LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

Las arras constituyen una señal que puede consistir en dinero u otro bien que una de las
partes entrega a la otra para acreditar a la celebración del contrato y asegurar su
cumplimiento.  Puede entenderse también como  una prueba de buena fe o un precontrato, 
en el comprador entrega una cantidad de dinero, estipulada previamente entre ambas
partes,  como señal de compromiso y en el que se deja por escrito la obligación de firmar
posteriormente un contrato de compra-venta.

Pero, como en cualquier precontrato o contrato preparatorio, es muy importante cuidar 

cada detalle, y dejar todo claramente especificado, para evitar que surjan problemas en el
futuro. Por ese motivo, en el contrato preparatorio con arras,  se debe estipular al detalle:

 Ubicación de la vivienda.
 Datos del propietario actual del inmueble.
 Descripción de las características del inmueble que se quiere comprar para que no
hay lugar a dudas.
 Precio de la venta.
 Forma de pago.
 Cantidad que se entrega en concepto de arras.
 Plazos para formalizar la venta
 Consecuencias en caso alguno de las partes incumpla el contrato.

Por otra parte, el porcentaje que se suele manejar para las arras es del 10%. Este valor se
deducirá del pago total que se hará a la firma de la escritura o se devolverá al finalizar la
transacción.

El contrato preparatorio con arras según su finalidad, puede ser de dos tipos; con arras
confirmatorias  o con arras de retractación. Las  arras confirmatorias funcionan como un
adelanto del precio o retribución pactada en un contrato.se basa en la idea de ser una señal
o prueba de seriedad para asegurar  la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de
desistirse de él. Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde
los artículos 1477º al 1479º.
Las arras de retractación, se configuran cuando no se pueda concretar el contrato de
compra venta; y  las arras confirmatorias derivarán entonces en arras penales. Puede darse
el caso que,  la parte que entregó las arras se retracte de la decisión de adquirir el inmueble
por lo que las arras se convertirán en una indemnización a favor de la persona que está
vendiendo.  Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir
el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como
señal.

Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las
obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que, en caso de que se pacten arras
en los contratos de compraventa, a efectos de evitar interpretaciones erróneas, quede bien
determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte
incumplidora del contrato.

Finalmente, siempre es recomendable asesorarse de la mano de un abogado especialista en

derecho inmobiliario para determinar que, la solución que se determine, sea la mejor para
ambas partes.

ARRAS CONFIRMATORIA

Básicamente las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que las partes
acuerdan en el contrato de compraventa.
Es como una primera entrega o el primer plazo del precio. Por tanto, la cantidad entregada
en concepto de arras confirmatorias se imputan al precio final.
Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil. Por lo que
para saber si estamos ante unas arras confirmatorias, deberemos conocer cuál era la
voluntad de las partes con respecto a la entrega de tal cantidad.

Modelo de arras confirmatorias

Un buen ejemplo de arras confirmatorias podría ser el siguiente.
Ejemplo de arras confirmatorias:
Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de X soles que se abonará por la
compradora del siguiente modo:
a) La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de X soles en concepto de arras.
b) El resto del precio acordado, es decir X soles, será abonado en el momento del
otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día __ de
______ de _____.

Incumplimiento de las arras confirmatorias

En caso de incumplimiento, el perjudicado podrá elegir entre estas dos opciones:

Exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses.

Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más
intereses. Esto no quiere decir que las arras confirmatorias se consideren como una
indemnización de daños y perjuicios como tal. En ese caso nos encontraríamos ante unas
arras penales.
Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, pero éste resulta imposible,
podrá pedir la resolución de la obligación más tarde.
Por lo tanto, las arras confirmatorias:

 No dan derecho a resolver el contrato como las penitenciales.

 Ni sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios como las penales cuando
hay incumplimiento.

ARRAS DE RETRACTACION
Según nuestro artículo 1480:
“La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y
concede a las partes el derecho de retractarse de ellos”.
Son las que permiten al que las entrego retractarse de la celebración del contrato. Por el
caso de incumplimiento las reglas son las mismas que las arras confirmatorias.

Las arras de retractación funcionan en los contratos preparatorios en cualquiera de sus

modalidades: contrato de opción o compromiso de contratar. Así mismo se puede
renunciar al derecho de retractarse.

o Efectos de la retracción entre las partes.- Art.1481.- “Si se retracta la parte que

entrega el arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien
recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho”
 o Renuncia del derecho de retracción.- Art.1482.- “La parte que recibe las arras
puede renunciar al derecho de retracción”
o Efectos del contrato definitivo.- Art.1483.- “Si se celebra el contrato definitivo,
quien recibe las arras, las devolverá de inmediato ó las imputará sobre su crédito,
según la naturaleza de su prestación”

Observamos entonces que las arras de retracción son aplicables a los pre-contratos y de la
posible decisión de retractarse ó retirarse de la futura adquisición, por lo que también se
establece las penalidades respectivas. Queda establecido que si se concluye en forma
correcta la operación de adquisición, éstas arras serán devueltas ó se descontarán del
importe mayor dándose por cancelado.

Finalmente, hay que tener en cuenta que para estar protegidos por éstos artículos, se debe
tener mucho cuidado de anotar el que corresponda en el contrato-arras, al inicio del
convenio comercial, evitando de ésta manera ser sancionados con pérdidas ó castigos
legales.

LAS OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

El Art. 1484 del C.C. establece que hay lugar al saneamiento en los contratos relativos a
la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un bien.
El propósito de este artículo es determinar el área de acción de las obligaciones de
saneamiento, ya que anteriormente se limitaba únicamente a los contratos onerosos.

1. Definición de saneamiento

El saneamiento protege el derecho del adquirente a disfrutar en forma pacífica y útil del
bien que se le ha transferido, sea en propiedad, posesión o uso. Por otro lado atañe a
toda clase de bienes, sean estos muebles o inmuebles.
En virtud del saneamiento, el transferente está obligado a responder frente al adquirente,
por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el
bien adquirido no cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su
valor.
2. Causas que dan lugar al saneamiento

El saneamiento significa la obligación del transferente de responder o resarcir al

adquirente, si el bien objeto del contrato, no cumple con la finalidad para el cual fue
adquirido, o disminuya su valor, por cualquiera de las siguientes causas:
evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios.

a. La evicción

Es la causa de la privación que sufre el adquirente, de todo o parte del derecho de

propiedad, uso o posesión del bien que adquirió, en virtud de una resolución judicial o
administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.

La privación del derecho del adquirente se da en la medida que exista una resolución
judicial o administrativa consentida y ejecutoriada, pero siempre que se trate de un
derecho de tercero, llamado eviccionante, anterior a la fecha de la transferencia
efectuada a favor del adquirente.

1. Efectos del saneamiento. - El adquirente tiene el derecho a pedir al transferente:

a. El valor del bien al momento de la evicción.

b. Los intereses legales desde la evicción.
c. Los frutos devengados.
d. Las costas del juicio de evicción.
e. Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente.
f. Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente.
g. La indemnización de daños y perjuicios ocasionados al adquirente.

2. Pérdida del derecho al saneamiento: El adquirente pierde el derecho de exigir el

saneamiento en los siguientes casos:
a. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de
evicción.
b. Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente.
c. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
 d. Si conocía que el bien era litigioso o ajeno.
e. Por caducidad (después de un año).

b. Saneamiento por vicio oculto

Vicio oculto es el que existía al momento de la transferencia pero que no era visible
o conocido por el adquirente.

Una de las condiciones más importantes para que tenga cabida esta figura es que los
vicios ocultos deben existir al momento de la transferencia. Y es lógico que sea así,
pues el transferente está obligado de transferir el bien libre de defectos que
comprometan su uso idóneo.

El Art. 1504 del C.C. establece que no se consideran vicios ocultos los que el
adquirente pueda conocer actuando con diligencia exigible al momento de recibir el
bien.

Clases de Vicios:

a. Vicios físicos.- La noción del vicio oculto está ligada á la existencia de deterioros,
anomalías y defectos fisicos del bien no susceptibles de ser apreciados a simple
vista y que de alguna manera afectan el derecho del adquirente a su adecuada
utilización.

b. Falta de cualidades.- Hay lugar al saneamiento si el bien carece de las cualidades

prometidas que le dan valor al bien o lo hacían apto para la finalidad de la
adquisición.
c. Vicio jurídico.- Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o
gravámenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato.
c. Saneamiento por hecho propio
Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del
transferente, hacen que el bien pierda o disminuya su valor, o lo hagan inútil para la
finalidad de su adquisición, o reduzca sus cualidades.
A. Acciones que puede ejercer el adquirente:
1. Acción redhibitoria o resolutoria
El adquirente puede pedir la resolución del contrato, quedando el transferente
obligado al pago de:
a. El valor del bien a la fecha de la resolución judicial.
b. Los intereses legales desde la fecha de citación con la demanda.
c. Los gastos y tributos del contrato, pagados por el adquirente.
d. Los frutos del bien que estuviesen pendientes a la fecha de la resolución.
e. La indemnización de daños y perjuicios cuando se ha procedido de mala fe.

2. Acción estimatoria
Llamada también quanti minoris y es aquella por la cual el adquirente 0pta por no
pedir la resolución del contrato, sino que demanda para que el Juez fije el menor valor
que el bien vale, por razón del vicio oculto o por el hecho propio del transferente, en el
momento de ejercer la acción de pago.
B. Caducidad de las acciones

Estas acciones caducan a los 3 meses tratándose de bienes muebles, y a los 6 meses
si son inmuebles.