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AVALUO DE LA TIERRA RURAL

METODOLOGÍA
DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

 La presente metodología atiende a la valuación de tierras


rurales, cuyo objetivo es determinar el valor económico
del recurso tierra, para el sector rural.

 Para cumplir con este objetivo se ha realizado una


revisión exhaustiva de una serie de procedimientos y
metodologías de clasificación de tierras, catastros y de
valoración rural con el objeto de mejorar y enriquecer el
desarrollo de la técnica valuatoria.
DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

 La presente metodología considera criterios de posición


espacial, cualidades físicas, accesibilidad, potencial
productivo de la tierra, los cuales son determinantes en el
valor real de la tierra.

 Se ha determinado el peso de cada variable la cual


deberá ser homogenizado con relación al sujeto de
tasación.
Selección y definición de variables de valoración

 Un paso importante en la construcción de un modelo es


la elección de variables a incluir en el análisis, con el
objeto de seleccionar las variables representativas y
descartar a aquellas de menor importancia.
Definición de Variables del Modelo de Valoración de
Tierras Rurales en Unidades Estructurales

Biogeoestructural
 pendiente
 uso de la tierra
 aptitud agropecuaria y forestal
 susceptibilidad a movimientos en masa
 susceptibilidad a erosión
 susceptibilidad a inundación
 susceptibilidad a heladas
Definición de Variables del Modelo de Valoración de
Tierras Rurales en Unidades Estructurales

Hidroestructural
 tendencia a crecidas
 necesidad de riego

Ambiental
 conservación de la cuenca hidrográfica
 integridad de paisaje
Definición de Variables del Modelo de Valoración de
Tierras Rurales en Unidades Estructurales

Tecnoestructural

 demanda sobre el recurso


 accesibilidad vial
 accesibilidad a servicios sociales
 disponibilidad de servicios básicos
 accesibilidad al área urbana
DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

Para definir las variables y los indicadores de las cuatro


unidades, se consideran criterios factibles de ponderar en
base a la importancia del efecto que cada variable ejerce
sobre el valor de la tierra rural.
Propiedades intrínsecas de cada una de las variables de
valoración

 Las variables correspondientes a las unidades


biogeoestructural e hidroestructural, constituyen
variables de poca dinámica en el tiempo dentro de un
territorio.
 La transformación de las variables agrupadas en estas
unidades son lentas por lo que se modifican en largos
periodos de tiempo, razón por la que su actualización no
será necesaria a corto o mediano plazo, excepto las
variables uso de la tierra y susceptibilidad a erosión las
cuales si requieren actualización.
Propiedades intrínsecas de cada una de las variables de
valoración

 Por otro lado, las variables de la unidad tecnoestructural


son de gran dinámica, debido a que son el resultado de
considerar características de los servicios que ofrece la
infraestructura a la población, los mismos que pueden
cambiar de un año a otro, haciéndose más evidente en
algunos sectores que en otros, ya que dependen del nivel
de eficiencia de la administración pública territorial.
Análisis y tratamiento de las variables de valoración básicas –
aproximación al valor de mercado. - MODELO BÀSICO

 En esta etapa se determina el concepto y el tratamiento


específico que se le asignará a cada una de las variables
de valoración pertenecientes a las unidades de análisis.
Análisis y tratamiento de las variables de valoración básicas –
aproximación al valor de mercado. - MODELO BÀSICO

 El avalúo individual del predio corresponde a la correcta


ubicación del predio en la zona homogénea de valor de
mercado por la superficie del predio y la aplicación de
factores de afectación o beneficio del predio.
 Para el análisis individual de predios se examinan los factores
básicos referidos a:

Superficie del predio


Uso del Suelo del predio
Disponibilidad de Servicios Básicos del predio
Riego en el predio
Vías de Acceso al predio
FACTOR SUPERFICIE DEL PREDIO

 La superficie del predio es uno de los factores más


importantes en la determinación del avalúo del predio
debido a que, de manera general, a nivel comercial se
cotizan en valores más altos los predios de superficies
menores.
FACTOR SUPERFICIE DEL PREDIO
FACTOR USO DEL SUELO DEL PREDIO
FACTOR USO DEL SUELO DEL PREDIO

 Agrícola: Cuando en el predio existen cultivos de ciclo corto,


semiperennes y permanentes.
 Forestal: Predios en donde existen especies forestales
naturales o introducidas con fines de explotación.
 Bioacuático: Predios en donde existan instalaciones o
construcciones destinadas a la crianza o explotación de
especies que viven en el agua.
 Salud: Predios en los cuales se encuentra establecido algún
Centro Asistencial de Salud de uso público y/o privado.
 Comercial: Propiedades de personas naturales o jurídicas en
que existan construcciones o instalaciones dedicadas a
actividades comerciales o de servicio con fines de lucro y que
cuenten con uno o más de los servicios básicos.
FACTOR USO DEL SUELO DEL PREDIO

 Pecuario: Predios destinados a la explotación pecuaria. En esta


categoría se considerarán todos los predios con presencia de
pastos (naturales o plantados) exceptuando los páramos que
corresponden a uso conservacional.
 Conservacional: Se marcará cuando el predio mantenga todo o una
parte de su área destinada a la conservación del bosque y
vegetación nativa, la biodiversidad o protección del medio
ambiente.
 Educacional: Predios en los que las construcciones o instalaciones
son utilizadas con algún fin educativo público o privado
 Industrial: Cuando en el predio existen construcciones o
instalaciones de tipo industrial y esté dotado de uno o más
servicios básicos (luz, agua, alcantarillado) o se ubique dentro de
los “parques industriales”.
FACTOR USO DEL SUELO DEL PREDIO

 Habitacional: Predios destinados para vivienda. En el caso de existir


un predio con vocación agrícola, pero que se esté utilizando como
vivienda, se marcará en “agrícola” y “habitacional”.
 Turismo: Cuando en el predio existan las instalaciones para acoger
la visita y hospedaje de turistas.
 Recreacional: Predios que cuentan con uno o más de los servicios
básicos y en los cuales exista la infraestructura, construcciones e
instalaciones, con fines de diversión pública o privada.
 Religioso: Los predios que tienen construcciones destinadas a algún
tipo de culto religioso.
 Agroindustrial: Predios que se han dedicado a la industrialización
de los productos de origen agrícola y pecuario.
FACTOR USO DEL SUELO DEL PREDIO

 Otros: Cualquier otro tipo de uso del predio que no esté


comprendido en las categorías arriba indicadas. Ejemplo:
cementerio, centro comunal, servicios públicos (torres
repetidoras, centrales eléctricas y transformadores,
tanques de agua, torres de alta tensión y de
comunicaciones), instalaciones petroleras.
FACTOR DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS DEL PREDIO

 La disponibilidad de los servicios básicos no solo se refiere a los servicios que


dispone el predio, sino que también considera la posibilidad de acceso.

 Por ejemplo, si el predio no dispone de energía eléctrica, pero por el mismo


pasa la red de energía eléctrica con condiciones para que el predio se
conecte a este servicio, se interpreta que sí se dispone de este servicio básico.

 La consideración de disponibilidad de energía eléctrica, de un predio se basa


en que el predio debe estar dentro de un radio de 200 metros del poste o
transformador que le permita acceder a este servicio.

 Debido a que cada predio puede contar con más de un servicio, así como no
puede contar con ningún servicio, es necesario analizar para la aplicación del
factor, al conjunto de servicios que posea un predio, así como cada uno de
forma individual.
FACTOR DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS DEL PREDIO

AGUA NO TIENE POTABLE ENTUBADA POZO

1 1,04 1,02 1,01

ENERGÍA ELÉCTRICA
TIENE NO TIENE
1,08 1

TELEFONÍA

TIENE NO TIENE
1,06 1

ALCANTARILLADO TIENE NO TIENE


1,04 1
FACTOR RIEGO EN EL PREDIO

 La disponibilidad de riego (pozo, canal, reservorio, etc.) en el


predio, para dar riego a los cultivos, constituye un factor
determinante en el valor de un predio rural.
 La asignación de factores se los realiza en función de si por el
predio, atraviesa un canal de riego, acequia o cualquier obra
que transporte agua, con lo que existe 2 posibilidades, que NO
tenga acceso al riego y que SÍ tenga riego.
 En el caso de tener riego se deberá precisar si este es
OCASIONAL es decir que no tiene disponibilidad todo el día, o
PERMANENTE es decir que sí tiene disponibilidad de agua
todo el día.
FACTOR RIEGO EN EL PREDIO

Los valores del factor riego en los predios rurales se tomarán del siguiente cuadro:
FACTOR ACCESO AL PREDIO

 La integración de un predio con los diferentes sectores se


refleja en el grado de movilización del que dispone.
 Para la asignación de este factor es necesario identificar
la vía por la cual se tiene el acceso directo al predio,
considerando los accesos terrestre, fluvial o aéreo.
FACTOR ACCESO AL PREDIO

 La integración de un predio con los diferentes sectores se


refleja en el grado de movilización del que dispone.
 Para la asignación de este factor es necesario identificar
la vía por la cual se tiene el acceso directo al predio,
considerando los accesos terrestre, fluvial o aéreo.
FACTOR ACCESO AL PREDIO

Los factores asignados para cada una de las vías de acceso


al predio se presentan en el siguiente cuadro:
FACTOR ACCESO AL PREDIO

Las formas de acceso se describen continuación:

 Asfaltada: Cuando la vía de acceso se encuentra revestida de


asfalto.
 Lastre: Cuando la vía de acceso se encuentra cubierta de
lastre, en forma permanente.
 Empedrada: Cuando la vía de acceso se encuentra empedrada
o adoquinada.
 De verano: Se considera de verano, aquellas vías de tierra,
intransitables en invierno.
FACTOR ACCESO AL PREDIO

 Camino de herradura: Cuando por estos caminos es factible circular solo con
animales de carga.
 Sendero: servidumbre de paso.
 Aérea: Se considerará esta forma de acceso, cuando en el predio exista la
infraestructura para que en éste pueda aterrizar una aeronave.
 Fluvial: Cuando al predio se pueda acceder por un río o cuerpo de agua, que
permita condiciones de navegabilidad.
 Férrea: Cuando al predio se pueda acceder a través de una línea férrea que
permita la circulación del tren o ferrocarril.

Para el acceso y uso del predio se puede presentar el caso de que el predio
tenga dos o tres accesos, o dos o tres usos del predio. En estas circunstancias se
multiplicará cada uno de ellos y se asignará el valor final al valor del factor por
acceso o por uso del predio.
FACTOR NEGOCIO

 Bajo el supuesto que en los datos de precio de la tierra


recolectados – INMUEBLES TESTIGOS - mediante la
investigación de campo, existe generalmente un incremento
por encima del valor real, dado Por el oferente con el objeto
de obtener una buena transacción.
 Por lo anterior, es necesario efectuar un descuento mediante
la aplicación de un factor de demérito con el fin de acercarse
al valor real o posible transacción, aproximándose al precio
que pagaría la demanda.
 En las tierras rurales, en nuestro país, es muy frecuente
aplicar factores de negocio entre 0.7 (tierras malas) y 0.9 para
oferta.
FACTOR NEGOCIO

 Este factor será establecido bajo el criterio de que para una


tierra de categoría excelente, es decir áreas de mejores
características biofísicas, se aplica un factor menor, ya que el
oferente solo estará dispuesto a reducir hasta un 10% del
precio inicial porque es consciente de las potencialidades de
su bien inmueble dentro del mercado de tierras.
 Por el contrario, en una tierra con una categoría menor, el
factor de demérito será mayor, debido a que las limitaciones
físicas presentes le obligarán a ser menos exigente al
momento de establecer un precio transaccional.
FACTOR DE UBICACIÒN

 Un comprador potencial de un predio rural, lo que


primeramente analiza es la ubicación y los servicios que
dispone para seleccionar la propiedad que más le
conviene.
 En el área rural, la localización se caracteriza por la
facilidad de acceso a los servicios que presenta la zona
(vías de comunicación y servicios).
FACTOR DE UBICACIÓN

 Tomando en cuenta esta aseveración, se ha establecido otro factor de


corrección del precio denominado Factor de Ubicación, el mismo que
aumenta, mantiene o disminuye el precio en función de la zona, la cual
simboliza los beneficios que brinda la infraestructura a un espacio
geográfico.
 El factor de ubicación tomará valores entre 1.4 para la categoría
excelente, hasta 0.6 para la categoría deficiente. De esta manera se
maximizará únicamente a las zonas con condiciones ideales, que por
sus características propias merecen tener un incremento en el precio
de la tierra.
 Excelente: 1,4
 Muy buena: 1,2
 Buena: 1
 Regular: 0,8
 Deficiente: 0,6
ALAMBRADO

NO TIENE COMUN LEY


1,00 1,05 1,10

Codigo Rural - Artículo 12 – Alambrado “Ley”


Todos los alambrados linderos con establecimientos rurales o con caminos
públicos deberán tener siete hilos y se ejecutarán siguiendo los accidentes del
terreno.
La altura del suelo al séptimo hilo será de un metro treinta y cinco centímetros
(1m. 35).

La distancia entre el suelo y el primer hilo será de dieciséis centímetros (0m.


16); del primero al segundo, catorce (0m.14); del tercero al cuarto, dieciséis
(0m.16); del cuarto al quinto, veinte (0m.20); del quinto al sexto, veinticinco
(0m.25) y del sexto al séptimo, treinta (0m.30).
SÓLO PARA PRODUCCIÓN AGRÍCOLA- GANADERA
INDICE CONEAT

 Debe considerarse a criterio del avaluador,


exclusivamente para predios cuyo uso amerite utilizar
ese índice.
 En tal sentido en una chacra recreacional puede no ser
incidente del valor.
 Si bien el índice o número por si solo no es de gran
utilidad, la clasificación de suelos, su proporción y
distribución dentro del padrón son de gran ayuda al
analizar a priori (en los papeles) un determinado
campo.
SÓLO PARA PRODUCCIÓN AGRÍCOLA- GANADERA
INDICE CONEAT

La principal crítica que se le hace es que utiliza exclusivamente


parámetros de producción ganadera que hacen cuestionable su
uso cuando se comparan inmuebles con otras aptitudes
productivas.
Durán (2008). destacó que la productividad de carne bovina y
ovina en pie y lana fue estimada para campo natural no mejorado,
reconociendo que se trató de una definición política y técnica a la
vez.
Recalcó que, por entonces, no había condiciones para elaborar
índices más complejos que incluyeran otros rubros, como los
agrícolas.
DURAN, A. "La Cartografía de Suelos CONEAT y sus posibilidades de utilización."
Montevideo. Facultad de Agronomía, 1987
INDICE CONEAT

 Sin embargo, aun en la actualidad el índice CONEAT es


utilizado frecuentemente para comparar el valor entre
inmuebles, tanto a nivel público como privado, así como
para estimar el valor monetario que los agentes le
asignan en relación al precio pagado por la hectárea de
tierra de uso agropecuario.
 Según Durán (2008), CONEAT verificó una alta correlación
entre los índices de productividad y el valor venal de la
tierra, demostrando su validez como estimadores de la
aptitud productiva para los rubros considerados.
INDICE CONEAT
USO DEL ÍNDICE DE PRODUCTIVIDAD CONEAT EN EL MERCADO
AGROPECUARIO DE TIERRAS

 El programa CONEAT fue creado en la década del 60 con el


objetivo de fijar, mediante un índice, la capacidad productiva
media del país y la de cada inmueble rural.
 Si bien su creación se debió a la necesidad de implementar un
nuevo régimen impositivo, con el tiempo se fue convirtiendo,
también, en una referencia para estimar la calidad de un predio y
comparar su valor frente a otros de diferente capacidad
productiva.

Agr. (PhD) Bruno Lanfranco Crespo


Econ. Gonzalo Sapriza Fraga
INDICE CONEAT
USO DEL ÍNDICE DE PRODUCTIVIDAD CONEAT EN EL MERCADO
AGROPECUARIO DE TIERRAS

 El índice de productividad CONEAT intenta expresar la relación


entre la capacidad de producción de un predio, medida en
términos de carne y lana, con las unidades de suelo que lo
componen. Los grupos CONEAT se conformaron a partir de 185
grupos de suelos ampliados luego a 188, agrupados en 13 zonas
de uso y manejo de suelos
UNIDADES DE SUELO
UNIDADES DE SUELO

 No son estrictamente unidades cartográficas de suelos, sino áreas


homogéneas definidas por su capacidad productiva en términos de
lana y carne bovina y ovina en pie.
 Desde el punto de vista edafológico, CONEAT considera la
productividad como la capacidad inicial de suelo para producir un
cierto rendimiento por hectárea y por año. Teóricamente, se puede
expresar como el “porcentaje del rendimiento óptimo que se obtiene
en el suelo que ofrece las condiciones más favorables, bajo una
tecnología definida”. Esto se expresa por un índice relativo a la
capacidad productiva media del país, a la que corresponde el índice
100.
 A partir de éste, se asignaron valores entre 0 y 236 a la totalidad de las
unidades de suelo del país.
Definición: EDAFOLOGÍA

La Edafología es una ciencia que se ocupa del estudio de la


naturaleza, las condiciones que presentan los suelos y la relación que
estos mantienen con los seres vivos que viven sobre ellos,
especialmente las plantas, seres vivos que ocupan un lugar
fundamental en el suelo, dado que crecen en él y viven allí mismo.

Esta disciplina experta en suelos surge como un desprendimiento de


la geología, siendo su principal y exclusivo metier el de evaluar,
estudiar y comparar los distintos tipos de suelos y saber también
cómo la composición de cada cual afecta a los organismos vivientes
que se desarrollan justamente sobre él, por ejemplo las plantas.
CONSULTA CONEAT
CONSULTA CONEAT
CONSULTA CONEAT
CONSULTA CONEAT – grupo 10.8a

 A este grupo corresponden la mayoría de las tierras onduladas suaves de los Dptos. de
Canelones y San José, situándose en los alrededores de centros poblados tales como
Libertad, San José, Tala, Canelones, San Bautista, etc.

 El material geológico corresponde a sedimentos limo arcillosos de color pardo y normalmente


con concreciones de carbonato de calcio.

 El relieve es suavemente ondulado a ondulado con predominio de pendientes de 1 a 4%.

 Debe indicarse que esta región ha sido la primera en incorporarse a la agricultura en el país y
que este grupo ocurre en laderas convexas, con sus respectivas concavidades, donde
naturalmente el riesgo de erosión es alto y donde se han realizado cultivos en forma continua
y sin ninguna medida de conservación de suelos.

 Éstas han sido las causas de la erosión severa y en algunas áreas muy severa

 Los suelos son de color negro o pardo muy oscuro, textura franco arcillo limosa, fertilidad alta
y moderadamente bien drenados.
USO DEL ÍNDICE CONEAT EN EL MERCADO DE TIERRAS

 Los resultados obtenidos a partir de los datos disponibles de


compra ventas confirmaron que el índice CONEAT mostró una
relación no lineal con el precio de mercado.
 Se trata del efecto neto, es decir, la variación en el precio de
mercado debido exclusivamente al CONEAT e
independientemente de otros atributos del predio. La curva es
siempre creciente, para todo el rango considerado. No
obstante, no es una línea recta. En el primer tramo, las
diferencias de precio, al variar el CONEAT, no son muy
apreciables.
 Esto tiene consecuencias prácticas sobre el ajuste que con
fines comparativos se realiza habitualmente sobre los precios
de la tierra, en base al CONEAT.
USO DEL ÍNDICE CONEAT EN EL MERCADO DE TIERRAS

Año 2011
INDICES DE PRODUCTIVIDAD PROMEDIO
APTITUD DE USO
APTITUD DE USO AGRÍCOLA
APTITUD DE USO AGRÍCOLA - GANADERO
APTITUD DE USO PASTORIL (GANADERO)
APTITUD DE USO ARROCERO
APTITUD DE USO FORESTAL
APTITUD DE USO LECHERO
CORRELACIÓN ENTRE ÍNDICE CONEAT Y USO AGROGANADEROI
PREDOMINANTE
USO DEL ÍNDICE CONEAT EN EL MERCADO DE TIERRAS

Indices para homologación de comparables:


OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Dadas las escasas variables con que fue definido el índice


CONEAT, hoy en día es preferible considerar la siguiente
clasificación, no obstante la información de RENARE sobre
calificación de suelos es totalmente útil para calificar los suelos
en cuanto a sus características geológicas, drenaje, fertilidad, etc.

 No obstante, para el método comparativo de mercado se suele


usar la clasificación anterior debido a que está totalmente
incorporado el concepto de índice CONEAT en una transacción
inmobiliaria rural.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Clase 1:
 · Tierras sin limitaciones
 · Buen drenaje
 · Buen nivel de fertilidad
 · Sin riesgo de erosión
 · No presenta pedregosidad
 Clase 2:
 · Tierra con alguna limitación
 · Drenaje medio
 · Nivel medio de fertilidad
 · Pendientes moderadas menor al 15%
 · Susceptible a la erosión
 · Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola
OTRO CRITERIO DE CLAIFICACIÓN

 Clase 3:
 · Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación de suelos.
 · Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días)
 · Nivel de fertilidad pobre que afecta el rendimiento de los cultivos.
 · Pendientes inferiores al 25%
 · Erosión moderada
 · Presencia de piedras
 Clase 4:
 · Tierras de cultivos perennes o transitorios, aptas para pastos
 · Drenaje excesivo, tierras superficiales con encharcamiento de hasta 60 días
 acumulados
 · Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase 3.
 · Pendientes similares a la clase 3, hasta llegar al 40%.
 · Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión.
 · Pedregosidad similar a la clase 3, requiere prácticas de manejo y
 conservación.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Clase 5:
 Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente,
pastos, bosques, y vida silvestre.
 Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una
duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva o muy baja,
permeabilidad muy lenta o muy baja.
 Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi
plano, con pendientes inferiores al 30%.
 Suelos sin erosión o poco significativo.

 Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita


el empleo de maquinaria.
 Las limitaciones de esta clase son muy severas.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Clase 6
 Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente,
se puede utilizar en pastizales con prácticas de conservación del
suelo.
 Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con
duración de 90 días, acumulados por año, retención de humedad
excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.
 Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.
 Pendiente entre el 25% al 50%.
 Alta pedregosidad hasta el 20%.
 De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y
productos forestales.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Clase 7
 Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida
silvestre, a condición de usarla para prevenir la erosión.
 Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de
hasta 120 días al año, inundaciones de 4 a 6 meses.
 Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a
severa erosión, producto del viento y del agua.
 Pendiente entre el 25% al 50%

 La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva,


presentando fuertes dificultades para el laboreo.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN

 Clase 8
 Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones
que solo son recomendables para la vida silvestre, recreación y
preservación de cuencas hídricas.
 Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y
rocosidad, con severa erosión o muy susceptibles.
 Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa
de arena, y pantanos.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN
PENDIENTES
EROSIÓN
HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES
EJEMPLO DE APLICACIÓN

Padrones Rurales:
Predios a
Avaluar 2461 2495 48076 49256

Localización Paraje Rincón de Conde – SAN RAMÓN


Departamento CANELONES
Fecha 14 de Marzo de 2016
UBICACIÓN
EJEMPLO DE APLICACIÓN
DATOS BÁSICOS DE LOS PREDIOS A AVALUAR
Padrón Nº 2461
Área = Hás. 9.5541 Ind. CONEAT 36 Acceso No
Provisión de
agua Si Alambrados Si Construcciones No
Padrón Nº 48076
Área = Hás. 8.9529 Ind. CONEAT 170 Acceso Si
Provisión de
agua Si Alambrados Si Construcciones No
Padrón Nº 49256
Área = Hás. 9.8199 Ind. CONEAT 77 Acceso Si
Provisión de
agua Si Alambrados Si Construcciones No
Padrón Nº 2495 Régimen de Posesión
Área = Hás 11.8060 Ind. CONEAT 109 Acceso Si
Provisión de
agua Si Alambrados Si Construcciones No
EJEMPLO DE APLICACIÓN

Se recabaron los siguientes comparables:


 Ninguno de ellos cuenta con construcciones.
 Consultados los agentes inmobiliarios estos expresan que las transacciones se
producen con un descuento del 15% respecto al valor de oferta.
 Todos los comparables corresponden a ofertas.
 En ninguno de los casos los alambrados son “ley”.
 La ruta está asfaltada.
 Los que tienen agua es de pozo.
AGUA
NO. MONTO AREA HAS CONEAT UBICACIÓN RUTA CAMINO ENCLAVADO PERMANENTE ALAMBRADO
1 160000 24,4 180 SOBRE RUTA 63 SI NO NO SI NO
2 128500 11,682 183 1300 m DE RUTA 63 NO NO SI SI NO
3 706200 107 130 RINCON DE CONDE SI NO NO NO SI
4 115000 19 180 RUTA 63 Y RUTA 64 NO NO SI SI SI
5 384000 48 194 RUTA 65 SI NO NO SI SI
6 60000 4,5 180 RUTA 64 KM 12,5 SI NO NO SI SI
7 757500 101 123 RUTA 63 SI NO NO SI SI
TABLA DE DATOS PADRÓN No. 2.461
SUSTITUCIÓN POR COEFICIENTES Y DETERMINACIÓN DE VALOR
UNITARIO SIN HOMOLOGAR
HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES Y RESULTADO
TABLA DE DATOS DEL PADRÓN No. 48.076
SUSTITUCIÓN POR COEFICIENTES Y DETERMINACIÓN DE VALOR
UNITARIO SIN HOMOLOGAR
HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES Y RESULTADO
AVALUO DE SERVIDUMBRES
RURALES
DE LAS SERVIDUMBRES

 Al ser la servidumbre una figura legal (aunque existen de otro


tipo), ésta se encuentra en el Código Napoleónico, el cual se
basó en el Derecho Romano y es el padre de nuestro Código
Civil.
 Las primeras servidumbres de que se tiene conocimiento
fueron de paso y acueducto:
 a) PASO: Para acortar distancias a caminos existentes a través de predios
vecinos.
 b) ACUEDUCTO: Para utilizar el agua atravesando fundos vecinos
DE LAS SERVIDUMBRES

 Al inicio fueron más de tipo voluntario que legal.


 Con el paso del tiempo y al generalizarse la figura, fue necesario
reglamentarla.
 La servidumbre es un derecho real que se le impone a un inmueble
para beneficio de otro u otros inmuebles.
 No atañe a las personas, sino a predios.
 El predio que soporta la servidumbre se denomina SIRVIENTE.
 El predio que se favorece con la servidumbre se denomina
DOMINANTE.
 El terreno en su totalidad va a soportar un gravamen (limitaciones)
y su uso será afectado en la sección en que se crea la servidumbre.
DE LAS SERVIDUMBRES

 Existen tres tipos de servidumbres:


 -NATURALES
 -LEGALES
 -VOLUNTARIAS

 NATURALES: Se crean, porque así lo define la naturaleza,


ejemplo, terreno que reciben aguas de predios vecinos.
(ubicación, topografía, etc.).
 LEGALES: Las que se crean por Ley para utilidad pública y
privada.
 VOLUNTARIAS: El hombre puede crear las servidumbres
que desee, es un acto de su voluntad.
DE LAS SERVIDUMBRES

 Las servidumbres se clasifican en:


 CONTINUAS - Acueducto, líneas de alta tensión

 DISCONTINUAS - De paso

 Las servidumbres pueden ser:


 APARENTES - Se observan fácilmente - líneas de alta tensión

 NO APARENTES - No se perciben a simple vista - tuberías


subterráneas
DE LAS SERVIDUMBRES

 ASPECTOS LEGALES
 Las servidumbres no pueden ser vendidas ni hipotecadas, ni
separadas del predio dominante, (el que se favorece).
 Si se compra un terreno con servidumbre, está se adquiere con la
compra.
 Si el propietario del fundo sirviente vende, el futuro comprador
debe respetar las condiciones que le impuso el ser fundo sirviente.
 Si se fracciona el predio dominante, cada lote, puede ejercer la
servidumbre.
 Si se fracciona el predio sirviente, cada lote soporta o arrastra la
servidumbre.
DE LAS SERVIDUMBRES

 EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES


 a) Acuerdo de las partes que la conformaron

 b) Por extinción del plazo para el que se conformó

 c) Por fusión de fincas (sirviente y dominante)

 d) El dueño del predio dominante renuncia a ella, o si se


demuestra que su dueño no hace uso de ella.
VALORACIÓN DE UNA SERVIDUMBRE

PARAMETROS POR AFECTACION

Se definen 3 categorías:
 CATEGORIA BAJA
 CATEGORIA MEDIA
 CATEGORIA ALTA

 CATEGORIA BAJA

 Las servidumbres que se han clasificado en esta categoría, son las que no se
observan a simple vista y no presentan un riesgo destructivo (líneas
telefónicas y eléctricas). Pueden utilizarse para cierto tipo de cultivos y
ganadería.
 Se permite la construcción de obras civiles livianas sobre ellas (pisos de
concreto).
 Atraviesan zonas boscosas y montañosas (aéreas) sin causas alteración al
medio.
VALORACIÓN DE UNA SERVIDUMBRE

 CATEGORIA MEDIA
 Se clasifican aquellas líneas aéreas que deterioran el paisaje y que afectan zonas de
fumigación.
 Sobre nivel que afectan cultivos y ganadería en mediana escala.
 Subterráneo donde las tuberías no son de diámetro considerable y el líquido que
transportan no es de alto riesgo para la contaminación de la zona, en caso de
rompimiento de las mismas.

 CATEGORIA ALTA
 Se consideran las que pasan por zonas urbanas, lo que obliga a que predios con alto
grado de deseabilidad para el desarrollo de proyectos civiles, tengan que ser
modificados.
 Casos de líneas de alta tensión, tuberías para oleoductos tanto sobre el terreno como
subterráneas con el riesgo de explosiones e incendios.
 Canales de riego, donde los pasos limitan el libre tránsito peatonal y vehicular en la finca
así como el de animales.
 Cortes de terrenos para pasar tuberías o construir caminos, con el riego de derrumbes o
deslizamientos.
MÉTODO DE VALORACIÓN DE LA SERVIDUMBRE

1) TASAR LA FAJA DE SERVIDUMBRE A VALORES DE MERCADO.


2) ESTIMAR LA CATEGORÍA DE LA SERVIDUMBRE.
3) APLICAR EL PORCENTAJE DE AFECTACIÓN.
CATEGORÍA PORCENTAJE DE AFECTACIÓN

BAJA 30 a 40

MEDIA 45 a 65

ALTA 75 a 90

El porcentaje dentro del rango, quedará a criterio del avaluador.


MÉTODO DE VALORACIÓN DE LA SERVIDUMBRE
Ejemplo

Campo arrocero de 8,200 hectáreas en Treinta y Tres.


Se oferta a U$S 4.900 la hectárea.
MÉTODO DE VALORACIÓN DE LA SERVIDUMBRE
Ejemplo

Si UTE anuncia que una línea de alta tensión de 150 kw atravesará el predio, y la
longitud de la misma sobre el predio será de 700 metros:
Cuál será el valor del predio luego de construida la línea de alta tensión?
Consideramos que:

La afectación de la servidumbre por tratarse de una línea de alta tensión de


150 kw implica una faja de afectación de 30 metros a cada lado del eje.
Por tratarse de un predio con vocación arrocera, la limitación de la faja es
alta, en función a que la mayor limitante de una línea de alta tensión es la
prohibición de contar con agua en la faja.
Entendemos que la afectación es alta, porcentaje 90%.
MÉTODO DE VALORACIÓN DE LA SERVIDUMBRE
Ejemplo

Valor del predio sin servidumbre: U$S 4.900 x 8,2 = U$S 40:180
Área de la servidumbre: 700 metros x 60 metros = 4,2 hectáreas
Área remanente (sin afectación de servidumbre: 8,2 – 4,2 = 4 hectáreas

Valor del predio con servidumbre:


CAUSAL ÁREA VALOR Há (U$S) COEFICIENTE VALOR Há VALOR
DEPRECIACIÓN DEPRECIADO PARCIAL (u$S)
AFECTADO 4,2 4.900 0,90 490 2.058
LIBRE 4,0 4.900 1 4.900 19.600
TOTAL (U$S) 21.658
Depreciación:
21.658/40.180 = 0,54 =54%
El valor es un 54% del valor del predio sin servidumbre
Se depreció un 46%
TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS en área RURAL

CONSIDERACIONES SOBRE LOS DERECHOS POSESORIOS

 Los derechos posesorios integran el patrimonio del poseedor y en consecuencia pueden


cederse (venderse), donarse, permutarse, heredarse, renunciarse, entre otros negocios
jurídicos.

 La cesión de derechos posesorios se presenta en la práctica notarial como un contrato que


oficia de causa jurídica para que una persona adquiera en forma derivada la posesión

 Conforme al art. 17º, Tít. 7 Texto Ordenado de 1996 (DGI) quedan comprendidos dentro de
la Categoría I - Incrementos Patrimoniales-, todos aquellos negocios que puedan
catalogarse como promesas de enajenación, sean de bienes corporales o incorporales.

 En consecuencia, de acuerdo al Artículo 17º citado constituyen rentas por incrementos


patrimoniales las originadas en los hechos económicos allí mencionados, incluyéndose
además por el literal A) del inciso segundo del mismo artículo, “...las rentas
correspondientes a transmisiones patrimoniales originadas en cualquier negocio jurídico
que importe título hábil para trasmitir el dominio y sus desmembramientos sobre bienes de
cualquier naturaleza...”
TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS

Diferencia entre Propiedad y Posesión.

 El Propietario tiene derecho de dominio y puede gravar o


enajenar el bien, el poseedor no.
 Derechos que concede la Posesión: aprovechar el bien y
percibir sus frutos, derechos de las mejoras, derecho a
conservar la Posesión y a la protección posesoria.
TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS
Método de la Ponderación Legal.

 Esta metodología de avalúo se basa en la definición estrictamente legal del derecho de propiedad
y del derecho de posesión, y en las actividades económicas que cada modalidad permite.

 Derecho de propiedad: Los tres principios básicos en los que se basa la propiedad: Uso, Goce y
Disponibilidad.

 Derecho de Posesión: El derecho de posesión da al titular el uso y goce del inmueble, pero no la
disponibilidad, sin embargo el poseedor puede enajenar los derechos de posesión.

Consideraciones económicas.

 Con el fin de traducir en términos económicos las diferencias entre la propiedad y la posesión, se
determinan todas las actividades productivas que pueden ser desarrolladas en un terreno bajo el
régimen más óptimo (que sería el régimen de Propiedad).

 A cada decisión posible bajo régimen de propiedad, se le asigna un porcentaje 10% de valor de
mercado para determinar el valor de posesión.
TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS

POSIBILIDADES QUE OTORGA EL DERECHO DE PROPIEDAD PLENA

RUBRO % asignado al Valor de Posesión

Construir y habitar un inmueble residencial. 10% del valor

Desarrollar actividades comerciales o industriales. 10% del valor

Construir y vender viviendas. 10% del valor

Construir y vender locales comerciales o industriales. 10% del valor

Usar el terreno como inversión, aprovechando la revalorización 10% del valor


de los mismos.

Usar el terreno como garantía de un préstamo o como parte del 10% del valor
capital de una persona natural o jurídica.

Dividir el terreno en lotes y venderlos 10% del valor

Desarrollar actividades agropecuarias 10% del valor

Arrendar los derechos sobre el terreno a un tercero 10% del valor

Existencia de respaldo jurídico del derecho de posesión. 10% del valor


TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS

 Una vez definido el universo de actividades que pueden ser desarrolladas


en terrenos Rurales, correspondientes a inmuebles bajo régimen de
propiedad, se tabularon las mismas y se evaluarán en función de la
posibilidad de desarrollarlas en terrenos bajo régimen de posesión.

 La comparación entre las posibilidades que permite la posesión con


respecto al derecho más amplio - que es la propiedad - define un
porcentaje de utilidad que - dentro del marco de esta hipótesis - se utiliza
para expresar el valor de la posesión sobre la base del valor de la
propiedad.

 En la tabla se indicará "0" si la actividad no se puede desarrollar, "5", si se


puede desarrollar con limitaciones y "10" si se puede desarrollar sin
limitaciones.