CONCEPTOS Y

TERMINOLOGÍAS
Valuación

Es un proceso que tiene como resultado final, la

estimación del valor de un bien. En nuestro caso
de un bien inmueble. Este proceso y sus
resultados están basados en una disciplina
científica que tiene estrechos nexos con la
economía, la administración de empresas, la
mercadotecnia, la ingeniería civil,
electromecánica y agrónoma, la arquitectura, la
planificación urbana, la geodesia, la topografía,
la cartografía, la agronomía, etc.
Avalúo catastral
Es un método sistemático, ordenado y lógico
para recabar, analizar y procesar información a
fin de que pueda darse una opinión sobre el valor
de una parcela específica de propiedad.

Para los propósitos de avalúos en masa el

proceso debe adaptarse de manera que se
pueda obtener un gran número de avalúos en un
período relativamente corto.
El avalúo catastral consiste en la determinación
del valor de los bienes inmuebles y es realizado
con fines de tributación al impuesto sobre bienes
inmuebles.
Precio y valor
Precio: Es la cantidad de dinero pagado en un momento dado por
un bien o una propiedad. El precio puede establecerse por:
 Cambios en el poder adquisitivo del dinero
 Circunstancias financieras de los que compran y venden
 Poder de regateo de ambas partes
 Necesidades extremas de comprar o vender por una de las partes.

El precio puede ser subjetivo o sea representa lo que una persona está o
estuvo dispuesta a pagar o a recibir por un bien bajo condiciones
especiales. El precio puede variar sin que cambie el valor.

Valor: Es el grado de utilidad relativa y poder adquisitivo de un bien

en función de otros bienes. Se considera como el valor de un bien lo que se
puede obtener por éste en término de otros artículos o servicios no
necesariamente en términos de dinero.
Valor Catastral
Es el resultado del Avalúo Catastral, realizado con
fines de tributación al impuesto sobre bienes
inmuebles. En el caso del Decreto 3-95, es el que
produce el Avalúo Catastral Municipal o el Auto
avalúo Municipal, en su caso. Este valor Catastral es
el valor de mercado del bien inmueble en la fecha
en que se realiza el avalúo. (definición del
Glosario de términos del INIFOM)
En la realidad el valor catastral difiere del valor de
mercado. El valor catastral es más un valor
administrativo utilizado para fines de tributación.
Valor de Mercado

Es el precio mayor expresado en términos de dinero

que un comprador potencial estaría dispuesto a
pagar por una propiedad y por la cual el vendedor
estaría dispuesto a vender, si la propiedad ha sido
expuesta a un mercado libre por tiempo razonable,
siempre y cuando, que tanto el comprador como el
vendedor estén bien informados sobre los usos y fines
a que esta propiedad puede dedicarse de inmediato
y en el futuro cercano, y que ambos actúen
voluntariamente y no bajo presión o fuerza.
La Tasación

La tasación tiene como objetivo establecer de forma

justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos
criterios previamente establecidos y desarrollando
una metodología adecuada para el fin.
La tasación es realizada por profesionales
autorizados. En en Nicaragua estos profesionales son
autorizados por la. Superintendencia de bancos
La tasación es utilizada generalmente para la
compra venta de inmuebles, hipotecas, ventas
forzadas, etc., y se realiza para bienes inmuebles en
particular, no de manera masiva.
Parcela y predio

Parcela: Se define como parcela, el área de

terreno continuo perteneciente a un mismo
propietario y destinada a un mismo uso.
Predio: Porción de terreno formado por una o
varias parcelas que constituyen una unidad
económica, ubicada en una misma unidad
administrativa y que pertenecen a un mismo
propietario o varios propietarios indivisos.

REGLAMENTO DE LA LEY DE ACTUALIZACIÓN Y MANTENIMIENTO DEL CATASTRO NACIONAL

1971
 Encuesta catastral y plano
catastral
Encuesta catastral: Censo descriptivo de propiedades urbanas y
rurales, para determinar la extensión, calidad y valor de cada una.

Plano catastral: Representación gráfica de la información catastral.

En el caso de una propiedad se identifican los linderos, área
construida, mejoras del terreno, dimensiones del terreno, localización.
Definición SISCAT , esta referida al plano que sirve de
base para el avalúo catastral.
Plano catastral: Es la representación gráfica de una parcela que
permite la ubicación geográfica, identificación, definición de sus
linderos y área, aprobado por la oficina catastral correspondiente.
Definicion Ley 509 esta referida al plano base para
identificar al propietario y sus derechos sobre la tierra.
Bien Inmueble
Del Código Civil de Nicaragua
Arto. 599.- Son inmuebles por su naturaleza las cosas
que se encuentran por si misma inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad; todo lo que está incorporado
al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.

Arto. 600.- Son inmuebles por accesión las cosas

muebles que se encuentran realmente inmovilizadas
por su adhesión al suelo, con tal que esta adhesión
tenga el carácter de perpetuidad.
Impuesto de bienes
inmuebles

Es un impuesto que grava el capital consistente en

bienes inmuebles que están obligados a pagarlo los
propietarios o poseedores de toda clase de bienes
inmuebles situados dentro del territorio de la
República.
Todos los propietarios de bienes inmuebles ubicados,
tanto urbanos como rurales, pagarán un impuesto
anual del 1% sobre el valor catastral de dicho
inmueble.
Métodos para la valuación

La mayoría de los catastros en Latinoamérica para

obtener el valor de la tierra utilizan el valor de
mercado y para obtener el valor de las mejoras y
cultivos lo hacen con el valor de remplazo.
La metodología implementada en el caso de
Nicaragua utiliza el valor de remplazo para las
mejoras y cultivos, y un estudio de mercado para
determinar el valor de la tierra.
Valor del inmueble
Implica la importancia o renta que un inmueble es capaz de
producir para su propietario, así como la capacidad de
satisfacer sus necesidades de espacio físico, seguridad y
espiritualidad.

Para valuar una propiedad inmueble se consideran aspectos

como sus características particulares, su condición física y
vocación, pudiendo ejercer cierta influencia en pro del
ordenamiento territorial.

Elementos a valorar en un inmueble:

 La tierra (terreno): el espacio físico que ocupa como si estuviera
baldío.
 Las mejoras: construcciones y obras físicas para instalaciones.
 Los cultivos: siembras con una rentabilidad sostenible
(permanentes).
VALUACIÓN DE BIENES
INMUEBLES
Artículo 29. (Reglamento Ley 509).- El Avalúo Catastral se realizará por
zonas homogéneas geoeconómicas, considerando los valores unitarios
que la Comisión Nacional de Catastro determine para terrenos y
edificaciones.
Artículo 30. (Reglamento Ley 509).- El Avalúo Catastral comprenderá los
siguientes elementos:
1. El valor de los terrenos.
2. El valor de las edificaciones.
3. Los Bienes Inmuebles considerados en los artículos 599, 600 y demás
pertinentes del Código Civil.
Artículo 33. (Reglamento Ley 509).- Para el avalúo catastral no se tomará
en cuenta el mayor valor que adquiere el inmueble por su utilización
futura, en relación con el correspondiente del momento de la
identificación predial.
Artículo 34. (Reglamento Ley 509).- Para el Avalúo Catastral no se tomará
en cuenta los posibles valores históricos, afectivos u otros valores
intangibles que pueda presentar el Inmueble
EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE

 Valor del Terreno VCT

 Valor Mejoras del Terreno VCM
 Valor Edificaciones VCE
 Valor Mejoras e Instalaciones VCMI
 Valor Maquinaria y Equipo VCME
 Valor Cultivos Permanentes VCCP
Propietario y
contribuyente
Propietario es aquella persona física o jurídica que ejerce la
acción de propiedad o dominio de un activo. Es decir, ejerce
posesión y control sobre un bien en particular. Este dominio se
traduce en la capacidad de tomar ciertas decisiones sobre su
explotación económica, su mantenimiento, su cesión o venta.

Contribuyente es la persona física o jurídica obligada al

cumplimiento de las obligaciones tributarias, ya sea como
responsable último del impuesto o como contribuyente. Es el
deudor frente Hacienda, ya que ha generado el hecho
económico por el que surge la obligación del pago del impuesto.
Bibliografía
 Glosario SISCAT INIFOM
https://www.transmuni.gob.ni/docs/Decreto3-95.htm
 Glosario de Términos en Valuación, Phoenix, Instituto de
Valuación, Irapuato, Gto., 2017 1ª edición Realizado en
México. Editado por Phoenix, Instituto de Valuación.
 Valuación Inmobiliaria, Volumen I, Irapuato, Gto., 2017 1ª
edición Realizado en México. Editado por Phoenix,
Instituto de Valuación.
 Ley de Catastro Nacional, ley 509. Recuperado de:
http://legislacion.asamblea.gob.ni/Normaweb.nsf/($All)/
E903224025BB723306257 0A500530FB7