Fiscalidad inmobiliaria.

La nota de encargo (o contrato de mediación) como contrato atípico.

La nota de encargo no viene regulada por ninguna ley. Esto no significa que este contrato no
esté protegido ya que lo pactemos con el vendedor será también ‘ley’ en función de la
autonomía de la voluntad o libertad de contratación de las partes. Entonces lo acordado en la
Nota de Encargo será considerado Ley ‘inter partes’ a todos los efectos.

El C.C. recoge los contratos atípicos en su articulado, concretamente en los artículos 1254 y
1255.

1254 c.c.- “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse,
respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

1255 c.c.- “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

Por lo tanto, debemos ser claros y concisos con nuestros clientes en el momento de iniciar la
relación profesional a partir de la firma de una nota de encargo o una propuesta de compra ya
que el cliente no debe tener duda de sus derechos y obligaciones desde el mismo momento de
la firma.

El contrato de mediación es un contrato atípico. Es la base de nuestro trabajo y se resume en

el hecho de intermediar en compraventa de inmuebles mediante la firma de una nota de
encargo.

Las partes integrantes de este contrato son: EL MEDIADOR Y EL CLIENTE.

1.- El mediador (agente inmobiliario) se obliga a servir de intermediario en el negocio.

(localización de un comprador para el inmueble).

2.- El mediador no sirve a nadie (su objetivo es realizar el servicio).

3.- Existe una retribución (comisión).

4.- Relaciona a futuros contratantes: en nuestro caso el contrato de mediación se

perfecciona cuando se firma la nota de encargo y se consuma cuando localizamos un
comprador que acepta las condiciones establecidas en la nota de encargo.

5.- no hay una regulación específica en la ley.

6.-Rige la voluntad de las partes.

EVOLUCIÓN DEL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN EL TIEMPO.

1º Realización de la oferta: Es la llamada fase de adquisición. En ella realizamos una oferta al

vendedor para prestarle el servicio de intermediación inmobiliaria. No se puede exigir
responsabilidades a las partes ya que de momento no ha habido aceptación de las condiciones
de venta del inmueble.
2º Aceptación de la oferta y perfección del contrato. En este momento las dos partes acuerdan
mediante la nota de encargo las condiciones de intermediación inmobiliaria, es decir, la
localización de un comprador en un tiempo determinado y que éste acepte pagar un precio
determinado. La aceptación de estas condiciones abre la puerta a la posible reclamación de
derechos y obligaciones en caso de incumpliendo contractual.

3º Consumación del contrato. Se consuma el contrato de intermediación inmobiliaria

mediante la aceptación de la propuesta de compra por parte del vendedor y la posterior
escrituración del inmueble.

OBLIGACIONES DEL MEDIADOR:

- Realizar la gestión conforme a lo pactado (en la firma de la nota de encargo o la

propuesta).
- Responder por culpa (cuando se hubiese actuado con negligencia o sabiendo que se
estaba perjudicando los intereses del cliente).
- Deber de información sobre el estado de las gestiones.
- Deber de guardar secreto sobre las cifras y datos fundamentales de las operaciones en
que esté implicado.

DERECHOS DEL MEDIADOR:

- No ser perturbado por el cliente en su actuación (el cliente debe dejar que realice su
trabajo. Ejemplo: dejar que traiga visitas a la vivienda).
- A recibir premio o prima (comisión) cuando se realice el trabajo que se ha estipulado
en la nota de encargo (localizar a un comprador en un tiempo determinado y a un
premio determinado).

OBLIGACIONES DEL CLIENTE:

- Tiene la obligación de pagar cuando:

a) El negocio se realice.
b) Se aproveche de la gestión del mediador.
- No perturbar el ejercicio de las funciones del mediador.

DERECHOS DEL CLIENTE:

- El mediador debe cumplir lo estipulado.

- El cliente puede reclamar en caso de culpa.
- Las gestiones efectuadas por el mediador deben ser conocidas en todo momento por
parte del cliente.
- El cliente tiene derecho al anonimato, es decir, a que el mediador no haga publicidad
de los datos del cliente.

En resumen, es importante saber que nuestra función no es la venta de un inmueble, sino que
somos intermediarios que ayudan a dos partes (vendedor y comprador), se encuentren y
cubriendo sus necesidades.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Los sujetos que intervienen en una compraventa son comprador y vendedor, y el artículo
1457 del C.C. determina que ‘’podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las
personas a quienes este código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en
los artículos siguientes’’.

Es por ello que hay que tener en cuenta las normas relativas a la capacidad de obrar puesto
que se establecen una serie de prohibiciones según sean los sujetos que intervienen que
pueden provocar la anulabilidad o la nulidad del contrato celebrado, éstas son las siguientes:

a) El tutor no puede comprar los bienes de la persona que está bajo su tutela.
b) El mandatario encargado de la administración de los bienes de una persona, no puede
adquirir para sí los bienes del administrado.
c) Los albaceas, en cuanto encargados del cumplimiento de la voluntad del testador, no
pueden comprar los bienes confiados a su cargo.
d) A los empleados públicos se les prohíbe la compra de los bienes del Estado de cuya
administración estuvieren encargados.
e) Las personas encargadas o relacionadas con la administración de la justicia
(magistrados, jueces, fiscales, secretarios, oficiales, abogados, procuradores…) no
podrán adquirir por compra los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el
Tribunal.

Obligaciones del comprador.

- Pagar el precio: El artículo 1500 del C.C. dice: “el comprador está obligado a pagar el
precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubiese
fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en el que se haga la entrega de la
cosa vendida”. El pago del precio es la contraprestación principal a cargo del
comprador; lo normal es que el mismo se haga en dinero, pero nada impide que pueda
ser más complejo, abonando una parte en dinero y otra parte con otro tipo de bienes.
Cuando el paso se hace mediante signos representativos de la moneda legal como
cheques, letras de cambio, pagarés, solo producirá efectos jurídicos de pago luego que
se hayan sido realizados o que se hayan hecho efectos, o cuando por culpa del
acreedor se hubiesen perjudicado. En cuanto al tiempo en que ha de efectuarse el
pago, rige en primer lugar lo acordado por las partes en el contrato.
Si la traslación de esta obligación para el agente inmobiliario Tecnocasa es la
necesidad de encontrar un comprador que tenga la capacidad de pagar el precio
especificado en la nota de encargo en las condiciones que se han establecido con el
vendedor.
- Recibir la cosa: no ha de impedir que el vendedor cumpla su obligación.
- Abonar los gastos siguientes:

·Los necesarios y útiles realizados en la cosa vendida desde la perfección del

contrato hasta la entrega respetando siempre la voluntad de las partes. Dado que los
frutos son para el comprador, es lógico que quien cobra los frutos deba abonar los
gastos. Es decir, los gastos de:

a) Primera copia de la escritura de compraventa

b) Inscripción en el Registro de la Propiedad.
c) Impuesto de transmisiones patrimoniales.
Obligaciones del vendedor.

- Conservar y custodiar la cosa: el vendedor tiene esta obligación desde la aceptación de

la propuesta de compra del inmueble hasta la entrega del mismo al comprador.
- Entregar la cosa: salvo que el comprador resulte insolvente o cuando se hubiese
convenido un aplazamiento del pago o un término para el mismo. El Art. 1468 del C.C.
dice que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el estado en que se
hallaba al perfeccionarse el contrato. Es una obligación que se refiere a cosas
determinadas, y son indeterminadas, a partir del momento de su determinación. El
mal estado de la cosa, faculta al comprador a promover resolución del contrato.
- Entregar la cosa saneada: El artículo 1474 C.C. señala que: “el vendedor responderá
ante el comprador:
a) De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
b) De los vicios o defectos ocultos que hubiere.
Esto se traduce en dos garantías concretas:
1- Saneamiento en caso de evicción:
El artículo 1475 C.C. establece que “tendrá lugar la evicción cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra,
de todo o parte de la cosa comprada”.
La evicción tiene como finalidad proteger a todo comprador que por acos de
terceros se vea privado parcial o totalmente de su vivienda que haya adquirido
en virtud de un derecho anterior de compra.
El fundamento de la responsabilidad por evicción se encuentra en la aseveración
de que quien ha recibido una contraprestación por algo que definitivamente no
puede ser usado o disfrutado por el comprador, debe devolver lo que recibió y
todo cuanto el comprador ha gastado.
Es una garantía que las partes pueden suprimir, aumentar o disminuir, debiendo
constar todo ello para que tenga constancia de modo expreso.
Los requisitos para que se pueda plantear ésta garantía son:
· Que haya una sentencia firme privando de derechos sobre la cosa al
comprador.
· Que se prive de todo o parte de la cosa comprada.
· Que el derecho básico que prive de la cosa al comprador, ha de ser anterior
al perfeccionamiento del contrato, cuando la cosa pertenecía a título de dueño al
vendedor.
2- Saneamiento por vicios ocultos:
El artículo 1484 C.C. señala que el vendedor responde por vicios o desperfectos
ocultos de la cosa cuando la hagan impropia para el uso a que se la destina o
disminuyan de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador no lo
habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
No se trata de que la vivienda sea inútil para todo uso, sino que el vicio oculto
sea suficiente para perjudicar el uso del bien por parte del comprador de forma
que menoscabe la utilidad de la compra que efectuó.
Los requisitos para que proceda la garantía de saneamiento por vicios ocultos
son:
· Que el vicio sea oculto, que no sea posible advertirlo en una primera
inspección en la forma habitual en que se inspecciona una cosa cuando se
compra. Si el vicio está a la vista, el legislador supone que el comprador ha
 decidido, pese a ella, adquirirla en el estado en que se encontraba y pagando por
ella el precio que se consideró apropiado.
· Que el vicio sea anterior a la fecha de perfeccionamiento del contrato, porque
los defectos sobrevenidos corren a cargo del propietario de la cosa al momento
en que se manifiestan o se hacen presentes aunque no se manifiesten de
inmediato.
· Que el vicio sea grave, es decir, que de haberlo conocido el comprador, no
habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella.

Garantías convencionales.

1- Arras
2- Hipoteca.
3- Condición resolutoria expresa o pacto comisorio.
4- Pacto de reserva de dominio.
5- Fianza o aval.

1.- ARRAS.

Es la cantidad en dinero que una de las partes entrega a otra como garantía del cumplimiento
del contrato, y se presentan en tres modalidades:

a) Confirmatorias: se entiende como parte del precio total y confirmación del contrato, no
facultando al desestimiento del mismo.
b) Penales: Garantizan el cumplimiento del contrato, mediante la pérdida o devolución
doblada en caso de incumplimiento, además de posibilitar la reclamación del
cumplimiento del mismo.
c) Penitenciales: son las previstas por el Código Civil en su articulo 1454, posibilitan el
desestimiento del contrato mediante la pérdida o devolución doblada por quien las
recibió. Esta modalidad es la que utilizamos en la nota de encargo de Tecnocasa.

2.-HIPOTECA.

Se considera un derecho real inmobiliario y por tanto sólo cabría constituirla sobre bienes
inmuebles susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca se considera como una garantía ya que cumple una doble función, por un lado, la
de seguridad, durante la cual se pretende la conservación y mantenimiento del derecho de
crédito y la del inmueble sobre la que recae la garantía, y por otro lado, la de ejecución,
cuando el crédito ha quedado incumplido.

3.- CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA O PACTO COMISORIO.

Se trata de una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de

compraventa con precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que en caso
de falta de pago del precio o de alguno de sus plazos dará lugar a la resolución de pleno
derecho de la compraventa.
Es frecuente que el pago de los plazos se realice mediante el libramiento de letras de cambio,
en este caso, el comprador debería tener en su poder la totalidad de las letras para cancelar la
condición resolutoria.

No obstante,