LECCIÓN 22 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

22.1. Ideas generales y concepto.

La compraventa es un contrato por el que una parte (vendedor) se obliga a transmitir una cosa o un derecho a
otra (comprador) a cambio de que ésta se obligue a pagarle una suma de dinero llamada precio. (Art. 1445 C.c.)
Por su función económica, la compraventa se considera el más importante de los contratos y el más frecuente en
la práctica.

Características:
- Contrato sinalagmático: surgen obligaciones recíprocas para cada una de las partes
- Contrato consensual: se perfecciona por el mero consentimiento
- Contrato obligatorio: porque no produce él la transmisión del derecho vendido, sino que obliga a transmitirlo
- Contrato conmutativo: en él no suele intervenir la suerte, pero si interviene se considera aleatorio
-Contrato oneroso.

Clases de compraventa: En el libro VI CCC, se distinguen la general y la de consumo.

• General: aquella cuyas partes son o dos empresarios o dos particulares.
• Consumo: El vendedor actúa en ámbito de actividad profesional y el comprador con un propósito ajeno a estas
actividades.

¿Porque está diferencia? En las de consumo se protege a la parte más débil, el consumidor y por eso existen
normas imperativas en beneficio del consumidor que las partes contratantes no pueden eliminar.

22.2. Los sujetos intervinientes: capacidad y prohibiciones.

CAPACIDAD: Las partes que intervienen en el contrato son dos, tal y como se ha citado anteriormente: la
vendedora, que se obliga a transmitir la cosa o derecho; y la compradora, que se compromete a pagar el precio.
La capacidad para celebrar la compraventa se rige por lo expuesto al tratar de capacidad contractual
PROHIBICIONES: aun siendo capaces para comprar o vender, el Código Civil prohíbe a la persona: - Comprar
determinados bienes sometidos al que sería el comprador

22.3. El objeto del contrato. El bien y el precio.

EL BIEN O COSA (o el derecho): Pueden ser objeto de venta las cosas o derechos, aunque sea más frecuente
la venta de propiedad de las cosas. Los derechos vendibles son, en principio, patrimoniales de cualquier tipo,
salvo que sean intransmisibles (por ejemplo, el uso o la habitación).
En cuanto a las cosas, puede venderse una cosa, una universalidad de ellas o varias cosas independientes entre
sí.
Requisitos: la prestación debe ser:
- Posible: debe existir o ser posible que lleguen a existir, si se vende algo futuro.
- Determinado o determinable
- Lícita de venta

EL PRECIO Ha de consistir en dinero y ser cierto (art. 1445), fijándose por los contratantes, salvo que, por
alguna disposición especial, esté limitada esa libertad.
Requisitos:
- El precio consistirá en dinero o signo que lo represente, es decir, el pago no ha de hacerse necesariamente
entregando una suma de dinero en efectivo, sino que puede realizarse mediante algo que lo represente.
- Debe ser, al menos, determinable.
LECCIÓN 23: EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

23. 1. Las obligaciones del comprador.

El comprador tiene en principio dos obligaciones principales:
- Pagar el precio
- Recibir el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.

¿Cuándo se ha de pagar?
Se ha de pagar en el momento pactado en principio.
1) El comprador debe pagar íntegramente el precio en el momento de la entrega del bien, salvo pacto en
contrario. Si se ha pactado el aplazamiento de una parte del precio, debe pagar la parte convenida en el
momento de la entrega del bien.
2) El vendedor sólo puede rechazar el pago adelantado del precio o de la parte del precio que se convino aplazar
si tiene un interés legítimo para hacerlo.

¿Dónde se debe pagar?

El comprador debe pagar el precio en el lugar acordado en el contrato o, en su defecto, en el lugar de entrega
del bien o, si procede, de la entrega de los documentos representativos. En cuanto a recibir el bien el artículo
621-31 CCCat establece que:
1) El comprador debe llevar a cabo los actos que razonablemente sean exigibles para que el vendedor pueda
cumplir su obligación de entrega del bien.
2) El comprador puede rechazar la entrega anticipada del bien siempre y cuando tenga un interés legítimo para
hacerlo.
3) En la compraventa de consumo, el comprador no debe pagar ninguna contraprestación por un bien entregado
no solicitado. El comprador debe permitir al vendedor recuperarlo y tiene derecho a ser resarcido de cualquier
gasto adicional, así como de los daños y perjuicios ocasionados.

Así mismo, según el artículo 621-15 los gastos derivados del contrato, el comprador es quien ha de pagar los
gastos de recepción del bien, siempre que no se haya pactado otra cosa. Se ha de conservar el bien si lo quiere
devolver por falta de conformidad.
1) En defecto de pacto, el vendedor debe pagar los gastos de entrega del bien y el comprador, los de la
recepción y los de transporte que no corran a cargo del vendedor.
2) En la compraventa de consumo, el comprador solo debe pagar los gastos de entrega, de transporte o postales
si fue informado de ellos por el vendedor de forma clara y comprensible y antes de la conclusión del contrato. Si
el importe de los gastos no puede determinarse anticipadamente, el vendedor debe advertir al comprador de
esta circunstancia.

¿Consecuencias de incumplimiento por que el comprador ha negado recibir el bien por interés legítimo?
En caso de entrega frustrada, según el art. 621-16 CCCat.
1) Si el comprador o la persona designada para recibir el bien, sus accesorios y los documentos se niegan
injustificadamente a hacerlo o, de cualquier otra forma, incumplen esta obligación, el vendedor debe adoptar
medidas razonables para la custodia y conservación del bien.
2) El vendedor puede librarse de las obligaciones de custodia y conservación si, previa notificación al comprador
o a la persona designada para recibir el bien:
- Consigna el bien, los accesorios y los documentos a disposición de la autoridad judicial o notarial.
- Deposita el bien, los accesorios y los documentos en un establecimiento autorizado, en las condiciones usuales
dadas las circunstancias, y a disposición del comprador o de la persona designada para recibir el bien.
- Vende el bien por cuenta del comprador en condiciones razonables, si este es perecedero, deteriorable o
pierde rápidamente su valor. El precio correspondiente debe ponerse a disposición del comprador si este ha
satisfecho el precio establecido en el contrato. En otro caso, el vendedor puede retener su importe para aplicarlo
hasta donde alcance el precio convenido.
3) Los gastos causados por la frustración de la entrega imputable al comprador corren a su carg:
I. Los riesgos se transmiten al comprador en el momento de la entrega del bien o de los documentos que lo
representan de acuerdo con lo establecido por el artículo 621-10. También se transmiten los riesgos al
comprador cuando se niega injustificadamente a recibir el bien.
II. Los riesgos de los bienes aún no identificados no se transmiten antes de su especificación hecha de acuerdo
con el contrato con notificación al comprador, o de cualquier otra forma usual y razonable dadas las
circunstancias.
III. El hecho de que el vendedor esté autorizado a retener los documentos representativos del bien no afecta a la
transmisión de los riesgos.

23.2. Las obligaciones del vendedor.

El vendedor tiene las siguientes obligaciones:
1. Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos
relacionados, si existen. Entregar el bien significa transmitir la posesión o ponerlo a disposición del comprador.
También se prevé en el ordenamiento que se cumple entregando los documentos representativos del bien
cuando así se establece.
2. Garantizar que el bien es conforme al contrato.
3. Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios.
En el caso de que se hubiera pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el
comprador paga el precio o, si procede, cumple las obligaciones pactadas.

Asimismo, la cosa debe entregarse con todos sus accesorios en el momento pactado.

Tiempo de cumplimiento.
1. El vendedor debe entregar el bien sin dilación indebida (cuanto antes) si no se ha pactado un plazo o si no
puede determinarse el momento de entrega de otro modo.
2. En la compraventa de consumo, el vendedor debe entregar el bien sin demora indebida y en un plazo de
treinta días desde la conclusión del contrato, salvo pacto en contrario.
3. Si el vendedor no entrega el bien tempestivamente, el comprador debe requerirle a hacer la entrega en un
plazo adicional adecuado a las circunstancias, a menos que el vendedor se haya negado a entregar el bien o
que el plazo de entrega sea esencial. Entregarse sin dilación indebida (en cuenta sea posible)

El lugar de cumplimiento de la obligación de entregar.

1. El bien debe entregarse en el establecimiento o el domicilio del vendedor en el momento de la conclusión del
contrato, salvo pacto en contrario. Si el vendedor tiene más de uno, debe entregarse en el más vinculado con la
obligación de entrega y, si no tiene ninguno o es imposible determinarlo, en el domicilio del comprador.
2. Si, en el momento de la conclusión del contrato, los contratantes conocían o podían conocer que el bien se
hallaba o debía ser fabricado o puesto a disposición para su entrega en un lugar diferente del establecimiento o
domicilio del vendedor, el bien debe entregarse en aquel lugar de destino.
3. Los gastos de entrega del bien derivados de cambios posteriores de su establecimiento o domicilio corren a
cargo del vendedor.
- Entregar la cosa donde se haya pactado, si no se ha pactado, entregar el bien en el establecimiento o domicilio
del vendedor en el momento de la conclusión del contrato (al celebrarlo).
- Si hay más de 1 establecimiento, en el más vinculado con la obligación de entrega.
- Si no hay establecimiento, la cosa se entregará en el domicilio del comprador.

Según el artículo 621-15 del CCCat. El vendedor tiene la obligación de satisfacer los gastos de entrega como
regla general si no se pacta algo distinto.
Artículo 621-7 CCCat. (Deber de información). El vendedor tiene que proporcionar información al comprador en
algunos casos.
Por último, según el artículo 621-12. (Seguro). El vendedor que no esté obligado a asegurar el bien y el
transporte debe proporcionar, a solicitud del comprador, toda la información para la contratación del seguro.

En resumen, otra obligación del vendedor es transmitir el título y el modo (la entrega material) de la
compraventa, satisfacer los gastos de la entrega, si no se pacta algo distinto y, finalmente, proporcionar
información al comprador que resulte oportuna.

22.3. Conformidad del bien al contrato.

La conformidad es la segunda obligación y se define como la correspondencia entre el bien que el vendedor
entrega y la prestación programada a cargo del vendedor en el momento de la perfección del contrato. El bien
que se entrega debe corresponder con lo previsto en el contrato. Si no existe correspondencia, hay falta de
conformidad y, por tanto, incumplimiento del contrato.
Para que exista conformidad, se tienen que cumplir los requisitos y los criterios para que sean compatibles:
- Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.
- Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.
- Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.

La conformidad exige (salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de
estos criterios no sea de aplicación), que el bien:
- Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
- Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.
- Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien
en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo
dispuesto por el artículo 621-24.2.
- Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.
- Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el
bien o darle el destino que corresponda.

La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el
momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya
admitido la posibilidad de este uso.
El legislador por si hay duda, dice expresamente en que se determina la falta de conformidad y en qué casos:
1- Instalación incorrecta
2- No se entregan accesorios o documentos
3- Incumplimiento de tipo jurídico
Plazo de responsabilidad de la falta de conformidad.
En el artículo 621-29 CCCat se encuentra el plazo para exigir responsabilidad al vendedor. Se establece el plazo
caducidad dentro del cual responde el vendedor, que son 2 años después del momento de la entrega del bien.
Para entender esto hay que realizar una interpretación in sensu contrario.
La falta de conformidad se ha de manifestar en el momento de la entrega del bien.

Este plazo no se aplica a la falta de conformidad por existencia de derechos de tipo jurídico, entonces existe una
presunción para facilitar la prueba, en el caso de las ventas de consumo, en el 2do apartado del artículo 621-23
CCCat. Se establece que la falta de conformidad pone de manifiesto que en 6 meses ya existía en el momento
de la entrega del momento de la entrega del bien salvo que aquello sea incompatible con la naturaleza del bien o
el tipo de falta de conformidad (es una presunción iuris tantum; de manera que la carga de la prueba se traslada
al vendedor).

La notificación de la falta de conformidad

Para que el vendedor pueda responder, se le tiene que notificar la falta de conformidad.El comprador tiene que
notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien.
En la venta de consumo, este plazo es mínimo de 2 meses. Si la venta no es de consumo, en condiciones
generales se establece un plazo, tan pronto como le sea posible, en todos los casos se ha de notificar sin
dilación indebida, tan pronto como le sea posible.
La falta de conformidad se puede notificar de cualquier forma, no se exige ninguna en concreto, pero es
recomendable hacerlo por escrito y preconstituir la prueba que se ha notificado.
No se establece la forma mediante se tienen que hacer la notificación, pero se dice que la mejor forma es que
sea por escrito, aunque ha habido casos en los que han llegado a los tribunales notificaciones que se han hecho
verbalmente (ej. Por teléfono).

23.4. Remedios del comprador y del vendedor.

Las consecuencias posibles por la falta de conformidad las encontramos en el art. 621-37 CCCat. Estos
remedios se puedan acumular siempre que no sean incompatibles.
Así pues, el comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante,
pueden:
a. Exigir el cumplimiento específico (reparación o sustitución del bien específico), de acuerdo con el contrato,
que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
b. Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
c. Resolver el contrato.
d. Reducir el precio, en el caso del comprador.
e. Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso,
pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios. Si el vendedor no puede entregar el bien por
causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.
El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los
remedios establecidos por el presente artículo.
23.5. La doble venta de un mismo bien.

Es cuando una misma cosa perteneciente a una persona se vende a 2 personas.

No lo regula el Código Civil Catalán. Se ha de aplicar el artículo 1473 CC que además se debe interpretar
sistemáticamente con la legislación hipotecaria; que son los criterios para resolver esta problemática.

Así pues, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la
persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y,
faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Cuando se habla de posesión de buena fe significa que esta persona no ha de saber que el vendedor le venderá
esa misma cosa a la otra persona también.

En el segundo párrafo de este artículo referido a los bienes inmuebles nos dice que se pueden producir
adquisiciones a non domino. Donde la escritura es el modo o traditio. Este procedimiento es para que haya más
seguridad jurídica.

¿Si no hay inscripción? Se contará en segundo lugar la posesión de la bueno, y si no la hay pues quien presente
el título de fecha más antiguo de buena fe.
¿Qué ocurre con el comprador que no obtiene la propiedad? Pues como habrá incumplimiento del contrato por
parte del vendedor, este comprador puede pedir la resolución del contrato y una indemnización por daños y
perjuicios.

23. 6. El problema de los riesgos.

Se entiende por riesgos lo que corre la cosa vendida de destruirla total o parcialmente o de perjudicarse sin
culpa del vendedor, desde que la compraventa se celebra hasta que la cosa se entrega.
El que principalmente recibe el riesgo es el comprador, pues corre el riesgo de no recibir la cosa (en caso de que
se destruya) o recibirla menoscabada. Pero por esa regla, el vendedor también sale perjudicado, pues en el caso
de pérdida, destrucción o menoscabo de la cosa, no recibirá el precio. Eso significa que, como regla general,
para las obligaciones recíprocas, el riesgo de imposibilidad de cumplir la prestación que sea, lo soporta el
obligado a ella, pues pierde el derecho a la contraprestación (art. 1452, para la compraventa).

Que los riesgos los soporte el comprador principalmente no es sólo una tesis adoptada por la opinión
generalizada, sino también por la jurisprudencia.
LECCIÓN 24, LAS COMPRAVENTAS ESPECIALES Y LOS PACTOS Y CONDICIONES

24. 1. La compraventa a prueba o ensayo.

La compraventa a prueba o ensayo se entiende concluida bajo la condición suspensiva de la aprobación del
comprador. Asimismo, el vendedor debe permitir al comprador el examen del bien vendido y facilitarle los medios
adecuados para ejercer su derecho. La aprobación del comprador debe tener lugar en el plazo establecido por el
contrato o, en su defecto, en el plazo razonable que haya señalado el vendedor y que sea suficiente para el
examen del bien. Una vez transcurrido el plazo, el silencio del comprador se entiende como aprobación.

Sobre este tipo de venta hay que destacar, que es una venta en la que se le permite al comprador poder utilizar,
apreciar lo que compra antes de la conclusión definitiva de la venta: Ej: probar el caballo antes de comprarlo.

Jurídicamente está compraventa se entiende concluida con la condición suspensiva de la aprobación del
comprador. Se perfecciona si el comprador aprueba la compra.

Hay que establecer un plazo para que el comprador pueda decidir si compra el bien o no. Ese plazo ha de ser
establecido en el contrato, o en su defecto en el plazo que razonablemente señale el vendedor. Ha de ser
suficiente para que el comprador pueda examinar el bien que quiere comprar y decidir si le interesa la
compraventa. Ha de facilitarle todo lo necesario para que pueda probar el bien. Una vez transcurrido el plazo, el
silencio del comprador se entiende como aprobación. Por tanto, la compraventa se considera perfeccionada y
deviene firme, cuyo cumplimiento se puede exigir.

24.2. La compraventa con pacto de reserva de dominio.

Lo normal que si se establece un pacto de este tipo el comprador se reserve la propiedad. El legislador piensa
en la propiedad de reservarse la propiedad de otro derecho si lo que se transmite otro derecho. Puede transmitir
el derecho de usufructo manteniendo la titularidad de este durante un tiempo.

Consiste en pactar la no transmisión de la propiedad cuando el precio se aplaza, no se paga totalmente de la

entrega del bien, hasta que se complete el pago del precio, momento en el cual que se transferirá al comprador
la propiedad del bien o titularidad del derecho que se enajena.

Jurídicamente configura el pacto de reserva de dominio como una garantía para el cobro del precio porque el
comprador no, pasará a ser propietario hasta que no pague todo el precio. El vendedor sigue siendo el
propietario y esto es una garantía. Además, así impide que el comprador pueda enajenar la cosa comprada
como enajenación, porque no lo es.

Normalmente se establece la reserva de propiedad para asegurar el precio, pero también se puede mantener la
titularidad de otro derecho real.

24.3. La compraventa de bienes inmuebles.

En este caso, en el libro sexto nos encontramos con unas normas específicas sobre la compraventa de bienes
inmuebles cuya práctica se encuentra en el registro notarial y registral.
En esta primera norma se regula el supuesto en que en el contrato de compraventa inmueble se prevé la
financiación del precio por una entidad de crédito.
Caso: Un constructor vende los pisos que ha construido y facilita el pago de esos pisos habiendo pactado con
una entidad financiera, a un banco, que otorgará un préstamo hipotecario a quien quiera comprarle uno y la
entidad para un préstamo, y con ese se paga al constructor y el comprador va pagando poco a poco por el
préstamo que hace la entidad con los correspondientes intereses.

Si resulta que la entidad financiera deniega el préstamo. Considera que la persona que quiere comprar no es lo
suficientemente solvente como para cumplir el contrato de préstamo. Ante esa posibilidad, se establece en el
621-49 que, si la entidad financiera se niega a conceder financiación, a comprador, éste puede desistir el
contrato.

En el segundo párrafo hace referencia al interés contractual negativo. El vendedor ha de quedar como si nunca
hubiera llegado a celebrar el contrato. El comprador ha de ser diligente. Ha de saber si su economía le va
permitir afrontar el gasto. Se le facilita el desistimiento, pero tiene porque resultar perjudicado el vendedor.

En esta segunda norma se resuelven los conflictos que se puedan originar si la superficie del inmueble indicada
en el contrato de compraventa no coincide con la superficie real (por ejemplo, si pone que el piso tiene 150 y
tiene 145). Se distinguen distintos supuestos.

En la compraventa de inmuebles en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del
inmueble, la diferencia de la superficie, en más o menos, no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de
conformidad, siempre y cuando sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido el
contrato, en cualquier caso.

Por último, hay tres normas sobre la compraventa de inmuebles en construcción o rehabilitación, cuya finalidad
fundamental es proteger al comprador, que establece parte del precio al menos sin recibir el bien. Se compra
sobre plano (como yo). Cuando las ventas se hacen así el comprador, compra porque se hacen mejor precio.

24.4. La compraventa con pacto de condición resolutoria.

El artículo 621-54 regula la compraventa de inmuebles con pacto de condición resolutoria en el que la condición
resolutoria es esa falta de pago del precio aplazado.
Se establecen los requisitos, procedimiento y efectos que se producen cuando se establece ese pacto en una
compraventa de inmuebles. Aclaración de que, aunque se refiere este artículo a la compraventa de inmuebles la
doctrina en general no ve ningún obstáculo, nada que impida que se acuerde también este pacto en las ventas
de bienes muebles.
Requisitos para que esta venta produzca efectos:
➔ Que se establezca el pacto expreso en el contrato de que a causa de falta de pago de todo o de una parte del
precio se podrá resolver el contrato y el vendedor podrá recuperar el inmueble. Pactar de manera clara y
expresamente.
➔ Que previamente a la resolución cuando se vea que el comprador no paga, se requiera al comprador
mediante un acta notarial que en un plazo de 20 días efectúe el pago. Es como un plazo de gracia para que
intente pagar y pueda evitar la resolución. Con la advertencia de que no paga en ese plazo, se resolverá la
compraventa. Es una manera de intentar que el vendedor actúe de buena fe.

En el punto 2 se establece que en supuesto en que la condición resolutoria se formalice en escritura pública
inscrita en el registro de la propiedad. Regulación específica de derecho inmobiliario registral. Se refiere sólo a
ventas de bienes inmuebles, que son sólo las que pueden inscribirse en el registro de propiedad.
En cuanto el procedimiento notarial de esta resolución, se regula en este precepto. El procedimiento es el de los
requisitos de antes.

Efectos: si se cumple la condición resolutoria de falta de pago de todo o una parte, el vendedor puede resolver el
contrato y recupera el bien.

24. 5. La compraventa a carta de gracia.

Se caracteriza por qué el vendedor se reserva el derecho de readquirir la cosa vendida durante cierto tiempo. A
este derecho de readquirir se le denomina derecho de redimir. Es una figura tradicional en Cataluña, que ya se
regulaba en la Compilación.
Tradicionalmente en Cataluña ha desarrollado una función de garantía que no es necesaria para estar ante esta
compraventa especial, pero si puede desarrollar esa función de garantía como tradicionalmente ha sucedido en
Cataluña.

La garantía consiste en que el comprador paga una cantidad de dinero que está al vendedor y está entrega en
garantía de un bien.
De manera que pueden suceder 2 cosas:
1. Que el vendedor puede devolver el dinero que la ha prestado el comprador, que era el precio que pagó este.
El vendedor tendrá que devolver la calidad acordada. Si la devuelve recupere el bien que vendió.
2. Que el vendedor no pueda devolver el dinero que le prestó al comprador. No podrá ejercitar el derecho de
redimir, devolver el dinero que restó al comprador, y la venta será firme.

Cuando vendedor ejercita derecho de redimir, si compraventa se celebra con la idea de que se cumple garantía,
lo que hace es devolver el dinero que le prestó al comprador y recupera la finca. Puede ser diferente del precio
de venta.
Además, el derecho de redimir puede ser ejercitado por alguien que no parte del contrato de compraventa
porque el derecho de redimir se configura como un derecho real en el derecho catalán, que se puede transmitir a
terceros.

Es por esto por lo que hay una remisión a los artículos 568-28 a 568-32 que están en materia de derechos
reales. En concreto se hace el segundo apartado del artículo 621-55.

En el primer apartado se establece en qué consiste esta compraventa.

En concreto se establece que la duración del derecho de redimir es la pactada, pero en cualquier caso no puede
superar los 20 años si el bien vendido es un inmueble o los 3 años si el bien vendido es un bien mueble.

Se hace la remisión porque se considera que el derecho de redimir es un derecho de adquisición preferente.

Es la regulación de este tipo de compraventa lo que ha servido para justificar que se regule toda la compraventa
en general.

6. La compraventa de bienes muebles a plazos.

Esta compraventa se regula en la ley 13 de julio de 1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Se desarrolla
por una ordenanza de 19 de julio de 1999 en la que se regula el registro de venta a plazos de bienes muebles.
Se inscriben en un registro especial que se regula en esta orden. La justificación de esta ley se encuentra en que
el legislador consideró oportuno de dorar de regulación especial a ciertas compraventas de bienes muebles con
el fin de que pudieran tener esos bienes muchas personas, una mayoría población. Se facilita que puedan pagar
estos bienes a plazos. Ej: nevera. Concepto: se recoge en el art. 3 ley 13/1998. A los efectos de esta Ley, se
entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble
corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo
superior a tres meses desde la perfección del mismo. También se entenderán comprendidos en esta Ley los
actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o la denominación que las partes les asignen, mediante
las cuales las partes se propongan conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos. Entiende
la doctrina que se trata de un contrato real porque se perfecciona con la entrega de la cosa (traditio). Forma que
ha de revestir este contrato: Art. 6 ley 13/1998. 1- Para la validez de los contratos sometidos a la presente Ley
será preciso que consten por escrito. Se formalizarán en tantos ejemplares como partes intervengan,
entregándose a cada una de ellas su correspondiente ejemplar debidamente firmado. 2- La eficacia de los
contratos de venta a plazos en los que se establezca expresamente que la operación incluye la obtención de un
crédito de financiación quedará condicionada a la efectiva obtención de este crédito. 3- Será nulo el pacto
incluido en el contrato por el que se obligue al comprador a un pago al contado o a otras fórmulas de pago para
el caso de que no se obtenga el crédito de financiación previsto. Se tendrán por no puestas las cláusulas en las
que el vendedor exija que el crédito para su financiación únicamente pueda ser otorgado por un determinado
concedente. Además, estos contratos han de contener un contenido mínimo, art. 7 de esta ley
Lección 27. EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

27. 2. La renta y su fijación.

Con arreglo al art. 17, la renta será la que libremente estipulen las partes (libertad de pacto en cuanto a la renta
que ha de pagar el arrendatario).
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y se tendrá que efectuar en los siete primeros días del
mes. En cuanto al lugar y procedimiento de pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden
las partes. Si no acuerdan nada, el pago se hará en metálico en la vivienda arrendada (el arrendador habrá de
ir).
Formalidades: El arrendador, conforme el art. 17.4, queda obligado a entregar un recibo del pago, salvo que se
hubiere pactado que se haga el pago mediante un procedimiento que lo acredite (ej. a través de un banco).

Supuestos de revisión o modificación de la renta:

Hay que distinguir distintras posibilidades.

▪ Actualización de la renta (Art. 18): cada año se ha de actualiza la renta en los términos pactados por las partes
y, en defecto de pago, se actualizará la renta conforme al IPC (Índice de Precios al Consumo). Si no hay pacto
expreso no se aplicará actualización de rentas. Si existe pacto expreso pero no se dice cómo se actualizará la
renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de
Competitividad.

▪Elevación de la renta. La renta se puede elevar en los siguientes supuestos. Conforme al art. 19, cuando
concurren los tres siguientes requisitos esenciales:

1. Que el arrendador realice obras de mejoras en la vivienda.

2. Que esas obras se hagan cuando ya hayan transcurrido 5 o 7 años de duración del contrato.
3. Que no exista un pacto en contrario

▪ Reducción de la renta. Hay que tener presentes dos con arreglo a la LAU.

✗ Art. 21: hacer reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda, cuando la obra dure más de 20
días. Es decir, esas obras de conservación que debe hacer el arrendador, si duran más de 20 días, el
arrendatario puede exigir que se le rebaje la renta. Al ser obras necesarias de conservación el arrendador no
puede aumentar la renta y además está obligado a hacerlas y si duran más de 20 días puede pedirse una
reducción de la renta.

✗ Art. 22.3: cuando el arrendatario está obligado a soportar obras de mejora, cuya ejecución no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. No son obras de reparación, pero son obras de
mejora. Se podría esperar y luego serian obras de reparación (ej. arreglar el techo para que no haya en un futuro
goteras).

Se puede suspender el pago de la renta conforme al art. 26, cuando en la vivienda arrendada se realicen obras
de conservación u obras acordadas por una autoridad competente (ej. ayuntamiento) que la hagan inhabitable.
Se suspende el contrato hasta que se acaben las obras y ello comporta la obligación de la suspensión del pago
de la renta. Se paraliza la duración del contrato. Es como si no estuviera vigente el contrato.
El arrendatario, conforme al art. 36, al celebrar el contrato de arrendamiento, ha de entregar una fianza en
metálico equivalente a una mensualidad de renda. Por fianza debe entenderse garantía en este caso.

27.3. La cesión del contrato.

Hay que distinguir entre estos supuestos:

1. Cesión inter vivos: Hay que tener presente lo previsto en el art. 8 de la LAU. Es necesario el consentimiento
escrito del arrendador. El cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. Cesión mortis causa: Se regula en el art. 16 de la LAU. En caso de muerte del arrendatario se dice que
personas pueden subrogarse en el contrato y pasar a ocupar el lugar del arrendatario.
1) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con el arrendatario.
2) La pareja de hecho.. Para que se pueda subrogar ha de concurrir alguno de los requisitos siguientes:
➔ 1. Que haya convivido con el arrendatario los dos años anteriores al fallecimiento.
➔ 2. Que hayan tenido descendencia común.
3) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria
potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes a su fallecimiento
5) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
otros parientes que sufran una determinada minusvalía, hasta el tercer grado colateral. Han de cumplir los tres
requisitos:
➔ Sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100,
➔ Tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario, y
➔ Que hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

En caso de que no exista ninguna de estas personas se extingue el contrato.

Si existen varias:
• Se ponen de acuerdo y deciden quien se subroga al lugar del arrendatario.
• Si no se ponen de acuerdo, como regla general, se seguirá el orden previsto en el art. 16 de la LAU, con
algunas excepciones:
➔ Si los padres tienen 70 años o más son preferibles los descendientes; y tiene preferencia el hijo
en lugar del nieto.
➔ Entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

El arrendamiento se extinguirá si no se cumplen los requisitos siguientes. Así, para que tenga lugar la
subrogación han de concurrir:
1) Que en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario se notifique por escrito al
arrendador el hecho del fallecimiento.
2) Que se aporte el certificado registral de defunción.
3) Que se especifique la identidad de la persona que se subroga indicando su parentesco con el
fallecido y ofreciendo un principio de prueba de parentesco.
27. 4. La extinción del contrato. Duración del mismo y prórroga

Causas especificas de extincion de contrato:

1) Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una
autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir
del mismo, sin indemnización alguna.
2) Falta de pago de la renta.
3) Falta de pago de la fianza.
4) Subrogación o cesión en inconsentidos (arrendatario cede el contrato de arrendamiento sin pedir
consentimiento).
5) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador
cuando el consentimiento de éste sea necesario.
6) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
7) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
7. Art7: “El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca
arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho,
o sus hijos dependientes.”
8) Que se incumpla el contrato y entonces se puede exigir la resolución conforme al art. 1124 CC.
Que sea el arrendatario quien pida la resolución por las siguientes causas específicas:
• La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Art. 28 LAU: se establece que el contrato de arrendamiento se extinguirá también:

- Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
- Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente

Duración del arrendamiento de viviendas y prórroga

Con fundamento en el artículo 14 de la LAU hay que decir que como regla general el adquirente de una vivienda
arrendada ha de respetar la duración mínima del contrato de arrendamiento. Es de 5 años si el arrendador es
persona física y de 7 años si es persona jurídica.

Duración mínima del arrendamiento:

El principio general es que la duración será libremente pactada por las partes. 5 años en caso de que el
arrendador es persona física, o 7 en caso de persona jurídica, cuando llega la fehco del vencimiento , llegado el
día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración
mínima de 5 años persona física, o 7 años persona jurídica (prórroga forzosa).

Para que no se produzca esta prórroga anual el arrendatario ha de manifestar al arrendador con 30 dias de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de
no renovarlo. Esta prórroga es forzosa o obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario .

De qué momento empieza a contarse el tiempo de duración del contrato: desde la fecha del contrato o desde la
puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si fuese posterior.
Si se celebra un contrato por tiempo indeterminado o sin establecer un plazo de duración, se entenderá
celebrado el arrendamiento por un periodo de un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual forzosa para el
arrendador hasta alcanzar los 5 o 7 años.

Excepción a la prórroga obligatoria:

Requisitos:
-Que haya transcurrido el primer años de duración del contrato
-que el arrendador sea persona física.
-Que en el momento de celebración del contrato se hubiese hecho constar en el contrato la posibilidad de que el
arrendador haga valer la excepción.
-Que exista la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de transcurrir de 5 años para
destinarla a vivienda permanente suya o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su
cónyuge o en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
-Se comunique al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda con dos meses de antelación a la fecha en que
la vivienda se vaya a necesitar.

Si transcurridos 3 meses a contar desde la extinción del contrato no se hubiera procedió a ocupar la vivienda el
arrendatario tiene dos opciones:
1-Optar en el plazo de 30 días entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda con derecho a
indemnización, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara
por cumplir hasta cumplir los 5 años.
2-El arrendador o algunos de sus familiares más próximos hayan ocupado la vivienda por caso fortuito o fuerza
mayor. El arrendatario no puede exigir nada.

Cuando transcurren esos 5 o 7 años mínimo de duración, el arrendador puede con 4 meses de antelación a la
fecha en que se consume el plazo de 5 o 7 años notificar su voluntad de no renovar el contrato. También lo
puede hacer el arrendatario, pero con 2 meses de antelación.
Si ninguna de las 2 partes contratantes notifica a la otra su voluntad de renovar el contrato, el contrato se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario
manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades
su voluntad de no renovarlo.

Según el art. 11 LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos 6 meses
del contrato. Debe comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán
pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

5. Derecho de adquisición preferente.

Se regula la posibilidad de que en caso de que se venda la vivienda arrendada., el arrendatario tenga un
derecho de adquisición preferente sobre la misma. Hay que distinguir dos situaciones:
1- Se notifica al arrendatario de forma que quede claramente constancia, la decisión de vender la finca
arrendada, el precio y demás condiciones esenciales para la transmisión. Derecho de tanteo, caduca a los 30
días.
2-No se ha realizado esa notificación sobre la decisión de vender la finca o s ha omitido cualquiera de los
requisitos esenciales que se han de recoger en la notificación o se ponen erróneamente. En estos casos el
adquiriente tiene que hacer una notificación fehaciente al arrendatario comunicando las condiciones esenciales
en que se efectuó la compraventa y entregando copia de la escritura en que se formalizó la compraventa. El
tercero ha adquirido la venta. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales. Derecho a comprar la finca
a quien la ha comprado.

Los derechos de tanteo y retracto tienen preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto:
• Cuando se trate del retracto reconocido al condueño de la vivienda.
- Hay distintos derechos de adquisición preferente. Si en un caso tiene el arrendatario el derecho de adquisición
preferente pero la finca arrendada tiene dos condueños. Si uno de los dos quiere vender tiene preferencia el
condueño al arrendatario.
• En el caso del retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato
de arrendamiento.

Conforme al art. 25.8 LAU, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición
preferente. No es un derecho de carácter imperativo, se puede renunciar a este derecho.

27. 6. El subarriendo.

El subarriendo se caracteriza por:

-sólo se podrá subarrendar de forma parcial
-Es necesario el previo consentimiento escrito del arrendador.
-El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga derecho del arrendatario que
subarrendó.
-El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Arrendamientos para uso distinto de la vivienda

Renta y su fijación

Hay libertad para fijar la renta pero además el art. 30 de la LOU se remite expresamente a los siguientes
artículos:
Art. 19: se prevé la posibilidad de elevar la renta por mejoras.
Art. 21 y 22: se prevé la posibilidad de reducir la renta por obras.
Art. 26: se prevé la posible suspensión del pago de la renta.

Por lo que se refiere a la fianza en el art 36 de la LAU, se establece que en el caso de los arrendamientos para
uso distinto de vivienda la fianza ha de consistir en la cantidad equivalente a dos mensualidades.