UNIVERSIDAD

PARTICULAR DE
CHICLAYO

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO E

INGENIERÍAS

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

INTEGRANTES:
 Barboza Ruiz Miguel.
 Castillo Chafloque César Brayan.
 Garnique Requejo Jose Luis
 Gonzales Perez Denys Raul.
CURSO:
Ingeniería de Valuaciones y Tasaciones
DOCENTE:
- Ing. MEDRANO LIZARZABURU, EITHEL YVAN 
TEMA:
Practica Calificada I
CICLO:
“X”

Pimentel abril de 202

VALUACION DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO:

Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

pág. 1
DATOS: PROMEDIO DEL VAU DEL 2019 Y 2020

VAU= $ 13. (Valor arancelario

50 unitario)
F= $ 0. (Factor de oficilizacion)
6
8

AREAS:
A-01=9,785.31

pág. 2
 SEGÚN EL CAPITULO C "VALUACION DE TERRENO"
REFERIDOS AL ARTICULO II.C.22
En valuciones reglamentarias el lote de terreno urbano que tenga un solo frente o via pública, se valuara de la
siguiente manera:

A. Conciderando como frente unico cada uno de los frentes del terreno y aplicando el
procedimiento señalado en el Art. 19.C.II.

Para el frente de la calle Garu (choras)

f= m

0.00
Comparando Usar 3.f^2*VU+(A-3.f^2)*0.5*V
A-02= 9,785.31

VTa S/ (Valor arancelario)

. 66,050.84
= (Valor comercial)
167,524.51
S/.
VTc=

B. Por lo tanto el valor del terreno

será:

El valor total del terreno

será: Valor Arancelario: VTa= S/. 66,050.84

Valor Comercial: VTc= S/. 167,524.51

pág. 3
 VALUACION DE LA EDIFICACION

Usando el Anexo 01 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones - Ejercicio fiscal 2021. para la
COSTA al 31 de Octubre de 2020. Los valores unitarios oficiales de la edificación (VUE) serán:
PRIMER PISO
ELEMENT CODI COSTO UNIT.
OS GO (S/. /m2)
Muros y Columnas E 179.340
Techos F 35.590
Pisos H 25.530
Puertas y Ventanas F 50.590
Revestimientos G 53.170
Baños E 14.160
ii.ee. y ii.ss. G 19.060
VSN 1º PISO = S/. 377.440

Area Techada 1º piso = 2220.26 m2 area construida

- El Valor de la Edificación (VE) se obtendrá depresiando el valor similar nuevo (VSN)

De acuerdo a la Tabla Nº02 el porcentaje para el cálculo de la Depreciación por Antigüedad

y Estado de Conservación según el Material Estructural Predominante para Tiendas, Depósitos,
Centros de Recreación o Esparcimiento, Clubs Sociales o Instituciones es

Estado de conservación : malo

Antigüedad : 23 Años
Uso : insitucion
Material Predominante: adobe

De la tabla la depresiacion para todos los niveles será:

D= 87%

El valor de la construcción para el primer nivel

será: VC = AT(VSN(1-%DEP.) VC1= S/. 108,941.94

VC(total)= S/. 108,941.94

pág. 4
 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas los que se encuntren adheridas
físicamentes al suelo o la construcción, y no pueden ser separadas sin ser separadas sin
destruir, deteriorar, ni alterar l valor del predio porque son parte integrante y funcional de este,
tales como: cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores
eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado,
piscinas, muros de contención, sub estación eléctricas, pozos para agua o desague, pavimentos y
pisos exteriores, zona de estacionaminetos, zona de recreación, y otros a jucio del Perito
Valuador pueden ser calificados como tales.

Para obtener la valorización de las Obras Complementarias se tendrá en cuenta este artículo
del Reglamento Nacional de Tasaciones:

En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada se evaluara si esta incluidas en los
cuadros de los valores unitarios oficiales de edificación, y se valorizara la partida
correspondiente de conformidad alos cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones ; de
no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada se
deberá tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes análisis de
costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de
los valores unitarios oficiales de edificación (31 de octubre del año anterior al ejercicio
fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales,
dirección técnica, utilidad e impuestos: y a este resultado se le aplicará el Factor de
Oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes.
Se llama Factor de Oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar al costo directo real
de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS EN EL PREDIO SON:

IT DESCRIPCIÓN V UNID-M2- E V*EC

E U M3 C
M
26 Cisterna, pozo de ladrillo tarrajeado. hasta S 815.13 1.00 S 0.20 S/ 163.
5.00 m3 /. /. 0 . 03
Tanque elevado de plastico/fibra de
18 vidrio/polietileno o similar, mayor de 1.00 S 1,049.6 2.00 S 0.20 S/ 419.
m3 /. 7 /. 0 . 87
S/ -
.
S/ -
.
S/ -
.
S/ -
.
Costo S/ 582
Directo . .89

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

VOC = CD x 0.68

pág. 5
VOC=S/. 396.37

pág. 6
CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

El Predio Urbano está determinado por la siguiente formula:

Donde:
VTP: Valor total del
predio VT: Valor del
terreno
VE: Valor de la edificación
VOC: Valor de obras complementarias

TIPO DE TASACIÓN
VAL. VALOR
ARANCELARIO COMERCIAL
Valor del terreno (VT) S/. 66,050.84 S/. 167,524.5
1
Valor de la edificación (VE) S/. 108,941.9 S/. 108,941.9
4 4
Val. Obras complementarias S/. 582.89 S/. 396.37
(VOC)

VALOR TOTAL DEL S/. S/.

PREDIO =
175,575.7 276,862.8

C= S/. 3.73 (Factor de cambio)

Por lo tanto:
VALOR TOTAL DEL PREDIO (Arancelario)

VTP S/ 175,575.7 (En

a= . soles)

VTP $ 47,071.23 (En

a= dólares)

VALOR TOTAL DEL PREDIO (Comercial)

VTPc S/ 276,862.8 (En

= . soles)

VTPc $ 74,225.96 (En

= dólares)

pág. 7
 VALUACION DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO:

Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
Y SUS RESPECTIVOS LINDEROS

DATOS:

VAU= $100.00 (Valor arancelario unitario)

$0.68 (Factor de oficilizacion)
F= C=
VUC= S/.3.73 (Factor de cambio)
S/. 253.64 (Valor unitario comercial) EN DOLARES
pág. 8
AREAS:
A-01= 298.00

pág. 9
 SEGÚN EL CAPITULO C "VALUACION DE TERRENO"
REFERIDOS AL ARTICULO II.C.22
En valuciones reglamentarias el lote de terreno urbano que tenga un solo frente o via pública, se valuara de la
siguiente manera:

A. Conciderando como frente unico cada uno de los frentes del terreno y aplicando el
procedimiento señalado en el Art. 19.C.II.

Para el frente de la calle Garu (choras)

f= 8.00 m

192.00
Comparando Usar 3.f^2*VU+(A-3.f^2)*0.5*V
A-02= 298.00

VTa= S/. (Valor arancelario)

24,500.00
VTc= S/. 62,141.80 (Valor comercial)

B. Por lo tanto el valor del terreno

será: El valor total del

terreno será: Valor

VTa=S/. 24,500.00

Arancelario:

Valor Comercial: VTc= S/. 62,141.80

pág. 10
 VALUACION DE LA EDIFICACION

Usando el Anexo 01 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones - Ejercicio fiscal 2021. para la
sierra al 31 de Octubre de 2020. Los valores unitarios oficiales de la edificación (VUE) serán:

PRIMER PISO
ELEMENT CODI COSTO UNIT.
OS GO (S/. /m2)
Muros y Columnas E 64.980
Techos C 170.090
Pisos E 64.980
Puertas y Ventanas A 281.960
Revestimientos E 90.170
Baños B 77.980
ii.ee. y ii.ss. C 138.830
VSN 1º PISO = S/. 888.990

Area Techada 1º piso = 100.00 m2

SEGUNDO PISO
ELEMENT CODI COSTO UNIT.
OS GO (S/. /m2)
Muros y Columnas D 222.990
Techos C 170.090
Pisos H 24.500
Puertas y Ventanas D 84.140
Revestimientos I 0.000
Baños D 28.860
ii.ee. y ii.ss. G 33.800
VSN 2º PISO = S/. 564.380

Area Techada 2º piso = 90.00 m2

TERCER PISO
ELEMENT CODI COSTO UNIT.
OS GO (S/. /m2)
Muros y Columnas D 222.990
Techos F 22.140
Pisos H 24.500
Puertas y Ventanas F 64.050
Revestimientos I 0.000
Baños I 0.000
ii.ee. y ii.ss. H 18.260
VSN CASETA= = S/. 351.940

Area Techada 3º piso = 20.00 m2

- El Valor de la Edificación (VE) se obtendrá depresiando el valor similar nuevo (VSN)

De acuerdo a la Tabla Nº02 el porcentaje para el cálculo de la Depreciación por Antigüedad

y Estado de Conservación según el Material Estructural Predominante para Tiendas, Depósitos,
Centros de Recreación o Esparcimiento, Clubs Sociales o Instituciones es

Estado de conservación : 1°REGULAR 2° BUENO 3° MUY BUENO

Antigüedad : 14 Años,7 años , 2 años , respectivamente
Uso : club social
Material Predominante: LADRILLO

pág. 11
 De la tabla la depreciación para todos los niveles será:
D= 2
8
%
El valor de la construcción para el primer nivel será:

VC = AT(VSN(1-%DEP.) V S 64,007.28
C /
1= .

El valor de la construcción para el segundo nivel será: D 12%

=
VC = AT(VSN(1-%DEP.) V S 44,698.90
C /
1= .

El valor de la construcción para el tercer nivel será: D 0%

=
VC = AT(VSN(1-%DEP.) V S 7,038.80
C /
1= .

VC(tot S/.
al)=

VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas los que se encuntren adheridas físicamentes
al suelo o la construcción, y no pueden ser separadas sin ser separadas sin
destruir, deteriorar, ni alterar l valor del predio porque son parte integrante y funcional de este, tales como:
cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores
eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas,
muros de contención, sub estación eléctricas, pozos para agua o desague, pavimentos y pisos exteriores, zona de
estacionaminetos, zona de recreación, y otros a jucio del Perito Valuador pueden ser calificados como tales.

Para obtener la valorización de las Obras Complementarias se tendrá en cuenta este artículo del Reglamento
Nacional de Tasaciones:

En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de

estar ubicadas en una edificación techada se evaluara si esta incluidas en los cuadros de los valores unitarios
oficiales de edificación, y se valorizara la partida correspondiente de conformidad alos cuadros que incluyen las
citadas obras o instalaciones ; de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la
edificación techada se deberá tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes
análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los
valores unitarios oficiales de edificación (31 de octubre del año anterior al ejercicio
fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica,
utilidad e impuestos: y a este resultado se le aplicará el Factor de Oficialización aprobado por los dispositivos
legales correspondientes.
Se llama Factor de Oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar al costo directo real de las obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

pág. 12
 LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS EN EL PREDIO SON:

IT DESCRIPCIÓN V UNID-M2- E V*EC

E U M3 C
M
13 portón macizo de cedro S 368.78 1.00 S 0.50 S 184.
/. /. 0 / 39
.
54 Escalera de concreto armado S 4,786.5 1.00 S 0.50 S 2,393.
c/acabados /. 0 /. 0 / 25
.
54 Escalera de concreto armado S 4,786.5 1.00 S 0.90 S 4,307.
c/acabados /. 0 /. 0 / 85
.
54 Escalera de concreto armado S 4,786.5 1.00 S 1.00 S 4,786.
c/acabados /. 0 /. 0 / 50
.
Tanque elevado de plástico/fibra de
21 vidrio/polietileno o similar capacidad S 816.23 1.00 S 1.00 S 816.
hasta /. /. 0 / 23
.
Cisterna de concreto armado con capacidad
hasta S 1,103.7 1.00 S 1.00 S 1,103.
5.00 m3. /. 9 /. 0 / 79
.

Costo S 13,592.
Directo / 01
.

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

VOC = CD x 0.68

VOC=S/.9,242.57

pág. 13
 CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

El Predio Urbano está determinado por la siguiente formula:

Donde:
VTP: Valor total del predio VT:
Valor del terreno
VE: Valor de la edificación
VOC: Valor de obras complementarias

TIPO DE TASACIÓN
VAL. VALOR
ARANCELARIO COMERCIAL
Valor del terreno (VT) S/. 24,500. S/. 62,141.80
00
Valor de la edificación (VE) S/. 115,744. S/. 115,744.9
98 8
Val. Obras complementarias S/. 13,592. S/. 9,242.57
(VOC) 01

VALOR TOTAL DEL S/. S/.

PREDIO =
153,837.0 187,129.3

C= S/. 3.73 (Factor de cambio)

Por lo tanto:
VALOR TOTAL DEL PREDIO (Arancelario)

VTP S/ 153,837.0 (En

a= . soles)

VTP $ 41,243.16 (En

a= dólares)

VALOR TOTAL DEL PREDIO (Comercial)

VTPc S/. (En soles)

=
187,129.3 (En dólares)

pág. 14
2. Realice la siguiente Tasación Comercial en base a sus conocimientos adquiridos, sabiendo
que dicho Edifico de Oficinas se encuentra en la zona urbana, centro de la ciudad de
Chiclayo.
TASACIÓN COMERCIAL DEL EDIFICIO DE OFICINAS (4 PLANTAS)

DATOS: (NOTA: Para el cálculo considerar Área construida = Área Techada)

Propietario : BAJAC CONTRATISTA GENERALES E.I.R.L.
Solicitante : Ing. CIP Kimmel Fonseca Barahona
Fecha : Marzo del 2021

Ubicación:
Av. Sáenz Peña (cuadra 6), esquina con la Calle Elías Aguirre (Cuadra 9), distrito de Chiclayo, departamento de Lambayeque.

Linderos y medidas:
POR EL FRENTE: Con la Av. Sáenz Peña y mide 12.00 m. POR
LA DERECHA: Con propiedad de terceros con 30.00 ml POR
LA IZQUIERDA: Con la Calle Elías Aguirre con 30.00 ml POR
EL FONDO: Con propiedad de terceros con 12.00 ml

Perímetros y áreas:
Describen una línea poligonal cerrada de 84 mts. // Medidas que encierran un Área total de 360m2.

Zonificación y uso actual del predio:

Zona residencial de mediana intensidad, existiendo comercio local en el entorno. Consta de 04 niveles o plantas
(construcción similar), su uso actual es oficinas para las dos primeras, plantas que son las únicas ocupadas, quedando las
otras dos para usos similares futuros.

Infraestructura de Servicios Urbanos:

Habilitación urbana que cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes domiciliarias de agua, desagüe, electricidad
y teléfono.

Descripción de la edificación:
Cimentación: Se prevé que es de C°A° del tipo zapatas conectadas o en su defecto una platea de cimentación.
Muros y columnas: los muros se combinan entre arcilla y de otros materiales (drywall, vidrio, etc), lo que prima es lo
primero, son de ladrillo de arcilla de fabricación industrial, colocados en aparejos de soga. Las columnas son
conformadas de pórticos estructurales en algún caso muy nítidos, obviamente de C°A°.
Techos: Son aligerados todos ellos, armados en un solo sentido y horizontales. A excepción del ultimo nivel que es
inclinado, de CºAº. Pisos: Son de cerámico nacional todos ellos, de 0.30x0.30 m y también los hay de 0.40x0.40.
Revestimiento: Todos ellos, tanto en muros como en cielo raso, salvo la primera planta, son de tarrajeo fino, en los
baños, cocina, zona de duchas, llevan colocados zócalos de mayólica, las escaleras cuentan con cerámico nacional,
en otros casos la planta baja se aprecia un cielo raso de material térmico acústico.
Puertas y ventanas: en la fachada son de vidrio templex, color oscuro con protectores tipo reja corrediza, para la planta
baja; el resto de puertas son de madera selecta y las ventanas son en su mayoría de aluminio, con vidrio transparente.
Pintura: Solo están pintadas la primera y segunda planta con pintura lavable y en algunos casos con oleo mate, el
resto de plantas solo cuenta con pintura base.
Instalaciones sanitarias y eléctricas: Son empotradas todas ellas, salvo algunas eléctricas que aparecen adosadas por
pág. 15
necesidad del servicio por atender. Cuenta con corriente trifásica, agua fría y caliente, además de la data para la línea
telefónica y el internet
Obras complementarias: Cuenta con una cisterna de C°A° de capacidad 9.00 m3, equipada con una electrobomba y
también cuenta con tanque elevado de C°A° de 6.00 m3 de capacidad.
Aparatos sanitarios: Son de color, tanto los wáter como los lavatorios, los urinarios son blancos, adicionalmente en la
segunda planta están equipados con papeleras de cerámica con los accesorios para jabón líquido.

pág. 16
 Antigüedad y estado de conservación:
La construcción es de época reciente (5 años), no obstante, el estado de conservación es Muy Bueno para la 1° y 2°
planta y Bueno para el resto, de acuerdo al art. II B17 del R.N.T. El material estructural predominante es el ladrillo.
CARACTERÍSTICAS DE LA
EDIFICACIÓN:

1° PLANTA:

Categorí
Ítem Estructura y acabados a Valor unitario
1 Muros y columnas A 514.36
2 Techos C 168.39
3 Pisos D 106.88
4 Puertas y ventanas E 71.28
5 Revestimientos F 62.93
6 Baños D 28.57
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias A 292.99
∑ 1245.40

2° PLANTA:

Categorí
Ítem Estructura y acabados Valor unitario
a
1 Muros y columnas A 514.36
2 Techos C 168.39
3 Pisos D 106.88
4 Puertas y ventanas E 71.28
5 Revestimientos F 62.93
6 Baños D 28.57
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias A 292.99
∑ 1245.4
3° Y 4° PLANTA:

Categorí
Ítem Estructura y acabados Valor unitario
a
1 Muros y columnas A 514.36
2 Techos B 203.82
3 Pisos D 106.88
4 Puertas y ventanas E 71.28
5 Revestimientos F 62.93
6 Baños D 28.57
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias A 292.99
∑ 1280.83

pág. 17
 VALUACION COMERCIAL DEL PREDIO:

1) TASACIÓN DEL TERRENO:

Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la esquina formada por la Av. Sáenz Peña y por la Calle Elías Aguirre se
le asignan valores unitarios de US $300.00/m2 y US $200.00/m2, respectivamente.

AT =360 m 2
VUP=US $ 300 m 2
VT =360 m2 x US $ 300
VT =US $ 108000

2) TASACION DE LA EDIFICACION:

Primera planta depreciación 0%

VC =AT ¿
VC =360 ¿
VC =S /. 451584
Segunda planta depreciación 0%

VC =AT ¿
VC =360 ¿
VC =S /. 451584

Tercera planta depreciación 0%

VC =AT ¿
VC =360 ¿
VC =S /. 438040.8

Valor de la edificación. VE=S /.1341208.8

VE=US $ . 358611.97

3) VALOR REGLAMENTARIO DEL PREDIO.

VRP=VT +VE

VRP=358611.97+ US $ 108000

VRP=US $ 1438611.97

VRP=S/. 5380408.76

pág. 18
3. En base a las fotografías y a los planos indicados, lleve a cabo la tasación reglamentaria de la
siguiente edificación.

TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR (1 PLANTA Y AZOTEA)

FOTO 01: Vivienda compuesta por vigas, columnas y placas. FOTO 02: Puertas contraplacada y ventanas de fierro.

FOTO 03: Muros tarrajeados con pintura esmalte. FOTO 04: Zócalos de madera y pisos de cerámica 30x30cm.

FOTO 05: Instalación eléctrica monofásica empotrada. FOTO 06: Aparatos sanitarios completos de color, agua fría.

pág. 19
 DATOS:
Área Techada: Primer Nivel: 96.65 m2 // Azotea: 10.20 m2
Valor arancelario: Calle 2 = S/. 165.00 /m2 // Avenida E = S/.
200.00 /m2 Costo por m2 de zonas circundantes = S/. 250.00 /m2

SOLUCION:

UBICACIÓN:

8.00 m 8.00 m
8
,
8
, 3 , 0
1 , 3 ,
1 , 1 0, 1 ,
, 3 , 0
1 , 3
,15

,90 ,15
5 1 5 2 5 2 1 , 1 0, 1 ,
0 0 5

,15

,90 ,15
5 1 5 2 5 2
0 0 5

LAVANDERIA
N.P.T. + 0.15
1,80

1,80
DORMITORIO 01
N.P.T. + 0.15
DORMITORIO 01
N.P.T. + 0.15
2,00
,15

2,00
,15
COCINA
1,05
3,00

1,05
N.P.T. + 0.15 3,00
,15

1,05 ,15
1,05
,15

,15

ESCALERA PROYECTADA
N.P.T. + 0.15
1,90

1,90
2,05

2,05
DORMITORIO 02
N.P.T. + 0.15
,10

,10

SSHH
N.P.T. + 0.15
1,00
1,00

,90
,90

,15

,15
,15

,15

19.95 m
1,50
1,50

19.95 m

19,95
19,95

DORMITORIO 03 MUROS DE ALTURA PROMEDIO 1.20 MT, EXCEPTO DORMITORIO TECHADO

4,00
4,00

SALA

1,60
1,60

N.P.T. + 0.15

N.P.T. + 0.15

,90
,90

,15

,15
,15

,15

GARAJE
N.P.T. + 0.15
2,55
2,55

TIENDA PROYECTADA
2,00
7,40
2,00

N.P.T. + 0.15
7,40

2,85
2,85

, 3 , 1 3 ,
1 , 1 , , 2
5 1 5 2
8 1 5
, 3 , 1 3 , 0 0 5
1 , 1 , , 2 ,
0
5 1 5 2
8 1 5
0

ARQUITECTURA PRIMERA PLANTA ARQUITECTURA SEGUNDA PLANTA

0 0
, 5
0
0

pág. 20
 MEDIDAS Y LINDEROS:
POR EL FRENTE: Con la calle 7 y mide 8..00 m.
POR LA DERECHA: Co n el lo te 1 6 pr op ie da d de t er ce ro s y mi de 19.95 m.
POR LA IZQUIERDA: Con la Av. E y mide 19.95 m.
POR EL FONDO: Con la calle 2 y mide 8..00 m.

PERÍMETROS Y ÁREAS:
Los linderos antes mencionados describen una línea poligonal cerrada de 55 mts. Medidas que encierran un Área total de
159.6 m2 Cuya infraestructura cuenta con un área construida de 106.85 m2. Quedando en el terreno un área libre de
52.75m2.

DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
Se trata de la construcción, de una antigüedad de construcción de 31 años,
mediante el sistema estructural mixto (Material predominante es Concreto) y en regular de conservación; cuya descripción
es la siguiente.

1° PLANTA:
La primera planta está compuesta por 03 dormitorios uno de ellos con baño, 01 baño completo, cocina, sala y
garaje. Con las paredes tarrajeadas y pisos con enchapados de cerámica nacional, la puerta de acceso es de metal,
así como la ventana.

AZOTEA:
Esta compuesta por el muro perimétrico, el piso es de cemento fortachado, o1 dormitorio con baño.
CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN:
1° PLANTA:
Ítem Estructura y Categor Valor
acabados ía Unitario
1 Muros y columnas B 331.63
2 Techos C 168.39
3 Pisos D 106.88
4 Puertas y ventanas F 43.93
5 Revestimiento F 62.93
6 Baños D 28.57
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias F 33.46
∑= 775.79

AZOTEA:
It Estructura y Categor Valor
e acabados ía Unitario
m
1 Muros y columnas D 220.76
2 Techos F 21.92
3 Pisos F 43.93
4 Puertas y ventanas G 28.90
5 Revestimiento F 62.93
6 Baños D 28.57
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias F 33.46
∑= 440.4
7
VALUACION REGLAMENTARIA DE LA EDIFICACION:

1) TASACIÓN DEL TERRENO:

AT =159.6 m 2
VUP=S /. 250 m2
VT =159.6 m 2 x S /. 250

pág. 21
 2) VT =S /. 39900TASACION DE LA EDIFICACION
Primera planta depreciación 26%

VC =AT ¿
VC =96.65 ¿
VC =S /.55484.83
VC =US $ . 14835.51
Azotea depreciación 26%

VC =AT ¿
VC =10.2¿
VC =S /. 3325.58
VC =US $ . 889.19

Valor de la edificación. VE=S / .58810.42

VE=US $ . 15724.70

3) VALOR REGLAMENTARIO DEL PREDIO.

VRP=VT +VE

VRP=S/. 39900+S / 58810.42

VRP=US $ 26393.16

VRP=S/. 98710.42

pág. 22
4. En base a los conocimientos obtenidos, realice la valuación del predio afectado por
ampliación de calles, proporcionando de respuesta ¿Qué Propietario recibe mayor monto por
afectación, por parte de la Municipalidad?
TASACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS POR AMPLIACION DE CALLES (ZONA SIERRA)
Lote 22 Lote 21 Área Techada (Lote 6) : 129.80
m2 Área Techada (Lote 7) :
94.20 m2
5.00 ml Lote 7 Lote 6 LEYENDA:
Área sin Techar:
Área Techada
Línea proyectada de Ampliación de calle

12.00 Lote 8 Lote 5 Línea de sección de Vía actual

ml

Mz. “A”, Barrio La Esperanza.

Lote 6: Propietario: Sr. Hilder Seminario
Jibaja Lote 7: Propietario: Sr. Elmer
Gonzales López
2.20 ml 3.70
ml 9.00 ml
6.00
ml Calle. Progreso

DATOS:
ANTECEDENTES: El presente proyecto comprende la alineación, apertura y ampliación de calles, respetando las
secciones de vías.

VALORES UNITARIOS:
Terreno para beneficio comunal (apertura de calles)……………….S/ 5.00 /m2 (Según precios comerciales en la
zona rural) Terreno habilitado con Servicios básicos…………………………….S/ 9.00 /m2 (Según precios
comerciales en la zona rural) Precios aprobados por CONATA (Junio del 2020)……………S/ 25.00 /m2

CARACTERÍSTICAS DE LAS EDIFICACIONES:

Lote 6: (Antigüedad de la construcción: 29 años)
It Estructura y Categ Valor
e acabados oría Unitario
m
1 Muros y columnas: Adobe E 179.34
2 Techos: Viguería de madera corriente con calamina metálica F 35.39
3 Pisos: Ladrillo corriente H 25.53
4 Puertas y ventanas: Puertas y ventanas de madera rustica de la zona H 14.90
5 Revestimiento: Estucado de yeso, pintura al temple G 53.17
6 Baños: Baños Blancos sin mayólica F 12.03
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica G 19.06
sin empotrar
∑= 339.42

Lote 7: (Antigüedad de la construcción: 37 años)

It Estructura y Categ Valor
e acabados oría Unitario
m
1 Muros y columnas: Adobe con quincha E 179.34
2 Techos: Viguería de fierro con calamina metálica D 97.03
3 Pisos: Cemento bruñado de color rojo G 47.25
4 Puertas y ventanas: Puertas y ventanas de madera corriente con marcos G 29.80
de madera.
5 Revestimiento: Yeso moldurado, pintura lavable F 71.58
6 Baños: Sanitarios básicos de granito, sin mayólica, tarrajeo pulido en F 12.03
paredes de SS.HH.
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica F 32.35
empotrada, teléfono
∑= 469.42

pág. 23
 VALUACION REGLAMENTARIA DEL PREDIO

AFECTADO: LOTE 6:
A) TASACION DE TERRENO AFECTADO POR AMPLIACION DE CALLE
A 9
a) 3 ×9 2 ×100 % ×25 = S/. 6075 B 14.20
b) 9∗14.2∗100 %∗25 = S/. 2700
VU 25
c) ( 129.80−127.8 )∗50 %∗25 = S/. 25
A.T 129.80

B) TASACIÓN DE LA CONSTRUCCION AFECTADA POR AMPLIACION DE CALLE

AREA DEPRECIACIO
  VALOR UNITARIO
TECHADA N
PRIMER PISO 19.80 S/339.42 S/3091.44 54%
TOTAL S/6,720.52

pág. 24
C) VALOR DEL PREDIO: (Monto a pagar por parte de la Municipalidad)

LOTE 7:
A) TASACION DE TERRENO AFECTADO POR AMPLIACION DE CALLE

a) 3 ×6 2 ×100 % ×25 = S/. 2700

b) 6∗15.7∗100 %∗25 = S/. 2355
c) ( 94.2−72 )∗50 %∗25 = S/. 277.5

B) TASACIÓN DE LA CONSTRUCCION AFECTADA POR AMPLIACION DE CALLE

DEPRECIACIO
  AREA TECHADA VALOR UNITARIO
N
PRIMER PISO 22.20 S/469.62 S/3231.92 69%
TOTAL S/10,425.56

C) VALOR DEL PREDIO: (Monto a pagar por parte de la Municipalidad)

pág. 25
5. En base a los conocimientos obtenidos, realice la valuación del predio afectado por la
rehabilitación y Mejoramiento de la Carretera Tarapoto-Juanjui, tramo Caspizapa-Juanjui,

DATOS:
PROPIETARIA: Sra. ARMANDINA ZUBIATE
ZARATE. SOLICITANTE: PROVIAS
NACIONAL- MTC.
OBJETO: Determinar el Valor comercial de un predio afectado por la
Rehabilitación de la carretera. UBICACIÓN: Tarapoto-Juanjui, tramo Caspizapa-Juanjui.
ZONIFICACION Y USO ACTUAL: Residencial Media Baja, inmueble parcialmente ocupado
destinado a vivienda. PERIMETRO: La línea poligonal que delimita el terreno afectado
es de 70.00 ml

AREA DEL TERRENO y DE LA EDIFICACION:

Área Total del terreno : 544.70 m2
Área de terreno Afectada : 25.80 m2
Área de Terreno Remanente : 528.87
Área Techada afectada 1er Piso:75.67
m2 Área Techada afectada 2do Piso :
57.76 m2

CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
Primer piso:
Ít Estructura y Categ Valor
e acabados oría Unitario
m
1 Muros y columnas: Madera selecta tratada sobre pilotaje de madera E 185.69
2 Techos: Solo presenta viguetas de madera eucalipto F 47.81
3 Pisos: Tierra compactada I 4.59
4 Puertas y ventanas: Puertas y ventanas de madera rustica de la zona H 16.09
5 Revestimiento: Estucado de yeso, pintura al agua G 62.75
6 Baños: aparatos sanitarios de granito G 10.86
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica G 19.90
sin empotrar
∑= 347.69

Segundo piso:
Ít Estructura y Categ Valor
e acabados oría Unitario
m
1 Muros y columnas: Madera corriente H 63.42
2 Techos: cobertura de calamina y viguetas de madera eucalipto F 47.81
3 Pisos: Sin acabados (segunda piso no habitado) J 0
4 Puertas y ventanas: Puertas y ventanas de madera corriente con marcos G 32.18
de madera.
5 Revestimiento: sin ningún tipo de revestimiento I 0
6 Baños: sin aparatos sanitarios H 0
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica G 19.9
sin empotrar
∑= 163.31
MATERIAL, ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
Descripc Material Antigü Estado de
ión Predominante edad Conservación
EDIFICA Adobe 14 BUENO
CION AÑOS

VALUACION REGLAMENTARIA DE LA EDIFICACION AFECTADA:

A) TASACION DE TERRENO AFECTADO

De acuerdo al estudio de mercado de la zona, uso, infraestructura y equipamiento del entorno, se determina
como valor unitario del terreno: VUT: US $ 25.00 /m2

Área Total en m2 544.70

Valor arancelario 25.00

pág. 26
 VALOR DE TERRENO S/ 49,567.70

B) TASACIÓN DE LA CONSTRUCCION AFECTADA

  AREA TECHADA VALOR UNITARIO DEPRECIACION

PRIMER PISO 75.67 S/347.69 S/20,258.47 25%
SEGUNDO PISO 57.76 S/163.31 25%
S/7,263.24
TOTAL     S/27,521.72  

pág. 27
 C) VALOR DEL PREDIO AFECTADO:

T. DE TERRENO S/49,567.70
T. DE EDIFICACION S/27,521.72
TOTAL S/77,089.42

6. Defina correctamente los siguientes términos:

 Depreciación: Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de
conservación y antigüedad.

 Instalaciones fijas y permanentes: Instalaciones que forman parte del predio, que no
pueden ser separadas de éste sin alterar, deteriorar o destruir el predio.

 Obras complementarias: Construcciones de carácter permanente edificadas fuera de

los límites del área techada.
 Predio urbano: Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está conformado por
el terreno, las áreas techadas, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes

 Servidumbre: Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está
constituido en favor de las necesidades de otro predio denominado predio dominante.
La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y sobresuelo. (Nace por contrato,
mandato legal o prescripción adquisitiva).

 Terrenos eriazos: Terrenos con potencial de explotación agrícola que no se cultivan por
falta o exceso de agua y los improductivos que puedan ser destinados a otros usos que
se encuentran fuera del área urbana y de expansión urbana.

 Terreno rústico: Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola. El suelo de un

predio rústico se tasa independientemente de la vegetación y/o edificación que
sustenta, salvo el caso de pastos naturales.

 Terreno urbano: Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que
cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos
conforme a las disposiciones.

 Valor Comercial: Es aquel cálculo realizado por un 'perito tasador' para obtener una
aproximación, lo más cercana a la realidad, del posible valor comercial de un bien
mueble o inmueble. En otras palabras, fija el precio que el mercado está dispuesto a
pagar al momento de la evaluación.

 Zonificación: Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el

conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del
suelo en el ámbito de actuación y/o intervención de los Planes de Desarrollo Urbano.

¡Demuestra tus conocimientos en base al tiempo que dedicas estudiando

conscientemente…!
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pág. 29