INFORME DE LECTURA

El sistema Torrens - Origenes

El Sistema Torrens tiene un origen anglosajón y fue implementado en Australia,
por su Premier, sir Robert Torrens, en 1858. Lo exigieron las agencias
aseguradoras. Es científico, confiable, coherente y proporciona seguridad jurídica
cuando es bien aplicado. Parte del principio de que el Estado es el dueño
originario de las tierras del país; pero los particulares pueden destruir esa
presunción por posesión de los terrenos, con características legales para
prescribir, como posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de propietario.

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho

anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios
inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto
es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de
títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada
en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el
Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la
República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto
que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en
contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El
Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de
todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial:
el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal
interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un
Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del
derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de
autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él contenido es
imprescriptible y goza de la garantía del Estado.
Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República
Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes
a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de
Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511,
que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años
esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas
tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y
procedimentales hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco
normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes,
adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para
estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de
marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y
procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro
Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas,
implementación de sistemas informáticos para el control y organización de
archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos
órganos de la Jurisdicción.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena
de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como
dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los
seguros mencionados.

Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más

desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso
de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos
sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o
negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratantes y la
posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su
valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.

El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la

implementación realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta
entonces, existían dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos
propietarios cuyo derecho provenía directamente de la Corona tenían una
propiedad de especial solidez. No así aquellos que habían obtenido la propiedad
mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc), quienes podían
sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no
propietarios, evicciones y demás.

La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero
más tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se
extendería a otros países, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema
sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy las grandes aseguradoras
procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus
servicios.