VALUACIÓN DE ACTIVOS

VALUACIÓN

• Valuación o valoración es el
proceso de estimar el valor de un
activo, (por ejemplo: acciones,
opciones, empresas o activos
intangibles tales como patentes y
marcas registradas) o de un pasivo
(por ejemplo: títulos de deuda de
una compañía). requiere del juicio
del profesional 
 Valuación de un Activo

• Proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento

de un activo para determinar su valor razonable.
• Influyen en el valor del activo tres factores
principales:
► Flujos de efectivo
► Momento en que ocurren los flujos
► Rendimiento requerido (en función del riesgo)
 VALUACION Y RIESGO DE BONOS
• Los bonos representan valores de deuda a
plazo emitidos por el gobierno u otra entidad
publica o privada.
• El emisor del bono está en la obligación de
hacer pagos periódicos de intereses (pago de
cupones) y el valor par (principal) al
vencimiento.
 MODELO BASICO DE VALUACION
• El valor de cualquier activo es el valor
presente de todos los flujos de efectivo
futuros que se espera proporcione durante
el periodo de tiempo relevante.
• Es decir, el valor del activo se determina al
descontar los flujos de efectivo esperados
usando un rendimiento requerido acorde
con el riesgo del activo.
 FE1 FE2 FEn
Vo    ... 
(1  k ) (1  k ) 2
(1  k ) n

• Donde:
• Vo : Valor del activo en el momento 0
• FE t : Flujo de efectivo al fin del periodo t
• k : Rendimiento requerido (tasa de descuento)
• n : Numero de periodos relevantes
 Ejemplo:
• Un bono de $1000 paga un cupón de 10%
anual de intereses a un plazo de 10 años.
• Usando la tasa de descuento k = 10%:
100 100 100  1000
Vo    ...   1000
(1  0,1) (1  0,1) 2
(1  0,1)10

la redención es a la "par" (al valor pagado por el comprador cuando

fueron emitidos).
 ¿Qué pasa si varia k ?
• Si k = 8%, entonces Vo = $1134,20
• Si k = 12%, entonces Vo = $887,00
• “redención" o recompra de los bonos antes de su vencimiento.
• Si el rendimiento requerido es mayor que la tasas de interés del
cupón, el valor de la obligación será menor que su valor nominal,
y se dice que se vende con un descuento.(calling)
• Cuando ocurre lo contrario se dice que se vende al valor de
premio (o por arriba del valor a la par).
Valor del bono y los rendimientos requeridos
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
700
6% 8% 10% 12% 14%
Cambios en el tiempo de vencimiento

Rendimiento requerido
Tiempo de
vencimiento 8% 10% 12%
(n)
10 $ 1134,20 $ 1000,00 $ 887,00

8 1114,70 1000,00 900,65

3 1051,70 1000,00 951,96

 Tiempo de vencimiento y valores del bono
k = 10% k = 8% k = 12%

1200
1150
1100
1050
1000
950
900
850
800
0 2 4 6 8 10
 Factores que afectan la prima de riesgo
• La prima de riesgo por incumplimiento
tiende a ser mayor cuando el bono es
de más largo plazo.
• Esta prima depende fundamentalmente
del estado de la economía, básicamente
de su crecimiento.
• También se afecta por las condiciones
de la industria y del emisor.
Marco para explicar cambios en el precio de los
bonos en el transcurso del tiempo
Sensibilidad del precio de los bonos a los
movimientos en las tasas de interés

• Elasticidad del precio de los bonos:

• Mide el cambio porcentual en el precio del
bono dado un cambio porcentual en la tasa
de rendimiento requerida k.
• Este coeficiente de elasticidad es negativo,
lo que refleja la relación inversa entre el
precio del bono y los movimientos en las
tasas de interés.
 Ejemplo:
• Suponga que la tasa de rendimiento
requerida cambia de 10% a 8%, y el precio de
un bono se eleva de $386 a $463.
• La elasticidad es:

463  386
% P 386
E    0.997
%k 8%  10%
10%
 Duración
• Es una medida alterna de la sensibilidad
del precio de los bonos.
• Mientras mayor sea la duración del
bono, mayor será su sensibilidad ante los
cambios en las tasas de interés.
• En el caso de un bono cero cupón su
duración siempre será igual a su plazo de
vencimiento.
 Ejemplo:
• Un bono con valor nominal de $1000, una tasa
de cupón de 7%, le restan 3 años al
vencimiento, con una tasa de rendimiento
requerida del 9%, tiene una duración:
n
Ct  t 70 1 70  2 1070  3
t 1 1  k 
t 1

1,09 1,09 2

1,093
DUR  n   2,8 años
Ct 70 70 1070
t 1 1  k 
t
1,09 1

1, 09 2

1,09 3
 Acciones:
• Una acción común es un certificado que
representa la propiedad parcial de una
empresa.
• El comprador de las acciones se
convierte parcialmente en propietario y
no en acreedor.
• Las obligaciones pueden ser vendidas a
otros inversionistas en el futuro en el
mercado secundario.
 Acciones comunes:
• La propiedad de acciones comunes
concede a sus propietarios ciertos
derechos, como votar en ciertos asuntos
clave de la empresa:
– Designación del consejo de
administración
– Autorización para emitir nuevas
acciones comunes
– Modificaciones a las escrituras
constitutivas
– Adopción de reglamentos internos
Acciones preferentes:
• Representan una participación en el capital
de una empresa, y que por lo general no
otorga derechos significativos de voto.
• Los accionistas preferentes comparten la
propiedad de la empresa con los accionistas
comunes.
• Las ganancias que queden después de pagar
dividendos a los accionistas preferentes
(generalmente un monto fijo) corresponden
a los accionistas comunes.
 Valuación de acciones comunes

• Los accionistas comunes esperan ser

recompensados con dividendos en
efectivo periódicos y con el
incremento del valor de las acciones
(o al menos sin una disminución).
• Los inversionistas venden una
acción cuando creen que esta
sobrevaluada, y la compran cuando
piensan que esta subvaluada.
 Modelo básico para valuación de acciones
• El valor de una acción de un conjunto
de acciones comunes es igual al valor
presente de todos los beneficios
futuros (dividendos) que se espera
proporcione.
• Aunque el accionista obtiene ganancias
de capital por medio de la venta de
acciones a un precio por arriba del que
pago originalmente, lo que en realidad
vendió es el derecho de recibir los
dividendos futuros.
Ecuaciones básica para valuación de acciones
D1 D2 D
P0    ... 
1  k 1  k  2
1  k  

• Donde:
• Po = Valor de la acción común
• Dt = Dividendo por acción esperado al final del
año t
• k = Rendimiento requerido sobre la acción común
• Durante los últimos seis años una empresa ha
pagado los siguientes dividendos:
• En 1998, ¢2.25; en 1999, ¢2.37; en 2000,
¢2.46; en 2001, ¢2.60; en 2002, ¢2.76; en
2003, ¢2.87.
• Este año se espera un dividendo de ¢3.02.
• Si usted pudiera obtener un 13% Rendimiento
requerido sobre la acción común, ¿Cuál sería
la cantidad máxima que pagaría por cada
acción de esta empresa?
 Modelo de crecimiento cero
• Es un procedimiento para la valuación de
dividendos que supone una corriente de
dividendos constantes y sin crecimiento.
• Es decir D1 = D2 = … = D

D1
P0 
ks
 Ejemplo:
• Se espera que el dividendo de una empresa
permanezca constante a $3 por acción
indefinidamente. El rendimiento requerido
sobre la acción es 15%.
• Entonces el precio de la acción es:
$3
P0   $20
0,15
• Las acciones de una empresa pagan un
dividendo de $20 cada una. Se cree que esos
dividendos se mantendrán estables en el
futuro, tanto por la madurez de la empresa,
como por sus ventas y ganancias estables.
 Modelo de crecimiento constante:
• Es un procedimiento para la valuación de dividendos, citado
con mucha frecuencia, que supone que los dividendos
crecerán a una tasa constante (g) menor que el rendimiento
requerido (ks).
• También es conocido como el modelo de Gordon.
 Ejemplo:
• Una empresa espera pagar este año un
dividendo de $1,50, que se espera que crezca
7% anualmente.
• Si la tasa de rendimiento requerido es 15%,
entonces el valor de la acción es:

D1 $1,50
P0    $18,75
k  g 0,15  0,07
 Valor contable:
• Es la cantidad por acción del conjunto de
acciones comunes que se recibirá si
todos los activos de la empresa se
venden a su valor contable exacto y si las
ganancias que quedan después de pagar
todas las obligaciones se dividen entre
los accionistas comunes.
• No considera las utilidades potenciales
de la empresa ni el valor de esta en el
mercado.
 Ejemplo:
• Una empresa posee activos totales por $6
millones, obligaciones totales (incluidas la
acciones preferentes) por $4,5 millones y un
total de 100.000 acciones en circulación.
• El valor contable por acción seria:

$6.000.000  $4.500.000
 $15
100.000
 Valor de liquidación
• Es la cantidad real por acción del
conjunto de acciones comunes que se
recibirá si se venden todos los activos
de la empresa, si se pagan todas las
obligaciones y el dinero restante se
divide entre los accionistas comunes.
• No considera el potencial de
utilidades de los activos de la
empresa.
 Ejemplo:

• La empresa del ejemplo anterior encontró que

obtendría solo $5,25 millones si vendiera sus
activos en este momento.
• El valor de liquidación por acción seria:

$5.250.000  $4.500.000
 $7,50
100.000
 Razón precio/utilidad (P/U)
• Es una técnica para calcular el valor de las acciones de una
empresa.
• Se determina multiplicando la utilidad por acción de una
empresa (UPA) esperada de la empresa por la razón
precio/utilidad (P/U) promedio de la industria.
 Ejemplo:
• Se espera que una empresa obtendrá
utilidades por acción (UPA) de $2,60.
• La razón precio/utilidad (P/U) promedio de la
industria es 7.
• Entonces el valor de las acciones de la empresa
es:

UPA  ( P / U )  $2,60  7  $18,20

 Valuacion de activos Tangibles
• Método de Flujos de efectivo descontados después de impuestos. Este método liga el
valor de una propiedad a la tasa de impuesto marginal de un inversionista
• Un inversionista está considerando comprar un edificio de oficinas, y como parte de su
análisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operación (NOI por sus siglas en inglés).
• La información disponible del edificio es la siguiente:

Ingresos Brutos potenciales por Renta $250,000

Tasa estimada de pérdidas por vacancy & collection 5%
Seguro $10,000
Impuestos $8,000
Mantenimiento y mejoras $22,000

NOI = $250,000 – (250,000 * 0.05) - $10,000 - $8,000 - $22,000 = $197,500

• Valor del Inmueble (Perpetuidad)

Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en las rentas
(market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raíz como una
perpetuidad:

Valor del Inmueble: NOI / market rate

Valor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1’975,000
 Cálculo de los flujos de efectivo después de
Impuestos,
Valor Presente Neto (NPV) y rendimiento
• Continuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que un
inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000, otorgando un 20% en
efectivo y el resto con un préstamo hipotecario a 30 años a una tasa
anual de 10%.
• La inversión inicial por el inmueble es de $370,000 ($1’850,000 *
20%)
• El primer pago anual del préstamo son de $156,997 ($148,000
por intereses + 8,997 por pago a capital)
• La tasa impositiva del inversionista es del 28%
• La depreciación anual estimada es de $45,000
 Cálculo de los utilidad neta después de
impuestos
• Como primer punto, debemos calcular el Ingreso Neto después de Impuestos:
Utilidad Neta Operativa (NOI) $ 197,500
- Depreciación - $ 45,000
- Intereses - $ 148,000
= Utilidad Neta Antes de Impuestos = $ 4,500
- Impuestos (NI * Tasa impositiva) - $ 1,260
= Utilidad Neta después de Impuestos (UNDI) =$ 3,240

El objetivo de este método, es conocer el flujo de efectivo real que tendría

un inversionista en el futuro.
Sin embargo, la UNDI contiene elementos que no son flujos de efectivo
como la depreciación y a su vez también falta por considerar el pago que
realiza como abono a capital del préstamo hipotecario.
 Flujo de Efectivo (Free Cash Flow)
Utilidad Neta después de Impuestos $ 3,240
+ Depreciación + $ 45,000
- Pago de Capital - $ 8,997
= Flujo de Efectivo después de Impuestos: $ 39,243

Bajo esta metodología, es posible conocer para los años

subsecuentes, los flujos futuros de efectivo necesarios para calcular
tanto el Valor Presente Neto de una Inversión (VPN) y la tasa interna
de rendimiento del proyecto (TIR)
Cálculo del Valor Presente Neto
• Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y TIR:
• El Valor Presente de los flujos de efectivo es:

EL VPN es el valor presente de los flujos menos la Inversión Inicial:

$472,649 -$370,000 =$102,649
Al presentar un VPN positivo, el proyecto de inversión es viable y
puede ser aceptado.
 CÁLCULO DE LA TIR

• Resumiendo, los flujos de efectivo de la inversión son los

siguientes:
 HUBER ESTEBAN ALFARO GUARNIZ
ECONOMISTA

Email. Huber.alfaro@upn.pe