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MEMORIA DESCRIPTIVA

OBRA : Vivienda unifamiliar de una planta.

PROPIEDAD : Sr. Julio Santisteban Tineo y

Sra. Juliana Córdoba Campos.

PERSONA QUE SOLICITA : ------

OBJETO DE LA TASACION : Académico.

METODOLOGIA : Tasación Directa (referencial).

FECHA : Lambayeque, Julio 2012.

UBICACIÓN:

El terreno sobre el cual esta construida la vivienda se ubica en el lote Nº 6, Mz. O2,
Calle Garcilazo de la Vega, placa 602, PP.JJ. San Martín de Porres, distrito de
Lambayeque, provincia de Lambayeque, región Lambayeque.

MEDIDAS Y LINDEROS:

El terreno tiene las siguientes medidas y linderos:

Por el frente : Calle Garcilazo de la Vega y mide 8.00 m.

Por el costado derecho : Calle Ángel Gonzales y mide 20.00 m.
Por el costado izquierdo : Con el lote Nº 5, Calle Garcilazo de la Vega Nº 616 de
propiedad de Sr. José Rojas Niño y mide 20.00 m.
Por el fondo : Con el lote Nº 7, de propiedad de Sr. Carlos Ruiz Peralta
y mide 8.00 m.

INGENIERÍA ECONÓMICA II 1 TASACIÓN INMUEBLE

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PERÍMETROS Y AREAS:

Los linderos antes mencionados, describen una línea poligonal cerrada de 56.00 ml,
medidas que encierran un área total de 160.00 m2, cuya estructura física cuenta con
una área construida de 91.66 m2 quedando una área libre de 68.34 m2.

USO ACTUAL DEL PREDIO:

El predio mencionado en este documento corresponde a una vivienda unifamiliar que

cuenta con los servicios básicos de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica
domiciliaria.

DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCION EN PLANTA:

Se trata de una vivienda de dos plantas cuya distribución es la siguiente:

El ingreso se efectúa mediante una puerta, así como también se encuentra el acceso
al garaje por una puerta metálica que dan comunicación directa con un pequeño hall-
recibo, al costado ingresando por el lado izquierdo se encuentra una sala-comedor,
en frente de este ambiente tenemos un baño que se encuentra debajo de la escalera
que permite el acceso al segundo piso. Hacia el fondo tenemos l una puerta que
permite ingresar a la cocina. En la segunda panta se cuenta con dormitorios y baños.

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

Se describe a continuación las principales partidas que participan en esta edificación:

CIMENTACIÓN:
En cimientos corridos: concreto ciclópeo con mezcla de cemento: hormigón en
proporción 1:10 + 30% PG., tamaño máximo 6”.
En sobrecimientos: concreto simple con mezcla de cemento: hormigón en proporción
1:8 + 25% PM, tamaño máximo 3”.

INGENIERÍA ECONÓMICA II 2 TASACIÓN INMUEBLE

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ELEMENTOS ESTRUCTURALES:

El sistema por el cual se levanta la estructura es un sistema aporticado a base de

columnas, vigas peraltadas y losa aligerada de h=17cm. Éstos aseguran una
resistencia de 210 Kg./cm2.

MUROS:

Los muros son a base de albañilería, con aparejos de soga y cabeza, utilizando para
el caso unidades de albañilería artesanal y amarrados con un mortero de cemento:
arena en proporción 1:5 y espesor de junta de 1.5 cm.

TECHOS Y COBERTURAS:

El techo es una losa aligerada de h=17cm y revestido con un mortero de cemento:

arena en proporción de 1:5, pintado de blanco y con evidencia en zonas localizadas
del paso de los años.

PISOS Y CONTRAPISOS:

Todos los ambientes llevan piso de cemento pulido de espesor 10 cm.

PUERTAS Y VENTANAS:

Las puertas son de madera algunas apaneladas y otras contraplacadas y ventanas

son de aluminio tubular de ¾” * ¾” * 1/8” con vidrios transparentes simples de
espesor 6mm.

PINTURA:

En pintura látex lavable de primera calidad también en 2 manos, el pintado se realizo

mediante brocha o rodillo.

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INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Instalación eléctrica empotrada con tubería de P.V.C. de ¾” y 5/8” de diámetro y

consta de centros de luz, braquetas, tomacorrientes y focos iluminadores de 100 w.

RELACION DE AMBIENTES:

- Sala comedor.
- Cocina.
- Hall.
- Dormitórios (segundo piso).
- Servicios higiénicos (en cada piso).

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La vivienda tiene un estado de conservación Bueno relativamente no tiene muchos

años de construida.

ANTIGÜEDAD:

El predio tiene una antigüedad de construcción de 10 años (mayo de 2002) desde el

cual mantiene su actual distribución y sistema de edificación.

ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL:

Este predio se encuentra inscrito en La Comisión de Formalización de la Propiedad

Informal (COFOPRI) mediante el titulo de propiedad bajo el código de predio Nº
P10014353, asiento Nº 002 del Registro Predial Urbano – Lambayeque desde el año
1999.

INGENIERÍA ECONÓMICA II 4 TASACIÓN INMUEBLE

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TASACION DIRECTA

1.- VALUACIÓN DEL TERRENO:

VALOR ARANCELARIO URBANO (V.A.U.):

Que viene a ser el valor unitario por metro cuadrado determinado por el Consejo
Nacional de Tasaciones y aprobado por el Ministerio de Vivienda y Construcción, su
vigencia es de un año.

Area de Terreno : 160.00 m2

Area Construida : 91.66 m2
Area Libre : 68.34 m2
Valor Arancelario del Terreno de la calle Garcilazo de la Vega 06: S/. 40.00
Valor Arancelario del Terreno de la calle Ángel Gonzales 03: S/. 40.00

INGENIERÍA ECONÓMICA II 5 TASACIÓN INMUEBLE

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Este predio tiene 2 frentes y se tratara de la siguiente manera:

CA. Ángel Gonzales

A = S = 160.00 m2
VUT2 = S/. 40.00/m2
b = L = 20.00m

CA. Garcilazo de la Vega

VUT1 = S/. 40.00/m2
a = L = 8.00m

 CA. Garcilazo de la Vega:

S 160.00
S' = ∗a = ∗8.00
( a+b ) 8.00+20. 00
' 2
S =45.714 m

Pero 3a2 = 3(8.00)2 = 192.00 m2

Si S' <3 a2 → 45.714<192.00
∴ V T 1=VAU 1∗S '

V T 1 =40.00∗45.714

V T 1 =$ 1828.56

 CA. Ángel Gonzales:

S 160.00
S '' = ∗b = ∗20.00
( a+ b ) 8.00+20.00

S' ' =114.286 m2

Pero 3b2 = 3(20.00)2 = 1200 m2

Si '' 2
S <3 b → 114.286<1200
∴ V T 2=VAU 2∗S ' '

V T 2 =40.00∗114.286

V T 2 =$ 4571.44

∴ VT=V T 1+V T 2=$ 6400.00

INGENIERÍA ECONÓMICA II 6 TASACIÓN INMUEBLE

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Tomando como frente único: a = 8.00 m, S = 160.00 m 2, VUT1 = 40.00/m2

Pero 3a2 = 3(8.00)2 = 192.00 m2
S<3 a 2 →160.00< 192.00
∴ Se Toma :VT =VAT 1∗S

VT =40.00∗160.00

VT =$ 6400.00

Tomando como frente único: b = 20.00 m, S = 160.00 m 2, VUT1 = 40.00/m2

Pero 3b2 = 3(20.00)2 = 1200 m2
2
S<3 b →160.00< 1200
∴ Se Toma :VT =VAT 2∗S

VT =40.00∗160.00

VT =$ 6400.00

Se debería tomar el mayor valor de VT, para esta tasación salieron iguales los valores
de VT. ∴ VT=$ 6400.00

2.-VALORIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES O CONSTRUCCIONES, OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES:

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo el valor similar nuevo (VSN) y la

depreciación (D).
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el Valor
Unitario Oficial de Edificación (VUE)
La depreciación se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%)
por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material estructural
predominante:

D = (%/100) x AT x VUE

INGENIERÍA ECONÓMICA II 7 TASACIÓN INMUEBLE

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Para la valorización de las edificaciones se tomará la siguiente fórmula:

VE = AT x VUE x (1-%/100)

Los valores indicados en este cuadro corresponden al cuadro de valores unitarios

oficiales de edificación para la costa – ejercicio fiscal 2011 y vigente para el ejercicio
fiscal 2012. La tabla oficial se muestra más adelante en anexos.

VALOR UNITARIO OFICIAL DE EDIFICACIÓN (1er Piso):

VALOR
PARTIDA ELEMENTO CARACTERISTICAS
(S/.)
ESTRUCTURAS Muros y columnas Muros de ladrillo y columnas de
174.29
amarre (C)
Techos Aligerado horizontal (C) 128.57
ACABADOS Pisos De cerámica de 40 x 40 y de 73.30
pasta de cemento con ocre. (D)
Puertas y Fierro y lunas de vidrio
40.85
ventanas transparentes (F)
Revestimientos Tarrajeo frotachado y pintura
48.05
lavable (F)
Baños Baños con mayólica de color (c) 40.89
INSTALACIONES Inst. sanitarias y Redes empotradas para Agua
25.55
eléctricas fría y corriente monofasica (F)
SUMATORIA S/. 531.50
AREA A TASAR Construida 91.66 m2

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

MATERIAL PREDOMINANTE: Ladrillo
ANTIGÜEDAD: 10 años
PORCENTAJE DE DEPRECIACION: 11 %
(Según tabla Nº 01- Porcentaje para el cálculo de depreciación por antigüedad y
estado de conservación según el material estructural predominante para casas
habitación y departamentos para viviendas)

INGENIERÍA ECONÓMICA II 8 TASACIÓN INMUEBLE

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FACTOR DE MULTIPLICACIÓN: 1 – 0.11 = 0.89

VALOR UNITARIO OFICIAL DE EDIFICACIÓN (2do Piso):

VALOR
PARTIDA ELEMENTO CARACTERISTICAS
(S/.)
ESTRUCTURAS Muros y columnas Muros de ladrillo y columnas de
174.29
amarre (C)
Techos Aligerado horizontal (C) 128.57
ACABADOS Pisos De cerámica de 40 x 40 y de 73.30
pasta de cemento con ocre. (D)
Puertas y Fierro y lunas de vidrio
40.85
ventanas transparentes (F)
Revestimientos Tarrajeo frotachado y pintura
48.05
lavable (F)
Baños Baños con mayólica de color (c) 40.89
INSTALACIONES Inst. sanitarias y Redes empotradas para Agua
25.55
eléctricas fría y corriente monofásica (F)
SUMATORIA S/. 531.50
AREA A TASAR Construida 95.62 m2

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

MATERIAL PREDOMINANTE: Ladrillo
ANTIGÜEDAD: 4 años
PORCENTAJE DE DEPRECIACION: 8 %
(Según tabla Nº 01- Porcentaje para el calculo de depreciación por antigüedad y
estado de conservación según el material estructural predominante para casas
habitación y departamentos para viviendas)
FACTOR DE MULTIPLICACIÓN: 1 – 0.08 = 0.92

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INGENIERÍA ECONÓMICA II 10 TASACIÓN INMUEBLE

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3.- VALOR DE LA EDIFICACION :

DESCRIPCION Área Techada m2 Antigüedad Depreciación

1° piso 91.66 m2 10 años 11% = 0.89
2° piso 95.62 m2 4 años 8% = 0.92
TOTAL 187.28 m2

A.- PRIMER PISO. Techo aligerado 91.66 m2. x S/.531.50/m2. x 0.89 = S/.43,358.89

B.- SEGUNDO PISO. Techo aligerado 95.62 m2. x S/. 531.50/m2. x 0.92 = S/.46,756.27

= S/.90,115.16

4. VALOR DE TASACIÓN FINAL:

El valor total de la edificación el predio se obtiene sumando Valor del terreno (VT) +
Valor de la edificación (VE):

VTP: 6,400.00 + 90,115.16 = S/. 96,515.16

Son: NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS QUINCE SOLES CON DIECISEIS CENTIMOS.

O su equivalente en dólares:

Si 1 $=S/ 2.64 96,515.16 / 2.64 = $ 36,558.77

Son: TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO DOLARES CON SETENTA Y SIETE
CENTAVOS DE DÓLAR.

INGENIERÍA ECONÓMICA II 11 TASACIÓN INMUEBLE

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ANEXOS

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA

COSTA AL 31 OCTUBRE DEL 2011

Los valores unitarios de edificación son sacados de la siguiente tabla vigente para el
ejercicio fiscal 2012.

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