4 LEONARDO ERIC UBILLÚS SARAVIA

MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO 5

Leonardo Eric Ubillús Saravia

Francisco Avendaño Arana

Prólogo
6 LEONARDO ERIC UBILLÚS SARAVIA

Primera edición: enero de 2023

­© 2023, Manual de derecho inmobiliario

­© 2023, Leonardo Eric Ubillús Saravia
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Diseño y diagramación
Libia Huamalí Sánchez

Tiraje: 2 000 ejemplares

Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca

Nacional del Perú N.º 2022-08221
Registro del Proyecto Editorial: 31501012200466
ISBN: 978-612-4362-40-8

Derechos Reservados: Decreto Legislativo N.º 822

Prohibida la reproducción de este libro por cualquier medio,
total o parcialmente sin permiso expreso de la Editorial.
MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO 9

ÍNDICE

Prólogo...................................................................................................................... 17
Introducción............................................................................................................. 19
Recomendaciones para los procesos jurídicos................................................. 41

MODELOS DE CONTRATOS PRIVADOS

1. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble cuando los
arrendadores (propietarios) son casados................................................. 57
2. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble cuando el
arrendador (propietario) es soltero............................................................ 60
3. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble cuando el
arrendatario (persona que va a alquilar el inmueble) es casado............. 63
4. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble cuando el
arrendatario (persona que va a alquilar el inmueble) es soltero.......... 65
5. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble cuando son
varios propietarios......................................................................................... 67
6. Contrato de arrendamiento (alquiler) de inmueble con cláusula de
allanamiento a futuro (desalojo express).................................................. 70
7. Contrato de arrendamiento (alquiler) de local de negocio ................... 73
8. Contrato de arrendamiento (alquiler) de oficina..................................... 76
9. Contrato de arrendamiento (alquiler) de inmueble con opción a
compra............................................................................................................. 78
10 ÍNDICE

10. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble a plazo de-

terminado........................................................................................................ 83
11. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble a plazo inde-
terminado........................................................................................................ 86
12. Contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble con fiador.... 89
13. Contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzosos y volun-
tarios en favor de ambas partes.................................................................. 92
14. Contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzosos y volun-
tarios en favor del arrendador..................................................................... 95
15. Contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzosos y volun-
tarios en favor del arrendatario................................................................... 98
16. Contrato de asociación en participación................................................... 101
17. Contrato de cesión......................................................................................... 104
18. Contrato de cesión de posición contractual............................................. 107
19. Contrato de cesión de arrendamiento (alquiler)...................................... 109
20. Contrato de comodato de bien inmueble a plazo determinado.......... 112
21. Contrato de comodato de bien inmueble a plazo indeterminado....... 114
22. Contrato de comodato de bien inmueble para fin determinado......... 116
23. Contrato de comodato de maquetas de bienes inmuebles para ex-
posición............................................................................................................ 118
24. Contrato de compraventa de bien inmueble con pago al contado..... 120
25. Contrato de compraventa de bien inmueble con pago por armadas.... 122
26. Contrato de compraventa de bien incierto............................................... 125
27. Contrato de compraventa de esperanza incierta.................................... 128
28. Contrato de compraventa a satisfacción del comprador...................... 130
29. Contrato de compraventa con precio fijado por un tasador................. 132
30. Contrato de compraventa a prueba........................................................... 135
31. Contrato de compraventa sobre documentos......................................... 138
32. Contrato de compraventa con precio fijado por peso........................... 140
33. Contrato de compraventa sobre muestra................................................. 142
34. Contrato de compraventa con garantía de fianza................................... 144
MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO 11

35. Contrato de compraventa de bien embargado....................................... 147

36. Contrato de compraventa con arras confirmatorias.............................. 150
37. Contrato de compraventa con arras de retractación............................. 152
38. Contrato de compraventa con garantía hipotecaria............................... 154
39. Contrato de compraventa entre cónyuges respecto de bienes propios.... 157
40. Contrato de donación mortis causa.......................................................... 159
41. Contrato de donación conjunta.................................................................. 161
42. Contrato de donación con pacto de reversión........................................ 163
43. Contrato de hospedaje simple en casa-habitación................................ 165
44. Contrato de hospedaje complejo en albergue......................................... 168
45. Contrato de hospedaje en época de alta temporada............................. 171
46. Contrato de hospedaje con estacionamiento de vehículo.................... 174
47. Contrato de indivisión de la masa hereditaria.......................................... 177
48. Contrato de intermediación de agente inmobiliario para compraventa
de bien inmueble........................................................................................... 179
49. Contrato de obra con entrega de materiales............................................ 181
50. Contrato de obra sin entrega de materiales............................................. 184
51. Contrato de obra a suma alzada................................................................. 187
52. Contrato de obra por administración......................................................... 193
53. Contrato de obra llave en mano por administración controlada con
honorario fijo.................................................................................................. 196
54. Contrato de obra por administración con horario fijo............................ 206
55. Contrato de obra por pieza.......................................................................... 213
56. Contrato de obra por unidad de medida.................................................. 216
57. Contrato de obra a precios unitarios......................................................... 219
58. Contrato de orden de visita de inmueble.................................................. 226
59. Contrato para transferir el usufructo ......................................................... 227
60. Contrato de permuta..................................................................................... 230
61. Contrato de préstamo con garantía hipotecaria...................................... 232
12 ÍNDICE

62. Contrato de promesa de venta de bien inmueble ajeno........................ 245

63. Contrato de reparto de comisión entre agentes inmobiliarios............. 248
64. Modelo de solicitud de revisión/suspensión del pago de alquiler por
situación de excepcionalidad provocada por el COVID-19.................. 250
65. Contrato de subarrendamiento total.......................................................... 251
66. Contrato de subarrendamiento parcial..................................................... 224

MODELOS DE MINUTAS
67. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble a
plazo determinado......................................................................................... 259
68. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) de bien inmueble a
plazo indeterminado...................................................................................... 262
69. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) de bien indiviso........ 265
70. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) de inmueble por es-
critura pública para su inscripción............................................................. 269
71. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzo-
sos y voluntarios en favor de ambas partes............................................ 272
72. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzo-
sos y voluntarios en favor del arrendador................................................. 275
73. Minuta de contrato de arrendamiento (alquiler) por periodos forzo-
sos y voluntarios en favor del arrendatario.............................................. 278
74. Minuta contrato de compraventa de un inmueble................................. 281
75. Minuta de contrato de compraventa de un bien inmueble cuando la per-
sona no es propietaria, pero tiene un poder para vender el inmueble....... 283
76. Minuta de contrato de compraventa de bien inmueble con pago al
contado............................................................................................................ 285
77. Minuta de contrato de compraventa de bien inmueble con pago por
armadas........................................................................................................... 287
78. Minuta de contrato de compraventa de bien inmueble con precio
fijado parte en dinero y parte en otro bien............................................... 290
79. Minuta de contrato de cesión de rango hipotecario............................... 293
80. Minuta de contrato de compraventa ad corpus...................................... 295
MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO 13

81. Minuta de contrato de compraventa de bien a futuro........................... 297

82. Minuta de contrato de compraventa por extensión............................... 300
83 Minuta de contrato de compraventa con pacto de retroventa............ 302
84. Minuta de contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad..... 305
85. Minuta de contrato de compraventa de bien gravado con garantía... 308
86. Minuta de contrato de compraventa de bien en litigio.......................... 311
87. Minuta de contrato de constitución de patrimonio familiar.................. 314
88. Minuta de contrato de compraventa de cuotas de un bien inmueble...... 315
89. Minuta de contrato de donación de bienes inmuebles.......................... 317
90. Minuta de contrato de donación con cargo............................................. 319
91. Minuta de contrato de donación conjunta................................................ 321
92. Minuta de contrato de donación mortis causa........................................ 323
93. Minuta de contrato de enajenación de cuota ideal de un bien sujeto
a copropiedad................................................................................................. 325
94. Minuta de contrato de indivisión de un bien sujeto a copropiedad...... 327
95. Minuta de contrato de mutuo con garantía hipotecaria......................... 329
96. Minuta de contrato de préstamo con garantía hipotecaria................... 332
97. Minuta de contrato de obra por ajuste alzado......................................... 344
98. Minuta de contrato de obra para administración.................................... 347
99. Minuta de contrato de obra por satisfacción del comitente................. 351
100. Minuta de contrato de partición de la masa hereditaria........................ 355
101. Minuta de contrato para constituir anticresis........................................... 358
102. Minuta de contrato para constituir derecho de superficie a título gra-
tuito................................................................................................................... 361
103. Minuta de contrato para constituir derecho de superficie a título
oneroso............................................................................................................ 364
104. Minuta de contrato para constituir hipoteca............................................ 366
105. Minuta de contrato para constitución de servidumbre.......................... 368
106. Minuta de contrato para constituir usufructo........................................... 370
14 ÍNDICE

107. Minuta de contrato para gravar con primera hipoteca la cuota ideal
de un bien sujeto a copropiedad................................................................ 373
108. Minuta de contrato de régimen de separación de bienes..................... 375
109. Minuta de contrato de sustitución de régimen patrimonial del ma-
trimonio............................................................................................................ 377
110. Minuta de extinción de patrimonio familiar.............................................. 379
111. Minuta de levantamiento de hipoteca....................................................... 381
112. Minuta de poder especial para vender un inmueble.............................. 382
113. Minuta de poder para administrar un bien o propiedad........................ 384
114. Minuta de poder para alquiler o venta de un bien.................................. 386
115. Minuta de poder para compra de una casa.............................................. 387
116. Minuta de poder para formalizar título de propiedad............................. 388
117. Minuta de poder para reconocimiento de herederos mas no para venta..... 391
118. Minuta de prescripción adquisitiva de domino – vía notarial............... 396
119. Minuta de rectificación de áreas y linderos.............................................. 398
120. Minuta de sucesión intestada – vía notarial.............................................. 401

MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES

121. Modelo de contestación de demanda por ocupación precaria............ 405
122. Modelo de contestación de demanda de desalojo por vencimiento de
contrato ........................................................................................................... 407
123. Modelo de demanda de acción posesoria de mejor derecho de pose-
sión ................................................................................................................... 410
124. Modelo de demanda de allanamiento a la demanda de desalojo an-
ticipado............................................................................................................ 412
125. Modelo de demanda de bien de tercero y de imposición de sanciones
al peticionario de medida cautelar............................................................. 415
126. Modelo de demanda civil de título (de propiedad) supletorio............. 416
127. Modelo de demanda civil de resolución de contrato............................. 419
128. Modelo de demanda cuando un copropietario pide la división y par-
tición de un bien indivisible......................................................................... 421
MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO 15

129. Modelo de demanda cuando varios copropietarios exigen la parti-

ción de bienes divisibles de un testamento............................................ 424
130. Modelo de demanda de administración judicial de bien inmueble..... 427
131. Modelo de demanda de desafectación de bien de tercero................... 430
132. Modelo de demanda de desalojo por resolución del contrato de arren-
damiento por la causal de falta de pago de rentas................................. 431
133. Modelo de demanda de desalojo anticipado........................................... 433
134. Modelo de demanda de desalojo por ceder el predio a un tercero.... 426
135. Modelo de demanda de desalojo por falta de pago............................... 438
136. Modelo de demanda de desalojo por posesión precaria...................... 441
137. Modelo de demanda de desalojo por vencimiento de contrato.......... 443
138. Modelo de demanda de división y partición de bien inmueble........... 446
139. Modelo de demanda de indemnización por daños y perjuicios........... 450
140. Modelo de demanda de indemnización de daños y perjuicios por
negligencia del especialista interviniente al ejecutar la medida
cautelar ........................................................................................................... 453
141. Modelo de demanda mediante el cual se solicita la inscripción del fallo
en los registros públicos............................................................................... 454
142. Modelo de demanda de medida cautelar sobre bien de tercero......... 455
143. Modelo de demanda de pago de mejoras................................................ 458
144. Modelo de demanda de petición de herencia y declaratoria de here-
deros ................................................................................................................ 461
145. Modelo de demanda de prescripción adquisitiva de dominio – vía
judicial.............................................................................................................. 466
146. Modelo de demanda de reivindicación de bien inmueble.................... 477
147. Modelo de demanda de responsabilidad civil del juez por deterioro
del bien sujeto a medida cautelar causado por órgano de auxilio ju-
dicial designado por juez.............................................................................. 479
148. Modelo de demanda de responsabilidad civil del juez por perdida
de bien sujeto a medida cautelar causada por órgano de auxilio ju-
dicial designado por juez.............................................................................. 482
149. Modelo de demanda de revocación de nulidad de testamento.......... 485
16 ÍNDICE

150. Modelo de demanda de sucesión intestada – vía judicial..................... 488

151. Modelo de demanda de suspensión del desalojo................................... 491
152. Modelo de demanda judicial de requerimiento de entrega de bien
inmueble ......................................................................................................... 494
153. Modelo de demanda no contenciosa de restitución de patrimonio... 495
154. Modelo de escrito de apersonamiento de tercero ocupante del bien
como litisconsorte voluntario del demandado........................................ 497
155. Modelo de escrito de contestación de demanda de desalojo conte-
niendo llamamiento posesorio.................................................................... 499
156. Modelo de recurso de apelación contra resolución que se pronuncia
sobre la responsabilidad del especialista interviniente en caso de ne-
gligencia al ejecutar la medida cautelar..................................................... 501
157. Modelo de solicitud de lanzamiento.......................................................... 503
158. Modelo de solicitud de lanzamiento en proceso de conocimiento o
abreviado en que se demanda acumulativamente el desalojo acce-
sorio ................................................................................................................. 504
159. Modelo de solicitud de medida cautelar de embargo en forma de
depósito sobre bien inmueble no inscrito ............................................... 505
160. Modelo de subsanación de contestación de demanda de desalojo
por ocupación precaria................................................................................. 508
161. Modelo de transacción o arreglo extrajudicial por mejoras.................. 509
PRÓLOGO 17

Prólogo

C uando era practicante y abogado joven, era usual que hubiese en los
estudios de abogados los llamados “minutarios” (eran unos libros que
contenían modelos de minutas). Las minutas son documentos privados que
contienen un acto o contrato y que se entregan al notario para que los eleve
a escritura pública.
Los minutarios incluían actos y contratos de todo tipo: de arrendamiento,
de compraventa, permuta, suministro, donación, comodato, de obra, man-
datos, asociativos, de constitución de sociedades, etc., y cada contrato tenía
varios modelos de “subcontratos” en función de las distintas estipulaciones.
Había, por ejemplo, contratos de compraventa con arras, de compraventa con
pacto de reserva de propiedad o de compraventa con garantía hipotecaria,
o mandatos generales, mandatos para disponer o mandatos para arrendar.
Los minutarios eran esenciales para los practicantes y abogados. No había
Internet y las computadoras hacían sus primeros pininos. Para realizar nuestro
trabajo, había que recurrir a modelos, y para eso servían los minutarios. En
un libro (el minutario) se encontraban todos los modelos que facilitaban el
trabajo del practicante o del abogado.
El libro que hoy prologo es una suerte de minutario.
En Derecho hay diversos tipos de libros. Hay libros que analizan doctrina,
otros estudian jurisprudencia o decisiones administrativas, también existen
libros que se centran en el análisis de los textos legales (exegéticos) y hay
libros homenaje. En fin, hay todo tipo de libros. También hay libros que reúnen
modelos de contratos e inclusive modelos de escritos judiciales. Estos últimos
son guías y tienen una función esencialmente práctica.
18 FRANCISCO AVENDAÑO ARANA

El libro del Dr. Leonardo Eric Ubillús Saravia reúne no solo minutas —y
contratos— sino también escritos judiciales, vinculados a inmuebles. Así, hay
minutas y contratos (y sus respectivos subcontratos) de arrendamiento, de
compraventa, de agentes inmobiliarios, de donación, de comodato, de hospe-
daje, de obra, de permuta, de cesión de posición contractual, de constitución
de patrimonio familiar, de constitución de diversos derechos reales, entre otros.
También contiene modelos de poderes y demandas judiciales. Los modelos
que se han incluido son realmente numerosos y variados.
El libro no es una mera recopilación de modelos, sino que estos están
trabajados.
El libro está dirigido a estudiantes y abogados, a propietarios de inmue-
bles, a agentes inmobiliarios y, en general, a todas las personas vinculadas al
quehacer inmobiliario.
El Dr. Ubillús Saravia, exalumno de la Pontificia Universidad Católica del
Perú, ha trabajado un libro que será, no me cabe la menor duda, de suma utilidad.

Dr. Francisco Avendaño Arana

INTRODUCCIÓN 19

Introducción

¿ Alguna vez has querido redactar un escrito jurídico, pero no tenías idea de
cómo hacerlo? Esta interrogante es muy común para las personas que ejer-
cen una actividad distinta a la abogacía e incluso para estudiantes de derecho
cuyos profesores les han enseñado teoría, pero en el transcurso de sus clases
no recibieron orientación de cómo redactar escritos jurídicos. Asimismo, quizás
seas un abogado muy experimentado en un área como el derecho laboral,
penal, tributario, etc.; pero desconoces cómo redactar buenos contratos y
demandas en relación a inmuebles y saber cómo hacerlo te permitiría poder
brindar tus servicios a un mayor número de clientes. En adición, estoy seguro
que la mayoría de ustedes, en su entorno familiar o amical, tiene algún asunto
pendiente que involucra a algún inmueble ya sea por aspectos relacionados
a la compraventa, alquiler, desalojo o herencia de una propiedad como una
casa, local comercial, departamento, terreno rural, etc. En consecuencia, si te
sientes identificado con alguno de los aspectos mencionados hasta este punto,
entonces este libro es para ti.
Este es un libro muy especializado ya que desarrolla exclusivamente el
área del derecho inmobiliario. El presente escrito reúne todas las diversidades
de documentos privados, minutas, contratos, demandas y contestaciones de
demandas en relación a inmuebles. Se debe señalar que la única intención
de este libro es poder ayudar a las personas a resolver sus problemas legales
respecto a escritos jurídicos vinculados a bienes inmuebles.
Si eres propietario de un bien inmueble y estás pensando en alquilar,
entonces podrás emplear este libro para redactar un modelo de contrato de
arrendamiento que se ajuste a tus necesidades. Por ejemplo, este libro te ofre-
cerá tipos de contratos de alquiler dependiendo de si eres casado, soltero, único
propietario o copropietario. Si eres una persona que busca que le alquilen un
inmueble para radicar, también tendrás a tu disposición en este libro modelos