UNIVERSIDAD DEL CARIBE

(UNICARIBE)
FACULTAD DE CIENCIAS POLÍTICAS Y JURÍDICAS
Carrera de Derecho

DERECHO AGRARIO II (DER-451)

Asignatura

ANÁLISIS DE LA LEY 108-05

DE REGISTRO INMOBILIARIO EN REPÚBLICA DOMINICANA
Título

AMARILIS BÁEZ SÁNCHEZ

Docente

ESTEFANI CORPORÁN ADAMES A00124589

JEMBERT SÁNCHEZ FORNIA 2004-1750
RAFAEL RODRÍGUEZ DÍAZ A00105009
Discentes
Grupo núm. 1

Santo Domingo, D. N.
Agosto del 2023

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ANÁLISIS DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO

1- Antecedentes del Registro Inmobiliario en República Dominicana

La transición del sistema ministerial francés al sistema Torrens australiano en

1920 marcó un cambio crucial en el registro de inmuebles en República Dominicana. La
Orden Ejecutiva núm. 511 estableció la importancia del registro de derechos en lugar del
sistema basado en títulos. Esta transición protegió la propiedad y las inversiones al
introducir la figura del registrador de títulos y el certificado de título.

La Orden Ejecutiva estableció el registro como el único medio válido para

demostrar la enajenación y afectación de terrenos, con efectos a partir de la inscripción.
Se creó la figura del registrador de títulos, encargado de realizar inscripciones de
traspasos, hipotecas y otros derechos. También se introdujo el certificado de título y la
identificación precisa de propiedades y propietarios.

La Ley núm. 1542 de 1947 continuó fortaleciendo la seguridad y regulación de la

propiedad inmobiliaria al introducir procedimientos inmobiliarios y conceptos como la
constancia para avalar porciones de parcelas. Sin embargo, fue la Ley 108-05 de 2005 la
que modernizó y garantizó la seguridad jurídica en el sistema registral. Luego, debido a
factores socioeconómicos, tecnológicos y jurídicos, se creó la Ley de Registro
Inmobiliario núm. 108-05 en 2005, con el propósito de modernizar y garantizar mayor
seguridad jurídica al sistema registral. Esta ley reafirmó la importancia del registro como
el eje central para garantizar los derechos de propiedad, enfatizando la publicidad.

La Ley 108-05 no solo reguló los principios registrales del sistema Torrens, sino
también los principios generales que sustentan el derecho inmobiliario registral. Este
enfoque contribuyó a una mayor claridad y coherencia en la aplicación de normativas.
Los cambios notables incluyen la exposición de principios generales y registrales, la
ampliación de nociones jurídicas y la validación de la función calificadora de los
registradores de títulos.

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2- Aspectos Generales de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario fue promulgada el 2 de Abril del año

2005, Gaceta Oficial No. 10316, sin embargo no fue hasta abril del año 2007 cuando
entró en plena vigencia. Conformada por 132 artículos, delimitados en nueve títulos.
Estos títulos abarcan desde los principios generales hasta las disposiciones transitorias,
pasando por aspectos como el objeto de la ley, el marco institucional, los procedimientos
y los recursos en la jurisdicción inmobiliaria.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario fue modificada por la Ley núm. 51-07 del 23 de
abril de 2007. Entre estas modificaciones podemos reseñar la establecida en el artículo 2 donde
dispone la composición de la jurisdicción, refiere que esta estará integrada por:

a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;

b) Dirección Nacional de Registro de Títulos;
c) Dirección Nacional de Mensuras Catastrales;
d) Comisión Inmobiliaria.

3- Objeto de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario

El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de derechos

inmobiliarios. Para esto la esta normativa se fundamenta en la publicidad de los
procedimientos antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria como principio de
garantia legal y procesal de su ámbito de aplicabilidad. Además, se establece una
presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el Estado Dominicano es
propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar que estén registrado a favor de
alguien.

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4- Principios Generales que rigen la Ley de Registro Inmobiliario

Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley de manera general que se
encargan de regir el Registro Inmobiliario dentro de nuestro marco jurídico. Dichos Principios
deber ser cumplidos so pena de nulidad de cualquier acto jurídico en caso de su inobservancia.
Estos son:

Principio de Territorialidad. Este principio establece que la ley solo se aplica a los
Derechos Reales Inmobiliarios dentro del territorio de la República Dominicana. Dicho de otra
manera, significa que la ley solo alcanza aquellos bienes inmobiliarios localizados dentro de la
Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro país.

Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria. Este principio está basado en la idea

del Estado como Propietario original que garantiza la depuración del Derecho de Propiedad y lo
registra para disponer de esa información a todos los interesados. Este principio se basa en los
criterios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad.

Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las tierras del

Territorio Dominicano. Por la existencia de este principio es porque en el proceso de
Saneamiento, el registro del Derecho de Propiedad se reclama contra el Estado y todo Proceso de
Saneamiento termina con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de que ningún
particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe ser
adjudicado al Estado Dominicano.

Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía del

Estado. Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido el plazo de un año, contado a
partir de dicho registro para la revisión por causa de fraude, ninguna persona, ni aún el Estado
Dominicano, puede anular el Derecho de Propiedad registrado, el cual pasa a los herederos de los
titulares y no prescribe.

Principio de Orden Público del Derecho Registrado. Los derechos registrados no

pueden ser anulados, modificados, ni suprimidos por acuerdo entre las partes. En caso de ser

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sometido un acuerdo entre las partes que pretenda alterar los Derechos Registrados, prevalecerá
la ley.

Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia. Consiste en la

facultad que otorga la Ley de Registro Inmobiliario a la Suprema Corte de Justicia para dictar los
reglamentos y normas necesarios para la aplicación de la ley.

Principio de Supremacía de la ley sobre los Reglamentos. Consiste que en caso de

contradicción entre la ley y sus reglamentos o normas, prevalecerá la ley.

Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común. Consiste en que cuando en un
caso específico la ley sea insuficiente para esclarecer la interpretación de una norma, el Juez o
Tribunal podrá ampararse en el Derecho Común.

Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público. Significa que, en

vista de que el Saneamiento es de Orden Público, se admite la más amplia libertad de pruebas.

Principio de fijación de Criterios en la Publicidad Inmobiliaria.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario implementa el sistema de publicidad inmobiliaria

en la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:

Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y

causas del derecho a registrar;

Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;

Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular;

Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su

constancia

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 Análisis de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en República Dominicana

5- Razón para que la Ley de Registro Inmobiliario sea complementada por

Reglamentos

5.1- Razón.

La razón primordial es previendo que al surgir figuras jurídicas nuevas y necesidades de

procedimiento se puedan ordenar sin necesidad de modificar la ley. Los Reglamentos y Normas
complementarias no pueden modificar ni alterar los postulados de la Ley de Registro
Inmobiliario. Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de Justicia para la aplicación de
la Ley de Registro Inmobiliario forman parte del nuevo Marco Normativo que regula los
Derechos Inmobiliarios en la República Dominicana. Manteniendo en lo esencial los aspectos
más arraigados, las innovaciones se han dirigido a sistematizar y simplificar los distintos
mecanismos necesarios para agilizar los trámites, reforzar el principio de legalidad y consagrar el
principio de moderación.

5.2- Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles

Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen por objetivo, adecuar sus
postulados a las necesidades del Sistema sin que sea necesaria una modificación formal de la ley
a través del Congreso Nacional. Los Reglamentos complementan las disposiciones de la ley,
pero no pueden modificarla. Entre estos reglamentos podemos citar el Reglamento de los
Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria,
Resolución 2454-2018 Reglamento General de Mensuras Catastrales, Resolución 2669-2009
Reglamento General de Registro de Títulos.

En caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos, prevalece la ley. Si las normas
son contrarias a la ley puede plantearse la excepción de ilegalidad basados en la propia ley y el
artículo 8, párrafo 5 de la Constitución de la República Dominicana.

5.3- Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los Reglamentos

Los principales aspectos que la Ley remite a los Reglamentos son los siguientes:

• Los requisitos para los Funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria.

• Composición y competencia territorial de las Oficinas de Registro de Títulos.

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 Análisis de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en República Dominicana

• Requisitos de Publicidad para la primera audiencia de Saneamiento.

• Disposiciones Procesales para conocer de la Litis sobre Derechos Registrados.
• Procedimiento complementario para incoar el Recurso de Casación.
• Ejercicio de Revisión por causa de Error Material.
• Reglamentos generales de Mensuras Catastrales.
• Las provincias comprendidas dentro de la Jurisdicción de los Tribunales Superiores de
Tierras., etc.

6- Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción

Original de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, complementa la Ley

núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005; y es de aplicación general en
todo el territorio de la República Dominicana. Modificado por las Resoluciones No. 1737-2007
del 12 de julio de 2007 y No. 01-2016 del 8 de febrero del 2016.

El reglamento tiene por objeto regular el funcionamiento de los tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria y todas las actuaciones de su competencia, de conformidad con la Ley núm. 108-05,
de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005 y las demás normas complementarias que le
son aplicables.

Los órganos de aplicación del presente reglamento son los tribunales superiores de tierras y los
tribunales de jurisdicción original de la Jurisdicción Inmobiliaria, y, en la medida que
corresponda, los demás órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se encuentran divididos en
cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdicción territorial a los demás jueces de las
instancias que conforman su departamento. Cada Tribunal Superior de Tierras estará encabezado
por un presidente. Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas
las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Tierra de
Jurisdicción Original bajo su jurisdicción territorial.

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 Análisis de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en República Dominicana

Como el objeto de nuestro Trabajo Final se centró en la Ley 108-05, y no así en el referido
Reglamento, hasta este punto lo dejamos. Sin embargo, es preciso decir que la Ley 108-05, tal
como indique anteriormente, se complementa con otros Reglamentos y Resoluciones afines que
sirven de complemento a la misma en el logro de su objetivo, tales como la Resolución No.
2454-2018 que establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales, Resolución No. 2669-
2009 que estatuye el Reglamento General de Registro de Títulos, entre otros.

Esto ha sido todo en cuanto a nuestra exposición, si tienen alguna pregunta este es el momento.

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Análisis de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en República Dominicana

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