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SEPARATA TASACION DE SERVIDUMBRES

CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES CONATA

Ing. Francisco Pasquel Ormaza

TASACION DE SERVIDUMBRES 1.- Como lo seala el Cdigo Civil (Art. 1035) la servidumbre es un gravamen que se impone a un predio sirviente a favor de otro predio llamado dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueo de ste el ejercicio de alguno de sus derechos.2.- Las Normas usuales expresan que en la tasacin de servidumbres no es posible sealar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el Perito queda en libertad para usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado.3.- Los autores de la Ingeniera de Valuaciones establecen claramente que una Tasacin es un documento tcnico, legal y de teora econmica.- Por consiguiente, la Tasacin de servidumbres no se escapa de las correspondientes aplicaciones de dichas reas de conocimiento que hemos indicado.En la parte tcnica interviene el conocimiento profesional de la especialidad del Perito.En la parte legal hay que conocer el Cdigo Civil en lo concerniente al Libro V Derechos Reales Artculos 881 y siguientes.En lo econmico es indispensable conocer los principios y aplicaciones de la Ingeniera Econmica.Para una mejor comprensin y ayuda estamos adjuntando : El Articulado sobre Derechos Reales del Cdigo Civil Peruano.Todo lo referente a Servidumbres contenido en el Diccionario Inditecnor de Valuaciones,- Instituto Nacional de Investigaciones Tecnolgicas y Normalizacin.- Santiago Chile.-

4.- En mucho casos la servidumbre se trata como un usufructo y en consecuencia, se aplica la til y conocida frmula de la Ingeniera Econmica que permite calcular la Amortizacin de un capital prestado durante n aos de perodos de pago, pagndose al final de cada ao siguiente la anualidad correspondiente : A A A A A A A

n-2

n-1

C La formula es :

(1 + i ) n 1 C = A n i (1 + i )

(1)

C = Capital que representa el usufructo o valor de la servidumbre. A = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un perodo (puede ser uno u otro perodo de pago) n = Nmero de aos o perodos que falta para la extincin del usufructo o contrato. i = Inters legal o de otro tipo segn el contrato en tanto por uno. 5.- Ejemplo .- Se vende una rea de cien metros cuadrados de un predio matriz en calidad de servidumbre de trnsito, aire y ventilacin a favor de un predio vecino.- Se conviene que la servidumbre es a perpetuidad a un precio de venta al contado de $300.00/m2.- Asimismo, el pago se har por mensualidades a una tasa anual del 12 en 15 aos.Se pide calcular : a).- La mensualidad A que se debe abonar para amortizar La deuda. b).- El monto total de la servidumbre al cabo de los 15 aos.Se tiene : a).- Tasacin del terreno = 100 m2 x $ 300.00/m2 = $ 30,000.00
(1 + i ) n 1 C = A n i (1 + i )

C = $ 30,000.00 n1 = 15 x 12 = 180 meses i = 12 % anual = Remplazando : $ 30,000.00 = A [ (1.01)180 - 1 ] 0.01 (1.01)180 $ 30,000.00 = A [ 4.9958 ] 0.059958 $ 30,000.00 = A [ 83.32166 ]
12 % = 1 % mensual 12

n = 15 Aos

A = $ 360.05 mensual b).- Monto total a los 15 aos : M = $ 360.05 x 180 meses M = $ 64,809.00 6.- Anlisis de la frmula :

/ A / 0 Es interesante analizar la expresin:


(1 + i ) n 1 C = A n (1) i (1 + i )

La grfica es una curva asinttica con la recta y = A . O sea que tiene 2 ramas.- Si aplicamos la Teora de los lmites haciendo n y desarrollamos nos resulta
C = A i

A =C i

(Renta perpetua)

Ejemplo : Una servidumbre predial de acceso a un predio vecino se calcula que vale $ 20,000.00.- Si se establece que el tanto por ciento anual i = 10%.Cul es la renta perpetua:

A = $ 20,000 x 0.10 A = $ 2,000.00

6.0 m

5 / / /

Calle A

30.00 m

Hotel XYZ

/ Av. B

7.- El Hotel XYZ sito en la Avda B desea comprar una servidumbre de aire, luz y ventilacin en el predio vecino sito en la Calle A.- Esta servidumbre es un paraleleppedo rectngulo de 6.00 m. x 30.00 m. = 180.00 m2 de base hasta una altura permitida por el proyecto.- La servidumbre se cuenta a partir de 5.00 m. del suelo. Si el terreno vale $ 200.00/m2, cul es el valor de la servidumbre si debe aplicarse un factor de mejoramiento = 1.50 No debemos olvidarnos que un predio tiene 3 partes de acuerdo a Ley que son el subsuelo, el suelo y el sobresuelo o aires.- En este caso se estn vendiendo los aires. Creemos que no debe aplicarse la frmula (1) Valor del terreno : $ 200.00/m2 x 180.00/m2 = $ 36,00.00 Como se venden solo los aires, el valor de la servidumbre es : Vs = $ 36,000.00 x 1 x 1.50 2 Vs = $ 27,000.00

DEFINICIONES DE SERVIDUMBRE SEGUN EL DICCIONARIO INDITECNOR

DE VALUACIONES INSTITUTO NACIONAL DE INVESTIGACIONES TECNOLOGICAS Y NORMALIZACION - SANTIAGO - CHILE. Predio dominante : Aquel a que se debe alguna servidumbre.- El que reporta la utilidad. Predio sirviente : El que debe o sufre alguna servidumbre o gravamen. Servidumbre.- Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que est constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueo de la gravada.El gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo.Servidumbre predial.Servidumbre activa : Se llama as toda servidumbre con respecto al predio dominante. Servidumbre afirmativa : Es la que consiste en permitir el dueo del predio sirviente que haga en ste alguna cosa el dueo del predio dominante. Servidumbre aparente : La que muestra su existencia por un signo entre la que est continuamente a la vista. Servidumbre continua : La que se usa siempre sin interrupcin.- La que ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre ( como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante ). Aquella cuyo efecto dura perpetuamente sobre el predio sirviente. Servidumbre convencional : La que se constituye por actos voluntarios entre las partes. Servidumbre de abrevadero : La que grava un predio a donde los ganados de otros van a beber. Servidumbre de acueducto : La que grava un predio por donde pasa una conduccin de aguas.- La que consiste en conducir a travs de un predio ajeno aguas propias. Servidumbre de derecho : La establecida legalmente. Servidumbre de hecho : La establecida arbitrariamente. La constituida sin ttulo preestablecido. La de que se est gozando a pesar de no haber sido constituida previamente. Servidumbre de medianera : Es una servidumbre legal en virtud de la que los dueos de dos predios vecinos que tienen cierros, paredes, muros, cercas o fosos divisorios comunes, estn sujetos a obligaciones reciprocas, principalmente en cuanto a su manutencin y uso.

7 Servidumbre de luz : Aquella que limita la construccin o altura de un edificio para dejar libre paso de luz a otra finca inmediata, sin permitir la vista de sta. La que tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado o techado. Servidumbre de transito : La que se constituye sobre un terreno ajeno o pre-indiviso para dar acceso desde una va pblica a predios con frente a l. La que tiene derecho de imponer un predio que est desprovisto de toda comunicacin con el camino pblico para alcanzar dicha comunicacin. Servidumbre de vista : La que consiste en la prohibicin que tiene el propietario de un edificio de construir ventanas, miradores, azoteas o balcones que le permiten mirar lo que ocurre en las habitaciones, patios corrales del vecino. Servidumbre discontinua : La que se ejerce a intervalo ms o menos largo de tiempo y supone un hecho actual del hombre (como la servidumbre de trnsito). Servidumbre forzosa : Aquella en que puede ser legtimamente compelido el dueo del predio sirviente al otorgamiento de ella. Servidumbre inaparente : La que, existiendo, carece de signos visibles la que no se conoce por alguna seal exterior. Servidumbre legal : La que es impuesta por la ley. La que por ministerio de la ley grava los inmuebles, sin expreso otorgamiento de ttulo para construirla. Estas servidumbres son relativas al uso pblico o a la utilidad de los particulares, siendo estas ltimas determinadas por los reglamentos u ordenanzas respectivas; corresponden especialmente a las de medianera, luz, etc. Servidumbres naturales : Son las que provienen de la natural situacin de los lugares, como es el caso del predio inferior, que est sujeto a recibir las aguas que descienden naturalmente del predio superior, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni el predio dominante que la grave. Servidumbre negativa : La que impone al dueo del predio sirviente la prohibicin de hace algo, que sin la servidumbre le sera lcito, como la de no poder elevar su casa, paredes o cierros sino a cierta altura (no quitar la vista o la luz a la del vecino, etc.)

Servidumbre pasiva : Se da este nombre a la que grava al predio sirviente. Servidumbre personal : La que est constituida en un predio a favor de una persona y no de otro predio. El derecho impuesto sobre un predio rstico o urbano, en favor de una persona distinta del propietario.

Servidumbre positiva : Es, en general, la que slo impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer, como es el caso de las servidumbres continuas.

8 Servidumbre pblica : La que est constituida para el uso general.

Servidumbre real o predial : La que est constituida en una finca a favor de otra, cualesquiera que sean sus poseedores. La carga impuesta en un predio o fundo para el uso y utilidad de otro fundo o predio que pertenece a otro propietario. El predio al cual se debe la servidumbre se llama predio dominante, y el que la debe predio sirviente.

Servidumbre rstica : La que se debe a una tierra o heredad en que no has edificio destinado para la habitacin (derecho de senda, derecho de camino, derecho de acueducto, derecho de abrevadero. etc.)

Servidumbre urbana : La que se debe a una casa o edificio destinado para la habitacin (derecho de echar el agua que cae sobre el tejado en debida forma a la casa del vecino, el derecho de abrir una ventana para dar luz, etc.)

Servidumbre voluntaria : La constituida por un hecho del hombre, el que puede sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos con la voluntad de sus dueos, siempre que no se dae con ellas el orden pblico ni se contravenga las leyes. La que constituye libremente el dueo de dos o mas predios en uno de ellos a favor de los otros, dando cumplimiento a los preceptos legales.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

TTULO IV VALUAVIN DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOS

CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO IV.A.01 En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden representarse, por lo que el perito queda en libertad para usar u procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos u perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. ARTCULO IV.A.02 El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de l si ste es ajeno. Tiene como caractersticas: 11 21 31 41 La de ser un derecho real. La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal. La de no poder modificar substancialmente el bien. Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta.

El usufructo se puede construir por mandato de la ley, por contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo personal. ARTCULO IV.A.03 El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente frmula:

C =

[(1 + i ) A

i (1 + i )

1
n

En donde:

10

C A n i

= = = =

Capital Ingreso anual o renta lquido que percibe el usufructo o beneficiario al fin de un perodo (ao). Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato. Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.

La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la siguiente frmula: [ (1+i)n 1] Ax ---------------i (1+i)n Vt ----------------i(1+i)n

= i(1+i)n

+ ---------------

Donde: Vt : Valor de terreno

Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la siguiente frmula: C = A --------I + Vt ---------------i(1+i)n + -----------------

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LIBRO V
DERECHOS REALES SECCION PRIMERA

Disposiciones Generales Artculo 881.- Son derechos reales los regulados en este libro y otras leyes. Artculo 882.- No se puede establecer contractualmente la prohibicin de
enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.

Artculo 883.- Los derechos reales sobre predios rsticos se rigen por la
legislacin de la materia.

Artculo 884.- Las propiedades incorporales se rigen por su legislacin


especial.

SECCION SEGUNDA
Bienes TTULO I
Clases de Bienes

Artculo 885.- Son inmuebles:


1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. 2.- El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3.- Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. 4.- Las naves y aeronaves. 5.- Los diques y muelles. 6.- Los pontones, plataformas y edificios flotantes. 7.- Las concesiones para explotar servicios pblicos. 8.- Las concesiones mineras obtenidas por particulares. 9.- Las estaciones vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10.- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 11.- Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Artculo 886.- Son muebles

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1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.-

Los vehculos terrestres de cualquier clase. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas, y otros similares. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Los dems bienes no comprendidos en el artculo 885.

CAPTULO TERCERO
Propiedad Predial

SUB CAPTULO I
Disposicin Generales

Artculo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro, superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Artculo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer total o


parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo. Artculo 956.- Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas.

Artculo 957.- la propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los


procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Artculo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.

SUB CAPITULO II

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Limitacin por razn de vecindad

Artculo 959.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizar por los daos y perjuicios causados. Artculo 960.- Si para construir o reparar un edificio, es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar el andamio, el dueo de ste debe consentirlo, recibiendo indemnizacin por los daos y perjuicios que se le causen. Artculo 961.- El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias anlogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las circunstancias.

Artculo 962.- Al propietario de un inmuebles no le est permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y perjuicios. Artculo 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimeneas, establo u otros similares o depsito para agua o materias hmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o anlogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de stos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de sta disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnizacin de daos y perjuicios. Artculo 964.- El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

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SUB CAPITULO IV
Medianera

Artculo 994.- Las paredes, cercos o zanjas situados entre los predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario. Artculo 995.- Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
En caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianera.

Artculo 996.- Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared


medianera y servirse de sta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ellas ventanas o claraboyas.

Artculo 997.- Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo


de su cargo los gastos de la reparacin y cualquiera otros que exigiera la mayor altura.

Artculo 998.- Los colindantes deben contribuir a prorrota para la conservacin, reparacin o reconstruccin de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianera, hagan o no uso de ella.

TITULO III
Usufructo

CAPITULO PRIMERO
Disposiciones Generales

Artculo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar


temporalmente de un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto en los artculos 1018 a 1020.

Artculo 1001.- El usufructo es temporal. El usufructo constituido a favor de


una persona jurdica no puede exceder de treinta aos y cualquier plazo mayor que fije se reduce a ste.

15 Tratndose de bienes inmuebles de valor monumental de propiedad del Estado que sean materia de restauracin con fondos de personas naturales o jurdicas, el usufructo que constituya el Estado a favor de stas podr tener un plazo mximo de noventa y nueve aos.

Artculo 1000.- El usufructo se puede construir por:


1.- Ley cuando expresamente lo determina. 2.- Contrato o acto jurdico unilateral. 3.- Testamente. Artculo 1002.- El usufructo, con excepcin del legal, puede ser transferido a ttulo oneroso o gratuito o ser gravado, respetndose su duracin y siempre que no haya prohibicin expresa.

Artculo 1003.- En caso de expropiacin del bien objeto del usufructo, este
recaer sobre el valor de la expropiacin.

Artculo 1004.- Cuando el usufructo legal recae sobre productos a que se refiere el artculo 894 los padres restituirn la mitad de los ingresos netos obtenidos. Artculo 1005.- Los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo y, no
estando previsto en ste por las disposiciones del presente ttulo.

TITULO V
Superficie

Artculo 1030.- Puede construirse el derecho de superficie por el cual el


superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

Artculo 1031.- El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamentos. Este derecho es transmisible, salvo prohibicin expresa. Artculo 1032.- El derecho de superficie puede extenderse al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la construccin, si dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilizacin. Artculo 1033.- El derecho de superficie no se extingue por la destruccin de
lo construido.

Artculo 1034.- La extincin del derecho de superficie importa la terminacin


de los derechos concedidos por el superficiario a favor de tercero.

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TITULO V
Servidumbres

Artculo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravmenes en beneficio de otro que den derecho al dueo del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueo de ste al ejercicio de alguno de sus derechos. Artculo 1036.- Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Slo
pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.

Artculo 1037.- Las servidumbres son perpetuas, salvo disposicin legal o


pacto contrario.

Artculo 1038.- Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe entera a cada uno de los dueos del predio dominante y por cada uno de los sirvientes. Artculo 1039.- Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste a favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente. Artculo 1040.- Slo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por
prescripcin, mediante la posesin continuar durante cinco aos con junto ttulo y buena fe o durante diez aos sin estos requisitos.

Artculo 1041.- El usufructo puede construir servidumbres por el plazo del


usufructo, con conocimiento del propietario.

Artculo 1042.- El predio sujeto a copropiedad slo puede ser gravado con servidumbres si prestan su asentimiento todos los copropietarios. Si hubiera copropietarios incapaces se requerir autorizacin judicial observndose las reglas de artculo 987 en cuanto sean aplicables.
El copropietario puede adquirir servidumbres en beneficio del predio comn aunque lo ignoren los dems copropietarios.

Artculo 1043.- La extensin y dems condiciones de las servidumbres se rigen por el ttulo de su constitucin y en su defecto por las disposiciones de este Cdigo.
Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensin o modo de ejercerla , se interpreta el sentido menos gravoso para el predio sirviente, pero sin imposibilitar o dificultar el uso de la servidumbre.

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Artculo 1044.- A falta de disposicin legal o pacto en contrario, el propietario


del predio dominante har a su costo las obras requeridas para el ejercicio de la servidumbre, en el tiempo y forma que sean de menor incomodidad para el propietario del predio sirviente.

Artculo 1045.- La servidumbre se conserva por el uso de una persona extraa, si lo hace en consideraciones al predio dominante. Artculo 1046.- El propietario del predio dominante no puede aumentar el
gravamen del predio sirviente por hecho o acto propio.

Artculo 1047.- El propietario del predio sirviente no puede impedir el


ejercicio o menoscabar el uso de la servidumbre. Si por razn de lugar o modo la servidumbre le es incmoda, podr ser variada si no perjudica su uso.

Artculo 1048.- El propietario de dos predios pueden gravar uno con


servidumbre en beneficio del otro.

Artculo 1049.- El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro. Artculo 1050.- Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso
durante cinco aos.

Artculo 1051.- La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los


predios que no tengan salida a los caminos pblicos. Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio.

Artculo 1052.- La servidumbre del artculo 1051 es onerosa. Al valorizrsela,


debern tenerse tambin en cuenta los daos y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente.

Artculo 1053.- El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante


adquiere gratuitamente el derecho al paso.

Artculo 1054.- La amplitud del camino se fijar segn las circunstancias.

18 Ejemplo: Se tiene un edificio matriz de cinco pisos con stano de estacionamiento, tiendas y departamentos, bajo el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. En el stano se tiene una sub-estacin de transformacin elctrica y en la escritura de independizacin, est constituida como una servidumbre de uso para todo el edificio matriz. Los datos son: rea del terreno matriz rea ocupada por la sub-estacin Porcentaje de Bienes comunes de la sub-estacin Valor unitario comercial de la edificacin Valor unitario comercial del terreno matriz Depreciacin por antigedad y uso Inters comercial aplicado a la servidumbre = = = = = = = 630.00m2. 35.00m2. 2.2% $300.00/m2. $250.00/m2. 15% 9.7%

Se pide calcular el Valor Comercial de la servidumbre conformada por la subestacin: Solucin: 1. Calculamos el Valor Comercial de la sub-estacin considerada como una unidad inmobiliaria independiente de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones: rea del terreno matriz que le corresponde a la sub-estacin: ST = 630.00m2. x 0.022 = 13.86m2. Valor del Terreno : VT = 13.86m2. x $250.00/m2. = $3,465.00 Valor de la Edificacin : VEDIF. = 35.00m2. x $300.00 x 0.85 = $8,925.00 Valor de los Bienes Comunes correspondientes : VBC = 0.15 x $8,925.00 = $ 1,338.75

Valor Comercial de la unidad inmobiliaria : VCOM = VT + VDIF. + VBC VCOM = $ 13,728.75

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2. Clculo de la servidumbre: Aplicamos: C=A [C1+i\n-1] I (1+i) n 1

A=

Renta Neta Anual del inmueble: Renta Neta = 10 de la Renta Bruta 12

Renta Bruta en un ao al 10% Anual. Renta Bruta A= Renta Neta i = 9.7% n = 50 aos Reemplazando en C= C= C=
1 1

= =

$13,728.75 x 0.10 = $1,372.90 10 x $1,372.90 = $1,144.10 12

se obtiene el Valor de la servidumbre: x x x C= (1,097)50 1 . 0.097 x (1,097)50 101.40741 . 9.93352 10.2086 US$ 11,679.70

$ 1,144.10 $ 1,144.10 $ 1,144.10

20 DETERMINACIN DEL VALOR DE SERVIDUMBRES SOBRE UNA FRANJA DE TERRENO PARA LOS SISTEMAS DE TRANSPORTE DE GAS Y LIQUIDOS DE GAS NATURAL POR DUCTOS DE CAMISEA A LA COSTA

PROPIETARIO

SOLICITANTE

UBICACIN

Distrito Vinchos, provincia Huamanga, Dpto. Ayacucho

FECHA

09 de Agosto del 2002

VALORIZACIN AL 2033

USO DEL TERRENO

US $ 36.92

COMPENSACIN POR DAOS Y PERJUICIOS : US $ 109.30

PERITO

SUPERVISORES

Lima, 1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. PROPIETARIO DEL TERRENO

del 2002

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1.2. 1.3.

SOLICITANTE OBJETO DE LA TASACIN Determinar el valor de uso y de la compensacin por daos y perjuicios de la franja de terreno afectado para el establecimiento de servidumbres, cuyo uso se extiende al suelo y subsuelo, para los sistemas de transporte de gas y lquidos de gas natural, por ductos d4e Camisea a la costa, de acuerdo a lo indicado en el anexo 1, que forma parte del presente informe.

1.4.

METODOLOGA EMPLEADA La presente tasacin se efecta por el mtodo de la tasacin directa, aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, Ttulo IV, Valuacin de Servidumbres y Usufructos, Artculos IV.A.01 al IV.A.03, con inspeccin de campo y toma de muestras fotogrficas.

1.5.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN 09 de Agosto del 2002.

1.6.

UBICACIN El terreno est ubicado en la Comunidad Campesina de Vinchos, Anexo San Luis de Pischa, distrito Vinchos, provincia Huamanga, departamento Ayacucho.

1.7.

AREA DEL TERRENO AFECTADO POR LAS SERVIDUMBRES De conformidad a informacin remitida por el cliente, el rea del terreno materia de la presente tasacin es de 0.1375 Has. Ancho 25.00 metros Longitud 55.00 metros

1.8.

LINDEROS DEL AREA AFECTADA POR LAS SERVIDUMBRES Segn la documentacin proporcionada el terreno materia de la presente valuacin tiene la siguiente colindancia. POR EL NORTE POR EL SUR : : Con la misma parcela. Con la misma parcela.

POR EL ESTE

Plasencia Flores Yauri.

22 POR EL OESTE 1.9. : Armando Santiago Soto. AREA AFECTADA POR LAS

DESCRIPCIN DEL SERVIDUMBRES

El predio est constituido por terrenos profundos, de textura franca arcillosa, cultivables con riego al secano, con pendiente poca pronunciada, actualmente sin cultivo, pero el propietario manifiesta sembrar maz blanco, producto es utilizado para el auto consumo y venta en el mercado de Ayacucho. 1.10. NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LOS SUELOS Por las caractersticas agronmicas que presenta el suelo se considera para su valorizacin de SEGUNDA CATEGORA. 1.11. ZONIFICACION Rsticos. 1.12. TITULACION El propietario tiene documentos expedidos por la Comunidad Campesina de Vinchos. 1.13. OBSERVACIONES Para el clculo de los daos y perjuicios se ha considerado que el propietario podr hacer uso del rea de terreno afectado luego de concluida la instalacin de los ductos, con la limitacin que los cultivos deben ser anuales y races poco profundas. 2.0 VALORIZACION Para la determinacin de los valores de servidumbres se ha utilizado la frmula del clculo de un usufructo establecido en el Ttulo IV del Reglamento Nacional de Tasaciones. ( 1 + i )n - 1 ---------------------i ( 1 + i )n

C=

A n i C

= = = =

Ingreso anual o renta lquida que se percibe del bien. 33 aos. 10.11% En la frmula se aplica el tanto por uno = 1.1011 Valor de la servidumbre.

Ver anexo 2.