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RESUMEN AVALUO

TIPO DE INMUEBLE

Vivienda unifamiliar tipo “Casa Quinta”, totalmente remodelada para oficina, demás
anexidades, su terreno propio y mejoras al mismo, donde funciona la empresa “COMPAÑÍA
ANONIMA NACIONAL TELEFONOS DE VENEZUELA II” (CANTV), en la carretera N, de
Ciudad Ojeda.

PROPIETARIO

“Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela” (CANTV).

SOLICITANTE

Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Lagunillas.

FECHA

Junio 20 de 2.007

REALIZADO POR

Oficina de Tasadores Asociados (OTASA)

UBICACION

Carretera N, equina avenida Córdova, inmueble No. 236, Ciudad Ojeda, en jurisdicción de la
Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Autónomo Lagunillas, Estado Zulia.

Terreno:

AREA PRECIO Bs. VALOR

2.640,00 100.000,00 264.000.000,00
 

TOTAL TERRENO = Bs. 264.000.000,00

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Mejoras al Terreno:

No. TIPO DE MEJORAS AREA PRECIO Bs. VALOR

1.
0 Patios exteriores,caminerias y estacionam. 390,00 28.125,00 10.968.750,00
   
2.
0 Sistema suministro agua potable 32,00 312.500,00 10.000.000,00
   
3.
0 Cerca frontal 113,00 40.625,00 4.590.625,00
   
4.
0 Cercas medianeras 113,00 62.500,00 7.062.500,00
TOTAL MEJORAS AL TERRENO = Bs. 32.621.875,00

Construcciones:

No. TIPO DE CONSTRUCCIÓN AREA PRECIO Bs. VALOR

1.
0 Edif. de 3 plantas (Const. Cerrada-P.B.) 90,00 625.000,00 56.250.000,00

1.
1 Edif. de 3 plantas (Const. Cerrada-1er piso) 12,00 312.500,00 3.750.000,00

2.
0 Dos depósitos (Const. Cerrada) 35,00 343.750,00 12.031.250,00
TOTAL CONSTRUCCIONES = Bs. 72.031.250,00

TERRENO = Bs. 264.000.000,00

MEJORAS AL TERRENO = Bs. 32.621.875,00

CONSTRUCCIONES = Bs. 72.031.250,00

TOTAL GENERAL AVALÚO = Bs. 368.653.125,00

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VALOR SEGÚN AVALUO

TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES

MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES C/00/100 CTS. (Bs. 368.653.125,00)
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Maracaibo, Junio 20 de 2.007

Señores
DIRECCION DE CATASTRO DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS
Ciudad Ojeda.-

INFORME DE AVALUO

INMUEBLE

Vivienda unifamiliar tipo “Casa Quinta”, totalmente remodelada para oficina, demás
anexidades, su terreno propio y mejoras al mismo, donde funciona la empresa “COMPAÑÍA
ANONIMA NACIONAL TELEFONOS DE VENEZUELA II” (CANTV), en la carretera N, de
Ciudad Ojeda.

PROPIETARIO

“Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela” (CANTV).

SOLICITANTE

Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Lagunillas.

REFERENCIA

Ing. Danilo Viloria

Director de Catastro

UBICACION

Carretera N, equina avenida Córdova, inmueble No. 236, Ciudad Ojeda, en jurisdicción de la
Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Autónomo Lagunillas, Estado Zulia.

CARACTER GENERAL DE LA ZONA

Mixta. Comercial y Residencial; tipificada por comercios de todo tipo, instalados sobre el eje de
la vialidad principal del sector (Carretera N); así como viviendas unifamiliares de una (1) y dos
(2) plantas de diferentes categorías y conjuntos multifamiliares con locales comerciales en planta
baja, construídos en los alrededores, así como constructoras, talleres, oficinas públicas y
privadas; en proceso de transformación y ascenso económico; mejores perspectivas a mediano
plazo.
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SERVICIOS PUBLICOS

Energía eléctrica, acueducto, gasducto, cloacas, teléfonos, transportes colectivos y aseo

domiciliario.

VIALIDAD

Calles y avenidas limítrofes, así como adyacentes, totalmente pavimentadas, de trazado regular,
con sus brocales y aceras de concreto.

TERRENO

Plano, de forma aproximadamente rectangular, ubicado en esquina, con frente a dos (2)
vialidades.

MEDIDAS Y LINDEROS

Norte: En línea recta de 80.00 mts., con la calle Córdova, su otro frente.

Sur: En línea recta de 80.00 mts., con inmueble no identificado.

Este: En línea recta de 33.00 mts., con inmueble no identificado.

Oeste: En línea recta de 33.00 mts., con la carretera N, su frente.

SUPERFICIE

2.640.00 M2., con base a medidas tomadas a cinta métrica en el sitio.

MEJORAS AL TERRENO

1.- PATIOS EXTERIORES Y CAMINERIAS

Están pavimentados con concreto vaciado.

Edad: 25 años (aparente)
Estado de conservación: Bueno.
Area 1.0: 390.00 M2
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2.- SISTEMA PARA SUMINISTRO DE AGUA POTABLE

Compuesto por un tanque subterráneo para almacenamiento de agua, con piso, paredes y
cubierta de concreto armado de 20 cms. de espesor, con su boca para visita y tapa metálica
pintada, con capacidad para 32.000 litros aproximadamente, equipado con sistema
hidroneumático.
Edad: 25 años (aparente)
Estado de conservación: Bueno.
Area 2.0: 32.00 M3 (Capacidad)

3.- CERCA FRONTAL

De malla de alambre tipo “Ciclón” levantada a 2.00 mts. de altura, parales de tubos redondos
de 2” de diámetro; con sus portones del mismo material.
Edad: 25 años (aparente)
Estado de conservación: Bueno.
Area 3.0: 113.00 Ml

4.- CERCAS MEDIANERAS

De bloques de cemento en obra limpia, levantadas a 2.00 mts. de altura, con sus columnas y
brocal corrido de concreto.
Edad: 25 años (aparente)
Estado de conservación: Bueno.
Area 4.0: 113.00 Ml

CONSTRUCCIONES

1.- VIVIENDA UNIFAMILIAR TIPO “CASA QUINTA”, TOTALMENTE REMODELADA

PARA OFICINA

Techos: de platabanda nervada de 15 cms. de espesor, sobre estructura tradicional (vigas,

columnas y fundaciones) de concreto armado. Paredes: de bloques frisadas y pintadas. Pisos:
de concreto vaciado, revestido luego con granito. Ventanas: de aluminio y vidrios tipo
“Celosías”. Puertas: de madera tipo “Entamborada”, pulidas y barnizadas. Otros
Electricidad: embutida subfriso en tubería tipo "Conduit", con switcheras, puntos de
tomacorrientes e iluminación, distribuidos proporcionalmente, en las diferentes áreas de la
construcción. Cerámica. Piezas sanitarias. Aguas blancas. Aguas negras. Pinturas. a base de
caucho.
Edad: 25 años (aparente)
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Estado de conservación: Bueno.

Area 1.0: 90.00 M2 (Const. Cerrada)
Area 1.1: 12.00 M2 (Const. Abierta-porche)

2.- DEPÓSITO

Techo: de platabanda nervada de 20 cms. de espesor, sobre estructura tradicional (vigas,

columnas y fundaciones) de concreto armado. Paredes: de bloques frisadas y pintadas. Pisos:
de concreto, con acabados de cemento liso. Ventanas: de bloques de cemento para ventilación
tipo “Romanilla”. Puerta: de metal pintado. Otros Electricidad: embutida en tubería tipo
"Conduit", con switcheras, puntos de tomacorrientes e iluminación, distribuidos
proporcionalmente en toda el área del depósito.
Edad: 25 años (aparente)
Estado de conservación: Bueno.
Area 2.0: 35.00 M2 (Const. cerrada).

CRITERIO PARA EL AVALUO

El criterio más generalizado en la práctica avaluatoria para tasar una propiedad, es el de la

comparación. Consiste en observar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles, en un
determinado sector, extraer del mismo ciertas generalidades patentizadas en determinado
modelo que puedan servir de elementos comparativos frente a otros, que al ser relacionados con
él, permitan la derivación de su valor, en función de que sea mejor o peor, más nuevo o más
viejo, que tenga mejores o peores comodidades, ubicación, mantenimiento o cualesquier
característica, que a juicio del Perito, sirva de patrón de valoración. En nuestro medio y
concretamente en nuestro caso, este criterio es usado a medias. Dada la variedad de sistemas,
maneras y regulaciones de construcciones, así como costumbres y usos de las determinadas
regiones, en materia de edificaciones, que permite, a veces, al lado de una vivienda unifamiliar,
el desarrollo de edificaciones comerciales, de talleres industriales o edificios de usos múltiples,
con lo que, difícilmente se llega a conformar el patrón abstracto de comparación (unidad bien
inmueble), es por lo que en la práctica se ha venido aceptando el desglosar la unidad en terreno,
mejoras al terreno y construcciones. En ése sentido hicimos un análisis, de las últimas
operaciones de compra venta de terrenos, ubicados en el mismo sector o en otros comparables,
en un período de tiempo más o menos razonable, registradas frente a organismos serios, dignos
de todo crédito, como son los Registros Públicos, para ponderar el peso especifico que cada una
de ellas tiene, y mediante un análisis estadístico, arribar al valor absoluto imputable al lote a la
fecha del avalúo, siempre y cuando, a juicio del perito no halle elementos distorsionantes que
ameriten coeficientes de ajuste, que, como es natural salen de la propia experiencia del experto.
El enfoque para determinar el "Valor" del terreno objeto del presente avalúo, se fundamenta
necesariamente por el método del "Valor de Mercado", el cual se obtiene de la investigación
realizada en los Registros Subalternos, patentizados en las operaciones de compra venta, de
inmuebles similares en uso, ubicados en el mismo sector o en los alrededores, en un periodo de
tiempo prudentemente corto, con respecto a la fecha del avalúo. Una vez realizado el análisis
estadístico de referenciales, aplicamos la Ecuación Lineal Múltiple, la prueba de la regresión, la
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estimación máxima y mínima de mercado, así como la estimación probable, utilizando los
correctivos necesarios, de acuerdo a la propia experiencia del avaluador, lo cual nos da un
Valor Estimado o “Estimación Probable”, de Bs. 100.000.00/M2, aplicable al área de terreno.
(Ver cálculos preliminares).

En cuanto a las mejoras al terreno y construcciones, el criterio es el "costo de reposición a

nuevo" o "costo directo de construcción", depreciado en atención a la edad y estado de
conservación de los autores ROSS-HEIDECKE. Este valor de reposición a nuevo responde al
costo medio más general, al que se están realizando este tipo de mejoras y construcciones en el
área, para lo cual se indagan sus acabados, mano de obra empleada, tipo de materiales, belleza
arquitectónica, armonía del conjunto, comodidades y sobre todo concordancia con el sector en
que se ubica, puesto que el prestigio o mala fama de un área determinada, incide directamente en
los precios del mismo. Una vez definidos los “costos de reposición a nuevo” de cada una de las
mejoras al terreno y construcciones, según el libro “Evolución y Costos de Construcción”,
editados por la empresa “Proinverobras C.A.”, procedemos a definir el estado de conservación y
mantenimiento de las construcciones, así como su edad efectiva, para al ser comparados, dentro
de una vida útil de 60 años (aceptada por el CIV a nivel nacional) y relacionados con los
coeficientes de depreciación, dados en las tablas de los autores anteriormente citados, arribar al
valor unitario imputable a la mismas. (ver cálculos preliminares).

Finalmente la sumatoria de todos los renglones anteriormente anotados, reflejan a nuestro juicio
el valor del inmueble para la fecha del avalúo.

OBSERVACIONES

Las medidas, linderos y superficie del terreno, así como las áreas y medidas de las mejoras al
terreno y construcciones, fueron tomadas a cinta métrica en el sitio.

Mejoras al Terreno:

  Costo de     Valor
No. Reposición Edad Depreciación Actual
  a Nuevo      
1.0 45.000,00 25 Años 0,625 28.125,00

2.0 500.000,00 25 Años 0,625 312.500,00

3.0 65.000,00 25 Años 0,625 40.625,00

4.0 100.000,00 25 Años 0,625 62.500,00

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Construcciones:

  Costo de     Valor
No. Reposición Edad Depreciación Actual
  a Nuevo      
         
1.0 1.000.000,00 25 Años 0,625 625.000,00

1.1 500.000,00 25 Años 0,625 312.500,00

2.0 550.000,00 25 Años 0,625 343.750,00

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AVALUO

Terreno:

Area: 2.640,00 M2 x Bs. 100.000,00 /M2 = Bs. 264.000.000,00

TOTAL TERRENO = Bs. 264.000.000,00

Mejoras al Terreno:

Area 1.0: 390,00 M2 x Bs. 28.125,00 /M2 = Bs. 10.968.750,00

Area 2.0: 32,00 M3 x Bs. 312.500,00 /M3 = Bs. 10.000.000,00

Area 3.0: 113,00 ML x Bs. 40.625,00 /ML = Bs. 4.590.625,00

Area 4.0: 113,00 ML x Bs. 62.500,00 /ML = Bs. 7.062.500,00

TOTAL MEJORAS AL TERRENO = Bs. 32.621.875,00

Construcciones:

Area 1.0: 90,00 M2 x Bs. 625.000,00 /M2 = Bs. 56.250.000,00

Area 1.1: 12,00 M2 x Bs. 312.500,00 /M2 = Bs. 3.750.000,00

Area 2.0: 35,00 M2 x Bs. 343.750,00 /M2 = Bs. 12.031.250,00

TOTAL CONSTRUCCIONES = Bs. 72.031.250,00
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RESUMEN DE AVALÚO

TERRENO = Bs. 264.000.000,00

MEJORAS AL TERRENO = Bs. 32.621.875,00

CONSTRUCCIONES = Bs. 72.031.250,00

TOTAL GENERAL AVALÚO = Bs. 368.653.125,00

CONCLUSION

Por todo lo antes expuesto consideramos que el valor del inmueble en referencia, asciende a la
cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y
TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES C/00/100 CTS. (Bs. 368.653.125,00)

Atentamente,

ARQ. JUAN CARLOS BOTTARO RIOS ALBERTO BOTTARO RIOS

C.I. 5.299.047 - C.I.V. 50.856 C.I. 3.378.625
SOITAVE 781 GERENTE GENERAL
SUPERINT. BANCOS P-062 SUPERINT. BANCOS P-063
SUPERINT. SEGUROS 1.149 SUPERINT. SEGUROS 1.156

NOTA: ESTA OFICINA SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO NACIONAL DE

AVALUADORES BAJO EL No. FGDPB-J-005.

JCBR/JBB/baf.-