TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 1979 -2021-SUNARP-TR

Arequipa, 04 de octubre de 2021

APELANTE : DIANA RAMÍREZ AVILÉS

TÍTULO : N° 805391 DEL 29.03.2021
RECURSO : N° A0244647 DEL 24.06.2021
REGISTRO : PREDIOS – LIMA
ACTO (S) : COMPRA VENTA
SUMILLA :

TRACTO SUCESIVO
"El principio de tracto sucesivo obliga al Registrador a verificar si quien efectúa el acto de
disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho,
correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito".

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
“A efectos de inscribir una transferencia de dominio de un área determinada de un predio de
mayor extensión, previamente deberá inscribirse la independización de dicha área, cumpliendo
con los requisitos establecidos normativamente.”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA.

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la inscripción de
compraventa otorgada por Jemmy Tarazona Espinoza a favor de Diana
Ramírez Avilés, respecto del lote 22 de la Mz. D del Programa de Vivienda
Residencial Florida II, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia y
departamento de Lima; predio que forma parte de la Parcela N°8,
Proyecto Punchauca, Valle Chillón, inscrita en la partida N° P01008460
del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

a) Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.

 b) Parte notarial de la escritura pública de fecha 26.03.2021 otorgada
ante notario de Huánuco, Elías Antonio Vilcahuamán Ninanya.
c) Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada

por el Registrador Público de la Oficina Registral de Lima, Manuel
Edmundo Mejía Zamalloa, cuyo tenor es el siguiente:

“(…)
ACTO: COMPRAVENTA
Se solicita la inscripción de una compraventa mediante escritura pública del
26/03/2021 interviniendo como vendedor JEMMY TARAZONA ESPINOZA
transfiriendo el inmueble inscrito en la partida N°P01008460 del Registro de
Predios de Lima; sin embargo, se advierte que el titular del inmueble inscrito en la
citada partida es CONSORCIO INMOBILIARIO E&D Y SERVICIOS MÚLTIPLES
SAC y no la vendedora.
Subsanar de manera virtual conforme a la Ley del Notariado
(…)”

III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN

La apelante sustenta su recurso de apelación señalando,

fundamentalmente, los siguientes argumentos:

• Como puede apreciarse del parte notarial de la escritura pública,

no se trata de la compraventa de la totalidad del predio matriz, sino,
únicamente del derecho de propiedad del lote 22 de la manzana D
del programa de vivienda Residencial Florida II, ubicado en el
distrito de Carabayllo - Lima, inscrito en la partida N° P01008460
del Registro de Predios de Lima.

• En efecto, sobre el predio matriz antes referido existe el proyecto

del Programa de Vivienda Residencial Florida II, cuya autorización
se encuentra en trámite por ante la Municipalidad Distrital de
Carabayllo, la misma que viene siendo tramitada por el titular
registral del predio, Consorcio inmobiliario E&D y Servicios
Múltiples SAC.

• En esa condición, aquel titular registral transfirió el lote referido a

favor de Jemmy Tarazona Espinoza, mediante escritura pública de
compraventa de fecha 15 de setiembre de 2020, este a su vez lo
 transfirió al apelante, en tal sentido, existe la cadena de
transferencias que acreditan la adquisición válida de derecho a
favor de la apelante y la autorización de subdivisión o habilitación
antes referida se presentará en los próximos días para su
inscripción.

• En consecuencia, se habrá cumplido con los actos previos

necesarios, por lo que debe procederse a la inscripción del acto
rogado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº P01008460 del Registro de Predios de Lima, corre

inscrita la Parcela 8 con código catastral 8_2808690_01250, ubicada en
Valle Chillón, Proyecto Punchauca, distrito de Carabayllo, provincia y
departamento de Lima, con un área de extensión de 3.5379 has.

• En el asiento 00008 consta la inscripción de transferencia del

predio en favor de Consorcio Inmobiliario E&D y Servicios Múltiples
S.A.C., en mérito de la escritura pública de compraventa del
10.05.2013 otorgada ante notario de Lima Marcos Vainstein
Blanck.

• En el Asiento 00010 corre registrada la modificación de la parcela,

en mérito al procedimiento de determinación y medidas
perimétricas efectuado por el titular registral.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal (s) Jesús David Vásquez Vidal. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde
dilucidar:

• Si en el presente caso se cumple con el principio de tracto sucesivo.

• Si en el presente caso es necesaria la inscripción de actos previos

en aplicación del principio de especialidad.
VI. ANÁLISIS

1. El artículo 2011 del Código Civil regula el principio de legalidad, señalando

que los Registradores Públicos califican la legalidad de los documentos
en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y
la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Públicos.

A fin de garantizar que al Registro ingresen actos válidos y en

concordancia con el antecedente registral, es que se otorgan facultades
especiales de calificación al Registrador Público, quién se va a encargar
de verificar si el título que se solicita inscribir reúne los requisitos
necesarios para su acceso al mismo.

En ese sentido, el artículo 32 del Reglamento General de los Registros

Públicos regula los alcances de la calificación señalando que el
Registrador y el Tribunal Registral, entre otros aspectos deberán:

“(…)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la
partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma,
sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en
los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el
Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá
ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la
misma persona;

b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá

practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma
que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la

formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”
(énfasis es nuestro)

Conforme a tales disposiciones, la evaluación comprende verificar la

adecuación entre el título y la partida registral, si existen obstáculos en
 la partida y si la formalidad y el acto contenido en el título que constituye
la causa directa e inmediata de la inscripción cumplen con los requisitos
establecidos en las disposiciones legales sobre la materia.

2. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de compraventa otorgada por Jemmy Tarazona Espinoza a favor de Diana
Ramírez Avilés, respecto del lote 22 de la Mz. D del Programa de Vivienda
Residencial Florida II, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia y
departamento de Lima; predio que formaría parte de la Parcela N° 8,
Proyecto Punchauca, Valle Chillón, inscrita en la partida N° P01008460
del Registro de Predios de Lima.

El registrador público a cargo de la calificación formula observación en

cuanto advierte que el titular del inmueble inscrito en la citada partida es
de la persona jurídica Consorcio Inmobiliario E&D y Servicios Múltiples
S.A.C. y no la vendedora. Esto es, la primera instancia registral cuestiona
que sustancialmente en el título objeto de calificación existiría un defecto
de tracto sucesivo, esto es que el acto de disposición que se pretende
inscribir no deriva del titular registrado.

3. En concordancia con lo expuesto en el numeral 1, la calificación se realiza

en el marco de los principios registrales que constituyen los rasgos
fundamentales que sustentan el Derecho Registral, delimitando de ese
modo los alcances de la calificación registral.

Uno de los principios que rige el procedimiento registral es el de tracto

sucesivo. La legislación peruana consagra el referido principio en el
artículo 2015 del Código Civil, formulado en los términos siguientes:
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane”.

La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registrales

basados en el folio real es universalmente aceptada. Así el Reglamento
General de los Registros Públicos en el numeral VI del Título Preliminar
señala: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario”.

De igual manera, el artículo 3 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios establece que: “Son aplicables al Registro de Predios los
principios registrales contenidos en el Código Civil y en el Reglamento General de los
Registros Públicos.”
4. Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de continuidad
registral consiste “en procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada,
respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan adquirido el dominio o derechos
reales sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su
encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con
las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular
registral actual sea el transferente de mañana.”1

Para Diez-Picazo, el tracto sucesivo consiste en que “los actos de transmisión

y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el orden
legal, sin solución de continuidad, de forma que el Registro refleje el historial completo
de la finca inmatriculada.”2

En ese sentido, ambos autores coinciden en que el principio de tracto

sucesivo tiene un carácter formal, toda vez que afecta exclusivamente al
funcionamiento del Registro, ya que pertenece al proceso, forma o
procedimiento de inscripción y se dirige al registrador.

Tal carácter formal del principio de tracto sucesivo obliga al registrador a

verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el
derecho aparece como titular registral del derecho, correspondiendo
rechazar todo acto dispositivo o de transmisión de derecho que no
provenga del titular inscrito.

5. Ahora bien, revisada la partida electrónica Nº P01008460 del Registro de

Predios de Lima, se advierte que el dominio del predio submateria se
encuentra registrado a nombre de Consorcio Inmobiliario E&D y
Servicios Múltiples S.A.C.; en consecuencia, conforme a la información
proveniente de los antecedentes registrales, podemos concluir que la
titularidad registral del bien corresponde a la citada persona jurídica, sin
embargo, en el presente caso, en la escritura pública de compraventa
materia de calificación, intervienen Jemmy Tarazona Espinoza en
calidad de vendedora y Diana Ramírez Avilés como compradora.

Por lo que se concluye que no existe adecuación entre el título presentado

y el contenido de la partida electrónica N° P01008460 del Registro de
Predios de Lima, en lo que respecta al dominio del predio; en
consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación
planteada.

1Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario, Barcelona. Bosch Casa Editorial S.A. 1995, página 87.
2Luis Diez-Picazo. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial III. Madrid. Editorial Civitas. 1995. pág.
399-400.
6. Sin embargo, es pertinente indicar que si bien en el recurso de apelación
se indica que el titular registral Consorcio Inmobiliario E&D y Servicios
Múltiples S.A.C. transfirió el lote objeto de venta a favor de Jemmy
Tarazona Espinoza mediante escritura pública de compraventa del
15.09.2020 otorgada ante notario de Lima, Marcos Vainstein Blanck; dicha
transferencia no consta registrada.

6. Por otro lado, de la revisión del Parte notarial de la escritura pública de

fecha 26.03.2021, se desprende lo siguiente:

“(…)
PRIMERA: El vendedor es propietario del lote 22 de la manzana D del Programa
de Vivienda Residencial Florida II, ubicado en el distrito de Carabayllo, provincia
y departamento de Lima, de 105.00 m2 (ciento cinco metros cuadrados) que forma
parte de la parcela N°8, código catastral 8_2808690_01250, Proyecto Punchauca,
Valle Chillón, inscrito en su área matriz, en la partida N°P01008460 del registro de
predios de Lima, cuyo proceso de habilitación urbana se encuentra en trámite para
su aprobación.
(…)
SÉPTIMA: Los otorgantes declaran que la habilitación urbana y la
correspondiente independización del lote objeto de venta se encuentra pendiente
de inscripción y que por mutua conveniente realizan la transferencia en el estado
en que se encuentra; por lo que, liberan de cualquier responsabilidad al notario que
elevará a escritura pública esta minuta.
(…)
(El énfasis es nuestro)

Del instrumento público glosado, podemos apreciar que el bien inmueble

objeto de transferencia se encuentra referido al lote 22 de la Mz. “D” del
Programa de Vivienda Residencial Florida II, predio que forma parte de la
Parcela N° 8 (CÓDIGO CATASTRAL 8_2808690_01250) inscrito en la
partida matriz N° P01008460 del Registro de Predios de Lima.

Asimismo, se indica que sobre este se encuentra en trámite el proceso

de habilitación urbana respectivo, dejándose constancia que la
habilitación y la independización del lote se encuentran pendientes
de inscripción, de la verificación de la partida electrónica NºP01008460
del Registro de Predios de Lima se advierte que no consta registrado el
proyecto de habilitación urbana sobre el predio, ni título en trámite
referido a dicho acto.
7. Sobre el tema, el Reglamento Nacional de Edificaciones3 define a la
habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico en
urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de
agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación
pública, pistas y veredas. Adicionalmente, podrá contar con redes para
distribución de gas y redes de comunicaciones.

Conforme al citado reglamento, terreno urbano es la unidad inmobiliaria

constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación
pública, pistas y veredas.

8. El trámite administrativo de las habilitaciones urbana se encuentra

actualmente regulado por el Texto Único Ordenado de la Ley N°29090,
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones,
aprobado por Decreto Supremo N°006-2017-VIVIENDA4, así como por su
Reglamento aprobado por Decreto Supremo N°029-2019-VIVIENDA5.

De acuerdo con la referida Ley y su Reglamento, el proceso de habilitación

urbana pasa por dos etapas: a) Aprobación del proyecto o licencia de
habilitación urbana; y, b) Recepción de obras.

Si bien dentro del contexto registral el procedimiento de habilitación

urbana tiene esas dos etapas perfectamente definidas, en el ámbito
extrarregistral se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, la
cual es la ejecución de las obras de habilitación urbana; es decir, luego de
obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la
ejecución de las obras, corresponde al habilitador la ejecución de estas a
fin de que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano y,
por tanto, cuente con los respectivos servicios públicos.

La diferenciación de esas tres etapas, que tiene todo proceso regular de

habilitación urbana, nos conduce a la conclusión de que en el ámbito
registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción
del proyecto de la futura urbanización. Por ello, no podría concluirse que
la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes
de terreno urbano, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral

3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/6/2006.

4 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28/2/2017.
5 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 6/11/2019
 se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de
la inscripción de la resolución de recepción de obras finales.

9. En atención a ello, y siendo que la aprobación de la habilitación urbana

no acredita la existencia formal de los lotes que la integran, el artículo 496
del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)
establece lo siguiente:

“Artículo 49.- Inscripción de actos de disposición de lotes que integran una

habilitación urbana
Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los
lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la
recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se
establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a
la normativa vigente.”

Conforme lo expuesto, para inscribir la transferencia de propiedad y

demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación
urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras en el
predio matriz, o en su defecto, de existir la aprobación del proyecto de
habilitación urbana, en la resolución que aprueba dicha habilitación se
establezca la libre disponibilidad del lote que es materia de transferencia,
tal como refiere el artículo 49 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (RIRP), por lo que corresponde ampliar la
observación en ese sentido.

10. Por último, cabe indicar que, en el presente caso, a efectos de inscribir la
transferencia de una parte material de un predio de mayor extensión,
previamente debe registrarse la independización del mismo, en virtud del
principio de especialidad o folio real, cumpliendo con los requisitos
establecidos normativamente en el artículo 59 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

En efecto, de acuerdo con el primer párrafo del artículo IV del Título

Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,
el principio de especialidad aplicado a un registro jurídico de bienes, como
el Registro de Predios, consistiría en que: “Por cada bien (….) se abrirá una
partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas

6 Cabe señalar que en el Pleno CXXI llevado a cabo el 6/6/2014 se discutió sobre la interpretación de este
artículo, adoptando el siguiente acuerdo:
INTERPRETACIÓN DEL ART. 49 DEL RIRP “Cuando la resolución municipal de aprobación de la
habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las inscripciones se harán preventivamente (pues es la
primera etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras
(segunda etapa)”.
así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.” Asimismo, a este
criterio organizador del Registro de Predios, el artículo 4° del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios lo denomina como “Folio real”,
describiéndolo en los siguientes términos:

“El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales

provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él
se extiendan, organizados mediante un sistema automático de procesamiento de
datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o
derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración
correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo
a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
(…)” (el énfasis es nuestro)

Ahora bien, en el presente caso, en el que se pretende la inscripción de

un acto de compraventa sobre una parte de un predio de mayor extensión
realizada por un vendedor que alega haber adquirido a su vez del titular
registral en otro acto de disposición. Resulta evidente que, previamente a
la inscripción de la presente compra venta, deberá abrirse una partida
registral independiente para la parte del predio de la que sostiene ser
propietario el vendedor, así como su acto de adquisición correspondiente,
para que recién pueda acceder al Registro la transferencia que efectúa a
favor de otra persona. Ello, en virtud del artículo 115 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios que prescribe lo siguiente:

“Artículo 115.- Independización por cambio de titularidad

Para inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominial respecto de
parte de predios inscritos debe procederse a su previa independización, de
conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento”

En tal sentido, se requiere que como acto previo se registre la

independización del área materia de compraventa y se inscriba la
titularidad del vendedor Jemmy Tarazona Espinoza, por lo tanto,
corresponde ampliar la observación.

Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención de los vocales

(s) Jorge Luis Almenara Sandoval, Jesús David Vásquez Vidal y Rosa
Isabel Quintana Livia, autorizados por Resoluciones N os 190-2020-
SUNARP/SN de fecha 29.12.2020 y 193-2021-SUNARP/PT de fecha
 08.09.2021 y 205-2021-SUNARP/PT de fecha 16.09.2021,
respectivamente.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resoluciones Nº 174-2021-SUNARP/PT de fecha 17.08.2021 y Nº 198-
2021-SUNARP/PT de fecha 13.09.2021 expedida por el Presidente del
Tribunal Registral

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público y

AMPLIARLA conforme a los numerales 9 y 10 de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA
Vocal (s) del Tribunal Registral
JESÚS DAVID VÁSQUEZ VIDAL
Vocal (s) del Tribunal Registral