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INSTITUT O TECNOLÓGIC O DE LA CONSTRUCCIÓ N

VALUACIÓN DEINMUEBLESURBANOS

TESIS

QUEPARA OBTENEREL TITULODE

INGENIERO CONSTRUCTOR

PRESENTA:

CARLOS HERRERA TELLO

MEXICOD.F.

1998

VALUACIÓN DE INMUEBLES URBANOS

ÍNDICE :

OBJETIVO

JUSTIFICACIÓN

I . - ANTECEDENTES DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO :

I . I . - Desarroll o d e la valuació n e n México .

I .2. - Propósit o d e la valuación .

I .3. - Factore s c^ue genera n valo r

2. - DEFINICIONES Y OBJETIVO S DE LA VALUACIÓN :

2.1 Teorí a de l valo r

2.2 Definicione s d e : Avalúo , bie n muebl e y bie n inmueble .

2.3 - Nivele s d e la valuación .

-

-

3. - VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.1

-

Norma s ¿generales par a la valuació n d e terrenos

Definiciones .

urbanos.

3.2

- Tipo s d e terreno s urbanos.

3.3

-

3.4-

Metodología Clásic a

y Metodología Estadística .

3.4

. I- Ejemplos de valuació n

d e terreno s urbanos.

3.5

- Coeficient e d e homoqene\zac\ón.

 

3.5.

I - Ejemplos.

 

4. -

VALUACIÓN DE INMUEBLES, TERRENOS Y CONSTRUCCIONES URBANAS :

4 . I-

4.1.1 - Ejemplo de Valuación de una viviend a umfamiliar .

4.2. -

Valuación de viviend a umfamiliar .

Valuación de Condominios .

4.2 . I. - Ejemplos de valuación de condominios.

5. - CONCLUSIONES.

Guía práctic a par a realizar un dictamen de valor.

0 iT C

G. - REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO

COM O PERITO VALUADOR DEL INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL

7.-REQUISITO S PARA OBTENER EL REGISTRO COM O PERITO VALUADOR BANCARIO AUTORIZADO

b.- BIBLIOGRAFÍA

I

OBJETIVO

El objetiv o de l present e trabajo, e s hace r mas accesible s las técnica s Constructor, par a gu e est e mediante una secuenci a lógic a pued a realiza r d e

sencill a un dictamen de valor cuya exactitud s e dar á en funció n directa de la veracida d d e lo s datos c\ue obtenga, as í com o d e la eficienci a co n la c\ue e l Ingeniero Constructor interprete los datos obtenidos.

valuatona s al Ingenier o una manera ordenada y

El desarroll o d e est a tesi s s e enfocara a estudiar las diferentes técnica s valuatonas par a terrenos urbanos con y si n construcción, con el fi n d e propone r una sen e d e paso s lógico s par a lleqar a realizar un Dictamen de Valor de un Inmueble.

JUSTIFICACIÓN

2

El present e trabajo obedece a la necesida d d e accede r co n facilida d a la s diferentes técnica s valuatona s aplicable s a lo s caso s mas comunes en e l mercad o inmobiliario , com o l o son : terreno s urbanos con y si n construcción .

5 e ha observad o c\üe dicha s técnica s varía n d e acuerd o a la experienci a de l perit o valuado r y

al estad o d e dond e emanan .Po r l o ¿^ue est e trabaj o pretend e d e una maner a resumid a pone r al

alcanc e de l Ingenier o Constructo r

realiza r un dictame n d e valo r ( avalú o ) y propone r una manera expedit a y sencill a par a pode r llega r a emiti r una opinió n d e valo r la cua l s i n o ser á exact a s i ser á muy acercad a al valo r d e mercado , y a ¿yje com o veremo s la exactitu d depend e d e la experienci a de l perit o valuado r en e l manej o d e la témcas , as í com o la veracida d d e las fuente s y e l conocimient o de l mercad o inmobiliario .

vana s d e las técnica s valuatona s

más usuale s par a pode r

3

CAPITULO UNO

VALUACIÓN DE INMUEBLES URBANOS

ANTECEDENTES

DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO :

4

I . I. - DESARROLLO DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO :

En Méxic o io s finale s de l si^l o XIX

estableciero n las base s par a e l catastr o d e

primero s trabajo s d e valuació n inmobiliaria , en form a técnica , s e iniciaro n a co n e l únic o fi n d e tributació n predial , en a^ue l entonce s fu e cuand o s e

la ciuda d d e México .

Desd e es a époc a s e definiero n lo s propósito s d e la valuación , lo s c^ue diero n oricgen a lo s

primero s criterio s e n la expedició n d e avalúo s o dictámene s valúatenos ; una, co n fine s merament e

impositivo s y principalmente .

El otr o basad o en las garantía s inmobiliaria s gu e requería n las institucione s d e crédit o tant o

pública s

catastrales , basado s en técnica s rígida s y levantamiento s topográfico s

com o privadas .

Durant e e l prime r cuart o d e sigl o e l crédit o hipotecari o s e basab a principalment e e n la

solvenci a mora l y económic a de l solicitant e y n o en la bas e técnic a

d e

un dictame n valuatono .

En I92 5 al crears e la Direcció n Genera l d e Pensione s Civile s

y

de l Retiro ,

ho y I555TE , entr e

su s funcione s estab a la d e

derechohabientes , empleado s d e gobiern o federales , co n e l fi n d e facilitarle s la compr a d e casa s habitación .

otorga r crédito s basado s en

garantía s hipotecaria s a su s

Al principi o opinione s d e su s

experienci a demostrab a <^ue es e procedimient o n o siempr e arrojab a resultado s confiables , al queda r vano s prestamo s co n «garantías insuficientes , s e cre ó e l departament o d e valuació n d e la direcció n d e pensione s civile s y de l retiro , co n e l propósit o d e establece r lo s valore s reale s d e lo s inmueble s objet o d e las operacione s d e compr a venta , o d e garantía s d e prestamo s hipotecarios .

esto s prestamo s n o s e basaba n en dictámene s valúatenos , sin o en mera s inspectores , d e profesió n ingeniero s o arquitectos , mas adelant e com o la

po r e l catastr o d e la ciuda d d e Méxic o D.F .

señalaba n gu e lo s valore s d e lo s predio s debería n d e representa r e l valo r comercia l de l mismo , reflejand o las realidade s de l mercad o inmobiliari o prevalecient e en la localidad .

Las norma s establecida s en ac^uel entonce s

El 2

3 d e febrer o d e

1933 , s e cre ó e l Banc o Naciona l Hipotecari o Urban o y d e Obra s

5

Públicas , ho y BAN0BRA 5 par a realiza r funcione s ¿^ue n o s e habían encomendad o a ninguna institució n descentralizad a hast a es e entonce s y ¿|ue tampoc o realizaba n lo s banco s d e la iniciativ a privada .

En I93 5 la Secretari a d e Haciend a y Crédit o public o emiti ó una circula r a las seguro s e n la cua l las oblig o ajustifica r la inversió n d e su s reserva s e n biene s raíce s y

compañía s d e d e derecho s

reale s mediant e la ejecució n d e dictámene s valúateno s gu e deberí a realiza r e l Banc o Naciona l Hipotecari o Urban o y d e Obra s Publica s 5.A . en s u carácte r d e banc o fiduciari o nacional .

En ague l entonce s e l banc o aun n o disponí a d e un departament o u oficin a d e valuación , y

estab a obligad o a realiza r

solicitar a la Asociació n Hipotecari a mexicana 5.A . par a someterla s a la consideració n d e la comisió n naciona l bancana . Po r l o anterio r el banco , s e vi o obligad o al establecimient o d e base s

la valuació n d e todo s lo s biene s d e las compañía s d e seguro s y las gu e l e

Est o oblig o a las institucione s bancana s a selecciona r profesionista s capace s d e asumi r la

d e reuni r las

responsabilida d d e e l problem a ¿yje s e suscitaba , lo s candidato s debería n característica s a continuació n mencionada s :

G

- Posee r conocimiento s tant o d e construcció n com o d e presupuestació n d e obra , par a así pode r efectua r la supervisió n y administració n d e fondo s respectivos .

- Tene r conocimiento s d e Topografí a par a levanta r plano s d e terreno s n o importand o las

dimensione s de l terreno , ni s u forma , as í com o d e las construcciones , bie n fuer a d e perímetro s com o e n lo s levantamiento s catastrales .

7

- Conocimiento s elementale s d e contabilidad as í com o cierto s concepto s económico s financieros .

Las

exigencia s anteriore s s e podía n encontrar mas fácilment e en las profesione s clásica s d e

ingenierí a

civi l y d e arquitectura , ( ahor a en la carrer a d e ingenier o constructo r ) siend o la primer a

la gu e en un principi o aport o e l mayo r contingent e par a lo s especialista s en valuació n pretendí a crear .

gu e s e

A parti r d e est a época , la valuació n en Méxic o adguin ó una importanci a acord e co n lo s grande s cambio s financiero s y comerciale s gu e estab a viviend o nuestr o país .

Lo s pionero s d e la valuació n en Méxic o s e agruparo n en una asociació n d e valuadore s

bancanos , misma gu e di o pi e par a la fundació n en e l añ o d e 195 6

de l Institut o Mexican o d e

Valuació n A.C . pila r en e l desarroll o d e técnica s valuatona s novedosa s y d e un grad o d e exactitu d mucho mayor al antes utilizado.

6

I .2. - PROPÓSITO DE LA VALUACIÓN :

El valo r d e la propieda d

raíz e s creado , mantenido, modificad o o destruid o po r la interacción

d e cuatro grandes influencia s qu e motivan las actividade s d e lo s sere s humanos. Esto s motivadore s so n :

- Lo s ideale s y estándare s sociales .

- Lo s ajustes y cambios económicos.

- Las leyes políticas o gubernamentales.

- Las fuerzas físicas o naturales.

Las influencias antes mencionadas crean un patrón de variables c\ue afectan directamente el valor de los bienes inmuebles, cada una de ellas es dinámica e mteractuando se vuelve n la escenci a d e caus a y efecto; y s e convierte n e n una cambiante acción c\ue rodea a todo bien inmueble.

El propósito de un dictamen valuatono es estrictamente el de defini r e l valo r de l mueble o inmueble en cuestión, el valor buscado normalmente es el valor de mercado. Si n embarco existen otro tipo de valores ¿\ue dependen del uso o destino por el cual el cliente requiere un avalúo, la solicitud de un avalúo puede surqir de vanas situaciones o necesidades, mismas ¿\ue se explican a continuación :

9

I .-PAR A DETERMINA R UN A JUST A INDEMNIZACIÓ N EN AFECTACIONE S :

a ) Para estima r e l valo r d e un conjunt o ante s d e una afectación ,

b )

Para

estima

r

e l valo r

de l conjunto , despué s

d e la afectación ,

c ) Para

estima

r

e l valo r d e la fracció n afectada ,

d )

Para

estima

r

e l valo r

d e lo s daño s y perjuicio s d e la fracció n remanente .

2. - RELATIV O A L FINANCIAMIENT O Y A L CRÉDIT O

a ) Para determina r la garantí a ofrecid a en un préstam o o hipoteca .

b ) Para

raíces .

¿^ue un inversionist a pued a toma r decisione s firme s en la compravent a d e biene s

3. - RELATIV O A L TRASLAD O

DE DOMINI O :

1 O

a ) Para coadyuva r en la decisió n d e probable s compradore s d e un bie n raíz sobr e

precio s d e oferta .

b ) Para

coadyuva r en la decisió n d e probable s vendedore s d e un bie n raíz sobr e precio s

aceptable s d e venta .

c ) Para establece r base s justa s de l valo r d e la propieda d ¿|ue va a se r motiv o d e compraventa .

d

) Para establece r base s justa s en la reorganizació n o fusió n d e propiedade s múltiples .

e ) Para

establece r lo s valore s d e biene s raíce s e n cas o d e herencias .

4.-PARAELESTABLECIMIENTODEBASESPARAPAG ODEIMPUESTOS

a ) Para defini r lo s biene s depreciable s d e una propiedad , com o la edificación , y lo s n o depreciable s com o e l terreno , y par a estima r la tas a d e depreciació n aceptable .

b ) Para determina r impuest o sobr e regalía s o herencias .

5 - VALO R DE SEGUR O :

C - VALO R REFERENTE :

a ) Solicitad o po r corporacione s fusionadas , emisione s d e bonos , revisione s contables , etc .

7. - VALO R DE LIQUIDACIÓ N :

a ) Solicitad o par a venta s forzada s o remates .

6.

- VALO R CATASTRA L :

a )

Para patgos d e impuestos .

Est a list a

limitativ a

describ e la amplia gama d e servicio s qu e pued e presta r un valuador , n o e s d e su s actividades .

I.3.-TACTORESQUEGENERANVALOR:

1 2

El carácte r complejo y multifacetic o d e cad a una d e las grande s influencia s e s difícilmente comprendido, el estudio de alguno s d e lo s factores localizados en las influencia s demuestran qu e so n multitudinario s y s e encuentra n siempre cambiantes por lo qu e las agrupamos en cuatro grandes qrupos:

A) INFLUENCIA S SOCIALE S :

I . - El crecimient o o decrecimient o poblacional .

2, -

Cambio s en la densidad poblacional.

3. - Cambio s en la composición numérica de las familias.

4.- La distribución geográfic a de l nive l social.

5. -

Actitude s hacia las actividade s educacionale s y sociales .

G.- Actitudes

hacia cambios arquitectónicos de diseño y utilidad.

7.- Otro s factores qu e s e deriva n d e lo s deseo s e instintos de la sociedad.

B

) INFLUENCIA S ECONÓMICA S .-

I 3

I , - Lo s recurso s naturales : en s u cantidad, ca\\dad, locahzació n y s u obradod e uso .

2. - Desarroll o o asentamiento de zonas comerciale s e industriales .

3. - Tendencias de los empleos y nivele s

d e salarios .

4 . - Disponibilida d d e diner o y crédito .

5. - Nivele s d e precios , tasa s d e interé s y

carca s d e impuestos .

G.- Todos los factores qu e infiere n direct a e indirectament e sobr e

C ) INFLUENCIA S POLÍTICA S :

I . - Leye s d e Zomficación .

e l poder de compra.

2. -

Reglamento

s

d e

construcciones .

3. -

Reglamento

s

d e

policí a y tránsit o

y departament o d e bomberos .

4 . - Contro l d e rentas , posicione s d e créditos .

la Defens a Nacional , prioridades , contro l y destin o d e

5, - Prestamo s hipotecario s de l ¿gobierno.

C - Polític a monetari a qu e afect e e l libr e us o d e la propieda d raíz.

D

) INFLUENCIA S FÍSICA S .•

I 4

Esta s puede n se r naturales o humanas ;

I , - Clima y Topografía.

2. - Fertilida d d e la tierra .

3. - Recurso s minerales .

4 . - Factore s comunitario s como transporte, escuelas, templos, parque s y áreas d e recreo .

5. - Contro l d e inundacione s y conservació n de l suelo .

Cad a una d e esta s influencia s afectan el costo, el valor y e l preci o d e un bie n raíz, co n lo s factores o^e las integran , constituye n e l materia l básic o par a la elaboració n d e un avalúo .

15

CAPITULO DOS :

DEriNICIONES YOBJETIVOS DE LA VALUACIÓN

2 . L - TEORÍA DELVALOR :

Valo r e s la palabr a clav e c^ue hac e interactua r lo s diferente s segmento s de l

negoci o d e

biene s raíces , e l significad o y la importanci a d e valo r en la vocació n d e

biene s raíces , deberí a implica r gu e s u significad o se a preciso , clarament e definido , totalment e comprendid o y utilizad o adecuadamente . Desafortunadament e est a condició n idea l n o exist e y e l valo r e s considerad o e interpretad o d e mucha s maneras .

El significad o d e valo r e s muy diferente , po r ejempl o par a un artist a gu e par a un

mecánic o o un científico , est a tendenci a par a actividade s sociale s y económicas , ha tenid o

dice n valo r

e n realida d

interpreta r e l valo r en término s d e cierta s

una gra n influencia , po r ejempl o lo s banco s

d e préstamo , e l corredo r d e biene s utiliz a e l termin o valo r

s e refiere n al valo r d e mercado .

d e venta , cuand o

El diccionari o

Anay a d e la Lengua no s dic e gu e valo r e s e l preci o

o cualida d d e las

cosa s po r las gu e s e pag a ciert a cantidad , grad o d e utilidad , importanci a o buena s cualidade s d e algo .

En término s d e valuació n s e defin e com o la relació n entr e un objet o desead o y un comprado r e n potenci a . Lo important e d e est a definició n e s " la relació n ". Es muy important e gu e deb e existi r la necesida d po r un objet o par a darl e valor , un objet o (en est e cas o un bie n raíz ) n o tendr á valo r a meno s gu e se a útil , la escase z deber á esta r

present e par a gu e e l valo r exista . Exist e otr o facto r gu e e s indispensabl e par a gu e un

objet o teng a valo r y e s e l pode r d e

compra .

Valo r n o e s una característic a inherent e d e un objet o (Bie n raíz ) sin o gu e depend e

d e lo s deseo s de l hombre , van a entr e lo s hombres , y e s variabl e e n e l tiempo , segú n varía n lo s deseo s de l hombre .

1

7

Cualquie r objet o ( bie n raíz ) carecer á d e

valo r a meno s ^u e se a útil . La utilida d

despiert a e l dese o d e posesió n y tien e e l pode r d e da r satisfacción . La utilida d po r s i sol a n o proporcion a valo r a un objeto , deber á se r relativament e escaso , d e maner a qu e

UTILIDA D MA S ESCASE Z so n do s d e lo s elemento s mas importante s qu e crea n valor .

Para realiza r un avalú o ser á indispensabl e toma r en cuent a las condicione s futuras ,

pudiend o fyars e las tendencia s d e cambi o d e un

inmuebl e a futuro .

El valo r d e mercad o e s muy important e ya qu e indic a la relació n entr e compradores , vendedores , valuadore s e inversionistas .

VALO R DE MERCAD O : El valo r d e mercad o est a definid o com o e l preci o mas alt o qu e s e l e d a a una propiedad , puest a a la vent a e n un mercad o y cuy a realizació n s e lleva a cab o en un tiemp o razonable . Es e l preci o en e l qu e e l comprado r y e l vendedo r acepta n realiza r la operació n d e compraventa , o e s e l estimad o par a un inmuebl e qu e determin a un avalú o e n una fech a determinada .

I

S

2.2. - DEFINICIÓN DEAVALÚO, BIEN MUEBLE Y BIEN INMUEBLE :

AVALÚ O

: Un avalú o e s

necesariament e d e la experienci a e est e interpret e y proces e lo s datos .

una opinión , una estimación , c^ue depender á integrida d de l valuado r y d e la destrez a co n que

El avalúo o estimació n pued e se r transmitid o oralment e o po r escrito .

Normalment e s e acostumbra escribirl o anotando una estimació n de l valo r d e una propieda d descrit a adecuadamente , en una fech a específic a y s e apoy a en la presentació n d e análisi s d e dato s pertinentes .

BIE N INMUEBL E Y BIE N MUEBL E :

La fras e bie n inmueble , bie n raíz o propieda d raíz, s e refier e al terren o y a las construccione s permanente s e n e l edificadas .

Lo s biene s mueble s ¿generalmente so n artículo s móvile s o ¿fi e n o está n permanentement e fijo s al terren o o al edificio . Para decidi r s i un objet o e s mueble , s e tomara n en cuent a las siguiente s consideracione s :

a) La maner a

com o est a fyad o o adherid o al terreno .

b) La intenció n o e l propósit o co n e l cua l fu e fyado .

c) Lo s objeto s ¡^ue s e puede n remove r si n ocasiona r daño s a la propieda d o

1

9

A lo s biene s inmueble s lo s caracteriz a s u inmovilida d y s u tangibilida d y comprende n :

- La tierr a y todo s lo s objeto s fyo s y permanente s ^u e en ella s e encuentran , ya sea n naturale s o hecho s po r e l hombre , llámens e naturale s lo s árbole s y lo s producto s d e la tierra , (excluyend o lo s reservado s po r la le y ) , y lo s hecho s po r e l hombr e com o edificios , bardas , pavimento s etc . ¿yje erigi ó sobr e e l terreno . Tod o e l equip o o accesorio s y las instalacione s com o la plomería , electricidad , ductos , mueble s empotrado s o fyos , elevadores , etc . ¿^ue está n instalado s en una form a mas o meno s permanente .

Ademá s d e la inmovilida d y la tangibilida d ( elemento s físico s ), comprend e lo s

d e propieda d lega l * . Al

elemento s intangible s atribuido s a lo s debere s

y derecho s

valuado r l e interesa n eso s elemento s puest o gu e é l estim a e l valo r d e lo s derecho s y

beneficio s gu e s e deriva n d e la propieda d d e lo s biene s raíces .

* Fag o po r impuesto s catastrales , afectacione s

par a benefici o público ,

Zomficación , reglament o d e construcción , sanitario , d e transito , etc .

2 0

2.3. - NIVELES DEVALUACIÓN :

Cualquie r person a e n algun a u otr a ocasió n tendrá la necesida d d e solicita r e l

avalú o d e un bie n

mueble o bie n raíz.

El interés en e l valo r d e lo s biene s raíce s n o est á limitad o a las persona s d e alt o nive l económico , todo s utilizamo s lo s biene s raíce s y po r tant o debemo s d e paga r s u uso , cualquie r decisió n gu e involucr e un pago , necesariament e tendr á gu e requeri r un presupuest o sobr e valo r y est a obviament e deber á d e fundamentars e en un avalúo .

Po r tanto , la necesida d d e valua r e s universa l y par a s u estudi o la separaremo s e n tre s nivele s :

PRIME R NIVE L DE VALUACIÓ N :

En est e nive l est a comprendid a cualquie r person a de l públic o en general , las

persona s gu e utiliza n lo s biene s raíces , lo s gu e posee n biene s raíces , lo s gu e invierte n

e n biene s raíce s mas allá d e su s

necesidade s individuales , habitacionale s y comerciales .

Lo s miembro s d e cad a grup o deberá n hace r decisione s acerc a d e precio s

d e

venta , oferta s d e venta , hipoteca s prestamos , programa s d e seguro s y proyecto s

d e

urbanización , proyecto s d e remodelación , rehabilitació n o modernización , y en otra s accione s gu e involucre n responsabilida d y grande s suma s d e dinero .

Mucha s persona s ignora n la existenci a d e procedimiento s valúatenos , muy a menud o las persona s confía n en s u propi o JUICI O y comete n errore s muy costosos , po r ejempl o :

Cuand

- un

o

comprador pag a en exces o e l valo r d e una propiedad .

2 I

Cuand

- un vendedo r acept a una cantida d meno r po r una propiedad .

o

Cuand

- una person a rent a una propieda d y firm a un contrat o ¿^ue lesion a su s

o

intereses .

- Cuand

o

un iru^uilino rent a una propieda d c^ue n o represent a e l valo r d e la

misma .

- Cuand o s e emprende n proyecto s d e rehabilitació n y/ o modernización , si n una asesorí a gu e la fundamente .

Todo s y cad a un o d e esto s hecho s puede n acarrea r perdida s po r e l hech o d e n o conta r co n una debid a asesorí a valuatona .

SEGUND O NIVE L DE ACTIVIDA D VALUATORI A :

En est e nive l interviene n persona s ¿^ue participa n directament e en e l ram o d e biene s raíce s com o : vendedores , corredores , inversionistas , constructores ,

urbamzadores , administradore s d e propiedades ,

interviene n en impuesto s prediales , y otra s funcione s gubernamentales . Esta s persona s

n o so n biene s

deberá n d e expresarlo s hast a e l limit e d e su s conocimiento s y cuand o e l problem a así l o

prestamistas , as í com o lo s gu e

valuadore s profesionales , per o labora n co n cuestione s gu e involucra n a la lo s raíces . Co n frecuenci a e l públic o le s pid e s u opinión , sobr e valores , y esto s

TERCER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA .-

2 2

Est e e s e l últim o y mas alt o nive l d e la activida d valuatona , y est á comprendid o po r profesionale s d e la valuación , lo s miembro s d e est e nive l generalment e dedica n tod o s u tiemp o a la activida d valuaton a y so n identificado s po r una designació n profesional . La valuació n profesiona l e s reconocid a po r bancos , compañía s aseguradoras , afianzadoras , asociacione s d e ahorr o y préstamo , juzgado s penale s y civile s etc .

CAPITULO TRES :

VALUACIÓN DETERRENOS URBANOS

2 4

3. - VALUACIÓN DETERRENOS URBANOS :

3 . I. - NORMA S GENERALES PARA LA VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS :

El objetiv o d e est a norm a e s establece r directrice s par a la valuació n d e inmueble s urbanos , su s frutos , y su s derecho s sobr e lo s mismos , basad o e n la " NORM A PANAMERICAN A PARA VALUACIÓ N DE INMUEBLE S URBANO S " * , La Norm a Panamerican a e s aplicabl e par a todo s lo s avalúo s o manifestacione s escrita s qu e

exprese n e l valo r d e un inmuebl e urbano , d e su s fruto s o d e lo s derecho s sobr e lo s

mismos . La determinació n d e est e valo r

exclusiv a d e lo s profesionale s en e l ramo , quiene s debe n esta r legalment e acreditado s e n cad a país .

e s d e la responsabilida d y d e la competenci a

El valo r a determinars e corresponder á siempr e al valo r

d e mercado , e l valo r d e

mercad o e s aque l qu e e n un moment o dad o deber á d e se r únic o cualesquier a qu e se a la finalida d de l avalúo . Est e valo r correspond e tambié n al preci o qu e s e definirí a en un

mercad o e n competenci a perfecta , caracterizad o po r las siguiente s premisa s :

a

) tiomoqeneida d d e lo s biene s llevado s al mercado .

b

)

Numer o elevad o d e compradore s y vendedores , d e ta l mod o qu e e l mercad o

n

o

pued a se r alterad o po r grupo s o individualmente .

2 5

d ) Conocimient o absolut o d e todo s sobr e e l bien , e l mercado , y las tendencia s de l mercado .

e) Liberta d plen a en e l mercad o inmobiliario .

* D e la Norm a Panamerican a d e Valuación . Curs o d e Valuación . Institut o Mexican o

d e

Valuació n d e Michoacán .

En caso s especiale s cuand o s e solicit e otr a referenci a ¿^ue n o se a e l valo r d e

mercado , s e deber á procede r d e acuerd o a la reglamentació n vigent e e n cad a país .

Cuand o es a reglamentació n se a inexistente , s e recomiend a

la siguient e metodologí a :

a) Determinació n de l valo r d e mercado .

b) Definició n d e la referenci a solicitada .

c) Determinació n de l valo r d e referencia , s i e s posibl e

mercado .

s u vinculació n al valo r d e

Es important e menciona r gu e la aplicació n d e est a le y deber á d e concorda r co n la reglamentació n vigent e e n cad a país .

2

G

3.2.-DIFERENTE S TIPOS DETERRENOS URBANOS

3_

3

j j

l

 

2

1

 

1

]

1

1

3

3

1. - Lote s intermedio s

2. - Lote s Transversa l

" 3

3. - Lot e Esquiner o
1

1

2

1

3

4. - Lot e Cabecer o

1 5. - Lot e Manzaner o

2.

6. - Lot e Interio r

f

3.3. - DEFINICIONES :

APROVECHAMIENT O EFICIENTE :

Es a^ue l c\ue e s recomendad o par a e l inmueble , en determinada

época ,

2 7

observand o la tendenci a d e us o circunvecino , d e acuerd o a lo s reglamento s suscrito s en cad a paí s y par a cad a zona .

CAMP O DE ARBITRI O :

Interval o d e valore s obtenid o po r proces o estadístico , compatibl e co n la muestra ,

dentr o de l cua l e l valuado r pued e adopta r - debidament e justificad o - se a representativ o de l inmuebl e valuado .

COEFICIENT E DEL VALO R AGREGAD O :

Razón entre e l valo r d e mercad o y e l cost o d e reposició n nuev o semejante .

CONSTRUCCIÓ N :

a^ue l valo r c\üe

d e un inmuebl e

Cualquie r mejor a incorporad a permanentement e al suel o po r e l hombre , d e manera ¿^ue n o pued a se r retirad a si n destrucción , fractur a o daño .

2&

FRENTE PROYECTAD O :

Proyecció n de l frente sobre la línea norma l a uno d e lo s flancos , cuand o ambos lados so n oblicuo s en e l mism o sentido , reservand o las condicione s especiales .

I

F

1

F = Fond o de l Predi o

f

= frent e de l predi o

f

' = frent e proyectad o

NOT A : El fond o tip o par a terreno s urbano s s e consider a tre s vece s e l frent e de l predio , as í mism o est a consideració n e s utilizad a par a premia r o deprecia r e l valo r de l

predi o po r

s u relació n frente-fondo .

FRENTE REAL :

FRENTE DE REFERENCIA :

2 9

terrenos

investigados , utilizad o en el proces o d e homoígeneización , siempr e ¿^ue la dimensió n correspondient e ten<ga influenci a e n e l valo r de l terreno .

Es ac^uel adoptad o po r e l valuado r como

representativ o d e lo s

HOMOGENEIZACIÓ N :

Tratamient o técnic o d e lo s predio s observados , mediant e la aplicació n d e coeficiente s u operacione s matemática s ¿yje expresen , en términ o relativ o las diferencia s d e atributo s entr e lo s inmueble s investigado s y e l valuado . En otra s palabra s e n e l enfogu e d e mercado , so n lo s ajuste s qu e s e debe n hace r a lo s dato s d e compra-vent a a fi n d e qu e sea n comparables .

INFERENCI A ESTADÍSTIC A :

Part e d e la cienci a estadístic a qu e permit e extrae r conclusione s a parti r de l conocimient o d e muestre o d e la población . El proces o complet o d e razonamiento , desd e l o específic o hast a l o general .

INMUEBLE S DE REFERENCI A :

So n todo s aquello s qu e fuero n identificado s en la investigación , y qu e po r s u similitu d d e característica s co n e l inmuebl e valuado , sirve n d e bas e par a la valuación .

INSPECCIÓ N .-

3 0

Es e l examen ocula r d e e l inmueble. En est e apartad o s e ponder a desd e la calida d de l proyect o hast a la calida d d e lo s elemento s constructivo s y lo s acabados .

INVESTIGACIÓ N DE MERCAD O :

Conjunt o d e procedimiento s d e identificación , investigación , colecta , selección , proceso , análisi s e interpretació n d e resultado s sobr e dato s relativo s a inmueble s similare s al valuado , par a proporciona r estructur a técnic a al dictamen .

PARCEL A :

Áre a d e urbana , po r s u

terren o limitada , n o urbanizada , factibl e d e recibi r obra s d e infraestructur a localización , y su s aspectos .

LOTE :

Are a delimitad a d e terreno

urbanizada, con frente hacia las vías pública s o

particulares, en condiciones de se r aprovechad a par a construir , d e acuerd o a las reglamentacione s de l lugar .

fine s urbano s y dond e s e permite

3 1

PRECI O :

Cantida d d e diner o po r e l cua l s e efectú a una operació n inmobiliari a sujet a a la mayo r o meno r habilida d d e negociación , d e una part e sobr e la otra , así com o a otro s factore s d e carácte r subjetiv o : Deseo , Necesidad , caprich o y otros .

PROFUNDIDA D EQUIVALENT E :

Resultad o numéric o d e la divisió n de l áre a d e un predi o po r s u frente .

SEGMENT O DE ÁRE A DIRECTAMENT E DESMEMBRADL E :

Part e d e un terren o o d e un áre a d e tierr a n o urbanizad a co n frent e hacia las vía s o camino s público s oficiales , sujet a a aprovechamient o económic o y legal .

UNIDA D ESTANDARIZAD A :

Inmuebl e d e encuentr o usual y repetitiv o en e l mercad o inmobiliari o po r medi o d e una pesquis a especifica , identificad o d e acuerd o co n su s característica s constructivas .

VALO R :

Expresió n monetari a d e un correspondient e al valo r d e mercado .

bien , a la fech a d e referenci a d e la valuación ,

3 2

VALUACIÓ N :

Determinació n técnic a de l valo r d e un inmuebl e o d e un derech o sobr e lo s mismos ,

asumiend o e l inmuebl e un us o específico . La

par a una fech a y un lu^a r determinado ,

valuació n n o cre a valor , sin o ¿^ue observ a puntualment e todo s lo s aspecto s c\ue tiene n influenci a e n el .

Dentro d e la valuació n s e hac e una clasificació n d e lo s objetos en cuanto a s u naturalez a :

INMUEBLES :

- Terrenos :

a) Área s d e tierra s n o urbanizadas

b) Fárcelas

- Mejoramiento s :

a) Edificio s

b) Otr o tip o d e construcciones .

- Terrenos co n mejoramiento s

RENTA S :

- Alquilere s

- Arrendamiento s

- Exploracione

s

DERECHO S :

- Servidumbre

s

- Usufructos

- Concesione s

- Comodato s

- Derecho s hereditario s

- Derechos posesiónanos

3 4

Para lo s efecto s d e aplicació n d e las diferente s técnica s s e recomienda n las siguiente s convencione s literale s :

5 t : Are a de l Terreno

F

t : Coeficient e de l frente

F

p : Coeficient e d e profundidad

t

: Expon e e l frente de l terren o

a

: Frente proyectado del terreno

a

r : Frente de referencia del terreno

p

: Expon e el model o d e profundidad

f

: Profundidad equivalente

N

: Profundidad recomendada en la zona

M

a : Profundidad máxima recomendada par a la zona

M

i : Profundidad mínima recomendada en la zon a

V t : Valo r tota l de l terren o

3

5

3.4.-METODOLOGÍ A CLÁSICA Y METODOLOGÍA ESTADÍSTICA :

METODOLOGÍA BÁSICA :

La metodologí a básic a a se r utilizad a deb e d e fundamentars e

en investigacione s

d e

mercado , abarcand o ademá s

precio s d e comerciale s d e ofert a y

demanda , ademá s

d e

toda s las característica s y lo s atributo s ¿^ue ejerza n influenci a en e l valor .

Para lo s efecto s d e la norm a panamerican a d e valuació n la metodologí a valuador a s e subdivid e e n :

- Metodologí a

Clásic a

- Metodologí a

Estadístic a

METODOLOGÍ A CLÁSIC A :

En est a metodologí a lo s método s s e subdivide n e n directo s e indirectos , y ambo s puede n se r en determinada s circunstancia s conjugados .

a ) Método s directo s :

- Comparativ o

d e

dato s

d e

mercad o

- Comparativ o

d e

cost o

d e

reproducció n d e mejoramientos , edificacione s o

b ) Método s Indirecto s :

- D e la rent a

- Involutiv o

- Residua l

a . I ) Métod o Comparativ o d e dato s d e

mercad o :

Est e métod o defin e e l valo r de l inmuebl e

po r medi o d e la comparació n d e dato s externa s lo s dato s

d e mercad o d e inmueble s semejantes , e n cuant o a la s característica s interna s y

qu e genera n o modifica n el valor . Las característica s y lo s atributo s d e

investigado s gu e ejerce n influenci a en la determinació n d e lo s precios , y consecuentement e en e l valor , debe n ponderars e po r homogeneida d o inferenci a estadística . Es condició n fundamenta l par a la aplicació n d e est e métod o la existenci a d e un conjunt o d e dato s gu e pued a se r tomad o estadísticament e com o muestr a de l mercad o inmobiliario .

3 G

a. 2 ) Métod o comparativ o d e lo s costo s d e reproducció n d e mejoramiento s o construcció n :

Est e métod o determin a e l valo r d e las construccione s o mejoramiento s e n general , po r medi o d e la reproducció n d e lo s costo s d e su s componentes . La

determinació n d e lo s costo s e s hech a a bas e d e un presupuest o detallad o o sintétic o l o

cua l est á e n funció n

efecto s de l desgast e físic o y

de l rigo r de l avalúo . En est e s e debe n cuantifica r y justifica r lo s

d e se r e l cas o - d e la obsolescenci a funciona l d e lo s

3 7

b . I ) Métod o d e la rent a :

Es e l método

c\ue determin a e l valo r d e e l inmuebl e o d e su s parte s

constitutivas , en bas e a la capitalizació n present e d e s u rent a líquida , rea l o prevista . Part e fundamenta l par a e l funcionamient o d e est e métod o e s : La determinació n de l period o d e capitalizació n y la tas a a se r utilizada , misma s qu e deberá n d e se r

justificada s textualment e po r e l valuador .

b. 2 ) Métod o mvolutiv o :

Est e métod o s e basa primerament e en la realizació n d e un estudi o d e viabilida d técnico-económic a par a la determinació n de l valo r de l terreno , fundamentad o en s u aprovechamient o eficiente , mediant e una hipotétic a inversió n inmobiliaria ,

compatibl e co n las condicione s remante s e n e l mercado , la valuació n po r est e proces o

consider a e l ingres o probabl e d e la bas e a lo s precio s obtenido s en la

comercializació n d e las unidade s hipotéticas , e n pesquisa . Consider a tambié n todo s lo s ¿gastos

propio s a

d e gananci a liquid a par a e l inversionist a o

la transformació n de l terren o en

las inversione s proyectadas ; Prev é un maree n promotor , lo s gasto s d e comercializació n d e

las unidades , mediant e tasa s financiera s operacionale s reales , textualment e justificadas .

Para e l funcionamient o d e est e métod o s e exig e qu e :

El inmuebl e valuad o s e encuentr e dentr o d e una zona d e tendenci a mercadológic a co n inversione s semejante s a la hipotética , ademá s qu e deber á d e esta r legalment e permitid o s u us o y ocupación .

3 5

Las unidade s hipotética s admitida s en e l modelo adoptad o deberá n d e se r d e característica s y en cantidade s absorbible s po r e l mercado inmobiliario , en e l plaz o establecid o po r e l estudi o y compatibl e co n la realidad .

El instrumental matemático-financier o se a justificad o e incluid o e n e l

dictamen .

3 9

b. 3 ) Método residua l :

Est e método define el valo r d e terreno po r diferenci a entr e e l valo r tota l de l inmuebl e y e l d e lo s mejoramiento s o construcciones , o e l d e las construccione s sustrayend o e l valo r de l terreno .

EL PROCES O VALUATOR! O :

Las etapa s c[üe comprende este proceso s e puede n clasifica r d e la manera siguient e :

a) Definició n de l problema :

- Identificació n d e la propiedad

- Derechos inherente s a la misma

- Propósit o y funció n de l avalú o

- Fech a d e estimació n de l valo r

- Definició n de l valo r po r estima r

- Determinació n d e honorario s

- Cart a conveni o co n e l client e

b) Flan a segui r :

- Sonde o prelimina r

- Diagram a d e dato s

- Tipo s d e dato s

-

Fuent e d e dato s

c) Recolecció n y Análisi s d e factore s ;

- Factore s

físico s

- Factore s

sociale s

- Factore s

económico s

- Factore s político s

- Zona s residenciale s

- Zona s departamentale s

- Centro s comerciale s

- Zona s industriale s

c)

Aplicació n d e método s d e valuació n

 

- Enfoqu

e

d e mercado

- Enfoqu

e

d e cost o

- Enfoqu

e

d e la rent a

d

) Correlació n d e valore s :

- Ponderació n d e lo s valore s

Dictame n valuaton o

4

VA

Z 3

- A

O

^

iTC

4 2

Identificació n d e la propieda d

:

Una propieda d s e identific a po r s u direcció n d e correos , o cualquie r otr a

localizació n descriptiva . Po r ejempl o cas a ubicad a en la call e d e hidalgo , rumb o oriente ,

marcad a co n e l numer o I7 , d e la coloni a centro , d e la ciuda d "Y", d e la acer a

entr e las calle s d e

encuentr a e n est e

norte ,

Benit o Juáre z y Santo s Degollado , detalland o la construcció n gu e predi o (n e d e pisos , calida d d e la construcción , etc.) .

s

e

Derecho s Inherente s :

Es un estimad o o valorizació n gu e un o o más individuo s obtiene n a travé s d e la posesió n y us o d e la tierr a y su s mejoras .

Propósit o y función d e un avalú o :

El propósit o d e un avalú o y la funció n par a la gu e servirá n indica n lo s dato s gu e s e deberá n recabar . El dat o al cua l s e l e d e e l mayo r pes o al formula r la estimació n fina l de l valo r y la exposició n d e reporte , reflej a la funció n par a la cua l e l avalú o ser á utilizado . Si n embarg o n o e s estrictament e necesari o par a e l valuado r e l conoce r la funció n par a basa r s u opinió n en e l valo r just o d e mercado .

Fech a d e estimació n de l valo r :

La fech a e n gu e s e realiza un avalú o e s particularment e importante , ya gu e lo s

4 3

Definició n d e valo r po r estima r :

5 i la estimació n de l valo r deb e d e basars e sobr e un aspect o d e circunstancia s especiales , o aspecto s circunstanciale s alternados , esa s suposicione s deberá n d e establecers e clarament e e n la definició n de l valo r e n la mayorí a d e lo s caso s e l valo r buscad o e s e l de l mercado .

Acuerd o co n e l client e :

Ante s d e

realiza r e l avalú o deber á celebrars e un conveni o e n e l cua l e l valuado r s e

compromet e co n e l client e po r escrit o a expone r e l problem a incluyend o :

- Identificació n d e la propieda d

- Establece r lo s derecho s po r valoriza r

-

Propósit o de l avalú o

- Definició n de l valo r po r localiza r

- Fech a desead a par a la estimació n

-

Fech a

d e entreg a de l report e valuaton o

- Mont o d e honorario s

4 4

Investigació n prelimina r y pla n a segui r :

Sonde o prelimina r :

El propósit o d e e l sonde o prelimina r e s trata r d e determina r e l carácter , la

vi sualización , y la cantida d de l trabaj o ¿^ue lleva implícit a la resolució n de l problema .

Diagram a d e dato s :

La correct a programació n y planteamient o de l avalú o produc e mucha s ventajas . El trabaj o concienzud o de l valuado r y su s asistentes ; y la clar a comprensió n y definició n d e la exact a naturalez a de l trabaj o ^u e desarroll a cad a persona , hac e mas expedit o y eficient e e l trabaj o asignado .

1

Tipo s d e dato s :

4 5

Lo s dato s necesario s par a valoriza r puede n se r dividido s en do s clase s principale s

: Dato s ¿generales y dato s específicos . Lo s dato s generale s s e relaciona n co n lo s

aspecto s y condicione s d e la región , la ciuda d y e l vecindario . Lo s dato s particulare s

incluye n informació n d e lo s título s ubicación .

d e propiedad , e l terreno , la

construcción , y la

Fuente s d e dato s :

So n utilizada s com o fuente s la propiedad , alguno s sistema s d e

en alguna s oficina s d e Gobiern o com o Catastro , Secretarí a d e Desarroll o Urban o y Ecología , publicacione s inmobiliarias , aviso s oportuno s en e l periódico , etc .

d e dato s para alguno s avalúos , e l registr o públic o d e archiv o bie n clasificado s y mantenidos , hemerotecas ,

Recolecció n y análisi s d e factore s :

Factore s físico s c^ue influye n e n e l valo r :

I . - Relació n

al rest o d e la ciudad .

2. - Vialida d

y amplitu d d e calles .

3. Facilida d par a transport e público .

-

4 . -

Disponibilida d d e escuelas .

5. - Calida d cantida d y cercaní a d e tiendas .

G.- Convenienci a d e pangues .

7. - Patró n d e us o d e

la tierra , form a y tamaño d e lotes .

4 G

<3.- Aspecto s visuales , composició n ¿geográfica y topográfica .

9. - Disponibilida d y calida d d e servicios .

I 0. - Molestia s y riesgo s com o nieblas , humos , smog , ruido, clim a y vibracione s industriales .

factores sociales gu e influye n e n e l valo r :

I . - Homogeneizació n d e las características sociales y económicas.

2. Prestigi o social .

-

3. Actitude s hacia e l orde n y la ley .

-

4 . - Dimensiones d e las familia s y edade s d e lo s grupos .

Factore s económicos ¿^ue influye n e n e l valo r :

1

. - Grad o d e prosperida d y posesió n d e propieda d

2.

-

Nivele s d e ingres o y rentas .

3.

-

Unidade s habitacionale s desocupadas .

4 . -

Nueva s construccione s y terreno s vacantes .

5. - Crecimient o de l vecindario .

G. - Us o cambiante .

Factore s político s

qu e influye n e n lo s valore s :

I . - Impuesto s especiales .

2. -

Carg a d e impuesto s prediales .

3. - Código s d e zomficació n y construcción .

4 6

CRITERIO S PARA LA VALUACIÓ N D E TERRENO S URBANO S :

a) Par a

lote s co n exces o d e fondo :

SED E

CRITERI O

I.M.V . D.F .

c = (F/f)i/ 2

F = Fond o dellot e valuad o

I.M.V . D E JALISC O

I.M.V . EDO.MEX .

I.M.V . NUEV O LEÓN

f = fond o de l lot e tip o

Est e criteri o n o dementa la fracció n tipo .

Est e procedimient o n o dementa la fracción tipo , e l exces o

d e fondo l o defin e e n funció n

de l I0 al 2 0 % permaneciend o as í e n la s fraccione s subsecuente s

frente, e l demento l o defin e

Est e criteri o divid e e l lot e e n fracciones , e n funció n de l fond o tipo , dement a la primer a fracció n excedent e po r 0.70 , la segund a po r 0.7 0 x 0.7 0 , y as í sucesivamente , est e criteri o n o dement a la fracció n tipo .

C = (f/ F ^

f = Fondo tip o F = Fondo del lot e valuado NOT A : La fracció n tip o n o s e dementa .

4 9

SED E

CRIT . MOFFMA N

CRITERI O

Divid e e l lot e e n do s fraccione s iguales , la primera s e afect a po r 2/ 3 d e s u valo r y la segund a po r 1/3 de l valor . Est e criteri o s i dement a la fracció n tipo .

b ) Lote s co n frent e meno r a l lot e tip o :

I.M.V . D.F.

I.M.V . NVO . LEON .

C= = (f/E)i/ 2

f

=

frent e de l lot e valuad o

F

= Frent e tip o

C = (f/F ) i/3

f = frent e rea l de l lot e

F = Frent e tip o

5 0

c ) lotes Irregulares :

I.M.V . NVO . LEÓN

IM V D.F .

IM V EDO . MEX .

C = ( ALT/AT)'

7

^

C = (f/ f + F) 1 / 2

C = ( AR/AT j'/ 2

AT ':Superfici e tota l de l terren o ALT : 5up . de l lot e tip o

f ; fond o de l lot e tip o

P : Fond o rea l de l lot e

A R : Áre a de l mayo r rectángul o que pued a formarse . AT : Are a tota l de l lote .

d )

Par a lote s co n do s frentes :

CRIT . ARGENTIN O

C = V I(V2/( V I +V2) ) + V2( V I/( V I +V2) )

3.4 . I. - EJEMPLOS DE VALUACIÓN APLICANDO LOS DIFERENTES CRITERIOS

EJEMPL O N e I :

DE TERRENOS URBANOS ,

Determina r e l valo r promedi o d e un lot e d e 6.0 0 x 40.0 0 ubicad o e n una zona habitaciona l comercial , la investigació n d e mercad o arroj a un valo r d e call e d e $ 360.0 0 po r m2 , e l lot e tip o en la zona e s d e 6 x 2 4

J

fl. O

i

/ I

5 2

A ) CRITERI O DEL IM V DE D.F . :

Exces o d e fondo

f = fond o de l lot e tip o

P = Fond o de l lot e

Valo r promedi o :

C = (f/ F ) l,/ 2

C = ( 24/40)' ^ = 0.7 7

Fracció

n

tip o :

5.0 0 x 24.0 0 = I92.0 0 m 2

Fracció

n

restant e :

IG.0 0 x <2>.00 = I26.0 0 m 2

Superfici e tota l :

320.0 0 m 2

I 92.00m 2 x I 2<3.00m 2 x

$ 360.0 0 $ 360.0 0

x I .0 0 = 72,9G0.0 0 x 0.7 7 = 34,452.0 0

Tota l = I 10,412.0 0

Valo r promedi o de l lot e ;( I I0, 4 I2.06/320 ) = $ 345.0 0 / m 2

5 3

D ) CRITERI O DEL IM V DEL ESTAD O DE MÉXIC O :

4

0

8

8

Fracción 3

8

Fracción 2

8

8

Fracción 1

8

C ) IM V JALISC O :

Superfici e Tota l = 8x4 0 = 320.0 0 m 2

Fracc. 1 = 8x24x1.00x38 0 = 72,96 0

Fracc. 2 = 8x16x0.70x38 0 = 34,04 8

Tota l

= 107,00 8

VPL = ( 107,008/320.0 0 )

v&lor Promedio del lote : $ 334. 4 / m 2

Fracció

n

92.0 0 x 360.0 0 x I .0 0 = 72,9G0.0 0

Fracció

n

2

=

6 x <3x 3C0.0 0 x 0.7 0

= I7 , 024.0 0

Fracció n 3 = <3x6 x SGO.OO x O.GO = 14,592.0 0

Tota l $ I04,57G.0 0

5 4

D

) IM V DE NUEV O LEÓ N :

 

C

=

(f/F ) 'Z 2

f = fond o tip o

 

F

= Fond o de l lot e valuad o

C

= ( 24/4 0 ^

= 0.6 4

Fracció n tip o

= I92,0 0 x 1.0 0 x 360.0 0 = 72,9G0.0 0

Fracció n excedent e = I26.0 0 x 0.6 4 x 360.0 0 = 40,657.0 0

Tota l = I I3, 6 I 7.G O

VF L = ( I I 3, 6 I7.G O / 320.0 0 ) = $ 335.G 6 / m 2

E ) CRITERI O DE HOFFMA N :

5 l i = 320.0 0 / 2 = IGO.0 0 m 2

= IGO.0 0

Fracció n 2 = IGO.0 0

Fracció n I

dond e 5 H : Superfici e d e Hoffma n 40,533.3 3 0 = 20,2GG.G G

=

x 2/ 3

x 1/3 x 360.0

x 360.0 0

Tota l = GO,60 0

5 5

EJEMPL O 2

5 e pretend e determina r e l valo r promedi o d e un lot e cuya s dimensione s so n d e G.0 0 x 30.0 0 mi , est a en una zona habitaciona l dond e el valo r comercia l d e call e e s d e $ 420.0 0 / m2 , y la investigació n d e la zon a arroj a un lot e promedi o d e 6.0 0 x I<3.00 .

Criteri o de l IM V de l D.E .

C

l

=

(f l /E l ) ^

f l = fond o tip o EI = Eond o de l lot e a valua r

C

2 = ( f 2 / E 2 ) ^

f 2 = frent e de l lot e a valua r

 

E2 = Érent e de l

lot e tipo .

C

I = ( I6/3 0 ) l/ 2 = 0,7

7

( facto r

po r

exces o d e fond o )

C

2 = ( G/ 6 ) l/ 2 = 0.6

7

( facto r

po r

frent e escas o )

- Po r exces o d e fond o

:

Fracció n I = Gx I6 x $ 420.0 0 x I.0 0 = 45,360.0 0

Fracció n 2 = Gx I2 x $

420.0 0

x 0.7 7 = 23,264.5 0

$

G6,G44.<3 0

- Po r frent e escas o :

VT = G6,G44.6 0 x 0.6 7 = 59,720.9 6

VP L = (59,720.96 / I60.00 ) = $ 3 3 I .7 6 / m 2

Criteri o de l IM V d e

Nuev o Leó n :

C

I =

( f I /

F I ) ^ =

(G.0/6.0 ) i/3

=

0. 9 I( facto r po r frent e escaso )

C

2 = ( f 2

/ F 2 ) i/3 = ( |5/3 0 ) i/3 = 0.6 4

( facto r po r exces o d e fond o

- Po r exces o d e fond o :

Fracció n I =G x I6 x 420.0 0 x

Fracció n 2 = Gx I2 x 420.0 0 x 0.6 4 = 25,4 0 I.GO

I.0 0 = 45,3G0.0 0

70,7G I .GO

5 7

- Por Trent e escas o :

VL = 70,7 G I.GO x 0. 9 I = G4,393.0 0

VPL = $ 357.54/m 2

EJEMPLO N e 3 :

Determinar el valor promedi o d e un lot e irregular , ubicad o en zona habitacional , la investigació n d e mercad o arroj ó un valor d e $ 550.0 0 / m2 . El lot e tip o es d e 6 x 2 0 mi.

2 0

SUPERFICIES :

Fracción 1

20x 8 = 1 60.0 0 m 2

Fracción 2

8x4

=

32.0 0 m 2

Fracción 3

4 x 4 =

16.0 0 m2

Superfici e tota l

208.0 0 m 2

Criteri o de l IMV de l D.F.

C l = (f/F ) i/2

C 2 = ( ( f) ( f+F)) 1 / 2

=

( 20/2 4 ) ^

= ((20)/(20+24)) 1 / 2

Fracció n I Fracció n 2 Fracció n 3

I GO.0 0 x $ 550.0 0 x I. 0 = 32.0 0 x $ 550.0 0 x 0. 9 1 = IG.OO x $ 550.0 0 x 0.G 7 = Tota l =

=

= 0.G 7

0.9 1

(36,000.0 0

OIG.O O

IG 5

5

5

69G.O O

09, 9 12.0 0

VPL = ( I 09, 9 I2.0 0 / 206.0 0 ) = $ 526.4 2 m2

5 9

CRITERI O DEL IM V DEL ESTAD O DE MÉXIC O :

C = ( AR/AT) 1 / 2 =

AR = Superfici e de l mayo r rectángul o ¿^ue pued a formarse , AT = Superfici e Tota l

(I92/20C ) ^ = 0,9 G

Eracció n I

=

6. 0

x 20, 0 x 550. 0 x 1, 0

=$55,000. 0

Fracció

n

2

=

32. 0 x 550. 0 x 0,7 0

= $ I2,320 . ( po r exces o

d e fond o )

Fracció

n

3 = IG.O x 550, 0 x 0,4 9 x 0,9 C = $ 4 , I40, 0 ( po r exces o d e

fond o e irregularida d )

Tota l = I 04,4C0. 0

VF L

= ( I04,4G0. 0 / 206. 0 ) = $ 502. 2 I m 2

CRITERI O

DE L IM V DE JALISC O

:

 

Fracció n I

2

Fracció

n

= 20. 0 x 5. 0 x 550, 0

6. 0

x 550. 0

x 1. 0 = x 0.7 0

65,000, 0 I 2,320. 0

Fracció

n

= 3 = 4. 0

x 4. 0 x 4. 0

x

550. 0

= x 0.G 0 =

5,250. 0

Tota l = I05,G00. 0

VF L = ( I05,G00. 0 / 205. 0 ) = $ 507.G 9 / m 2

CRITERI O DEL IM V DE NUEV O LEÓN :

C (EXCESODE FONDO)= ( f / F ) ^ = ( 2 0

/ 2 4 ) ^

=

0.9 4

C (IRRESULARIDAD) = ( ALT/ A T ) ' ^ = ( IGO.0/206. 0 yiz = 0.9 2

Fracció n I

= IGO.O x 1.0x550. 0 = 66,000. 0

Fracció

n

2

= 32. 0 x 0.9 4 x 550. 0 = I G,554. 0

Fracció

n

3 = IG.O x 0.9 2 x 550. 0 =

6,09G. O

Tota l = I I2,G50. 0

VF L = ( I I2,G50. 0 / 206. 0 ) = 5 4 I .GO

EJEMPL O N e 4

GO

Determina r el valo r promedi o d e un lot e c\üe tien e frente a do s calles , e l lot e e s d e 6. 0 x

72. 0 mt , est á localizad o

450. 0 / m 2 . El lot e tip o e s d e 6. 0 x 24. 0 mt .

en una zona habitacional . Lo s valore s d e mercad o so n d e $ 350. 0 y $

SOLUCIÓ N :

CRITERIO DEL IM V DEL D.F . :

Coeficiente para el exceso d e fondo :

C = ( f / F) 1/2

C = ( 2 4 / 4 6 )^ 2 = 0. 7 I

Fracció n I = 6. 0 x 24. 0 x 350. 0 x 1.0 =67,200. 0

Fracció

n

2 =

6. 0

x 24. 0

x I. 0 x 450. 0

= 6G,400. 0

=

Fracció n 3 = 6. 0

x 24. 0 x 0. 7 ! x 450. 0

G I ,344. 0

Tota l = 2 14,994. 0 VFL =(2 1 4,994. 0 / 57G. 0 ) = $ 373 . I7 / m2

CRITERIO DEL IMV DE JALISC O :

Fracción I

=

6. 0 x 24. 0 x 1.0 x 450. 0 = <3C,400. 0

Fracción 2

=

S.O x 6 0 x 0.7 0 x 450. 0 = 20 , ICO.O

Fracción 3 = 6, 0 x 6. 0 x O.GO x 450. 0 = I 7,260. 0

Fracción 4 a = 6, 0

x 6. 0 x 450. 0 x 0. 5 = I 4,400. 0 x 6. 0 x 350, 0 x 0. 7 = I 5,G60. 0 x 24. 0 x 1.0 x 350. 0 = G7,200. 0

Fracción 4 b = 6. 0 Fracción 5 = 6, 0

Suma ( I + 2 + 3 + 4 b + 5 ) = 20G,720. 0

VFL = ( 20G,720,0 / 57G. 0 ) = $ 356.6 9 m/2

IM V DEL ESTADO DE MÉXICO :

Fracción I = 6. 0 x 24. 0 x 1,0 x 450. 0

= 6G,400. 0

Fracción

2

=6.0x24.0x0.70x450. 0

=

G0,460. 0

Fracción

3 a =6.0x24.0x0,70x0.70x450. 0

=

42,33G. O

Fracción

3 b =6.0x24.0x1,0x350, 0 = G7,200. 0

Tota l = I + 2 + 3 b = $ 2 1 4,060. 0

VFL = ( 2 I4,060, 0 / 57G. 0 ) = $ 3 7 I. 0 m2

IM V DE NUEV O LEÓN :

C = ( f / F ) 1/3 = ( 24. 0 / 46. 0 ) i/3

= 0.7 9

es

Fracció n I

=

<5.0 x

24.

0

x 1.0x450. 0

= <3G,400. 0

Fracció

n

2

=

6. 0

x

24. 0

x 0.7 9 x 450. 0

= e<9,25G. O

Fracció

n

3 = 6. 0

x

24. 0

x I . 0 x 350. 0

= G7,200. 0

VF L = ( 2

Tota l = 2 2 I ,656. 0

2 I,65G. O / 57G. 0 ) = $ 365 . I7 / m 2

3.5.-CRITERI O ARGENTIN O O DE DIFUSIÓ N DE VALORE S :

VF L = [(350.0 ) ( ( 450. 0 ) / ( 350. 0 + 450. 0 ) ) ] + [ (450.0) ( (350.0 ) / (450.0+350.0 ) ) ]

VF L = $ 393.7 5 M 2

En e l proces o valuatono , en la part e correspondient e a la aplicació n d e lo s método s d e valuación , ser á part e preponderant e e l ENFOQU E DE MERCADO , e l cua l s e fundament a e n e l valo r d e cambi o y la comparació n entr e la propieda d ¿yje s e va a valua r y las propiedade s similare s ^u e han sid o vendida s e n fecha s recientes .

G 4

Lo s datos

d e mercad o puede n se r obtenido s d e diversa s fuentes,

dependiendo de las

característica s d e las propiedades , s e tomarán como referencia, lo s bancos , e l avis o económic o

clasificado , lo s periódicos , las oficinas inmobiliaria s locales , lo s corredore s públicos , etc . la informació n ¿^ue s e obtenga deberá ser clasificado y analizada, para pode r tomar la escénica de la

transacción, una d e las propiedade s

vendida y la propiedad a valuar, esto nos arroja como incógnita si ¿ se pueden comparar propiedades grandes con pequeñas ? o ¿ como se comparan lotes de diferentes profundidades ? .

¿^ue deber á analizars e a fond o e s la similitu d entr e la propiedad

Com o respuesta

a

tod a

est a

sen e

d e cuestione s

surg e e l COEFICIENT E

DE

HOMOGENEIZACIO N , e l cua l s e obtiene

forma y Topografía de los predios para c\ue las diferencias de atributos entre los inmuebles investigados y lo s gu e s e pretenden valuar, sean comparables.

mediante la aplicación de coeficientes considerando la

Est e métod o no s permite obtener de una manera lóqica un primer resultado c\ue nos sirva de base para realizar el avalúo de un terreno, para aplicar este método se toman las siguientes consideraciones ;

por lo

Lo s terreno s urbanos no siempre son el producto de la lotificació n d e un terren o en breña, c\ue el valor unitari o d e cualquie r terren o urbano no deberá ser menor al de un terreno en

-

breña.

 

-

5 e tom a com o regl a genera l gu e e l anch o d e las manzanas corresponde a la suma de las

profundidades de los lotes c\ue lo forman y s e supondrá gu e fuero n proyectado s co n dimensiones gu e en aquella época prometieron su mejo r aprovechamiento .

G

5

- La proporció n ¿|ue guard a e l frente co n relació n al fondo de cad a lote , la obtendremo s d e la

investigació n d e

las lotificacione s d e cad a zona , región , Població n o ciudad .

- Po r regl a genera l e l mayo r valo r d e un lot e s e alcanza al frent e de l mismo , y disminuir á de l 5 al 2 0 % ( dependiend o d e las característica s de l predi o ) hast a alcanza r un mínimo gu e correspond a al valo r de l terren o en breña .

- El fond o d e las fraccione s deber á fijars e en funció n de l fond o

d e la misma .

- El promedi o d e las primera s tre s fraccione s deber á se r I 00.

0 % .

EJEMPLOS DE LA APLICACIÓN DEL COEFICIENTE OBTENCIÓN DEL VALOR PROMEDIO DEL LOTE :

DE HOMOGENEIZACION

GG

PARA LA

Determinar el valor promedi o d e un lot e ¿^ue observa Topografí a plana con dimensiones d e 5. 0 x G4. 0 mt. , con un valor d e calle d e $ 350. 0 / m2

 

64.

0

 

10

%

 

56.

0

 

2 5 %

 
 

48.

0

 

4 0 %

 
 

40.

0

 

55

%

64.

0

32.

0

 

7 0 %

 
 

24.

0

 

8 5 %

 
 

16.

0

 

1 0 0 %

 
 

8.

0

 

11 5 %

 

I 8.0 H

Valo r de calle $ 350. 0 / m2

64.0m 2x1.15=73.6m 2 64.0m 2x1.00=64.0m 2 64.0m 2x0.85=54.4m 2 64.0m 2x0.70=44.8m 2 64.0m 2x0.55=35.2m 2 64.0m 2x0.40=25.6m 2 64.0m 2xO.25=16.0m 2 64.0m 2x0.10= 6.40m 2

Tota l = 320. 0 m2

} El porcentaj e de las tre s primeras fraccione s deberá promediar 100. 0 %

COEFICIENTE

320.0/512. 0 ) = 0.62 5

VPL = $ 350. 0 x 0.62 5 = $ 218.7 5 / m2

I

EJEMPL O N e 2

G 7

Determina r e l coeficient e d e homo^eneizació n d e un terreno urbano de acuerdo a la siguient e figura ; po r las condicione s de l terreno s e considerar a un demento del 20. 0 % .

350. 0 /i n 2

32. 0 m

i

r

SOLUCIÓ N

$ 350. 0 In 2

32. 0 m

i

r

12

12

10

12

0

0

0

0

$

$

250. 0

250. 0

0

8 0

10

10

12

0

0

m 2

I6.0m l

1536. 0 IV12

40. 0 m l

m 2

8

8

10

12

0

0

0

0

40. 0 m l

10

6

8

10

12

16.0m l

12

10

6

8

10

12

0

0

0

0

0

48. 0 ml

$ 450.0/m 2

0

0

0

0

0

0

48.0m l

$ 450. 0 /m 2

i

i

r

r

Nota : cada cuadriláter o tien e 5 x 6 mi d e lado

Resumiendo :

1

1

.2 0 x GA.Ox $ 450. 0

.0 0 x G4.0 x

x (

$ 450. 0 x (

0.6 0 x 64. 0 x $ 450. 0 x (

1

1

.2 0 x 64. 0 x $ 350. 0 x (

.0 0 x G4.0 x

$ 350. 0 x (

O.SO

O.GO x 64. 0 x $ 350, 0 x (

x

G4.0 x $

350. 0 x (

.0 0 x G4.0 x $ 250. 0 x ( 1.2 0 x G4.0 x $ 250. 0 x

1

'

'

5 ) = 5 ) =

' 4) =

' Z) =

1) —

'

' 1) =

'

'

'

2 ) = 2 ) = 2 ) =

172,600. 0

144,000. 0

92,IG0. 0

53,7G0. 0

22,400. 0

17,920. 0

2G,G60, 0

32,000. 0

36,400. 0

Tota l GOO, 120. 0

VPL = ( G00 , I20. 0 / I53G. 0 ) = $ 390.7 0 / m 2

G

9

EJEMPL O N e 3 :

Determina r el valo r promedio homogeneización , d e acuerd o co n la Tm. , s e considerar a un demérit o de l I5

d e un predi o urbano po r medi o de l coeficient e d e

siguient e figura . El lot e tip o en la zona e s d e 10. 0 x 30. 0

%

y e l valo r d e call e e s d e $ 350. 0 / m 2

i

r

 

8 5

10 0

i

r

\

20, 0 mi

10. 0 mi

20.0 mi

X

o

r\ — ^

8

5

0

11 5

10

SUPERFICIES :

1 = 83,4 0 M 2

2 = 49.9 0 M 2

3 = 16.7 0 M 2

30. 0 mi

3

0

10

2

0

30

0 mi

J L

7 0

rracció n 1 = 63. 4 m2 x 0. 7

= 56.3 6

Fracción

2

49.9 0 m2 x 0. 6

= 42. 41

Fracción

3

= = 1 £.7 0

m2 x

1 . 0

= IG. 7

Fracción 4

= 1 00.

0

m2 x

0.6 5

= 65. 0

Fracción

5

= 100. 0

m2 x 1 . 0

= 100. 0

Fracción

G = 100. 0

m2 x 1.15

= 115. 0

Tota l = 417.4 9

Coef , d e homogeneización = (4 1 7.4 9 / 450. 0 ) = 0.9 3

VFL = $350.0x0.9 3 = $ 325. 5 / m2

CAPITULO CUATRO

VALUACIÓN DETERRENOSY CONSTRUCCIONES URBANAS

7 2

4 . I. - VALUACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAK :

Los factores c\uepueden determina r el valor d e una construcció n los podemo s agrupar en :

Intrínsecos y Funcionales

Los Intrínsecos

son : lo s materiales , mano d e obra , direcció n técnic a d e la obra ,

instalacione s normales y especiales , cimentacione s especiales , estructura, recubrimientos , carpintería y herrería , alturas, edad , estad o d e conservación , etc .

Los factores funcionales son aquellos como la calidad funcional, la correcta distribución, la orientación, las vistas, la ventilación e iluminación natural, ubicación del lote, dimensiones, proporción, obsolescencia, proyecto.

5in lu^ar a dud a el concept o d e " proyect o " e s d e vital importancia en ladeterminación del valor d e una propiedad. Est e concept o e s muy amplio e incluye tod a la solución arquitectónic a del inmueble para el us o al c\ueestá destinado y deber á comprende r su debid o equilibrio co n el terreno y las construcciones dominantes en lazona.

Por la amplitud de este concepto se recomienda subdividirlo en vano s concepto s para su correct a ponderación :

El estil o arquitectónic o determina una gran part e d e la deseabilida d y utilidad del proyecto, vana a través de los años así como varían también los elementos constructivos.

Es necesari o qu e el proyect o arquitectónic o tom e en cuenta el Clima, materiales y costumbres del luqar de construcción del inmueble y a su vez acept e lo s cambio s qu e demande el mercado.

7 3

En la construcaón misma deber á d e considerars e la Topografí a de l terreno, s u debid a orientación obteniendo todo e l provecho c\ue s e pued a obtene r d e acuella s característica s ¿yje favorezca n al inmueble .

Para \oqrar tener un buen JUICI O d e un inmuebl e deber á realizars e una inspecció n detallad a de l mismo , despué s d e la cua l s e sabrá n su s cualidade s y defectos , teniend o la necesida d d e ejerce r unajerar<^uizació n d e ellas .

Tomand o en cuent a una debid a proporció n d e

debe n estudiars e lo s siguiente s factore s

:

la calidad , valo r de l inmuebl e y s u ubicación ,

- Tamañ o y form a adecuad a d e cad a

- Eficienci a d e circulació n

- Ubicació n adecuad a entr e las

- Pnvací a

- Funcionalida d d e lo s accesos , tamañ o d e las puertas , liberta d d e acces o muebles .

- Iluminació n natural , ventilación , tamañ o y numer o d e ventanas , materiale s adecuados .

- Vestibulació n adecuad a y proporcionada .

- Escaleras , anch o necesario , peralte s y huella s adecuada s

- Guardarropas , bodega s y alacena s

- Servicios , cuarto s d e lavad o y plancha , tendid o d e ropa .

- Instalacione s adecuadas , eléctrica , sanitaria , mueble s d e baño , mueble s d e cocina , calentadores , lavaderos , drenaj e y chimenea .

- Elemento s accesorio s com o cisterna , bombas , mterfón , instalació n d e gas ,

instalació n

una d e las dependencia s

dependencia s ; baños , cocina , recamaras ,

hall , servicio , etc .

d e lo s

d e sonido , rieg o po r aspersión , alarma , incinerador , triturador , etc .

7 4

CLASIFICACIÓ N DE ZONA S

RESIDENCIA L :

A

)

D

e

luj o ( com o clube s campestres , d e gol f etc . )

b

) D e primer a

c

) D e segund a

d

) Antigu o ( com o lo s centro s histórico s d e las ciudade s )

e

) Popula r ( com o las colonia s obrera s )

f

) Proletari a

COMERCIA L :

a ) D e primer a ( Centro s comerciale s )

b ) D e segund a

c )

d ) Popula r ( Instalacione s comerciale s en zona s habitacionale s proletarias , e n

salidas , periferia s o zona s conurbada s

D e tercer a ( Zon a d e mercado s )

d e la ciudad .

INDUSTRIA L :

a ) Industria l pesad a

b ) industria l semipesad a

c ) Industria l liger a

d ) Industria l domestic a

e ) Bodega s ( centro s d e abast o etc . )

7

5

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :

PO R US O :

a ) Habitaciona l

b ) Comercia l

c ) Industria l

d

) otro s ( com o iglesias , centro s recreativos , parques , etc. )

PO R S U EDA D :

a ) Modern o ( promedi o d e I0 a 15 año s )

b ) Contemporáne o (d e IG a 4 0 año s )

c ) Antigu o ( construccione s co n mas d e 5 0 año s )

PO R 3D CALIDA D :

a ) D e luj o ( equipado s co n cocina s integrales , mármole s bas e d e madera s exóticas , etc .

importados , carpinterí a a

b ) D e primer a ( acabado s nacionale s d e us o comercial , herrería , etc . )

c ) Tip o medi o ( A bas e mosaico , etc. )

d e

tabique , concreto , puerta s d e tambor , pis o d e terraz o o

d ) Económic a ( muro s

construccione s de l INEONAVIT T o F0VI555T E )

d e tabiqu e aparente , si n closets , piso s d e mosaico ; típica s

7

C

FO R 5 U CONSERVACIÓ N

a

) Mu y bueno

b

) buen o

c

) recular

d

) mal o

FO R LO S ELEMENTO S QU E LA CONSTITUYE N

a

) Obr a grues a ( Cimentación , estructura, muros , techos , azoteas , bardas. )

b

) Recubrimiento s y acabado s ( Aplanado s e n muro s y techos, lambnnes , pisos , pintura , recubrimiento s especiales , escalera . )

c

) instalacione s ( Hidráulicas , sanitarias , eléctricas , especiales . )

d

) Complemento s ( Herrería , carpintería , vidriería , cerrajería , fachadas. )

NOT A : S e considera n instalacione s especiale s la s siguiente s : Cocina s integrales , aljibes , bombas , rej a metálica , portó n d e mader a o metálico , operado r automátic o en e l portón , chimenea , interphone , sistema s d e circuit o cerrad o d e televisión , d e vigilanci a y d e alarma , tanqu e estacionari o d e gas , calentado r solar , bardas , terrazas , patios , piscina , alberca , elevadores , escaler a eléctrica , air e acondicionado , mtercomumcador , sonid o ambiental , anten a parabólica , su b estació n eléctrica , plant a d e emergencia , sistem a contr a incendios , poz o profund o y sistem a d e bombeo , otros .

7 7

DEPRECIACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :

Las construccione s sufre n una depreciació n o demento debid o a causa s interna s o externa s y la correspondient e a s u edad .

DEMÉRITO S INTERNO S :

Lo s demérito s interno s puede n clasificars e en reparable s y n o reparables .

Lo s reparable s com o s u nombr e l o indic a so n deficiencia s ¿|ue tien e e l inmuebl e ¿^ue puede n

se r reparada s d e una

bañ o ( s i hay luga r disponibl e ) , etc .

maner a sencill a y rápida , com o cambi o d e ubicació n d e puertas , agrega r un

Lo s demérito s n o reparables , n o acepta n una solució n sencill a o so n ta n costoso s ¿^ue amerita n una remodelació n tota l de l inmueble . Puede n se r causado s po r una deficienci a o un exceso . v.<g. la carenci a d e un bañ o o d e un estacionamiento , cuand o n o s e tien e espaci o para la construcción , o bie n una cimentació n o estructuració n excedidas , En esto s caso s e l demérit o s e estim a po r la capitalizació n en la disminució n d e la rent a de l inmuebl e ( e n e l cas o d e la carenci a ) o bie n po r la diferenci a entr e e l cost o excesiv o d e la partid a y s u valo r comercia l ( e n e l cas o d e cimentació n o estructur a excedida . ) .

Es tambié n un demérit o n o reparabl e e l ocasionad o po r un desequilibri o entr e lo s diferente s

uso s de l terren o y d e la construcción , o bie n entr e e l valo r de l terren o y d e la construcción . As í exist e una incongruenci a al construi r sobr e un terren o comercia l una cas a habitació n o en un terren o habitaciona l una construcció n fabril . Al aventajars e las construcciones , s e cre a un demérit o

po r la indebid a proporció n d e valore s y uso , eventualment e tiend e a nulifica r e l valo r d e las

entr e e l terren o y las construcciones , demérit o ^u e construcciones .

7 5

DEMERIT O FO R EDA D :

demérito s interno s y externo s s e tien e e l valo r d e reproducción ,

per o si n considera r e l demérit o ¿|ue le correspond e po r la edad . Para ell o e s necesari o determina r la vid a económic a tota l estimad a par a e l inmueble , tomand o

en cuent a lo s materiale s d e construcció n co n ^u e fu e hecho , así com o s u proyecto .

Una ve z disminuido s lo s

Posteriorment e s e investig a la eda d

cronológica , y ponderand o posible s remodelacione s o

condicione s generale s d e las instalaciones , estad o d e conservació n y mantenimiento , s e determin a una vid a aparent e gu e pued e o n o semejars e a la vid a cronológic a La vid a económic a restant e s e obtien e restand o a la vid a económic a total , la eda d aparente , obteniéndos e finalment e e l facto r d e demérit o po r eda d dividiend o la vid a económic a restant e entr e la vid a económic a total .

El valo r d e las construccione s depreciad o po r demérito s interno s y externos , s e multiplic a po r e l facto r d e demérit o po r edad , resultand o e l valo r fina l d e las construcciones , valo r gu e añadid o al de l terren o e s e l índic e de l valo r físic o de l inmuebl e .

dond e :

V.A . = ( E.C , + R. )

V.E.R . = ( V.E.T . - V.A . )

D.E . = (V.E.T . - V.A)/(V.E.T . ) D.E = (V.E.R./V.E.T . )

D.E .

= Demérit o po r eda d

V.E.R . = Vid a económic a restant e V.E.T . = Vid a económic a tota l

V.A .

= Vid a aparent e

R.

= Ponderació n po r remodelacione s

7 9

NOT A : La vid a aparent e pued e se r en alguno s caso s igua l a la eda d cronológica , cuand o las remodelacione s n o existe n o n o tiene n pes o en e l globa l d e la construcción .

CRITERIO S Y MÉTODO S DE VALUACIÓ N PAR A CONSTRUCCIONE S

Lo s criterio s y metodologí a d e la construcció n gu e tradicionalment e s e han aplicado , s e refiere n a lo s aspecto s generale s gu e deb e toma r en cuent a e l perit o valuado r y la form a en gu e debe n d e se r analizado s para formula r su s avalúos .

S e consider a necesari o gu e s e debe n aplica r en la formulació n d e un avalú o al meno s do s

métodos , par a gu e co n esto s resultados , y e l criteri o y la experienci a de l perit o valuado r s e elabor e e l dictame n definitivo .

Lo s método s tradicionale s aplicado s en la activida d valuaton a so n lo s siguiente s :

a ) Métod o d e mercad o

) Métod o d e

b cost o ponderad o

c cost o d e reposició n

) Métod o d e

d capitalizació n d e renta s

) Métod o d e

e puntuació n

) Métod o d e

f ) Métod o residua l

A) MÉTOD O DE MERCAD O :

6 0

Est e método s e basa e n las siguiente s premisa s :

a ) El

valo r en e l mercad o d e una propiedad , e s objetiv o y represent a l o qu e compradore s y

vendedore s bie n informado s está n dispuesto s a negocia r voluntariament e po r una

propiedad .

b ) El principi o d e sustitució n qu e dic e qu e e l comprado r bie n informad o no

pagar á mas po r

una propieda d o un arrendamient o d e un determinad o espacio , qu e l o qu e pagarí a po r propiedade s qu e tenga n la misma utilidad .

Las diferencia s y vanante s en las construccione s dificult a e l consegui r o compara r propiedade s idéntica s ala s qu e s e valúan , po r l o tant o e s necesari o :

I . - Obtene r la informació n sobr e venta s realizada s recientement e d e propiedade s

similares .

2. - Analizar las diferencia s qu e exista n entr e la vent a de l inmuebl e investigad o y la propieda d valuad a tomand o las siguiente s consideracione s :

&\

a) Cambio s en e l nive l d e precio s entr e la fech a d e vent a de l inmuebl e investigad o y de l c^ue s e valúa .

b ) Localizació n

c) Característica s física s

d ) Mont o d e las renta s producida s y condicione s d e las misma s

e

) Servicio s público s co n ¿yje cuent a e l inmuebl e

f)

Descripció n d e la propieda d

¿j

) Fech a en ¡^ue s e realiz ó la vent a u ofert a de l inmuebl e en comparación .

h

) Valo r d e la transacció n y términ o de l pa^o .

El éxit o en la obtenció n d e esto s dato s depend e en ¡gran medid a d e la habilida d de l valuado r par a compar a y analizar las diferencia s y traduci r esta s e n término s d e valo r basándos e entr e otra s e n las siguiente s fuente s :

) Archivo s

a o historiale s de l propi o valuado r

b inmobiliario s y d e biene s raíce s

) Agente s

c ) Dependencia s d e gobiern o ( Catastro , INFONAVITT , promivi , inmobiliaria s d e estata l y municipa l ,etc . )

gobiern o

5 2

MÉTOD O DEL COST O PONDERAD O :

Est e método consist e en determina r e l valo r net o d e reposició n nuev o utilizand o la informació n de l

cost o d e lo s msumo s y d e la mano d e

característica s similares . Po r ejempl o la d e publicacione s especializada s

Naciona l d e la Industri a d e la Construcción , Centro s d e Precio s unitario s para sistema s d e comput o

y otros , s e puede n obtene r lo s precio s po r metr o cuadrad o obteniend o as í una ide a muy cercan a al cost o tota l d e la construcció n a valuar .

obr a

necesari a par a la construcció n

d e un inmuebl e co n com o la d e la Cámara

MÉTOD O PO R CAPITALIZACIÓ N DE RENTA S :

Est e métod o consist e en determina r e l valo r d e una propieda d conform e a su s rendimiento s rentables . S e trat a d e defini r e l índic e de l valo r d e capitalizació n d e un inmueble , obteniend o est e resultad o a parti r d e su s ingresos .

Para practica r esto s estudios , e s necesari o determina r e l rendimient o o rent a mensual de l inmuebl e en cuestión , al ^u e s e l e deberá n desconta r su s <gastos , obtene r posteriorment e

rendimient o liquid o anual , par a finaliza r s e deber á estudia r y aplica r la tas a d e capitalizació n requerid a d e acuerd o co n e l mercado .

s

u

MÉTOD O DE PUNTUACIÓ N :

Est e métod o consist e com o s u nombr e l o indic a e n

asigna r punto s d e acuerd o a las

característica s de l inmuebl e en cuant o a lo s siguiente s aspecto s :

6 3

a) Eda d de l inmuebl e b) Us o

c ) Estad o d e conservació n d e las construccione s

d ) Vid a probabl e

e ) Calida d de l proyect o

f ) Ubicació n de l inmuebl e co n relació n a la manzana

MÉTOD O RESIDUA L :

El métod o residua l s e fundament a en la aplicació n de l us o óptim o de l inmueble , d e acuerd o a s u vocació n y destino . En prime r términ o s e valúa e l inmuebl e hipotéticament e remodelado ,

aplicand o par a esto , d e reposición .

acuerd o al us o y destino , e l métod o d e capitalizació n d e renta s o d e

En seguid a s e obtien e e l cost o supuest o d e remodelació n £|ue e l inmuebl e requerirí a par a se r

nuev o y est e s e l e rest a al valo r hipotétic o analizad o par a obtene r as í e l valo r residua l buscado . Po r

ejempl o e l valo r d e un predi o co n determina r e l valo r d e la tierr a en par a construirse , encontrad o as í :

vocació n par a desarrollarl o com o viviend a , en e l cua l s e necesit a breña , partiremo s d e la bas e de l numer o d e vivienda s autorizada s

Cost o

d e construcció n + Cost o d e urbanizació n = Cost o tota l de l desarroll o

Cost o tota l de l desarroll o - Ingreso s po r venta s = Terren o en breñ a

5 4

D e est a manera podemo s hipotéticament e determina r e l valo r d e lo s inmuebles , partiend o de l us o autorizad o o de l us o proyectad o y e l destin o d e lo s mismos .

\iA

O

^

iTC

4 . I, 2 . - EJEMPLO DE AVALÚO DE UNA VIVIENDA UNIEAMILIAR AVALU Ó

SOLICITANT E DEL AVALUÓ: Tesis

VALUADOR: Carlos Herrera Tello

FECHA DEL AVALUÓ : 27 de Marzo de 1998

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación

REGIMEN DE PROPIEDAD: Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Tesis

I.-ANTECEDENTES

REGISTRO C.N.B. XXXX

PROPOSIT O O DESTINO DEL AVALUÓ: Fija r el valor comercia l

UBICACIÓN DEL INMUEBLE : Calle orient e # 1 ,colonia H, ciudad T , estado R

NUMERO DE CUENTA PREDIAL: 00000-0

II.-CARACTERÍSTICAS URBANA S

CLASIFICACIÓN DE LAZONA: Habitacional ,tipo medio y popular

TIPO DE CONSTRUCCIÓN : Casa habitación , Tipo convencional , dos plantas, con acabados de calidad medi a

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LAZONA : 100 %

POBLACIÓN : 250 / 300 habitaciones

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL : No se aprecia

USO DEL SUELO : Habitacional , solo autorizadas casas habitación y condominios.

VÍAS DEACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Se accede por Av . uno YA v Tres, de primer y segundo orden respectivamente .

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:

AGUA POTABLE : Contuberi a de PVC ytoma s domiciliaria s con tubo flexible .

CONEXIONES : Tuberia de cobre

DRENAJE : red mixta para recibir aguas pluviales y aguas negras con tubo de PVC duro y flexible , conexiones contubo de

cobre.

con

ENERGÍA ELÉCTRICA : Red aerea sobre poste de concreto con conductor a cargo de CFE , alumbrado público en el posteo, luminaria a vapor de sodio .

CALLES : De pavimento de concreto con arrollo de 12.0 mi . con banquetas de concreto de 1.5 mi de ancho, guarniciones tipo trapezoidal de concreto, red telefónic a y TV vía satélite.

ESCUELAS : Escuela primaria a una distancia de 900.0 m Instituto Tecnológico de Michoacán a 1400.0 m.

Secundaria Técnica n 0 1 a una distancia aproximada de 1300.0 m.

COMERCIOS : Se encuentra localizado dentro de la zona de influencia comercia l de avenida Madero, donde se encuentran comercios medianos yzona de despachos. Esta localizada a 1500.0 m. del centro histórico.

s

VA

- A

SU

o

$

III.- TERRENO

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN :

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN :

NORTE :

30.00 M. Con propiedad del Sr, Luis Pablo Ventura

ORIENTE :

7.00 M. Con propiedad del Sr. Mario Arredondo

SUR:

30.00 M. Con propiedad del Sr. J . Cruz Gard a Peña

PONIENTE :

7,00 M. Con propiedad del Sr. Luis A. Meneses

AREA TOTAL : 210.00 M2

SEGÚN : Escritura

Lote tip o dominante en zona : rectangular promedio 7x21.0 0 M

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN : Plana, de forma rectangular

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Se aprecia pisaje urbano

DENSIDAD HABITACIONAL: Normal-densa

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN : Densa

SERVIDUMBRE Y/ O RESTRICCIONES : Ninguna

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Casa habitación ; unifamilia r

TIPO DE CONSTRUCCIONES : Casa de construcci' n moderna; calidad media

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN : Una sola; calidad media

NUMERO DE NIVELES : Dos

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN : 20 años

VIDA ÚTI L REMANENTE: 25 año s

6 6

ESTADO DE CONSERVACIÓN : Bueno, requiere algunas reparaciones sencillas

CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLE S A RENTARSE: Una; la casa habitació n

V.-ELEMENTOSDELACONSTRUCCIÓN

A). - OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS :

Mamposteria de piedra braza; asentada con mortero cemento-arena; trabes de concreto armado .

ESTRUCTURA:

De concreto armado; acero entrabes .

MUROS:

Detabique rojo recocido, en 14 cm . de espesor, acabado aparente.

ENTREPISOS:

De concreto armado con varill a de acero

TECHOS:

Losa macisa de concreto armado en 12 cm . de espesor

AZOTEAS:

Enladrillado de barro de 12 cm . de espesor; lechadeado de cemento

BARDAS:

Detabique de barro rojo recocido en 12 cm de espesor.

S 9

B). - REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES :

APLANADOS:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS :

ESCALERAS:

De cemento cal-arema , acabado rugoso en exteriores, teso a regla y nivel en exteriores,con

pintura vinilic a

De yeso a regla y nivel acabado con tiro l planchado,

De azulejo de 11x 11cm . de buena calidad , nacional , en baños y cocinas

Loseta deterrazo , 11x1 1 cm . buena calidad , nacional entoda la casa. Loseta de 20 x 20 cm . nacional de 2a en cuarto de servicio. ; cemento pulido en patio y cocina. Rampa de concreto armado con varill a de acero, escalones de marmol de una pieza cada

uno

PINTURAS:

Esmalte, Barniz y vinilic a de buena calidad .

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno

C). - CARPINTERÍA:

Madera ytriplay de pino en puertas interiores, closet y socio de sala , comedor y recamaras.

D). - INSTALACIONES HIDRÁULICAS YSANITARIAS: Tubería de cobre y PVC, instalaciones de regular calidad .

MUEBLES DE BAÑO: De cerámica porcelanizada en color, regular calidad en los baños de la casa

E). - INSTALACIONES ELÉCTRICAS : Ocultas , con conductores y accesorios nacionales de regular calidad F). - PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICA: Tubular, en perfile s comerciales en puertas y ventanas , reja de acceso y protecciones en ventanas.

G), - VIDRERIA:

H).-CERRAJERÍA :

Sem i doble 6 mm . de espesor.

Nacional , regular calidad .

I). - FACHADAS:

Aplanado fino , con pintura, arquitectura lineal .

J). - INSTALACIONES ESPECIALES , 1. -Bardas perimetrales , patio, reja y portón tubula r enfachada .

ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS .

2.- Bomba de 1/4 HP. ytanque estacionario de 2000 Its. 3.- Cocina integral de madera de pino , acabado en formaica .

4. - Cochera cubierta con material denominado plastiglass.

9 0

VI. - CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ

Se utilizan los métodos de valuació n físic a y capitalización de rentas; el valor del term o se obtiene por método comparativo y se deprecia por criterio IMV. de Nuevo Leon .

VIL- VALOR FÍSICO O DIRECTO

A). - DEL TERRENO :

LOTE TIPO O PREDOMINANTE :

7x21

VALORES DE LA CALLE O DEZONA: $ 650.0 / m2 .

CALCULO DEL COEFICIENT E :C = (f 1 / F1 ) 1/ 3 = 0.89

CRITERIO EMPLEADO : Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo Leon.

FRACCIÓN SUPERFICI E M2 V. UNITARIO $/M2 COEF . MOTIV O DEL COEF . V . PARCIAL $

I 147.0 m2

650.0

1

Lotetip o

95,550.0

II 63.0 m2

650.0

0.89

Exceso de fondo

36,445.50

SUBTOTAL(1 )

$131,955.5 0

VALOR PROMEDIO DEL LOT E

$

628.55

/ m2

V.P.L . ( N. R. )

$

630.00

/ m2

B). - DE LAS CONSTRUCCIONES :

TIP O

AREA M2

V . UNITARI O DE

DEMERITO

V . UNITARIO

V . PARCIA L

 

REPOSICIÓN NUEVO($)

%

NETO DE REPOSICIÓN ($)

I

120.0

1,600.0

30.0

1,120.0

134,400.00

II

12.0

1,300.0

28.0

936.0

11,232.00

 

SUBTOTAL(2 )

$

145,632.00

C). - INSTALACIONE S ESPECIALES , ELEMENTO S ACCESORIO S Y OBRA S COMPLEMENTARIAS :

CONCEPTO

CANT .

UNIDAD

P.U.($ )

I

1.0

Lot

e

6000.00

1.0

Lot

e

3500.00

1.0

Pza.

18,000.00

IV

18.0

m2

950.0

 

SUBTOTAL(3 )

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

RENTA

REAL O EFECTIVA:

$ 0.00

RENTA

ESTIMADA O DE MERCADO:

$ 2,664.00

RENTA BRUTA TOTA L MENSUAL: ( EFECTIVA O ESTIMADA )

$ 2,700.00

IMPORTE DE DEDUCCIONES 16

%

$432.0 0

RENTA

NETA MENSUAL:

$ 2,268.00

RENTA NETA ANUAL:

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 8.84

%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE A L CASO, RESULTA UN ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE :

IX.- RESUMEN

$

27,216.00

$ 307,804.00

VALOR

FÍSICO O DIRECTO :

$322,187.0 0

VALOR

DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

$ 307,804.00

VALOR

DE

MERCADO:

$ 322,000.00

9 3

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Como resultado de las operaciones del capítuulo anterior se considera que el valor de mercado o comercial es el mismo que resulta del cálculo de su valor físico .

VALOR COMERCIAL:

XL- CONCLUSION

$ 322,000.00

( Trescientos veintidós mil pesos 00/100 m.n. )

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL A L DÍA 27 DE MARZO DE 1998

PERITO VALUADOR

CARLOS HERRERA TELL O AUT . XXXX CNB REO . TGE/ICR/DC XXXX REG. INSTITUT O MEX. DEVALUACIÓN : XXX/XX ESPECIALIDAD: TESIS .

9 4

CALCULO DE LA TA5 A DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CAS O

Tasa e n porcentaje

1,4 12 9

1 .2S7 5

1.428 6

1.571 4

1.714 2

TAS A

Eda d { En Año s )

O a 1 0

1 0 a 2 0

2 0 a 3 0

3

0 a 4 0

4 0 a 5 0

1

.42S C

Us o de l mueble

Buen

o