CONTRATACIÓN PRIVADA

DOCENTE: ALDEMAR ALEGRÍA OVIEDO

ESPECIALISTA EN :
EDUCACIÓN SUPERIOR
DERECHO COMERCIAL
MAGISTER EN DERECHO
PRESENTACIÓN PROGRAMA:
1. Repaso obligaciones (de parte de los estudiantes)
2. Contratos – definición
a.En materia civil.
b.En materia comercial
3.- E.E. esenciales comunes a los contratos
4.- Contenido del contrato
5.- Consensualidad.
6.- Firmas.
7.- Plazos.
8.- Consecuencias por incumplimiento de obligaciones
contractuales.
9.- Teoría de la imprevisión (art. 868 C. de C.)
10.- Principio de la buena fe.
11.- Clasificación general – análisis puntual
12.- Partes del contrato.
13.- Nulidad contractual (civil – comercial).
14.- Inoponibilidad.
15.- Acción resolutoria.
16.- Rescisión.
17.- Promesa de contrato:
a.Clasificación-

b.Requisitos

18.- Fenómenos que afectan la pureza de los contratos

I. simulación, II. reserva mental, III. Fraude a la ley, IV
fraude pauliano.
19.- Responsabilidad civil:
Contractual, precontractual, poscontractual.
20.- Contrato de compraventa.
21.- Contrato de arrendamiento.
 BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA

 LEAL PEREZ, Hildebrando. Manual de

Contratos, general y especial. Ed. Leyer.
Bogotá. D. C. 2014.
 VALENCIA ZEA, Arturo. Derecho Civil, tomo
III, Temis Bogotá.
 PEÑA NOSSA, Lisandro. De los Contratos
Mercantiles segunda edición. Unicatólica.
2006.
 ARRUBLA PAUCAR, Jaime A. Contratos
Mercantiles Tomo III 6ª Edición. Biblioteca
Jurídica Dike. 2006
 OBLIGACIONES

Latín: “ligatio”, acción de ligar, de atar-

“ob”, partícula que significa: en vista de,
entorno de, entorno a.
Obligación, entonces, significa: “atar una
persona a otra.
Institutas de Justiniano: “obligatio est juris
vinculum quo necesitate adstringimur alicuius
solvendae rei secundum nostrae civitates iura”
(obligación es un lazo de derecho que nos
constriñe en la necesidad de pagar alguna cosa
conforme al derecho de nuestra ciudad)
 FUENTES DE LAS OBLIGACIONES
La ley: En un sistema positivo como el nuestro, la
principal fuente de donde dimanan las obligaciones es
la ley.
Acto Jurídico: o negocio jurídico, se caracteriza por
ser la manifestación externa de la voluntad
encaminada a producir efectos jurídicos, estos son
unipersonales o multipersonales.
Hecho Jurídico: Es todo acontecer de la naturaleza o
del hombre que produce efectos jurídicos,
generalmente consisten en la creación, conservación,
modificación, transferencia, transmisión o extinción de
un derecho
El Enriquecimiento sin Causa.- En el mundo jurídico
para que una obligación ostente validez es preciso que
la misma tenga una causa, motivo o razón de ser que la
justifique (por ejemplo: cuando alguien recibe el pago
de lo que no se le debe).
Abuso del Derecho.-
Derecho El art. 95, num. 1 C. N., frente a
los derechos y obligaciones de las personas y de los
ciudadanos, consagra como uno de tales deberes el de
respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios.
A su vez el art. 830 del C. de C., señala que “El que
abuse de sus derechos estará obligado a indemnizar los
perjuicios que cause (art. 518 num. 2 ib.).
 ELEMENTOS DE LOS OBLIGACIONES

1. JURÍDICO O VÍNCULO JURÍDICO.- Es la causa

determinante de que la parte deudora tenga que dar,
hacer o no hacer lo prometido y, además la causa
justificativa del pago.
2. SUBJETIVO.- El que se desarrolla entre dos o más
personas determinadas, quienes son los sujetos de la
obligación que están ligados por el vínculo jurídico.
3. OBJETIVO.-
OBJETIVO De dar, hacer o no hacer algo, son las tres
únicas formas de actividad humana que constituyen lo
que se ha denominado el objeto de la obligación.
obligación
CLASIFICACÓN DE LAS OBLIGACIONES
a) PURAS Y SIMPLES.- Nacen en el mismo momento en que
la fuente de donde provienen alcanza entidad jurídica
(cuando se perfecciona el contrato)-
b) CONDICIONALES Y A PLAZOS.- Aquellas cuyo nacimiento
o extinción depende del acontecer de un hecho futuro e
incierto.
c) PRINCIPALES Y ACCESORIAS.- Las primeras nacen por sí
solas, independiente de las otras (C/Vta., Arrendamiento,
mutuo, etc.). Las segundas requieren de otras
obligaciones preexistentes (prenda e hipoteca).
d) DE SUJETO SIMPLE Y PLURAL.- Por ser la obligación
un vínculo jurídico este debe formarse entre dos
partes. Cuando cada parte está conformada por una
persona, estamos en presencia de una obligación de
sujeto simple. En tanto que si alguna de las partes o
ambas están conformadas por varias personas, nos
encontramos frente a una obligación de sujeto plural
( consorcio, unión temporal, etc.).
e) CONJUNTAS Y SOLIDARIAS.- Las primeras se contraen sobre
cosa divisible entre 2 o más personas, en las que cada deudor está
obligado a pagar su parte o cuota en la deuda y el acreedor exige
solamente su parte o cuota en el crédito. Ej. En los contratos de
copropiedad o propiedad horizontal en los cuales cada
copropietario asume el pago de la cuota de administración que le
corresponda, sin responsabilizarse por el pago de las cuotas de los
otros copropietarios. Las segundas, al igual que las anteriores se
contraen sobre una cosa divisible entre dos o más personas o para
con dos o más personas, pero con la diferencia de que a cada
deudor se le puede exigir la totalidad de la deuda o cada acreedor
puede demandar la totalidad del crédito (consorcio – transporte –
art. 986 C. de C., 7 ley 80/93)
f) DIVISIBLES E INDIVISIBLES.- La posibilidad de dividir o no el
objeto de la obligación es lo que marca el criterio para definir la
obligación. Si se trata de devolver dinero es divisible. Si se trata de
devolver un inmueble o semoviente la obligación será indivisible
(art. 1581 C.C.).
g) ALTERNATIVAS Y FACULTATIVAS.- Cuando existe pluralidad de
objetos, o posibilidad de pagar con un objeto diferente al
inicialmente determinado. En la primera se deben varias cosas pero
siendo cumplida por el deudor con alguna de ellas, se exonera de
pagar las demás. En la segunda el deudor sólo está obligado a
ejecutar un objeto, pero puede pagar con otro objeto. Por su parte
el acreedor sólo puede pedir la cosa que debe el deudor, y si esta
perece sin su culpa antes de haberse constituido en mora, aquel no
tiene derecho de pedir cosa alguna. En caso de duda se tendrá por
alternativa.
h) DE GÉNERO Y CUERPO CIERTO.- De género son aquellas
en las que el deudor se obliga a dar o entregar una o más
especies indeterminadas de cierto género, ej., un vehículo
marca Ford. En las segundas el deudor se obliga a dar o
entrega una o más especies determinadas de cierto género,
ej., un vehículo marca Ford, modelo 2014 color negro, 30.000
km. De recorrido, único dueño, etc.
i) DE MEDIO Y DE RESULTADO.- es de medio cuando el deudor
solamente pone el máximo de diligencia para obtener el
resultado que no puede garantizar. Es de resultado cuando la
obligación es determinada y precisa y este resultado queda
incluido en el objeto de la obligación. Ej., compraventa,
transporte, escritura pública, etc.
 EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES

Acuerdo o convención.- En donde las partes

interesadas, consienten en dar por nula la obligación, es
la cristalización de la voluntad privada en la que el
legislador delega a las partes la potestad de arreglar,
mediante actos jurídicos gran parte de sus relaciones de
contenido patrimonial, en razón a lo cual ellos pueden
crear convencionalmente esas relaciones, y del mismo
modo modificarlas o extinguirlas. (1602 CC)
Pago.- Es el cumplimiento efectivo de la obligación, la
prestación de la cosa o del hecho debido.
Transacción.- Negociación o convenio entre las partes
para dar por terminada una obligación preexistente
(2649 C.C.)
Remisión.- Es la condonación de la obligación, es el olvido que
hace el acreedor de la deuda u obligación. (1711 C.C.)
Compensación- Se presenta cuando dos personas que son
acreedoras y deudoras recíprocamente extinguen sus obligaciones
hasta concurrencia de la de menor valor o totalmente, si son de
igual valor. Cada uno cobra con lo que se le debe. (1715 y ss)
Confusión.- Se extingue la obligación cuando las calidades de
acreedor y deudor se reúnen en una misma persona.
Pérdida de la cosa debida.- Consiste en la extinción de la
obligación cuando el cuerpo cierto que se debe perece, se
destruye, deja de estar en el comercio, desaparece y se ignora su
existencia.
Nulidad y rescisión.-
a)La nulidad es carencia de valor, es falta de eficacia, es el estado
en que se encuentra un acto considerado como no sucedido y por
lo tanto carente de efectos (ver artículos 1311 CC y 101 C de C).
b)La rescisión es invalidación, anulación, es dejar sin efectos
posteriores un acto o contrato. El acto o contrato, aparentemente
válido, contiene un defecto que es la causa de la anulación.
Condición resolutoria.- Es aquella cláusula que origina la
revocación o ineficacia en el evento de llegar a cumplirse.
Prescripción extintiva. Consiste en el no ejercicio de ciertas
acciones durante determinado tiempo (2535 inciso 2 del CC)
Novación.- Es la sustitución de una nueva obligación a otra anterior, la
cual queda por lo tanto extinguida. (1687 CC). Solo existe novación
cuando se sustituye una obligación anterior por otra.
Requisitos:
a)Animus Novandi: Que las partes declaren su intención de novar la
obligación.
b)La nueva obligación debe diferenciarse de la antigua, bien sea por
cambio de sujetos (acreedor o deudor) o porque se cambia el objeto o la
causa de la obligación.
c)Que ambas obligaciones sean válidas, tanto la que se extingue como la
que nace.
Formas:
1. Sustituyendo una nueva obligación a otra con las mismas partes.
2. Sustituyendo un nuevo deudor, quedando libre el antiguo.
3. Adquiriendo el deudor una nueva obligación respecto de un tercero y
en consecuencia declarándole libre de la obligación primitiva el primer
acreedor. (1689 ss CC)
 PROYECTO DE CÓDIGO CIVIL
1.- En éste no aparece el concepto general de
contrato pero sí el de la compraventa en su artículo
704: “la compraventa es un contrato por el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de una
cosa u otro derecho y el comprador a pagar un
precio”.
2.- Para los demás contratos trae su propia definición.
3.- Comprende algunos contratos civiles y todos los
mercantiles, pero indiscriminadamente, es decir no
tienen un orden temático.
4.- En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana,
toma parte de las disposiciones sustantivas de la Ley
820 de 2003 y lo demás es ignorado, y deja por fuera
la mayor parte del contenido de esta ley.
 CONTRATOS

DEFINICIÓN: Acuerdo de voluntades tendiente a crear

obligaciones patrimoniales recíprocas entre las partes.
•Se aplican las normas civiles atinentes a los contratos y
obligaciones.
•Se prueban conforme al CGP art. 164 ss, salvo reglas
especiales establecidas en la ley.
•Los términos usados se entenderán en el sentido que
tengan en el idioma castellano.
 CONCEPTO: Para que una persona pueda obligarse
jurídicamente es necesario que manifieste su
voluntad, lo cual se hace a través de actos jurídicos.
Los actos jurídicos pueden ser unilaterales o
plurilaterales. Los primeros son aquellos en los que
únicamente se exterioriza la voluntad de una
persona, en tanto que los segundos son aquellos en
los que concurren dos o más voluntades. Los actos
jurídicos plurilaterales se incluyen dentro del género
llamado convención, el cual recoge todo acuerdo de
voluntades encaminado a producir efectos jurídicos.
El contrato por su parte, constituye una especie de
convención, destinado a producir, ya no simplemente
efectos jurídicos sino obligaciones.
Podemos decir entonces que la convención es todo
acuerdo de voluntades destinado a producir efectos
jurídicos, mientras que el contrato es todo acuerdo de
voluntades encaminado a producir obligaciones entre las
partes que intervienen en él.
La legislación mercantil va mucho más allá de la civil,
toda vez que no limita la noción de contrato a los actos
jurídicos de contraprestación, sino que admite los actos
complejos o de colaboración.
Contrato en materia civil.- El art. 1495 CC determina que
“contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga
con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede
ser de una o de muchas personas”.
Se confunde las nociones de convención y contrato al equipararlas
(convención es el género y el contrato es especie)
De otro lado, recoge la concepción clásica de contrato al limitarlo
exclusivamente a los actos jurídicos de contraprestación, pues del
texto de la norma se concluye la intervención de dos partes, que
se comprometen a realizar prestaciones recíprocas e
interdependientes. (Lisandro Peña Nossa 2006)
Síntesis: se concluye que en el ordenamiento civil se entiende por
contrato el acuerdo de voluntades entre dos partes, encaminado a
producir obligaciones recíprocas de dar, hacer o de no hacer.
Contrato en materia mercantil.- Esta legislación va más allá
de la civil, pues no restringe la noción de contrato a los actos
jurídicos de contraprestación, pues admite, además, a los actos
complejos o de colaboración. El art. 864 define: “El contrato es un
acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir
entre ellas una relación jurídica patrimonial, y, salvo estipulaciones
en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del
proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la
propuesta”.
Diferencias:
1.Mtil : dos o más partes. Civil: dos partes.
2.Mtil:crear, regula o extinguir una relación patrimonial. Civil: una
parte, a favor de otra prestación de dar, hacer o no hacer una cosa.
3.Mtil:acuerdo entre , dos o más partes encaminado a crear,
modificar, regular o extinguir relaciones jurídicas de contenido
patrimonial. (L- P. N. 2006)
 ELEMENTOS ESENCIALES COMUNES DE LOS
CONTRATOS

 Capacidad
 Consentimiento (1508)
 a) error (1509 a 1511 CC.)
 b) fuerza (1513)
 C) dolo (art. 1515.), 1500 CC.)
 Causa lícita (1524)
 Objeto lícito. (1517 a 1523)
(artículos 1502 C.C. y 101 C. de C.)
 CONTENIDO DEL CONTRATO
cláusulas Esenciales: Aquellas sin las
cuales el contrato no produce ningún
efecto o degenera en otro diferente
(art. 1501 c.c.) ej., en el contrato de
compraventa debe aparecer siempre
el precio, pues si se estipula en la
forma de pago otra cosa diferente al
precio deja de ser compraventa
Cláusulas Naturales: Las que se entienden
pertenecer al contrato sin necesidad de que las
partes lo expresen. Ej., saneamiento por
evicción en la compraventa.
Cláusulas Accidentales: Aquellas que no siendo
esenciales ni naturales las partes agregan al
contrato. Ej., estipular en el contrato arras o
cláusula penal.
  CONSENSUALIDAD
 FORMAS: Verbal o escrito, o por otro
modo inequívoco.
 Verbal, basta la mera consensualidad.
 Escrito, bastará instrumento privado con
las firmas autógrafas de los suscriptores.
 Escritura Pública, deberá cumplirse dicha
solemnidad ante notario público y se
requiere del registro pertinente.
 FIRMAS

 DEFINICIÓN: Es la expresión del nombre del

suscriptor o de alguno de sus elementos que la
integren o de un signo o símbolo empleado como
medio de identificación personal (826, inc. 2 y
arts. SS)
 CLASES DE FIRMAS

AUTÓGRAFA.- La que realiza el suscriptor

de su propia mano.
MECÁNICA.- Se estilan los sellos o
facsímil, en el que consta una firma diseñada
en ellos y que pertenece al suscriptor. Esta
no se considera suficiente sino en los
negocios en que la ley o la costumbre lo
admitan.
• DIGITAL.- “Se entenderá como un valor numérico que se
adhiere a un mensaje de datos y que, utilizando un
procedimiento matemático conocido, vinculado a la clave del
iniciador y al texto del mensaje, permite determinar que este
valor se ha obtenido exclusivamente con la clave del iniciador y
que el mensaje inicial no ha sido modificado después de
efectuada la transformación”. Los suscriptores de firmas
digitales deben:
a) Recibir la firma digital de la entidad de certificación o
generarla, utilizando un método autorizado por ésta.
b) Suministrar la información que requiera la entidad de
certificación.
c) Mantener el control de la firma.
d) Solicitar oportunamente la revocación de los certificados (Ley
527/99 art. 39)
 FORMAS DE FIRMAR

PERSONALMENTE: directamente por el

suscriptor.
A RUEGO.- Cuando alguno de ellos no
pudiere o no supiere firmar, lo hará otra
persona a ruego, dando fe de ello dos
testigos, y se imprimirán en el documento las
huellas digitales o plantares del otorgante.
DE LOS CIEGOS. Ante juez o notario previa
lectura del respectivo documento del
respectivo juez o notario.
 plazos
 HORAS: se cuenta a partir del primer
segundo de la hora siguiente, hasta el
último segundo de la última hora incluso.
 DÍAS: se excluye el día en que se celebre
el negocio jurídico. (Hábiles o comunes).
 MESES O AÑOS: su vencimiento será el
mismo día del correspondiente mes o año;
si éste no tiene tal fecha, expirará en el
último día del respectivo mes o año.
 Vencimiento día hábil 5 de la tarde.
 Feriado se prorroga hasta el día siguiente.
 Artículo 118 del CGP.
CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS
OBLIGACIONES CONTRACTUALES

Cláusula Penal.- Sirve como mecanismo de apremio

o medio coercitivo para que las partes, desde el
momento mismo en que celebran el contrato,
conozcan que en caso de mora o incumplimiento de
una o varias obligaciones del contrato se causará una
pena.
Cumple también una función de garantía, ya que la
pena respalda una o varias obligaciones que
previamente se determinan como principales. Por lo
tanto, la pena se clasifica como una obligación
accesoria y condicionada al incumplimiento o mora
de la principal (arts. 1593 a 1595 y 1597 C.C.) L. P.
N. 2006
 LÍMITES A LA CLÁUSULA PENAL
La legislación consagra los siguientes límites que se deben tener
en cuenta por las partes contratantes:
* Hay rebaja proporcional de la pena estipulada, cuando existe
cumplimiento parcial de la obligación principal y esta
circunstancia fue aceptada por el acreedor (art. 1596 C.C.)
*Hay divisibilidad o indivisibilidad de la pena estipulada, cuando la
obligación principal sea divisible o indivisible (art. 1597 C.C.)
*No podrá pedirse a la vez la pena estipulada y la indemnización
de perjuicios por la mora o el incumplimiento de la obligación
principal a menos que se haya estipulado lo contrario
expresamente (1600)
* Hay reducción de la pena cuando hay enormidad o exceso en
relación con la obligación principal. (ver arts. 1601 C.C. y 867 C.
de C.)
Indexación.- Es la actualización del dinero utilizando diferentes
métodos como sería certificación del Banco de la República, o de
los peritos avaluadores, quienes determinarán el valor del dinero
a precio actual.
1.Siel incumplimiento del contrato es recíproco, no hay lugar al
cobro de la pena a ninguna de las partes.
2.Sise trata de contratos de ejecución sucesiva, no se pide la
resolución, sino la terminación del contrato, que sólo tiene
efectos posteriores, así sería en un contrato de suministro,
arrendamiento, de franquicia, en los que las prestaciones
cumplidas no se pueden retrotraer en el tiempo.
En caso de no pactarse la pena, se pide el pago de indemnización
de perjuicios exigibles que pueden ser: materiales o morales,
estos serán sometidos a peritazgo y con base en el valor en
SMLMV.
 TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN

Se trata de hechos extraordinarios posteriores al

contrato, que no fueron previstos por las partes y
cuya ocurrencia, aunque no torna imposible el
cumplimiento, lo hace tan oneroso que pierde
todo sentido y finalidad para el obligado. Se trata
de imposibilidad relativa: grave crisis económica,
guerra, etc. (art. 868 C. de C. Conc. 1497,1498,
1616 y 2060 CC).
Se debe demostrar plenamente que las nuevas
circunstancias exceden en mucho las previsiones que
de manera racional podían hacerse al momento de
contratar, y que esos acontecimientos son de tal
carácter y gravedad que hacen intolerable la carga
de la obligación para una de las partes, amén de
injusta y desorbitante ante las nuevas
circunstancias. Se debe demostrar la ocurrencia de
una serie de hechos complejos y variados y es
materia de decisiones especiales. C. C. Art. 38
1.- Esta teoría es propia del contrato sucesivo, ya que
en él quedan pendientes de cumplimiento las
obligaciones, y puede darse, que por desequilibrio de
las prestaciones se deba dar un reajuste de las mismas,
o su equivalencia al tiempo celebrado (art. 868 C. de
C.) Ej: Los UPACS en Colombia solo se ajustaban a los
términos del vendedor y así el que compra a 15 años no
puede intentar la acción rescisoria por lesión enorme
que trae el art. 1954 C.C., ya que según este artículo,
la acción expira en 4 años desde la celebración del
contrato.
2.- En el arrendamiento, por ejemplo, señala el art. 1986
C.C., inc. 2, permite la suspensión del contrato, igual
sucede en el contrato de trabajo.
3.- El incumplimiento culposo del contrato de ejecución
instantánea, da lugar a demandar la resolución del contrato;
la condición resolutoria tiene efectos retroactivos, en
cambio, en la figura anterior, da lugar a la cesación o
terminación del contrato y solo opera hacia el futuro.
Ej: 1.- Pedro vende un inmueble a maría quien se
compromete a pagar los $7’000.000,oo tres meses
después, pero transcurridos seis meses maría no ha
pagado. ¿Qué hacer?
R/ De conformidad con el art. 1546 C.C., se puede
demandar la resolución del contrato, o en su defecto
exigir el cumplimiento del contrato.
Si demanda la resolución, se vuelve al estado
precontractual pero cobrando perjuicios.
Ej. 2.- Adiela entrega a Luís un inmueble en calidad de
arrendamiento, a cambio de que éste pague como canon la
suma de $300.000 mensuales. Luís paga cumplidamente
durante 6 meses, pero luego deja de hacerlo por cuatro meses.
¿Qué hacer?
R/.- Se demanda la cesación o terminación del contrato ya que
Luís no ha pagado los 4 meses siguientes. No se demanda la
resolución porque no se puede volver al estado precontractual
y no se puede porque cómo devolver el uso y por contera los
cánones.
En ambos casos, ya sea para la resolución o cesación del
contrato, se acude a un proceso ordinario.
4. En los contratos de ejecución sucesiva va implícita,
por regla general, la tácita reconducción, que es la
prórroga del contrato o repetición en los mismos
términos inicialmente pactados cuando se trata de
inmuebles.
Ej: Cuando en el contrato de arrendamiento de local
comercial, no se desahucia dentro del término mínimo
establecido por la ley mercantil que es, siquiera con
seis meses mínimos de antelación a la terminación del
contrato (art. 520 . C. De C.)
 PRINCIPIO DE LA BUENA FE

Por antonomasia se toma como “buena fe”, el modo

sincero y leal con que procede en los negocios y
convenciones aquel que no pretende engañar a las
personas con quienes lo celebra; convicción en que se
haya una persona de que hace o posee alguna cosa con
derecho.
Se trata de la lealtad y respeto por la palabra empeñada.
El código civil dice: “ Los contratos deben
ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no solo a los que en ellos se expresa,
sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación,
o que por la ley pertenecen a ella (art. 1603).
A su vez el C. de C. dice: “ Las partes deberán
proceder de buena fe exenta de culpa en el
período contractual, so pena de indemnizar los
perjuicios que se causen (art, 863)
El art. 871 ib., expresa que: “ Los contratos deberán
celebrase y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia,
obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos,
sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los
mismos, según la ley, la costumbre o la equidad
natural”
Como puede observar este principio se ha de aplicar
tanto en la etapa precontractual como durante toda la
vida del contrato.
El C. de C. presume la buena fe, aún la exenta de culpa,
y quien alegue la mala fe o la culpa de una persona, o
afirme que ésta conoció o debió conocer determinado
hecho, le corresponde la carga de la prueba (art. 835
conc. 1057, 63,66 y 769 CC; 166, 167 CGP)
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS:
I. Según la parte obligada puede ser:
a) Unilateral; b) Bilateral; c) Plurilateral.
II. Según la responsabilidad:
i. conmutativo
a) Oneroso ii aleatorio
i. De beneficencia, propiamente dicho.
b) Gratuito ii. Desinteresado, simplemente.
III. Según las condiciones formales:
Consensual; Solemne; Real.
IV. Según las condiciones de fondo:
Individual; Colectivo; ) Libre discusión;
Adhesión
V. Según la denominación:
i. Típico
a)Nominado ii. Atípico b) Innominado (atípico)

VI. Según subsista o no por sí mismo:

a)Principal; b) Accesorio.
VII. Según la duración de la ejecución:
a)De ejecución instantánea.
b)De ejecución o tracto sucesivo.
VIII. Según su fin:
a)De colaboración;
b)Obligatorio cumplimiento.
Análisis:

I.- Según la parte obligada (art.1496 C.C.)

a)UNILATERAL- Cuando solo una parte contrae obligación primaria.
Ej: El contrato de mutuo sin interés o En el contrato de depósito
sin contrapartida.
b)BILATERAL.- Cuando ambas partes contraen obligaciones
primarias
O’ Primaria.- Aquella que estructura de tal suerte el contrato, que
impide ser confundido con otro. Ej: Juan le paga a Pedro cierta
cantidad de dinero para que este le transfiera en propiedad un
bien inmueble de su propiedad. Es compraventa.
O’ Secundarias.- Son aquellas que permiten que el contrato se
realice con equidad.
II.- Según la responsabilidad:
1.) Contrato oneroso.- Se le denomina así, cuando reporta utilidad
a ambas partes gravándose mutuamente en beneficio de la otra,
como en la compraventa, la permuta, el arrendamiento etc.
a.Oneroso conmutativo, las partes saben la utilidad o gravamen
que les ha de reportar.
b.Aleatorio, Cuando la equivalencia es incierta: el azar, el albur,
la suerte.
2.) Contrato gratuito.- Cuando solo una parte reporta utilidad,
como en el mutuo y depósito sin interés, comodato, la donación,
la fianza etc.
2.1 Contrato gratuito de beneficencia propiamente dicho; se
presenta cuando hay donación.
2.2 Contrato gratuito simplemente desinteresado; se presenta
cuando se hace con el deseo de prestar un servicio sin traslado de
patrimonio. Ej: La fianza: A es fiador de B (A no recibe nada a
cambio).
III.- Según las condiciones formales, puede ser:
1. Consensual.- Cuando se perfecciona por el simple acuerdo de
las partes (arts. 1500, 1857C.C.; 922 Coco)
Art. 1857 C.C. “…”, la regla general es que la compra- Venta sea
consensual, es decir, que se perfecciona por el solo
consentimiento de las partes. Nunca la compraventa es un
contrato real, en cambio por excepción esta es solemne por
expreso mandato legal o por acuerdo de las partes.
2. Solemnes.- Son aquellos que para su perfección exigen el lleno
de ciertas formalidades, con el fin de que no imperen la
ignorancia y el error y dará autenticidad y publicidad al acuerdo.
El contrato también se perfecciona por la promesa escrita de
celebrar contrato.
Clases de Solemnidades:
a)Pública.-Es la que requiere instrumento o documento público
para su perfeccionamiento; debe ser exigida por el legislador. Ej:
venta de bienes raíces y servidumbres, etc.
b)Privada.-Cuando el contrato no sometido a solemnidad alguna
por la ley, se realice por instrumento privado. Ej: venta de
muebles.
c) Real.- Cuando para perfeccionarse exige la entrega material de
la cosa (art. 1500 C.C.).
IV.- Según las condiciones de fondo.- se trata de la voluntad
real, consciente y libre.
a)EsIndividual.- Cuando solo genera derechos y obligaciones para
quienes participaron en su formación o prestaron su
consentimiento. Aquí se trata del principio de la relatividad del
contrato, que solo liga a las partes intervinientes.
b)Colectivo.-Es aquel que celebrado entre una y varias personas,
obliga, no solo a quienes consintieron en él, sino también a
quienes no habiendo prestado su consentimiento tienen intereses
comunes. Ej.: La convención colectiva de trabajo. (el concordato)
c)Libre discusión.- , o de libre consentimiento o contrato
negociado, cuando las partes discuten ampliamente las cláusulas
del contrato. Ej.: El contrato de sociedad al constituirse ésta, La
compraventa de inmuebles
d) De Adhesión.- Cuando la parte fuerte del contrato afecta
inmodificablemente una cláusula del contrato, que la otra solo
está en condiciones de aceptar o de rechazar. Ej.: el contrato de
seguro, la compra de un pasaje aéreo, el contrato individual de
trabajo, etc.
En estos contratos se dice que no hay concurso de voluntades,
pues es la empresa la que impone la suya.
Que se trata de un acto unilateral en el cual la empresa poderosa
se impone al contratante débil.
En este tipo de contrato es que aparecen las cláusulas
exorbitantes, abusivas y leoninas. Como ejemplo tenemos la
generalidad de los contratos.
V.- Según su denominación.- Son nominados – típicos; nominados –
atípicos o atípicos – innominados.
Nominados – típicos, si se encuentran reglamentados por la ley (en
leyes o códigos)
Atípicos – nominados, son aquellos que tienen denominación o
nombre, pero no están reglamentados en nuestra legislación (pero
si en otras) ej.: Know How
Franquicia, outsoursing, Underwriting, maquila etc.
En este tipo de contrato se está a la contratación atípica.
Atípicos – innominados, aquellos que no se encuentran definidos ni
reglamentados por el legislador, son las partes quienes fijan sus
pautas y a las cuales hay que atemperarse, sin contravenir los 3
únicos límites a la libertad contractual que son: la ley, el orden
público y las buenas costumbres.
 VI.- Según subsista o no por sí mismo:
 El contrato es principal, cuando tiene independencia
propia, es decir, que no depende de otro para subsistir.
La mayoría de contratos.
 El contrato es accesorio, cuando depende de otro al
cual accede .Ej.: La fianza, la prenda, la hipoteca y la
anticresis.
 De conformidad con el art. 1499 del C.C. el contrato
accesorio asegura el cumplimiento del contrato
principal. Alguna parte de la doctrina indica que no solo
hace esto, sino que además lo reglamenta.
 NOTA.- Para la mayoría de los doctrinantes lo principal
o accesorio son las obligaciones y no el contrato, pues
todos los contratos son independientes uno de otro.
VII.- Según la duración de la ejecución, el contrato puede ser:
a) De ejecución instantánea.- Cuando genera prestaciones que
deben cumplirse inmediatamente celebrado el contrato, ej.: la
compraventa, la permuta, etc.
b) De ejecución sucesiva.- Cuando el contrato se cumple por
etapas o instalamentos, es decir, de tiempo en tiempo.
Generalmente las obligaciones con prestación de dar, se
presentan en los contratos de ejecución instantánea, en cambio
las que generan prestaciones de hacer o no hacer conllevan a
contratos de ejecución sucesiva, como en el contrato de
arrendamiento o el de trabajo.
c) De cumplimiento escalonado.- Cuando pudiendo cumplirse al
instante, las partes acuerdan que se de por etapas o
instalamentos, como en la compraventa con el pago del precio a
plazos o con la entrega de la cosa a plazos.
 LAS PARTES DEL CONTRATO.
Concepto.- Es parte del contrato, la persona cuya voluntad queda
vinculada al acto o contrato; o, en otros términos, el titular de la
relación contractual.
Las partes pueden ser representadas legalmente en el negocio o
acto jurídico:
1.- El representante manifiesta su propia voluntad en sustitución
de la del representado (consentimiento).
2.- El representante ha de actuar en nombre del representado y
así debe hacerlo saber. (por mandato)
3.- Es indispensable que el representante se halle facultado para
declarar su propia voluntad en lugar de la del interesado. (poder –
especial o general-).
NULIDAD CONTRACTUAL.- Al examinar la extinción de las
obligaciones presentamos la nulidad como una de sus causales, allí
nos remitimos. Sin embargo recordemos algunas reglas de tipo
legal:
a) En materia civil, es nulo todo acto o contrato al cual le falta
alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del
mismo acto o contrato, según su especie y calidad.
Nulidad absoluta.- Se produce por un objeto o causa ilícita, o por
la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben
para darle valor a ciertos actos o contratos en consideración a la
naturaleza de ellos, y también en los actos y contratos de
personas absolutamente incapaces.
Cualquiera otra clase de vicio acarrea nulidad relativa, y da
derecho a la rescisión del acto o contrato.
La nulidad absoluta puede ser declarada por el juez, aun sin
petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o
contrato; puede alegarse por todo aquel que tenga interés en ello;
puede asimismo pedirse su declaración por el Ministerio Público,
en interés de la moral o de la ley.
Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse
por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción
extraordinaria (10 años).
La nulidad relativa no puede ser declarada de oficio sino a
petición de parte en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o
por sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el paso del
tiempo o por ratificación de las partes.
b) En materia comercial, se distingue entre nulidad y anulación; la
nulidad es concebida como absoluta, parcial e individual;
correspondiendo la anulación a lo que en el derecho civil se llama
nulidad relativa. (Arts. 899, 900, 902 a 904 C. de C.).
En consecuencia, es nulo absolutamente el negocio jurídico en los
siguientes casos:
1. Cuando contraría una norma imperativa, salvo que la ley
disponga otra cosa.
2.- Cuando tenga causa y objeto ilícitos.
3) Cuando se haya celebrado por persona absolutamente incapaz,
excepto en el contrato de sociedad (art. 108, conc. 101)).
Generalmente es anulable o nulo relativamente el negocio jurídico
celebrado por persona relativamente incapaz y el que ha sido
consentido por error, fuerza o dolo, conforme al C. C.
INEFICACIA E INEXISTENCIA CONTRACTUAL. Un acto o contrato es
ineficaz cuando no produce efecto alguno es decir, de pleno
derecho, sin necesidad de declaración judicial (no firma, no
nombre del deudor u obligado).
Los casos de ineficacia operan de manera expresa, por su parte,
es inexistente el negocio cuando se haya celebrado sin las
solemnidades sustanciales que la ley exige para su formación en
razón del acto o contrato y cuando falte alguno de sus elementos
esenciales.
Así las cosas, la ineficacia es, simplemente, la carencia de efectos
del negocio jurídico, que opera sin necesidad de declaración
judicial.
Se trata, entonces, de una sanción más severa, más eficaz que la
nulidad absoluta.
(En comercial: arts. 200, 433, 407, 524, 922 y 1203 entre otros,
consagran la ineficacia en materia mercantil)
INOPONIBILIDAD.- El artículo 901 del C. de C. se refiere a la
inoponibilidad, para decir que no puede hacerse valer frente a
terceros el negocio jurídico celebrado sin cumplir con los
requisitos de publicidad que la ley exija.
La ley comercial da un valor preponderante a la publicidad para
ciertos actos jurídicos, pues únicamente cuando haya sido
publicado podrá oponerse a terceros. Ej.: La inscripción en el
registro mercantil de la escritura pública de constitución de
sociedad que hace ese acto oponible ante terceros como puede
ser para evitar embargos de ciertos bienes dados como aportes en
especie, caso en el cual operaría su propio registro, que surge
como consecuencia, de su relación en la escritura de constitución.
ACCIÓN RESOLUTORIA.- Consiste en el reclamo hecho por alguna de
las partes del contrato que busca dejarlo sin efecto.
Esta acción tiene efectos retroactivos, es decir, deja el acto
demandado en su etapa precontractual, pues extingue
retroactivamente los efectos de este.
RESCISIÓN. Es el modo de extinción de los actos jurídicos de tracto
sucesivo, por lo cual quedan sin efecto para lo futuro, en razón del
acuerdo de las partes, o de la voluntad de una sola de ellas
autorizada por la ley o por la propia convención.
Cuando se trata de contratos bilaterales y onerosos, esta situación
se produce cuando una de las partes ha sufrido una lesión
patrimonial suficientemente desproporcionada en relación con su
obligación como para decidir dejar sin efecto dicha relación
jurídica. Ej, La lesión enorme en la compraventa de bienes
inmuebles.
LA PROMESA DE CONTRATO.- Es el convenio entre las partes
contratantes de celebrar un negocio posterior debido a la
imposibilidad de realizarlo en ese momento, o porque no
desean perfeccionarlo por el momento.
Resulta del acuerdo entre las mismas partes, sobre el mismo
objeto y condiciones del negocio posterior. Lo importante es
que tal promesa obliga a las partes a celebrar el negocio
conforme con las cláusulas en él pactadas, en su debido
tiempo, una vez se cumpla el plazo estipulado o la condición
indicada.
El objeto de la promesa es la celebración del contrato
prometido, el objeto del contrato prometido, es, por
ejemplo, el precio y el inmueble que se ha de traditar ( en
tratándose de una promesa de compraventa).
Entonces, el objeto de la promesa es precisamente la
celebración de ese contrato, es decir, una obligación de
hacer.
CLASIFICACIÓN DE LA PROMESA:

a)Bilateral

b)Onerosa conmutativa
c)Solemne en lo civil y consensual en lo comercial
d)Libre discusión e individual
e)Nominada – típica
f)Principal

g)De ejecución inmediata (una vez se cumpla el plazo o

la condición convenida)
REQUISITOS DE LA PROMESA DE CONTRATO: (Nacen de la
normatividad civil, Ley 153 de 1887, artículo 89, que reformó el
artículo 1611 del C. C.).

1.- Que la promesa conste por escrito.

2.- Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos
que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos
que establece el artículo 1502 del C. C., o el 101 del C. de C.
3.- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
en que ha de celebrarse el contrato.
4.- Que se determine de tal suerte el contrato, que para
perfeccionarse solo falte la tradición de la cosa o las formalidades
legales.
La carencia de alguna o algunas de las exigencias legales señaladas,
hace que tal acto se encuentre afectado de nulidad absoluta de
conformidad con el artículo 1741 del C.C.
FENOMENOS QUE AFECTAN LA PUREZA DE LOS CONTRATOS.- Existen
algunos actos, expresados generalmente a través de contratos, que
afectan la pureza y realidad de los negocios jurídicos.
Estos actos generalmente tienen la finalidad de engañar a terceros,
burlar derechos de los acreedores, siempre en beneficio propio.
Hacemos referencia, principalmente a la simulación, a la reserva
mental, al fraude a la ley y al fraude pauliano.
I.- SIMULACIÓN CONTRACTUAL.- Desde el punto de vista jurídico la
simulación debe plantearse dentro de la órbita de la voluntad y sus
declaraciones, es decir, en la relación existente entre el querer y lo
declarado, porque la simulación en los negocios jurídicos se
presenta como un divorcio entre lo querido y lo manifestado, entre
el negocio sugerido y los efectos derivados de éste.
Hay simulación cuando las partes de manera consciente
efectúan una declaración inexacta o se hace una convención
aparente, pero los efectos de ésta son modificados o
suprimidos por otro acuerdo, convenio realizado
contemporáneamente a la primera declaración, el cual se
dirige a permanecer en secreto por las partes intervinientes.
Así, generalmente la simulación procura la celebración de un
acto contrato rodeado de todas las exigencias o requisitos
legales, externamente visto como real y cierto, pero
adicionado, modificado o alterado por un acuerdo privado
entre los mismos contratantes, a fin de suprimirse sus
efectos primarios.
CARACTERISTICAS.- Conforme a los criterios enunciados, la
simulación presenta varios elementos característicos. En su orden,
la simulación se caracteriza por la existencia de una discordancia
entre la voluntad y su manifestación, por concurrir entre las partes
contratantes y por tener como objetivo el engaño frente a
terceros.
a) Discordancia entre la voluntad y la manifestación.- Es el
principal elemento característico de la simulación y consiste en la
divergencia existente entre la voluntad real de los contratantes y
su declaración, es decir, entre el elemento interno que constituye
la sustancia misma del negocio jurídico, es el constitutivo de la
base misma del negocio y su expresión o elemento externo
b) Concurrencia simulatoria de las partes.- Para su tipificación, es
indispensable que haya confabulación, concierto o concurrencia
entre las partes, tendiente a hacer aparecer como real un negocio
del cual no quieren que produzca sus efectos.
Es necesaria la contribución de todos los individuos con el objeto
de crear la ilusión, pues como dice Rousseau, “la causa eficiente
de la apariencia simulada es un acuerdo, una convención”.
c) Propósito de engaño.- Consiste en el propósito de engañar a
terceros; no basta que exista discordancia entre la voluntad y su
manifestación, ni que las partes se hayan confabulado para hacer
creer a los demás que el negocio es real, independiente de si el
engaño se consuma o no.
CLASES DE SIMULACIÓN.- En general la simulación es absoluta y
relativa.
Baste decir, con respecto a la absoluta, los medios de que se
suelen valer los individuos son infinitos, contrario sensu, en la
relativa se pueden referir como las más comunes:
a)En cuanto a la naturaleza del negocio.
b)En cuanto a las condiciones del negocio.
c)En cuanto a la identidad de las partes.
d)En la jurisprudencia.
II.- LA RESERVA MENTAL.- Es la contraposición entre lo querido y lo
manifestado, lo que significa que la persona quiere, desea
intencionalmente una cosa, pero lo que quiere es contrario a lo
manifestado. Debe existir una divergencia consciente entre la
voluntad que se exterioriza y lo que realmente se quiere.
Se requiere, además, que la divergencia entre la voluntad interna y
la declarada sea obra de un contratante y no de ambos.
Frente a la simulación, podemos asegurar que en la segunda no
existe el concurso simulatorio entre las partes intervinientes.
III.- FRAUDE A LA LEY.- No es otra cosa que la violación flagrante
de uno de las limitantes de la voluntad contractual, la ley, en
discordancia con el artículo 16 del C.C.
IV.- FRAUDE PAULIANO.- Tiene como objeto engañar, burlar
intereses y derechos de terceros. Se denomina fraude pauliano a
la actitud del deudor tendiente a insolventarse para vulnerar los
derechos privados de sus acreedores.
Generalmente es obra de dos personas: el deudor que se
insolventa y el tercero que participa en la misma, haciéndose
aparecer como un verdadero comprador.
En el fraude pauliano el acreedor sufre un grave perjuicio con
ocasión de la insolvencia. Así las cosas, dos elementos tipifican
esta clase de fraude:
1.- Debe existir un perjuicio del acreedor.
2.- Debe haber un fraude, expresado en la insolvencia.
FRAUDE.- Engaño.// Frustración de la ley o de los derechos que
ella otorga.// Acto de burlar, eludir o dejar sin efecto la
disposición de la ley, acto cumplido intencionalmente con la
finalidad de perjudicar intereses ajenos en beneficio propio.
(Diccionario Jurídico Consultor Magno. Ed. Cultora
Internacional).
RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL.- Según la Corte
Constitucional, con referencia a la doctrina especializada, se
define “como aquella que resulta de la inejecución o ejecución
imperfecta o tardía de una obligación estipulada en un contrato
válido”. Así las cosas, éste concepto se ubica en el contexto de
un derecho de crédito de orden privado, que sólo obra en un
campo exclusivo y limitado, valga decir, entre las partes del
contrato y únicamente respecto de los perjuicios nacidos de éste
negocio jurídico.
RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL.- También
denominada delictual o aquiliana, es aquella que no tiene origen
en un incumplimiento obligacional, sino en un “hecho jurídico”,
ya se trate de un delito o de un ilícito de carácter civil.
RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL.- La oferta, la opción, la
preferencia y la promesa son las fuentes de la responsabilidad
precontractual. (W)
Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de
buena fe y conforme con lo que las partes entendieron y pudieron
entender, obrando con cuidado y previsión.
Lo anterior quiere significar, que los principios que gobiernan la
dinámica de los contratos imponen a las partes la obligación de
poner de su parte todos los medios a su alcance para cumplir con
las obligaciones prometidas o acordadas. Esta responsabilidad nace
en virtud de no existir contrato concluido y firme, se nutre de la
lealtad, sinceridad y buena fe que corresponde guardar a los
interesados durante el período de negociación del contrato que se
tiene en miras concertar.
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
La compraventa o la compra y venta, como aún sigue siendo conocida
en algunas legislaciones, constituye el contrato por Excelencia en el
mundo del mercado y del derecho. No obstante, cabe anotar que la
segunda expresión poco a poco ha caído en desuso y las legislaciones
prefieren la denominación “compraventa” por adecuarse más a las
prestaciones nacidas del contrato.
Desde el punto de vista jurídico, la compraventa es un acto, un
contrato y una institución:
a)Esun acto.- Porque implica la materialización de entrega de cosas y
desembolso de dinero.
b)Esun contrato.- En la medida que se exterioriza la voluntad de las
partes, a través de un acuerdo.
c)Es una institución.- Porque como contrato nominado – típico, que es,
los acuerdos siguen los preceptos legales, es decir, del contrato nace
la institución, con todas sus acciones, derechos y obligaciones.
 ANTECEDENTES DE LA COMPRAVENTA.- El primer
contrato que utilizó el hombre fue el trueque o
permuta; se dio paso a la compraventa cuando aparece
la moneda como valor con contenido económico, al
punto que son, en la actualidad, las reglas de la
compraventa las que se aplican a la permuta.
Colombia, en materia civil, acoge, hasta 1955, la tesis romana, de
que la compraventa no obliga a transmitir propiedad. A partir de
allí concluyó la C.S. de J. “Que el vendedor se obliga a transmitir
propiedad cuando la tiene, al punto de que puede demandarse la
resolución del contrato, si no se cumple la obligación”. (leer arts.
1849, 1605 dar, entrega); 1871 a 1880 (Entrega y tradición) y 905
C. de C. y 1546 C.C. transmisión de la propiedad y entrega de la
cosa).
Art. 1880 C.C. identifica entrega y tradición, siendo que no son
sinónimos. Por la entrega se coloca al comprador en la posibilidad
de disfrutar de la cosa, en cambio la tradición se entiende como
modo de adquirir el dominio y de haber ánimo de adquirir, por una
parte y ánimo de vender por la otra.
1.- Algunos tratadistas dicen que la tradición (civil) obliga a
transmitir la propiedad, pero esta posición se critica.
Fundamento de la crítica:
a) Que, según el art. 1605 del C.C. DAR implica entregar la
cosa.
b) Que al tenor del art. 1871 del C.C. la venta de cosa ajena es
válida en Colombia, por lo cual se critica, pues el vendedor
carece de la facultad de transmitir propiedad por no tenerla al
momento de perfeccionar el contrato creador de obligaciones.
c) Que el saneamiento por evicción a que se obliga el vendedor,
solo surge frente al reclamo de un 3° con mejor derecho sobre
la cosa. Si el vendedor se obliga a transmitir propiedad, la
obligación de saneamiento por evicción carecería de
fundamento.
2.- Otros opinan que por la compraventa, el vendedor solo se
obliga a la entrega material del bien, concediendo al comprador
la posesión tranquila y pacífica de la cosa (Leer art. 905 del C.
de C.)
3) Se plantea igualmente, que en éste caso no podría demandarse
la resolución del contrato, si el comprador encuentra que la cosa
no pertenece al vendedor, ni tampoco podría demandarse la
nulidad de la venta ya que la ley señala explícitamente que es
válida la venta de cosa ajena
LA COMPRAVENTA COMO FORMA CONTRACTUAL:
El artículo 1849 C.C. define la compraventa como aquel contrato
en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. La norma se complementa indicando que
mientras la primera dice vender, la segunda dice comprar,
igualmente en el mismo artículo se encuentra que el dinero al
cual se refiere, se llama precio.
A su vez el C. de C. en su art. 905, indica que la compraventa es
un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero y este dinero
se llama precio.
La gran diferencia radica en que el C.C. emplea el verbo “dar”, el
C. de C. utiliza el de “transmitir”.
Como quiera que sea el que adquiere espera adquirir la propiedad
pacífica y útil de la cosa y por eso se obliga a pagar un precio.
Aplicación de los elementos esenciales comunes a los contratos.-
C.C. art. 1502.
Incapacidades generales.- Como incapaces generales tenemos: las
personas con discapacidad mental (dementes) L 1306/09, (L.1346
L. Estatutaria 1618/2013, los impúberes y los sordomudos que no
pueden darse a entender. Los contratos celebrados por ellos serán
nulos por carecer de discernimiento en sus actos (P. de Ley 248/17
C. de Rep., hoy Ley 1996 de agosto 26 de 2019).
Incapacidades especiales.- Se trata de prohibiciones impuestas por
la ley a determinadas personas para ejecutar ciertos actos:
1.- Entre padre e hijo de familia. La Ley 45/36, amplía esta
prohibición al hacer extensiva a las ventas de madre e hijo de
familia, complementado por el D. 2820 de 1974. Venta entre padre
o madre adoptante con su hijo adoptivo menor de edad.
2.- En razón al cargo que se ocupe:
a)Las regladas por el art. 1853 del C.C. que prohibe a los
administradores de establecimientos públicos vender parte alguna
de los bienes que administran, y cuya enajenación no esté
comprendida entre las facultades administrativas ordinarias,
salvo el caso de expresa autorización de la autoridad
competente.
b)Art. 1854 C.C. Al servidor público se le prohíbe comprar los
bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y
a los magistrados, jueces, secretarios, los bienes en cuyo litigio
han intervenido y que se vendan a consecuencia del mismo,
aunque se haga en publica subasta. Se exonera al funcionario con
jurisdicción coactiva.
3.-) En razón al vínculo legal o convencional
a) Conforme al art. 1855 C.C. No es lícito que tutores y curadores
compren parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo
a la ley (ver art. 501 C.C.), prohibición que se extiende a su
cónyuge y a sus ascendientes y descendientes, padres adoptantes o
hijo adoptivo.
b) Por su parte el art. 1856 del C.C. señala que, los mandatarios los
liquidadores de los concursos y los albaceas, se sujetan en cuanto a
la compraventa de las cosas que hayan de pasar por sus manos en
virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2170 ib. y esta
norma consagra que no podrá el mandatario por sí ni por interpuesta
persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender,
ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado
comprar, si no fuere con autorización expresa del mandante. (Ver
art. 1741 C.C.)
4.- En razón de conveniencias internas o externas de Colombia o
del Estado colombiano:

a)Según el artículo único de la ley 39 de 1918, ningún gobierno

extranjero puede construir o adquirir inmuebles en la Capital de
la República si Colombia no goza del mismo privilegio o principio
de reciprocidad en ese mismo país.
b)Según el decreto 1415 de 1940, no puede enajenarse ni
adjudicársele a extranjeros, así sean nacionales por adopción,
los terrenos baldíos de las costas nacionales, ni las zonas
limítrofes con naciones vecinas, con el fin de proteger la
soberanía nacional.
EL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA .- Forma
y requisitos:
a)Consensualidad.

b)Excepcionalmente solemne. Ej: Inmuebles, servidumbres y

derechos herenciales (1857 C.C.), se expresa mediante escritura
pública y cuando se vende todos los bienes (1867) se debe
enumerar uno por uno, pues de conformidad con éste artículo si
no se discriminan, no es válida la venta.
c)Capacidad: art. 23 C.C.
ARRAS: (arts. 1859 a 1861) “Se representan en la suma de dinero
u otra cosa que un contratante da al otro como prueba de la
celebración del contrato o como garantía de cumplimiento del
mismo, o como liquidación anticipada de los perjuicios que se
puedan ocasionar por el incumplimiento de las obligaciones
pactadas”.
ANTECEDENTES.- Se remontan a la época de Gallo, emperador
romano, donde se daban como prueba de la celebración del
contrato.
En la época de Justiniano se dieron como garantía de la
celebración y cumplimiento del contrato; y en la época de “las
Siete Partidas” se dieron como prueba y garantía de la
celebración del contrato y de su ejecución, con la sanción de
perderlas quien las dio y devolverlas dobladas quien las recibió,
frente a la parte incumplida del contrato.

CLASES DE ARRAS.- Las hay de dos tipos:

1.- Las legales, que reciben el nombre de confirmatorias, y de
retractación o penitenciales.
a).- Confirmatorias, “Es la suma de dinero u otra cosa que un
contratante da al otro como parte del precio, o como señal de
quedar convenidos los contratantes, o como prueba del contrato”
(art. 1861C.C.)
Apreciaciones:
En tratándose de inmuebles, no implica que las arras perfeccionen
el contrato, ya que se requiere de escritura pública para que
exista la venta.
En el caso de la promesa, se exige ciertas solemnidades, no es
perfecta por el solo hecho de adelantar una cantidad de dinero,
pues requiere de una solemnidad privada.
Las confirmatorias no permiten deshacer el contrato y apropiarse
de las arras, sólo la parte cumplida o el que se allanó a cumplir
tiene la demanda alternativa del art. 1546 C.C., si el contrato es
bilateral o de ejecución instantánea puede demandar el
cumplimiento o la resolución, o si es bilateral de ejecución
sucesiva, demandar la cesación o ejecución del contrato.
Si quien dio las arras fue el vendedor se le devuelven, si fue el
comprador se abonan al precio.
b) De retractación, conocidas también como penitenciales.- Debe
existir una promesa de celebrar contrato y en ella se pactan como
garantía de cumplimiento del contrato prometido.
El plazo para el retracto puede ser convencional o puede ser
legal, que es de dos meses.
No obstante, no habrá lugar a la retractación una vez que se haya
otorgado la escritura pública de venta cuando las arras se hayan
pactado en la promesa para asegurar la celebración del contrato;
tampoco pueden retractarse si se ha iniciado la entrega, esto
sucede generalmente, cuando las arras se pactaron en el contrato
como garantía del cumplimiento de las obligaciones pactadas.
(art. 1860 C.C.)
2.- Confirmatorias penales (Jurisprudenciales) “Es La suma de
dinero u otra cosa que un contratante da al otro como liquidación
anticipada de los perjuicios que se puedan ocasionar por la no
ejecución o celebración del contrato”. Si la parte que las dio no
cumple, las pierde y la parte cumplida puede optar entre
demandar la resolución del contrato o exigir el cumplimiento.
En esta clase de arras, si una parte incumple las pierde, pero no
se entiende, por ese hecho, que se retractó del contrato como
sucede con las arras penitenciales.
DIFERENCIAS ENTRE ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES Y CLAUSULA
PENAL
1.- Ambas son “pacto comisorio”, pero las arras son prestación
real, porque se da de manera efectiva la suma de dinero o la cosa
en que consiste, en el momento de perfeccionarse el contrato o
estipularse las arras.
Contrario sensu, la cláusula penal, según el art. 1592 C.C.,
consiste en la obligación de dar, hacer o no hacer algo, por el no
cumplimiento o retardo en el cumplimiento del contrato.
Las arras proceden en toda clase de contratos que no las prohíba
expresamente, art. 1979 C.C.,
Nota.- Según éste artículo ¿caben en el contrato de
arrendamiento? (analizar art. 16 ley 820/03 y 4 de la ley 56 de
1985 y concluir)
El C.C. las trae en la compraventa, el C. de C. en la parte general
(art. 866) penitenciales o de retractación.
EL OBJETO EN LA COMPRAVENTA.- Tiene relación con el objeto
material. Es la especie sobre la cual gira y recae el contrato de
compraventa. Objeto y cosa operan de manera similar.
La idea de cosa, de modo exclusivo en la esfera de lo jurídico,
expresa:
a)Lo material.- Una casa, una finca, el dinero,
b)Lo inmaterial o derechos.- Un crédito, una obligación, una
facultad.
La legislación civil y la comercial colombianas, emplean
igualmente el término “cosa”, lo que en la compraventa la
constituye todo aquello susceptible de ser vendido. Constituye uno
de los elementos esenciales de éste contrato, sin la cual no puede
haber contrato de compraventa, por ser precisamente el objeto
sobre el cual recae el acuerdo de voluntades frente al precio.
NOTA.- En materia comercial la cosa la representa todo aquello
que tiene un valor de cambio y por lo tanto puede ser objeto de
compraventa, ya sea que exista o que pueda existir en el futuro.

Requisitos de la cosa:
I.- Existencia.- En principio, la cosa vendida debe existir al
momento del contrato. No obstante, es jurídicamente posible en
la vida de los negocios la compraventa de cosas actualmente
inexistentes, pero cuya existencia es esperada Ej., Una cosecha,
crías por nacer, etc. Este contrato queda sometido a la condición
suspensiva de que el bien llegue a existir realmente, a menos que
el comprador haya asumido el riesgo de su existencia, es decir,
haya “comprado la suerte”, en cuyo caso el contrato es aleatorio
y el aleas es su objeto, su contenido mismo. Art. 1869 CC
contempla la compraventa de cosas futuras.
Según estas ideas, se precisa distinguir cuatro hipótesis para
determinar los efectos de la inexistencia del bien actual o futuro
que se compra:
1)Cosa que se supone existente y que en realidad no existe. Falta,
en este caso, el objeto, elemento fundamental del acto jurídico;
por tanto, el contrato es inexistente o “no produce efecto alguno”
art. 1870 par 1°)
2)Cosa que se considera existente, pero que falta en parte
considerable. En este evento el comprador puede, a su arbitrio,
desistir del contrato o lograr una rebaja del precio en proporción
a la parte que falta (art. 1870, par 2°)
3)De cosa futura que no llega a tener existencia, por no cumplirse
la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, el contrato
se hace inexistente por falta de objeto.
4) De la cosa futura que no llega a existir, cuando el comprador
asume el riesgo de su existencia.- es la llamada “compra de la
suerte”, contrato típicamente aleatorio, sometido al azar. Por tal
razón, la situación jurídica que crea es firme e incondicional y no
se afecta por la circunstancia de que la existencia de la cosa no
llegue a tener lugar.
II.- Determinación.- El objeto de toda obligación debe ser
determinado, es decir, señalado o indicado de manera clara.
1)Obligacionesde cuerpo cierto.- Las cosas deben individualizarse
de tal manera, que no puedan confundirse ni aun con otras de su
misma clase.
2)Obligacionesde género.- En estas debe indicarse el género a que
pertenece el objeto y expresarse la cantidad debida o, al menos,
las bases para precisarla cuando sea oportuno. La cosa vendida
debe determinarse acorde conforme a lo visto aquí.
III.- Comerciabilidad.- La cosa vendida debe ser comerciable, es
decir, debe estar en el tráfico jurídico y ser, por tanto,
susceptible de transmitirse de un patrimonio a otro (de acuerdo
con su ley de circulación), ya que la transmisión es, precisamente,
la finalidad de la compraventa. En cuanto cumplan tal requisito,
todas las cosas, o mejor todos los derechos, pueden ser objeto de
este contrato (arts. 1866 y 1868 CC.).
En nuestra legislación civil, no son comerciables en ningún caso,
por haber sido sustraídos del tráfico jurídico, los siguientes: el
patrimonio de una persona, en cuanto a universalidad (art. 1867
CC); el derecho de suceder por causa de muerte a una persona
viva (art. 1520 ib.), y los derechos personalísimos (art. 1521 ib.)
En nuestra legislación encontramos bienes cuya sustracción del
comercio es relativa, ya que su enajenación no se prohíbe sino
que se condiciona al cumplimiento de ciertos requisitos:
a) Las cosas embargadas, que pueden enajenarse con autorización
del juez o consentimiento del acreedor (ver excepciones a esta
regla en el art. 593 y ss del CGP).
b) Las especies cuya propiedad se litiga, con autorización del
funcionario judicial que conoce del litigio (art. 1521 CC).

VENTA DE COSA AJENA:

1.- En materia civil.- La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de
los derechos del dueño de la cosa vendida (art.1871 CC.). En
nuestro sistema legal los contratos únicamente constituyen fuente
de obligaciones entre las partes, pero no implican nacimiento de
derechos reales.
Con respecto a lo anterior, es preciso distinguir entre el contrato
de compraventa y los efectos que éste produce:
a)Paratipificarse el contrato, no importa que la cosa sea de otra
persona, no es necesario que se encuentre en cabeza del
vendedor.
b)Otra cosa es el efecto que produce, para lo cual la ley presenta
una normatividad en relación al incumplimiento del vendedor que
no va a poder entregar la cosa porque no es el dueño, más aún, en
tratándose de bienes sometidos a registro. Entonces , para fines
simplemente relacionados con la celebración del contrato y con su
validez, es del todo indiferente que el vendedor sea o no dueño en
el momento de perfeccionarse dicho contrato, y eso es lo que
aparece tácitamente afirmado en el art. 1871 del CC.
Pero si por razón de la venta y de la entrega que se ha hecho de la
cosa vendida no adquiere el comprador el derecho de dominio
sobre aquella, éste si queda por lo menos colocado en situación de
poder llegar a adquirirla por prescripción (art. 753 CC). En efecto,
el comprador adquiere la posesión de la cosa y es sabido que la
ventaja primordial de la posesión es la de conducir a la
adquisición por prescripción de dominio de la cosa poseída. El
término de prescripción será de cinco o diez años ( art. 2529 inc.
1° CC, modificado por la Ley 791/02, art. 4°), según que la
posesión sea regular o irregular. Debe entenderse que la compra
de cosa ajena es un justo título (art. 766 CC), el carácter regular o
irregular de la posesión dependerá exclusiva/ de su buena o mala
fe. El verdadero dueño puede impedir la adquisición por
prescripción del comprador, haciendo valer su derecho de dominio
mediante acción reivindicatoria, ejercida antes de que se
consume la prescripción (arts., 1894 y 1904 CC).
En las consideraciones anteriores se ha partido de la base de que
el vendedor de cosa ajena ha hecho entrega de ella al comprador.
Cuando dicho vendedor no hace entrega de la cosa, porque, por
ejemplo, ésta se encuentra en manos del verdadero dueño y por lo
mismo aquella entrega se ha tornado imposible, quiere decir que
el vendedor ha incumplido la primera de sus obligaciones y que el
comprador puede entablar la acción resolutoria del contrato con
indemnización de perjuicios (arts., 1546 y 1882 CC).
También puede ejercitar esta acción el comprador de cosa ajena
que descubre su condición de tal, aunque no haya sido demandado
por el verdadero dueño.
2.- En el campo mercantil.- Los artículos 907 y 908 del C. de C.,
consagran la venta de cosa ajena en materia mercantil; así las
cosas, la venta adquiere varias características:
a)La venta de cosa ajena es válida.
b)Estaimpone al vendedor la obligación de adquirir tal cosa y
entregarla al comprador.
c)Acá se mira al comprador como verdadero dueño desde la fecha
de la tradición.
d)En caso de doble venta de la cosa ya vendida como ajena pero
que adquirió para entregarla al comprador, el dominio de la cosa
subsiste en cabeza del primer comprador.
e)Siel verdadero dueño ratificó la enajenación de la cosa hecha
por el vendedor, y llegase a venderla a otra persona distinta del
comprador inicial, el dominio de ella subsistirá en el primer
comprador.
f) En éste tipo de venta, si el vendedor no puede o no adquiere la
cosa vendida, da derecho al comprador para invocar la resolución
del contrato, con su correspondiente indemnización de perjuicios.
SITUACIONES:
El C. de C. distingue dos situaciones:
1) La del negocio de compraventa en sí.
2) La tradición de la cosa.
Al respecto el art. 907 se refiere únicamente al negocio
obligacional de compraventa que le impone específicamente al
vendedor la obligación de adquirirla, esto es, lograr dominio sobre
dicha cosa para luego transmitirle el mismo carácter mediante la
tradición, al comprador.
VENTA DE COSAS EMBARGADAS.- El embargo es una medida
judicial que coloca al bien por fuera del comercio, entonces ¿Las
cosas embargadas pueden ser objeto de venta?
Al respecto la C.S. de J. se ha pronunciado al siguiente tenor:
a) En sentencia del 3 de septiembre de 1952 sostuvo: “No existe la
menor duda de que el sentido y alcance del citado texto (art.
1521), son los de prohibir todo acto por el cual se disponga del
bien embargado para hacerlo salir del patrimonio de la persona
que figura como dueña”. Por tanto, en virtud de la terminante y
genérica prohibición de enajenar las cosas, el contrato de venta y
su registro, quedan afectados de ilicitud. De lo contrario, sería
necesario admitir que el registro es completamente independiente
del contrato, lo que no es posible, ya que para celebrar el
contrato, éste debe haberse celebrado por escritura pública,
indispensablemente.
b) En providencia de fecha 6 de noviembre de 1975 La Corte
indicó que la enajenación no se consuma por el simple
otorgamiento del titulo traslaticio, sino por la ejecución del
modo, aquí la tradición. En consecuencia, el dicho título, aunque
sea otorgado estando vigente el decreto de embargo judicial, en
nada afecta la situación creada por éste. Por el contrario, la
tradición que se haga durante la existencia de la medida cautelar,
es ilícita en cuanto contraría el mandato judicial y vulneradora de
los intereses resguardados con él. Tal ilicitud es, desde luego,
contingente, en cuanto puede ser evitada por los medios que
determina el ord. 3° del artículo 1521 y eliminada por el
desinteresamiento del acreedor, única persona legitimada en
principio para alegarla. Lo cual no quita la naturaleza de absoluta
que tiene la nulidad consiguiente.
COMPRA DE COSA PROPIA.
De conformidad con el artículo 1872 del C.C., la compra de cosa
propia no vale, por tal razón el comprador tiene derecho a que se
le restituya lo dado por ella.
Entonces ¿cuál es la razón de ser de ésta norma? Descansa
especialmente en un presupuesto de seriedad del contrato, de su
objeto. Como acuerdo de voluntades que es el contrato, se parte
de la premisa de que debe haber dos partes como mínimo para
pactar la cosa y el precio, pero si la cosa pertenece al mismo
comprador, sólo hay una parte y éste no podrá incorporar el bien
a su patrimonio, pues ya lo está, entonces no tiene caso predicar
una compraventa de este estilo. El contrato de compraventa, se
caracteriza por la bilateralidad, que genera obligaciones
recíprocas, aspectos que se desfiguran a través de la compra de
cosa propia. (ver art. 1872 CC.)
EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA
Genéricamente el precio es sinónimo de valor económico, pero
valor expresado en dinero, en valor de cambio. Desde un punto de
vista más económico que jurídico el precio es la cantidad de
dinero dada a cambio de un bien o mercancía. Ya en el campo del
derecho, el precio constituye la equivalencia de la cosa vendida, o
cantidad de dinero que el comprador está obligado a entregar al
vendedor. Así, el precio aparece como una contraprestación, lo
que se da a cambio de una cosa.
Del precio hacen mención los artículos: 1849, 1864, 1865, 1861,
1928 a 1934 del C.C.
El art. 1857 (ib.) hace igualmente referencia al precio para
señalar que la venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa y el precio.
Con respecto al precio, el C. de C. lo regula, básicamente, en los
artículos 920 y 921. El 920 coloca el precio como una condición
esencial del contrato de compraventa, al señalar que no habrá
contrato si las partes no convienen en el precio o en la manera de
determinarlo. La misma norma hace mención al precio medio que
tenga la cosa en el día y lugar de la entrega, como el aceptado
una vez recibida la cosa por el comprador. En cuanto al artículo
921, se refiere a la determinación del precio en los eventos de
remisión al que tenga la cosa en ferias, mercados de valores u
otros establecimientos similares, o al corriente en la plaza.
La normatividad mercantil hace mención al precio también en los
artículos 905, 947, y 949.
REQUISITOS DEL PRECIO.
Los Códigos Civil y Comercial no indican los requisitos que debe
reunir el precio. Escasamente hacen referencia a su
determinación, considerando ésta como uno de los requisitos
esenciales de aquel.
Se considera que son cinco los requisitos que debe contener el
precio:
1.- Debe ser pecuniario, es decir, debe consistir en dinero, pues
de lo contrario sería permuta.
2.- Debe ser cierto (determinado o determinable)
a)Determinado.- de manera expresa en el contrato (art. 1864 CC.).
El C. de C. art. 920 indica que los contratantes deben convenir el
precio, so pena que no se entienda efectuada la compraventa.
Pero el precio puede no estar determinado expresamente por las
partes y estos deleguen esa función en terceros (art. 1865 CC.)
b) Determinable.- el art. 1864 CC., permite que la determinación
se haga por cualquier medio o indicación fijado por las partes.
El C. de C. vuelve a hacer referencia a la determinabilidad del
precio en los artículos 920 y 921. es absolutamente independiente
de la voluntad futura de las partes.
3.- Debe ser justo, es decir, existir correspondencia entre el valor
del bien y el precio acordado.
4.- Debe ser serio, este se contrapone al precio irrisorio, el art.
920 del C. de C., manda a que el precio irrisorio se entiende por
no pactado. En éste caso no hay contrato conmutativo (art. 872
ib.)
5.- Debe ser real.- No debe ser simulado, significa que el precio
convenido es el que paga el comprador o se obliga a pagar.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
1)Entrega de la cosa.- Entregar significa dar, transmitir, tradir,
poner en manos de otra persona, en su poder, a su disposición; es
la aprehensión o toma de la cosa; es traspaso, traslación. Más
jurídicamente, entregar implica transferencia de la propiedad de
las manos del antiguo dueño a las del que lo reemplaza por
haberla adquirido como producto de una compraventa, está hecha
con la intención de colocar en manos del comprador, el dominio
de la cosa, quien, a su vez, la recibe con la intención de volverla
suya.
2)Entrega en materia civil.- En la tradición intervienen dos
personas: tradente y adquirente.se llama tradente la persona que
por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él,
y adquirente la persona que por la tradición adquiere el dominio
de la cosa recibida por él o a su nombre.
3.- Objeto de la entrega.- El vendedor está obligado a entregar lo
que reza en el contrato, precisamente para garantizar al
comprador la utilidad, según la naturaleza y destino económico de
la cosa que compra.
ENTREGA DE COSAS CORPORALES MUEBLES:
1.- Ubicación: Artículos 754 y 755 del CC.
2. Formas: (754)
a)Real.- El tradente coloca el bien en poder del adquirente
“permitiéndole la aprehensión material” (num. 1).
b)“Longa manu”: se produce por indicación o señalamiento de la
cosa. (num. 2)
c)Simbólica.-“Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre
o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa” (num. 3)
d) Entrega entendida: el tradente se obliga a poner la cosa a
disposición del adquirente en determinado lugar. (num. 4)
e) “Brevi manu”: Mario recibe de mano de juan un portátil a título
de comodato, y decide comprárselo. Normalmente Mario, para
cumplir la obligación estipulada en el comodato, debe devolver el
portátil, y una vez recibida por Juan, éste la entrega nuevamente
a Mario para cumplir la obligación de la entrega emanada de la
venta.” Esta figura evita la doble entrega y supone que ésta se ha
realizado sin necesidad de recurrir: a las formas del artículo 754.
f) “Constitutum posesorum”: vendo a Pedro un bolígrafo y le
propongo que me lo preste hasta el fin de año. Por esta figura
también se usa para evitar la doble entrega.
g) Tradición de frutos (755 CC): “Cuando con permiso del dueño
de un predio se toman de él piedras, frutos pendientes u otras
cosas que forman parte del predio, la tradición se verifica en el
momento de la separación de estos objetos”.
“Aquel a quien se debieran los frutos de una sementera, viña o
plantío, podrá entrar a cogerlos, fijando el día y la hora, de
común acuerdo con el dueño”.
Si se trata de frutos naturales (una cosecha, por ejemplo), la
tradición se efectúa cuando se separan de la tierra o cosa que los
produce. Si son frutos civiles, en el momento de percibir la renta
o el interés del capital.
Para adquirir el dominio de un bien mueble se necesita el
cumplimiento de dos procesos: un título creador de la obligación
de dar, y la entrega material, que en tal caso se confunde con la
tradición.
TRADICIÓN DE BIENES INMUEBLES: Se realiza a través de la
inscripción del título en la ORIP correspondiente (art. 756 CC).
En tratándose de bienes inmuebles:
a) Se debe registrar la escritura en la ORIP, mediante la cual se
cumple la tradición del derecho mismo, pero esto sólo no coloca
al comprador en condiciones de disfrutar directamente de la cosa
comprada.
b) Entrega material y efectiva de la cosa por el vendedor al
comprador, de tal manera que éste la aprehenda realmente y
entre a ejercer sobre ella todos los derechos que le corresponden.
Existe al respecto copiosa jurisprudencia acerca de éste tema de
la obligación de entregar materialmente la cosa al comprador, de
parte del vendedor de la misma.
TIEMPO DE ENTREGA (art. 1882 inc. 1°), el vendedor es obligado a
entregar la cosa vendida de inmediato, una vez celebrado el
contrato. En caso contrario, en la época pactado en él. Cuando no
hay plazo fijado por las partes, ambas partes deben cumplir una
vez celebrado el contrato.
Ante el vacío legal, de qué parte debe cumplir primero su
obligación, la jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que
rigurosamente el vendedor es el primero que debe cumplir con la
obligación de dar o entregar.

LUGAR DE ENTREGA: debe estarse a los principios generales

sentados en los artículos 1645 a 1647. la entrega de la cosa
mueble debe hacerse en el lugar indicado en el contrato; si no se
ha fijado por las partes, entonces deberá hacerse:
a) Tratándose de una especie o cuerpo cierto, en el lugar en que
se encontraba la cosa.
b) Tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la
entrega se hace en el domicilio del deudor.
La importancia de definir el lugar de la entrega de la cosa,
especialmente para el comprador, radica en que puede ser
sorprendido con gastos de transporte con los que no había
contado.
MORA EN LA ENTREGA.- El inciso 2° del art. 1882, según opinión
muy generalizada, solamente reproduce con distintas palabras la
norma general del art. 1546, o sea, la de que al incumplir una
parte del contrato bilateral, la otra puede pedir el cumplimiento
de éste o su resolución alternativamente, y en uno u otro caso la
correspondiente indemnización de perjuicios. No obstante esta
opinión ha sido repudiada por la C.S. de J., en sentencia de 9 de
junio de 1971, en la cual dijo “existe notable diferencia entre la
acción resolutoria del art. 1546 y el desistimiento de que tratan
los arts. 1882 y 1878 del CC.
Aquella (acción resolutoria) requiere sentencia judicial en que se
decrete la resolución del contrato, en tanto que el derecho de
desistir de la compraventa, en caso de que el vendedor por hecho
o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un
derecho potestativo del comprador que no requiere
pronunciamiento alguno del juez. Entonces, puede el comprador
desistir por sí y ante sí, ante el mero hecho de haber incumplido
el vendedor en mora, y pedir la indemnización que los citados
artículos le reconocen.
Ambas acciones están fundamentadas en que cada una de las
partes se obliga en la medida de que la otra parte cumpla al
mismo tiempo su compromiso, pues con ello se mantiene e
equilibrio contractual.
Según el art. 1609 CC., en los contratos bilaterales ninguna de las
partes está en mora de cumplir lo pactado, mientras la otra parte
no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones.
ENTREGA DE LA COSA POR EL TRADENTE AL ADQUIRENTE.- La
obligación del vendedor de hacer entrega material del inmueble
objeto de la venta, complementaria de la de hacer la tradición
pero distinta de ella, está sancionada con la acción de entregar
regulada en el artículo 378 del CGP. Conforme con esta norma, el
adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por la
inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente
para que le haga la entrega material correspondiente. También
podrá formular dicha demanda quien haya adquirido en la misma
forma un derecho de usufructo, uso o habitación.
LA ENTREGA EN MATERIA COMERCIAL.- En cuanto a esta, son
aplicables las siguientes reglas:
a.La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá, además
de la inscripción del título en la correspondiente ORIP, la entrega
material de la cosa. De la misma manera se realizará la tradición
del dominio de vehículos automotores, pero la inscripción del
título se efectuará ante el funcionario y en la forma que
determinen las disposiciones legales pertinentes. La tradición así
efectuada, le será reconocida y bastará ante cualesquiera
autoridad.
b.La entrega de la cosa se entenderá verificada:
1.Por la transmisión del conocimiento de embarque, carta de
porte o factura, durante el transporte de las mercaderías por
tierra, mar o aire.
2.Porla fijación que haga el comprador de su marca en las
mercaderías compradas, con conocimiento y aquiescencia del
vendedor.
3. Por la expedición que haga el vendedor de las mercaderías al
domicilio del comprador o a cualquier otro lugar previamente
convenido.
4. Por cualquier otro medio autorizado por la ley o la costumbre
mercantil.
c. El vendedor deberá hacer entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las
veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato,
salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba
hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere
de un plazo mayor.
d. Si después del contrato, hubiere menguado considerablemente
la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la
entrega, aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio,
sino pagando o asegurando el pago.
e. En los contratos en que se pacte la entrega de una cantidad
determinada de mercaderías a un plazo fijo, no estará obligado el
comprador a recibir una parte, ni aun en el caso de que el
vendedor le prometa entregar el resto; pero si acepta la entrega
parcial quedará consumada la venta en cuanto a los géneros
recibidos salvo el derecho del comprador de exigir el
cumplimiento del resto del contrato o la resolución de la parte de
éste no cumplida, previo requerimiento al deudor.
f. El vendedor está obligado a entregar lo que reza en el contrato,
con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tenía al
momento de perfeccionarse; y si la cosa vendida es un cuerpo
cierto, está obligado a conservarla hasta su entrega, so pena de
indemnizar los perjuicios al comprador, salvo que la perdida o
deterioro se deban a fuerza mayor o caso fortuito, cuya prueba
corresponderá al vendedor.
g. Si la falta de entrega procediere de la pérdida fortuita de las
mercaderías vendidas, por causa no imputable al vendedor, el
contrato quedará resuelto de pleno derecho y el vendedor libre de
toda responsabilidad.
EL SANEAMIENTO EN LA COMPRAVENTA.- La segunda obligación del
vendedor consiste en salir al saneamiento de la cosa vendida. En
otras palabras, el vendedor se obliga a amparar al comprador en
el dominio y posesión pacífica de la cosa y a responder de los
defectos ocultos de esta. Son dos los aspectos que abarca esta
obligación: la evicción y los vicios redhibitorios.
EVICCIÓN.- Es la privación despojo que sufre el poseedor, y en
especial el comprador de una cosa; o seria amenaza de ese mismo
despojo.
No debe confundirse la evicción con el saneamiento, pues
mientras la evicción se refiere a una privación judicial de la cosa,
el saneamiento hace mención a la obligación que tiene el
vendedor a reparar los daños y perjuicios que surjan como efecto
del despojo. Así, la evicción opera como fundamento de derecho,
mientras que el saneamiento lo es de hecho.
REGULACIÓN.- CC. Artículos 1894 y ss., en materia comercial solo
se refiere a ella en el art. 940, inc. Segundo, razón por la cual en
esta materia se hace necesaria su remisión al ordenamiento civil.
Conforme al art. 1894 CC., hay evicción cuando el comprador es
privado de la cosa comprada por sentencia judicial. No es posible
hablar de evicción sino como consecuencia de dicha providencia.
Es por lo tanto necesario, para que se efectúe la evicción, que el
comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, por
sentencia judicial, pero es necesario que por ella el comprador
pierda definitiva/ El dominio, es decir, que contra ese proveído no
haya medio legal alguno capaz de invalidarla, para recobrar el
dominio que por él se había perdido transitoriamente.
Requisitos:
1)Que la causa de la evicción sea anterior a la venta. (arts.: 1895
CC y 940, inc. 2° del C. de C.
2)Que el comprador no haya tenido conocimiento de la evicción
(art. 1898 CC)
3)Que no exista culpa del comprador.
4)Que la perturbación o pretensión proveniente de un tercero
tenga como causa un vicio de derecho.- Este tipo de acciones
debe provenir de terceras personas que alegan derecho sobre la
cosa vendida, es decir, las pretensiones aducidas serán de derecho
y así quien tiene que enfrentarlos será el vendedor, las de hecho
le corresponden al comprador enfrentarlas.
CARACTERÍSTICAS.-
1)Es exigible a todos los vendedores.
2)Es indivisible.- La acción es total y se puede intentar contra
cualquiera de los herederos del vendedor o de los vendedores, que
por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa, pero cada
vendedor o cada heredero responde a prorrata de lo recibido.
3)Es privada.- En la acción de saneamiento por evicción lo único
comprometido es el patrimonio de cada uno, sin que haya
incidencia del orden público.
ACCIONES QUE PROCEDEN: 1) De saneamiento propia/ dicho,
dirigida a la cosa vendida (art. 1899 inc. Primero), y 2) De
restitución del precio y la correspondiente indemnización (1904 y
ss CC).
LA EVICCIÓN EN MATERIA COMERCIAL.- El C. de C., no reguló
ampliamente el saneamiento por evicción como lo hace el
ordenamiento civil, escasamente, en un solo artículo se refirió al
tema. El segundo y tercer inciso del art. 940 mencionan la
evicción desde dos ángulos: total y parcialmente (leerlo).
Prescripción de la acción.- De conformidad con el art. 1913 del
CC., la acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro
años. En cuanto a la acción por restitución del precio, esta
prescribe de manera ordinaria y extraordinaria según las reglas
generales.
El tiempo, para ambos eventos, se cuenta a partir de la fecha de
la sentencia de evicción, debidamente ejecutoriada, o desde la
restitución de la cosa, si tal sentencia no hubiere llegado a
pronunciarse.
En cuanto a la prescripción en materia comercial, la regula el art.
941 y se da en dos años, contados a partir de la restitución de la
cosa, pago del precio o purga del gravamen, desmembración o
limitación del dominio.
 CONTRATO DE COMPRAVENTA Y DE
LA PERMUTA

 PARTES:
 VENDEDOR: se obliga a trasmitir la
propiedad.
 COMPRADOR: se obliga a pagar en
dinero.
 PRECIO.- Es el dinero que el
comprador da por la cosa vendida.
 OBJETO DEL CONTRATO: Compra y venta de bienes:
muebles, inmuebles, semovientes, etc.
 FORMA DE PAGO: de contado o por instalamentos.
 ENTREGA DE LA COSA: convencional.
 TERMINACIÓN DEL CONTRATO: por pago o extinción
de la cosa objeto del contrato.
 LESIÓN ENORME
DEFINICIÓN: HABRÁ LESIÓN ENORME CUANDO EL
VENDEDOR VENDE POR MENOS DE LA MITAD DEL
JUSTO PRECIO o cuando el que compra lo hace por
mas del doble del justo precio
Ej: para el vendedor. Vende por $10’000.000, lo que
justamente vale $ 25’000.000.
Ej: para el comprador. Compra X$ 25’000.000, lo que
justamente vale $ 10’000.000
Sólo para inmuebles y tiene cuatro años para reclamo.
Solo procede en los contratos conmutativos.
 PERMUTA

 Cuando el precio consista parte en dinero

y parte en otra cosa, hay permuta si la
cosa vale más que lo que representa el
dinero económicamente.
 Ej: inmueble $ 100’000.000
 Dinero $ 40’000.000
 Cosa $ 60’000.000
NATURALEZA JURÍDICA DE LA LESIÓN ENORME.- Algunos
miran la lesión enorme como vicio del consentimiento, pues
dicen que así caiga sobre el comprador o el vendedor esta
procede de la ignorancia, inexperiencia o estado de
necesidad, aspectos estos que lesionan el consentimiento,
en síntesis, lo tratan como vicio subjetivo.
Otros, en cambio, lo tratan como vicio objetivo y señalan
que si la lesión enorme fuere vicio del consentimiento,
afectaría a cualquier tipo de contrato tal como sucede con
todos los elementos esenciales comunes a todos los
contratos, no obstante la lesión enorme solo procede en los
siguientes casos:
a)En la aceptación de la herencia (1291 CC).
b)En la partición de la herencia (1405 CC)
c) En la cláusula penal (1601)
d) En la compraventa de inmuebles. (art.32 L 57/87
modificador del art. 1949 CC).
e) En la permuta de inmuebles (1958).
f)En la permuta con interés (2231).
g) En la hipoteca (2455).
h) En la anticresis (art. 2466).
Requisitos para que proceda la acción de rescisión por
lesión enorme:
1) Debe tratarse de inmuebles.
2)Procede en las ventas Conmutativas y el justo precio debe
tasarse como el valor comercial del bien al tiempo de la
venta (no el valor catastral) art., 1947 inc. Final.
3) No procede en las ventas hechas a través de la justicia,
es decir, en las ventas forzadas, o que necesariamente
deben realizarse a través del juez.
Algunos autores señalan que hay ventas hechas a través de
la justicia que pueden hacerse por fuera del proceso como
en la venta de bienes sucesorales, cuando todos los
herederos son mayores de edad, en tal caso esa venta no es
forzada y por consiguiente procede en ella la acción
rescisoria por lesión enorme.
En cambio, si hay herederos menores de edad, la
legislación sustantiva civil exige que la venta se haga a
través de juez y en pública subasta. En este caso la venta
es forzada no procediendo la acción rescisoria por lesión
enorme, porque se entiende que ha habido suficiente
publicidad del valor dado a los bienes objeto de la
diligencia.
CARACTERÍSTICAS DE LA ACCIÓN RESCISORIA POR LESIÓN
ENORME:
a)Es personal.- (art.1951) Ya que solo se controvierte entre
comprador y vendedor, sin embargo, si antes de intentar la
acción el comprador ha enajenado el bien por más de lo que
pagó y el lesionado es el vendedor, puede éste intentar la
acción contra los dos compradores, cuando el primero de
ellos no alcanzó a vender por más del doble del justo
precio, porque en tal caso ambos se enriquecieron. (4 años)
Si se demanda a los dos deja de ser personal.
b)Esde orden público.- Porque no puede ser renunciada, ni
antes de la celebración del contrato, ni en el momento del
otorgamiento de la escritura pública.
Prueba de la lesión enorme.- La prueba más apropiada es el
dictamen pericial en el cual se debe mirar:
a)La ubicación del bien.
b)Los materiales empleados en su construcción.
c)La destinación del bien.
d)Todos los factores que permitan determinar el justo
precio al tiempo de la celebración del contrato.
Extinción de la acción rescisoria por lesión enorme:
a) Se extingue por prescripción en 4 años contados a partir
de la celebración del contrato (arts., 1954 y 1947, inc.
Final).
b) También se extingue la acción por renuncia a intentarla,
efectuada con posterioridad a la celebración del contrato.
 CLASIFICACIÓN DE LA COMPRAVENTA
SEGÚN:
1. La parte obligada: Bilateral.
2. La responsabilidad: Oneroso-conmutativo.
Excepcionalmente es aleatorio (lotería).
3. Su denominación: Nominado – típico
4. Subsista o no por sí mismo: Principal.
5. Las condiciones de fondo: Individual y libre discusión
(Excepcional/ es de adhesión).
6. Las condiciones formales: Consensual, por excepción
es solemne (Inmuebles, Dchos. herenciales,
servidumbres, etc.).
7. La duración de la ejecución: Instantánea, por
excepción es escalonada.
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Aspectos generales:
Arrendamiento, locación, llevanza, Locatio Conductio, son
términos como se ha conocido este contrato en la historia y la
legislación. Pero este contrato no nació independiente y
autónomamente, al contrario en el antiguo Derecho Romano éste
era confundido con la compraventa; en realidad los romanos
quisieron derivar de la compraventa una serie de contratos que
posteriormente fueron adquiriendo vida propia. En el caso del
arrendamiento, concebido como una especie de compraventa, en
la medida que la cosa objeto del contrato se entregaba en forma
de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, en
razón al desarrollo comercial y a las conquistas se cambia de
mentalidad y se da que se entrega la cosa para que otro la usara a
cambio de una renta en contraprestación al servicio prestado. Se
torna en contrato autónomo.
Definición.- Es un contrato mediante el cual una parte se obliga a
conceder el goce de una cosa mueble o inmueble, mientras que la
otra parte es obligada a pagar por dicho goce. Ésta figura es muy
variada por la cantidad de cosas que pueden ser objeto de la
misma y por tal razón es muy recurrida.
Elementos Esenciales:
1)La cosa objeto del contrato (muebles o inmuebles),
2)El canon o precio.
Características.- Esta es una figura identificada de forma plena
con características que la hacen distinta y autónoma de los otros
contratos:
a)Es un contrato.
b)Traslaticio del uso y goce de una cosa.
c)El uso y el goce está supeditado a tiempo determinado.
d)Preciodeterminado que permite el uso y goce por un tiempo
determinado.
Clases de arrendamiento: (Art., 1974 CC)
a)Arrendamiento de cosas, de obra o de servicios.
b)Arrendamiento de predios rústicos y urbanos, dentro del cual se
encuentra el arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820/03) y
locales comerciales (D. 410/71, arts., 518 a 523).
Análisis:
a)Cosa.- Elemento material, tangible, visible o que se pueda
determinar por alguno de los sentidos, puede ser mueble o
inmueble. Se clasifican en corporales e incorporales, fungibles y
no fungibles.
b) Bien.- Toda cosa que puede ser objeto de apropiación por el
hombre y las que ya hacen parte de su patrimonio, que sea útil y
aprovechable.
Las cosas incorporales consisten en meros derechos, como los
créditos, las servidumbres activas.
Cosas de arrendamiento permitido.- En un principio se
podría considerar que todas las cosas corporales o
incorporales que puedan usarse sin consumirse son objeto
del contrato de arrendamiento. No obstante, este postulado
no es del todo aplicable a ésta figura, puesto que admite las
excepciones de prohibición legal, es decir, podrán
arrendarse todas aquellas cosas que la ley permita arrendar.
Cosas prohibidas para ser arrendadas:
a)Derechos de uso y habitación (arts., 878 y 1974 CC). El
derecho de uso es un derecho real que consiste
generalmente en la facultad de gozar de una parte limitada
de las utilidades y productos de una cosa, y si se refiere a
una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho
de habitación.
b) El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo
beneficio se ha constituido.
c) Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público,
como calles, plazas, puentes, caminos etc.
d) El derecho del alimentario, respecto de los alimentos a
que está obligado el alimentante.
Obligaciones del arrendatario.- (Arts., 1996 a 2007 CC):
1)Usar y gozar de la cosa de conformidad con los términos
del contrato. (1996 CC, conc. 1602 ib.)
2)Conservar la cosa objeto del contrato. (1997 a 1999 CC).
3)Pagar el precio o renta oportunamente. (2000 CC)
4)Restituir la cosa al término del contrato. (2005)
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A
VIVIENDA URBANA.- Con fecha de julio 10 de
2003 se expidió la Ley 820, la cual derogó la
ley 56 de 1985, no obstante, la nueva
disposición conserva una estructura muy
similar a la anterior. En efecto, básicamente la
nueva ley divide su regulación en tres partes:
1)Sustantiva: entre los artículos 1° a 27;
2)Administrativa: entre los artículos 28 a 34;
3)De naturaleza procesal: arts.: 35 a 40.
DEFINICIÓN.- Es aquel por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una (arrendador) a conceder el goce
total o parcial de un inmueble urbano destinado a
vivienda, y la otra (arrendatario) a pagar por este goce
un precio determinado. (art. 2°)
FORMA DEL CONTRATO.- Puede ser verbal o escrito, en
uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al
menos en los siguientes puntos: (Sin embargo, se
recomienda que el contrato se celebre por escrito, por
seguridad jurídica)
1.- Nombre e identificación de los contratantes.
2.- Identificación objeto del contrato.
3.- Identificación de la parte del inmueble que se
arrienda, cuando sea el caso, así como las zonas y los
servicios compartidos con los demás ocupantes del
inmueble.
4.- Precio y forma de pago.
5.- Relación de los servicios, cosas o usos conexos y
adicionales.
6.- Término de duración del contrato.
7.- Designación de la parte contratante a cuyo cargo
esté el pago de los servicios públicos del inmueble
objeto del contrato.
MODALIDADES DE LOS CONTRATOS:
1) Individual.- Cuando una o varias personas naturales
reciban para su albergue o el de su familia, o el de
terceros cuando se trate de personas jurídicas, un
inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.
En éste contrato el responsable será una persona
natural o jurídica.
2) Mancomunado.- Cuando dos o más personas naturales
reciben el goce de un inmueble o parte de él y se
comprometen solidariamente al pago del canon.
3) Compartido.- Es aquel que versa sobre el goce de
una parte no independiente del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del
inmueble o parte de él con el arrendador o con otros
arrendatarios, son aquellas denominadas áreas
comunes.
4) De pensión.- Cuando verse sobre parte de un
inmueble que no sea independiente, e incluya
necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se
pacte por un término inferior a un año. Podrá darse por
terminado antes del cumplimiento del plazo pactado
por cualquiera de las partes, previo aviso de 10 días, sin
indemnización alguna.
Obligaciones generales en viviendas compartidas y
pensiones.- De conformidad con el art. 13 de la ley 820
de 2003, en éste tipo de vivienda, es de obligatorio
cumplimiento para sus habitantes el reglamento sobre
mantenimiento, conservación, uso y orden interno y el
de las normas complementarias que adopte la
respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios
copropietarios, así como los códigos de Policía.
REGLAS SOBRE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y
OTROS.- Cuando en el contrato de arrendamiento, el
pago de los servicios correspondan al arrendatario, para
evitar que el inmueble quede afecto del pago de los
mismos se procederá así:
1) Exigencia de garantías o fianzas. El cargo fijo por
unidad de consumo se establecerá por el promedio de
los 3 últimos períodos de facturación, aumentado en un
50%.
2) Obligación de informar a la respectiva empresa de
servicios públicos, que existe contrato y remitirá las
garantías o depósitos constituidos.
3) Terminación, de pleno derecho del contrato si el
arrendatario no le hace entrega de las garantías o
depósitos dentro de los 15 días siguientes.
4) Una vez notificada la empresa del vencimiento del
período de facturación, el responsable del pago será el
arrendatario.
5) Se podrá pedir la reconexión de los servicios si estos
hubieren sido suspendidos; por parte del arrendador,
propietario, arrendatario o poseedor del inmueble, a
partir de ese momento quien lo solicite asumirá la
obligación de pagar y el inmueble quedará afecto para
tales fines, en caso de que lo solicite el arrendador o
propietario.
6) Cuando las empresas de servicios público
domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble,
el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de
quien lo solicite, aquí, la empresa podrá exigir las
garantías o depósitos directamente, a menos que quien
las solicite sea el propietario o arrendador.
Lo anterior al tenor del artículo 15 de la ley en
comento.
Hoy existe una reglamentación sobre los formatos para
la denuncia del arriendo y su terminación, la
prestación de garantías o depósitos, el procedimiento
correspondiente y las sanciones por el incumplimiento
de lo que establece este artículo.
Además la SSPD, velará por el cumplimiento de lo
anterior.
PROHIBICIÓN DE GARANTÍAS O DEPÓSITOS.- El art. 16 reitera
la prohibición que traía la Ley 56 de1985, de exigir depósitos
de dinero u otra clase de cauciones reales, como garantía de
cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato de
parte del arrendador ni por interpuesta persona.
FIJACIÓN DE LA RENTA.- Por las partes, en cualquier divisa o
moneda extranjera, pero pagándose en moneda de curso
legal colombiana a la tasa de cambio representativa del
mercado a la fecha en que se haya contraído la obligación,
salvo pacto en contrario.
TOPE MÁXIMO.- Esta ley estableció un tope máximo de las
rentas o cánones, hasta el 1% del valor comercial del
inmueble, o de la parte de éste que se arrienda y el valor
comercial no puede ser superior a dos veces el avalúo
catastral vigente.
REAJUSTE DEL CANON.- (art. 20) Cada 12 meses de
ejecución del contrato bajo un mismo canon, el arrendador
lo podrá incrementar hasta en una proporción que no sea
superior al 100% del incremento del IPC en el calendario
anterior, siempre y cuando el nuevo canon no sea superior
al 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él
que se dé en arriendo.
DERECHO DE RETENCIÓN.- en favor del arrendatario, en
todos los casos en que éste deba ser indemnizado por el
arrendador, casos en los cuales no podrá ser privado del
inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización o sin que se le hubiere asegurado el importe
de ella por el arrendador. Derecho que ya existía en el art.
1995 del CC.
CASOS EN QUE EL ARRENDADOR DEBE INDEMNIZAR AL
ARRENDATARIO:
1.Cuando el arrendador dé por terminado el contrato de
manera unilateral al tenor del num. 7 del art. 22, caso en el
cual debe pagar o asegurar el pago de 3 cánones.
2.Cuando el arrendador deba hacer reparaciones en el
inmueble, de tal magnitud que estorben su goce pleno o lo
hagan impropio para el objeto con que se tomó en arriendo.
(art.1986 CC).
3.En el caso de perturbación por terceros que trata el art. 1988
del CC.
4.En los casos de perturbación de que trata el art. 1987 del CC.
5. En los casos de mal estado o mala calidad del inmueble de
que tratan los arts. 1990 y 1991 del CC.
6. En los casos en que el arrendador deba reembolsar al
arrendatario el costo de reparaciones indispensables no
locativas de conformidad con el art. 1993 del CC.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA URBANA.- Bástenos decir
por ahora, que la Ley 820 de 2003 dedica los artículos 21 a 27
al tema referido:
a)Por mutuo acuerdo.
b)Unilateral por parte del arrendador.
c)Unilateral por parte del arrendatario.
Nota.- Se encuentran en estos artículos, además: requisitos en
los eventos de preaviso con indemnización, por parte de alguna
de las partes.
 COMENTARIO.- El contrato de arrendamiento, como
cualquiera otro contrato, termina por cualquiera de los
modos previstos en el artículo 1625 del CC., que sean
compatibles con la naturaleza de este negocio jurídico,
es decir:
 Por acuerdo de las partes.
 Por novación.
 Transacción.
 Remisión.
 Confusión.
 Declaración de nulidad
 Etc.