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Dra.

MNICA PATRICIA FRIDICH


ABOGADA U.B.A.

GUA DE ESTUDIOS TERICO - PRCTICA


PARA EL CURSO DE:

TASACIONES URBANAS

Introduccin......................................................................................................................2
PARTE I:
Tasacin: concepto. La funcin del tasador. Cosa: concepto y clasificacin. El valor:
concepto y tipos. Clases de tasaciones. Mtodos para tasar. El sistema comparativo:
concepto. Desarrollo.........................................................................................................3
PARTE II:
Tasacin de terrenos. Factores de valoracin externos. Factores de valoracin internos:
medidas, factor de ocupacin. Terreno en esquina. Forma de los terrenos. El mtodo
"antes y despus": su aplicacin prctica. Mal aprovechamiento del terreno...................6
PARTE III:
Tasacin de edificaciones: factores. Elementos a tener en cuenta. Tipos de edificacin.
El valor unitario de reposicin: mtodos para hallarlo. La antigedad. El estado de
conservacin. Tabla de Fox, Roca y Spaini. Frmula de Ross y Heidecke. La
depreciacin funcional. Ejemplo prctico........................................................................15
PARTE IV:
Tasacin de edificios en su conjunto. Mtodos: por integracin de costos parciales y por
comparacin de valores venales. Coeficientes de valoracin para departamentos,
locales y oficinas.............................................................................................................22
PARTE V:
Locacin: concepto. Valores locativos: concepto. Tipos de locaciones. Mtodos: renta
de capital inmobiliario. Mtodo comparativo. Coeficientes correctivos...........................28
PARTE VI:
Planillas...........................................................................................................................29
---ooo0ooo---

INTRODUCCIN
Cabe aclarar que la tarea que pretendemos desarrollar no intenta ser novedosa dado
que quienes tengan cierta experiencia en el mercado habrn de encontrar puntos ya
conocidos, casi redundantes.
El objetivo de este trabajo es recopilar ordenadamente experiencias que nos lleven a
una estructura bsica y lgica de una tasacin.
Lo que s pretendemos es que las tasaciones no sean producto solamente de una
improvisacin, para no caer en valores meramente subjetivos de quien las realice, sino
que trataremos de llegar a valores justificables por cierto viso de objetividad que nos
brinda el inmueble a tasar.
Esto no implica desmerecer la experiencia de quienes tienen muchos aos de prctica y
que con una simple inspeccin ocular, pueden llegar a un valor justo para el mercado,
pero debemos recordar que tasar no es solamente valuar sino poder demostrar
analticamente los fundamentos de ese valor.
Finalmente, queremos aclarar que una tasacin no se subordina a una tcnica estricta,
pues hay que tener en cuenta sus dos elementos bsicos: el inmueble a tasar, que es el
componente objetivo y el tasador que es el elemento subjetivo.
La subjetividad debe basarse en la experiencia y el sentido comn, por lo que el tasador
no debe frenar su propia inventiva en el anlisis de cada caso en particular en el que le
toque actuar.

PARTE I: CONCEPTOS BSICOS


TASACIONES
La tasacin es un valor determinado que se le da a un bien. La funcin de tasar est
directamente ligada al concepto de valuar, o sea poner un valor a una cosa.
Dentro de esa definicin distinguimos los siguientes elementos:
La persona que realizar la tasacin:
El diccionario Larousse Universal define el acto de "tasar" como el de "poner precio
oficialmente a ciertas cosas vendibles", mientas que "valorar" tiene un significado
similar, pero no figura en ella la palabra oficialmente: podemos deducir que el acto de
valuar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de "tasar" queda
reservado para quien avala o certifica ante los dems el precio o valor de una cosa,
haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere cierta formacin
tcnica, o sea por un Tasador.
La cosa pasible de tasacin:
En nuestra legislacin el trmino "cosa" se define en el art. 2311 del Cdigo Civil
diciendo que es todo "objeto susceptible de tener un valor en dinero".
Se toma el concepto de la palabra valor en sentido amplio, o sea: idneo para cumplir
una funcin (econmica, social, histrica, de mero placer etc.)
Clasificacin de las cosas:
Muebles o inmuebles: son muebles las que se pueden mover por s mismas o por
una fuerza externa. Son inmuebles las cosas que se encuentran inmovilizadas, por
su naturaleza (el suelo), por accesin (las cosas adheridas al suelo, mientras lo
estn) y por su carcter representativo (los instrumentos pblicos donde consta la
adquisicin de derechos reales).
Fungibles y no fungibles: segn puedan o no ser sustituidas por otra de igual
especie, calidad y cantidad.
Consumibles y no consumibles: segn su existencia termine con el primer uso, o no.
Divisibles o indivisibles: segn se pueda o no partir en porciones reales, sin
destruirlas totalmente.
Principales y accesorias: son principales las que existen por y para s mismas, y son
accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de
la cual dependen.
Dentro del comercio o fuera de l: las cosas estn dentro del comercio cuando su
enajenacin no est expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin
pblica.
Estarn fuera del comercio cuando su enajenacin est expresamente prohibida por
ley o por acto entre vivos, o por disposicin de ltima voluntad, o las que necesiten una
autorizacin previa para su enajenacin.
El valor arribado:
4

Puede ser de distintos tipos (fsico, venal, rentstico, etc.), de lo cual depende la clase
de tasacin que se haga.
Valor fsico: es la suma de los valores reales del terreno, la construccin, si la hay,
con la correspondiente aplicacin de los coeficientes por edad, estado etc.
Valor venal: es el valor fsico ms su posibilidad de ser realizable en las condiciones
del mercado, o sea la capacidad de absorcin del mercado inmobiliario del
momento.
Un elevado valor fsico podr sufrir disminucin cuando la construccin no responde a
los requerimientos de los compradores, a su capacidad adquisitiva o por no condecir
con la zona, por ejemplo, un lujoso edificio de oficinas es ms absorbible por el
mercado en la city portea que en un barrio residencial.
Valor rentstico: es el valor de las posibles rentas que un inmueble puede generar a
su propietario.
Pero al valor debemos distinguirlo del precio, pues no siempre coinciden: el precio de
una cosa depende de la oferta y la demanda, y ellas varan segn el momento
econmico en que se generan. Los conceptos y mtodos de las tasaciones deben
evolucionar y adecuarse a la dinmica creada por las transformaciones de la economa.
Clases de Tasaciones: se clasifican segn la finalidad de la misma:
1) De plaza; valor segn los precios en que se han vendido otras propiedades similares
dentro de una zona determinada.
2) De mercado: se hace con intencin de vender. Se toma en cuenta la fluctuacin de la
oferta y la demanda, y el inters o necesidad de comprar o vender.
3) De reposicin: precio que se abona por reponer otra cosa igual.
4) De prstamo: se hace para otorgar un prstamo con garanta real. Se toma en
cuenta la posibilidad de asegurarse el cobro de la deuda y an los gastos de juicio para
cobrar.
5) De renta: se relaciona con la renta que puede dar una cosa.
6) De demolicin: en casas antiguas o muy caras de reconstruir, se toma en cuenta el
valor del terreno mas el valor de rescate de los materiales provenientes de la
demolicin.
7) Tasacin Judicial: es la que hace un perito por orden de un juez y se debe justificar
el valor obtenido.
8) De expropiacin: contempla el perjuicio que se le ocasiona al dueo de la cosa
expropiada.
9) Impositiva: La hace el Estado para la aplicacin de Impuestos.
Mtodos para tasar:
A) Directo o comparativo: Se realiza una comparacin directa de antecedentes, se
basa en los precios de venta de la zona.
B) Indirecto: se vincula con la renta anual, por capitalizacin de rentas o por
productividad.

El mtodo ms conveniente es el directo o comparativo, se lo considera ms seguro en


los resultados, aunque sea ms laborioso en su ejecucin.
Desarrollo del sistema comparativo:
1. Bsqueda de antecedentes: los antecedentes son aquellas ventas realizadas en la
zona de ubicacin del inmueble a tasar: se toma la propiedad a tasar como centro y
se traza a su alrededor un crculo que puede abarcar hasta siete manzanas a la
redonda. El tasador debe conseguir datos sobre inmuebles vendidos dentro de ese
radio, sean o no de caractersticas similares al que se debe tasar, y averiguar las
siguientes circunstancias:
Fecha y precio de venta: si el antecedente no es actual, se debe actualizar el precio.
Factores de valor: inherentes al lote, a las circunstancias de la venta, estado de la
plaza inmobiliaria etc.
2. Homogeneizacin de antecedentes: es la instancia de ms ardua trabajo, donde se
deben hacer las comparaciones entre los antecedentes y el inmueble que debemos
tasar, a travs de la aplicacin de los coeficientes correctivos que tienen por objeto,
justamente, homogeneizarlos con el objeto de la tasacin.
3. Informes: la informacin de los antecedentes debe volcarse con la mayor exactitud
posible, para ello usaremos la planilla de estudio de la tierra o en su caso, la planilla
de tasacin de terrenos por incidencia unitaria (ver anexos).

PARTE II: TASACIN DE TERRENOS


Factores que influyen en la tasacin de terrenos:

Factores externos: como en toda descripcin, partimos de lo general a lo particular.


Por lo tanto tendremos en cuenta:
La regin;
La zona: residencial, comercial, industrial, etc.
La poblacin: en cantidad y calidad.
La manzana: hay que tener en cuenta la altimetra (baja o alta) pues se relaciona
con la posibilidad de inundarse.
Servicios: pavimento, luz, gas, agua corriente, transportes, etc.
Cuadra: orientacin: se prefiere la orientacin Este a Norte siguiendo el recorrido
solar, pues son ms luminosos y secos evitando as el desgaste que la humedad
provoca en los materiales.

Coeficientes externos-unitarios:
Por ubicacin del predio: zona cntrica normal...................1,00.
zona de gran jerarqua................1,30.
zona de nivel inferior...................0,80.
Por anchos de calles: sobre calle normal.............................1,00.
sobre avenida..............................1,10.
sobre pasaje................................0,80.
Por vistas al frente: frente a edif. residenciales....................1,00.
frente a plazas.............................1,20.
frente a parques...........................1,30.
frente a edif. industriales..............0,80.
frente a vistas desvalorizantes.....0,60.

Factores internos:

Medidas del lote: las medidas ms amplias son preciadas con fines industriales,
depsitos, garages, etc., los lotes medianos para vivienda multifamiliar (P.H.), y los ms
pequeos para vivienda unifamiliar.
Para vivienda se prefieren los lotes cuadrados o rectangulares con proporcin 1:3 (10
de frente x 30 de fondo por ej). En caso de ser ms largos se los prefiere para quintas o
para construir en propiedad horizontal, pero es antieconmico para vivienda unifamiliar
7

o para subdividir, pues la porcin del fondo valdr hasta el 50 % menos que la del
frente.
Se pondera la mayor amplitud del frente porque el tipo de edificacin ha ido variando,
las necesidades edilicias y la necesidad de construir cocheras en los edificios hace que
se ponderen los frentes mayores.
Pero no siempre el lote ms grande es mejor que el ms chico, porque juega el aspecto
econmico: en una venta se logra un valor unitario mayor cuanto menor es el monto
total de la operacin.
En las Tablas elaboradas por el Tribunal de Tasaciones de la Argentina, (parcialmente
transcripta ms adelante), podemos ver que a mayor profundidad disminuye el
coeficiente hasta un lmite, despus del cual decrece, pues se transforma en un frente
oneroso, por costos de construccin, impuestos etc.
Adems un frente ancho por un fondo largo arroja gran superficie y precio, que atenta
contra la cantidad de posibles adquirentes (salvo la posibilidad de subdividirlo).
Coeficientes de relacin frente/fondo
Medidas de frente
Fondo

10
15
20
25
30
35
40
50
60
70

6
1.24
1.04
0.93
0.85
0.78
0.73
0.69
0.63
0.59
0.55

8,66
1.52
1.28
1.13
1.04
0.96
0.90
0.85
0.77
0.72
0.67

10
1.58
1.33
1.18
1.08
1
0.93
0.88
0.80
0.75
0.70

12
1.63
1.37
1.22
1.11
1.03
0.97
0.91
0.83
0.77
0.72

14
1.71
1.44
1.28
1.17
1.08
1.01
0.96
0.87
0.81
0.76

16
1.75
1.47
1.31
1.20
1.11
1.04
0.98
0.89
0.83
0.78

18
1.72
1.45
1.28
1.17
1.09
1.02
0.96
0.87
0.81
0.76

20
1.65
1.39
1.23
1.12
1.04
0.98
0.92
0.84
0.78
0.73

(Tabla del Tribunal de tasaciones de la Argentina)

F.O.T. (factor de ocupacin total): son los metros cubiertos que se pueden construir
sobre el total de superficie del terreno, teniendo en cuenta, adems las disposiciones
sobre retiros, aire y luz, etc. Se fijan por los Cdigos y Reglamentos de construccin.
El coeficiente de medidas de terrenos, se puede sustituir por el coeficiente de
aprovechamiento, calculando:
1 el F.O del terreno que debemos tasar (n)= F.O.n= m a constr.= x
sup. terreno
Ejemplo: un lote de 10 x 30 (300 m) para edificar 2000m= 2000 = 6,7
300
2 de la misma forma se calcula el F.O. de los antecedentes:

a) 15 x 20 (300m) p/ construir 2500 m: F.O.a = 2500 = 8,4


300
b) 10 x 60 (600m) p/ construir 3.200 m: F.O.b = 3200 = 5,3
600
c) 20 x 20 (400m) p/ construir 2800 m: F.O. c = 2800 = 7
400
3 Dividimos los F.O.a b c por el F.O.n y surgen los coeficientes de aprovechamiento
(C.A.):
C.A. n = 6,7 = 1
6,7

C.A. a = 8,4 = 1,25


6,7

C.A. b = 5,3= 0,79


6,7

C.A.c = 7 = 1,04
6,7

Ubicacin del predio en la cuadra: las esquinas con ochavas son ms


preciadas porque dan la oportunidad de construir con ms frentes, para departamentos
externos, locales, galeras, etc. y encarecer de acuerdo a la importancia que reviste la
esquina en la zona en que se halle. Es por ello que no se puede aplicar un coeficiente
uniforme sino que lo ajustaremos segn la zona:
a- Zona cntrica de la Capital Federal, con alto valor comercial en la planta baja, y
oficinas o viviendas en altura: 15% a 50%.
b- Zona de valor comercial y residencial intermedio, apta para edificios en P.H.: 10% al
30%.
c- Zona familiar o residencial, con algn comercio minorista, con edificacin de una o
dos plantas en general, (no es zona de P.H.): 5% al 20%.
d- Zona de bajo valor de la tierra, con barrios en formacin: 0 al 15%. Los ndices slo
se podrn aplicar cuando el tasador aprecie las posibilidades comerciales de la
esquina, su ubicacin frente rutas, estaciones, u otro motivo de inters que justifique la
valorizacin.
Para no dejar la interpolacin de estos valores al libre arbitrio del Tasador, es
conveniente aplicar el "Sistema Valvano", cuya mecnica de aplicacin es la siguiente:
1) Determinar el valor m del terreno medial antecedente.
2) Determinar el ndice de aprovechamiento de frente del terreno en esquina (n):
(n) = frente + frente (del terreno en esquina)
frente del lote medial
9

3) Al ndice (n) le asignamos un coeficiente de valor segn las siguientes tablas:


Coeficientes de valorizacin de terrenos en esquina
(Tablas del Ing. Valvano)
(n)
1.00
1.25
1.50
1.75
2.00
2.25
2.50
2.75
3.00
3.25
3.50
3.75
4.00
4.25
4.50
4.75
5.00
5.25
5.50
5.75
6.00

Tabla I
1.15
1.17
1.19
1.20
1.22
1.24
1.26
1.27
1.29
1.31
1.33
1.34
1.36
1.38
1.40
1.41
1.43
1.45
1.47
1.48
1.50

Tabla II
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14.
1.15
1.16
1.17
1.18
1.19
1.20
1.21
1.22
1.23
1.24
1.25
1.26
1.27
1.28
1.29
1.30

Tabla III
1.05
1.06
1.07
1.07
1.08
1.09
1.10
1.10
1.11
1.12
1.13
1.13
1.14
1.15
1.16
1.16
1.17
1.18
1.19
1.19
1.20

Tabla IV
1.00
1.01
1.02
1.02
1.03
1.04
1.05
1.05
1.06
1.07
1.08
1.08
1.09
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14
1.14
1.14
1.15

Tabla I: Zonas cntricas comerciales.


Tabla II: Comercial y residencial intermedia.
Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios.
Tabla IV: Barrios en formacin.
4) Buscar el coeficiente frente/fondo del terreno en esquina (ver pgina 4).
5) Calcular el valor unitario de esquina (V.u.e) o valor m en esquina:
V.u.e= valor m del lote medial x coefic. esquina x coef. frente fondo.
6) Precio total de la esquina: V.u.e x superficie.

10

Ejemplo:
A: antecedente terreno medial 10 x 30
Precio: U$S 120.000
B: terreno en esquina, 12 x 30.
Procedimiento:

1) Valor m A: U$S 400 m


2) (n) = 42 = 4,2
10
3) (n) 4,2 = 1,38.
4) 12 x 30 (coef, frente/fondo) = 1,035.
5) V.u.e: 400 x 1,38 x 1.035 : U$S 429 m

6) Precio total del terreno en esquina = 429 x 360= U$S 154.703.


Forma del terreno: son ms preciadas las formas regulares, pero los terrenos no
siempre responden a ello.
No hay coeficientes elaborados para tratar las irregularidades de los terrenos, porque
adems, dichas irregularidades pueden o no influir notoriamente en el valor del terreno,
segn ste se encuentre en zona cntrica: una falsa escuadra complica la tarea del
proyectista de un edificio, mientras que en un zona suburbana, no se edifica en el frente
y se deja como jardn.
El criterio que se puede aplicar es el de coeficiente de disminucin a las superficies
irregulares, que seran las resultantes de restarle a la superficie total, las superficies
aprovechables. El coeficiente de disminucin de valor variar del 0,90 al 0,50 de
acuerdo a la zona (cntrica o no), al F.O. del terreno, si hay que dejar retiros, etc. De
esta manera lograremos la superficie homogeneizada, que, dividida por la superficie
total nos dar como resultado el coeficiente de forma.
Ejemplo:

240 m

Sup. total del terreno: 258 m


Sup. aprovechable : 240 m
Sup. irregular: 18 m

18m
18m

18 m x 0,75 (coef. de desvalorizacin)= 13,5 m


Superficie homogeneizada: 240 +13,5= 253,5 m

Coeficiente de forma: superficie homogeneizada


superficie total del lote
11

En el ejemplo: 253,5 = 0,982


258
Cabe advertir que el coeficiente de forma as hallado no es excluyente del de frente y
fondo (frente relativo, ver ms adelante), ya que para destino comercial, (locales), se
cotizan mejor los terrenos con ms frente que fondo, por los metros de vidrieras que se
pueden lograr, o por la posible subdivisin en locales pequeos y/o galeras
comerciales.
Nivel: respecto de la vereda (que es el promedio de altura segn reglamentacin
Municipal). Es conveniente que el terreno sea hasta 30 cm. ms alto o hasta 15 cm.
ms bajo. Fuera de esos lmites hay que emparejar el terreno, lo cual provoca gastos.
Lo mismo ocurre si hay que desmontar o demoler.
Resistencia del suelo: un suelo muy flojo o muy duro de contextura acarrea gastos
excepcionales en la construccin de cimientos, ya que se deber proceder a su
afirmacin, rellenado, o usarse procesos de pilotajes especiales etc. Estos gastos se
cargan, normalmente al precio de venta de la futura construccin.
El mtodo "antes y despus": es aplicable a casos especiales como ser terrenos en
martillo, fraccionamiento de un terreno, o cuando se agrega terreno a un lote. Consiste
en tasar el lote antes de la modificacin y despus de ella, siempre dentro de los
trminos vistos hasta el momento.
Ejemplo 1: un lote de 10 m x 40 m.(400 m), el valor es de $ 200 el m, ubicado sobre
calle que deber ser transformada en avenida, por lo que sufre la expropiacin de los
primeros 10m. de terreno por todo el ancho del mismo (total 100m).
Cmo podemos calcular el valor del terreno expropiado?
A) Si usamos un mtodo directo multiplicamos el valor m x metros expropiados:
200 x 100 = $ 20000.
B) Si usamos el sistema de "antes y despus", analizaremos los resultados de la
expropiacin:
Antes: el terreno estaba sobre calle interna y sus medidas eran antieconmicas.
Ahora: el terreno sigue siendo frentista, pero sobre avenida, y sus medidas son ms
proporcionadas.
Valor del lote "antes": 400m x U$S 200 m x 0,88(coefic. por medidas) = U$S 70400.
Valor del lote "despus": 300 m x U$S 220 (por quedar sobre avenida) x 1 (coefic. por
medidas) = U$S 66000.
Diferencia entre el "antes y despus": U$S 4400.
Ejemplo 2: lote con martillo a favor en el fondo: valor unitario U$S 300 el m.
12

A+B= A + [(B+C)-C]
20m

Valor A: 600 m x U$S 300 x 1,04 (coef. por medidas) =


U$S 187200.

10m
B

10m

Valor B: se calcula por el "antes" del lote de 10 x 30


(B+C) menos C (valor "despus" del lote 10x20)

30 m

20m

B+C= 300 m x U$S 300 x 1(coef. por medidas) =


U$S 90000.

10m

Valor C "despus": 200 m x U$S 300 el m x 1,18 (coef. por medidas)= U$S 70.800.
Valor B = 90000 - 70800 = U$S 10200.
Valor A+B = 187.200 + 10200= U$S 197400.
Ejemplo 3: lote con martillo en contra en el fondo: A+C= (A+B+C) -[(C+B)-C].
Tomando las mismas medidas y valor m, pero invirtiendo el ejemplo:
20m

10m
B

30 m

(A+B+C): 30x30=900x 300x0,90=U$S 243000.


10m

(C+ B) (antes): 10x30=300x 300 x 1= U$S 90000.


C

20m

C (despus): 10 x 20 = 200 x 300 x 1,18 =U$S 70800.

A + C= 243000- (90000 - 70800) =U$S 220800.


Mtodo de ajuste:
Una vez que tenemos los coeficientes aplicados y hemos logrado el valor unitario por
metro cuadrado, es conveniente, antes de promediarlo directamente, observar aquellos
valores que van ms all del 20% en ms o en menos del valor medio. Dichos valores
sern descartados de los antecedentes para la tasacin, pues esas ventas pueden
responder a causas especiales: compra en remate por ejemplo, donde generalmente se
adquiere a valores ms econmicos que los de mercado, o cuando se compra una
parcela a un valor mayor para anexarla a otra en la cual se puede construir una
edificacin de tipo extraordinaria para el mercado: hotel, garage o supermercado por
ejemplo.
Correccin del valor del terreno por mal aprovechamiento:
El tema plantea tiene las siguiente hiptesis:
A) Tasacin de un terreno baldo: es el ms simple pues se tasa segn el valor de la
tierra agregndose el mtodo de incidencias para determinar el valor del terreno en
13

funcin del aprovechamiento integral de ese terreno con un edificio en propiedad


horizontal. (Ver planilla de valor por incidencias).
B) Tasacin de un terreno ya edificado: bien aprovechado, con edificacin nueva o con
amplia expectativa de vida.
C) Tasacin de un terreno con edificacin que no lo aprovecha pero en estado obsoleto:
en este caso se tasar como demolicin:
Valor = terreno baldo + [edificacin -(gastos de demolicin +valor de recupero)]
D) Tasacin de terreno ya edificado que no lo aprovecha, pero con edificacin nueva o
con amplia expectativa de vida til: se tasa el edificio con todo su valor tal cual hemos
visto, y el terreno como baldo, pero aplicndole un coeficiente correctivo que mida la
disminucin del valor por el "congelamiento" que tiene en virtud de la vida remanente
del edificio.
De C) y D) elegiremos el valor ms alto, ya que medir el criterio con el vendedor
encarar la venta o el adquirente su compra.
Frmula de Dante Guerrero:
Ca = 1 - ( E - e x V - v )
E
V
Donde: Ca = es el coeficiente por aprovechamiento.
E = superficie edificable.
e = superficie edificada.
V = vida probable del edificio.
v = vida transcurrida.
El propio autor de esta frmula aclara que es de aplicacin en centros urbanos de
grandes ciudades, donde se tiende a un mximo de aprovechamiento de los terrenos,
limitado slo por las ordenanzas municipales.
Ejemplos :Terreno zona residencial, apto para construir (E) 1200 m, expectativa de
vida (V) 60 aos, valor U$S 400 m.
a) Tiene construida una casa de (e) 400 m y (v) 20 aos de antigedad:
Ca = 1 - (1200- 400 x 60 - 20) = 0,57
1200
60
Vca (Valor corregido por aprovechamiento)= U$S 400 x 0,57= U$S 228 m
b) Tiene construidos (e) 200 m con (v) 10 aos de antigedad:
Ca = 1 - (1200 - 200 x 60 - 10) = 0,32
1200
60
14

Vca = U$S 400 x 0,32 = U$S 128 m


c) Tiene construidos 900 m con 50 aos de antigedad:
Ca = 1 - (1200 - 900 x 60 - 50) = 0,96
1200
60
Vca = U$S 400 x 0,96 = U$S 384 m
d) Tiene construidos 700 m con 30 aos de antigedad:
Ca = 1 - (1200 - 700 x 60 - 30) = 0,80
1200
60
Vca = U$S 400 x 0,80 = U$S 320 m
Estos ejemplos sencillos y contrapuestos nos demuestran que a edad ms avanzada de
la edificacin, menor influencia negativa tiene sobre el coeficiente, lo cual hace que esta
frmula combine sin inconvenientes con las tablas de depreciacin por edad.

15

PARTE III TASACIN DE EDIFICACIONES


Tasacin de edificaciones
En caso de haber construccin, el edificio debe tasarse por separado.
Los factores determinantes en la tasacin de edificios pueden clasificarse en:
Factores extrnsecos: tambin llamados costos fsicos y son los relacionados con la
calidad fsica de la construccin. Generalmente la obra gruesa (excavaciones,
hormign, mampostera), es bastante similar. Pero los detalles de terminacin, como la
carpintera, yesera, marmolera, servicios, son los que marcan la categora de una
edificacin.
Factores intrnsecos: edad, estado de conservacin, correcta distribucin de ambientes,
dimensiones, correcta orientacin etc.
Factores funcionales: es la calidad en la distribucin de los ambientes, la comodidad de
sus medidas, el aprovechamiento de la orientacin, factores que son de difcil
ponderacin, pero que no se pueden pasar por alto.
Elementos para tener en cuenta:
1 Destino:
Vivienda (unifamiliar o multifamiliar): es evidente que a mayor altura de los
edificios, el costo se hace mayor, ya que las estructuras son ms importantes, se hacen
necesarios ms ascensores, la mano de obra se encarece por el desplazamiento
vertical de los materiales y requieren un perodo de obra ms prolongado.
Oficinas y locales: existen elementos constructivos que influyen notoriamente
en los costos: la cantidad de baos y cocinas, y sus superficies son generalmente
menores respecto de las superficies totales.
Tanto en destino comercial como de vivienda las superficies de la planta tipo son de
suma importancia, pues en las ms reducidas aumenta el costo proporcional de las
partes comunes (pasillos, entradas, escaleras), mientras que esos costos se dispersan
a mayor metraje de la superficie de planta tipo.
Cine, teatro, garage, templo: hay que tener en cuenta que estos destinos tan
especficos pueden desvalorizar al edificio, por la poca demanda y/o los gastos de
adaptacin para otros fines.
2 Superficie: puede ser cubierta, semicubierta o descubierta.
Cmo medimos? Si la construccin se apoya sobre alguna
medianera o llega a ella, se debe medir desde los ejes
medianeros. Caso contrario, se deben tomar las medidas
desde los filos externos de las paredes.
3 Tipo de edificacin: se clasifica en categoras:
16

De lujo: se puede caracterizar por: entrdas con revestimiento parcial de granito piedra o
mrmol, herrera artstica. Pisos de mrmol, parquet de roble, cielos rasos
ornamentados, revestimientos de madera, sala de espera independiente. aberturas
macizas de roble, cedro u otras maderas finas. Herrajes de bronce. amplio nmero de
bocas de electricidad. Baos con medidas amplias, pisos de mrmol, cermico de
primera calidad, revestimientos de maylicas u opalinas, placard, artefactos de color,
abundantes accesorios. Ambientes pintados al aceite previo enduido, empapelados de
alta calidad, cielos rasos pintados a tiza y cola, carpintera de madera lustrada.
Ascensores principal y de servicio, aire acondicionado etc.
Standard: Entrada con revestimiento parcial imitacin piedra, ladrillos de mquina, o
briquetas cermicas. Pisos de parquet o mosaicos granticos. escaleras de mrmol
reconstitudo. Revoques imitacin piedra. Aberturas macizas de cedro, o similares,
cortinas de enrrollar. Razonable nmero de bocas de electricidad. Baos de medidas
amplias, piso de mosaico grantico, revestimientos de cermicas, accesorios de embutir,
artefactos completos. Muros pintados al agua o tiza, o empapelados comunes.
Econmica: Revoque externo imitacin piedra o ladrillos comunes. Pisos de mosaicos
granticos de tamao comn. Pisos parquet comn de pino. Cielos rasos a ngulo vivo.
en cuanto a las bocas de electricidad mnimo un centro y una toma por ambiente.
Baos con pisos de mosaicos granticos pulidos en obra, accesorios a embutir, baja
calidad de sanitarios. Muros y cielos rasos a tiza y cola, carpintera al aceite o
encerado.
Precaria: Exteriores: revoque a la cal o ladrillos comunes. Entrada con pisos de
mosaicos calcreos, cielos rasos sencillos, pinturas a la cal. Distribucin : ambientes de
medidas reducidas, con pisos de mosaico calcreo o cemento alisado. Aberturas de
pino, herrajes comunes. Una boca de electricidad por ambiente. Baos: artefactos
mnimos reglamentarios, pisos de cemento alisado.
Cada una de estas categoras implica un distinto valor unitario de reposicin que
resulta de calcular lo que costara realizar esa construccin nuevamente y ese costo lo
dividimos por la cantidad de metros cuadrados que ella tiene.
Mtodos para arribar al valor unitario de reposicin (V.U.R):
A) Por cmputo y presupuesto: consiste en practicar un cmputo de valores de todos
los materiales correspondientes a la construccin del edificio a tasar. Si bien este
mtodo nos lleva a valores ms exactos, resulta en extremo laborioso y exige un gran
conocimiento en materia de construcciones, por lo que se lo recomienda para
construcciones de especiales caractersticas: pavimentos, oleoductos, edificios
industriales etc.
B) Por costos unitarios experimentales: si bien es ms sencillo, depende
fundamentalmente de la fuente informativa a que se recurra, que debe ser seria, actual
y clara. Dichas caractersticas requeridas las encontramos en peridicos y revistas
17

especializadas que, adems, responden a las variaciones, no slo respecto del tipo de
construccin, sino que tambin la zona en la que se halle situado el edificio a tasar:
ya que en un mismo pas pueden variar los precios de la mano de obra o de los
materiales, segn la provincia o municipios.
Salvo especificacin expresa, generalmente se publican los valores de construccin tipo
estndar, por lo que, de acuerdo al tipo y detalles constructivos, si la edificacin a tasar
responde a caractersticas superiores o inferiores, se pueden aplicar :
De estndar a lujo: de 20% a 35% ms. El coeficiente sera 1,20 a 1,35.
De estndar a econmica: de 15% a 20% menos. El coeficiente sera 0,80 a 0,85.
De estndar a precaria: de 20% a 35% en menos. El coeficiente sera 0,80 a 0,65.
Pero todo ello sujeto al punto de vista del tasador, que podr reforzar dichos ndices a
su cauteloso criterio y experiencia.
C) Actualizacin de costos de edificios : en nuestro pas son determinados por el
INDEC, entidad de carcter oficial, y la Cmara Argentina de la Construccin que es de
carcter privado.
Nmero ndice del INDEC: se basa en el estudio presupuestario de una construccin
tipo: nueve pisos, 2050 m cubiertos, con 34 departamentos de dos, tres y cuatro
ambientes, tipo de construccin estndar.
Nmero ndice de la CAC: se basa en ponderaciones de materiales y mano de obra.
Estos ndices permiten resolver problemas contractuales de liquidacin de certificados
de obra, actualizacin de precios, homogeneizacin de ventas con edificios en litigios
judiciales etc.
4 Antigedad: la antigedad deprecia por desgaste natural. Los inmuebles se
desvalorizan progresivamente, van perdiendo expectativa de vida til, hasta que
pierden su valor, (salvo que se hagan mejoras y mantenimientos).
En cuanto a las vidas en conjunto, la vida til depende del tipo y destino del edificio.
Viviendas colectivas comunes: 60 aos.
Departamentos con servicios centrales: 50 aos.
Edificio de una planta individual: 70 aos.
Depsitos garages: 75 aos.
En cuanto a depreciaciones parciales, quedan a criterio del buen sentido del tasador,
pero hay que recordar que en base al tipo de uso, varan notablemente las vidas tiles
de cada parte del edificio:
Muro medianero: 100 aos de vida probable.
Instalacin elctrica: no ms de 40 aos.
Instalacin de aire acondicionado: no ms de 25 aos.
5 Estado de conservacin (o mantenimiento): cuanto mejor est conservado un
inmueble, ms vale. La depreciacin se produce teniendo en cuenta el valor de los
arreglos necesarios. El tasador deber, a su criterio y en base a la experiencia,
18

encuadrar el estado de conservacin del inmueble dentro de las siguientes


nomenclaturas:

Estado 1: muy bueno.


Estado 2: bueno o normal.
Estado 3: regular o necesitado de arreglos sencillos.
Estado 4: malo o necesitado de arreglos importantes.

Una vez establecida la antigedad y el estado de conservacin del inmueble, se


aplicarn los coeficientes de depreciacin:
TABLA DE FOX, ROCA Y SPAINI
(Para el clculo directo de depreciacin de inmuebles)

Ant.
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60

% Exp.de vida

Estado 1

Estado 2

Estado 3

Estado 4

97,14
94,29
91,43
88,57
65,71
82,86
80,00
77,14
74,29
71,43
68,57
65,71
62,86
60,00
57,14
54,29
51,43
48,57
45,71
42,86
40,00
37,14
34,29
31,43
28,57
25,71
22,86
20,00
17,14
14,29

0,98609
0,97156
0,96113
0,94505
0,92818
0,91041
0,89200
0,87269
0,85258
0,83872
0,81725
0,79498
0,77194
0,74000
0,72329
0,68378
0,68032
0,65345
0,62578
0,59734
0,56800
0,53794
0,50690
0,47530
0,45370
0,42058
0,38669
0,35200
0,31649
0,29237

0,96355
0,94942
0,93943
0,92377
0,90730
0,89002
0,87202
0,65321
0,63359
0,82011
0,79921
0,77743
0,75493
0,73171
0,70759
0,68275
0,65710
0,63955
0,61255
0,58474
0,55612
0,52697
0,49663
0,46576
0,44470
0,41248
0,37945
0,34561
0,31096
0,28756

0,82567
0,81370
0,80524
0,79210
0,77833
0,76375
0,75673
0,73288
0,71641
0,70498
0,68743
0,66916
0,65916
0,63073
0,61046
0,59560
0,56800
0,55333
0,53065
0,50734
0,48331
0,45865
0,43336
0,40735
0,38962
0,36253
0,33461
0,30637
0,27730
0,25759

0,51454
0,51301
0,50815
0,50059
0,49250
0,48421
0,47539
0,46630
0,45676
0,45019
0,44002
0,42940
0,41851
0,47717
0,39547
0,38341
0,37090
0,36235
0,34921
0,33573
0,32185
0,30754
0,29287
0,27764
0,26767
0,25192
0,23590
0,21943
0,20260
0,19117
19

62
11,43
0,24305
0,23941
0,21116
0,16777
64
8,57
0,21765
0,21943
0,19657
0,15589
66
5,71
0,17938
0,17740
0,16507
0,13762
68
2,86
0,16009
0,13905
0,13285
0,11899
70
000
0,10000
0,10000
0,10000
0,10000
Frmula de Ross para el clculo de depreciacin por edad: es de uso alternativo
respecto de las tablas vistas anteriormente.
D = (VR - Vr) x 1 ( e + e )
2 Vp Vp
Donde:
D: coeficiente por depreciacin.
VR: valor de reposicin.
Vr: valor residual o de demolicin.
e: edad del bien.
Vp: vida probable.
Porcentajes de depreciacin de Heidecke segn el estado de conservacin: son
de uso conexo a la frmula de Ross, o sea que implican una "plus-depreciacin" por el
estado de conservacin aplicable al resultado de la frmula anterior:
Estado 1: nuevo o muy bueno........................................0,00%.
Estado 2: regular, con conservacin normal..................2,52%.
Estado 3: necesitado de reparaciones sencillas..........18,10%.
Estado 4: necesitado de reparaciones importantes.....52,60%.
Estado 5: estado de demolicin.....................................100 %.
Se han elaborado las tablas de Ross- Heidecke, de gran similitud a la tabla de Fox,
Roca y Spaini, pero hemos considerado que es ms aplicable sta ltima, pues en la
frmula de Ross tenemos un elemento de muy difcil ponderacin: el valor de
demolicin. Ello no quita que frente al acabado conocimiento de dicho valor, sea
totalmente posible la aplicacin de la frmula de Ross.
6 Estado de ocupacin: es un factor que puede resultar:
Positivo: el inmueble est alquilado y genera buenas rentas;
Negativo: cuando el inmueble est usurpado y hay que desalojarlo.
7 La depreciacin funcional: por inadecuacin y obsolencia, depende casi
exclusivamente de la apreciacin del tasador, que deber tener en cuenta los cambios
en los usos, el aprovechamiento de las superficies y altura de los ambientes, proporcin
de partes comunes respecto a las exclusivas.
En los casos de evidente obsolencia o falta de funcionalidad, podemos sugerir los
siguientes ejemplos de coeficientes de desvalorizacin:
Habitaciones corridas con grandes alturas: circulacin por dormitorios, galeras
iluminacin y ventilacin deficientes: 0,85.
20

Habitaciones corridas, grandes alturas, formas irregulares, circulacin por


dormitorios o galeras o patios, baos y cocinas mal ubicados o con acceso por
exteriores: 0,75.
En casas de tipo colectivas, superficies comunes que superan el 25% implican un
desaprovechamiento que debe ser tenido en cuenta por el tasador, pero siempre
evaluando respecto al conjunto.
TASACION (Ejemplo prctico)
Dentro de una misma propiedad podemos encontrar distintos destinos, categoras,
antigedad y/o estados de conservacin. Se deben homogeneizar los metrajes que
correspondan a las mismas caractersticas y calcular sus valores por separado.
Ej: terreno de 10mt. x 20mt., con la siguiente construccin:
A 4m

B
10 m

D 9m

4m

E
24m

6m

G
50 m

G: destino comercial, categora standard


10 aos de antig., estado muy bueno.
E-F-C: estar, cocina comedor y bao, destino vivienda unifamiliar, 14 aos
de antigedad, categora de lujo,
estado muy bueno.
B-D-A: dormitorios, lavadero, 14 aos de
antigedad, categora standard
estado regular.

TERRENO:
200 m2 x $ 150 el m2 x 1,18 (coef. por medidas)= $ 35.400.
EDIFICIO:
Local: (G) 50m2 x 650 (valor de reposicin por m2) x 0,92818 (depreciacin
Por antigedad y estado da conserv.)=...............................$ 30.165,85
Vivienda: E+F+C: 34m2 x 764 x 0,89200=.......................................$ 23.170,59
B+D+A: 23m2 x 650 x 0,75673=......................................$ 11.313,11
Valor total de la construccin...................................$ 64.649,55
Valor del terreno......................................................$ 35.400,00
Valor total............................$ 99.049,55

21

PARTE IV: TASACIN DE EDIFICIOS EN SU CONJUNTO


El tema a desarrollar se refiere a la valuacin de un edificio nuevo o a construir en zona
urbana, ya que en zonas suburbanas la funcionalidad del terreno es distinta: no se
tiende al aprovechamiento total del terreno y son parte funcional de las viviendas los
jardines, parques etc.
Mtodos: podemos usar distintos mtodos:
I) Por integracin de costos parciales: vamos arribar al precio de un conjunto
inmobiliario sumando los siguientes costos:
A) Costos financieros: incluyen dos gastos fundamentales:
Inversin en el terreno: es un gasto inicial que gravitar con sus intereses hasta que
se efecte la venta de las unidades.
Tasa de inters sobre capitales tomados en crdito para la construccin.
Cf = i x T x (Ct + 1/2 Ce)
Donde:
Cf: Costo financiero total del inmueble.
i: Tasa de obtencin de capitales.
T: Tiempo total de ejecucin de la obra hasta su venta.
Ct: Costo del terreno.
Ce: Costo del edificio.
Cabe aclarar que se est considerando que la venta se realizar al trmino de la obra.
Si se realiza una venta "desde el pozo", se debern descontar del Cf los porcentuales
abonados por los compradores, tomndolos en relacin al total de unidades.
B) Gastos y honorarios de inscripcin en registros del terreno, afectacin a
prehorizontalidad, sellados etc.
C) Ganancia empresaria: que en la Argentina se estiman en un promedio del 20% por
ao de duracin de la operacin, que es el tiempo normal de realizacin de la obra, ya
que todo retraso indebido de la misma, no tiene porqu encarecer el precio de conjunto.
D) Gastos promocionales y de ventas: se fijan en base a los aranceles comisionarios de
los intermediarios de ventas y a los costos de promocin. En venta de edificios
subdivididos en Propiedad Horizontal, estos costos aumentan, podemos tomar como
cifras promedio del 3% al 6% del valor total acumulado.
De esta manera se obtiene el valor del conjunto de las unidades. Para determinar el
valor de cada una de ellas, es necesario practicar la planilla de porcentuales, en la cual
22

se tendr en cuenta el metraje propio y comn de cada unidad, pero se debern


considerar las siguientes caractersticas:
Ubicacin de la unidad en la planta: frente, contrafrente, lateral.
La planta tipo a que pertenece: son menos valiosos los pisos bajos y el ltimo.
Orientacin, vistas.
II) Por comparacin de valores venales: en contraposicin al anterior, en este sistema
partimos del precio unitario, para llegar al valor del edificio en su conjunto.
Se analizan cierta cantidad de antecedentes de venta en una planilla, tal cual vimos en
el mtodo comparativo y se homogeneizan segn coeficientes correctivos, de este
modo se halla el valor venal unitario de un determinado departamento, oficina o local,
que se toma como bsico, y del cual partimos para tasar las unidades del edificio
segn las caractersticas de cada una.
Indudablemente se necesita aplicar y elegir correctamente los coeficientes de
ponderacin.
A continuacin agregamos algunos coeficientes de comparacin utilizados por el
Tribunal de Tasaciones de la Argentina. Ellos no son absolutos, sino que son
simplemente orientativos, y pueden ser modificados por el tasador teniendo en cuenta
las caractersticas de la plaza inmobiliaria y preferencias de los compradores.

Coeficientes para tasacin de departamentos:


A) Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso:
Edificio con ascensor:
Planta baja....................0,90.
1 piso ..........................0,96.
2 piso ..........................0,98.
3 piso ..........................1,00.
4 piso ..........................1,02.
5 piso ..........................1,04.
6 piso ..........................1,06.
7 piso ..........................1,08.
8 piso ..........................1,10.
9 a 12 piso..................1,11.
13 piso en adelante, a juicio del tasador
sin sobrepasar...............1,15.
Ultimo piso con terraza expuesta:
Coeficiente del piso menos 0,04.
Edificio sin ascensor:
Planta baja....................1,00
1 piso ..........................1,00
2 piso ..........................0,95.
23

3 piso ..........................0,85 a 0,90.


B) Coeficiente de ubicacin del departamento en la planta:
Con vista al frente.................................................................1,00.
Con vista a amplio espacio libre de contrafrente..................0,95.
Con vista a patios interiores y/o mnimo de contrafrente......0,90.
C) Coeficiente de ubicacin del depto. en esquina o frente a plaza o parque:
Se considera la mayor iluminacin y mejor vista abierta que posee la unidad funcional.
Departamento en esquina.......................................1,05.
Departamento con vista a plaza..............................1,05 a 1,10.
D) Coeficiente por caractersticas constructivas:
Categora econmica..........................0,90.
Categora econmica buena...............1,00.
Categora muy buena..........................1,10 a 1,20.
Categora de lujo..................................1,25 a 1,30.
Coeficientes para tasacin de locales:
A) Coeficiente por ubicacin del edificio:
pondera la ubicacin del local respecto del desarrollo de las actividades comerciales de
la zona. Es un coeficiente altamente subjetivo y queda a criterio del tasador, pero es
conveniente tomar antecedentes con ubicaciones similares, para evitar el uso de fuertes
coeficientes que podran distorsionar el sistema comparativo.
B) Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin del local:
al igual que las caractersticas constructivas, no revisten demasiada importancia, dado
que el comprador generalmente le da al local una terminacin y arreglo vinculados al
tipo de actividad comercial que se quiera desarrollar.
1 Se pueden aplicar las tablas de depreciacin ya vistas sobre el valor unitario de
reposicin.
2 O podemos utilizar la siguiente frmula, que contempla un estado normal de
conservacin:
C= 0,27 x VT x (3,79 - VT)
VU
VU
Donde:
C es el coeficiente de depreciacin buscado que se aplicar al valor de reposicin.
0,27 es un coeficiente anual de depreciacin inversamente proporcional a VT .
VU
3,79 es una constante matemtica en funcin de la experiencia .
24

VT es la vida transcurrida.
VU es la vida til.
C) Coeficiente de fondo/frente:
contempla el valor de los locales por la amplitud de su frente. Se determinan distintos
coeficientes de acuerdo al fondo relativo del local, al cual se llega a travs de la
siguiente frmula:
FR= frente por fondo (sup. del local)
frente por frente (frente )
Fondo relativo
Coeficiente
0,2....................................................1,45.
0,4....................................................1,35.
0,6....................................................1,25.
0,8....................................................1,15.
1.......................................................1,10.
2.......................................................1,00
3.......................................................0,95.
4.......................................................0,90.
5.......................................................0,85.
6.......................................................0,80.
7 y 8.................................................0,75.
9 y 10...............................................0,70.
Para relaciones inferiores a 0,2 o superiores a 10, el coeficiente queda a criterio Del
tasador.
Ejemplo: local de 8 mt. de frente por 24 mt. de fondo, buscamos el fondo relativo:
FR= 8m x 24m = 192 = 3
8m x 8m
64
Al fondo relativo 3 le aplicamos el coeficiente 0,95.
De lo visto concluimos que, en los terrenos la relacin frente/fondo ideal es 1 a 3, pero
en cuanto a locales es 1 a 2, pues en esta proporcin se mantiene el coeficiente 1.
D) Coeficiente sugn la superficie propia cubierta del local:
considera el monto de la inversin, ya que de acuerdo a la oferta y la demanda, el valor
unitario del local es inversamente proporcional a la superficie propia del mismo. Se
debe tener en cuenta el uso y/o destino del local, para determinar que tipo de superficie
es comnmente usual para el mismo. Ej: los bancos y supermercados requieren de ms
metraje que una remisera o un quiosco.
Tabla 1: Locales que no requieren gran superficie:
Superficie propia en m
Coeficiente
10...................................................................1,26
25

20...................................................................1,22
40...................................................................1,14
50..................................................................1,10
60..................................................................1,08
70..................................................................1,06
100.................................................................1,00 (local comercial tipo)
150.................................................................0,92
200.................................................................0,86
Tabla 2: locales que requieren gran superficie:
100................................................................1,00
150................................................................0,98
200................................................................0,96
300................................................................0,93
500................................................................0,90
800................................................................0,87
900................................................................0,84
1000..............................................................0,80
2000..............................................................0,75
3000..............................................................0,70
Coeficientes para tasacin de oficinas:
A) Ubicacin del edificio:
se debe tener en cuenta, al igual que en los locales, la ubicacin del edificio con
respecto a la profesin que se va a desempear en ella. Es un coeficiente a criterio del
tasador.
B) Coeficiente por edad de la oficina:
al igual que en los locales, podemos utilizar las tablas de depreciacin o se puede
adoptar la siguiente frmula, que contempla un normal estado de conservacin:
C= 0,53 x (1,98 vida transcurrida)
Vida til
El coeficiente logrado se aplicar al valor de reposicin.
C) Coeficiente por estado de conservacin de la oficina:
para todo estado que se aparte de lo normal, contemplado en el punto anterior, se
aplicar un 10% en ms o en menos, segn el caso.
D) Coeficiente segn la superficie cubierta propia de la oficina:
se considera el monto de la inversin, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la
demanda, el valor unitario de oficinas es inversamente proporcional a la superficie
cubierta de la misma.

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Sup. cubierta propia en m


Coeficiente
20...............................................................1,15
120...............................................................1,00
400.............................................................0,85
Para superficies intermedias, se harn interpolaciones. Para superficies mayores o
menores, se deber considerar el coeficiente en forma particular.
E) Coeficiente por la ubicacin de la oficina en el edificio:
Oficina al frente........................................1,00.
Oficina al contrafrente..............................0,90.
Oficina a patio interior..............................0,80.
F) Coeficiente por caractersticas constructivas del edificio:
Buena econmica ......................................0,80.
Buena ........................................................0,90 a 0,95.
Buena con calefaccin central ..................1 a 1,05.
Buena con aire acondicionado central ......1,10.
Muy buena ................................................1,15.
G) Coeficiente por ubicacin en altura:
Planta baja..................................................0,85.
1 y 2 pisos ...............................................0,90.
3 y 4 pisos ...............................................0,95.
5 y 6 pisos ...............................................1,00.
7 y 8 pisos o 2 pisos antepenltimos.......1,10.
9 piso hasta penltimo...............................1,15.
Ultimo piso .................................................0,90.
H) Coeficientes complementarios:
se deben tomar como factores de ponderacin positivos: tener bao privado (1,10),
estacionamiento propio o garage en el edificio ( 1,10 a 1,15).

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PARTE V: VALORES LOCATIVOS


Concepto de locacin: el art. 1493 del Cdigo Civil define a la locacin diciendo: "
habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el
uso o goce de una cosa..............y la otra a pagar por este uso............un precio
determinado en dinero".
Valor locativo: hallar el valor locativo de un inmueble significa calcular el importe
mensual, anual o peridico, que compense con un inters puro razonable al inters
inmobiliario que se da en prstamo, ms todas las cargas que ese inmueble soporta, y
que dicho importe sea compatible con la absorcin del mercado.
Procedimientos para el clculo de alquileres:
A) Renta pura del capital inmobiliario, al cual se le adicionan las cargas para arribar a la
renta bruta.
B) Comparacin homogeneizada de valores locativos.
A) Renta de capital inmobiliario: considera que alquilar un inmueble significa prestar
un capital a un inters determinado. Se plantean as los dos elementos fundamentales:

El valor del capital inmobiliario que se da en prstamo: podemos seguir los pasos ya
vistos para arribar al valor del inmueble a alquilar, pero es conveniente destacar que
nos interesa especialmente el valor venal porque representa el capital inmobiliario
realizable en las condiciones circunstanciales del mercado inmobiliario.
Una tasa razonable de inters por aplicar al capital inmobiliario: hay que tener en
cuenta que se trata de un capital que no sufre las contingencias de una
desvalorizacin monetaria, y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al
locador con su valor total, salvo la desvalorizacin operada por el tiempo, cuya
influencia es mnima y fcil de calcular. Por todo ello la tasa a aplicar debe ser
prudentemente baja, equivalente a la usada en prstamos de monedas invariables.
A estos dos elementos debemos agregarle el tiempo de locacin, y tendramos una
proyeccin en lnea recta de la renta pura.
A la renta pura hay que aplicarle el coeficiente de amortizacin del edificio:
C= Va - Vr
Vp - Vt
Donde:
C: coeficiente.
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Va: valor actual del edificio.


Vr: valor residual del edificio.
Vp: vida probable.
Vt; vida transcurrida.
B) Comparacin homogeneizada de valores locativos: se realiza mediante una
investigacin de mercado y una correcta homologacin de antecedentes. Dichos
antecedentes debern ser lo ms similares posibles a la unidad a alquilar.
Es necesario que los informes de los antecedentes sean lo ms completos posible,
quedando bsicamente individualizados los siguientes datos:

Ubicacin del bien locado y tipo de zona.


Si es una unidad funcional dentro de una propiedad horizontal: su ubicacin relativa.
Superficie cubierta propia y nmero de ambientes.
Caractersticas constructivas del edificio, servicios que tiene.
Antigedad del edificio.
Valor del alquiler mensual.
Duracin en aos de la locacin.

Los antecedentes sern ordenados en una planilla (ver anexos), mediante la cual se
logra el alquiler medio anual por metro cuadrado.
A este valor bsico se debe multiplicar por la superficie del inmueble a alquilar.
Sobre el valor obtenido se aplican los coeficientes de correccin de acuerdo a las
caractersticas.
La cifra as obtenida se divide por doce y lograremos el valor locativo mensual.
Coeficientes de superficies para valores locativos:
Sup. propia en m
300
250
200
175
150
125
100
80
60
40
20

Coeficientes correctivos
Deptos y oficinas
Locales
0.80
0.90
0.81
0.91
0.83
0.92
0.85
0.94
0.87
0.96
0.90
0.98
0.95
1.00
1.00
1.02
1.05
1.05
1.10
1.09
1.15
1.15

Con respecto al resto de las caractersticas, son aplicables los coeficientes vistos en
"Tasaciones de edificios en su conjunto".
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PLANILLAS
Planilla estudio de la tierra...................................................30
Planilla estudio de la tierra (ejemplo)...................................31
Tasacin de terrenos por incidencias unitarias....................32
Tasacin de terrenos por incidencias unitarias (Ejemplo)....33
Lista de precios de edificio...................................................34
Planillas de valores locativos................................................35
Planillas de valores locativos (Ejemplo)...............................36

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