Resolución Ministerial Nº 126-2012-vivienda de fecha 13 de diciembre del 2019 a horas 10:00 am.

DATOS:
Jr.: Primavera
VAU= S/. 55.00 (Valor arancelario unitario)
F= 7.20 (Factor de oficilizacion)
C= S/. 3.35 (Factor de cambio)
VUC= S/. 1,326.60 /m2 (Valor unitario comercial)

AREAS:
A= S/. 345.00 /m2
 SEGÚN EL CAPITULO III "TASACIÓN DEL TERRENO"
REFERIDOS AL ARTICULO 19
En valuciones reglamentarias el lote de terreno urbano que tenga un solo frente o via pública, se valuara de la siguiente
manera:

A. Conciderando como frente unico cada uno de los frentes del terreno y aplicando el procedimiento
señalado en el Art. 19

Para el frente de la calle San Martin

f= 15.00 m

675.00
Comparando Usar A*VU
A= 345.00

VTa= $ 18,975.00 (Valor arancelario)

VTc= S/. 457,677.00 (Valor comercial)

B. Por lo tanto el valor del terreno será:

El valor total del terreno será:

Valor Arancelario: VTa= $ 18,975.00

Valor Comercial: VTc= S/. 457,677.00

 VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN :

1er PISO:
- Usando el Anexo 01 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Sierra
Los valores unitarios oficiales de la edificación (VUE) serán:
ELEMENTOS CODIGO COSTO UNITARIO (S/. /m2)
MUROS Y COLUMNAS C 237.95
TECHOS C 137.9
PISOS D 89.98
PUERTAS Y VENTANAS 0.7C+0.3G 72.39
REVESTIMIENTO F 68.86
BAÑOS C 45.41
II.SS. e II.EE. E 47.89
TOTAL PARCIAL 1º PISO= S/. 700.38

Area Techada 1º piso = 117.84 m2

Valor similar nuevo de la edificacion (VSN)

VSN1= S/. 82,533.13

- El Valor de la Edificación (VE) se obtendrá depresiando el valor similar nuevo (VSN)

De acuerdo a la Tabla Nº01el porcentaje para el cálculo de la Depreciación por Antigüedad
y Estado de Conservación según el Material Estructural Predominante para Casa Habitación,
Departamentos para Viviendas incluido los ubicados en Edificios

_ Estado de conservación : Bueno

_ Antigüedad Hasta 10 años
_ Uso vivienda
_ Material Predominante: Ladrillo

De la tabla la depreciacion será:

D= 11%

El valor de la edificación para el primer nivel será:

VE1= S/. 82,442.35

2do PISO:
- Usando el Anexo 01 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Sierra
Los valores unitarios oficiales de la edificación (VUE) serán:
ELEMENTOS CODIGO COSTO UNITARIO (S/. /m2)
MUROS Y COLUMNAS B 327.97
TECHOS C 137.9
PISOS D 89.98
PUERTAS Y VENTANAS D 82.39
REVESTIMIENTO F 68.86
BAÑOS C 36.595
II.SS. E II.EE. F 31.13
TOTAL PARCIAL 2º PISO= S/. 774.83

Area Techada 2º piso = 136.17 m2

Valor similar nuevo de la edificacion (VSN)

VSN2= ###

-- El
ElValor
Valorde
delalaEdificación
Edificación (VE)
(VE) se se obtendrá
obtendrá depresiando
depresiando el valor
el valor similar
similar nuevonuevo
(VSN) (VSN)

De acuerdo
De acuerdoaalalaTabla
TablaNº01
Nº01el el porcentaje
porcentaje para
para el cálculo
el cálculo de lade la Depreciación
Depreciación por Antigüedad
por Antigüedad
Estadode
y Estado deConservación
Conservación según
según el Material
el Material Estructural
Estructural Predominante
Predominante paraHabitación,
para Casa Casa Habitación,
Departamentospara
Departamentos para Viviendas
Viviendas incluido
incluido los ubicados
los ubicados en Edificios
en Edificios

__ Estado
Estadode
deconservación
conservación: Bueno
Bueno
:
__ Antigüedad
Antigüedad H
: asta15
Hasta 15años
años
__ Uso
Uso :Edificios
Edificios
__ Material
MaterialPredominante:
Predominante:Ladrillo
Ladrillo

De la tabla la depresiacion será:

D= 14%

El valor de la edificación para el primer nivel será:

VE2= ###
Por lo tanto el valor de la edificación (VE) será:

𝑽𝑬=𝑽𝑬𝟏+𝑽𝑬2

Por lo tanto el valor total de la edificación será:

VE(total)= S/. 187,802.56

 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para obtener la valorización de las Obras Complementarias se tendrá en cuenta el Art. 31 del Capitulo III
del Reglamento Nacional de Tasaciones:

En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas

y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros
de los valores unitarios oficiales de edificación, se valorizara de conformidad a dichos
cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación
techada se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas
que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales
de edificación, exclusivamente al costo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales,
dirección técnica, utilidad e impuestos: y a este resultado se le aplicará el Factor de
Oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes.

Se llama Factor de Oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar al costo directo
real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS DEL EDIFICIO EN VALUACION SON:

Cantidad H L VU-2019
7 Muro perimetricos de ladrillo de arcilla o similar amarrado en soga incluye cimentación 1 2.70 42.1 S/. 160.17
15 Porton de fierro, aluminio o similar con una h. hasta 3.00 m 1 3.00 3.1 S/. 292.99
51 Parapeto ladrillo KK de soga acabado caravista h =1.15 m 1 1.15 46.6 S/. 85.28
80 Cobertura con Calamina metalica sobre vigueria de madera corriente (jardin del predio) 1 AREA 75.48 S/. 34.24
80 Cobertura con Calamina metalica sobre vigueria de madera corriente azotea 1 AREA 31.72 S/. 34.24
18 Tanques elevado de de polietileno capacidad mayor de 1.00 m3 1 CAPACIDAD 600 S/. 999.67

De los presupuestos se tiene lo siguiente:

OBRA COMPLEMENTARIA C.D. F.O. V. O. C. E. C. V.O.C.D

Muros perimetrico S/. 18,206.52 0.68 S/. 12,380.44 0.705 8728.21
Porton de fierro S/. 2,724.81 0.68 S/. 1,852.87 0.705 1306.27
Cobertura jardin S/. 2,584.44 0.68 S/. 1,757.42 0.705 1238.98
Cobertura Azotea S/. 1,086.09 0.68 S/. 738.54 0.705 520.67
Parapeto S/. 389,742.84 0.68 S/. 265,025.13 0.355 94083.92
Tanque Elevado S/. 599,802.00 0.68 S/. 407,865.36 0.355 144792.20
TOTAL = S/. 250,670.25
DONDE:
C.D.= COSTO DIRECTO.
F.O.= FACTOR DE OFICIALIZACIÓN.
V. O. C.= VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.
E. C. = ESTADO DE CONSERVACIÓN
V.O.C.D. = VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS DEPRECIADO
Por lo tanto el valor de las obras complementarias será:

VOC= S/. 250,670.25

 CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

El Predio Urbano está determinado por la siguiente formula:

〖𝑽𝑻〗 _𝑻𝑶𝑻𝑨𝑳=𝑽𝑻+𝑽𝑬+𝑽𝑶𝑪
Donde:
VTP: Valor total del predio
VT: Valor del terreno
VE: Valor de la edificación
VOC: Valor de obras complementarias

VALOR COMERCIAL
Valor del terreno (VT) S/. 457,677.00
Valor de la edificación (VE) S/. 195,817.10
Val. Obras complementarias (VOC) S/. 250,670.25

VALOR TOTAL DEL PREDIO = S/. 904,164.36

C = S/. 3.35 /$ (Factor de cambio )

Por lo tanto:

VALOR TOTAL DEL PREDIO (Comercial)

VTPc= S/. 904,164.36 (En soles)

VTPc= $ 269,899.81 (En dolares)