Derecho agrario 2

Unidad 2 exposición

Los principales sistemas de registro de la propiedad

inmobiliaria

Los grandes sistemas registrales

de la propiedad inmobiliaria

I. Sistema informal
Este sistema registral es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho
consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico.
Su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Por esta
circunstancia específica, muchos autores consideran que éste no se constituye en un
sistema registral per se, y que los restantes tres son los grandes sistemas de registro
inmobiliario.
El sistema informal se caracteriza por no llevar ninguna formalidad de Libro-Registro de la
propiedad inmobiliaria ni sus desmembraciones, ni tampoco se registran las transferencias
realizadas. La principal crítica a este sistema es la falta de garantía que ofrece, frente a
cualquier fraude y despojo violento del derecho de propiedad de un tercero a su titular, en
tanto que es un sistema de registro que precisamente no ofrece registro de su derecho.
Sin embargo, destaca Rafael Ciprián que a los ingleses les dio resultado, precisamente por
un tema de respeto a valores morales que se mantenían como fundamento del derecho
consuetudinario de ese ordenamiento particular. Afirma sobre este particular que: “Todos
los estudiosos que conocen la historia del pueblo inglés saben que para ellos es una divisa
fundamental el honor personal y el respeto social. Por eso afirman: ´más vale el honor que
la fortuna´. En esa máxima puede hallarse la causa del éxito de su Sistema…”.

II. Sistema judicial.

Denominado así porque las funciones registrales las ejerce un juez o una jueza, el sistema
judicial es el predominante en Alemania desde hace varios siglos, como además en países
europeos como Austria, Noruega, Suecia, entre otros. Su característica principal es el
registro y control oficial, para lo cual los alemanes llevan un Libro-Registro de toda la
propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones, como además de un catastro o “censo de
las fincas y demás inmuebles”. Al igual que nuestro sistema, el judicial conserva los criterios
de publicidad, legalidad y especialidad; pero adolece del principio de autenticidad o
legitimidad, además de que no existe una fase de depuración previa, como sucede aquí,
que contamos con un procedimiento de saneamiento catastral.
Una característica muy particular del sistema judicial es el “Período de Incertidumbre”, que
es un período de tiempo para que el registro del derecho inmobiliario pueda ser cuestionado
con una anotación o impugnado judicialmente con una demanda en justicia; durante este
período, se le impone a los terceros una abstención de operaciones inmobiliarias durante su
vigencia, so pena de hacer una mala inversión y cargar con el proceso judicial que afecta el
inmueble.

III. Sistema ministerial

Este sistema, radicado y vigente en Francia, es el sistema de transcripción de actos relativos
a los derechos inmobiliarios con un carácter oficial, es decir, por ministerio de un funcionario
público al que denominamos Conservador de Hipotecas. Este sistema se caracteriza
además por la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus
transferencias; sin embargo, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que
anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones, y
además –distinto al sistema Torrens- estas transcripciones se hacen en razón de las
personas, no de los inmuebles.
Quid sobre Sistema ministerial en República Dominicana. En nuestro ordenamiento
jurídico compartimos una dualidad entre Sistema Ministerial y el Torrens, siendo el primero
una reminiscencia del pasado, considerando la herencia jurídica que preservamos de las
figuras del Derecho francés en las distintas materias, incluida la materia inmobiliaria. Aquí
fue instituido por medio de la ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas en 1890,
que fue luego derogada por la Ley 314 del 1940, para finalmente en 1941 y hasta estos días
contar con la ley 637, que sigue vigente hasta nuestros días, a pesar de que contamos con
una ley especial de registro inmobiliario que instituye el sistema Sistema Torrens. De lo
anterior se infiere que contamos con una dualidad de sistemas, a lo que los doctrinarios
opinan que: “Si el Sistema Torrens, si el empleado como debe ser, se basta a sí mismo y no
necesita de la dualidad de sistema de registros de la propiedad inmobiliaria que tenemos en
la actualidad”.

IV. Sistema Torrens

Es considerado por la doctrina como “el régimen legal de la tenencia de las tierras más
científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo”[6].
Creado por Robert Torrens y aplicado por primera vez en Australia del Sur para 1859, la
aplicación de este sistema se ha extendido a varias regiones como Argelia, Madagascar,
Túnez, como también a Inglaterra, Canadá y varios estados de EEUU.
Su característica es el cumplimiento cabal de los principios de:
Publicidad: Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el
inmueble, desde el sistema de notificaciones durante el saneamiento, hasta la inscripción
de los derechos en un Registrador de Títulos, un tercero con interés legítimo tiene siempre
acceso para estar al día de la situación jurídica del inmueble registrado.
Legalidad: Esta surge del mismo proceso de depuración de derechos, que es el
saneamiento. Desde el principio II de la ley 108-05 se dispone que ningún derecho puede
ser registrado sin primero someterse a una depuración catastral correspondiente.
Autenticidad: Esta viene con el certificado de título, que es oponible a todo el mundo,
inclusive al Estado, que es quien expide dicho documento con la garantía estatal
correspondiente. Así lo expone el artículo 91 cuando señala que “El Certificado de Título es
el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la
existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”.
Especialidad: Que es el principio que sirve para individualizar los inmuebles, en donde se le
atribuye en el registro una hoja o las hojas consecutivas que sean necesarias, y este registro
se hace de manera particular. Con la implementación de la ley 108-05, se introduce la noción
de “registro complementario”, que distinto a la otrora ley 1542 sobre Registro de Tierras que
contempla en esas mismas hojas la inscripción de los derechos principales y los accesorios,
en el registro complementario se integran las incidencias jurídicas y legales que envuelvan
al inmueble.
Este sistema Torrens guarda parecido con el sistema judicial antes descrito, en tanto que en
nuestro ordenamiento se crea una jurisdicción especializada, que conforme al artículo 2 de
la ley 108-05 (Modificado por el artículo 1 de la Ley No. 51, del 23 de abril de 2007, G. O.
No. 10416), se compone por Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción
Original, una Dirección Nacional de Registro de Títulos, y una Dirección Nacional de
Mensuras Catastrales.
Igualmente, guarda relación con el Sistema Ministerial (que conforme la opinión de los
doctrinarios Manuel Ubaldo Gomez (hijo) y Manuel Ramón Ruiz Tejada debería llamarse
‘Sistema Administrativo’), en tanto que existe una intervención directa del Estado a los fines
de supervigilar los derechos reales, como además sus distintas operaciones.

Los sistemas registrales de la República

Dominicana (Presentación PowerPoint)

11/09/2014 República Dominicana. 1 En la República

Dominicana existen dos sistemas Registrales : A)Ministerial y
B)Torrens Sistema Ministerial : Comprende los inmuebles que no
han sido objeto de saneamiento,ni están afectados por este
proceso. Está organizado bajo la dirección del
Conservador de Hipotecas, designado por el Poder Ejecutivo. Los
derechos en este sistema no son depurados y se toma en cuenta a
la persona, no al inmueble. Es considerado imperfecto.

República Dominicana. 2 Sistema Torrens : Este

constituye el principal sistema registral. Los principios
característicos se cumplen cabalmente y son : Especialidad
Legalidad Autenticidad Publicidad Sobre la base del saneamiento
catastral el título de propiedad se vuelve imprescriptible
e inatacable.
República Dominicana. 3 Se considera al Estado
como propietario originario del derecho de propiedad sobre la
tierra. Participa de una doble naturaleza : Obligatorio cuando
hay un interés público en el saneamiento.
Facultativo cuando la solicitud la hace un particular. En este
sistema existe una figura cimera : El Registrador de
Títulos.
11/09/2014 República Dominicana. 4 Ley Número 1542,
de fecha 11 de Octubre de 1947, sobre Registro de Tierras.
Afianza el Sistema Torrens. Establece cinco órganos en la
Jurisdicción de Tierras: a) Tribunal de Tierras. b)
Registro de Títulos. c) Dirección General de
Mensuras Catastrales. d) Abogado del Estado. e) Secretaría
del Tribunal de Tierras.
República Dominicana. 5 REGISTROS DE TITULOS
Los Registros de Títulos dependen del Tribunal Superior de
Tierras, por tanto del Poder Judicial y la Suprema Corte de
Justicia. En el país existe un total de 21 Registros y su
ámbito de acción es el departamento, el 20.4% del
articulado de esta ley se consagra a las funciones y
procedimientos de los Registros.