UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN MARTIN

DISEÑO URBANO II
 

TEMA : VALUACION DE PREDIOS

URBANOS EJERCICIOS
 

PARTE 2
 TARAPOTO
 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO

La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo

común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor
del área del dominio exclusivo, el valor que le corresponde del pasadizo
común; conforme al siguiente procedimiento:

a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el

procedimiento del articulo II. C.22. pero con un “Supuesto valor urbano”
(SVU), el mismo que se determina como sigue:

SVU= VT x a ( 1.00 - 0.01 d )

3.00
 En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la vía pública desde
la que se accede a la vía de dominio
privado.

a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en

el lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la
misma.

d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno

materia de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las
líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste,
considerándose como mínimo 0.5 VT
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al
procedimiento señalado en el articulo II. C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de
valuación.

Si a la vía de dominio privado es posible acceder

Desde dos o más vías públicas, para cada una de
ellas se seguirá el procedimiento señalado
anteriormente, escogiéndose el valor que resulte
mayor.
ARTICULO II. C.24)
EJEMPLO 4:

TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN PASADIZO COMÚN

CONSIDERACIONES PREVIAS:
 SVU = VT x a (1.00 - 0.01 d)
3.00

  SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la vía de

dominio privado.
 
VT o VA = Valor arancelario de la vía pública desde la que se
accede a la vía de dominio privado
 
a = Ancho de la vía de dominio privado
 
Si a >1 se asume a =1
  3.00 3.00
 
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno
materia de tasación.
 
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 V A U
 f S
7.00
28.00
S1
d

a 20.00

Calle A
VAU
DATOS
Valor Arancelario Urbano (VAU) de la Calle A = S/. 43.00/m²
a = 4.00m
d = 14.00m
 
SOLUCIÓN

PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR

URBANO (SVU)

 SVU = VAU X a (1 - 0.01 d)

3
Como a/3 > 1, entonces asumimos como máximo la unidad

SVU = S/.43.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 14.00)

SVU = S/.43.00/m² x 0.86
SVU = S/.36.98
 
SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)

S = 7.00m x 20.00m
S = 140.00m²

S < 3f² 

Vt = 140.00m² x S/. 36.98/m²

Vt = S/. 5,177.20
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
 
S1 = 112.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²
 
v't = 0.5 x S/. 43.00/m² (112.00 + 3x4²)
v't = S/. 21.50/m² x 160.00
v't = S/. 3,440.00
 
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr)
 
Pr = v ' t
8
Pr = S/. 430.00
 
CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL
TERRENO (VT)
 
VT = vt + v't/8
VT = S/. 5,177.20 + S/. 430.00
VT = S/. 5,607.20
TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VIA PUBLICA NI POR VIA PRIVADA EN
CONDOMINIO SINO A TRAVES DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO
 
La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por
vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de
terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuará de la
manera señalada en el inciso a) del articulo II. C.26 del presente
reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.8.
El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.
(ARTICULO II. C.25)
EJEMPLO 5:

TASACIÓN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A UN PREDIO DE PROPIEDAD DE

TERCEROS

S 10.00
(f)
Servidumbre
de Paso
20.00

a 20.00
Calle A
VAU = s/. 63.00 /m2
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO (SVAU)
 
SVAU = VAU x a (1 - 0.01 d)
3
SVAU = S/. 63.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 20)
SVAU = S/. 63.00/m² x 0.80
SVAU = S/. 50.40

SEGUNDOPASO:APLICACIÓNDE COEFICIENTE
 
S/. 50.40 x 0.8 = S/. 40.32/m²
S/. 40.32 > 0.4 VAU

TERCER PASO:CÁLCULO VALOR DEL TERRENO

 
S = 10.00m x 20.00m
S = 200.00m²
S < 3f²
Vt = 200.00m² x S/.40.32/m² 
Vt = S/. 8,064.00
TASACION DE UN TERRENO CON FRENTE INFERIOR A 6.00 M.
 
La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote
normativo mínimo vigente, será reducida aplicando al valor
unitario del terreno el coeficiente siguiente:
 
Fr= frente/6
 
(ARTICULO II. C.27)
 
EJEMPLO 6:

TASACION DE UN TERRENO CUYO FRENTE ES INFERIOR A 6.00 METROS

30.00

A = 150.00 m2
5.00

(a)

Calle A
(Va)
Va = S/. 42.00 /m²
A = 150.00 m²
a < 6.00 m

PRIMER PASO:
Como a<6.00 m, entonces determinamos el factor de reducción (Fr)
 
Fr = f / 6 entonces: Fr = 5 / 6

SEGUNDO PASO:
Como se trata de un terreno con un solo frente a vía pública aplicaremos el
(ARTICULO II. C.24)
 
VT = 0.5 Va (S + 3a²)

VT = 0.5 x 42.00 (150 + 3 x 5²)

VT = S/. 4,725.00
TERCER PASO:
Aplicamos el factor de reducción (Fr).
 
VT(final) = S/. 4,725.00 x 5.
6
 
VT(final) = S/. 3,937.50
TERRENO CON FONDO PROMEDIO INFERIOR A 15.00 M

 
La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior
a quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el
coeficiente siguiente:
 
Fo = fondo/15
 
(ARTICULO II. C.28)
EJEMPLO 7:

TASACION DE UN TERRENO CUYO FONDO PROMEDIO ES INFERIOR A 15.00

METROS

30.00

6.00 A = 180.00 m2 6.00

30.00
Calle A
(Va)
 Va = S/. 54.00 /m²
A = 180.00 m²

(Fondo Promedio) Fp = 180

30
  Fp = 6.00; Fp < 15.00 m.

PRIMER PASO:
 
Como Fp < 15.00 m, entonces determinamos el factor de reducción (Fo)
 
Fo = Fp
15
Fo = 6
15
SEGUNDO PASO:
 
Como se trata de un lote con un solo frente a vía pública aplicaremos el art. II.C.24
 
S < 3a²
VT = 180.00 m² x S/. 54.00 / m²
VT = S/. 9,720.00
 
TERCER PASO:
 
Aplicamos el factor de reducción (Fo).
 
VT(final) = S/. 9,720.00 x 6
15 
VT(final) = S/. 3,888.00