INDEPENDIZ ACIN

INDEPENDIZACIN
Si se desea vender parte de su casa, es importante que
previamente realice la modificacin de la Declaratoria de
fbrica de su vivienda, a fin que el rea que desea
independizar tenga acceso en forma directa desde la puerta
principal que da a la calle hasta la puerta interior del rea a
independizar, es decir, previamente debe modificar la
arquitectura de su vivienda.

Es importante sealar, que la declaratoria de fbrica o

modificacin de la declaratoria de fbrica debe estar
previamente inscrita a la independizacin, o en todo caso, se
puede modificar la declaratoria de fbrica e independizar en
un solo expediente.

Recuerde, la independizacin se realizar sobre la

arquitectura existente e inscrita en los Registros Pblicos.
 PASOS A SEGUIR:

A continuacin, te explicamos los pasos que debes seguir
para independizar un inmueble.
Salidas al exterior.Antes de iniciar el trmite de
independizacin, cada uno de los espacios previamente
divididos deber contar con un acceso privado
independiente hacia la calle.
Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe
contar con la informacin detallada respecto al nmero de
partes en que se dividir el inmueble, las medidas de cada
una de las divisiones y las reas comunes como el patio o
estacionamientos.
Acudir a los Registros Pblicos. Una vez que se cuenta
con los documentos respectivos, se debe acudir a los
Registros Pblicos para empezar el trmite de la
independizacin del inmueble a fin de obtener una partida
registral por cada parte de la casa.
Qu requisitos solicita la Sunarp para independizar
un inmueble?
Documento con certificacin notarial en el que se describa
las caractersticas de cada zona o piso a independizar, as
como las zonas comunes.
Plano de independizacin, firmado por un ingeniero o un
arquitecto, con certificacin notarial de firma.
Reglamento interno.
Pago de derechos registrales.
Recuerda que una vez concluida la independizacin de un
inmueble, queda pendiente el trmite por la titularidad. Para
ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura
pblica de adjudicacin.
ESTUDIO DE DOCUMENTOS E INSPECCIN
TCNICA
El propietario interesado en subdividir su
propiedad en dos o ms unidades
inmobiliarias (departamentos) debe
contratar a un abogado y/ o arquitecto
que pueda realizar el estudio de la
documentacin del inmueble, como
partidas, certificado de parmetros y
revisin de los planos del inmueble, a fin
que determinen si es posible o no realizar
la independizacin o subdivisin del
inmueble.
 PREPARACIN DEL EXPEDIENTE

En el caso, que fuera factible la independizacin, el

expediente estar compuesto por:
- Solicitud registral.
- Planos de independizacin.
- Memoria descriptiva de independizacin.
- Certificado de parmetros urbansticos.
- Reglamento Interno.
- Pago de los derechos registrales.
Los documentos debern estar firmados por el o
los propietarios inscritos en los Registros
Pblicos.
 TRMITE REGISTRAL

Elementos a tomar en cuenta:

El trmite registral puede realizarse en un plazo de 1 mes a.- Sub. Divisin e Independizacin
aproximadamente.
b.- Divisin y Particin

c.- Lindero y medidas perimtricas

Una vez inscrita la independizacin en Sunarp, se emitir
d.- reas
una partida registral a cada unidad inmobiliaria
independizada. e.- Fabrica existente
f.- Distribucin general
EL TRMITE ES IGUAL SI ES CASA O g.- Independizacin de las secciones
DEPARTAMENTO? CULES SON LAS
h.- Descripcin de las secciones (memoria descriptiva, descripcin de
DIFERENCIAS?
linderos y medidas perimtricas, reas de ocupacin, reas construidas,
No es lo mismo, en el caso de Casa, interviene reas libres)
nicamente el propietario.
i.- reas comunes
En el caso de Departamento, debe intervenir adems del
j.- Pozos de luz
propietario la Junta de propietarios, porque tambin se
deber modificar el Reglamento Interno del Edificio. k.- Cuadro de reas
l.- Fecha
m.- Firma y sello
 SUB DIVISION DE
PREDIOS, DIVISION
Y PARTICION
 DIVISIN Y PARTICIN

Para hablar de divisin y particin es

necesario acercarnos previamente al
concepto de copropiedad. La copropiedad,
que significa que un mismo predio tiene
como titulares a diversos dueos, conlleva
como uno de sus fundamentos la existencia
de armona entre los copropietarios; pero,
cuando esta armona desaparece, se pierde
la razn de ser de la copropiedad y por ello
cualquiera de los copropietarios puede pedir
en cualquier momento la divisin del bien
inmueble comn.
 NATURALEZA JURDICA DE LA DIVISIN Y
PARTICIN
En la doctrina se discute sobre la naturaleza
jurdica de la divisin y particin:

a) Para algunos la accin es de carcter real,

pues se extingue un derecho real:
copropiedad.

b) Para otros, la accin tiene carcter

personal, pues tiende al ejercicio del
derecho personal que tienen los
copropietarios de requerir de los otros
copropietarios, la divisin de la cosa comn
 TIPOS DE PROCEDIMIENTOS DE
PARTICIN
Divisin Convencional: Es la realizada por los copropietarios,
quienes dan su consentimiento en que el estado de
copropiedad se extinga y que a cada uno se le adjudique una
parte del bien. Se rige bsicamente por la autonoma privada.

Divisin Arbitral: Se da cuando las partes deciden someter

su litigio en torno a la particin y divisin del inmueble ante
un tercero que vendra a ser el rbitro comprometindose a
acatar su decisin.

Divisin Judicial: A diferencia de los anteriores, el litigio en

torno a la divisin y particin se da porque los
copropietarios no acuerdan hacer la divisin y particin
privadamente, entonces es sometido a proceso judicial
 EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA
SUBDIVISIN
Como se indic la subdivisin es segregar
un predio matriz en dos o ms predios
denominados sub lotes o como quiera que
se denomine.
Ahora bien, la subdivisin no basta que se
efectu en el predio o terreno sino que
para que tenga efecto legal es necesario su
aprobacin por la municipalidad del sector,
sea por municipalidad provincial o distrital
segn sea el caso, y su inscripcin en el
registro de predios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos
(SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se
encuentra contemplados en la Ley N 29090, Ley de
Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin,
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la
Municipalidad respectiva, Directiva N 03-SUNARP/SN,
aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional
de los Registros Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en
esta ltima se establece los requisitos tcnicos que deben
contener los planos y memoria descriptiva, y Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 097-2013-SUNARP-SN.
 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL ANTE
LA SUNARP
A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el
subdivisin. plano municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y visados,
donde debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de
La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida
cada uno de los predios resultantes;
registral para cada unidad inmobiliaria de una desmembracin de
terreno. b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o
la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la
Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;
independizacin debe contener el rea de cada uno de los
predios que se desmembra y, en su caso, el rea remanente, con c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
los documentos exigidos para cada tipo de predio. intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.
Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios
urbano se encuentra regulado en el artculo 60 del Reglamento
de inscripciones del registro de predios. As indica: La
independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se
efecta por el solo mrito de los siguientes documentos: