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Esquivel Oviedo
El saneamiento de la propiedad
inmueble en la jurisprudencia
civil y registral
Juan Carlos
Esquivel Oviedo
El saneamiento
de la propiedad inmueble
en la jurisprudencia civil
y registral
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
PRESENTACIN
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
EL AUTOR
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EL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN LA
JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
INTRODUCCIN
(1) Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema
estn concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneracin de uno de ellos significa el resquebrajamiento
de todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurdica. Es por ello que la aplicacin y la interpretacin de cada uno
de los principios se debe realizar de manera conjunta con los dems.
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(2) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid,
1988, p. 57.
(3) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: a propsito de los derechos de prenda e
hipoteca. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, pp. 71-72.
(4) PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un estudio preliminar sobre la modificacin integral del Libro de Derechos Reales del
Cdigo Civil de 1984. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de
la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, p. 215.
(5) RAVINA SNCHEZ, Ral. Importancia del saneamiento fsico-legal de la propiedad predial. En: Informativo Inmobi-
liario. Estudio Jorge Avendao Valdez. Lima, 2005. <http://www.ejav.com.pe/informativoi/pdf/ediciones/2005/abril05.
pdf> (visitada el 21/01/2009).
(6) Para subsanar esta deficiencia la Ley N 28294, cre el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el
Registro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario oficial El Peruano), con la finalidad de regular la
integracin y unificacin de los estndares, nomenclaturas y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro del pas, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la informacin catastral. El Reglamento de esta
ley fue aprobado por D. S. N 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableci el procedimiento de
saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existen-
tes entre la informacin que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en l inscritos sea que se ubiquen
o no en zonas catastradas. Esta rectificacin se efectuar en mrito de la informacin obrante en los planos catastrales
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levantados por las entidades generadoras de catastro o por el verificador catastral, permitindose con ello la actualizacin
de la cartografa base oficial y la informacin literal o grfica con que cuenta el Registro de Predios.
(7) Reglamento aprobado por Res. N 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de
2008.
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Captulo i
Inmatriculacin
(8) Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
(9) Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su
defecto, ttulos supletorios.
(10) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298.
(11) ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1994,
p. 417.
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En esa lnea, es que el artculo IV del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado
del Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante el RGRP)(12) seala que
por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde
se extender la primera inscripcin de aquellas as como los actos o derechos posterio-
res relativos a cada uno. Esta norma concuerda con el artculo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro Predios que dispone: Por cada predio se abrir una partida
registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordena-
das por rubros.
Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculacin no puede exten-
derse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, pues-
to que al existir una partida en la que consta inscrita la misma rea, no podra
abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los
mismos que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigo
sustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad. Resolucin
N 122-2002-ORLC/TR. j1
De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatri-
cular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirve
para identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los
titulares de otros derechos sobre l. Resolucin N 038-98-ORLC/TR. j2
(12) Texto nico Ordenado aprobado por Res. N 079-2005-Sunarp/sn, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
marzo de 2005.
(13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168.
(14) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, Buenos
Aires, p. 327.
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a) Funcin social
La funcin social que cumple la usucapin es otorgar la propiedad de un bien
a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios aos y
que no se opuso a la posesin ejercida por el ocupante. De esta manera la funcin
social de la usucapin es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes a
travs de comprobar la posesin por largo tiempo, con lo cual se regularizan las
situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotacin econmica de los bienes)
frente a situaciones de vacua titularidad sin contenido social ni econmico(15).
(15) GONZALES BARRN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663.
(16) PEA QUIONES, Ernesto y PEA RODRGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogot, 2006, p. 724.
(17) GONZALES BARRN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. Se debe siempre notificar al titular regis-
tral en un procedimiento de prescripcin adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo
N 667 y acabar con un injusto. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 117, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2008, p. 45.
(18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.
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(19) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos reales principales. Ediciones
Jurdicas Europa-Amrica y Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176.
(20) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 663.
(21) Marco Becerra citando a Posner seala que la posesin adversa usucapin tambin tiene una funcin ms ordinaria:
corregir los ttulos, por lo que concluye que la prescripcin adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al regis-
tro haca la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.
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usucapin, pues el contrato solo servir como prueba para acreditar la forma como
se obtuvo la posesin.
Sobre el particular, se ha dicho que:
() la usucapin (en particular la larga) debera cumplir la funcin (jurdica
y tambin econmica) de curar todo problema adquisitivo de derechos reales,
haciendo que el hecho mismo de la posesin para s de un bien por el tiempo
previsto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en modo) de
adquisicin del derecho. () pedida la declaracin de usucapin, lo nico que
debera verificarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus con-
secuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro ttulo
(repito, vlido o no, eficaz o no) de adquisicin del derecho, prescindindose
cualquier otra consideracin atinente a la situacin pasada que no constituya
uno de sus elementos. () Ergo, cuando nuestros jueces ven un imposible ju-
rdico en la adquisicin del derecho real por usucapin cuando el propio actor
afirma haber comprado (y lo mismo valdra si alegaran otro ttulo de adqui-
sicin) el bien de su anterior propietario no solo se crean un falso problema
sino que neutralizan la funcin del instituto, es decir, mantienen la situacin
posesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando un
actor afirma que compr el bien es para dejar sentado que su posesin fue,
durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, de
poder obtener la declaracin de usucapin(22).
La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta po-
sicin, pues ha sealado en la Casacin N 2750-2003-La Libertad j3 , que:
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est
obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio,
toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de pro-
piedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le
franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin.
Igualmente consider en la Casacin N 2432-2000-Lima j4 que:
Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone deman-
da de prescripcin adquisitiva porque los demandados tienen su ttulo de
propiedad inscrito en los Registros Pblicos no hay impedimento para invo-
car la prescripcin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito
en los Registros Pblicos, no tendra la necesidad de interponer la demanda
de prescripcin.
(22) ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la declaracin de usucapin del bien adquirido
previamente por compraventa. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 87, Gaceta Jurdica, Lima, diciembre, 2005,
pp. 141 y 142.
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2. El registro y la prescripcin
La seguridad que otorga el registro est sustentada en los principios de publi-
cidad, legitimacin y fe pblica registral, que garantizan al adquiriente la oponibi-
bilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene la
debilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapin, el regis-
tro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado ms de diez aos de
posesin (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesin se
convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la
inscripcin registral, a pesar de que resulta obvio que el ltimo es un signo mucho
ms perfecto y cierto(23).
En efecto, tal como regula el Cdigo Civil, al instituto de la prescripcin adquisitiva
y al principio de fe pblica registral se puede concluir que quien adquiere por prescrip-
cin un bien vence al titular registral. As, de acuerdo con el artculo 952 del Cdigo,
quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare pro-
pietario, siendo la sentencia ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad del pres-
cribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
La frase se le declare propietario contenida en el artculo 952 nos refiere que la senten-
cia de prescripcin es meramente declarativa del derecho, por lo que no ser necesario
que se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya.
Por su parte, el principio de fe pblica registral solo otorga seguridad en los
casos de resolucin, rescisin, anulacin del derecho del legitimado por el registro
para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripcin.
Ello se advierte claramente del artculo 2014 del Cdigo Civil(24).
(23) BULLARD GONZLEZ, Alfredo. Derecho y economa. El anlisis econmico de las instituciones legales. Palestra
Editores, Lima, 2003, p. 162.
(24) El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
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(25) MESINAS MONTERO, Federico. La prescripcin adquisitiva de dominio frente al Registro. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 90. Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 260.
(26) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
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Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece
el RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cua-
les se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencion, nos puede ayudar la
institucin de la usucapin.
El artculo 2018 del Cdigo Civil seala mediante qu ttulos puede acreditar-
se propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculacin.
As, la norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco
aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Los artculos 17 y 18 del RIRP desarrolla-
ron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculacin en mrito a ttulos
con antigedad de cinco aos y en mrito a ttulos que no requieren esa antigedad.
Como mencionamos el artculo 2018 del Cdigo Civil exige que el ttulo que
se presente al registro para la inmatriculacin de un predio, sea uno que tenga una
cierta antigedad, la cual es de cinco aos por lo menos. Este plazo no es arbitrario,
sino que guarda relacin con el plazo de la llamada prescripcin corta, es decir me-
diante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesin con justo ttulo y buena
fe durante cinco aos, tal como lo dispone el artculo 950 del referido Cdigo.
Con relacin a ese plazo, en la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil
se seala que:
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo
1046 del Cdigo Civil del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria,
sino que obedece a la disminucin del plazo practicada en el artculo 950 de
nuestro Cdigo, que establece en 5 aos el plazo de prescripcin adquisitiva
con justo ttulo y buena fe(32).
Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculacin de un predio en mrito a
ttulos con antigedad no menor de cinco aos se debe sustentar en la adquisicin
de la propiedad por prescripcin adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo ttulo
y la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33).
El justo ttulo no es ms que la causa mediante el cual el poseedor adquiri la
posesin del bien. Al respecto Gunther Gonzales seala que:
El ttulo debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la pro-
piedad, con el nico defecto de la falta de titularidad. Adems, el ttulo debe ser
(32) Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Registros Pblicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 de
noviembre de 1990, p. 18.
(33) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 683.
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verdadero por lo que el acto o el negocio jurdico debe haber tenido existencia
real, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo. Por ltimo, el ttulo debe ser
vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque s
se admiten los ttulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez
hasta que judicialmente se declare lo contrario(34).
Adicionalmente, ese ttulo debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De
acuerdo al artculo 916 del Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree
en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo.
En ese sentido, ser suficiente para la inmatriculacin de un predio que se pre-
sente un justo ttulo que cuente con una antigedad de cinco aos o en su defecto
debern presentarse los ttulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo reque-
rido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de
su transferente, de acuerdo al artculo 898 del Cdigo Sustantivo.
Asimismo, como lo dispone el artculo 17 del RIRP, tampoco ser necesario que la
inmatriculacin se sustente en una pluralidad de ttulos con antigedad de cinco aos,
pues basta que un ttulo tenga por s solo la antigedad requerida, computndose el
plazo desde la fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin.
Por lo expuesto, es claro que cualquier ttulo por el que se adquiera la propie-
dad de un predio es suficiente para la inmatriculacin. As, esta se puede dar tam-
bin en mrito a un testamento, para lo cual se requerir que se individualice el pre-
dio transferido, computndose el plazo del ttulo desde la fecha del fallecimiento del
testador, como lo dispone el referido artculo 17 del RIRP.
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(35) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. En: Dilogo con la Jurisprudencia.
N 29, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2001, p. 57.
(36) AVENDAO ARANA, Francisco. Comentario al artculo 2018 del Cdigo Civil. En: Cdigo Civil comentado por los
100 mejores especialistas. Gaceta Jurdica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.
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Por otra parte, el artculo 6 de la Ley N 27333 dispone que cuando se haya so-
licitado la declaracin notarial para la primera inscripcin de dominio sobre la base
de ttulos con por lo menos cinco aos de antigedad, el notario verificar que se
trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin,
salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. El
Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los docu-
mentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
La Corte Suprema en la Casacin N 736-2002-Caete j7 , se ha pronunciado
respecto al otorgamiento de ttulo supletorio regulado por la Ley N 27333, sealan-
do que:
El principio jurdico recogido por la Ley N 27333 (relativo a bienes urbanos)
(...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere
el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trmite para
la primera inscripcin de dominio) permite la declaracin notarial de forma-
cin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio, lo
que significa que el legislador ha pensado que la formacin de los anotados
ttulos supletorios sirve tambin para facilitar la primera inscripcin registral
del predio.
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(37) En este fallo se estar afirmado que una sentencia en contra en el proceso de prescripcin adquisitiva afectar la posibilidad de
demandar ttulo supletorio. Si esta es la orientacin, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de ttulo supletorio es
totalmente autnomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripcin adquisitiva. De esta manera, si
se pierde en este ltimo proceso no habra inconveniente para demandar ttulo supletorio.
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El artculo 18 del RIRP, establece cules son los ttulos que no requieren una anti-
gedad de cinco aos para permitir la inmatriculacin de predios. Estos ttulos son:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-
blica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios.
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-
blica o formulario registral de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio.
En el caso de la sentencia judicial:
c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio p-
blico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un
predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de
Comunidades Campesinas.
e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate.
f) Otros que seale la ley.
(38) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. Ob. cit., p. 60.
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(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. La primera inscripcin de dominio como mecanismo de exclusin en el ejercicio
del derecho de propiedad sobre inmuebles. En: Actualidad Jurdica. N 168, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre 2007,
p. 38.
(40) El D. S. N 002-89-JUS, estableci que para la inscripcin de la primera de dominio, subdivisin, acumulacin de pre-
dios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar cdigo y plano
catastral emitido por la oficina de catastro distrital.
(41) De acuerdo con el artculo 6, numeral 6.3, de la Ley N 27333, para la inmatriculacin de predios en mrito a formacin
del ttulo supletorio otorgado en sede notarial no ser exigible la documentacin catastral establecida en el D.S. N 002-
89-JUS. En aplicacin de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha informacin catastral para la
inmatriculacin de predios por prescripcin adquisitiva notarial.
(42) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre de 2008.
(43) Por el D.S. N 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2007, se aprob la
fusin del Proyecto Especial Titulacin de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalizacin de la
Propiedad Informal - Cofopri. La fusin indicada se realiza bajo la modalidad de fusin por absorcin, correspondindo-
le al Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante.
El D. Leg. N 1089, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008, cre el Rgimen Temporal Ex-
traordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y
excepcional, por el plazo de cuatro aos, las competencias para la formalizacin y titulacin de predios rsticos y tierras
eriazas habilitadas. Asimismo, estableci que el Cofopri tambin asuma los procedimientos de reversin de predios rsti-
cos adjudicados a ttulo oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley N 28667.
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un parte judicial que contenga copia certificada de ella y de los actuados pertinentes.
Adems, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o de bien conyugal
de dichos derechos sobre el predio. Tratndose de bienes conyugales se indicar el
nombre de los cnyuges.
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norma que dispuso que el ttulo para inscribir tales actos es el formulario registral o
la escritura pblica.
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(48) Al respecto, el artculo 31 del RIRP dispone que: La inmatriculacin dispuesta por el juez de conformidad con el
artculo 650 del Cdigo Procesal Civil se realizar en mrito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratndose
de predios urbanos no ser necesario que el plano est georreferenciado a la Red Geodsica Nacional.
(49) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 4.
(50) dem.
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(57) dem.
(58) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica. Ob. cit., p. 3.
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Sobre el particular convenimos con el referido criterio puesto que a los efectos
de determinar la procedencia o no de una inmatriculacin de un predio, la califica-
cin debe restringirse a verificar los datos consignados en el ttulo, determinndose
si el predio se encuentra o no inscrito o si se superpone a otros. Cualquier elemento
u obstculo adicional escapa del marco de la labor de calificacin del registrador
en estos casos, por lo cual no debe ser tomado en cuenta.
(59) GONZALES BARRN, Gunther. La prescripcin contra tabulas en el Derecho peruano. En: Actualidad Jurdica.
N 197, Gaceta Jurdica, Lima, 2001, pp. 13 y 14.
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(60) SILVA DAZ, Martha del Carmen. Aspectos registrales de la prescripcin adquisitiva. En: Actualidad Jurdica. N 167,
Gaceta Jurdica, Lima, octubre, 2007, p. 49.
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(61) dem.
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CAptulo ii
HABILITACIN URBANA
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1. Antecedentes
El procedimiento de habilitacin urbana estuvo regulado por el Reglamento
Nacional de Construcciones. Esta norma estableca tres etapas:
1) Aprobacin de estudios preliminares. Etapa en la cual se otorgaba el per-
miso para llevar a cabo la habilitacin.
2) Aprobacin de proyectos. En la que se aprobaban oficialmente todos los
proyectos correspondientes a la habilitacin.
3) Recepcin de obras. En la que el organismo de control recepcionaba ofi-
cialmente las obras.
Posteriormente, la Ley N 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, eli-
min la etapa de aprobacin de estudios preliminares, quedando solamente las eta-
pas: 1) Aprobacin de la habilitacin y 2) recepcin de obras finales.
El procedimiento estaba a cargo de las municipalidades distritales, las que de-
ban resolver las solicitudes en un plazo no mayor de sesenta das naturales contados
desde la fecha de presentacin del expediente. Este ltimo se remita a la municipa-
lidad provincial para que verifique si la habilitacin urbana cumpla o no con los
planes de desarrollo urbano, teniendo quince das naturales contados desde la fecha
de recepcin del expediente para emitir pronunciamiento. Vencido este sin que la
municipalidad provincial se hubiere pronunciado, se entenda que la habilitacin ur-
bana objeto de revisin era conforme.
El Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones
Urbanas (D.S. N 010-2005-VIVIENDA) dispuso luego que el procedimiento de
aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas deban seguirlo quienes a la fecha de
entrada en vigencia de la Ley N 26878 contaban con resolucin consentida de la
autoridad competente que aprob los estudios preliminares y/o los estudios defini-
tivos de su proyecto de habilitacin urbana. En estos casos, se daba por cumplida
la etapa de aprobacin de la habilitacin urbana sin que sea necesaria la presen-
tacin de documentacin o el cumplimiento de requisito adicional alguno, ni la
emisin de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisin de los estudios,
por lo que proceda solicitar la recepcin de obras, una vez culminadas las obras
de habilitacin urbana, ante la municipalidad en la que se inici el trmite. Es
decir, la resolucin de aprobacin de estudios preliminares mantena su vigencia
al ser un acto administrativo consentido, razn por la cual en aplicacin de esta
norma se exoner a los titulares de estas habilitaciones de la etapa de aprobacin
debiendo solamente solicitar la recepcin de obras cuando hubieran terminado
con habilitar el terreno.
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Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitacin urbana
aprobada, podrn solicitar la aprobacin de ella, siempre que la edificacin cuente
con cimientos, muros, techos y un rea no menor a 25 m; asimismo, la edificacin
deber estar asentada, como mnimo, en el 50% del rea total del terreno.
Cumplidos los requisitos establecidos en el artculo 39 del Reglamento de la
Ley N 29090 y efectuada la verificacin tcnica, la municipalidad emitir la liqui-
dacin de los derechos respectivos dentro de los dos das hbiles siguientes, bajo
responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitir la resolucin de apro-
bacin dentro de los tres das hbiles siguientes, la que tendr mrito para su ins-
cripcin en el Registro de Predios.
(66) El Tribunal Registral, respecto a la inscripcin de la zonificacin de un predio resolvi que no constituye un acto ins-
cribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal,
bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
(Res. N 704-2006-TR-L <www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm>. Al respecto, estimamos que este criterio
an sigue vigente por cuanto la anotacin preventiva del certificado zonificacin y vial solo es permitida cuando el predio
va ser objeto de una habilitacin urbana, es decir sobre predios rsticos o eriazos, por lo que no procedera solicitar su
anotacin respecto a un predio urbano.
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(67) La Res. N 339-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, que aprueba la adecuacin del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N 29090, incorpor al RIRP los captulos I-A
y VI-A.
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En relacin con ello, el artculo 31P del RIRP ha establecido que para inscribir
la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de los lotes que integran
una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras. Esto
significa que en aquellos casos en que se haya anotado preventivamente la primera
venta de los lotes de una habilitacin urbana, el segundo adquiriente no podr ins-
cribir su derecho mientras no se inscriba la recepcin de obras de la habilitacin.
La referida norma tambin dispone que cuando en la resolucin que aprueba
la habilitacin se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de
obras, entonces s proceder la inscripcin de la segunda venta.
(68) El artculo 31H del RIRP, precis que si el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, solo se ser necesario presentar el plano de trazado y lotizacin y la
memoria descriptiva presentados para la obtencin de la licencia de habilitacin urbana.
(69) Si el proyecto de habilitacin urbana fue anotado preventivamente ya no ser necesario presentar la memoria descriptiva.
(art. 31H RIRP).
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Segn el artculo 31K, para inscribir la recepcin de obras por silencio admi-
nistrativo positivo se presentarn los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana (FUHU), corres-
pondiente a la recepcin de obras, presentado ante la municipalidad
correspondiente.
b) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva, salvo que
el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera
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Captulo III
Independizacin
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copropiedad, el artculo 45 del RIRP seala que se debe presentar los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certi-
ficada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las
secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma cer-
tificada por notario.
Asimismo, la referida norma seala que:
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edifica-
cin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo, debiendo
asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la
independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea pro-
yectada de acceso.
Esta norma fue precisada por la disposicin 5.5 de la Directiva N 009-2008-
SUNARP/SN, que establece que solo se independizar la reserva de aires cuando
en el reglamento interno se le asigne porcentaje de participacin en los bienes co-
munes; es decir, ya no se podr entender que se trata de una seccin de dominio
exclusivo. En caso no se asigne porcentaje de participacin y los aires no cuenten
con un rea proyectada de acceso entonces el registrador deber dejar constancia
en el asiento especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz que
existe una reserva de aires.
Por ltimo, la venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad
superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten
planos de independizacin y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o ar-
quitecto colegiado. As lo establece la disposicin 5.6 de la referida directiva.
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captulo iv
Acumulacin
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captulo v
Otorgamiento de escritura pblica
Aunque tal vez resulte extrao decir que el proceso de otorgamiento de escri-
tura pblica es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad,
puesto que a travs de l se puede completar el tracto, es decir, la cadena de trasmi-
siones del bien a efectos de registrar la propiedad.
Ntese que el hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatricu-
lado e independizado, no significa que no tenga problemas en su titulacin, ya que
puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su actual propie-
tario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en nuestra sociedad. As, por
ejemplo, en el Registro de Predios existen una gran cantidad de inmuebles en los
que figuran como propietarios las personas jurdicas (las inmobiliarias, las asocia-
ciones, las cooperativas, etc.) que se encargaron de habilitar el terreno matriz, pese
a que en la actualidad no son propietarios. Esto se debe a que estas personas nunca
formalizaron la transferencia mediante de una escritura pblica (documento nece-
sario para la inscripcin de la transferencia en aplicacin del principio de titulacin
autntica)(72) contando solamente con documento privado. Es ms muchos de los
que adquirieron de estas personas jurdicas, ya no tienen la calidad de propietarios
(72) De acuerdo con el artculo 2010 del Cdigo Civil: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin contraria. La excepcin a este principio tiene que ser establecida por una norma que permita
la inscripcin se realice mediante contrato privado con firma legalizadas. Una de esas normas era el D.S. N 008-89-VC,
que dispona que los contratos de compraventa que las asociaciones de vivienda otorguen a favor de sus asociados se po-
drn inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble en mrito de contrato privado con firmas legalizadas de las partes.
Actualmente estos contratos no se pueden inscribir, pues en virtud del artculo 7 de la Ley de Creacin de Registro de
Predios (Ley N 27755), desde el 16 de junio del 2004, la inscripcin de transferencias de propiedad de inmuebles se
hace en mrito a escritura pblica o de formulario de registral con firmas legalizadas (esta formalidad es aplicable solo a
los inmuebles con un valor no mayor a 20 UITs). El artculo 7 del RIRP, establece que se permitir otras formalidades
distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N 27755.
En ese sentido, a efectos de inscribir la compraventa que conste en documentos privados con firmas legalizadas por
amparo de alguna norma especial como el D.S. N 008-89-VC emitidos con anterioridad a la Ley N 27755, se requerir
que las firmas de las partes del contrato hayan sido legalizadas antes del 16 de junio 2004, pues as lo ha establecido el
precedente de observancia obligatoria aprobado por en la Res. N 045-2005-SUNARP/SA adoptado en el Duodcimo
Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp.
Cabe mencionar que la Stima Disposicin Transitoria del RIRP, dispuso que los formularios registrales certificados por
notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004,
referidos a actos de disposicin solo fueron admitidos hasta el 31 de octubre de 2008.
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(73) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones obligatorias. Quinta
edicin, Civitas, Madrid, 1996, p. 191.
(74) DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato. Parte general. Comentarios a la seccin primera del libro VII
del Cdigo Civil. Biblioteca para leer el Cdigo Civil, vol. XI, Primera parte, tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1996, pp. 472 y 473
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
inexistencia del contrato () al prescribir dicho artculo que las partes pueden
compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida est, en realidad,
estableciendo una obligacin cuyo contenido es una prestacin de hacer. El in-
cumplimiento de esta obligacin determinar que la parte que exige la obser-
vancia de la formalidad, o sea, al acreedor de la obligacin, est facultado para
adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artculo 1150 del Cdigo
Civil.
Por su parte Max Arias-Schreiber(75), al comentar el artculo 1412 del Cdigo
Civil, nos dice:
Mediante este artculo se ha precitado debidamente los alcances que tena el
artculo 1340 del Cdigo Civil de 1936, en cuanto a que el derecho de compe-
lerse a otorgar una escritura pblica o a cumplir cualquier otro requisito, solo
tiene cabida en los contratos cuya formalidad sea ad probationem. Lo expues-
to significa que el artculo que estamos comentando no podr ser invocado en
aquellos contratos en los que la forma se confunde con el acto mismo (ad so-
lemnitatem), sea porque as lo dispone la ley o porque las partes lo convinieron
anticipadamente () Contina manifestando que el contrato existe y es vlido
con anterioridad al cumplimiento de la formalidad ad probationem.
En ese sentido, es claro que cualquiera de los contratantes puede iniciar un pro-
cedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida.
Esta pretensin se funda en la prueba de la existencia del contrato, de tal manera
que si ese hecho es acreditado, el demandado deber cumplir con la formalidad y si
no lo hace voluntariamente, lo har el juez en su rebelda, con lo cual se cumplira
con el tracto sucesivo.
Debe tenerse presente que si el transferente persona natural haya fallecido en-
tonces la demanda se deber seguir contra sus sucesores. En caso no se conozca a
los sucesores o cuando el transferente sea una persona jurdica extinguida, el juez
tendr que designarle un curador procesal de acuerdo al artculo 61 inciso 1 del
Cdigo Procesal Civil, a efectos de que asuma la defensa de sus intereses. Esto pro-
vocar que la sentencia de primera instancia sea elevada en consulta ante la Corte
Superior.
Por otro lado, de acuerdo con el artculo 63 del RIRP, se puede inscribir la
transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o ad-
quirente, en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por notario,
otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la
formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los suceso-
res de estos.
(75) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo I, Contratos. Parte general,
Gaceta Jurdica, Lima, 1998, pp. 194 y 195.
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(77) dem.
(78) dem.
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jurisprudencia
vinculada
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J1 J1
Res. N 122-2002-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 28 de diciembre del 2002
Directorio:
VISTO, el recurso de apelacin interpuesto por ENRIQUE LAO TUISIMA, el 25 de se-
tiembre de 2001, contra la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble, Regin Loreto-Iquitos, Dr. Blas Humberto Ros Gil, a la solicitud de inscrip-
cin de primera de dominio. El ttulo se present el 28 de agosto de 2001 con el N 5352.
El Registrador deneg la inscripcin solicitada en los trminos siguientes:Se tacha este
ttulo toda vez que el predio cuya jurisdiccin de adjudicacin se solicita en mrito al
contrato de compraventa N 000179 expedido por la Direccin Regional Agraria, se en-
cuentra comprendido en el sector C de Quistococha, y de conformidad con la Ordenanza
Municipal N 006-96-MPM de fecha 31/10/96, que aprob el nuevo plan director de la
ciudad de Iquitos, en la que delimita la zona urbana y de expansin urbana de la ciudad
de Iquitos, dicho predio se encuentra dentro de la jurisdiccin de la Municipalidad de
Maynas, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vsquez Torres, y;
Considerando:
Que, mediante el ttulo venido en grado se solicita la inmatriculacin a favor de la so-
ciedad conyugal conformada por Enrique Lao Tuisima y Marlene Valdivia Isuiza, del
predio rstico denominado Pauli Rossy, con Cdigo Catastral N 31269, ubicado en el
sector C de Quistococha, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, en mrito al contrato
de compraventa N 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura - Gobierno
Regional de Loreto, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral, plano
de ubicacin y memoria descriptiva del inmueble;
Que, consta del contrato de compraventa a que se refiere el considerando precedente, que
el Gobierno Regional de Loreto representado por el Director Regional de Agricultura Ing.
Salvador Flores Paitn, adjudic en venta por la suma de S/. 126.77 -con expresa reserva
de propiedad hasta la cancelacin total del valor pactado el predio rstico sub materia,
con una superficie de 2 Hs. 8,832 m2, a favor de la sociedad conyugal Lau-Valdivia;
asimismo, se aprecia que mediante Resolucin Directoral N 005-93-GRL-SRAPE/DRA
del 15 de enero de 1993 se aprob el proyecto de adjudicacin Pauly Rossi y segn
Resolucin Jefatural N 047-92-GRLSRAPE/DRRRNN-DUAT-SDAAT se calific al re-
currente como beneficiario del mismo;
Que, el mencionado contrato, fue otorgado de conformidad con lo dispuesto en la
Sexta Disposicin Complementaria de la Ley N 24794, Decreto Ley N 22936, De-
creto Supremo N 072-80-AA, Decreto Legislativo N 653 (Ley de Promocin de las
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Se resuelve:
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble,
Regin Loreto-Iquitos, al ttulo sealado en la parte expositiva y sealar que el mismo es
inscribible siempre que se subsane el defecto a que se refiere el antepenltimo conside-
rando.
Regstrese y comunquese.
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J2 J1
Res. N 038-98-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de enero de 1998
VISTA, la apelacin interpuesta por don LINO URQUIETA GRATE (Hoja de Trmite
Documentario N 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observacin del
Registrador Pblico del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zu-
marn Arce, a la solicitud de inscripcin de compraventa de inmueble en mrito a parte
notarial. El ttulo se present el 3 de diciembre de 1997 con el N 205388. El Registrador
deneg la inscripcin solicitada por cuanto: Reingresado el presente ttulo subsiste la
observacin anteriormente formulada en el sentido de que deber indicar dnde corre
inscrito el inmueble sito en Pueblo Libre. Srvase subsanar de la forma legal correspon-
diente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg.
Gral. Artculo 2011 C.C. Se deja constancia que se efectu la bsqueda en el ndice de
Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles, interviniendo como Vocal ponente el
Dr. lvaro Delgado Scheelje; y,
Considerando:
Que, mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la compraventa que otorga el
juez del Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, en rebelda de don Au-
relio Cceres Bruzzone a favor de don Julin ngeles Carrasco, en mrito a la escritura
pblica de otorgamiento de escritura de fecha 28 de setiembre de 1987 extendida ante el
Notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino;
Que, la compraventa mencionada est referida al departamento signado con el N 303 -
tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martn con parque Dorregaray
con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Li-
bre;
Que, como se desprende de la clusula primera de la minuta inserta en la escritura venida
en grado, mediante documento privado de fecha 5 de julio de 1979 y 15 de mayo de 1980,
don Aurelio Cceres Bruzzone dio en venta a favor de don Julin ngeles Carrasco el
inmueble antes citado;
Que, asimismo se aprecia de la clusula tercera de la citada minuta que mediante
demanda de fecha 27 de junio de 1984, el comprador, don Julin ngeles Carrasco
solicit al Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima el otorgamiento de
la escritura pblica del contrato de compraventa que haba celebrado con don Aurelio
Cceres Bruzzone respecto del inmueble descrito en el segundo considerando de la
presente Resolucin, siendo la referida demanda declarada fundada por sentencia de
fecha 6 de agosto de 1985;
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instru-
mento y no verificndose la circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4
de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designndo-
se al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;
Que, el otorgamiento de escritura pblica es el procedimiento judicial mediante el cual, el
juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte
contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser
otorgado por el Juez en rebelda de la parte demandada;
Que, en consecuencia y contrariamente a lo que manifiesta el apelante, el ttulo venido
en grado no contiene mandato judicial de inscripcin alguno, pues la actuacin del juez
se restringe a otorgar el instrumento, no siendo de aplicacin lo dispuesto en el segundo
prrafo del Artculo 2011 del Cdigo Civil;
Que, de otro lado, de acuerdo al principio de Especialidad y al sistema de Folio Real, al
inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirve para
identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los titulares de
otros derechos sobre l;
Que, ni en la solicitud mediante la cual se solicita la inscripcin del presente ttulo, ni
en el ttulo mismo se ha consignado dnde corre inscrito el inmueble,y efectuada la bs-
queda correspondiente en el ndice de Propiedad, no se ha encontrado el inmueble en
cuestin;
Que, no resulta posible realizar la bsqueda catastral del inmueble sub examine por cuan-
to en el ttulo tampoco se han consignado sus reas, linderos ni medidas perimtricas,
lo cual no permite identificarlo fsicamente por lo que no procede amparar la presente
solicitud de inscripcin en la medida en que no se cuenta con la base material partida
registral donde practicarla;
Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotacin preventiva del presen-
te ttulo, como se ha solicitado en el recurso de apelacin, toda vez que al desconocerse
la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay dnde extenderla; y,
Estando a lo acordado;
Se resuelve
CONFIRMAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima al ttulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
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J3 J1
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
artculos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del Cdigo Civil; sin
embargo, si el ttulo comprobativo de su derecho se pierde, extrava o deteriora al punto
de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita su derecho, no obstante
la condicin de propietario puede elegir por ejercer la pretensin de ttulos supletorios,
para que supla el anterior; as lo establece el artculo quinientos cuatro inciso primero del
Cdigo Adjetivo, cuando prescribe que puede interponer demanda el propietario de un
bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transfe-
rente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del
ttulo de propiedad correspondiente; Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa
que el propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, est obligado a
interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio: toda vez que, siendo
el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede
hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin Poltica del Per y la
ley para la obtencin de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propieta-
ria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio
respecto del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho mediante
el ttulo que obtuvo pero se perdi y se sujetar a la acreditacin de los requisitos de la
usucapin establecidos por el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, con el
riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso: pero que ser de cargo
suyo, puesto que por dicha va se decidi; Cuarto.- Que, en el presente caso, si bien es
verdad que la actora interpone la presente demanda de Prescripcin Adquisitiva de Do-
minio respecto del inmueble sito en la calle Las Margaritas nmero ciento ocho, manzana
D, lote nmero dos, de la urbanizacin veintids de febrero, del distrito de Laredo, La
Libertad, sealando que accedi a la posesin del inmueble en virtud de habrselo vendi-
do su abuela materna Fortunata Rodrguez Rodrguez mediante documento privado que
se le extravi, pero que cumple con los requisitos legales para ser declarada propietaria
del mismo por usucapin; tambin es cierto, que ello en modo alguno la deslegitima para
interponer la referida demanda, conforme ya se indic, sino que evidencia la buena fe con
la que ingres al predio sub jdice, pero a su vez renuncia a estimarse propietaria en base
al referido ttulo y su deseo de recurrir al instituto jurdico de prescripcin adquisitiva de
dominio para acceder a la propiedad del bien previsto en el artculo novecientos cincuenta
del Cdigo Civil, pues estima que satisface los requisitos exigidos por Ley para ello; pre-
tensin que ha sido amparada tanto en primera como segunda instancia; Quinto.- Que,
en tal virtud la inaplicacin al caso de autos del artculo mil quinientos cuarentinueve del
Cdigo sustantivo, se encuentra arreglada a ley; no habiendo lugar por tanto a casar la
sentencia de vista, sino por el contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el
artculo trescientos noventisiete del Cdigo Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden; y de conformidad con lo dictaminado por el seor Fiscal, declararon IN-
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas novecientos cuarentisis por Laura
Jannery Meza Muoz y Silvia Vernica Meza Muoz, en consecuencia NO CASARON
la resolucin de vista de fojas novecientos treintiuno su fecha ocho de agosto de dos mil
tres; CONDENARON a las recurrentes al pago de las costas y costos originados en la
tramitacin del recurso, as como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal;
DISPUSIERON se publique la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en
los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berr con Jorge Campos Anticona y otros sobre
prescripcin adquisitiva de dominio; y, los devolvieron.
SS.
ROMN SANTISTEBAN
TICONA POSTIGO
LAZARTE HUACO
RODRGUEZ ESQUECHE
EGSQUIZA ROCA
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J4 J1
Cas. N 2432-2000-Lima
Corte Suprema
El Peruano, 1 de marzo del 2001
Considerando:
Primero.- Que, primero hay que examinar la causal contemplada en el inciso tercero del
artculo trescientos ochentisis del Cdigo Procesal Civil, porque de declararse fundada
ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; Segundo.- Que, tratndose de un proce-
so de prescripcin adquisitiva en que la demandada ha negado la condicin de propietario
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
del demandante y considera que el actor no tiene legitimidad para obrar, toda vez que no
es heredero, no es pariente, no es propietario, por cuanto existe un ttulo de propiedad a
nombre de los demandados e inscritos en los Registros Pblicos, lo que debi resolverse
son los puntos controvertidos fijados en la audiencia de saneamiento y conciliacin, que
consistan en: a) determinar si el demandante se encuentra en posesin del inmueble en
forma pacfica, pblica y continua; b) determinar si el actor se encuentra en posesin del
inmueble durante diez o ms aos; c) determinar si el demandante ha adquirido por pres-
cripcin la propiedad del inmueble y d) determinar si procede la inscripcin del inmueble
antes referido en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima; Tercero.- Que, la sentencia
de vista, no ha examinado ninguno de los puntos controvertidos, sino ha estimado que
resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por compraventa, puesto que si ello es as, el
actor ya es propietario, lo que no era materia controvertida; Cuarto.- Que, precisamente
el demandante, aunque alega tener un derecho de propiedad, ha interpuesto la demanda
de prescripcin adquisitiva, porque los demandados tienen su ttulo de propiedad inscrito
en los Registros Pblicos y no hay impedimento para invocar la prescripcin en esa situa-
cin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito en los Registros Pblicos,
no tendra necesidad de interponer la demanda de prescripcin; Quinto.- Que, por ello, la
sentencia de vista ha resuelto un punto no controvertido y en cambio ha dejado de decidir
sobre todos los puntos controvertidos, infringiendo lo dispuesto en el inciso cuarto del
artculo ciento veintids del Cdigo Procesal Civil, artculo stimo del Ttulo Preliminar
del acotado Cdigo e incurriendo en la causal de nulidad contemplada en los artculos
ciento veintids y ciento setentiuno del mismo Cdigo; Sexto.- Que, por las razones ex-
puestas y presentndose la causal del inciso tercero del artculo trescientos ochentisis del
Cdigo Procesal Civil, y de conformidad con el acpite dos punto uno del inciso segundo
del artculo trescientos noventisis del mencionado Cdigo, declararon FUNDADO el
recurso de casacin interpuesto por don scar Delgado Daz, a fojas seiscientos ocho, en
consecuencia se declara NULA la sentencia de vista de fojas quinientos ochentisis, su
fecha veintiocho de junio del dos mil; ORDENARON al rgano jurisdiccional inferior
expedir nuevo fallo con arreglo a Ley; DISPUSIERON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por scar Alejandro Delgado
Daz con Hugo Estuardo Vsquez Vigil y otra, sobre Prescripcin Adquisitiva; y los de-
volvieron.-
SS.
URRELLO A.
ROMN S.
ECHEVARRA A.
DEZA P.
CARRIN L.
91
Juan carlos esquivel oviedo
J5 J1
Res. N 214-2006-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
El Peruano, 5 de abril del 2006
Sumilla:
Regularizacin de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas, no se requiere de Resolucin de Alcalda que declare la
habilitacin urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripcin del cambio de uso de rstico
a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipa-
lidad correspondiente.
92
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
93
Juan carlos esquivel oviedo
sido construidas sin licencia de construccin y/o sin habilitacin urbana, hasta el 31 de
diciembre podrn regularizar su situacin sin pago de multas ni otras sanciones hasta el
31/12/2005.
Asimismo, se acompa la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distri-
tal de San Martn de Porres, donde se determina fehacientemente que la construccin del
primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.
VI. Anlisis
1. La Ley 27157 y su Reglamento el D.S. N 008-2000-MTC, norman:
a) El trmite de regularizacin de edificaciones.
b) La licencia de obra y declaratoria de fbrica.
c) El rgimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad comn.
En lo que respecta a la regularizacin de edificaciones, se encuentran comprendidas
las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 19991 sin contar
con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso, de
declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacin,
sea que requieran o no de saneamiento de titulacin.
2. El artculo 4 del D.S. N 008-2000-MTC, estableci originariamente que la regu-
larizacin es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin,
de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la
aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana.
Dicho artculo fue modificado por el D.S. N 011-2005-VIVIENDA publicado el
13/5/2005, que define a la regularizacin como el trmite destinado a obtener el
reconocimiento legal e inscripcin de las edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con cons-
truccin simultnea.
94
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
95
Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
97
Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios de
Lima, y DISPONER la inscripcin del ttulo, pagados que sean los derechos registrales
pendientes de pago consignados en el numeral 13 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
PEDRO LAMO HIDALGO
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
Notas
1 Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14 Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de Mu-
nicipalidades, modificada por la Ley N 28437, establecindose que hasta el 31/12/2005 se podrn regularizar
las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003.
2 Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.
98
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J6 J1
Res. N 077-2005-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 16 de febrero del 2005
99
Juan carlos esquivel oviedo
VI. Anlisis
1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley N 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de
100
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
101
Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios del Ca-
llao al ttulo sealado en la parte expositiva y sealar que el ttulo tiene el defecto a que
se contrae el punto 5 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
102
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Notas
1 Artculo 21 de la Ley N 27157:
La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a solicitud del
interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
2 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
3 Artculo 31 del Reglamento de la Ley N 27157:
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al registro correspondiente,
en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efectos de la inscripcin del acto o actos respecti-
vos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripcin res-
pectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una copia y remitir la otra a la municipalidad
distrital correspondiente para los fines sealados en el inciso y) del artculo 5 del presente Reglamento.
4 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
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Juan carlos esquivel oviedo
J7 J1
Cas. N 736-2002-Caete
Corte Suprema
Lima, 28 de enero del 2005
3.- Considerandos:
Primero: De primera intencin es necesario examinar la causal referida al inciso 3 del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, por la que tambin se ha declarado procedente el
medio impugnatorio, ya que de declararse fundado el recurso por contravencin de normas
que garantizan el derecho a un debido proceso no cabra pronunciamiento por las otras
causales. Segundo: El recurrente, al fundamentar la causal relativa a la contravencin de
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sostiene que ha solicitado tutela
jurisdiccional a fin de que se le reconozca como propietario del bien sublitis mediante
la exhibicin de ttulo suficiente. Agrega que, en el presente caso, la incertidumbre con
relevancia jurdica radica en la insuficiencia del documento de compraventa que ostenta
106
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
4.- Decisin:
a) Declararon FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas mil ciento noventisiete por
don Vctor Yauris Quintana y, en consecuencia, CASARON la sentencia de fojas mil ciento se-
tentitrs, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno. b) ORDENARON el reenvo de los
autos a la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Caete a fin que emita nuevo fallo teniendo
en cuenta lo expuesto en los considerandos precedentes. c) DISPUSIERON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don
107
Juan carlos esquivel oviedo
Vctor Yauris Quintana contra don Pablo Espino Chumpitaz, sobre formacin de ttulo supletorio;
y los devolvieron.
SS.
Vsquez Cortez
Carrin Lugo
Zubiate Reina
Gazzolo Villata
Ferreira Vildozola
Nota
1 Alberto Hinostroza Minguez. Procesos abreviados. Doctrina y jurisprudencia. Segunda edicin, Ga-
ceta Jurdica, Lima, 2002, p. 63.
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J8 J1
Considerandos:
Primero: Que, la finalidad del recurso de casacin es velar por la correcta aplicacin e in-
terpretacin del derecho objetivo y la unificacin de la jurisprudencia nacional. Segundo:
Que, segn la doctrina la usucapion puede definirse como una investidura formal median-
te la cual una posesin se transforma en propiedad. Es pues algo ms que un nuevo medio
de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico,
es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesin.
Tercero: Que, el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil seala expresamente
que La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante posesin continua,
109
Juan carlos esquivel oviedo
pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuan-
do median justo ttulo y buena fe. Cuarto: Que, en autos, la actora no ha acreditado de
manera indubitable la posesin constante, pacfica, continua, pblica como propietario,
es decir el animus dominus, pues los documentos que adjunta no acreditan haberse por-
tado como la legtima propietaria, por cuanto la Declaracin Jurada de AutoAvalo que
presenta es del ao de mil novecientos noventinueve y las certificaciones que anexa datan
del ao dos mil: pues de haberse conducido como tal hubiera cumplido con sus deberes y
obligaciones durante el tiempo que posee el bien sublitis, por lo que no ha demostrado su
condicin de posesionaria como propietaria. Quinto: Que, adems, es necesario tener en
cuenta que todo poseedor de un bien que pretende adquirirlo por usucapion debe ejercitar
los atributos de la propiedad, como legtimo propietario, es decir, la posesin debe ser
animus domini, conforme es de apreciarse en la Ejecutoria Suprema de fecha treintiuno
de agosto de mil novecientos noventitrs expedida en el Expediente nmero mil ocho-
cientos ochentinueve - noventids en los seguidos por doa Luca Alarcn Silva con don
Ignacio Dvila Quevedo sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, que a la letra dice:
Que uno de los requisitos para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripcin es
haber posedo como propietario, es decir, haberse comportado como tal, cumpliendo las
obligaciones y ejerciendo los derechos inherentes a ella...; dentro de este contexto y en el
caso materia de autos la actora en ningn momento ha ejercido dicha posesin como le-
gtima propietaria. Sexto: Que, asimismo, otro de los requisitos que requiere la Prescrip-
cin Adquisitiva es que el bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito
en los Registros Pblicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo seala expresamente la
Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente nmero mil trescientos treinta - noventitrs
que seala que: Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el
Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio
si el inmueble no est inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos su-
pletorios (Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Suprema Civiles mil novecientos
noventitrs - mil novecientos noventisis, pgina doscientos setentitrs). Al respecto, se
advierte que el bien sublitis no se encuentra inscrito en la Oficina Registral de Puno, tal
como se aprecia de las certificaciones que obran en el expediente a fojas sesentiocho a
setentiuno. Stimo: Que, por los considerandos precedentes se ha llegado a determinar
que la actora no ha posedo el bien como propietaria y por ende, no ha cumplido con los
requisitos exigidos en el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil y, en aplicacin
del artculo trescientos noventisis, inciso primero del Cdigo Procesal Civil: DECLA-
RARON: FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro
por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social; en consecuencia NULA la sentencia
de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno; y en
sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada de fojas doscientos ochentisiete,
su fecha treintiuno de agosto del dos mil que declara fundada la demanda y reformndo-
la declararon IMPROCEDENTE la demanda; ORDENARON la publicacin del texto
de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Casiano
Tiburcio Lima Ttito en representacin de su seora madre doa Eugenia Ttito Quispe viu-
da de Lima con Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social y otra sobre Prescripcin
Adquisitiva de Dominio; y los devolvieron.
SS.
VSQUEZ CORTEZ
ZUBIATE REINA
WALDE JUREGUI
EGSQUIZA ROCA
NEIRA BRAVO
110
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J9 J1
Cas. N 2448-2006-Lima
Corte Suprema
Lima, 27 de marzo del 2007
Considerando:
Primero.- Que, a fin de desarrollar una mejor motivacin es menester primero tener presente
que el derecho de propiedad de nivel constitucional, conforme al artculo setenta de la Carta
Fundamental, es un derecho real al cual toda persona desea acceder respecto de determinados
bienes, en virtud a que este, conforme al artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil, com-
porta un poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; de tal modo
que aquel que se considere legtimo propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal
condicin, procurar la obtencin del ttulo comprobativo de dicho derecho ya sea al momento
de la adquisicin del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, ahora bien, cuando el
propietario con el ttulo respectivo desee una mayor formalizacin del mismo y obtenga un pleno
efecto erga omnes, peticionar entonces el otorgamiento de la Escritura Pblica correspondien-
te, de conformidad con los artculos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del
Cdigo Civil; sin embargo, si el ttulo comprobativo de su derecho se pierde, extrava o deteriora
al punto de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita su derecho pero no la
condicin de propietario, puede optar por ejercer la pretensin de Ttulos Supletorios, para que
supla el anterior; as lo establece el artculo quinientos cuatro inciso primero del Cdigo Procesal
Civil cuando prescribe que puede interponer demanda el propietario de un bien que carece de
111
Juan carlos esquivel oviedo
documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o
sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente;
Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con ttulo ex-
traviado, perdido o deteriorado, est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin
de Ttulo Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de
propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la
Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera
propietaria del inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio respecto
del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho mediante el ttulo que
obtuvo pero que se perdi y se sujetar a la acreditacin de los requisitos de la usucapin esta-
blecidos por el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, con el riesgo latente de resultar
vencido dentro de un debido proceso; pero que ser de cargo suyo, puesto que por dicha va se
decidi; Cuarto.- Que, de la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado su ttulo
de propiedad sino que la conserva pero que advierte a posteriori que este deviene en ineficaz,
insuficiente o insubsanable por alguna causal contemplada en la ley igualmente se encuentra
legitimada para, en defensa de su derecho, recurrir a la usucapin, ya sea en su forma lata o
corta, debiendo cumplir con los requisitos respectivos previstos en el citado artculo novecientos
cincuenta del Cdigo Sustantivo; con la posibilidad, como ya se indic, de resultar vencida; no
existiendo ninguna imposibilidad jurdica en este caso, puesto que precisamente, en atencin a
la ineficacia atribuida al ttulo del poseedor es que este, para conservar su derecho, se somete a
los requisitos de la usucapin; Quinto.-Que, en el presente caso, si bien es verdad que el actor
interpone la presente demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio respecto del inmueble
subjdice sealando que accedi a la posesin del mismo en su calidad de socio de la entonces
Cooperativa de Vivienda Miguel Grau, otorgndole la posterior Asociacin de Vivienda Miguel
Grau la respectiva Constancia de Adjudicacin del lote submateria, cierto es tambin, que ello
en modo alguno lo deslegitima para interponer la referida demanda, conforme ya se indic,
sino que evidencia la buena fe con la que ingres al predio sub jdice, pero a su vez la renuncia
a estimarse propietarios en base a la referida constancia de adjudicacin y su deseo de recurrir
al instituto jurdico de prescripcin adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad del bien
previsto en el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, pues considera que satisface los
requisitos exigidos por ley para ello; Sexto.- Que, en tal virtud, al no considerar tanto el a quo
como el ad quem un impedimento para que el actor pretenda declaracin de propietario por
usucapin respecto del inmueble subjdice el hecho de contar con una constancia de adjudica-
cin sobre el citado inmueble, tal proceder en modo alguno comporta la interpretacin errnea
del artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil; por lo que no se configura la citada causal
invocada, debiendo por tanto desestimarse el recurso de casacin interpuesto, de conformidad
con el artculo trescientos noventisiete del Cdigo Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden, declararon: INFUNDADO el recurso de casacin, interpuesto a fojas quinientos
ochentids por la Asociacin de Vivienda Miguel Grau; en consecuencia: NO CASARON
la resolucin de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha diecisis de enero del dos mil
seis; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos del recurso, as como a la
multa de tres Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Julio Lpez Fernndez con la
Asociacin de Vivienda Miguel Grau sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, y, los devol-
vieron; Vocal Ponente Seor Palomino Garca.-
SS.
Ticona Postigo
Palomino Garca
Miranda Canales
Castaneda Serrano
Miranda Molina
112
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J10 J1
Res. N 130-2004-SUNARP-TR-A
Tribunal Registral
Arequipa, 5 de agosto del 2004
Tribunal registral
Precedente aprobado en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado
los das 8 y 9 de abril de 2005 (El Peruano, 09/06/2005)
Apelante : Luis Concha Fernndez Simoni
Ttulo : 2688 del 17.02.2004
Trmite Documentario : 4008362
Registro : Propiedad inmueble
Acto : Habilitacin Urbana
Sumilla:
Carcter vinculante del informe emitido por el rea de catastro: requisitos
Conforme lo establece el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, el informe emitido por el rea de Catastro, en los
casos en que le sea solicitado, tiene carcter vinculante para el rea registral, siempre que
se refiera a datos tcnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que
excedan este marco e incluyan interpretacin de normas legales no vinculadas mediante
una relacin causal inmediata al anlisis de datos tcnicos, excedern el marco de la
finalidad del informe catastral, y que se realice un anlisis de los antecedentes registrales
vinculados estrictamente a aspectos tcnicos.
113
Juan carlos esquivel oviedo
Anlisis jurdico
Primero: Conforme lo establece el Art. 32 del Reglamento General de los Registros P-
blicos el registrador calificar la legalidad de los ttulos, para lo cual deber: Confrontar
la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral corres-
pondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la
legitimacin de aquellos.
Verificado el ttulo presentado y mediante Informe N 202-2004 del rea de Catastro se
ha determinado las siguientes observaciones tcnicas.
- Segn los clculos realizados sobre el plano de trazado y lotizacin adjunto, se
aprecia que existen medidas perimtricas y reas erradas en los lotes de vivienda
que se pretenden independizar. Asimismo, los lotes que se encuentran en los mr-
genes del permetro, se encuentran sobresaliendo del permetro matriz, conforme a
lo que obra inscrito. Estos errores afectan directamente los planos presentados, el
cuadro de reas, la Resolucin de Gerencia y memoria descriptiva.
- Grficamente, la matriz presentada en la lotizacin, no concuerda con lo inscrito, de
acuerdo al plano que obra archivado en el ttulo archivado 56032-2003.
- En la Memoria Descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes
que se pretenden independizar. Tambin hay que indicar los datos tcnicos para los
lotes de equipamiento.
- Conforme al Plan Director 2001-2010, los planos de zonificacin urbana, sistema
vial urbano y secciones viales, aprobados mediante Ordenanza Municipal 0039-
2002-MPT (con rango de ley), se encuentra una va urbana secundaria proyectada
(Av. Miraflores) con un ancho de 16.80 m.l. el cual conforme al plano de lotizacin
presentado, no se encuentra considerado dicha va.
- Predio inscrito en la ficha 19849 SEPR, se encuentra en duplicidad parcial de ins-
cripcin con las fichas 9915-SEPR, 9916-SEPR, 9917-SEPR, 36366-PI, 36367-PI
y 36368-PI.
114
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
V. Planteamiento de la cuestin
Interviene como Vocal ponente Ral Jimmy Delgado Nieto, con el informe oral del abo-
gado Jos Butrn Fuentes.
115
Juan carlos esquivel oviedo
De lo expuesto y anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusin son
las siguientes:
a) Establecer la naturaleza del informe emitido por el rea de Catastro de la Zona
Registral N XIII - Sede Tacna, vinculado a las observaciones contenidas en los
subguiones 1, 2 y 3 de la observacin formulada.
b) Determinar la existencia o no de duplicidad de inscripciones.
c) Si resulta procedente observar los planos presentados en virtud de ser discrepantes
con el Plan Director aprobado por la Municipalidad Provincial de Tacna.
d) Determinar el monto de derechos registrales a pagarse por concepto de:
d.1. Inscripcin de aprobacin de la habilitacin urbana.
d.2. Independizacin de lotes integrantes de la habilitacin.
d.3. Levantamiento de hipoteca.
d.4. Modificacin de hipoteca (prorrateo).
d.5. Modificacin de hipoteca (prorrateo).
VI. Anlisis
VI.1. Respecto a la determinacin de los efectos del informe emitido por el rea de
catastro
1. Como puede apreciarse de la observacin emitida por la primera instancia registral,
los subguiones 1, 2 y 3, se encuentran bsicamente sustentados en el Informe Tc-
nico N 0202-2004/Z.R.N XIII-AC, emitido por el Jefe del rea de Catastro de la
Zona Registral N XIII-Sede Tacna; por lo que cabe determinar la base legal que
hace que este Informe sea per se obligatorio para el rea registral.
2. En efecto, el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, establece que: () El rea
de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformi-
dad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que
incluya el anlisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente
a aspectos tcnicos, como la existencia o no de superposicin con propie-
dades inscritas de terceros o cualquier otra informacin relevante para la
inscripcin registral. El informe del rea de Catastro es vinculante para
el Registrador.
3. Conforme lo establece el artculo 1 de la Ley N 26366, el Sistema Nacional de
los Registros Pblicos tiene por finalidad mantener y preservar la unidad
y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a
la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin,
procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran.
4. Siendo el sustrato de la funcin registral la seguridad jurdica, el logro de este
objetivo no poda ser el fruto del trabajo aislado de la calificacin de los ttulos
en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en
donde la interrelacin de las diversas ramas de la ciencia vienen influenciando
cada vez ms en las decisiones registrales emitidas por los Registradores
Pblicos, constituyndose en elementos esenciales para que estos funcionarios
puedan en su momento tomar decisiones de naturaleza registral.
5. Concientes de tal realidad, el artculo 93 del Reglamento de Organizacin y
Funciones de la SUNARP, contempla el rea de Catastro conceptualizndola
116
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
hacen el monto por este concepto de S/. 3 200.00 nuevos soles, por lo que la
observacin debe confirmarse en este extremo.
VI.8. Respecto de la parte de la observacin referida a la liquidacin de derechos
registrales por concepto de modificacin de hipoteca (prorrateo).
25. Conforme lo establece el artculo 1106 del Cdigo Civil, no se puede consti-
tuir hipoteca sobre bienes futuros.
26. En el presente caso, tal como figura de la clusula quinta y sexta del contrato de
hipoteca de fecha 11 de febrero del 2004, las partes suscriptoras acuerdan pro-
rratear el monto de la hipoteca inscrita en el asiento 8, rubro D) y su ampliacin
en el asiento 9, rubro D), de la siguiente manera:
a) Al sublote 1-A, inscrito en la ficha registral N 19849, le corresponde una
hipoteca de $ U.S.A. 1 980 600.00 dlares de los Estados Unidos de Am-
rica, los cuales se prorratearn entre los 346 lotes que conforman la habi-
litacin, asignando a 228 lotes la suma de $ U.S.A. 1 732 800.00 dlares,
lo cual equivale a $ U.S.A. 7600.00 dlares por lote; y a los restantes 118
lotes se le asigna la suma de $ U.S.A. 247 800.00 dlares, lo cual equivale
$ U.S.A. 2 100.00 dlares por lote.
b) Al sublote B), independizado en la ficha 19850, se le asigna el gravamen
hipotecario por la suma de $ U.S.A. 74 850.00 dlares.
27. Como se aprecia, lo que se pretende es trasladar la parte de la hipoteca que le
correspondera al sublote 1-A, entre los 346 lotes que conforman la rogatoria de
aprobacin de habilitacin urbana, lotes que an carecen de existencia fsica y
jurdica, es decir, se trata de bienes futuros, por lo que si bien segn el artculo
1409 del Cdigo Civil, pueden ser objeto de prestacin de contratos en general,
sin embargo, tratndose de la constitucin de garanta hipotecaria, ello no sera
posible por existir norma de orden pblico como la contenida en el artculo
1106 del Cdigo Civil ya citado.
Siendo ello as, los lotes que integran la aprobacin de la habilitacin urbana
carecen de existencia fsica y jurdica actual, y ello en tanto no se inscriba la re-
cepcin de obras, etapa en la cual el solicitante recin obtendr la conformidad
de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitacin ur-
bana previamente aprobada. Es pues en este momento en el cual recin tendrn
existencia fsica y jurdica.
En tal sentido el prorrateo solicitado no constituye acto inscribible, pues con
ello cada uno de los 346 lotes que conforman la aprobacin de la habilitacin
urbana se vera gravado con una hipoteca independiente, sin tener aun existen-
cia fsica y jurdica actual.
28. No obstante lo expuesto, y en aplicacin analgica de lo dispuesto por el
artculo 5.2) de la Directiva N 002-2003-SUNARP, aprobada por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 030-2003-SUNARP/
SN, previa modificacin de la rogatoria y subsanacin de las dems observacio-
nes advertidas en esta sede registral, s resulta procedente anotar la obligacin
de constituir hipoteca convencional sobre cada uno de los 346 lotes materia
del procedimiento de aprobacin de habilitacin urbana, debiendo anotarse,
preventivamente dicha obligacin, as como la condicin suspensiva de que la
recepcin de obras llegue a existir.
121
Juan carlos esquivel oviedo
VI.9. Respecto de la afirmacin del apelante que el informe del rea de catastro no
ha tenido en cuenta que el rea del predio fue determinada mediante sentencia
dictada en el proceso que sobre reivindicacin y entrega de predio se encuentra
inscrita en el asiento 17) rubro c) de la partida matriz n 3305
29. Al respecto es pertinente sealar que constituye una de las motivaciones del
rea de Catastro el hecho que Grficamente la matriz presentada en la loti-
zacin, no concuerda con lo inscrito, de acuerdo al plano que obra en el ttulo
archivado 56032-2003.
30. Al respecto debe tenerse presente que el predio matriz inscrito en la partida
3305 del Registro de Predios de la Zona Registral N XIII - Sede Tacna, fue
objeto de acto jurdico de divisin y particin, en virtud de lo cual se indepen-
dizan: el sublote 1-A en la partida 19849; el sublote 1-B en la partida 19850; el
sublote 2 en la partida 19851; el sublote 3 en la partida 19852; y el sublote 4 en
la partida 19853.
Estas independizaciones fueron efectuadas en mrito al ttulo archivado
N 56032-2003 en el cual han intervenido los ahora apelantes, de tal forma que
la discrepancia detectada por el rea de Catastro es entre los propios planos de
lotizacin de la habilitacin que se pretende inscribir y los planos tambin pre-
sentados por los apelantes, en mrito a los cuales se efectu la independizacin
de los lotes sealados en el prrafo precedente y dentro de los cuales se encuen-
tra el predio inscrito en la partida N 19849 en la cual se pretende inscribir la
habilitacin submateria.
31. Que, conforme al principio de calificacin contenido en el artculo 32 del
Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-
SN, El registrador calificar la legalidad de los ttulos, para lo cual deber:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la
partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes
registrales, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos.
En el presente caso como resultado de esa confrontacin de los planos de loti-
zacin presentados para la inscripcin de la habilitacin urbana submateria y
los planos que obran archivados en el ttulo 56032-2003, se detecta la falta de
concordancia; de tal forma que el informe catastral ha tenido en cuenta no solo
la sentencia inscrita en el asiento 17 del rubro C) de la partida matriz 3305,
sino adems, el ttulo en virtud del cual, con fecha posterior a la sentencia que
ampar la demanda de reivindicacin sealada, se inscribe la subdivisin e in-
dependizacin de los lotes precisados en el considerando precedente.
Estando a lo acordado, por unanimidad.
VII. Resolucin
1. REVOCAR la observacin efectuada por la registradora pblica de la Zona Registral
N XIII Sede Tacna abogada Daisy Julia Pereira Holanda en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en el subguin cuarto, por los fundamentos expuestos en el
acpite VI.4, de esta resolucin.
b) En la parte contenida en el subguin quinto, por los fundamentos expuestos en el
acpite VI.3, de esta resolucin.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la modificacin de hipoteca
correspondiente a los 346, lotes, por los fundamentos expuestos en el considerando
VI.8 de esta resolucin, debiendo abonarse por este concepto la suma de 26.00
122
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
nuevos soles por derechos de calificacin, y la suma de 1730.00 nuevos soles, como
acto invalorado, por derechos de inscripcin.
2. CONFIRMARSE, la observacin en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en los subguiones primero, segundo y tercero, por los funda-
mentos expuestos en el acpite VI.2, de esta resolucin.
b) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la creacin de nuevas
partidas registrales, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.5, de esta
resolucin.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por el levantamiento de hipote-
ca, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.7, de esta resolucin.
3. AMPLIARSE, la observacin, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.6, de
esta resolucin.
4. DISPONERSE, en salvaguarda del principio de seguridad jurdica y publicidad regis-
tral, extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 160-2003-Z.N.N XIII-GR,
en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la
extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que
declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaracin
sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales independizadas de la ficha matriz
N 3305.
Regstrese y comunquese.
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Juan carlos esquivel oviedo
J11 J1
Res. N 067-2005-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 25 de abril del 2005
Sumilla:
No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de Catastro sealando la
imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
126
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VI. Anlisis
1.- Mediante el ttulo venido en grado se solicit la inmatriculacin de un predio de
365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campia de Moche s/n, interseccin del
camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El in-
teresado para este fin acredit ttulos de dominio que superan ampliamente el plazo
de 5 aos previsto en el artculo 2018 del Cdigo Civil, consistentes en: i) Escritura
pblica del 12/02/1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara,
mediante la cual se protocoliz la escritura imperfecta de divisin y particin del
14/11/1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo
Ormeo de la Cruz. Segn aparece del tenor de este instrumento, las hermanas
Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un
terreno y una casa dejados por su seora madre Mara L. Huapalla. La particin del
terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto
de la casa solo hicieron mencin de que quedaba dividida en dos secciones, sin
precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pblica del 22/01/2004
otorgada ante el notario Marco Corcuera Garca mediante la cual Aurora Huapalla
de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victo-
ria, Elsa Semiramis, Mara Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos
y el rea de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de
la divisin y particin del referido inmueble. Aparece de la clusula quinta de esta
escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino
carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun
de la Campia de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un permetro
de 104.75 m y un rea de 620.00 m2. Se aclar tambin que la porcin asignada a
Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y rea: por el frente:
camino a las Tapias, con 20 m; por la derecha entrando: con la seccin asignada en
propiedad a la seora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50 m; por la izquierda
entrando, con propiedad del Seor Marcial Rebaza, con 17.40 m; y, por el fondo:
con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Nias, con 21 m, haciendo un
rea de 365.80 m2. Esta es la seccin de la casa que se pretende inmatricular con la
presente solicitud.
2.- Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cul debe ser
la posicin de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante
una solicitud de inmatriculacin, que no puede determinar si el predio se encuentra
inscrito o no en el registro. Algunas voces sealan que en este supuesto el registro
no debe dar pase a la inmatriculacin en tanto no se ha establecido si el predio se
encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro.
Registro y catastro son distintos. El primero est ligado al mundo de los derechos y
sus titulares, a la historia jurdica de cada finca a fin de hacerla pblica y cognoscible.
Busca la representacin jurdica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto
la toma de razn de los actos y contratos relativos al dominio y a los dems derechos
reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representa-
cin grfica de los inmuebles, constituyendo su bsico objeto la individualizacin y
constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo
objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa.
El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro.
La incorporacin de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor
parte de este tiempo y en la mayora de casos sobre la base de instrumentos pbli-
cos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes
tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se
generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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Juan carlos esquivel oviedo
VII. Resolucin
Primero: REVOCAR la observacin formulada al ttulo venido en grado y declarar
que el mismo es inscribible si se cumple con lo previsto en el stimo considerando de la
presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
WALTER MORGAN PLAZA
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
ROLANDO ACOSTA SNCHEZ
Vocal del Tribunal Registral
130
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J12 J1
Res. 023-2004-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 24 de febrero del 2004
Sumilla:
Defecto insubsanable es aquel que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan
inexorablemente a las categoras de nulidad absoluta del acto jurdico. En este orden, los
defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificacin,
solo determinarn la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de
validez del acto jurdico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artculo 140 del Cdi-
go Civil, cuya omisin ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras
formalidades probatorias, su omisin solo dar lugar a la formulacin de una observacin
y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el ttulo autntico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripcin debe tener existencia al momento de su presentacin al
registro, pues de lo contrario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que
produzca la inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin al registro.
131
Juan carlos esquivel oviedo
1.- Se TACHA el presente ttulo por cuanto calificado el ttulo presentado, escritura
pblica de fecha 15/09/1995, Notario Carlos Calvo Cava, se aprecia que le falta la
parte de la conclusin y firma del notario, conforme lo certifica el encargado del
Archivo Regional de La Libertad, contraviniendo lo prescrito por el artculo 52 y 59
de la Ley del Notariado N 26002.
2.- Asimismo no coinciden los nmeros del inmueble de la calle Tacna inscritos con
los consignados en la Escritura Pblica donde no constan los nmeros 646-658 y
686 de la calle Tacna. Regularizar.
3.- La longitud del lindero derecho del inmueble inscrito no coincide con el de la es-
critura donde constan como 16.50 y 17.50 ml, respectivamente. Aclarar con las
formalidades de ley.
Base legal: artculos 32, 42 del RGRP, concordantes con artculo 2011 del C.C..
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VI. Anlisis
Primero: El procedimiento registral tiene por finalidad primaria la inscripcin de un ttu-
lo en el registro. Por los especiales efectos que produce la inscripcin frente a terceros, se
exige que la evaluacin de los ttulos sea previa a aquella y est a cargo de funcionarios
pblicos designados para tal fin por el Estado, pues no hay posibilidad administrativa de
revisar a posteriori la legalidad de la inscripcin.
La funcin de calificar los ttulos recae sobre los Registradores y eventualmente sobre el
Tribunal Registral. Esta actividad supone la evaluacin integral de los documentos que
sustentan el ttulo presentado, la validez del acto o contrato que contenido en el ttulo
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin, la capacidad de los otorgantes, la
competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el ttulo y
la adecuacin del mismo con los antecedentes registrales. Como resultado de este proce-
so, no todos los ttulos llegan a inscribirse en el registro sino solo aquellos que aprueban
el examen evaluatorio.
Y es que los ttulos pueden presentar defectos subsanables e insubsanables. En el primer
caso, el registrador observa el ttulo; en el segundo, lo tacha.
Segundo: Conforme con el artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
el registrador debe tachar el ttulo y denegar de plano la inscripcin cuando este adolece
de defecto insubsanable. Dicho precepto seala que es defecto insubsanable el que afecta
la validez del contenido del ttulo. Agrega que las instancias registrales tambin tacharn
el ttulo cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral
en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que emanen de la partida
registral.
133
Juan carlos esquivel oviedo
134
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
significa que dicha exigencia se constituya en requisito de validez del acto jurdico mate-
rial. Para que se constituya la formalidad en requisito de validez de un acto jurdico debe
estar expresamente sancionada con nulidad su omisin, situacin que evidentemente no
ocurre con el contrato de compraventa.
La presentacin de la compraventa en titulacin autntica responde a las necesidades de
la calificacin registral pero no a la validez del acto jurdico. Por los poderosos efectos
que genera la inscripcin (legitimacin, fe pblica, oponibilidad) la evaluacin de los
ttulos por parte de los registradores recae sobre instrumentos pblicos y por excepcin
sobre documentos privados; en ambos casos, con la participacin previa de un funciona-
rio pblico o de un profesional con poderes fedantes que garantizan que el contenido de
los instrumentos corresponde con la realidad.
Esa exigencia de carcter formal dista mucho de aquella de naturaleza sustantiva prevista
en el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil. En este ltimo caso, la formalidad es un
requisito de validez del acto jurdico, el nico vehculo a travs del cual la manifestacin
de voluntad de los contratantes puede tener eficacia.
Sexto: Que en una escritura pblica se haya omitido la conclusin de la misma no quiere
decir que sea nula, menos que el acto jurdico que contiene tambin lo sea. Las escrituras
pblicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. As lo
dispone la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J, publicada el 11/09/99, que aprob la
Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI. En ella se establece que son escrituras pblicas irre-
gulares los instrumentos pblicos en los que se ha omitido la firma de los otorgantes, de los
testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otorgantes o la conclusin.
Dicha norma establece un procedimiento administrativo de regularizacin ante el Archivo
de la Nacin o ante los Archivos Regionales que culmina con la expedicin de una reso-
lucin mediante la cual se autoriza a un notario vigente subsanar los defectos advertidos
en la escritura pblica.
Stimo: En el presente caso, tachado que fue el ttulo y mientras se encontraba en
trmite de apelacin, la interesada implement el procedimiento administrativo para
la regularizacin de la escritura. Tramitado que fue el mismo, el Archivo Regional de
La Libertad emiti la Resolucin Directoral N 14-2003-ARLL/D, del 18/11/2003, la
misma que declar procedente el recurso presentado por Tania Susana Lujn Snchez
y autoriz al Notario Marco Corcuera Garca subsanar la conclusin y la enmendadu-
ra de los nmeros 1 y 6 del nmero de la escritura pblica. Enmendados los defectos,
el 20/11/2003 el Archivo Regional expidi un nuevo testimonio ya completo de la
referida escritura pblica. No obstante la regularizacin, este instrumento pblico
conserva como fecha de su otorgamiento la que aparece en la introduccin del mis-
mo, esto es el 15/09/1995.
Octavo: Como puede advertirse, el defecto sealado por el registrador, en primer trmi-
no no atacaba la validez del acto material que contena (la compraventa), y, en segundo
lugar, ha sido subsanado a travs del procedimiento administrativo de regularizacin de
escrituras pblicas. Queda acreditado entonces que el acto jurdico no es nulo y que el
instrumento pblico que lo contena tena existencia anterior a la fecha de la presentacin
del ttulo al registro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de este defecto debe
ser desestimada.
Noveno: En cuanto a la identificacin del bien materia de venta, el registrador ha alertado
que las numeraciones del inmueble inscrito no coinciden con las que se sealan en la
escritura pblica. Al respecto hay que precisar que la identificacin de un bien se puede
obtener por diversos medios: la direccin es uno de ellos, pero no es el nico, de manera
que si por otros medios podemos llegar a la conclusin de que se trata del mismo bien,
ser vlido inscribir el ttulo.
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Juan carlos esquivel oviedo
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Dcimo Tercero: Que la apelante no ha acreditado el pago del impuesto de alcabala por
la transferencia del bien. En ese sentido deber adjuntar los recibos o las constancias que
acrediten su pago o la circunstancia de estar inafecta al mismo.
Dcimo Cuarto: Que en la tramitacin de la presente apelacin, Rafael Rodrguez Ar-
teaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado han presentado sendos escritos solicitando bsi-
camente que esta Sala confirme la tacha del a quo. Al respecto es necesario precisar que
conforme con lo establecido en el artculo 1 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, de modo que no
cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposicin a la
inscripcin. En ese sentido, dichas solicitudes deben ser desestimadas.
Dcimo Quinto: Que como sealamos en el rubro antecedente dominial de la presente re-
solucin, la partida registral 11000209 ha sido cerrada por haber asumido competencia CO-
FOPRI y trasladada al Registro de Predios de la Oficina Registral de Trujillo con el Cdigo
P14147937. Aun cuando la descripcin del predio conforme con este saneamiento haya varia-
do, es indiscutible la vinculacin entre una y otra partida registral. Adems, estando a los efec-
tos retroprioritarios del asiento de presentacin del ttulo apelado (22-08-2003), de producirse
su inscripcin se tendra que la misma es anterior a la fecha en que se produjo el cierre de la
partida registral primigenia (27/10/2003). Incluso la nueva partida P14147937 ha consignado
como carga el hecho de la pendencia de la resolucin de la presente apelacin.
De modo que la presente resolucin debe ser notificada al registrador competente del
Registro de Predios de la Zona Registral N V.
Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Hugo Echevarra
Arellano, por unanimidad se adopt la siguiente decisin:
VII. Resolucin
Primero.- REVOCAR la tacha formulada al ttulo 185-2003 por el Registrador Pblico
(e) de la Oficina Registral de Otuzco, Dr. Neri Ulloa Abanto, y DECLARAR que el mis-
mo es inscribible si se cumple con lo dispuesto en el dcimo primero, dcimo segundo y
dcimo tercero considerandos de la presente resolucin.
Segundo.- NOTIFICAR la presente resolucin al Registrador Pblico competente de la
Zona Registral N V, toda vez que la partida registral primigenia ha sido cerrada por haber
asumido competencia COFOPRI.
Tercero.- DECLARAR improcedentes las intervenciones de Rafael Rodrguez Arteaga
e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado al presente procedimiento registral.
Regstrese y comunquese.
Notas
1 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, p. 259.
2 DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, p. 392.
3 Ibd., 392.
4 Conforme con lo establecido por el artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, as como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin.
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Juan carlos esquivel oviedo
J13 J1
Res. N 188-2002-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Trujillo, 13 de diciembre del 2002
Primera de dominio
Procede la inscripcin de primera de dominio de un inmueble adjudicado judicialmente
dentro de un proceso de remate sin necesidad que tenga la antigedad de cinco aos inin-
terrumpidos sealada en el artculo 2018 del Cdigo Civil.
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
Asimismo, aade, que habiendo tramitado ante el Juzgado Mixto, Expediente N 2002-
0342, el proceso de ttulo supletorio, el mismo ha sido declarado improcedente ordenan-
do su archivamiento.
La solicitud de inscripcin, alega, se ampara en el artculo 744 del Cdigo Procesal Civil,
en el sentido que el Juez al dictar su auto de adjudicacin, entrega al adjudicatario el bien
inmueble, deja sin efecto cualquier gravamen y el ejecutado debe entregar al adjudica-
tario el inmueble en un plazo de 10 das, adems de la expedicin de los partes para su
inscripcin en el Registro.
Por lo expuesto, concluye, el auto de adjudicacin es ttulo que debe inscribirse como lo
ha ordenado el Juez, no pudiendo el Registrador dar una interpretacin distinta.
VI. Anlisis
Primero: La medida cautelar de embargo sobre inmuebles no inscritos, no significa una
inscripcin definitiva de dominio de propiedad sino una anotacin preventiva de medida
cautelar de acuerdo al inciso 1 del artculo 791 del Reglamento de Inscripciones y como
tal es provisional y transitoria.
Segundo: Mediante Resolucin Judicial N 29 del 10 de abril de 2001 se resuelve: AD-
JUDICAR en pago a favor del actor don: CARLOS TUESTA GONZALES, el inmueble
ubicado en la calle Zamora cuadra doce al costado izquierdo de la iglesia evanglica
Aposento Alto de esta ciudad; inscrita en la ficha especial de anotacin de embargo en la
Oficina de Registros Pblicos de Yurimaguas en la ficha nmero 11598 de anotacin de
embargo por ser un inmueble no inscrito.
Levntese todo gravamen que pese sobre el indicado inmueble. CRSESE los partes res-
pectivos a los Registros Pblicos para lo pertinente. Por lo que consentida o ejecutoriada
que sea la presente resolucin archvese el expediente con las formalidades de ley. En
mrito a la referida resolucin se cancela el embargo anotado en el asiento 1-D) de la
ficha N 11598 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, tal como consta en el
asiento E00001 del Rubro Cancelaciones de la partida N 11500561, mediante ttulo N
176 del 27.6.01.
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Juan carlos esquivel oviedo
140
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
La razn de ello es que existe la necesidad que al registro ingresen actos consolidados,
firmes, para efectos de una adecuada publicidad.
Noveno: Atendiendo a lo expuesto, es que el legislador del Cdigo Civil ha dispuesto que
las primeras de dominio se realicen en base a ttulos con un periodo ininterrumpido de
5 aos, por ser este el periodo de la prescripcin adquisitiva corta. Como se indica en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, publicada en el diario oficial El Peruano,
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo 1046 del CC
del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria sino que obedece a la disminucin
del plazo practicado en el artculo 950 de nuestro Cdigo, que establece en 5 aos, el
plazo de prescripcin adquisitiva con justo ttulo y buena fe.
Dcimo: Por lo tanto, mediante la exigencia de que el ttulo acreditativo de dominio
tenga una antigedad de por lo menos 5 aos, se busca dar certeza al derecho invocado,
teniendo en cuenta que conforme seala Bullard (Bullard Gonzales, Alfredo. La Pres-
cripcin Adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. En: Avendao Valdez, Jorge.
Derechos Reales. Materiales de enseanza para el estudio del libro V del Cdigo Civil en
la Facultad de Derecho PUCP, pag. 210), para probar la propiedad no basta con presentar
el ttulo, sino que es necesario acreditar que se ha adquirido bien, es decir, que el derecho
procede de un hecho adquisitivo vlido, circunstancia que se puede soslayar mediante
una va alternativa, el cual es la prescripcin adquisitiva.
Undcimo: En el caso de los ttulos supletorios, no se exige que tenga una antigedad
determinada. Ello se debe a que en este caso nos encontramos frente a un ttulo otorgado
por el Poder Judicial, quien previa verificacin correspondiente, comprueba que el solici-
tante era propietario del bien inmueble alegado. Por lo tanto nos encontramos frente a un
ttulo que nos da certeza acerca del dominio y por lo tanto no existe necesidad de ir a la
va alternativa que sera la prescripcin adquisitiva.
Duodcimo: En el caso del ttulo alzado, hay que tener en cuenta que existe certeza
respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razn a que lo adquiri en mrito a
una adjudicacin judicial por remate del inmueble, conforme al artculo 739 del Cdigo
Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquiri bien
dicho inmueble.
Decimotercero: Por lo tanto, dado que se encuentra acreditada la propiedad del recurren-
te, entonces no se requiere que transcurra el plazo de 5 aos para que acceda al registro,
siendo aplicable, en este caso, por analoga, el tratamiento dado a los ttulos supletorios,
en el sentido que no se requiere que el ttulo tenga una antigedad determinada.
En este sentido, debe revocarse la observacin formulada por el registrador.
Decimocuarto: Respecto a la determinacin del inmueble, del parte judicial se despren-
de que se encuentra especificado, segn consta del informe tcnico as como del plano de
ubicacin, adjuntado en el parte judicial. Sin embargo, no se present plano perimtrico
del terreno en coordenadas UTM, siendo dicho documento necesario para la determina-
cin de la ubicacin del predio dentro de la base cartogrfica, salvo que del plano catastral
mencionado en el numeral siguiente, se determine ello.
Decimoquinto: Teniendo en cuenta que se trata de un inmueble urbano, debe presentarse
para su inmatriculacin, copia del plano catastral, as como el cdigo catastral del
inmueble emitido por la oficina de catastro de la municipalidad correspondiente por exi-
girlo el artculo 1 del D.S.N 002-89-JUS.
Decimosexto: Asimismo, no se ha acreditado el pago de los impuestos municipales, tales
como el de alcabala y predial, requisito necesario para la inscripcin, tal como lo seala
el artculo 7 del Decreto Legislativo N 776.
141
Juan carlos esquivel oviedo
Con respecto al impuesto predial, debe de acreditarse el pago del impuesto correspon-
diente al presente ao (2002).
Decimosptimo: Para efectos de la inscripcin del dominio, debe de aclararse el estado
civil del propietario por lo que debe adjuntarse copia certificada, por la municipalidad
correspondiente, de la partida de matrimonio de ser casado o declaracin jurada de
soltera, acompaando copia legalizada del D.N.I.
Decimoctavo: De conformidad con el Numeral IV del Ttulo Preliminar, artculo 32 del
Reglamento General de los Registros Pblicos y dems normas glosadas.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. Resolucin
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble
de Yurimaguas al ttulo referido en el encabezamiento y sealar que el mismo no puede
acceder al registro por los defectos advertidos en los numerales 14, 15, 16 y 17 del anli-
sis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
Nota
1 Artculo 79. - Las anotaciones que autoriza el artculo 1043 del Cdigo Civil, se denominarn preventivas, y
sern materia de ellas:
- Los embargos preventivos y definitivos; (..)
142
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J14 J1
Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 6 de abril del 2004
143
Juan carlos esquivel oviedo
144
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
En el asiento C 00001 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se aprob: (...) el acuerdo con Sulliden Exploration
Inc. que propuso a Compaa Minera Algamarca S.A. y a Compaa de Explora-
ciones Algamarca S.A., la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas
en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y
para el efecto haba consignado en su carta de intencin del 25/07/2002 dirigida
a Compaa Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podr realizarse esta
operacin, asimismo, se autoriz al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a
suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condi-
ciones aceptadas.
d) Asarco Peruvian Exploration Company Sucursal Peruana consta inscrita en la ficha
N 40248 del Libro de Sociedades Contractuales y Otras Personas Jurdicas del
Registro de Minera.
En el asiento 10 de la citada partida corre inscrito el poder otorgado a favor de
Miguel Grau Malachowski para celebrar un contrato de transferencia de toda la
participacin de la sucursal en el proyecto de exploracin en el Per conocido como
Proyecto Boti a favor de la sucursal del Per de Southern Per Limited, dicho acto
incluye la transferencia de toda la propiedad de la sucursal con respecto al referido
proyecto.
e) Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. consta inscrita en la partida electrnica
N 11453848 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento D 00001 de la citada partida corre registrada la ampliacin del
asiento A 00001 de acuerdo a lo siguiente: (...) Se autoriza expresamente a los
Sres. JACQUES TROTTIER y MIGUEL GRAU M. para que indistintamente uno
u otro celebre con Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de Explora-
ciones Algamarca S.A. un contrato de transferencia de concesiones mineras res-
pecto a las propiedades ubicadas en Cajamarca, de proyecto denominado Boti,
hoy Shahuindo, pactando sus trminos en nombre de la sociedad, sin reserva ni
limitacin alguna.
En el asiento C 00001 consta inscrita la junta general del 20/01/2003 en la que se
acord: RATIFICAR la suscripcin del contrato de transferencia de derechos mi-
neros y otros inmuebles a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. realizada por
el Sr. Miguel Grau Malachowski, de acuerdo a las facultades que le fueron concedi-
das en la clusula novena del pacto social (asiento D 00001) con Compaa Minera
Algamarca S.A. y Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. de fecha 06/11/02
transferencia que comprende los siguientes derechos mineros y todas las partes
integrantes y accesorias, estuvieren stas ubicadas dentro o fuera del permetro de
los derechos (...).
f) Southern Per Copper Corporation, Sucursal del Per, corre registrada en la partida
electrnica N 3025091 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento A 00011 consta inscrita la ratificacin de la compra de los terrenos deta-
llados en el referido asiento registral efectuada por Jos Manuel Rodrguez Chvez a
nombre de la sociedad, ya sea actuando en representacin de esta o declarando haber
efectuado la compra con recursos de la sociedad, segn lo sealado en las escrituras
pblicas detalladas.
En el asiento A 00009 de la citada partida corre registrada la ratificacin de (...) las
facultades ejercidas por el representante de la sucursal en el contrato en sus mismos
trminos y condiciones, respecto de la resolucin de contrato de cesin minera y
transferencia de inmuebles y derechos mineros otorgado por Southern Per Copper
Corporation Sucursal del Per, Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de
145
Juan carlos esquivel oviedo
Exploraciones Algamarca S.A. por escritura pblica del 18 de febrero de 2000 ante
el notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
VI. Anlisis
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia
en el procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil
para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello
en atencin a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, establece que la calificacin com-
prende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttulo,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscri-
bible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
3. Por lo tanto, el Registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio
en torno a la condicin de inscribible o no del ttulo presentado, debe utilizar en su
calificacin solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y
complementariamente los antecedentes registrales. Al respecto sealan Ramn M.
Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill que (...) el Registrador al calificar no
puede fundarse en lo que no conste en los ttulos presentados y en el contenido del
Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificacin no
existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno ms.
4. En consecuencia, para la evaluacin del ttulo presentado el Registrador no puede
valerse de informacin extrarregistral que le pueda llegar por cualquier medio dis-
tinto al del ttulo con el que se solicita la inscripcin o al de las partidas registrales
vinculadas en forma directa o complementaria. Sobre el particular, Gmez Galligo,
citado por Manzano Solano seala que (...) el Registrador no desempea un papel
activo en la investigacin.
5. De lo expresado, se desprende en primer trmino, que la confrontacin, y en
consecuencia, la adecuacin del ttulo, se realiza conforme al principio de
146
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
147
Juan carlos esquivel oviedo
En forma complementaria deber recurrirse a las partidas en las que constan regis-
tradas las facultades de los representantes de las personas naturales o jurdicas que
intervienen en los actos o contratos objetos de solicitud de inscripcin.
8. En el presente caso, se aprecia de la revisin efectuada por esta instancia, que me-
diante ttulo N 064/06538 del 16 de setiembre de 2003 se solicit la anotacin de
la medida cautelar innovativa dispuesta por el Juez Mixto del Mdulo Bsico de
Justicia de La Esperanza - Trujillo, en el proceso cautelar seguido por Alta Tecno-
loga e Inversin Minero Metalrgica S.A. ATIMMSA contra Compaa Minera
Algamarca S.A, Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C.; inscripcin que fue realizada en el asiento 3-d) de las fichas Ns
140090, 28965, 13943 y 13944 del Registro de Predios de Cajamarca.
Los partes judiciales insertos en el ttulo referido precedentemente, contienen las
siguientes resoluciones:
- Resolucin N 1 del 27 de marzo de 2003, que dispuso lo siguiente: (...) admi-
tir la solicitud de medida cautelar innovativa formulada por el demandante (...)
y en consecuencia SUSPNDASE temporalmente los efectos jurdicos del con-
trato de transferencia de propiedades mineras suscrito entre Compaa Minera
Algamarca S.A, Compaa de Exploraciones Algamarca S.A y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C. el da once de noviembre del ao dos mil dos y elevado a
escritura pblica por ante el Notario de Lima, Dr. Alfredo Paino Scarpati; OR-
DNESE que los Registros Pblicos de La Libertad y de Lima y Callao, inscri-
ban la suspensin de la transferencia de propiedades mineras, de los denuncios
mineros en las partidas registrales correspondientes a los mismos (...) inscritos
en la Zona Registral V - Sede Trujillo (...) que tiene a su cargo, el Registro P-
blico de Minera, respecto de los siguientes denuncios mineros (...); asimismo
BLOQUENSE todas y cada una de las partidas registrales correspondientes a
los denuncios mineros inscritos en las fichas sealadas precedentemente (...).
- Resolucin N 2 del 4 de abril de 2003 que resolvi: ACLARAR la resolucin
nmero uno, en el sentido de que el mandato cautelar se ejecute en los Regis-
tros de la Cuarta Sala del Tribunal Registral as como en la Registradora del
Registro de Minera de Trujillo, asimismo se ordene inscribir la medida cautelar
respecto a la suspensin o al bloqueo de las partidas a que se refiere la medida
cautelar que debe alcanzar, a todo ttulo posterior pendiente de inscripcin, que
sea presentado o que sea incompatible con el mandato cautelar, medida que
debe alcanzar a los inferiores de grado inclusive respecto a las inscripciones de
los ttulos a que se refiere la medida (...).
- Resolucin N 13 del 11 de setiembre de 2003 que dispuso: Declrese FUN-
DADA la variacin de ampliacin de la medida cautelar dictada en autos; en
consecuencia: INSCRBASE la medida cautelar innovativa, contenida en la re-
solucin nmero uno, en las fichas nmeros 13943, 13944, 14090 y 28965 del
Registro de Propiedad Inmueble de Cajamarca, cursndose los partes corres-
pondientes para dicha anotacin (...).
9. La medida cautelar referida precedentemente, tiene como finalidad que se inscriba
la suspensin temporal de los efectos jurdicos del contrato contenido en la escritu-
ra pblica del 11-11-2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati, la sus-
pensin de las transferencias de las propiedades y denuncios mineros y el bloqueo
de las partidas registrales de los denuncios mineros y predios que se detallan en las
citadas resoluciones.
Al respecto, cabe precisar que dicha medida cautelar ha sido registrada en partidas
correspondientes a predios distintos al que es objeto de solicitud de inmatriculacin
148
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
149
Juan carlos esquivel oviedo
a Sulliden Exploration Inc., constituye una persona jurdica distinta de esta. Adicio-
nalmente, debe sealarse que en el poder otorgado por la Compaa de Exploraciones
Algamarca S.A. a favor de Miguel de Orbegoso Tudela no se ha sealado expresa-
mente la autorizacin para transferir los terrenos superficiales.
En tal sentido, se concluye que Miguel de Orbegoso Tudela no cuenta con faculta-
des suficientes para otorgar la transferencia a que se contrae la antedicha escritura
pblica, lo que debe ser subsanado.
12. Por otro lado, se ha estipulado en la clusula segunda de la escritura pblica del 18-
2-2000 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos que Southern
Per Copper Corporation - Sucursal Per, y Algamarca (Compaa Minera Alga-
marca S.A. y Compaa de Exploraciones Algamarca S.A.), resuelven el contrato
de cesin minera contenido en la escritura pblica del 22 de marzo de 1996, exten-
dida ante el notario Alfredo Paino Scarpati. Asimismo en la clusula tercera de la
referida escritura del 18.2.2000, se acuerda que: De conformidad con lo estable-
cido en la clusula 9.3.1 del contrato de cesin, cualquier adquisicin de terrenos
que se hubiere realizado dentro del rea del indicado contrato as como cualquier
derecho minero obtenido por formulacin de nuevo petitorio en tal rea quedar
en beneficio de Algamarca, sin obligacin de pago alguno de su parte. En razn
de lo expuesto en el prrafo precedente por el presente instrumento Southern Per
transfiere gratuitamente a Algamarca los 32 inmuebles adquiridos dentro de la
indicada rea, los que se sealan en el anexo A (...).
Como podr apreciarse de las clusulas referidas precedentemente, no es clara la
naturaleza jurdica del contrato a travs del cual se transfieren las propiedades su-
perficiales (predios), pues si bien se ha indicado expresamente que la transferencia
es a ttulo gratuito, dicha transferencia se efecta como consecuencia de la reso-
lucin del contrato de cesin minera, por lo que corresponde que se aclare dicho
extremo; pues de constituir la causa sustantiva que origina la transferencia de los
predios, un contrato de donacin, no se ha cumplido uno de los requisitos de validez
de dicho acto jurdico, cual es, sealar el valor real de los predios donados confor-
me a lo previsto por el artculo 1625 del Cdigo Civil.
13. Asimismo, se ha sealado en la clusula segunda de la escritura pblica del 11-11-
2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado
contrato es la transferencia de las concesiones indicadas en el anexo I del mismo
incluyendo, a ttulo gratuito, la propiedad de los terrenos superficiales, que cubren
o estn en relacin con las concesiones mineras. Asimismo, en la clusula tercera
de la misma escritura se seala que El precio de la transferencia por el 100 %
(cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro
millones ciento treinta mil y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica) a
pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio
se efecta por las concesiones mineras en su conjunto, segn relacin contenida
en el anexo I, y la propiedad de los terrenos superficiales que se indican en forma
referencial en el anexo I-A....
Finalmente, en el numeral 4.6 de la clusula 4 del precitado contrato, se indica que
En tanto Sulliden no cancele el precio total de la venta establecido en la clusula
tercera, de conformidad con el artculo 1119 del Cdigo Civil, una hipoteca legal
sobre las concesiones se inscribir de pleno derecho. Las partes se comprometen a
suscribir y formalizar diligentemente, una vez pagado el ntegro del precio, todos
los documentos que fueran necesarios con el fin de levantar dicha hipoteca legal de
las partidas de las concesiones mineras.
150
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador de la Zona Registral N II,
Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al ttulo referido en el encabezamiento y
SEALAR que el ttulo tiene los defectos advertidos en los numerales 11, 12, 13, 14 y
15 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
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J15 J1
Res. N 316-2007-SUNARP-TR-L.
Tribunal Registral
Lima, 8 de mayo del 2007
Impuesto de alcabala
Un bien inmueble adquirido va prescripcin adquisitiva de dominio no resulta afecto al
impuesto de alcabala.
Impuesto predial
Siendo la prescripcin adquisitiva un modo originario de adquisicin de la propiedad,
supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningn enajenante ni cedente
del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral la acreditacin
del pago del impuesto predial.
152
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
2. Srvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescrip-
cin de un rea de 1,117.47 m2; sin embargo, el Notario declara la prescripcin de
un rea de 982.832 m.
Srvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de pres-
cripcin, por lo que los datos entre la solicitud de prescripcin, las publicaciones y
la declaracin del Notario deben coincidir.
3. Siendo que el rea materia de prescripcin, forma parte de un rea de mayor exten-
sin, al momento de declararse la prescripcin del rea de 982.832 m2. debe asi-
mismo indicarse el rea remanente y sus linderos y medidas perimtricas de esta.
4. Deber adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley N 27333, tanto del
rea materia de prescripcin como del rea remanente.
5. De conformidad con la Ley N 27616, los Registradores Pblicos deben requerir
se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en tal sentido, srvase
adjuntar copia legalizada o certificada ante fedatario de esta Institucin, del recibo
pagado correspondiente al impuesto predial del ao 2007 respecto del inmueble
materia de transferencia.
En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el
inmueble submateria, caso contrario deber adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y
HR correspondientes al ejercicio fiscal 2007 del inmueble o declaracin jurada con firma
legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva N 07-2005-SUNARP.
Asimismo, srvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA res-
pecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinacin
del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deber adjuntar
Constancia de Inafectacin expedida por el funcionario municipal competente.
Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente
observacin, se proceder al envo del expediente a la Oficina de Catastro para el estudio
tcnico correspondiente.
- Reingreso:
Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de
fecha 31.1.2007 debern coincidir con los datos inscritos en la partida electrnica
N 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el domi-
nio actual ya no obra inscrito a favor de la Compaa Annima Chaclacayo Limitada sino
de la Lotizadora El Sol S.A.
Con respecto al segundo punto, srvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una
calificacin integral del presente ttulo e identificar correctamente el rea materia de pres-
cripcin adquisitiva de dominio con un rea de 982.832 m; es preciso que los datos que
conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y dems, deben
coincidir.
Con respecto al tercer punto, al efectuarse la inscripcin de prescripcin adquisitiva de
dominio de un rea que forma parte de un predio de rea mayor, se requiere indicar en la
partida registral el rea, linderos y medidas perimtricas del rea remanente del predio.
Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identificada el rea de prescrip-
cin se proceder a la independizacin de dicha rea, siendo que, es preciso dejar
constancia en la partida matriz el rea remanente como resultado de esa independiza-
cin, de conformidad con el artculo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
Con respecto al quinto punto, srvase adjuntar resolucin expedida por la municipalidad
competente, de la cual se desprenda la prescripcin del impuesto predial 2007, as como
153
Juan carlos esquivel oviedo
154
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
VI. Anlisis
1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley N 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de cons-
truccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, in-
dependizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad
con el artculo 7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es
procedente en el supuesto que el poseedor carezca de ttulo de propiedad o cuando
el terreno est inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de-
mostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos.
2. Dicho trmite, regulado inicialmente1 por los artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N 27157, fue
precisado por el artculo 5 de la Ley N 27333, norma que dispuso que el procedi-
miento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previs-
to en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar ante el notario de la provincia en
la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3. El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que sera
de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2.
Por tanto, el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adquisitiva trami-
tada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles.
Posteriormente, el inciso k) del artculo 5 de la Ley N 27333 estableci que el
trmite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio comprende tambin a la
declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas
urbanas que no cuenten con edificaciones. La Directiva N 013-2003-SUNARP/SN
aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 490-2003-SUNARP-SN precis los alcances de la norma acotada, sealando en
su numeral 5.1 que la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio proceder
respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la
aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la municipalidad correspondien-
te establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia
notarial cuenta con zonificacin urbana.
4. Conforme a lo expuesto, la Ley N 27333 ha desligado el proceso de prescripcin
adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha seala-
do, con anterioridad a la dacin de dicha norma la prescripcin adquisitiva notarial
solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a
un proceso de regularizacin de la edificacin o, en su caso, del reglamento interno,
ello a efectos de permitir la inscripcin previa del dominio de los favorecidos con la
regularizacin; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer
tambin sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido implcitamen-
te, que la existencia de una fbrica por regularizar ya no constituye requisito para
la declaracin de propiedad de un inmueble a travs del proceso de prescripcin
adquisitiva notarial3.
5. Ahora bien, el artculo 39 del Reglamento de la Ley N 27157 establece que el pro-
cedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio se inicia con la peticin escrita
del interesado, autorizada por abogado, la cual deba contener, entre otros datos,
la indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de
posesin, el nombre del titular registral, de ser el caso, adems de anexarse la copia
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
los datos no hubieren sufrido variacin ni haya vencido la vigencia del documento
entregado.
De la revisin del ttulo archivado N 466653 del 14.9.2006, que dio mrito a la
extensin de la anotacin preventiva de la prescripcin adquisitiva de dominio en
el asiento D00002 de la partida registral N07033150, obran insertos entre otros los
siguientes documentos:
- Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripcin.
- Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao del plano perimtrico y de ubicacin del inmueble materia de prescrip-
cin.
- Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo
Urbano de la MML.
- Copia legalizada notarial del plano de localizacin del 23.9.2006.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios expedido por la Munici-
palidad de Chaclacayo el 7.9.2006.
- Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARPZ.R.NIXOC expedido por Catastro
de esta institucin el 24.4.2006.
12. De la apreciacin de dichos documentos, se puede advertir que el rea a indepen-
dizar (982.832 m2) se encuentra plenamente identificada e individualizada, estando
ubicada dentro de los linderos y medidas perimtricas inscritos en el tomo 599 fojas
123 que contina en la partida electrnica N 07033150 del Registro de Predios de
Lima (esto ltimo de conformidad con el Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARP-
Z.R.NIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especificado los
linderos y medidas perimtricas del predio que se pretende independizar, no se ha
precisado en los documentos presentados el rea, los linderos y las medidas peri-
mtricas del predio resultante de la desmembracin.
13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente
que si bien la oficina de catastro ha sealado que el predio resultante de la des-
membracin, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electrni-
ca N 07033150, cuenta con linderos y medidas perimtricas, de la revisin integral
de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes
desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas indepen-
dizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimtricas y el rea remanente
resultante. As, a modo de ejemplo, la ltima independizacin efectuada del predio
inscrito en la partida electrnica N 07033150, se realiz a favor de la sociedad
Biblis Sociedad Annima Compaa de Comercio y Crdito en mrito de la es-
critura pblica de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer
Juzgado en lo civil de Lima, en rebelda de la vendedora, la empresa Lotizadora el
Sol S.A. (ttulo archivado N 3411 del 19.7.1974).
Sobre el particular, el Tribunal Registral ha sealado en reiterada jurisprudencia, recogi-
da posteriormente en la Sexta Disposicin Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible
determinar el rea, linderos y medidas perimtricas, no se requerir plano de la porcin
remanente, bastando con presentar el plano del rea materia de independizacin.
En el presente caso, al no poderse determinar los linderos, las medidas perimtricas
y el rea remanente resultante, resulta procedente en aplicacin de la norma previs-
ta en la Sexta Disposicin Complentaria y Final del Reglamento de Inscripciones
159
Juan carlos esquivel oviedo
160
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
19. Con relacin al impuesto predial, de la lectura del artculo 7 del Decreto Legisla-
tivo N 776 se puede advertir que la norma se refiere a las transferencias de bienes
gravados por actos jurdicos, esto es motivadas por voluntad del titular; lo que no
ocurre en el presente caso donde la transferencia opera en virtud a un hecho como
es la posesin del bien.
En tal sentido, siendo la prescripcin adquisitiva un modo originario de adquisicin
de la propiedad, no supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe
ningn enajenante ni cedente del derecho de propiedad; por lo tanto, puede cole-
girse que, en los casos de transferencia de bienes por prescripcin adquisitiva de
dominio, no resulta exigible en sede registral la acreditacin del pago del impuesto
predial.
En consecuencia, debe revocarse el numeral 5 de la observacin formulada por la
Registradora.
20. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las ob-
servaciones formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liqui-
dacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:
Prescripcin adquisitiva notarial:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 9.00
Independizacin:
Derechos de calificacin S/. 54.00
Derechos de inscripcin S/. 13.00
Subtotal: S/. 104.00 Derechos cancelados (recibo N 03-00003328) S/. 28.00
Derechos pendiente de pago S/. 76.00 Estando a lo acordado por unanimidad;
Resolucin
CONFIRMAR el numeral 1 de la observacin formulada por la Registradora del Registro
de Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento, y REVOCAR lo dems que
contiene por los distintos fundamentos expresados en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SS.
Martha del Carmen Silva Daz
Mirtha Rivera Bedregal
Fredy Luis Silva Villajun
Notas
1 Artculo 21 de la Ley N 27157:
2 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levan-
tadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria
de Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
3 El inciso k) del artculo 5 de la Ley N 27333 estableci que el trmite regulado en dicho artculo tambin era
aplicable a la prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con
edificaciones.
4 Artculo 505 del CPC: Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los
siguientes requisitos adicionales:
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Juan carlos esquivel oviedo
1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de
adquisicin; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los
nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de
ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondien-
te, segn la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la
persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podr, si lo considera necesario, exigir
la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se acompaar, adems, copia literal
de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se
trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran
inscritos.
4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis
personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime
pertinentes.
5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin judicial del predio.
5 Aprobada mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-
SUNARP/SN del 9 de octubre de 2003.
6 Contemplada en el artculo 3 de la Ley N 26366.
7 La ley N 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, resulta aplicable en forma supletoria a los
procedimientos registrales, conforme a lo sealado en el artculo II de su Ttulo Preliminar, que al tenor de
lo expuesto dispone que: Los procedimientos especiales creados y regulados como tales por la ley expresa,
atendiendo a la singularidad de la materia se rigen supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos
no previstos y en los que no son tratados expresamente de modo distinto.
8 Cabe sealar que de conformidad con el vigsimo segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en
el Dcimo Pleno del Tribunal Registral, el informe emitido por el rea de Catastro referente a datos estricta-
mente tcnicos y que tengan relevancia para la calificacin del ttulo, resulta vinculante para el Registrador.
9 El Decreto Legislativo N 952 modific algunos artculos de la Ley de Tributacin Municipal aprobada por
Decreto Legislativo N 776, para luego mediante Decreto Supremo N 156-2004EF del 11 de noviembre de
2004 aprobarse el Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal.
10 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III, Vol. Y, Jos Mara Bosch Editor S.A. p. 168.
162
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J16 J1
Res. N101-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 8 de marzo del 1996
Vista:
La apelacin interpuesta por don MARINO ORLANDO SNCHEZ MACEDO y doa
VICTORIA ISABEL BONET DE SNCHEZ (Hoja de Trmite N 799 de fecha 6 de
febrero de 1992), contra la observacin del Registrador del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima (jurisdiccin de Jess Mara), a la solicitud de anotacin preventiva
de demanda que ordena el 29 Juzgado de Primera Instancia de Lima, en los autos segui-
dos por don Marino Orlando Snchez Macedo y doa Victoria Isabel Bonet de Snchez
contra don Jos Dimedes Astete Virhuez y doa Iveth Rosario Vera Guzmn de Astete,
sobre Otorgamiento de Escritura. El ttulo se present el 14 de enero de 1992 con el
N 4057. La Registradora deneg la inscripcin solicitada, por cuanto los aires de los
Dptos. 304 y 305 del Inmueble materia de la demanda no se encuentra inscrita en la Ficha
N 138890, sino los aires del Dpto. 204 y;
Considerando:
Que, el 29 Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, ha cursado Partes al Re-
gistro de la Propiedad Inmueble de Lima, a fin de que se anote en la Ficha N 138890, la
demanda incoada por el apelante Marino Orlando Snchez Macedo y su cnyuge, contra
Jos Dimedes Astete Virhuez y doa Iveth Rosario Vera Guzmn de Astete, en el proce-
so sobre Otorgamiento de Escritura;
Que, el ttulo igualmente contiene la solicitud con firma legalizada del apelante y su cn-
yuge, de fecha 7 de enero de 1992 a efectos de que se anote preventivamente la demanda
por contener defecto subsanable;
Que, tanto el parte judicial, como la solicitud referida en el prrafo precedente y asi-
mismo el recurso de apelacin, hacen expresa referencia a que la anotacin preventiva
requerida ha de recaer sobre la azotea y aires de los Departamentos 304 y 305 del Edificio
ubicado en Jr. Arnaldo Mrquez N 1359 del distrito de Jess Mara;
Que, revisada la Ficha N 138890 del Registro de la Propiedad Inmueble, se desprende
que esta corresponde al inmueble constituido por los aires del Departamento 204 (Azotea
B), ubicado en Arnaldo Mrquez Ns. 1361 - 1363 del distrito de Jess Mara;
Que, registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial, pues no se
ha inscrito la ampliacin de la fbrica, ni la independizacin del inmueble materia de la
demanda, y existiendo discrepancias entre lo consignado en el parte judicial y la partida
registral, no es posible amparar la presente solicitud, de acuerdo a lo prescrito en el nu-
meral IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos;
163
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Confirmar la observacin del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima,
al ttulo referido en la parte expositiva por los considerandos expuestos en la presente
resolucin.
Regstrese y comunquese.
SS.
ELENA VSQUEZ TORRES
Presidenta del Tribunal Registral (e)
WALTER POMA MORALES
Vocal del Tribunal Registral
MARIANELLA LUNA FEIJOO
Vocal del Tribunal Registral (e)
164
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J17 J1
Res. N 344-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 27 de setiembre de 1996
Vista
La apelacin interpuesta por don LUIS ALBERTO URBINA CHAVARRY (Hoja de Tr-
mite N 11970 del 20 de junio de 1996) contra la observacin de la Registradora de la
Quinta Seccin del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Ana Luca Abanto
Fernndez, formulada a la solicitud de inscripcin de anticipo de legtima en mrito a
partes notariales. El ttulo se present el 17 de junio de 1996 bajo N 95459 del diario. La
Registradora deneg la inscripcin por cuanto: Previa a la transferencia debe indepen-
dizar el inmueble de la partida matriz, principio de tracto sucesivo, habindose citado al
abogado patrocinante para informe oral, sin su concurrencia, y;
Considerando:
Que, revisada la partida registral, ficha N 414280, se constata que en el asiento 2-b,
extendido a mrito del ttulo N 12603 del 17 de julio de 1970, se ha inscrito el Proyecto
de Fbrica de un edificio de 9 pisos y trece departamentos signados con las letras A
a la M, sujeto al sistema de propiedad horizontal cuyos costos de construccin seran
asumidos por los propietarios en proporcin a sus participaciones, conteniendo el ttulo y
el asiento mencionados, la descripcin de los ambientes y el rea techada que correspon-
deran a cada departamento y las adjudicaciones de los mismos; advirtindose asimismo,
del ttulo archivado, la ausencia del certificado de conformidad de obra, licencia de cons-
truccin y pase del Seguro Social del Per que pudiesen sustentar la declaracin de una
fbrica culminada;
Que, a mrito del mismo ttulo 12603, se constituy el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal de la futura edificacin, al amparo de la Ley N 10726 y su Reglamento apro-
bado por D.S. N 025 del 6 de marzo de 1959, el mismo que se inscribi en el asiento 3-b
de la Ficha N 414280;
Que, posteriormente, a mrito de los ttulos 12115 del 21 de abril de 1977, 1419 del 4 de
mayo de 1977, 10229 del 23 de setiembre de 1977, 512 del 7 de abril de 1978 y 4121 del
23 de junio de 1981, se registraron en los asientos 4, 5, 6, 7 y 8 del rubro b) de la ficha
414280, las declaratorias de fbrica solo respecto de los departamentos D, F, C, L y M
respectivamente;
Que, de acuerdo a lo antes sealado, y de conformidad con el artculo 2013 del Cdigo
de Civil, que consagra el principio de legitimacin registral, la fbrica correspondiente
a la edificacin proyectada y ms especficamente al departamento K materia de
anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin
165
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Confirmar la observancia de la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima al ttulo aludido en la parte expositiva y ampliarla por los fundamentos en la presen-
te Resolucin.
Regstrese y comunquese.
166
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
J18 J1
Res. N269-97-ORLC-TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de junio de 1997
Vista
La apelacin interpuesta por doa ANGLICA VICTORIA PALOMINO YAMAMOTO
(Hoja de Trmite Documentario N 1429 fecha 27 de Enero de 1997), contra la observacin
formulada por el Registrador Pblico de la Dcima Catorce Seccin del Registro de la Pro-
piedad Inmueble de Lima, Dr. Jos Luis Jessen Hurtado a la solicitud de inscripcin de un
Contrato de Compraventa en mrito al testimonio de escritura pblica. El Ttulo se present
el da 16 de Enero de 1997 bajo el N 7615. El Registrador deneg la inscripcin solicitada
por cuanto: Se encuentra pendiente de inscripcin un Titulo (N 6519 del 14.01.97), de
acuerdo al Principio de Prioridad (Artculo 2016 del Codigo Civil); 2.- De acuerdo al asien-
to 11 de fojas 90 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 pertenece la mitad al seor Carpio
Rosas; 3.- De acuerdo al asiento 8 de fojas 95 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 es de
propiedad del Estado (lo que queda de l), no existe inscrito el dominio del Municipio de
Chorrillos; interviniendo como Vocal Ponente el Dr, lvaro Delgado Scheelje: y,
Considerando:
Que, respecto del Ttulo N 6519 del 14 de Enero de 1997, el cual se encontraba pen-
diente de calificacin al momento de la presentacin del ttulo materia de apelacin se
aprecia que aquel ha sido objeto de tacha, al haber caducado la vigencia del asiento de
presentacin, por lo que debe dejarse sin efecto el primer extremo de la observacin;
Que, mediante el ttulo venido en grado, se solicita la inscripcin de la compraventa
celebrada por el Concejo Distrital de Chorrillos a favor de la sociedad conyugal confor-
mada por Alfonso Adencio Ros Elas y Anglica Victoria Palomino Yamamoto, respecto
del inmueble constituido por el denominado lote N 1 10-A, Manzana 14, Urbanizacin
Chorrillos, Distrito de Chorrillos; elevada a escritura pblica el 24 de Setiembre de 1985
ante el Notario de Lima, Dr. Anbal Corvetto Romero;
Que, revisada la partida registral correspondiente al citado inmueble, fojas 91 del tomo
19 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se constata que esta comprende a los
lotes N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Manzana 14 de la Urbanizacin Hacienda
Villa, distrito de Chorrillos;
Que, respecto al lote 10, se aprecia en el asiento 8 de la partida, que el Estado lo adquiere
conjuntamente con otros inmuebles mediante escrituras pblicas del 7 de Junio de 1941 y
30 de Junio de 1943, inscripcin efectuada en mrito al ttulo N 2775 del 22 de Diciem-
bre de 1966; apareciendo inscrita adems en los asientos 10 y 11 la sentencia que declara
como propietario al seor Temstocles Carpio Rosas de la mitad del citado lote de terreno,
167
Juan carlos esquivel oviedo
Se resuelve:
Revocar la observacin formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad In-
mueble de Lima al titulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
y declarar que el mismo no es inscribible hasta que subsane el defecto advertido en el
sptimo considerando,
Regstrese y Comunquese.
168
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
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CD ROOM
Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurdica, Lima, 2008.
PGINAS WEB
www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm
170
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
NDICE GENERAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA
CIVIL Y REGISTRAL
Presentacin.......................................................................................................... 5
Introduccin.......................................................................................................... 9
CAPTULO I. Inmatriculacin............................................................. 13
1. La usucapin como herramienta para el saneamiento y ttulo para la inma-
triculacin...................................................................................................... 14
2. El registro y la prescripcin........................................................................... 18
2.1. Prescripcin adquisitiva notarial ......................................................... 19
3. Presupuestos para la inmatriculacin............................................................. 21
4. La inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad no menor de cinco
aos................................................................................................................ 22
5. Inmatriculacin en mrito a ttulo supletorio................................................. 23
5.1. Formacin de ttulos supletorios en sede notarial................................ 24
5.2. Formacin de ttulos supletorios en sede judicial................................ 25
6. Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de
cinco aos...................................................................................................... 27
7. Planos a presentarse para la inmatriculacin................................................. 27
8. Ttulos que dan mrito a la inmatriculacin................................................. 31
8.1. Formalidad de la sentencia judicial...................................................... 31
171
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
8.2. Formalidades del ttulo que dan mrito a la inmatriculacin por pres-
cripcin adquisitiva o por formacin de ttulo supletorio otorgado
notarialmente........................................................................................ 32
8.3. Resolucin judicial de adjudicacin por remate.................................. 33
8.4. Inmatriculacin de bienes de dominio pblico y privado del Estado.. 35
8.5. Inmatriculacin a favor del Estado...................................................... 36
8.6. Inmatriculacin de predios adjudicados por la Reforma Agraria........ 37
8.7. Inmatriculacin de terrenos de comunidades campesinas................... 38
8.8. Inmatriculacin del territorio de comunidades nativas........................ 39
9. Calificacin del ttulo de inmatriculacin...................................................... 40
9.1. Calificacin de la inmatriculacin........................................................ 42
9.2. Calificacin de la prescripcin adquisitiva notarial y judicial............. 43
10. Contenido del asiento de inmatriculacin..................................................... 45
172
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
JURISPRUDENCIA
VINCULADA
173
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
174