Dr. José D.

Albuez, Abogado Notario Público

6 de octubre de 2020 ·

ASUNTOS DE DERECHO

Nuevo propietario vs inquilino

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MATÍAS MODESTO DEL ROSARIO HIJOSanto Domingo

Actualizada viernes, 18 de mayo de 2018 - 04:00

En una demanda en desalojo, cuando se cuestiona la calidad del demandante, a

través de un medio de inadmisión por alegada falta de calidad para incoar la
demanda en desalojo contra los inquilinos de un inmueble que, recién ha
comprado el demandante, por el hecho de no haber suscrito dicho comprador el
contrato de alquiler en virtud del cual el inquilino ocupa el inmueble, los
precedentes jurisprudenciales de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte
de Justicia, sostienen que: “cuando el propietario de un inmueble alquilado lo
vende a un tercero las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan
transferidas de pleno derecho al nuevo propietario y, en consecuencia, todo
litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el
arrendatario. El nuevo propietario tiene calidad para demandar el desalojo de
los inquilinos, aun cuando no se haya traspasado el inmueble adquirido en
nombre de aquel” (Cass, civil, 1era Sala de la Suprema Corte de Justicia,
sentencia núm. 114 del 24 de abril de 2013, B. J. 1229). De lo anterior se
desprende que, por el hecho de que el nuevo propietario no haya suscrito el
contrato de alquiler, no constituye esto un obstáculo para que el mismo pudiera
o no demandar en desalojo, en vista de que este se subrogó en todos los
derechos de la propietaria primigenia al momento en que se efectúa la compra,
siendo uno de los principales derechos que se traspasan al comprador el uso,
goce y posesión de la cosa alquilada. Por otro lado, en cuanto al alegato que
recurrentemente es planteado por los inquilinos de que no se le ha notificado
mediante acto de alguacil el contrato de venta y/o que por la razón que fuere el
inmueble que ocupan en calidad de inquilino tiene un nuevo dueño, dicha Sala
ha juzgado que “no existe ninguna disposición legal que exija que el comprador
tenga la obligación de notificar el contrato de venta del bien adquirido a los
inquilinos (Ö)” (Cass, civil, 1era Sala de la Suprema Corte de Justicia, sentencia
núm. 114 del 24 de abril de 2013, B. J. 122). Ahora, el inquilino debe registrar su
contrato de alquiler a fin de hacerlo oponible y con fecha cierta en relación a la
fecha de la compra del inmueble, si pretende agotar el periodo restante en
relación al uso del mismo.

LA CASA NO SE HA PODIDO VENDER PORQUE ESTÁ ALQUILADA.

Casi siempre en el contrato de alquiler (Decreto 4807, artículo 1713 del Código
Civil), el propietario se reserva el derecho de vender la casa o el apartamento en
cualquier momento en caso de tomar la decisión, sin que el inquilino pueda
hacer oposición. CONVIENE SABER que el propietario de la casa alquilada,
que pretenda venderla, no está en la libertad de vender el inmueble alquilado a
cualquier comprador que se interese en la misma, sino, que está en la obligación
legal de hacerle la oferta de venta en primer lugar al inquilino que la ocupa, lo
que se llama en el terreno jurídico EL DERECHO DE PREFERENCIA DEL
INQUILINO O ARRENDATARIO (artículo 1743 del Código Civil), y violar éste
derecho al inquilino, puede dar lugar a una demanda en daños y perjuicios
contra el propietario; algunos arrendadores de viviendas alquiladas, con un
poco más de prudencia, esperan al vencimiento del contrato de alquiler, para
poner en venta el inmueble (Ley 108-05). hay dueños de viviendas que cometen
el grave error, dejándose llevar de las apariencias de que el inquilino es muy
pobre y no reúne las condiciones económicas para comprar el inmueble, y de
manera incorrecta le ponen un letrero de se vende a la vivienda, sin
previamente haberle realizado la oferta de venta al inquilino; siendo lo correcto
que con un plazo de anticipación aproximado no menor de quince (15) días y lo
prudente es que sea de treinta (30) días, que el propietario le comunique
mediante una carta al inquilino, la oferta de venta, carta que el inquilino debe
firmar, y una vez transcurrido el plazo dado, si el inquilino no expresa o
comunica el interés en la compra, el propietario queda en la libertad de vender
el inmueble a quien le plazca. En la práctica algunos inquilinos de convierten en
un obstáculo para una posible negociación o venta de la casa alquilada, no
obstante el propietario se reserve el derecho en el contrato, se le oferte la venta
al inquilino y el contrato esté vencido y el inquilino haya dejado de pagar los
alquileres, porque el inquilino lo que quiere es dinero, y a veces exige una
cantidad para poder mudarse, como si fuera el propietario de la vivienda; por
lo que resulta preferible en algunos casos, incoar una demanda en desalojo y en
daños y perjuicios; en éste caso, el inquilino debe entender que no es el
propietario de la vivienda y debe respetar ése derecho (artículo 51 de la
Constitución, Principio IV de la Ley 108-05).

DR. JOSÉ ALBUEZ

Abogado Notario.
Celular 809-696-5182 WhatsApp.
Teléfono: 809-682-7055.
E-mail: albuez_alvarez@hotmail.com
Calle Danae 19, Gazcue, Sto. Dgo., D. N., Rep. Dom.

Ver menos

que no se haya pactado en el contrato, el arrendador está obligado a:

A entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y

además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las
condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble.

A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo los deterioros normales

por el uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones
necesarias tales como: obras de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del
inmueble. A no estorbar el uso de la cosa, salvo en reparaciones urgentes e
indispensables.

A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo que se haya
pactado previamente en el contrato.

A responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los
defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Y destacar que la entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido.

Todas estas disposiciones se encuentran en los artículos 1719, 1720, 1721, y 1737
del Código Civil Dominicano.
El arrendador durante el arrendamiento nuestra legislación le prohíbe:

Mudar la forma de la cosa arrendada; intervenir en el uso legítimo de la cosa

arrendada, salvo en casos urgentes e indispensables; si el arrendador no
cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada
la cosa, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que
resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.

El arrendatario por su lado tiene los derechos y obligaciones de satisfacer la

renta en la forma y tiempo convenidos; a responder de los perjuicios que la casa
arrendada sufra por su culpa o negligencia; a servirse de la casa solamente para
el uso convenido o conforme a su naturaleza; a pagar la renta desde el día en
que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con
anterioridad; la renta deberá ser pagada en el lugar convenido, si no se hubiese
pactado, en la casa o despacho del arrendatario; si por caso fortuito
o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa
arrendada, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el
impedimento total o parcialmente; a conservar y cuidar de la cosa arrendada; a
restituir la cosa arrendada al terminar el contrato.

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Dueños e inquilinos deben conocer ley alquileres

DEC 1

Posted by paramountproperties

Todo propietario de una vivienda o persona que desee alquilar una casa o
apartamento tiene primero que informarse adecuadamente para conocer las
normas que rigen la prestación, aplicación o devolución de un inmueble..

En el país es común que los propietarios o administradores de viviendas

manejen el negocio al libre albedrío, sin tomar en cuenta las disposiciones que
están contempladas en la ley, las cuales favorecen, en gran medida, al
arrendatario.
La ley 4314 data del régimen dictatorial de Rafael Leonidas Trujillo, del 29 de
octubre de 1955, y fue modificada por la Ley17-88 el 5 de febrero de 1988. La
norma establece un su artículo 1 que los propietarios y encargados de casas,
apartamentos, edificios, oficinas, almacenes, naves industriales y espacios
físicos para alquilar en las zonas urbanas y suburbanas (…) estarán obligados a
depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos
o empresarios como fianza (depósito) para garantizar el pago del
arrendamiento o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o
convencional derivada del contrato.

Esto significa que una vez alquila un inmueble, el propietario tiene que registrar
ese contrato y depositar el dinero de la fianza de forma obligatoria, en un plazo
de 15 días, en el Departamento de Alquileres del Banco Agrícola, entidad
administradora de estas disposiciones.

¿Por qué es importante que se cumpla este requisito? Los recursos de su fianza
son depositados en certificados financieros, los cuales generan rendimiento por
la tasa de interés. Una vez que culmine el contrato de alquiler el propietario
tiene que devolver el dinero que entregó de la fianza y los recursos generados
de ese certificado, si no ha violado lo acordado en el contrato. El Banco Agrícola
también recibe los pagos por concepto de alquiler que se niegue a recoger el
propietario.

Otro aspecto que explica la ley en el párrafo 1 del artículo 1 es que el valor de la
fianza será igual a un mes de arrendamiento siempre y cuando se establezca un
contrato por un año; de dos meses de alquiler si el contrato se fija para dos años
o año y medio, y de tres meses los de plazos superiores a tres años.

Pero en el párrafo 2 indica que en caso de los contratos para alquileres de

viviendas se establece exclusivamente que el adelanto entregado debe ser igual
a una mensualidad, independientemente de su duración. En República
Dominicana, por lo general, los propietarios piden dos depósitos por un
contrato de alquiler de un año.

El incumplimiento de estas disposiciones se castiga con un recargo igual al

doble de la suma del depósito.

“En los asuntos de alquileres se mueven muchos intereses”, indica Consuelo

Espinal, encargada de la Sección de Alquileres. La mayoría de las oficinas
grandes que se ocupan de eso no registran el contrato ni llevan esos valores al
banco (los pagos por adelantado), “porque eso es un negocio. Muchas oficinas
de bienes raíces se dedican a prestar esos recursos”, agrega la funcionaria.

Dijo que la ley es obsoleta y necesita reformarse porque no cumple con el

propósito para la cual fue creada (utilizar las recaudaciones para fomentar la
agricultura). Pero además considera que se deben fortalecer los derechos de los
propietarios y fijar sanciones severas para aquellos que la incumplan.

Control de alquiler
El país también cuenta con el departamento de Control de Alquiler, una
dependencia de la Procuraduría de la República donde se dirimen los conflictos
por desalojos y de aumento del precio de la vivienda entre propietarios e
inquilinos, según lo estipula el decreto 4807 de mayo de 1959 (también de la
época de Trujillo). Este decreto prohíbe el desahucio del inquilino de un
inmueble por persecución del propietario, a menos que se haya ordenado
concluido el contrato por falta de pago o se utilice el inmueble para otro fin.
También establece que no se puede aumentar el precio de la vivienda sin el
consentimiento del inquilino, a menos que sea autorizado por esta entidad. De
no producirse un acuerdo la dependencia envía el expediente a los tribunales