Aspectos básicos de la

Ley de Contratos de
Crédito Inmobiliario

Dr. Alicia Agüero Ortiz

Profesora Ayudante Doctora
de Derecho Civil, UAM
alicia.aguero@uam.es

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 I. Ámbito de aplicación

A. Préstamos garantizados con

derecho real de garantía sobre bien
inmueble de uso residencial (o función
doméstica), si el prestatario o garante
es persona física [art. 2.1 a) LCCI]

B. Préstamos concedidos para la

adquisición o conservación de
derechos de propiedad sobre terrenos
o inmuebles construidos o por
construir, si el prestatario o garante es
persona física-consumidor [art. 2.1 b)
LCCI]

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 II. Obligaciones de información
1. Información precontractual: Art. 14 LCCI
Deberá entregarse con una antelación mín. 10 días naturales:

1. FEIN: será vinculante para la entidad

Además…(art. 14.Dir.)
2. FiAE: Advertencias de cláusulas relevantes: cláusula
suelo; vencimiento anticipado; multidivisa; gastos y su
distribución (nuevo Anexo II Orden 2899/2011
introducido por la Orden ECE/482/2019, de 26/4/19)
3. Escenarios comportamiento interés variable (documento
separado)
4. Copia del proyecto de contrato: con desglose de gastos
5. Las condiciones de las garantías de los seguros cuya
contratación se exija
6. Advertencia de obligación de recibir asesoramiento del
notario, como tarde el día anterior
7. Manifestación firmada en la que declare que ha recibido
tal documentación y que le ha sido explicado su
contenido remisión al notario
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 2. Comprobación del cumplimiento del principio
de transparencia material (art. 15 LCCI)
• Obligación del prestatario de comparecer ante notario para
recibir su "asesoramiento"
• Durante los 10 días previos a la firma y, como tarde, el día
anterior
• Si no comparece: el notario NO podrá autorizar la escritura
pública
• De comparecer, el notario comprobará que se ha entregado la
información preceptiva con 10 días de antelación
• Levantará acta (sin coste arancelario):
• Cumplimiento de las obligaciones informativas
• Cuestiones planteadas por el prestatario y pruebas de
comprensión
• Contenido del asesoramiento individualizado prestado por el
notario
• Test ante notario sobre documentación recibida
• Expresión manuscrita de recepción, comprensión y aceptación
de todas las condiciones  prestamista, no manuscrita,
reconociendo recepción de documentación y explicaciones (art.
14.1.g.II LCCI) This work by Alicia Agüero Ortiz is licensed under CC BY-NC-ND 4.0
III. "Protección" frente a cláusulas
abusivas en el LCCI por norma imperativa
(art. 3 LCCI)

Principio de adecuación, art. 1.2 Dir. 93/13/CEE

“Las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones

legales o reglamentarias imperativas, así como las
disposiciones o los principios de los convenios
internacionales, en especial en el ámbito de los
transportes, donde los Estados miembros o la Comunidad
son parte, no estarán sometidos a las disposiciones de la
presente Directiva".

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1. Distribución de gastos, art. 14.1.e) LCCI

Prestamista Prestatario

Gestoría Tasación

Aranceles notariales de Copias solicitadas (no

la escritura del PH la primera, DA 8ª)

Inscripción Registro
Propiedad

IAJD (art. 29.II TRLITP y

AJD, RDL 17/2018, de 8
de noviembre)

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 2. Intereses moratorios
Art. 114.3 LH Jurisprudencia TS Art. 25 LCCI
Préstamos Préstamos (cualquier
adquisición vv. finalidad) contratados por
Ámbito Préstamos suscritos
habitual personas físicas,
aplicación por consumidores
garantizados con garantizados con un BIUR
ella (no todo art. 2 LCCI)

Triple del interés No superior a interés Interés remuneratorio +

Límite
legal del dinero remuneratorio + 2% 3%

Ilegales + No control de
Incumplimiento Ilegales Abusivos
abusividad

Supuesto:
Supuesto: Euribor+1%.
Supuesto: Interés Euribor+1%. Euribor
Oct. 2019: -0,304%. Interés
legal del dinero Oct. 2019: -0,304%.
remuneratorio = 0,696%.
Ejemplo 2019: 3%. Interés Interés remuneratorio
Interés moratorio
moratorio máximo: = 0,696%. Límite de
imperativo: 3,696%
9% abusividad del interés
moratorio: 2,696%
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 3. Vencimiento anticipado (art. 24 LCCI)
• Prestatario, fiador o garante persona física + garantía real
sobre BIUR o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos
de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por
construir para uso residencial (≠ art. 2 LCCI)
• El prestatario perderá el beneficio del plazo si:
1. La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen al
menos:
• Primera mitad plazo del préstamo: al 3% del capital
concedido; o impago equivalente a 12 plazos mensuales.
• Segunda mitad plazo del préstamo: al 7% del capital
concedido; impago equivalente a de 15 plazos mensuales.
2. + Requerimiento de pago + plazo 1 mes (art. 15 APLCCI: con
ofrecimiento de negociación de modificación de las condiciones del
préstamo; tolerancia razonable, 28.1 Dir.)
• DT 1ª.4: Este régimen aplicará a los préstamos que venzan tras
la entrada en vigor de la Ley, no a los ya vencidos (se hubiera
iniciado o no la ejecución), salvo que el consumidor alegue
que su cláusula es más beneficiosa…pero…STS 11/9/2019
• DF 1ª 4: modificación art. 129 LH; DF 5ª.2: modificación art. 693 LEC

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 4. Prohibición de las cláusulas suelo (art.
21.1.I y II LCCI)

• Prohibición cláusulas suelo: “En las operaciones

con tipo de interés variable no se podrá fijar un
límite a la baja del tipo de interés".

• Imposición cláusula suelo-cero absoluto: "El

interés remuneratorio en dichas operaciones no
podrá ser negativo".

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 IV. Comisiones

1. Comisión de apertura y cambio de tipo de

interés en la LCCI
• Retorna la unidad de la comisión de apertura (art.
14.4 LCCI): englobará todos los gastos de
tramitación, estudio o concesión
• Comisión por novación o subrogación de acreedor
cambiando de interés variable a tipo fijo: máximo
0,15% 0,05 los 3 primeros años (art. 23.6 LCCI,
modificado por RDL 19/2022)
• Suspendido el cobro de ningún tipo de comisiones
por conversión a tipo fijo hasta 31/2/2023 (DA 1 RDL
19/2022)

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 2.1 Comisión de amortización anticipada en préstamos a interés
variable
Art. 23 LCCI Arts. 7-8 Ley 41/2007 (aplicable
adicionalmente en los préstamos a
(alternativos) tipo fijo)

3 primeros años: pérdida

Límites 5 primeros años: 0,5%
financiera; máx. 0,25%

5 primeros años: pérdida

Tras el 5º año: 0,25%
financiera; máx. 0,15%

2.2 Comisión de amortización anticipada en préstamos a interés fijo

Art. 23 PLCCI Arts. 7-8 Ley 41/2007

Único límite: no aplicable si la

10 primeros años: pérdida
cancelación genera una
financiera; máx. 2%
ganancia a la entidad
Límites
Porcentaje fijo sobre el capital
pendiente de pago, incluso
Tras 10º año: pérdida financiera,
superior a la pérdida
máx. 1,5%
(usualmente 5%)
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 V. Aplicación a contratos preexistentes (DT
1ª)
• Contratos que sean novados o subrogados con
posterioridad: informar según art. 14 de todos los
contenidos alterados

• Comisiones de amortización anticipada por cambio

a tipo fijo (art. 23.6): a todos los préstamos
preexistentes

• Vencimiento anticipado: préstamos no vencidos

anticipadamente antes de la entrada en vigor de la
LCCI, salvo que el deudor alegara que la previsión
que contiene resulta más favorable para él
• Por STS 11.9.2019 (RJ 3343), también a préstamos
vencidos a su entrada en vigor

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