LA INMATRICULACION DE

PREDIOS
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS

a. Se debe demostrar la existencia de un derecho de propiedad sobre el predio inmatriculado.

según el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (“RIRP”), determina que no
cualquier derecho real sirve para proceder con la inmatriculación de un bien, por lo que, se descartaría la
titularidad que pudieran ostentar los arrendatarios o usufructuarios.
Conviene agregar que, según la regla de inmatriculación contenida en el artículo 17 del RIRP, se deberá
considerar el plazo de cinco años para los títulos que dan mérito a la inmatriculación, salvo que este se
tratase de sentencia, formación de títulos supletorios, prescripción adquisitiva de dominio, títulos de
propiedad otorgados por COFOPRI, Superintendencia de Bienes Nacionales, Concejos Municipales y/o
entidad públicas competentes, entre otros que la ley determine.

b. Se debe verificar la inexistencia de inscripción previa relacionada al predio inmatriculado

La inmatriculación determina la apertura de una nueva hoja en el registro en base a la consideración del folio
real que a su vez determina que cada predio de lugar a la apertura de una partida u hoja de forma exclusiva,
para beneficio de los actos que correspondan a dicha unidad.
Lo anterior resulta de gran relevancia dado que constituye un mecanismo para evitar el perjuicio a
titularidades jurídicas ya inscritas, siendo que para este efecto, constituye una herramienta la correcta
delimitación del predio.
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS
c. Se debe verificar la existencia de título suficiente para el asiento de inmatriculación.
El RIRP ha sistematizado la evaluación de los títulos mediante los cuales se solicita inmatriculación, estableciendo
determinadas reglas que se aplican en función al transcurso del tiempo, a saber:
 Inmatriculación en mérito a título con antigüedad de cinco (5) años, plazo solicitado por nuestro ordenamiento
para la prescripción adquisitiva de dominio en virtud a la existencia de un justo título y buena fe.
 Inmatriculación en mérito a títulos supletorios que no requieren antigüedad de cinco (5) años, tales como
título supletorio o declaración de prescripción adquisitiva de dominio emitido en sede judicial o notarial,
resolución de aprobación expedida por el Estado o autoridad competente y otros supuestos de inmatriculación
referidos a la incorporación de un predio a dominio del Estado, territorio de comunidades campesinas, y otros
que la ley disponga.

d. Se deben verificar la delimitación, características y ubicación del predio inmatriculado.

El predio materia de inmatriculación deberá encontrarse delimitado según el informe técnico de catastro
requerido por ley a fin de verificar que este no se superponga a otro preexistente en el Registro, acorde a la base
gráfica, así como la verificación de la ubicación exacta del predio.
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente
técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan. La aplicación e
interpretación de normas jurídicas le competen de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS

IMPOSIBILIDAD DE DETERMINAR SI EL PREDIO SE ENCUENTRA O NO

INSCRITO
• No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la
imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o
¿ .. ?
no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina
que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título
presentado tenga mérito suficiente para cancelar la partida
anterior.

EL ÁMBITO TERRITORIAL DE MÁS DE UNA OFICINA REGISTRAL

• En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito
territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se
realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo
que se trate del territorio de Comunidades Campesinas o Nativas,
en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral
del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el Registrador
requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas
registrales involucradas.
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS

REQUISITOS PARA INSCRIBIR O INMATRICULAR UN PREDIO URBANO

1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier oficina registral de la
Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la debida autorización del
notario para su presentación, y que tenga una antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la escritura pública se ha
individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de fallecimiento del
testador. 
4. En el caso de predios ubicados en regiones no catastradas, se presentará plano de ubicación y perimétrico
del predio, elaborado y suscrito por un verificador competente, y visado por la municipalidad distrital
correspondiente.
5. En el caso de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, se
presentará plano catastral emitido por la oficina de catastro distrital debidamente autenticada por el
profesional autorizado para el efecto, código catastral en el que se identifica el lote donde se encuentra el
predio materia de inscripción, área de del terreno y área construida expresada ambas en metros cuadrados
y con aproximación de dos cifras decimales.
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS

REQUISITOS PARA INSCRIBIR O INMATRICULAR UN

PREDIO RURAL
1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita
en cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y
firmado por el presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el
predio con la debida autorización del notario para su presentación, y
que tenga una antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará
mérito si en la escritura pública se ha individualizado el predio
transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de
fallecimiento del testador.
4. Si el predio se ubica en zona catastrada, se presentará el certificado de
información catastral otorgado por la autoridad competente.
5. Si el predio se ubica en zona no catastrada, presentará certificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el
plano perimétrico en coordenadas UTM, acompañado de su memoria
descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
 CRITERIOS APLICABLES A LA INMATRICULACIÓN DE PREDIOS
Artículo 20 (RIRP).- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica
Nacional
• Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento
catastral a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, además de los requisitos específicos
establecidos en el presente Reglamento, se presentará el plano catastral con los demás requisitos
establecidos en dicho Decreto Supremo. Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se
presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.
• En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información
catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, aprobado por
Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.
• Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de
zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria
descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores.
• Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales.
• En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos deben graficar el límite o límites distritales
correspondientes.
 EL SANEAMIENTO
EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS
 El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a
la regularización y formalización del derecho de propiedad, Es decir, con el
saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien
con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en los registros
públicos.
 Dicho procedimiento culmina cuando la entidad cuenta con la partida
registral que evidencie la inscripción definitiva realizada ante SUNARP, que
contiene la información actualizada y congruente de la situación física y
legal del predio o inmueble.

¿QUÉ SON LOS BIENES?

Los bienes son cosas u objetos y se clasifican en:
Bienes Muebles Bienes Inmuebles
Son aquellas cosas que si se pueden Son aquellas cosas que no se pueden
trasladar de un lugar a otro trasladar de un lugar a otro.
Ejemplo: Los animales, instrumentos, Ejemplo: una casa, una finca, terreno.
los Autos, etc.
 EL SANEAMIENTO
¿QUÉ ES LA POSESIÓN?
Se entiende por posesión el acto de tener un bien o una cosa.
Una persona puede usar, disfrutar, disponer el bien o cosa, sin que necesariamente sea el propietario.
 ¿QUÉ ES EL DERECHO DE PROPIEDAD?
Es el poder total frente a otras personas sobre un bien, como una vivienda, terreno o lote. El “propietario” tiene
el derecho de disponer, usar o disfrutar del bien, sin más limitaciones que las que imponga la ley.
En un bien inmueble la transferencia de la propiedad surge del propio contrato. Por ejemplo, cuando ambas
partes firman un contrato de compra-venta. Pero por seguridad de la nueva propiedad, el contrato perfeccionado
por Escritura Pública debe inscribirse en Registros Públicos.
¿POR QUÉ ES NECESARIO HACER UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL?
Son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:
 La primera está relacionada con efectos protectores, siendo así, la inscripción en el registro protege al
propietario de un tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien.
 La segunda está relacionada con un fin práctico y es que la inscripción del predio en el registro facilita, en el
mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por
razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.
 EL SANEAMIENTO
TIPOS Y TRÁMITES DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS
Debe tenerse en cuenta que los trámites de saneamiento físico legal de predios para acceder a los
Registros Públicos dependerán de la situación físico legal en que se encuentre cada predio por lo que la
legislación aplicable también deberá adecuarse al caso concreto.

 Por ejemplo, la formalización de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos

informales, mercados públicos informales y toda otra forma de posesión, ocupación o titularidad
informal de predios que estén constituidos sobre inmuebles de propiedad estatal, con fines de
vivienda que son procedimientos para los cuales, COFOPRI, se encuentra facultado, LEY Nº 31056,
ley que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales y dicta
medidas para la formalización.
• En otros casos el propietario de un predio no puede acceder a la inscripción en los Registros
Públicos porque su terreno no cuenta con la “habilitación urbana”, es decir que el predio se
encuentra en una zona que antes fue rústica y que aún no ha concluido formalmente con el proceso
de urbanización que requiere por ejemplo delimitación de lotes, construcción de pistas y veredas,
instalación de servicios de agua y luz, etc. En este caso será de aplicación la ley 29090, Ley
de regularización de habilitaciones urbanas.
 EL SANEAMIENTO
 Otra situación puede ser aquella en que el propietario no cuenta
con documentación que sustente la propiedad del inmueble a
pesar de que vive muchos años en el predio. En dicho caso, el
interesado podría a través de un proceso de prescripción
adquisitiva de dominio, ya sea en la vía judicial o notarial, adquirir
la propiedad formal del bien siempre que logre acreditar que se
encuentra en posesión del inmueble por 10 años de manera
pública, pacífica, continua y comportándose como dueño.
 También puede dar el caso de inmuebles que se
encuentran inscritos en los Registros Públicos, solo
como terrenos, pero en la realidad existen
construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En
dicho caso el saneamiento de inmuebles está regulado
por la ley regularización de edificaciones, del
procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
propiedad común, más conocida como la ley 27157.
 EL SANEAMIENTO
ACTORES PRINCIPALES QUE INTERVIENEN EN EL SFL
 EL SANEAMIENTO
ACTORES PRINCIPALES QUE INTERVIENEN EN EL SFL

 Gobiernos Regionales y Municipales (provincial y distrital): Inician el procedimiento recopilando la

información de campo y gabinete, a fin de elaborar el diagnóstico técnico legal para realizar los trámites ante
las entidades que correspondan.
 Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP): Administra la base gráfica registral de los predios
inscritos y el archivo de las partidas registrales. Ante esta entidad, se solicita la búsqueda catastral, copias
simples o certificadas de partidas registrales, títulos archivados, anotaciones preventivas e inscripciones
definitivas.
 Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN): Norma y supervisa los actos de adquisición,
disposición, administración y registro de los bienes estatales, entendido como predios, tales como terrenos,
áreas de playa, islas y otros de dominio privado y de dominio público. Asimismo, brinda capacitaciones y
asistencia técnica a las entidades conformantes del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 El Organismo de Formalización de la propiedad Informal - COFOPRI, constituye la entidad formalizadora
respecto del ámbito en que asuma competencia durante la vigencia del Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Urbanos, de acuerdo a la LEY Nº 31056, ley que amplía los plazos de la
titulación de terrenos ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la formalización.
 LA PROPIEDAD PREDIAL
EL PREDIO Y LA PROPIEDAD PREDIAL
El predio es una extensión delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella. El predio es el bien
inmueble por excelencia. Tiene relevancia económica y puede constituirse en un símbolo de riqueza y
prosperidad.
La propiedad predial, por su parte es el poder jurídico que permite gozar, disponer y reivindicar un predio, poder
que está acordado y tutelado por el ordenamiento jurídico.
 
CLASIFICACIÓN
1. Por su naturaleza, Los predios pueden ser de dominio del Estado o de Particulares.
A la vez Los predios del Estado se distinguen en
 Predios de dominio público y
 Predios de dominio privado.
 
 Predios de dominio público
Son los que están afectados a la utilidad pública (mar, playas, recursos naturales, palacio de justicia, etc.), o sea,
al uso de todos, a un servicio a la comunidad o al interés nacional, por ello son inalienables (no pueden ser
objeto de actos de disposición o gravamen), imprescriptibles (no se pueden adquirir por prescripción) e
inembargables.
 LA PROPIEDAD PREDIAL
 Predios de dominio privado
Son los bienes del Estado que no están afectados a la satisfacción de intereses y finalidades públicas, se originan
en un interés privado, por ello son alienables: pueden ser transferidos a particulares o entidades públicas, pueden
ser gravados, embargados por los acreedores del Estado. El Estado tiene y puede ejercer sobre ellos sus derechos
reales de propiedad, posesión, uso, superficie, usufructo, etc., como cualquier particular.
La Ley N° 29618 establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara
la imprescriptibilidad los bienes inmuebles de dominio privado del Estado. La finalidad de esta ley es proteger la
propiedad estatal de las invasiones y del tráfico ilegal de tierras.
 
2. Por su ubicación y uso, los predios se clasifican en:
 Predios rústicos (agrícolas, ganaderos, forestales, etc.) y
 Predios urbanos (residenciales, industriales, etc.).
 
Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que
por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento
de energía eléctrica, redes de iluminación pública pistas ni veredas.
 
Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua.
 LA PROPIEDAD PREDIAL

Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso

urbano, que cuenta con los servicios de accesibilidad,
sistema de abastecimiento de agua, de desagüe,
energía eléctrica, redes de iluminación pública. Ha
sido sometido a un proceso administrativo para
adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas
y veredas.
 
La habilitación de un predio rústico en urbano
comprende dos etapas: La aprobación del proyecto
por la municipalidad y la recepción de obras. En cada
una, la Municipalidad emite una resolución que
puede inscribirse en Registro Público. Respecto de los
terrenos urbanos, la Municipalidad emite el
certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 
Áreas de expansión urbana. Son las tierras
destinadas para futuras habilitaciones urbanas.
 RED GEODESICA
• El Instituto Geográfico Nacional (IGN) de Perú es la
institución que se encarga de establecer, mantener e
implementar la Red Geodésica Nacional Horizontal y la
Red de Nivelación Geodésica.
• Se denomina Sistema Geodésico Oficial, al conjunto
conformado por la Red Geodésica Horizontal Oficial y
la Red Geodésica Vertical Oficial, que constituye el
sistema de referencia único a nivel nacional.
• Esta materializado por puntos localizados dentro del
ámbito del territorio nacional, mediante monumentos
o marcas, que interconectados permiten la obtención
conjunta o por separado de su posición geodésica
(coordenadas), altura o del campo de gravedad,
enlazados a los sistemas de referencia establecidos.
• La Red Geodésica Nacional del IGN, es el marco de
referencia del ordenamiento catastral publico y
privado que se realiza en Perú.
PROYECCIÓN UNIVERSAL TRANSVERSA DE MERCATOR (UTM)
FIN