Universidad Militar Nueva Granada.

Facultad de Derecho Campus

Caso parcial Bienes

Indicaciones para abordar el caso

Identifique los problemas jurídicos que en su concepto plantea el caso y con base en sus
conocimientos y con el respectivo soporte normativo realice un escrito argumentativo en
el cual (i) plantea el problema jurídico (formulado en forma de pregunta) y (ii) resuelve la
pregunta, utilizando normatividad, jurisprudencia y/o la bibliografía que estime necesaria.
Recuerden que están dando respuesta a un problema jurídico por lo que deben utilizar la
fuerza argumentativa necesaria para desarrollar su argumento.

Las vicisitudes de Buena Gente.

El señor Agapito Buena Gente es un reconocido hacendado del municipio de Perro

Perdido, en donde es propietario de una finquita de Mil (1000) hectáreas de extensión -
llamada Hacienda La Victoria Ltda.-, en la que principalmente se cultiva plátano para luego
ser transformado en las famosas Tajaditas La Victoria. Preocupado por el futuro de sus
tierras una vez él ya no esté, desea construir un edificio de apartamentos para la vivienda
de su familia y allegados (usando un área total de 2 hectáreas) y donar el predio restante
para que lo entreguen a las víctimas del conflicto armado en Colombia. No obstante,
Agapito expresa que está abierto a escuchar ofertas de otra naturaleza para las 998
hectáreas que desea donar. ¿Qué podría hacer agapito para que sus 998
hectáreas terminen en manos de víctimas del conflicto armado después
de su fallecimiento?
Agapito tiene 3 opciones para que sus terrenos terminen en manos de los destinatarios
que su voluntad desee:
1. Constituir un fideicomiso: un fideicomiso se forma cuando agapito entregue un
bien de su patrimonio a otra persona que se llama el propietario fiduciario
quien por el cumplimiento de una condición entregara el bien (este caso la
condición será la muerte de agapito) al fondo para reparación a las victimas
del conflicto armado quien vendría siendo el fideicomiso o beneficiario,
agapito tiene la opción de ser simultáneamente el constituyente y también el
propietario fiduciario, esto para que no tenga que entregarle a nadie el bien si
no lo desea, esto respaldado en el artículo 794 CC
2. Testamento: agapito puede dejar por escrito en un testamento la donación que
quiere llevar a cabo después de su muerte, esto en virtud del artículo 1056 CC
“Toda donación o promesa que no se haga perfecta e irrevocable sino
por la muerte del donante o promisor, es un testamento, y debe sujetarse
a las mismas solemnidades que el testamento. Exceptúense las
donaciones o promesas entre marido y mujer, las cuales, aunque
revocables, podrán hacerse bajo la forma de los contratos entre vivos”
 3. Tradición: en este sentido la tradición sería con el título
traslaticio de dominio en otras palabras sería un contrato
unilateral por ser una donación, y la puede entregar si así lo
desea al fondo para la reparación de victimas del conflicto
armado

Agapito contrata a la empresa Construcciones Ya S.A.S. para la construcción del edificio, el

cual contaría con:

 10 pisos, en cada piso 5 apartamentos, para un total de 50 apartamento de las

siguientes áreas:
o 10 apartamentos de 100m 2

o 10 apartamentos de 90 m 2

o 20 apartamentos de 80 m 2

o 10 apartamentos de 60 m 2

 Una portería
 Salón de juegos
 Piscina
 Turco
 Sauna
 3 salones comunales
 2 zonas de BBQ

La empresa le indica que el edificio estaría construido en 1 año y que ellos encargan el
manejo de los dineros a la Fiduciaria Llanerito S.A. para que gestione los gastos, conforme
la Asamblea General y entregue el con todo funcionando. El señor Agapito no entiende
mucho del asunto, pues dice que él mismo quiere vender los apartamentos, quieres ser
administrador, recibir todos los pagos de la administración y que no quiere tener ninguna
asamblea porque como él construyó el edificio, quiere tomar todas las decisiones al
respecto.
¿Puede agapito prescindir de la asamblea y tomar las decisiones sin consentimiento de
las personas que sean dueñas de los apartamentos que el esta construyendo?
Agapito después de vender los apartamentos solo tendrá decisión sobre el edificio
según el coeficiente de copropiedad que el posea por ser dueño de algún apartamento,
de lo contrario no tendrá participación sustancial así el haya hecho el edificio. Esto en
armonía con la ley 675 del 2001 capítulo x artículo 37 inciso 2 “ Todos los propietarios de
bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del
coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado” (según el plan de ordenamiento
territorial se vera si agapito puede construir un edificio de esta magnitud y si puede desafectar
el bien de zona rural agraria)
Lamentablemente los costos de la construcción del edificio se han elevado a tal punto que
Agapito no puede costear la construcción en su totalidad. Por lo que decide acudir al
Banco del Agro para conseguir un préstamo. El gerente del banco le dice que le pueden
entregar el dinero, pero bajo la figura de usufructo y adicional debe imponer una
servidumbre sobre el predio para que garantice el pago del crédito. ¿puede agapito
¿Se puede dejar en garantía de un préstamo una servidumbre?
El articulo 879 nos dice que “la Servidumbre predial o simple servidumbre, es un
gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto
dueño” por lo tanto una servidumbre no garantiza el pago de una deuda, la
hipoteca es el único derecho real de garantía sobre bienes inmuebles y es lo que
el banco debería exigir como primera opción para ejercer el préstamo.

Dado que sus conocimientos son muy limitados (don Agapito solo pudo llegar a tercero de
primaria), decide buscar la asesoría de un experto en el tema de tierras, para contemplar
otras opciones en la entrega de las 998 hectáreas. En su búsqueda conoce a Bertulio
Sabio, ingeniero agrónomo de profesión, quien tiene amplia experiencia en la labor de
puesta en contacto de personas interesadas en vender y comprar tierras para producción
agrícola. Sabio le expresa que, por tratarse de una propiedad privada, solo es suficiente
con celebrar el contrato de compraventa mediante documento privado, con dos testigos,
ante la Notaria Única de esa jurisdicción, pues lo más importante en los negocios es la
observancia de la autonomía de la voluntad privada concertada mediante pactos
válidamente celebrados.
¿para transferir el dominio de un inmueble solo es necesario el contrato de
compraventa?
Para transferir el dominio de una porción de tierra de la finca de agapito se necesita un
contrato de compraventa elevado a escritura publica y debe ser registrado en la oficina
de registro de instrumentos públicos

El 05 de febrero Agapito encarga al ingeniero Bertulio para que le consiga candidatos para
comprar parcelas de la finca, esto es, que se puedan vender lotes de la finca. El 02 de abril,
el prestigioso médico del pueblo, doctor Teodoro Serrucho, acude en compañía de
Bertulio a la finca para conocer el bien que se ofrece en venta. La intención de Teodoro es
comprar la finca y poder venderla en lotes de una extensión de 2 hectáreas.

Ese mismo día, Bertulio y Teodoro convienen en celebrar el negocio, y acuden, con prisa, a
una cafetería (Teodoro tiene mucho afán y no repara en nada) a donde también concurre
el alcalde y el cura del pueblo, para servir como testigos y dar fe del contrato de promesa
de compraventa que celebran en el Almacén El Triunfo. Lamentando que la notaría ya no
esté abierta, celebran al calor de un par de cervezas la celebración del contrato de
promesa de compraventa, apostillado con un brindis con ocasión del negocio. Eso sí, dejan
claro como estipulación que el negocio prometido ha de ser celebrado el 10 octubre, en la
notaría del pueblo. (no se necesita testigos para hacer la promesa de compraventa esta
afirmación estriba sobre le articulo 1611 que nos indica qué debe tener una promesa de
contrato de compraventa para que produzca obligación y en ninguna parte aparece la
necesidad de la presencia de testigos ni la autentificación de firmas en una notaría)

El 5 de mayo de 2020 Bertulio le informa a Agapito de los detalles de la negociación con

Teodoro, quien decide no vender pues su propósito inicial era que su finca se donará a las
víctimas del conflicto armado, lo cual, evidentemente, parece que no va a ocurrir si el
comprador es Teodoro Serrucho.

¿Debería el señor Agapito cumplir con lo que esta estipulado en el de promesa de compraventa
firmado entre Teodoro (contrayente comprador) y bertulio quien firmo en representación de
Agapito (contrayente vendedor) ?

El señor agapito no tiene que cumplir con lo estipulado en la promesa de contrato

de compraventa porque Ninguna persona natural ni jurídica debe cumplir con una
obligación que no es válida, esta respuesta en virtud de que el contenido del
contrato debe ser invalidado en honor a distintas disposiciones del código civil que
detallare punto por punto.
En primer lugar, el articulo 1500 del código civil nos habla de que “un contrato es
consensual cuando se perfecciona por el consentimiento” y evidentemente aquí no
hay un consenso porque no hay consentimiento de agapito (contrayente vendedor)
con lo que estipulo su representante en el contrato de promesa de compraventa, al
no haber una armonía entre lo que Agapito le pidió a su representante y lo que
este hizo pues simplemente no represento los intereses de Agapito por lo cual en
concordancia con el articulo 1506 que reza así “Cualquiera puede estipular a favor
de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo
esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su
aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las
partes que concurrieron a él”. Agapito puede revocar el contrato por la facultad
que le da este articulo y para reafirmar mas el peso de este argumento el articulo
1507 de manera mas clara no lo repite asi “Siempre que uno que los
contratantes se compromete a que por una tercera persona, de quien no es
legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa,
esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su
ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de
perjuicios contra el que hizo la promesa”
esto quiere decir que Agapito con el simple acto de no ratificar el contrato ya no se
vera obligado a su cumplimiento, y efectivamente Agapito no lo va a ratificar ya
que la voluntad de este es que sus tierras sirvan de hogar a las personas victimas
del conflicto armado
Lo que si es evidente en este caso es que el señor bertulio actúa bajo su propio
arbitrio representando meramente sus intereses por lo cual teodoro (contratante
comprador) puede tener acción de perjuicios contra él, respaldado en el articulo
anterior y mas claramente en el artículo 1515 CC.
“El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, y
cuando además aparece claramente que sin él no hubiera contratado.
En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la
persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las
primeras por el total valor de los perjuicios y contra las segundas hasta
concurrencia del provecho que han reportado del dolo”
En consecuencia, con el artículo anterior Teodoro puede ejercer acción de
perjuicios en contra de bertulio

el artículo 1616 dice que “en los casos que hay dolo, es responsable de todos los
perjuicios que fueron consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la
obligación o de haberse demorado su cumplimiento”
los perjuicios básicamente comprenden el daño emergente y lucro cesante ya
provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido
imperfectamente.