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TRABAJO PRÁCTICO

TEC DE TASAC DE INMUEBLES III


GISELLA LOPEZ

Matias Martin Castagnolo

matiasmartinc@gmail.com

1154511327

Carrera Corredor Inmobiliario Martillero Público

Año 2° Cuatrimestre 1° Comisión Noche

Turno Noche

Fecha de Entrega 12/06/2017

www.ici.edu.ar
TRABAJO PRACTICO N° 2
TAREA ASUMIDA
IDENTIFICACIÓN

Fondo de comercio que funciona en el local comercial ubicado en la calle Avda Caseros 1908, CABA. Rubro Maxi kiosco

FINALIDAD DE TASACIÓN
La presente tasación se realiza a solicitud del Sr. Salvador Marceca, interesado en la adquisisción de un Fondo de
Comercio identificado en el presente informe. Queda prohibida su utilización para otro fin que no sea el mencionado.

CONCEPTO DE VALOR ADECUADO Y ALCANCE


Dada la finalidad de tasación mencionada, corresponde a la tasación de mercado entendiendo por valor de mercado el
cruce de valores de oferta y demanda . El alacance es parcial ya que solo se abordaron valores de mercado

FECHA DE TASACIÓN FINALIDAD DE TASACIÓN


02/06/2017

CONDICIONES LIMITANTES FINALIDAD DE TASACIÓN


No hubo condiciones que limitaran la tarea

CONDICIONES PRELIMINARES
ASPECTOS GENERALES

El fondo de comercio esta conformado por el conjunto de activos que permiten que un negocio funcione. Los fondos de
comercio no sólo contemplan las instalaciones, equipamiento, muebles y útiles, sino también el nombre, el alquiler del
local y la clientela. Los horarios de atención en cada kiosco difiere según la zona en donde se encuentre ubicado.
Generalmente los ubicados por el centro o zonas en donde la mayoría de flujo son los días de semana, no suelen abrir los
sábados ni los domingos. En ese caso el local funcionan Lunes a Viernes de corrido entre las 8:00 y las 18 hs. Y sábados
entre las 9:00 a 13:00. Ya que tiene a favor por el Hospital Británico que se encuentra a metros del kiosko y la parada de
bus.

ASPECTOS ESPECÍFICOS

Fondo de comercio a tasar:

El local se encuentra sobre la Avda. Caseros al 1900. Entre las calles Perdriel y Anchoris. Está rodeado de Hospitales,
oficinas, hoteles, gimnasios, inmobiliaria, remiseria y otros comerciales, es una zona residencial, los comercios por lo
general son del barrios con antigüedad aproximadamente de 50 años algunos que otros.
El local tiene una superficie de 162. m2 totales y de cubierta 263 m2 con lo cual se encuentra subdividida con la farmacia,
el local en sí del kiosko tiene 35 m2 con baño.

Detallando el local del Kiosko tiene una antigüedad de 55 años, cuenta con cliente fija, trabaja de Lunes a Viernes de
8:00hs a 18:00hs corridos y Sábados de 10:00 a 13:00hs. Cuenta con los servicios de luz, agua, e impuestos y expensas,
gas no tiene.

Tiene su caja diaria que a continuación veremos detalladamente los gastos que obtiene el fondo de comercio. Se
encuentra instaladas una caramelera con luces, tres heladeras verticales para bebidas no alcohólicas, una computadora
de escritorio, impresora, tres cabinas telefónicas, y por supuesto que el fondo de comercio se encuentra alquilado el
local. Tiene trabajando a dos personas en el rubro.

OFERTA Y DEMANDA:
El fondo de comercio en cuestión es un negocio de una demanda moderada, esto es debido a su rubro, ubicación y al haber
escasez de empleo en el país, emprendedores consideran abrir un negocio, y en este caso sin grandes riesgos de
perdidas, y a la vez, una demanda restringida debido a que es un tipo de fondo de comercio usual en la zona, habiendo
variedad de oferta por productos similares.
ENFOQUE DE VALUACIÓN

Marco teórico
Para la tasación de fondo de comercio se utilizaron dos metodologías de tres existentes:

Por composición, planilla de cálculo universal y la que tiene en cuenta la facturación únicamente. La P.C.U. se basa en la
comparación con antecedentes de ofertas actuales de mercado con el fondo de comercio a tasar y el otro método se
basa en la facturación del negocio.

Seguimiento del rubro


Se relevaron los siguientes comparables para establecer la franja media representativa

Estudio de mercado
UBICACIÓN MONTO MERCADO CAJA DIARIA
A Tasar Avda. Caseros 1908
1. Alvear 2300 $140.000 110 $3.500
2. Av. Corrientes 300 $170.000 110 $6.000
3. Nuestras Malvinas 1299 $100.000 110 $3.000
4. Hernán Cortez 1900 $90.000 110 $2.500

SELECCIÓN DE COMPARABLES

1. Alvear 2300 $140.000 110 $3.500


2. Av. Corrientes 300 $170.000 110 $6.000

Desarrollo del método

Planilla Cálculo

UBICACIÓN MONTO MERCADO A.Q.


A Tasar Avda. Caseros 1908 $169.950 110 $5.000
$140.000
110 $3.500
Comparable 1 Alvear 2300 AT 1,42
1° Pron. 198.800 1 1,42
$170.000
110 $6.000
Comparable 2 Av. Corrientes 300 AT 0,83
2° Pron. 141.100 1 0,83

Método teniendo en cuenta la facturación únicamente


Caja diaria x 30 días x 12 meses

10
Comparable 1:

$3.500 x 30 x 12

10

Coeficiente 1: $ 126.000 1,11 11%

Comparable 2:

$6000 x 30 x 12

10

Coeficiente 2: $ 216.000 0,78 78%

Se descarta la metodología por facturación.

Análisis del negocio


Gastos fijos

Alquiler $ 15.000,-
Expensas $ 1.500.-
Servicios e impuestos:
- Luz $ 900,-
- ABL $ 650,-
- AYSA $ 1.800,-
- Internet $ 989,-
- Sueldo y cargas sociales $ 60.000.- (2 empleados)
- Impuestos
- Contador $ 1.500,-
- Seguros $ 850,-
- Impuesto a la marquesina $ 1.500,- (Anual)
Total: $ 84.689

Gastos variables

Publicidad $ 3.600 (publicación en diario barrial)


Matafuegos $ 1.880 (recarga anual)
Total: $ 5.480 ($456 x mes)

Capital circulante

$ 55.000
1. Ganancia mensual
Caja diaria x 30 días – gastos fijos – gastos variables – capital circulante

$5.000 x 30 – 84.689 – 456 – 55.000 = 9.855

2. Tiempo de recupero
Inversión / ganancia mensual

169.950 / 9.855 = 17,25

3. Tiempo de ganancia
Tiempo de contrato de alquiler – tiempo de recupero

36 – 17,25 = 18,8 meses

4. Ganancia Total
Tiempo de ganancia x ganancia mensual

18,8 x 9.855 = 184.830

5. Ganancia anual
Ganancia total / tiempo de contrato

184.830 / 3 = 61.610

6. Rentabilidad anual
Ganancia anual / inversión

61.610 / 169.950 = 0,36 36%

7. Rentabilidad mensual
Rentabilidad anual / 12 meses

36 / 12 = 3,02 3%

CONCLUSIÓN
Por todo lo abordado, al fondo de comercio que funciona en el local de la calle Avda. Caseros 1908,
CABA, a la fecha 2 de Junio de 2017, se le designa un valor de pesos ciento sesenta y nueve mil
novecientos cincuenta ($169.950.-).