UNIVERSIDAD AUTONOMA DE SANTO DOMINGO

UASD

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

Escuela de Derecho
Dirección de Postgrado y Educación Permanente
UASD Centro La Romana

El Contrato de Enfiteusis. Caso Punta Catalina

Anteproyecto de Tesis para Optar por el Título de Maestría en

Derecho Civil y Procesal Civil

Sustentante
Elagio Rijo de Jesús

Asesor de Contenido
Dr. Rafael Herasme

Asesor Metodológico
Dra. Juana Encarnación

República Dominicana
2017
 Dedicatoria

Dedico este trabajo de tesis ante todo a Dios:

Por ser el creador y motor de todas las cosas. Por darme la vida y permitirme tener una
familia ejemplar. Gracias Señor, por este regalo.

A mi esposa Domitila Sarmient:

Por ser mi estímulo, motivación, apoyo incondicional. Mi consuelo, madre de mis hijos,
te amo.

A mis hijos:
Janery, Omar, Aura y Gabriel Rijo Sarmiento. También a mis nietos Aura y
GabrielDominic, Monserrat
Agradecimientos
 Introducción

Entendiendo que Enfiteusis es un derecho real sobre un fundo o terreno

que no es propiedad del que goza de este derecho por el que paga durante
mucho tiempo y del que disfruta como si fuera propietario del mismo, mediante
un acto de origen convencional o legal, según dispone el artículo 579 del Código
Civil de la República Dominicana, se entiende entonces que la figura de la
enfiteusis como contrato convencional y/o legal, es un legado del Derecho
Romano, base y fundamento de innumerables legislaciones, muy especialmente
en el área de América Latina, formando parte de la legislación civil y de tierras
en esta parte del continente.

En este sentido, el contrato de enfiteusis se lleva a cabo entre personas,

ya que el Estado, como propietario de todos los terrenos que componen el
territorio nacional puede disponer de éstos, cuando lo considere conveniente a
sus intereses en pro de una comunidad específica, pagando lo que considere
justo al propietario.

Es por esto que se escogió para desarrollar el tema de maestría titulado:

“El contrato de Enfiteusis: Caso Punta Catalina”, ya que el Estado, a través de la
Corporación de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE), decidió suscribir un
contrato de este tipo con la Compañía Anónima de Explotaciones Industriales,
S.A., (CAEI), propiedad del Grupo Vicini, signado con el No. 108-15, a fin de
erigir plantas a carbón en la localidad de Punta Catalina, Bani, mediante el cual
el Estado, a través de la CDEEE, puede hacer uso y gozar del terreno arrendado
por mucho tiempo pagando al propietario del fundo.

Dicho documento, que en el asiento del Registro de Títulos de la provincia

Peravia, reposa como Contrato No. 108-05 de Enfiteusis en Parcelas Nos. 136 y
137 de fecha 31 de agosto de 2015, a entender del sustentante, adolece de
numerosos vicios de forma y fondo, por lo que en este trabajo de tesis se
pretenden demostrar los principales errores y fallas en la firma de dicho acuerdo,
ya que al parecer, tanto el Estado (CDEEE), olvidó de manera flagrante, que
existe una Ley de Registro Inmobiliario, que a manera de coincidencia, lleva el
mismo número de la referida legislación No. 108-05, que fuera promulgada el 23
de marzo de 2005 por el entonces Presidente de la República, Leonel
Fernández Reyna, diez años previos a la firma del contrato.

En tal virtud y después de un amplio y exhaustivo estudio sobre la

pertinencia de presentar este tema como tesis para optar por la Maestría en
Derecho Civil y Procesal Civil, el sustentante entiende que existen elementos
suficientes para probar y demostrar las inexactitudes, errores de hecho y de
derecho, omisiones y todo tipo de ilegalidades jurídicas, los que demostrará de
manera fehaciente y precisa como se estila en buen derecho, pues el Estado
dominicano a través de la CDEEE, bien pudo expropiar el terreno en cuestión y
pagar al propietario una suma establecida, en lugar de suscribir un contrato de
este tipo, oneroso a todas luces para la nación y que por lo regular se estila
entre personas, civiles o jurídicas.

El desarrollo de este proyecto inicia con el planteamiento real del

problema a tratar, su origen, una descripción de la problemática tratada y
fórmulas para solucionarlo, debido a que los terrenos en cuestión están sujetos
al régimen de hipoteca con una institución bancaria propiedad del mismo grupo
empresarial que suscribe el contrato de enfiteusis mencionado, cuyos límites
territoriales se circunscriben a 8,676,464.65 metros cuadrados, de los cuales el
Estado solo utilizará una mínima porción para la edificación de 2 plantas
termoeléctricas en base a carbón mineral, pero paga por el total del terreno, lo
que constituye un perjuicio para la Corporación Dominicana de Empresas
Eléctricas Estatales en particular y para el Estado dominicano de manera
general.

La hipoteca del terreno objeto del contrato de enfiteusis está suscrita con
el Banco del Progreso, del que es accionista mayoritario el referido grupo
empresarial, además de otras dos instituciones financieras, reputadas como los
tres grupos financieros más importantes del país, que son el Popular y BHD,
según consta en el libro titulado “Grupo Vicini, el verdadero poder”, de la autoría
del periodista Esteban Rosario y según consta en una publicación de la Revista
Forbes, seccional de México, del 26 de junio de 2014.

En este sentido, el documento está firmado por el presidente del grupo

empresarial, Felipe Vicini Lluberes, quien también es accionista mayoritario de la
entidad financiera que suscribe la hipoteca del terreno, es decir el Banco del
Progreso, tal como lo expresa el propio contrato de enfiteusis en la parte
correspondiente al Objeto del Contrato, en el párrafo 2.1.5., que textualmente
dice:
“La Propietaria declara, reconoce y acepta que sobre el inmueble
correspondiente a la parcela No. 137, del Distrito Catastral No. 2, sitio de
Catalina, Municipio de Baní, Provincia Peravia, con una extensión
superficial de 1,633,459.91 m2 (un millón seiscientos treinta y tres mil
metros cuadrados punto 91 metros cuadrados), descrito en el artículo 2,
numeral 2.1, letra B) existe un registro de hipoteca convencional en
primer rango, marcada con el número 050029274, por la suma de 7
millones de dólares de los Estados Unidos de América (US$
7,000,000.00) a favor del Banco del Progreso, S.A., inscrita en fecha 7 de
septiembre de 2011 en el Libro RC0054, folio RC018, según consta en la
Certificación de Estado Jurídico del Inmueble, expedida por el Registrador
 de Títulos de Baní, Lic. Edwin Bartolomé Castillo, en fecha 30 de abril de
2014”.

Asimismo, el artículo 2, numeral 2.1. indica que la propietaria cede en

enfiteusis, los inmuebles siguientes:
A- Parcela No. 136 del Distrito Catastral No 2, sitio de Catalina,
Municipio de Baní, Provincia Peravia, con una extensión
superficial de 7,043,004.74 m 2 (siete millones cuarenta y tres mil
cuatro punto setenta y cuatro metros cuadrados) y
B- Parcela No. 137, del Distrito Catastral No. 2, sitio de Catalina,
Municipio de Baní, Provincia Peravia, con una extensión
superficial de 1,633,459.91 m2 (un millón seiscientos treinta y
tres mil metros cuadrados punto 91 metros cuadrados).

Lo que totaliza 8,676,464.65 metros cuadrados, de los cuales la enfiteuta

utilizará solamente 1,356,645.54 m 2 como lo explica el 2.1.2., se especifica que
“el proyecto se realizará en una porción de terreno con una extensión superficial
de 1,356,645.54 m2 dentro del ámbito de las parcelas descritas”, lo que significa
la utilización real del 16 por ciento del terreno en calidad de enfiteusis, aunque el
Estado, a través de la CDEEE deberá pagar por el área total, como contempla el
referido contrato.

Hecho este preámbulo para el sustento y entendimiento del desarrollo del

tema y el por qué fue escogido, se inicia el recorrido de este anteproyecto que
pretende sentar las bases precedentes para la demostración de que en una obra
de inteés social general como la que se desarrolla en Punta Catalina, se debió
adquirir la propiedad en lugar de firmar un contrato de enfiteusis o en caso
contrario, declarar los terrenos de utilidad pública, como lo permiten y establecen
tanto la Constitución de la República, como la Ley de Registro Inmobiliario No.
108-05.
Índice
Planteamiento del problema

El 31 de agosto de 2015, el Vicepresidente Ejecutivo de la Corporación

de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE), Jerges Rubén Jiménez Bichara, a
nombre y representación del Estado dominicano, suscribe con la Compañía
Anónima de Explotaciones Industriales, S.A., (CAEI), representada por su
presidente Felipe Vicini Lluberes, un contrato de enfiteusis sobre unos terrenos
de la empresa localizados en Catalina, municipio de Baní, en la provincia
Peravia, cuya extensión territorial es de 8 millones 676,464.65, metros
cuadrados, de los que solamente utilizará un millón 356, 645.54, metros
cuadrados para la ejecución de un proyecto de envergadura nacional, como la
construcción de dos plantas termoeléctricas en base a carbón mineral. Y SOBRE
TODO USTED DEBE DE ASEGURARAR EN SU TRABAJO CON LOS PLANOS
QUE ESE METRAJE SERA EL UTILIZADO PARA PODER HACER ESTA
ACEVERACION CON UN TRABAJO DE CAMPO, EN CUANTO A LOS
METROS QUE SERAN UTILIZADOS SEGÚN USTED, Y VERIFICAR SI EL
METRAJE RESTANTE ES PARTE DEL PROYECTO Y EN QUE LO
UTILIZARAN.

De entrada, el solo hecho de suscribir un documento de este tipo, a 50

años, como se especifica en el mencionado contrato y según lo estipulado en
éste, las condiciones de pago para los terrenos presentan condiciones variables
en la forma y tiempo de pago, interés sobre la mora y se especifica de manera
cabal, que el pago se realizará en moneda en dólares en lugar de pesos, que es
la moneda nacional, lo que eleva sustancialmente el precio de arrendamiento
anual, además de que cada pago realizado al propietario será mayor que el
anterior, lo que constituye una irregularidad per se, ya que se viola lo establecido
en la Ley General del Banco Central. SABE USTED SI ESTE CONTRATO FUE
APROBADO POR EL SENADO, DEBE NDICAR FECHA DE APROBACION
 De igual manera, en el contrato de enfiteusis el propietario de los terrenos
garantiza al Estado el uso y disfrute “pacífico y sin intervenciones del terreno
arrendado durante la vigencia del contrato (50 años)”, lo que es difícil de
sustentar porque dicho inmueble se encuentra gravado por una hipoteca
convencional en una institución de intermediación financiera por la suma de siete
millones de dólares, con el agravante de que dicha entidad es el Banco
Dominicano del Progreso, S.A., perteneciente al grupo que arrienda los terrenos,
lo que lo coloca como perfectamente cesionable para ser objeto de dación de
pago. Dicho título privilegiado tiene fecha del 7 de septiembre de 2011, es decir,
cuatro años antes de la firma.

En este sentido, en caso de que por un hecho jurídico o fortuito, la entidad

financiera que tiene el derecho de hipoteca, decidiera intervenir alguna cesión
del crédito con un tercero, el adquiriente tiene libertad legal de ir sobre la
propiedad con todas las herramientas que la ley pone a su disposición, con lo
que el contrato de enfiteusis debería ser firmado de nuevo, en los términos y
usos que decida el nuevo propietario, y en caso que decida rescindir el contrato,
el Estado pierde toda la inversión realizada en los terrenos arrendados, es decir,
las instalaciones, las plantas termoeléctricas y todos los usufructos del inmueble,
pasarían a manos del adquiriente, lo que lleva a preguntar el por qué se llevó a
cabo este acuerdo en el que el Estado tiene todas las de perder.

Origen del problema

El artículo 51.1 de la Constitución de la República reconoce la capacidad

del Estado de declarar de utilidad pública un terreno bajo la condición de "causa
justificada o de interés social, previo pago de su justo valor". Es decir que la
declaración de utilidad pública debe ser anterior a la ocupación y antes de que
ésta ocurra, se le debe pagar al propietario el justo valor del terreno. Esta no es
la situación: El gobierno ha ocupado y construido en esos terrenos sin tener
ningún documento legal que justifique esta ocupación en propiedad privada.
Después de dos años, el gobierno firmó con el propietario un documento de
arrendamiento.

Es decir, el propio gobierno violó la ley realizando una ocupación ilegal de

propiedad privada, así como la Ley de Medio Ambiente que establece como un
requisito para la concesión de la licencia ambiental contar con un documento
que demuestre la relación de los promotores del proyecto con el terreno, por lo
que en el caso de que se decidiera ahora hacer la declaración de utilidad pública
se colocaría en una situación irregular, lo que le da ventajas legales de todo tipo
a los propietarios de la Compañía Anónima de Explotaciones Industriales, S.A.,
(CAEI), en esta negociación.

Descripción del problema

En el caso que nos ocupa, es decir la firma del contrato de enfiteusis
entre el Estado dominicano y la empresa privada CAEI, su origen se encuentra
en la ilegalidad de su suscripción. Un vistazo a todo lo largo de los artículos que
lo componen, en las 29 páginas de texto contractual, en el que se compromete
más que al gobierno a la nación, por 50 años sin garantía alguna para el
enfiteuta. Los privilegios solo serán para el arrendatario o propietario, ya que se
le paga en dólares por el total de los terrenos, cuando se utilizará menos de la
tercera parte de metros cuadrados para el proyecto de generación eléctrica, lo
que constituye una acción fuera de derecho. SABE USTED SI EL METRAJE
RESTANTE EN LOS PLANOS DE CONSTRUCCION ESTA RESERVADO PARA
CONSTRUIR VIVIENDAS PARA LOS TRABAJADORES, ALMACENES O
ALGUNA OTRA INFRAESTRUCTURA, DEBE AVERIGUAR ESTO CON LOS
PLANO

Si a esto se suma la hipoteca suscrita con un banco propiedad del grupo

arrendatario, sin mencionar un sinnúmero de cláusulas y estipulaciones a cual
más perjudicial para el Estado y la empresa estatal enfiteuta, se enfrenta al
estudioso y apasionado por este tipo de situaciones a iniciar una investigación
exhaustiva y profunda sobre las condiciones estipuladas a fin de demostrar que
la ilegalidad que en este contrato se le dio carácter legal, hacen posible su
rescisión inmediata, tal como lo plantea la Ley No. 108-05 de Registro
Inmobiliario, al facultar al Estado a la compra o apropiación de los terrenos en
cuestión, habida cuenta que es el propietario de cada metro cuadrado que
conforma el territorio de la República Dominicana.

Otro inconveniente es el hecho de que el valor de los terrenos no es el

mismo ahora, pues el Estado ha hecho mejoras, por lo que el propietario puede
demandar participación en el valor de éstas en su terreno a la hora de tasar el
valor del mismo, sin garantía alguna para el Estado y la empresa que lo
representa, según el formato del contrato de enfiteusis, por lo que se hace
necesario la rescisión de este acuerdo, buscando una fórmula que no perjudique
al Estado.

Formulación del problema

El contrato de enfiteusis: Caso Punta Catalina. Por qué es necesario

rescindirlo? La enfiteusis es una figura del Derecho Civil, por lo que un contrato
de este tipo, contraviene lo establecido en la Constitución, específicamente el
Artículo 128 numeral 2, literal d, que trata de las atribuciones del Presidente de
la República, así como la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 del 23 de
marzo de 2005, modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de marzo de 2007. De
igual manera, lo que establece el Código Civil, en el entendido de que el
Derecho Civil forma parte del denominado Derecho Privado, por lo que este
contrato no es ni legal ni constitucionalmente válido, ya que no ha sido sometido
a la aprobación de las cámaras legislativas como ordena y establece la
Constitución de la República en su Artículo 93, numeral k).

Antecedentes de la investigación

Con relación al tema escogido, realmente es poco lo que se encuentra

dentro de la jurisprudencia nacional, específicamente contratos enfitéuticos entre
el Estado y entes privados, el mayor acopio de información se encuentra en el
propio contrato suscrito el 31 de agosto de 2015, y legislaciones foráneas, por lo
que, a juicio del sustentante, este trabajo constituye una primicia en su análisis,
fundamento y base legal. Se lleva a cabo sustentado en el propio contrato y
trabajos periodísticos.

El problema radica en que lo que expone la legislación civil rompe lo

establecido con lo que puede hacer el Estado en cuanto a la apropiación del
terrenos, por lo que cabría preguntarse, qué es lo que ha incidido en la firma de
un acuerdo de enfiteusis sin la aprobación del Congreso Nacional, vía Poder
Ejecutivo, aparte de las anormalidades contenidas en dicho contrato, que liga lo
que ordena el Código Civil (Derecho Privado) con lo que determina la ley de
leyes al respecto, nuestra Constitución de 2010.

Justificación de la investigación

Ante la cantidad de irregularidades cometidas desde la apropiación del

terreno en Punta Catalina en 2013, hasta la firma del contrato de enfiteusis en
2015, dos años después, y la falta de referentes adecuados para sustentar el
tema, es opinión del sustentante que es prioridad número uno analizar al detalle
todo lo concerniente a la firma de este acuerdo, sin precedentes, entre el Estado
y una empresa multinacional, con todo lo que conlleva dicha firma que va desde
la violación a la Constitución del 26 de enero de 2010, hasta la ley primaria
sobre Registro Inmobiliario, así como el escándalo surgido a nivel internacional
por la adjudicación del contrato de construcción con la empresa Odebrecht, que
aunque no se toca en esta tesis, constituye el punto focal de una demanda con
ribetes transnacionales en los que hasta ex presidentes del país de origen de la
transnacional están siendo juzgados.

Importancia

Al constituir un hito en cuanto a contratos en materia de enfiteusis, el

firmado entre el Estado dominicano y la Compañía Anónima de Explotaciones
Industriales, S.A., (CAEI), propiedad del grupo económico Vicini, el desarrollo de
este tema, que ha sido más debatido en trabajos periodísticos que a nivel
jurisprudencial, el sustentante considera que es novedoso, por cuanto propone
no solo la rescisión de éste, sino cómo el Estado puede salir menos perjudicado
con los aspectos económicos del mismo sin afectar el proceso de construcción
del proyecto termoeléctrico.

Relevancia

El sustentante considera que la relevancia del desarrollo de este tema

puede constituir punto de referencia focal para futuros contratos a firmar entre el
Estado y empresas privadas, nacionales o internacionales, a fin de evitar los
riesgos a los que se ha visto sujeto con la firma de este contrato de enfiteusis,
cuestionado por demás, no solo por la sociedad civil, sino por organismos
nacionales e internacionales, incluyendo la empresa contratada para la
ejecución del proyecto, con la que el gobierno enfrenta en estos momentos, una
demanda judicial por incumplimiento y término de contrato.

Aportes

Este trabajo puede aportar los elementos necesarios para iniciar un

proceso de reformas y creación de reglamentos específicos para evitar que a
nombre del Estado y/o gobierno de turno, se lleven a cabo acuerdos y contratos
que lesionen el interés particular de la nación, en el entendido de que no basta
con la aprobación de un funcionario para poner en ejecución una serie de
proyectos que podrían ser viables a largo plazo, pero que al final, solo traen
consecuencias negativas para el país en general, como lo es la firma de este
contrato que solamente beneficia a la empresa propietaria de los terrenos en los
que se lleva a cabo el proyecto termoeléctrico de Punta Catalina.

Motivos

Se fundamentan en la necesidad de implementar reglas y sanciones

Para todo funcionario que actúa por asuntos personales o acomodaticios, o peor
aún, para complacer a grupos y empresas que le han favorecido en un momento
dado, que se escogió el tema del contrato de enfiteusis y el caso Punta Catalina,
entendiendo que sin importar los intereses de por medio, el bienestar y la
tranquilidad de la nación no pueden depender de decisiones particulares, que, al
final, crean incertidumbre e incredulidad en los actos gubernamentales, como ha
ocurrido en el tiempo que República Dominicana lleva existiendo como nación
libre e independiente, pero que con este tipo de acciones, da un giro hacia atrás
a todo lo que se ha conseguido por la transparencia y confiabilidad de las
acciones gubernamentales en las que lamentablemente, la cercanía personal
con el mandatario, influye más que los intereses particulares del país, iniciando
una negociación con el Grupo Vicini que podría terminar en perjuicio para la
nación en general.

Delimitación Territorial/Temporal/Sustantiva

Para la realización de este anteproyecto de tesis de maestría, la

delimitación territorial se sitúa en el ámbito de los más de 8 millones de metros
cuadrados en que se enmarca la construcción del complejo termoeléctrico de
Punta Catalina, Baní, provincia Peravia –a pesar de que solamente se utilizará
un millón 356, 645.54, metros cuadrados para su edificación, aunque es
justificable extender su base a los beneficios que rendirá a la nación en cuanto al
servicio energético que recibirá la población al momento de entrar en
funcionamiento dicho complejo.

Sobre la temporalidad de éste, se circunscribe a los 50 años o más de

duración del contrato y sus repercusiones en etapas más avanzadas del
proyecto, mientras que la delimitación sustantiva va de la mano con el trabajo y
su objetivo final que es el de brindar un servicio de energía eléctrica sin causar
daños al medio ambiente, a la población y que no afecte el entorno de los
sujetos que habitan dentro de la delimitación territorial de que se habla y de la
efectividad del recurso energético.

Objetivos de la Investigación

General
Determinar la pertinencia o rescisión del Contrato de Enfiteusis en el
Caso Punta Catalina.
Específicos

Demostrar la necesidad de que el Estado dominicano rescinda el contrato

de enfiteusis Suscrito entre la CDEEE y la empresa privada CAEI.

Exponer las violaciones cometidas a la Ley Sustantiva de la nación y a la

legislación sobre Registro Inmobiliario No. 108-05 en la firma del contrato
enfitéutico.

Explicar la forma de rescisión contractual sin perjudicar al Estado y a la

población en general.

Señalar las irregularidades contentivas en el contrato de enfiteusis entre

la CDEEE y la empresa CAEI.

Determinar el perjuicio que el contrato de enfiteusis a 50 años provocaría

al Estado en general y al gobierno en particular, en caso de un juicio por
incumplimiento contractual.
Marco Teórico

Revisión de Literatura
Para desarrollar el tema del contrato de enfiteusis, específicamente el
firmado entre el Estado dominicano a través de la Corporación Dominicana de
Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE), y la Compañía Anónima de
Explotaciones Industriales, S.A., (CAEI), hemos accedido a una serie de
referencias jurídico-legales, documentales y al propio contrato en sí, como a la
consulta de legislaciones latinoamericanas que consagran la figura de la
enfiteusis como parte intrínseca de su codificación legal.

En esta primera parte, y en cuanto a referencia primaria, el texto obligado

es la Constitución de la República Dominicana, promulgada el 26 de enero de
2010, Específicamente su Artículo 51, que trata del Derecho de Propiedad, y
particularmente el numeral 1) de los 6 que componen el articulado constitucional.

“El Estado reconoce y garantiza el derecho el propiedad. La propiedad

tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene
derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.
1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa
justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su
justo valor, determinado por un acuerdo entre las partes o sentencia
de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley.
En caso de declaración de Estado de Emergencia o de Defensa, la
indemnización podrá no ser previa”.

El Código Civil de la República Dominicana, promulgado el 17 de abril de

1873, refiriéndose a los Artículos 544, 545, sobre la propiedad; los Artículos 578,
579, referentes al usufructo y los números 582 hasta 589 y cómo terminar el
contrato en los Artículos 617 a 619.
 Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 del 23 de marzo de 2005,
modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de marzo de 2007.

Contrato de Enfiteusis en parcelas 136 y 137, del Distrito Catastral No. 2,

Baní, Provincia Peravia, República Dominicana, No. 108-15, de fecha 31 de
agosto de 2015, debidamente notarizado por la notario público Leída de los
Santos L., Matrícula 993 del Colegio Dominicano de Notarios. Firmado entre la
Compañía Anónima de Explotaciones Industriales, S.A. (CAEI), representada por
su presidente Felipe Vicini Lluberes y la Corporación Dominicana de Empresas
Eléctricas Estatales (CDEEE), representada por su vicepresidente ejecutivo
Jerges Rubén Jiménez Bichara.

Definición de Conceptos Claves

Enfiteusis: Contrato mediante el cual el propietario de un inmueble (nudo

propietario) transmite a otro (enfiteuta) el dominio, utilidad de la cosa por un
plazo de tiempo determinado a cambio del pago anual de un precio (canon
enfitéutico) y otorga al enfiteuta el derecho de uso y goce de la cosa ajena dada
en arrendamiento.

Facilidades: Toda infraestructura, equipamiento y construcción de

ingeniería u otro tipo que lleve a cabo el enfiteuta.

Vigencia: Es el tiempo por el que el contrato de enfiteusis ha sido

firmado.

Mejora: Todo lo edificado, construido en el inmueble objeto del contrato.

 Inmueble: Terreno objeto del contrato, en donde se lleva a cabo el
proyecto termoeléctrico.

Enfiteuta:

Estado:

Derecho de propiedad:

Propiedad:

Contrato:

Propiedad:

Fundo:

Terreno:

El contrato de enfiteusis

Entendiendo que Enfiteusis es un derecho real sobre un fundo o terreno

que no es propiedad del que goza de este derecho por el que paga durante
mucho tiempo y del que disfruta como si fuera propietario del mismo mediante
un acto de origen convencional o legal, según dispone el artículo 579 del Código
Civil de la República Dominicana, se entiende entonces que la figura de la
enfiteusis como contrato convencional y/o legal, es un legado del Derecho
Romano, base y fundamento de innumerables legislaciones, muy especialmente
en el área de América Latina, formando parte de la legislación civil y de tierras
en esta parte del continente.
 En este sentido, el contrato de enfiteusis se lleva a cabo entre personas,
ya que el Estado, como propietario de todos los terrenos que componen el
territorio nacional puede disponer de éstos cuando lo considere conveniente a
sus intereses en pro de una comunidad específica o del país en general,
pagando lo que considere justo al propietario.

De entrada, el solo hecho de suscribir un documento de este tipo a 50

años, como se especifica en el mencionado contrato y según lo estipulado en
éste, las condiciones de pago para los terrenos presentan condiciones variables
en la forma y tiempo de pago, interés sobre la mora y se especifica de manera
cabal, que el pago se realizará en moneda en dólares en lugar de pesos, que es
la moneda nacional, lo que eleva sustancialmente el precio de arrendamiento
anual, además de que cada pago realizado al propietario será mayor que el
anterior, lo que constituye una irregularidad per se, ya que se viola lo establecido
en la Ley General del Banco Central.

De igual manera, en el contrato de enfiteusis, el propietario de los

terrenos garantiza al Estado el uso y disfrute “pacífico y sin intervenciones del
terreno arrendado durante la vigencia del contrato (50 años)”, lo que es difícil de
sustentar porque dicho inmueble se encuentra gravado por una hipoteca, (en
una institución de intermediación financiera por la suma de siete millones de
dólares, con el agravante de que dicha entidad es el Banco Dominicano del
Progreso, S. A., perteneciente al grupo arrendatario de los terrenos, lo que lo
coloca como perfectamente cesionable para ser objeto de dación de pago. Dicho
título privilegiado tiene fecha del 7 de septiembre de 2011, es decir, cuatro años
antes de la firma.
 En este sentido, en caso de que por un hecho jurídico o fortuito, la entidad
financiera que tiene el derecho de hipoteca, decidiera intervenir alguna cesión
del crédito con un tercero, el adquiriente tiene libertad legal de ir sobre la
propiedad con todas las herramientas que la ley pone a su disposición, con lo
que el contrato de enfiteusis debería ser firmado de nuevo, en los términos y
usos que decida el nuevo propietario, y en caso que decida rescindir el contrato,
el Estado pierde toda la inversión realizada en los terrenos arrendados, es decir,
las instalaciones, las plantas termoeléctricas y todos los usufructos del inmueble,
pasarían a manos del adquiriente, lo que lleva a preguntar el por qué se llevó a
cabo este acuerdo en el que el Estado tiene todas las de perder.

Contrato de enfiteusis o apropiación pública?

De conformidad con lo establecido por el Código Civil Dominicano, la

enfiteusis es un tipo de arrendamiento en el que se otorga al beneficiario (el
Estado en este caso) sobre un derecho real (sobre una cosa inmueble) su uso y
goce por un período de tiempo determinado. Es un acto de naturaleza
convencional que recae sobre el objeto del contrato, quedando facultado el
beneficiario para recoger sus frutos, ejercer las servidumbres pasivas y activas,
entre otros derechos que sobre el uso le resultan accesorios de conformidad con
la Ley de Registro Inmobiliario.

Entendemos, que en una obra de interés social como la que se desarrolla

en este lugar, es más propio, útil y económico para el Estado proceder a
comprar la propiedad que adquirirla en Enfiteusis. A falta de lo anterior, proceder
a declarar en utilidad pública el terreno. En lo primero es conveniente porque
adquiere el derecho de propiedad sobre el inmueble de manera perpetua.
 Solo basta con llegar a un acuerdo en precio con el propietario. En lo
segundo, en caso que el dueño no quisiera vender, se podría procurar un
acuerdo en cuanto al valor del terreno y de no ser posible, cubrir el proceso que
manda la ley para la fijación de un justo valor a través de los órganos
correspondientes.

Si se verifica en el contrato la fórmula en que se calcula el precio de ese

arrendamiento anual, se nota que tiene condiciones variables: forma y tiempo de
pago, interés sobre la mora, moneda en dólares a la tasa de cambio del día del
pago, etc. Todas esas condiciones garantizan de entrada, que cada pago al
propietario será mayor que el anterior.

El contrato establece que el propietario garantiza al Estado el uso y

disfrute pacífico y sin intervenciones del terreno arrendado durante la vigencia
del contrato lo que no puede garantizar de manera fehaciente porque el
inmueble se encuentra gravado por un título privilegiado, por lo que ese crédito
con el banco es perfectamente cesionable a un tercero que puede ser el mismo
banco como dación de pago. De manera que en caso de intervenir alguna
cesión del crédito, el adquiriente tiene libertad legal de ir sobre la propiedad con
todas las herramientas que la ley pone a su disposición.

Derecho de propiedad afectado con hipoteca

Como se puede ver en la descripción jurídica del inmueble, el mismo se

encuentra gravado con una hipoteca de Siete Millones de Dólares. Vale decir
que la hipoteca es con un banco propiedad, también, del dueño del terreno. Lo
que hace inferir, que el propietario del terreno se autoprotegió con una medida
de afección agresiva al derecho de propiedad como es la hipoteca, previendo
situaciones diversas, como la falta de pago; cesión a empresas e intereses
particulares de la operación y renta del proyecto.

Es una falta a la ética de la forma más grosera. El Estado o la empresa

estatal que lo suscribe, de entrada, sabe que pacta un contrato de
arrendamiento con un terreno hipotecado y encima de eso, esa hipoteca es con
un banco del mismo dueño del terreno. El Estado debió exigir la cancelación
inmediata a la firma del contrato de esa hipoteca.

Si en un momento determinado, el propietario decide vender el terreno, lo

que autoriza el contrato y decide ofertarlo al mismo banco, aunque se lo oferte
primero al Estado. Si en esa circunstancia decide vendérselo al mismo banco, o
si por el contrario, por falta de pago la entidad bancaria decide ejercer la
ejecución de su garantía que es el terreno, no tendrá el Estado manera de
detener tal medida, a menos que compre el crédito con el banco y todo lo
accesorio que haya resultado de la hipoteca, como moras, honorarios, por lo
que resulta difícil entender el por qué se llevó a cabo esta transacción
desventajosa.

Metodología
Objeto de Estudio

El contrato de enfiteusis suscrito entre el Estado dominicano y la empresa

privada CAEI, sobre los terrenos donde se construye un proyecto de generación
de electricidad que podría ser la solución definitiva a la problemática existente en
cuanto a servicio, y que por suscribirse este contrato dicho complejo energético
podría pasar a terceros, lo que se analizará y comprobará mediante el estudio
pormenorizado de la legislación, derecho comparado y el propio documento
suscrito ente las partes.
Tipo de Investigación

Se trata de una investigación analítico-deductiva, partiendo del estudio

pormenorizado de lo que establece el contenido del contrato, comparado con lo
que establecen las legislaciones al respecto. Se busca, a través del estudio de
legislaciones extranjeras y escritos sobre el tema, profundizar en los diversos
aspectos de la enfiteusis y las consecuencias de la firma del contrato en
cuestión.

Método de Investigación

El método de investigación a utilizar es el lógico deductivo, a partir del

análisis de las pruebas documentales requeridas, como parte del razonamiento
lógico.

Técnica de investigación

Recopilación y revisión bibliográfica de documentos, como leyes, libros,

artículos, revistas, publicaciones, periódicos y otro tipo de documentación sobre
el tema de la enfiteusis como figura principal de Derecho.
 BIBLIOGRAFIA

Código Civil de la República Dominicana y Legislación Complementaria (1884).

Promulgado el 21 de marzo de 1884. Edición compilada por Lic. Máximo
A. Díaz, 2014.

Constitución de la República Dominicana (2010). Gaceta Oficial No. 10561 del

26 de enero de 2010.

Contrato de Enfiteusis en Parcelas Nos. 136 y 137, del Distrito Catastral No. 2,
Baní, Provincia Peravia, República Dominicana, No. 108/15 entre la
Compañía Anónima de Explotaciones industriales, S.A. (CAEI), y la
Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE) .
(2015), del 31 de agosto de 2015.

Covián, Víctor (1910). Voz “Enfiteusis”, Enciclopedia Jurídica Española,

Barcelona, Editorial F. Seix, 1910.

Durán Umaña, Ronny José. La Enfiteusis (2012). Revista de la Facultad de

Derecho, ULACIT, Costa Rica. Derecho en Sociedad No. 2, Febrero 2012.

Ferreras, Ivonne. (2017). La CDEEE arrendó por 50 años a familia Vicini

terrenos donde construye complejo energético Punta Catalina. Publicado
en 7dias.com.do el 25 de abril de 2017.

González Martínez, José Antonio. (2009). La Enfiteusis: Aspectos básicos de

esta institución.

Revista de la Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas de Elche. Volumen I, No.

4. Enero de 2009.
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario (2005). Promulgada el 23 de marzo de
2005 y publicada en la Gaceta Oficial 10316 del 2 de abril de 2005.

Resolución No. 2669-2009 Reglamento General de Registro de Títulos

(2009). Emitida por la Suprema Corte de Justicia el 10 de septiembre
de 2009.

William C. Headrick, Cruz A. Piña Rodríguez, Sandra S. Piña Fernández,

Carmen R. Roa Gerónimo. (2012). II Compendio Jurídico Dominicano
1997-2011.