PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN

DE PREDIOS RURALES EN SUNARP

Karina Massiel Sánchez Sánchez
Registrador Público de la Zona Registral Nº XI-Sede ica

Marzo 2023
 PREDIO
Predio: Unidad inmobiliaria
independiente. Pueden ser lotes,
terrenos, parcelas, viviendas,
departamentos, locales, oficinas, tiendas
o cualquier tipo de unidad inmobiliaria
identificable.
R.M. 029-2021-VIVIENDA

Predio estatal: Es una superficie cerrada por un polígono que

comprende el suelo, subsuelo y sobresuelo, bajo titularidad del Estado
o de una entidad que conforma el SNBE, tales como terrenos, áreas de
playa, islas, y otros de dominio privado y de dominio público. (…).
Art. 2º numeral 8 del D.S. Nº 008-2021-VIVIENDA.
De acuerdo a su naturaleza
los predios pueden ser:

URBANOS

RURAL

RÚSTICOS

ERIAZO

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 Antes de iniciar el procedimiento
registral de inscripción de predios
rurales, debo tener en cuenta que…

INDIVIDUALIZACIÓN
(área, linderos,
FOLIO REAL medidas
perimétricas)

Por cada predio se abrirá una partida “La individualización del

registral en la cual se extenderán predio en el título de
todas las inscripciones que a éste adquisición para su
correspondan. inmatriculación implica que
Art. 4º del Reglamento de Inscripciones del pueda ser diferenciado de
Registro de Predios. otros predios, en base a
distintos elementos”.
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1 INMATRICULACIÓ
N
¿QUÉ ES UNA
INMATRICULACIÓN?
La inmatriculación es el acto por
el cual se incorpora un predio al
Registro.
Se realiza con la primera
inscripción de dominio salvo
disposición distinta.

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 Procedimiento regular

Para la inmatriculación necesito un instrumento Instrumento

público que acredite el derecho de propiedad y público
que cuente con la antigüedad mínima de 5 años.
(Art. 2010° del
Código Civil)
• Parte notarial con autorización para su
presentación de la escritura pública respectiva,
que corresponda a cualquier acto jurídico
traslativo de propiedad.

• Se admiten los partes notariales de testamento,

siempre que en él se haya individualizado al
predio.

Documentos técnicos que grafiquen y

describan el predio, dependiendo de si se
ubican en zonas catastradas o no.
 ¿Qué ocurre si el predio no está
individualizado?

• No se puede descartar superposiciones con predios inscritos.

• Afecta el cómputo del plazo de los cinco años para la inmatriculación,

ya que este se computará desde la fecha del instrumento público que
contenga la individualización.

• La excepción es que se ubique en zona catastrada.

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INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU
INMATRICULACIÓN
“La individualización del predio en el título de adquisición para su
inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en
base a distintos elementos.

No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos

o medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se
adjunta provenga de ente generador de Catastro”.

Acuerdo adoptado en el CVI Pleno del Tribunal Registral, realizado el día 24

de mayo de 2013
 Si el predio no se ubica en zona catastrada y no
fue individualizado en el título de adquisición,
se tendrá que acompañar el instrumento Ver D.S. 014-2022-
público aclaratorio respectivo, el cual dará MIDAGRI, ya no se
mérito a la inmatriculación si cuenta con la emite certificado
antigüedad de cinco años. negativo de zona
catastrada.

INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS Aclaración del

ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS. instrumento
La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o
modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por Determinación de área,
el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de linderos y/o medidas
aclaración y/o modificación está relacionada a la perimétricas.
identificación del predio.
Acuerdo adoptado en el CLX Pleno del Tribunal Registral,
realizado los días 26 y 27 de setiembre de 2016.

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Documentos técnicos necesarios para la
inmatriculación:
(Art. 20° del R.I.R.P.)

Predio rústico

Zona catastrada: Certificado de información catastral expedido por

el órgano competente en materia rural del respectivo Gobierno
Regional.

Antes de la vigencia del D.S. Nº 014-2022-MIDAGRI:

Zona no catastrada: Plano de ubicación y memoria descriptiva
firmados por Verificador Catastral inscrito en el índice de
verificadores de la Sunarp, así como la constancia o certificado
negativo de zona catastrada.

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 Importante:
 Los planos que se presenten para la inmatriculación deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional, referida al
datum y proyección de coordenadas oficinales.

 No se aplican rangos de tolerancias para la inmatriculación, pero

si la discrepancia es solo del área, se calificará si la discrepancia
se debe a un error de cálculo.

 De existir discrepancia entre el plano y el instrumento de

adquisición del bien, procederá la inmatriculación solo si el área
de catastro determina que se trata del mismo predio.

 De existir superposición con predios inscritos, se puede optar

por una renuncia de área (respecto del área superpuesta).

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 Procedimiento especial

Títulos que acreditan derecho de

propiedad y que no requieren contar
con la antigüedad de cinco años.

• Resolución judicial consentida o firme emitida en un procedimiento de

prescripción adquisitiva de dominio o título supletorio.
• Resolución administrativa que disponga la primera inscripción de
bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la
incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de
acuerdo a disposiciones especiales.
• Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de
Comunidades Campesinas.
• Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por
partición.
• Otros que señale la ley

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 D.S. 026-2003-AG

• R.M. 243-2016-MINAGRI
• R.M. 396-2017-MINAGRI

Procedimiento de otorgamiento de
tierras eriazas en parcelas de
pequeña agricultura

• Territorios de comunidades campesinas o

nativas.

• Tierras eriazas que formen parte de sitios

No procede aplicar el arqueológicos y aquellos declarados como
procedimiento en: parte integrante del Patrimonio Cultural de
la Nación.

• Las tierras ribereñas al mar, los cauces,

riberas y fajas marginales de los ríos, lagos
y lagunas.
• Otros supuestos previstos en la norma.
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Importante:

No es relevante para la calificación que el

área declarada patrimonio cultural de la
nación no se encuentre inscrita, ya que el
personal de catastro de SUNARP tiene la
obligación de verificar todos los geoportales
del Estado, incluyendo el SIGDA.

Tratándose de predios inscritos se procederá

a evaluar el tracto y se requerirá que se
adjunte la resolución administrativa que
acredite la transferencia interestatal del
predio.

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 El gobierno regional en uso de sus
atribuciones, ejerce la titularidad respecto de
predios que no sean jerarquizados de alcance
nacional.

De acuerdo al D.S. Nº 23-2004-PCM, art. 2 numeral 3, son considerados

de alcance nacional los terrenos urbanos y eriazos de propiedad del
Estado inscritos en los Registros Públicos a favor del Estado o de una
entidad pública conformante del Gobierno Nacional. En este supuesto,
de haberse realizado el procedimiento respecto de un predio inscrito a
nombre de la SBN, se deberá acreditar la transferencia interestatal del
bien.

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 Resolución Nº 4411-2022-SUNATRP-TR del
4/11/2022

Transferencias de terrenos eriazos de propiedad del

Estado
Los Gobiernos Regionales no cuentan con competencia
para que en el marco del procedimiento establecido en la
Segunda Disposición Complementaria de la Ley N° 26505 y
su reglamento [D.S. 026-2003-AG] otorguen la
transferencia de terrenos eriazos inscritos a nombre del
Estado representado por la SBN.

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 Requisitos:

• Resolución que declara la incorporación del terreno al

dominio del Estado representado por el Gobierno Regional,
disponiendo su inmatriculación, salvo que se encuentre
inscrito en los Registros Públicos a nombre del Gobierno
Regional.

• Contrato de otorgamiento de tierras eriazas.

• Certificado de Información Catastral.

• Resolución que disponga la independización del predio.

• Información digital.

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 Ley 31145
Ley de saneamiento físico-legal
y formalización de predios
rurales a cargo de los Gobiernos
Regionales
D.S. 032-2008-VIVIENDA
Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización
y Titulación de Predios Rurales
(D. Leg. Nº 1089)
Norma
derogada
* La asunción de titularidad para fines operativos también estaba regulada en el
art. 7º del D.S. Nº 032-2008-VIVIENDA.
Tercera Disposición Complementaria
Final de la Ley Nº 31145
Los gobiernos regionales por razones
operativas y con el fin de dar
cumplimiento a la presente ley asumen
la titularidad de dominio de los predios
inscritos a favor de cualquier entidad
estatal, respecto de las áreas que se
encuentren involucradas en los
procedimientos de saneamiento físico-
legal y formalización de predios rústicos
y tierras eriazas habilitadas, así como
proceden a inmatricular a su favor todo o
parte de las unidades territoriales
materia de formalización.
19
No se aplica el procedimiento en:
Predios de propiedad o posesión de comunidades campesinas y nativas.

Tierras ocupadas con fines de vivienda o las que se encuentren en zonas urbanas y
de expansión urbana, áreas de uso público, que incluye ríos, lagunas u otro similar
incluidas las fajas marginales; áreas forestales o de protección del Estado o
aquellas que se encuentren incluidas en alguna de las categorías del ordenamiento
forestal; las áreas naturales protegidas por el Estado; las tierras que constituyan
sitios o zonas arqueológicas o declaradas como parte integrante del patrimonio
cultural de la nación; las tierras comprendidas en procesos de inversión privada; las
tierras destinadas a la ejecución de obras o proyectos hidroenergéticos y de
irrigación, las tierras destinadas a obras de infraestructura y las tierras destinadas a
la ejecución e implementación del Plan Integral de Reconstrucción con Cambios,
así como las declaradas de interés nacional y las tierras reservadas por el Estado
para fines de defensa nacional.

20
 Importante:

No se evalúa el tracto, pero si se

inscribe la asunción de titularidad a
favor del gobierno regional.

El área de catastro de Sunarp informa

respecto de la ubicación del predio, de
acuerdo a la información que publicita
la base gráfica registral y los
geoportales del Estado.

21
 Requisitos:

• Resolución que declara la incorporación del terreno al

dominio del Estado representado por el Gobierno Regional,
disponiendo su inmatriculación, salvo que se encuentre
inscrito en los Registros Públicos a nombre del Gobierno
Regional.

• Instrumento de formalización rural o título de propiedad

rural.

• Certificado de Información Catastral.

• Información digital.
Arts. 16º.2 y 23º del D.S. Nº 014-2022-MIDAGRI.

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 Inmatriculación de predios rurales
afectados por la Reforma Agraria,
adjudicados a título gratuito u oneroso a
favor de particulares:

a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el

organismo competente, acompañando la certificación expedida por el
organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida.

b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de

zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el
segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

c) De corresponder: Resolución que acredita la cancelación o la condonación

de la deuda agraria.

23
2 INDEPENDIZACIÓN
INDEPENDIZACIÓN:

Es el acto que consiste en abrir una partida

registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de
terreno.
Antes de su
vigencia
Predios ubicados
en zonas
catastradas.
Ahora solo se adjuntan
Ley 31145
certificados de
Predios ubicados información catastral.
en zonas no
Arts. 105º y 106º literales a) y
catastradas. b) del D.S. Nº 014-2022-
MIDAGRI.

25
Requisitos:

• Documento privado otorgado por el propietario, con firma

certificada por notario, en el que se precisarán el área,
linderos y medidas perimétricas del área a independizar y
el remanente, de corresponder.

• Certificados de información catastral del área a

independizar y del remanente, salvo que este último no se
pueda determinar.

Es causal de tacha especial el no haber presentado desde el

ingreso del título por el diario los certificados de información
catastral del predio.
Art. 59º último párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y
art. 43-A literal c) del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.

26
ACUERDOS Y PRECEDENTES DE
OBSERVANCIA OBLIGATORIA,
VINCULADOS AL ACTO DE
INMATRICULACIÓN

27
 RENUNCIA PARCIAL DE ÁREA CON
EL PROPÓSITO DE INMATRICULAR
UN PREDIO

Considerando que para renunciar a parte de un predio este debe

estar plenamente identificado con su área, linderos y medidas
perimétricas en el título primigenio, entonces el instrumento de
renuncia no requerirá la antigüedad de cinco años adicionales para
efectos de la inmatriculación. Para ello, el área catastro deberá
determinar en forma indubitable que el predio resultante de la
renuncia se emplaza dentro del polígono del predio original. Por
consiguiente, en este supuesto resulta inaplicable el acuerdo
adoptado en el Pleno CLX, precisado en el Pleno CLXXVII, relativo
a la inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o
modificatorios.
Acuerdo adoptado en el CXCIV Pleno del Tribunal Registral,
realizado los días 17 de setiembre de 2018.
 ALCANCES DE LA
CALIFICACIÓN EN
INMATRICULACIÓN PROCEDENCIA DE
INMATRICULACIÓN
Tratándose de la solicitud de inmatriculación
de un predio, el Registrador se limitará a la No impide la inmatriculación
calificación del título presentado y a la de un predio el informe del
verificación de la inexistencia de Área de Catastro señalando la
inscripciones relativas a dicho predio. En tal imposibilidad de determinar si
sentido, no procederá denegar la inscripción el mismo se encuentra inscrito
sobre la base de presuntos obstáculos que o no.
emanen de partidas registrales referidas a Criterio adoptado en la Resolución Nº
otros predios.- Criterio adoptado en la 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de
Resolución Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-
TR-L del 29 de abril de 2005. POO
16 de abril de 2004.
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el VIII Pleno
aprobado en el XII Pleno del Tribunal
del Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano el 1 de Registral.
octubre de 2004.

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 ACREDITACIÓN DE LA
NATURALEZA RURAL DEL
PREDIO A INMATRICULAR

A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo

2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de
acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la
naturaleza del predio sea acreditada mediante documento
expedido por la autoridad competente, descartando que es
eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe ser
materia de calificación para determinar quién es el legitimado
para solicitar la inscripción y que documentos deberán
presentarse para tal efecto. Criterio sustentado en la
Resolución Nº 487-2016-SUNARP-TR-T del 10.11.2016.
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CLXVI Pleno del Tribunal
Registral, publicado en el diario El Peruano el 29 de noviembre de 2016.

30
 DESINMATRICULACIÓN

EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL

DERECHO DE PROPIEDAD
Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de
propiedad sobre todo el predio y su consiguiente
desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello
no afecte derechos de terceros.

Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CIX Pleno del

Tribunal Registral, publicado en el diario El Peruano con fecha 13/9/2013.

31
 INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A
ESCRITURA PÚBLICA DE
DIVISIÓN Y PARTICIÓN

La escritura pública de división y partición da mérito a la

inmatriculación si cuenta con antigüedad de por lo menos
cinco años.

Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CCXLIII Pleno del Tribunal

Registral, publicado en el diario El Peruano el 3 de mayo de 2021.

32
 Directiva DI-004-2020-SCT-DTR
(Directiva que regula la emisión de
informes técnicos en
procedimientos de inscripción,
servicios de publicidad y
procedimientos administrativo
registrales)

Numeral 7.1.2. Requisitos técnicos generales de los documentos para su

evaluación:
Los siguientes requisitos son exigibles, salvo que exista norma especial que
establezca el cumplimiento de otros requisitos técnicos.
a. El plano perimétrico y plano de ubicación deben ser elaborados en una escala
gráfica que permita la visualización y verificación de los datos técnicos,
georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en
coordenadas oficiales, Zona Geográfica al que está referido; debiendo graficarse el
Norte Geográfico, la cuadricula, los vértices, las medidas perimétricas de cada
tramo, el perímetro total, los colindantes y el área del predio, en lo que corresponda.
El membrete del plano debe contener la siguiente información: tipo de plano, escala,
fecha, departamento(s), provincia(s) y distrito(s), nombre del profesional responsable
o verificador que elaboró el plano y el nombre del titular del predio.

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Los planos deben estar firmados y sellados por el verificador o profesional responsable,
así como debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa, cuando
corresponda. Los planos podrán ser adjuntados, además, en archivo digital (formato DXF,
o DWG o SHAPEFILE).

La memoria descriptiva, debe señalar el nombre del titular del predio, linderos, medidas
perimétricas y área del predio materia de inscripción, así como la fecha de elaboración de
la misma, la cual debe estar firmada y sellada por el verificador o profesional responsable,
debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa, cuando corresponda.
También podrá contener los nombres de los propietarios y/o posesionarios de los predios
colindantes, siempre que se cuente con dicha información.

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7.1.3. Requisitos técnicos específicos de los documentos para su evaluación:
El plano de ubicación de predios ubicados en zonas urbanas, debe graficar la posición
del predio respecto de las vías adyacentes indicando la distancia a la esquina
transversal más cercana, mencionar la denominación de vía; y de ser posible, la
numeración municipal actual y anterior.
Para el plano perimétrico, el área y perímetro a evaluar debe estar expresado en el
sistema métrico decimal con una aproximación a dos decimales.
El plano de ubicación de predios ubicados en zonas rústicas debe representar las
referencias físicas y detalles topográficos no perecederos que existieran en el lugar,
tales como los trazos y toponimias de ríos, quebradas, acantilados, zonas
arqueológicas, y otros que ayuden a determinar la ubicación del predio; asimismo podrá
indicar el número de unidad catastral y/o el número de parcela; para el plano perimétrico
el área debe estar expresada en hectáreas y con una aproximación a cuatro decimales.
Muchas
gracias

“Comprometidos con la transformación digital”