La Tasación: Una herramienta de Ventas

Curso
La Tasación:
Una herramienta de Ventas

Área Temática:
Técnica

Metodologías y técnicas
efectivas para estimar
valores profesionalmente
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

Índice Página
Presentación del Curso 4
Primera Parte. Escuela Americana en la Tasación de inmuebles
sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. 6

El método de Integración de Costos parciales 6

La Escuela Americana en Tasaciones 6

Costos Financieros 6

Ganancia Empresaria 7

Gastos de Publicidad y Venta 7

Integración del Costo Total 7

Método de Comparación de Valores Venales 8

La determinación de coeficientes 8

Coeficientes por ubicación del edificio en el barrio 8

Coeficientes por ubicación en planta del departamento dentro del edificio 9

Coeficientes de ubicación en piso (edificios con ascensores) 10

Coeficientes según características constructivas del edificio 11

Coeficiente de Actualización 11

Coeficientes según la superficie cubierta 12

La homogeneización de superficies 12

La depreciación en los edificios 15

Causas de depreciación 15

Formas de calcular la depreciación 16

El estado de conservación como factor de depreciación 17

Cómo estipular la antigüedad del edificio 18

La depreciación funcional 19

El coeficiente de depreciación en este método 23

Aplicación del Método de Tasación de valores venales con homogeneización de ante-

cedentes 23

Método de Tasación de Inmuebles en Conjunto por Capitalización de Rentas 28

Síntesis 29

Segunda Parte. La Tasación no metodológica 30

El informe de Tasación 31

Características del Entorno 32

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Medios de transporte y accesos 33

Tipología y categoría 33
Antigüedad y Estado de Conservación 35
Servicios públicos conectados y generales 36
Descripción completa del inmueble 36
Planilla de Locales 37
Características adversas y estados individualizados 39
Distribución, orientación y luminosidad 40
Superficies 40
Descripción y valor de comparables 40
Valores y Mercado Potencial 41
Estimación del valor 41
Síntesis 43
Tercera Parte. Costos de Construcción y Avances de Obra 44
Los costos de Construcción 44
Los Modelos 44
El Avance de Obra 45
Síntesis 47
Cuarta Parte. Tasación de casas y otras viviendas urbanas y
suburbanas 48

Requisitos para ser tasador 49

Consideraciones sobre el informe Com. “A”3055 del B.C.R.A. 49

Sección II. Descripción de la propiedad 49

Sección III. Descripción del edificio de departamentos/Barrio privado 51

Sección IV. Descripción del terreno 51

Sección V. Descripción del barrio 52

Sección VI. Comparables 52

Sección VII. Valuación 52

Informe de Tasación 53

Síntesis 57

Quinta Parte. La tasación de Oficinas 58

Coeficiente según superficie propia 59

Coeficientes por ubicación de la oficina en planta 60

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Coeficiente de depreciación originados en la antigüedad y el estado de conservación 60

Coeficiente por tener baño privado/cochera/ubicación del edificio 60
Coeficiente por ubicación en altura 61
Síntesis 62
Sexta Parte. Tasación de locales comerciales 63
Tipologías comerciales 63
Metodología Propuesta 63
Homogeneización de Superficies propias 64
Coeficiente de ubicación 64
Coeficientes de características constructivas 64
Coeficientes de depreciación por edad 64
Coeficiente de depreciación por estado de conservación 65
Coeficiente de fondo/frente 65
Coeficiente según superficie cubierta propia homogeneizada 65
Coeficiente de actualización 65
Coeficiente de actualización 66
Aplicación del Método de Comparación de valores venales 66
Síntesis 70

Presentación del Curso

En los últimos años, debido a que las actividades de Tasadores, Martilleros Públi-
cos y Corredores se han profesionalizado, producto de la obligación que generó una
Ley Nacional de tener título universitario para ejercer esas profesiones, y aunque
algunas Universidades tenían esa carrera con anterioridad a la vigencia, muchas se
sumaron ofreciendo una carrera a partir de ese momento.

Aunque la enseñanza de la Tasación ofrecida por algunas Universidades es buena,

en la mayoría es de una precariedad asombrosa, y esto origina la necesidad de que
sus egresados necesiten de una capacitación y actualización posterior.

Por otra parte, existen títulos universitarios como el de arquitecto y el de algunos

ingenieros, que otorgan incumbencias para tasar, pero que sin embargo no con-
templan materias dedicadas al desarrollo del conocimiento de la Tasación, o están
escondidos y son insuficientes.

Además, son muchos los que no tienen título universitario y están en la actividad
inmobiliaria, que reconocen que no recibieron una capacitación formal, y ven que
son cada vez más sus competidores que tienen una formación profesional

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A todos ellos (a todos ustedes), va dirigido este curso, que ofrecemos con la modali-
dad de Educación a Distancia, convencidos de que este tipo de capacitación tiene
plena vigencia, y será predominante en un futuro cada vez más inmediato.

En él encontrarán que la Tasación es una herramienta para la venta, y como quién

demanda nuestro trabajo nos exige, cada vez con mayor frecuencia que le explique-
mos cómo llegamos al valor, es que ofrecemos una serie de métodos y técnicas para
afrontar el problema de la tasación de inmuebles de gran difusión: la vivienda, en
todas sus tipologías, nuevas, usadas, en construcción, para créditos.

También, otros inmuebles de gran comercialización en el ámbito urbano como ofici-

nas y locales comerciales.

Encontrarán que este curso se hace ameno porque hemos incluido en el campus vir-
tual, que es una plataforma especialmente diseñada para el aprendizaje en línea o e-
learning, una serie de herramientas TIC (Tecnologías de la Información y de la co-
municación), para hacerlo más amigable e interesante.

Bienvenidos y ¡manos a la obra!

Prof. Daniel Boveri

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Tercera Parte. Costos de Construcción y Avances de Obra
Introducción
Un motivo de tasación es el de determinar el valor de un
inmueble que está en construcción, el mismo tiene fun-
damentalmente dos finalidades concretas: la compra-
venta y el otorgamiento de créditos con garantía hipo-
tecaria.
Cuando la construcción de un inmueble no ha sido ter-
minada, deberá estimarse cuál es el porcentual de obra
cumplido del 100% que tendrá la obra, una vez conclui-
da.
Los costos de Construcción
En los casos de una obra
en construcción o un in-
mueble a estrenar, la de-
terminación los costos es
importante para la esti-
mación de su valor.
Sin embargo, no es fun-
ción del tasador la de
determinar esos costos,
sino conocerlos. Es cierto que cada obra tendrá un costo
de construcción por
metro cuadrado distinto, por ser distintas sus caracterís-
ticas constructivas.
Estos distintos costos tendrán su origen en el tipo y cali-
dad de materiales, del tipo de proyecto, de la mano de
obra empleada y de la dirección técnica, siendo éstos,
sólo algunos de los aspectos centrales.
La estimación de valores a partir de otros bienes de va-
lores o precios conocidos, de bienes también conocidos
o identificados, es una de las preocupaciones que inevi-
tablemente tiene el tasador, dado que nada es mejor
para estimar valores de mercado, que basarse en com-
parables conocidos, mejor aún si son idénticos.
También son fundamentales los costos en la determina-
ción de valores físicos, por ser este, naturalmente una
sumatoria de costos.
Reduciendo a lo elemental la idea de la formación de
44
costos, diremos que para la determinación de valores fí-
sicos, existen una serie de rubros, que salvo por peque-
ñas variantes, son homogéneos para cualquier catego-
ría.
La estructura de Hormigón Armado se realiza exclusiva-
mente dentro de una misma calidad para cualquier tipo
de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones,
mampostería, aislaciones, y en general, todo lo que en
construcciones se denomina obra gruesa
En los detalles de terminación, revestimientos, carpinte-
ría, yesería, marmolería y servicios centrales, es donde
surge con clara evidencia la categoría del edificio.
Los modelos
Existen “modelos” publicados por instituciones y la
prensa especializada que estudian, y han fijado, en algu-
nos casos a partir de edificaciones efectivamente cons-
truidas, la evolución de costos de una o varias tipologías
de destinos para las construcciones, tales como vivien-
das, galpones, oficinas, etc.
Uno de los más difundidos es el modelo 1 de la Revista
vivienda, que viene actualizándose a partir de 1970, y
que básicamente difunde el valor del metro cuadrado
construido para un edificio de varias plantas, desarrolla-
do entre medianeras siendo éste de construcción stan-
dard.
Conviene destacar la enorme conveniencia que tiene
para el estudiante, ésta y otras revistas técnicas, que
tienen por objeto la actualización permanente del pro-
fesional. También se venden en varias universidades y
escuelas medias técnicas, una versión estudiantil, de
menor costo.
Para el caso de los tasadores, la revista Vivienda no tie-
ne desperdicios, porque más allá de notas de interés
general, y costos de todo tipo de materiales, frecuente-
mente aparecen notas sobre temas de tasaciones.
Otros modelos, de gran difusión, son los publicados se-
manalmente en el “Diario de Arquitectura”. Se trata de
un suplemento del diario “Clarín” que, semanalmente, y
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por un muy bajo importe incorpora en la sección “cifras
de la construcción”, los costos actualizados de varios
prototipos, además de valores de mercado y una serie
de notas interesantes.
La presente vivienda, responde a la tipología “A” de Cla-
rín, y se trata de la primera en ser publicada y actualiza-
da por el matutino.
TIPOLOGÍA DE VIVIENDA UNI-
FAMILIAR EJECUTADA: CON
SISTEMA DE CONSTRUCCIÓN
TRADICIONAL, PAREDES DE
LADRILLO COMÚN Y TECHOS
DE HORMIGÓN ARMADO Y DE
TEJAS.
ESTÁ COMPUESTA: POR 3 DOR-
MITORIOS, ESTAR, COCINA,
LAVADERO, BAÑO, TOILETTE Y
GARAJE SEMI CUBIERTO.
CONSTRUIDA: EN TERRENO
ENTRE MEDIANERAS Y EN UNA
SOLA PLANTA.
Otra tipología que genera costos diferentes es la de ofi-
cinas, generalmente mayores, debido a las instalacio-
nes, que las de edificios de viviendas de calidad cons-
tructiva standard.
EDIFICIO DE OFICINAS
DESCRIPCIÓN: SE TRATA DE UN
EDIFICIO DE 10 PISOS Y SUBSUE-
LO, CON UN LOCAL BANCARIO EN
LA PLANTA BAJA.
CUENTA: CON 2 ASCENSORES
CON PUERTAS DE CIERRE AUTO-
MÁTICO. EN CADA PISO HAY 4
OFICINAS CON UNA BATERÍA DE
SANITARIOS EN EL PALIER.
MATERIALES Y SERVICIOS: LAS
CARPINTERÍAS SON DE ALUMINIO
ANODIZADO. INCLUYE LA INSTA-
LACIÓN Y PUESTA EN FUNCIONAMIENTO DE UN GRU-
PO ELECTRÓGENO, PERO NO SU PROVISIÓN.
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Utilización de costos
Tal como anticipáramos, los costos se utilizan para la
estimación de valores de mercado de una obra en cons-
trucción, debido a que una obra es la etapa previa a la
del inmueble a estrenar. En esos casos, podemos tomar
como referencia inicial el de alguna tipología, por ejem-
plo, para el caso de viviendas, además del de vivienda
unifamiliar visto, hay otro para dúplex, y otros para de-
partamentos en edificios entre medianeras o en torres.
Consideremos también que estas tipologías no superan
la calidad más frecuente, que es la standard, de modo
que en algunos casos, los costos de construcción de los
inmuebles que estamos tasando, serán inferiores a los
de referencia, y en otros los superarán. Como conse-
cuencia diremos, que si un dúplex en obra es lo que ten-
go que tasar, el costo de referencia inevitable será el de
dúplex y no el de vivienda unifamiliar.
El Avance de Obra
Así como existen los modelos para la actualización de
costos que responden a cierta tipología, también hay
varias tablas que contemplan la incidencia de cada ru-
bro sobre el total.
Entre las más empleadas para el caso de viviendas, pre-
sentamos las que responden a la siguiente clasificación:
Para viviendas, sean éstas uni o multifamiliares, se pre-
senta la primera división entre aquellas desarrolladas
sólo en una planta y las que se desarrollan en 2, con una
clara diferenciación en el rubro “cimientos”.
Una nueva división de éstas, y sus lógicas consecuen-
cias, están dadas por las diferencias que se observan en
los otros 2 grandes grupos dados por el tipo de cubierta
o techo. En el rubro Hormigón está la primera diferen-
cia, y naturalmente, en tejados, la otra.
En el informe de tasación por avance de obra, cuando se
desglosan los valores figuran algunos con mucha clari-
dad, y de la misma manera que cuando debemos obte-
ner valores físicos de inmuebles usados (y no de merca-
do) se realizará de la siguiente manera.
Supongamos que debemos realizar sucesivas tasaciones
de un inmueble en construcción, situación frecuente en
la tasación para la obtención de créditos con garantía
hipotecaria. Esto se debe a que, (depende de las carac-
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terísticas del crédito), la institución financiera gira fon-

dos a su cliente a medida que cumple con ciertas etapas
de obra.

En otros casos sólo el banco presta si existe un mínimo

de Avance de obra, por ejemplo el 65%, y si cuando el
tasador realiza la inspección, determina que “in situ”.
Veamos un ejemplo: el costo del terreno (precio de com-
praventa) es de $ 60.000.-, y si su valor, durante el tiem-
po de obra, debido a la evolución de los valores de mer-
cado para terrenos en ese barrio se mantiene, lo asigna-
do al valor de terreno será, para cada nueva inspección
de $ 60.000, y sólo se modificará si hay modificaciones
en la plaza inmobiliaria.
En cuanto a la determinación del porcentaje de avance
de obra, notamos en la tabla precedente lo siguiente: en
cada tipología, en la columna de la izquierda está el por-
centual del rubro correspondiente, sobre el total de la
obra, cuando el mismo fue ejecutado completamente.
Ahora bien, no siempre un rubro está totalmente ejecu-
tado en cierta fecha de inspección, y esta situación se
verá reflejada en la tabla.
Ejemplo
Si el rubro revoques estuviera ejecutado totalmente, en
la columna de la derecha se colocará el 10 u 11 % según
sea el caso, pero si la ejecución del rubro es parcial, se
colocará, por ejemplo, 5 %.
Supongamos que estamos tasando una vivienda unifa-
miliar, que $1.000 / m2 cubierto sea el costo tomado del
modelo, y que la vivienda tiene una superficie de 110

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m2, y se ha determinado un avance total global para la

obra de 63%.
Notamos entonces, lo siguiente: Valor del edificio: (110
m2 x $ 1.000/m2) x 63% = $ 69.300.-
Por lo explicado hasta aquí pareciera que, si a este im-
porte le sumamos el precio del terreno, el valor sería de
$ 169.300. Sin embargo, si antes reflexionamos: SÍNTESIS
¿Cuál es la actitud de compra que tendrá una persona al
decidir comprar un inmueble que ya ha sido ejecutado COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
en el 63 %?
En ese momento, el proyecto, la distribución, el tipo de
cimientos, y varios otros rubros han sido definidos y eje-
cutados, de modo tal que si se quisiera modificar reque-
MODELOS
riría una inversión adicional.
Además, ¿por qué el propietario no terminó la obra?
Evidentemente, quién compra un inmueble sin terminar,
bien pudiéndolo hacer él desde el inicio y a su gusto, in-
tenta hacer “negocio”, y lo comprará a un valor inferior,
cifra difícil de pronosticar, pero seguramente no inferior VALORES INMUEBLES EN
al 10% del total, o sea, unos $ 148.000. FÍSICOS CONSTRUCCIÓN
Distinto sería para el caso de determinar el valor físico,
en ese caso no se contemplarán las actitudes de compra
del mercado, y en ese caso el valor sería de $ 169.300.

AVANCES
DE OBRA

http://www.revistavivienda.com.ar/
http://www.todoar.com.ar/d/Materiales-de-
construccion/
http://www.arquitectuba.com.ar/precios-de-
materiales/

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Cuarta Parte. Tasación de casas y otras viviendas urbanas

y suburbanas

Introducción Organización del material

El contenido de esta unidad, dentro de la materia tiene Esta parte del curso se desarrollará de la siguiente ma-
un doble propósito, desarrollar la tasación de casas y nera: La comunicación completa con sus dos anexos
otras viviendas urbanas y suburbanas, y aplicar a tal está en Internet, en la página del Banco Central de la
efecto la Comunicación “A” 3055 del Banco Central de la República Argentina. Comunicación “A” 3055
República Argentina, sobre la estandarización de présta- a) En el presente material se destacarán y aclararán los
mos hipotecarios sobre la vivienda. aspectos más importantes para completar completa-
Esta comunicación tiene el objeto de establecer un mar- mente el formulario propuesto y emplear la metodolo-
co normativo para las instituciones que giran bajo la gía de tasación.
supervisión del B.C.R.A. (Banco Central) para la gestión y b) Adicionalmente, se presenta un ejemplo de aplica-
otorgamiento (previa tasación) de créditos con garantía ción.
hipotecaria, cuando esa garantía sea sobre inmuebles
destinados a vivienda., pudiendo ser éstas nuevas, usa-
das o en construcción.
La comunicación consta de 2 grandes partes, y en esta
materia se dará a conocer, se harán comentarios adicio-
nales y se aplicará el, anexo II, “Manual de Tasaciones”.
En él se expresa claramente que en el mismo se desa-
rrolla y aplica un método comparativo para “la determi-
nación de valores de mercado” de la propiedad tasada,
a partir de comparables.
En esta comunicación, a los bancos se los denomina
Ha de comprenderse que para el otorgamiento de estos
“originantes”, y éstos son los responsables del control y
créditos, y debido a lo delicado que es el tema, la tasa-
la supervisión de los “tasadores”, entendiéndose como
ción es de una enorme importancia, y bien puede reali-
tales, o bien a los tasadores que en forma unipersonal y
zarse a solicitud de un crédito o bien si se llegara al caso
aislada trabajan en distintos sitios de este gran país, o
de necesitar refinanciar lo pautado originalmente en él.
bien, a muchas de las empresas que en los grandes cen-
La aplicación del comunicado, a los efectos de la tasa-
tros urbanos contratan a profesionales independientes y
ción tiene vigencia a partir del 2 de enero de 1998, y su
que realizan una supervisión técnica de sus informes.
intención fue la de unificar formularios y criterios de
Evidentemente, a los bancos les conviene mucho más
tasación, dado que antes de esa fecha, cada empresa
delegar parte de la supervisión en estas empresas, que
que tasaba para uno o varios bancos lo hacía con el for-
hacer el seguimiento de una serie de tasadores que tra-
mulario que le parecía conveniente, por ejemplo, el es-
bajan en forma unipersonal.
quema del informe de tasación que presentamos en la
Segunda Parte, responde a uno de los más completos También cabe destacar que muchas de esas empresas
formularios que se utilizaban. argentinas, nacieron a partir de la experiencia que sobre
el tema tenían en determinadas zonas los corredores
Conviene desatacar, que el “manual” es un instructivo
inmobiliarios, fundamentalmente en los años `90.
para completar todos los campos del formulario de in-
forme de tasación. En los últimos años, dada la gran cantidad de bancos
que pasaron a manos españolas, varias empresas de

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tasaciones españolas tienen actuación local, y algunos
de esos bancos se prioriza la contratación de sus servi-
cios, en desmedro de las locales.
Requisitos para ser tasador
Conviene resaltar los requisitos que deben reunir los
tasadores, debido a que esta es una salida laboral con-
creta para el estudiante que reúna estos requisitos en la
actualidad, o que los tenga, una vez obtenido su título.
Las demandas de estos servicios tienen una directa rela-
ción con la demanda de nuevos créditos o la refinancia-
ción de los vigentes.
Será responsabilidad de los Originantes utilizar tasado-
res que reúnan las siguientes calificaciones:
* Que estén inscriptos en los registros que las cámaras
de la actividad que hayan habilitado o habiliten a tal fin.
* Que cuenten con un título profesional o matrícula pro-
fesional vinculada a la actividad (arquitecto, ingeniero,
agrimensor, corredor o martillero público) o con expe-
riencia comprobable en la realización de tasaciones para
entidades financieras no inferior a los 5 años.
* Que no cuenten con antecedentes penales o comer-
ciales negativos.
* Que no tengan interés económico o de otro tipo en el
resultado de la tasación (por ejemplo, no podrá tasar
una propiedad un tasador que al mismo tiempo intervie-
ne.
Consideraciones iniciales sobre el infor-
me según Com. “A”3055 del B.C.R.A.
Cita textualmente el manual:
Es necesario completar todos los campos del Informe. En
49
el caso de no disponerse de la información respectiva o
si es irrelevante con respeto a la propiedad tasada, se
requiere completar con la sigla “NA” (No Aplicable) o
testar el campo.
Si no se encuentra el campo apropiado para describir
características importantes de la propiedad tasada, se
deberá utilizar hojas suplementarias.
En la primera sección del formulario, tras los datos de
identificación de este informe, aparecen y comentamos
que los contactos más frecuentes bien pueden ser la in-
mobiliaria que interviene en la venta o el propietario del
bien.
El tasador de una empresa, es identificado no sólo su
nombre sino por un número interno.
Acerca de la dirección, ya nos hemos expresado deteni-
damente en unidades anteriores acerca de la importan-
cia de cómo determinarla con precisión.
Debido a que el motivo de la tasación es el inmueble
cuyo valor respalda a un crédito con garantía hipoteca-
ria, en circunstancias extremas termina en remate judi-
cial, lo que genera previas notificaciones y publicaciones
cuya falta de claridad (fundamentalmente por la ausen-
cia de la chapa catastral con la numeración en la calle),
se dan dilaciones en el proceso previo a la subasta.
Además de la Nomenclatura Catastral es necesario ex-
presar, para el caso de inmuebles en propiedad horizon-
tal, el número de unidad funcional y de unidades com-
plementarios en hojas anexas que agregará el tasador.
Los “tipos de propiedades” deben ajustarse a lo que figu-
ra en el manual. Fecha y hora son decisivos a los efectos
de establecer el estado de conservación, ya que después
de retirarse el profesional, bien pueden ocurrir circuns-
tancias que alteren su estado por catástrofes, incendio,
tormentas, etc.
Sección II. Descripción de la propiedad
En algunas ocasiones, debido a lo particular que resulte
el bien, el tasador deberá ampliar la descripción en ane-
xos.
En cuanto al tipo de construcción, entre las opciones
que se brindan, la más frecuente para nuestro país será
“ladrillo” para completar ese campo ya que no acepta
una expresión compuesta.
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
Se recomienda una atenta lectura a lo que en el manual
se denomina como “espacio habitable”, debido a que en
el mismo se exige una discriminación distinta a la habi-
tual. Al respecto, se debe prestar especial atención a los
lavaderos, espacios de estacionamiento y patios cubier-
tos.
Para el año de construcción, se prestará atención a
cuando el mismo es estimado, o cuando existan amplia-
ciones.
De especial interés resulta la lectura del texto para com-
pletar el campo “ubicación” debido a que, tratándose de
un método comparativo para determinar valores de
mercado, cuando se expresa de qué manera calificar a la
ubicación, ya sea mala, regular, excelente, entre otras;
queda siempre la duda de si cuando se refiere
“competidoras”, se está refiriendo a las que se toman o
no como comparables.
Pareciera que esto es así, por eso expresa que la mayo-
ría de las propiedades tendrán una ubicación
“promedio”. A partir de este criterio, tendrá una ubica-
ción promedio tanto una vivienda frente al mar, como
otra, en un barrio ciertamente distinto frente a la villa
de emergencias más impenetrable.
El “valor comercial”, que debe expresar algo similar a lo
que interpretamos como mercado potencial, aunque en
las calificaciones indica a “aquellas ubicadas en zonas
competidoras”, probablemente también aquí se quiere
hacer referencia y relacionarlo con los inmuebles que en
el informe se tomen como comparables, ya que expresa
que en la mayoría de los casos se la calificará como
“normal”.
También para el tipo de techo hay una serie de opcio-
50
nes, conviene nunca olvidar lo referente al techo de un
edificio de departamentos.
Para el campo “¿Posee espacios comerciales?”, de ser
afirmativo, debe determinarse su superficie y discrimi-
narse en el cuadro final de valores, por ejemplo en
otros. La discriminación de este valor ayuda al originan-
te a tomar decisiones en el otorgamiento del crédito,
dado que la garantía de los mismos recaen sobre la vi-
vienda.
En la “calidad de construcción” se observará fundamen-
talmente la durabilidad de los materiales y detalles de
terminación, como para el caso de la evaluación de
otros aspectos, “media” será la categoría que corres-
ponda en la mayor parte de los casos.
Semejante criterio se utiliza en la “calidad de manteni-
miento”, también conocido como estado de conserva-
ción.
Resulta interesante el comentario secundario que se
hace en el campo “orientación”, que resultará útil para
establecer la de un departamento interno.
La “luminosidad” será estimada por el tasador y evalua-
da según ciertas calificaciones dadas en el manual. Es
recomendable también, no efectuar las inspecciones
visuales de noche
En “estacionamiento”, no debe omitirse la cantidad de
vehículos que se puede aparcar en cada caso.
En el sector correspondiente a cantidad de “ambientes”
en realidad se enumeran cantidad de cuartos o de cuar-
tos compuestos (suite, suite y vestidor, etc.). Claro resul-
ta el manual en “servicios”, “aire acondicionado y agua
caliente”. En “comodidades”, resulta interesante lo que
se expone acerca del concepto de “doble circulación”.
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
También resulta claro lo expuesto en “características
adicionales”, si es que éstas existieran, más allá de las
indicadas, y “características adversas / deficiencias”
Un campo que sí merece comentarios, es el de
“observaciones sobre su estado de conservación”, que
incluye no sólo al estado de conservación, sino a la eva-
luación de la funcionalidad y distribución.
En “Breve descripción de las mejoras previstas” convie-
ne aclarar que el tasador deberá hacer caso omiso a
cualquier información verbal acerca de mejoras que ten-
drá el inmueble. Cuando exista un informe escrito que
deberá contener un cómputo y presupuesto del profe-
sional que está proyectando las reformas y que resulte
lo suficientemente claro, es cuando se lo debe someter
a consideración y análisis.
En este caso, el tasador es un consejero del Banco, y si
la información que a él se le gira es insuficiente debe
comunicarlo y quedar a la espera de información com-
plementaria. Por ejemplo, si en el informe de obras fu-
turas dice que se cambiarán 40 m2 de pisos cerámicos,
debe aclararse de qué tipos de cerámicos se trata, dis-
tintos valores tiene un cerámico de 2da. selección local
de los más económicos, que otro importado de Europa
de calidad importante.
Sección III . Descripción del edificio de departa-
mentos / Barrio privado
Esta sección se desarrollará sólo si la vivienda forma
parte de un edificio de departamentos o de un barrio
cerrado. Debido a la necesidad de completarse todos los
campos, se colocará en todos ellos N / A (no aplicable).
En “cantidad de unidades”, deben excluirse las destina-
das a locales comerciales, cocheras, bauleras, o a las
afectadas a otros destinos que no sean viviendas.
En “mantenimiento del área común” , llama la atención
que en el formulario no se solicite el teléfono del admi-
nistrador.
Para el “estado de las áreas comunes”, se vuelve a eva-
luar criterios de estado de conservación con diseño y
funcionalidad, también se concluye con que en la mayor
parte de los casos será calificado como promedio.
Del “promedio mensual de expensas” de los últimos 6
meses y del “porcentual” de las mismas, el formulario
51
pide información acerca de “trabajos comunes pendien-
tes de realización”, de no existir, ninguna será la res-
puesta, de lo contrario, las explicaciones recabadas se
enunciarán en hoja anexa.
También tendrá como respuesta la palabra “ninguna”
de no existir ”gastos importantes presupuestados”, si en
cambio, esa información surgiera tras la entrevista con
el administrador, figurarán en hoja anexa, con explica-
ción de los beneficios económicos que a la unidad le
traerá la reparación o construcción de mejoras comu-
nes.
Excluir a la Planta baja y a los subsuelos es lo que se soli-
cita para el recuento de “Cantidad de pisos”, Cantidades
y también tipología se solicita en ”Tipo de estaciona-
miento”.
Claro resulta el formulario en pedir información acerca
de ascensores y de vigilancia. En lo que concierne a
“breve descripción de comodidades comunes”, se refie-
re a atractivos no esenciales para su uso, como instala-
ciones para esparcimiento, de no existir se colocará no
aplicable.
Sección IV. Descripción del terreno
Con el propósito de describir el terreno sobre el cual
está construida la vivienda, se comienza respondiendo
al “tipo/ designación de zonificación”, previa con el Có-
digo de Ordenamiento urbano de la municipalidad co-
rrespondiente, dicha municipalidad será generalmente
la “autoridad de contralor”.
La “Topografía”, es evaluada en un campo que contem-
pla el análisis conciso de la pendiente dentro del propio
terreno y el otro aspecto es el del nivel que tiene con
respecto a la línea de la calle.
La ” forma y dimensiones perimetrales” y la “vista” tam-
bién están tipificadas en el manual.
Con respecto al “desagüe”, este es un tema que en los
últimos tiempos debe evaluarse con gran detenimiento,
porque más allá de los problemas de drenaje de aguas
subterránea tradicionales, en muchas zonas se ha agre-
gado un problema adicional: el agua que antes era ex-
traída de las napas, ahora lo hace directamente desde el
río, quedando así saturadas las napas de líquidos, inun-
dando el interior de muchos inmuebles urbanos.
 La Tasación: Una herramienta de Ventas
Un tema con cierta vinculación con el anterior son
los”riesgos de inundación”, este factor, en algunos casos
es frecuente y muy conocido, en zonas urbanas de gran
densidad edilicia, la presencia de arroyos, aún entuba-
dos, y zonas bajas y ribereñas, son frecuentemente
inundables.
Para completar el campo “terreno”, veremos un ejem-
plo:
Superficie de la parcela: 300 m2, para este ítem es la
total.
La vivienda está compuesta por 2 plantas, en la Planta
Baja se construyeron 200 m2 y 50 m2 en el 1er piso.
Corresponde asignar 200 m2 a cubierta, y 100 m2 a
descubierta.
Como en otros campos, también se calificará con: pro-
medio al estado y como pavimentadas, o de tierra, de
arena, etc en la “Calidad y Estado de las calles de acce-
so”, y se averiguará si son públicos, privados o sin cone-
xión los “servicios”.
En el último campo de esta sección, se harán
“Observaciones sobre el lote” no contemplados en otros
campos aconsejándose evaluar la capacidad portante
del terreno.
Sección V. Descripción del barrio
Esta sección está suficiente y claramente desarrollada
en el texto del manual, sólo convendría resaltar que en
el campo “valores de viviendas en áreas vecinas”, no se
solicita que los valores requeridos se refieran a inmue-
bles semejantes a los de la vivienda tasada, sino al con-
junto de viviendas en general, excluidas las atípicas.
Sección VI. Comparables
Una vez obtenidos los datos de bienes comparables,
imprescindibles en la determinación de valores de mer-
cado a través de los medios necesarios para la forma-
ción de una base de datos, ya en el inicio del tratamien-
to del tema, se anticipa que tras el proceso de selección
y “reconciliación”, el valor del inmueble a tasar no surge
matemáticamente de un promedio aritmético de valo-
res.
El “precio” indicado en el primer campo, surgirá de una
“venta o cotización”, originada en cierta “fecha de venta
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o cotización”, que debe tomarse tal como se expresa en
el instructivo. Los campos siguientes no necesitan co-
mentarios o aclaraciones adicionales hasta llegar a
“Observaciones sobre similitudes o diferencias con la
propiedad tasada” pensada para expresar literalmente
en el formulario aspectos relevantes.
Merece en cambio especial atención analizar el campo
“Valor de la propiedad tasada en relación con el compa-
rable”, decisivo para la determinación del valor final.
Esto significa que, en función de las semejanzas y dife-
rencias que tiene el inmueble a tasar con respecto a ese
comparable, si tuviera que tasar la propiedad en cues-
tión solamente a partir de él, ese pronóstico estaría en
función de cierto rango de valores.
El mismo será expresado, por ejemplo, de la siguiente
manera: U$S 50.000 / 55.000.-
Aconsejamos que esta brecha que se genera entre el
piso y el techo del rango, sea más bien grande si el com-
parable no es muy semejante al tasado, debido a que a
partir de éste el error podría ser mayor, en cambio más
próximos entre sí si se trata de un comparable más se-
mejante al tasado. Lo que parece ser una falta de clari-
dad en la explicación que da el instructivo para la obten-
ción de este rango, es en realidad una gran debilidad en
este proceso de tasación, que en distintos puntos del
manual denomina método, pero que en verdad no lo es.
En síntesis, se trata de otro tipo de formulario de tasa-
ción no metodológica, que responde a estandarizar una
serie de formularios de tasación no metodológica, pre-
vios a la aparición del manual contenido dentro de la co-
municación del Banco Central de la República Argentina.
Sección VII. Valuación
El valor surge de “reconciliar” los rangos que se estable-
cen desde los 3 comparables, ya el instructivo había an-
ticipado que el mismo no surge de un promedio aritmé-
tico. Por ejemplo, si existen los siguientes rangos:
COMPARABLE 1 : $ 50.000 / 55.000
COMPARABLE 2: $ 49.000 / 53.000
COMPARABLE 3: $ 51.000 / 54.000
Bien podría, a partir de esos datos, asignarse un “Valor
comercial estimado” de $ 52.000.-, este valor total se
dividirá por la superficie habitable cubierta, para obte-
 La Tasación: Una herramienta de Ventas

ner el valor por m2. También se asignará el “valor una vez finalizadas las mejoras previstas” si se dieran las circuns-
tancias explicitadas en el manual. Después de la fecha está el cuadro de tasación, en el cual se desglosan distintas
áreas componentes de la vivienda, se comunica su superficie, se asigna un valor por metro cuadrado y un total para
cada componente, cuya suma coincidirá con el valor total. Aquí, si bien el método no lo exige, debiera practicarse
una homogeneización de superficies, semejante a las explicada en la tasación de departamentos para el método
comparativo de valores venales.
Una vez completado este cuadro, se expresará la “Opinión de valor en relación con comparables”, con la explicación
de cuáles fueron los rangos de los comparables que fueron decisivos para adoptar el valor comercial estimado.
Otros datos completan el formulario de tasación, que formará parte de una carpeta que estará también integrada
por fotocopia de plano tipo Filcar con las ubicaciones de los inmuebles, las fotografías de las fachadas de los compa-
rables, y la fachada e interiores del inmueble tasado.

Informe de Tasación
A continuación, damos un ejemplo completo con el formulario correspondiente, en el cual se aplica el procedi-
miento propuesto.

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La Tasación: Una herramienta de Ventas

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En las 2 primeras páginas del formulario, notamos que:

Se identifica el trámite que origina la tasación. También la ubicación inequívoca del inmueble.
Se describe en detalle la vivienda a tasar. Se explica el contexto inmediato del inmueble si es que está sometido al
Régimen de Propiedad Horizontal.
Se especifica lo relacionado con el terreno y los servicios. Se explica cómo es el barrio.
En las páginas siguientes veremos: Las 8 características de los 3 comparables y la similitud con la vivienda a tasar. Se
pronostican rangos a partir de cada uno de ellos y se arriba al valor, previo desglose del mismo.

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SÍNTESIS

TASACIÓN DE CASAS Y OTRAS VIVIENDAS

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