Universidad Siglo 21

Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario.

INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO:

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA - CATEDRA - P - TMI017

Actividad 1 [TP1]:
Caso de Estudio. Edificio “Chañar I”

NOMBRE: EDUARDO NOWOTNY

LEGAJO: TMCI21947

Fecha de entrega: 13/09/2020

TUTOR: Maria de los Angeles Soloaga

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Consignas

Teniendo en cuenta lo aprendido en el transcurso de la carrera deberás identificar los

aspectos más importantes del caso presentado. Ello implica reconocer las situaciones y
momentos desde ambos puntos de vista: propietarios y profesionales abocados al caso. De
esta manera lograrás analizar las actitudes/acciones de ambas partes a través del tiempo.
Una herramienta muy útil para comprender el caso de manera global es un cuadro
explicitando la situación en cada uno de los ítems a identificar.

Para la resolución del caso debes realizar un cuadro de dos columnas para responder los
primeros tres interrogantes de forma que organices la información y desarrolles los puntos
subsiguientes tal como sus consignas requieren:

1. Estado del edificio al momento de pedir asesoramiento profesional.

2. Acciones necesarias a llevar a cabo por los propietarios, (obligaciones y deberes).

3. Condiciones que deben reunir los administradores, legislación vigente (ley nacional y
provincial).

4. Deberás confeccionar el instrumento legal con los ofrecimientos de posibles

administradores de los propietarios. (Acta de asamblea).

5. Deberás confeccionar el instrumento legal designando al nuevo administrador del edificio.

(Acta de designación de autoridades).

6. Debes construir y adjuntar un material audiovisual con una duración máxima de 5

minutos, con audio explicativo. Puedes utilizar el software que quieras, siempre y cuando
conviertas el archivo en mp4 para que pueda visualizarse y escucharse correctamente. No
dejes de lado que este deberá especificar su formación profesional, experiencia laboral,
competencias para el cargo y cuál sería su aporte a la institución por lo cual deberían
contratarlo.

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 Respuestas:

Estado del edificio al  No cuenta con órgano administrador desde el año 1999.
momento de pedir  No cuenta con reglamento interno.
asesoramiento  Descontento generalizado en relación con los ruidos molestos de bares y
profesional. boliches nocturnos.
 Los gastos comunes de luz y otros servicios son solventados por algunos
pocos habitantes, por lo cual el edificio entro estado de abandono
ocasionando la desvalorización de las propiedades.
 El edificio no cuenta con seguros obligatorios.
 El tablero de electricidad en estado de deterioro y no se encuentra
adecuado a la legislación vigente.
 El edificio no posee luces de emergencia ni cuenta con extintores.
 Mantenimiento general malo.
 Deterioro de la bomba de agua
 Situación irregular del personal de limpieza y de los encargados.
Prohibiciones, deberes y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO
obligaciones necesarias
a llevar a cabo por los  Art. 2046 C.C.C.N
propietarios. a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente al de la unidad funcional.

 Art. 2050: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin

implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.

PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS (Art. 2047 C.C.C.N.)

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines

distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la

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 normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

DEBERES DE LOS PROPIETARIOS (Art. 2048 C.C.C.N):

Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de

conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe
pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias
para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por
el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.

Condiciones que deben LEY NACIONAL:

reunir los
administradores,  Art. 2065 del C.C.C.N.
legislación vigente. (ley El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
nacional y provincial). mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.
 Art. 2066 del C.C.C.N.
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera
asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años
del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren
ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero.
 Art. 2067 del C.C.C.N.
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la
seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las

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normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios
para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el
administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de
cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral,
previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos
de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro
de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias
de su carácter de representante legal. * La tarea de administrar un
consorcio no está integrada como facultad del martillero y corredor
dentro de la Ley 20266. No obstante, la mayoría de las normas
colegiales regulan al respecto, sin perjuicio de que otras profesiones
también realicen dicha tarea como ejemplo de algunas de ellas se

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 nombran los siguientes: Persona con mayoría de edad, el administrador
puede ser un propietario o un tercero profesional o una persona
jurídica, obligación de inscripción (no podrán inscribirse inhabilitados
judicialmente, fallecidos, condenados por delitos dolosos), constitución
de un domicilio.

LEY PROVINCIAL:

Ley 9445.

 Art. 2:
Para ejercer la profesión de Corredor Público Inmobiliario en la Provincia de
Córdoba, será necesario:
a) Ser mayor de veintiún (21) años o estar emancipado;
b) Poseer título universitario habilitante;
c) Estar inscripto en la Matrícula del Colegio Profesional de Corredores
Públicos Inmobiliarios que crea la presente Ley, y
d) No estar comprendido en ninguna de las inhabilidades e
incompatibilidades previstas en los artículos 3º y 4º de la presente Ley.

 Art. 14 Inc. D:
Ejecutar tareas de consultoría y asesoría integral, que comprende valuaciones
comerciales e inmobiliarias, calificación de riesgo de inversión inmobiliaria y
tares anexas. Dicha asesoría incluye el financiamiento inmobiliario en los
mercados hipotecarios principales y secundarios.

 Art. 17:
Les está prohibido a los Corredores Públicos Inmobiliarios:
a) Formar sociedades de hecho o de derecho con personas inhabilitadas o
afectadas por las incompatibilidades fijadas en esta Ley;
b) Ceder el nombre, papeles y formularios que lo identifique, o facilitar el
uso de sus oficinas a personas no matriculadas para la realización de la
actividad propia de su profesión;
c) Delegar su accionar a un tercero no matriculado;
d) Comprar para sí y a precio vil o irrisorio, los bienes confiados por el
cliente o mandante;
e) Suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administración sin
contar con la autorización debida;
f) Participar en la intermediación de todo negocio jurídico en el que
intervenga un menor o incapaz, y
g) Realizar todo acto expresamente prohibido por la legislación vigente.

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  Art. 18:
Toda persona no matriculada con arreglo a la presente Ley, que ejerza
funciones o desarrolle actividades propias de los Corredores Públicos
Inmobiliarios, incurre en el ejercicio ilegal de la profesión.

 Art. 19:
El ejercicio ilegal de esta profesión será sancionado en un todo de acuerdo a
las disposiciones de la presente Ley, sin perjuicio de las sanciones que le
correspondieren a dicha conducta por aplicación de la normativa penal
vigente.

 Art. 20:
El Colegio Profesional deberá denunciar ante la autoridad judicial competente,
todo ejercicio ilegal de la profesión.

CTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

En la Ciudad de Córdoba, a los 4 (cuatro) días del mes de enero de 2011, se reúnen los 13

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(trece) propietarios integrantes del edificio Chañar I, ubicado en la calle Boulevard Arturo
Illia
esquina Obispo Salguero, ubicado en la zona de Nueva Córdoba, que han de firmar al
margen
de la presente acta, a efectos de tratar las siguientes órdenes del día: --------
A)Elegir el presidente de asambleas y secretario de actas.
B)Constitución y legalidad de la asamblea.
C)Nombramiento de dos consorcistas para firmar el acta.
D)Análisis de las propuestas de administradores.
E)Conformación del reglamento interno del edificio.
Siendo la hora 10 a.m. Los propietarios auto convocados declaran que se inicia la sesión en
primera convocatoria con los propietarios presentes.-
Luego del cambio de acuerdos, por la mayoría de los votos se designa a la Señora propietaria
Juana Bayi, titular de la unidad funcional del segundo piso “A” y al Señor propietario Jorge
Asap,
titular de la unidad funcional del segundo piso “B”, como Presidente y Secretario
respectivamente de esta asamblea.---
Acto seguido, el presidente declara abierto el acto por haberse reunido los requisitos legales
del mismo.-
A continuación, el presidente invita a los asistentes a elegir libremente a dos personas
dispuestas a firmar el presente acta, luego de lo cual y espontáneamente se ofrecen los
señores
Ignacio Hadad y Ester González para tales fines, lo cual es aprobado por los presentes.
Finalizada la extensa exposición, toma la palabra el Señor Ignacio hadad, abogado y nieto de
uno de los propietarios y manifiesta que no obstante lo expuesto, los propietarios han
tenido
oportunidad de examinar cuidadosamente las propuestas de administrador y analizar el
reglamento interno del edificio, de modo que solicita al Señor presidente, que invite a los
presentes a manifestar su conformidad o disconformidad con las anotaciones expuestas y su
opinión respecto al resultado de la tarea administrativa rendida, manifestación que es
apoyada
por varios presentes.-
Acto seguido, el presidente invita a los presente a manifestarse, y ante el silencio de los
asistentes, procede a poner a votación el punto mencionado, siendo aprobada la
administración y demás puntos del acta por la totalidad de los mismos, lo que equivale al
100%
del total de los votos del consorcio.—
CTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA
En la Ciudad de Córdoba, a los 4 (cuatro) días del mes de enero de 2011, se reúnen los 13
(trece) propietarios integrantes del edificio Chañar I, ubicado en la calle Boulevard Arturo
Illia
esquina Obispo Salguero, ubicado en la zona de Nueva Córdoba, que han de firmar al
margen
de la presente acta, a efectos de tratar las siguientes órdenes del día: --------
A)Elegir el presidente de asambleas y secretario de actas.
B)Constitución y legalidad de la asamblea.
C)Nombramiento de dos consorcistas para firmar el acta.
D)Análisis de las propuestas de administradores.

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E)Conformación del reglamento interno del edificio.
Siendo la hora 10 a.m. Los propietarios auto convocados declaran que se inicia la sesión en
primera convocatoria con los propietarios presentes.-
Luego del cambio de acuerdos, por la mayoría de los votos se designa a la Señora propietaria
Juana Bayi, titular de la unidad funcional del segundo piso “A” y al Señor propietario Jorge
Asap,
titular de la unidad funcional del segundo piso “B”, como Presidente y Secretario
respectivamente de esta asamblea.---
Acto seguido, el presidente declara abierto el acto por haberse reunido los requisitos legales
del mismo.-
A continuación, el presidente invita a los asistentes a elegir libremente a dos personas
dispuestas a firmar el presente acta, luego de lo cual y espontáneamente se ofrecen los
señores
Ignacio Hadad y Ester González para tales fines, lo cual es aprobado por los presentes.
Finalizada la extensa exposición, toma la palabra el Señor Ignacio hadad, abogado y nieto de
uno de los propietarios y manifiesta que no obstante lo expuesto, los propietarios han
tenido
oportunidad de examinar cuidadosamente las propuestas de administrador y analizar el
reglamento interno del edificio, de modo que solicita al Señor presidente, que invite a los
presentes a manifestar su conformidad o disconformidad con las anotaciones expuestas y su
opinión respecto al resultado de la tarea administrativa rendida, manifestación que es
apoyada
por varios presentes.-
Acto seguido, el presidente invita a los presente a manifestarse, y ante el silencio de los
asistentes, procede a poner a votación el punto mencionado, siendo aprobada la
administración y demás puntos del acta por la totalidad de los mismos, lo que equivale al
100%
del total de los votos del consorcio.—
ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

En la Ciudad de Córdoba, siendo las 15:30 horas del día El día 4 de enero del año 2011, se
reúnen los propietarios de las unidades funcionales del EDIFICIO CHAÑAR I sito en el
Boulevard Arturo Illia, esquina Obispo Salguero, de la ciudad de Córdoba cuyos nombres y
firmas constan al pie de este Acta, a los fines de designar un administrador del edificio y
conformar su reglamento interno. Pide la palabra el Sr. Jorge Asap, propietario de la unidad
habitacional ubicada en el segundo piso “B”, expresando que conoce a una
persona, Diego Crocce, quien cuenta con título habilitante, y, aunque no puede ejercer el
comercio, es muy hábil en la administración de propiedades. Además, aseguró que Crocce es
un excelente candidato para ejercer ese rol. Por otro lado, Juana Bayi, propietaria de la
unidad funcional del segundo piso “A”, expresó que sería más conveniente designar a
alguien con experiencia y título habilitante, para lo cual propuso al corredor inmobiliario
Martín Pereyra, MP 1-3852, cuya oficina inmobiliaria ofrecía servicio de venta y alquiler de
propiedades, administración de consorcios y tasación de inmuebles. Por último, Ester
González, propietaria de las unidades funcionales “C” y “D” del primer piso, propuso que el

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administrador fuera el arquitecto Carvajal, un profesional que contaba con más de veinte
años de experiencia en el rubro inmobiliario. En función de las propuestas
realizadas para convocar a un administrador del edificio, el abogado Ignacio Hadad, nieto de
uno de los propietarios, colaboró proporcionando la legislación vigente: la ley nacional Nº
25028 y la ley provincial Nº 9445 atento lo cual se decide fijar una nueva reunión para el día
7 de enero próximo a fin de designar el administrador en forma definitiva. Sin más asuntos
que tratar, se levanta la sesión siendo las 19:15 horas.

[Firma, Aclaración y Unidad Funcional de cada uno de los presentes]

ACTA DE DESIGNACION DE AUTORIDADES

En la Ciudad de Córdoba, siendo las 16:30 horas del día El día 7 de enero del año 2011, se
reúnen En asamblea los propietarios de las unidades funcionales del edificio Chañar I, con
motivo que designar un administrador del edificio.
Contándose con el quorum necesario y habiéndose estudiado las propuestas de cada
profesional, cumplían con la ley el Sr. Martín Pereyra y el Sr. Carvajal.
Atento a que ninguno de los asistentes observa la validez de la presente, y previa aprobación
por parte de todos los presentes, se pasa a tratar el Orden del Día que dice: designación de
un administrador del edificio. Luego de evaluar en forma integral y exhaustiva las propuestas
de los candidatos, su idoneidad profesional, así como su experiencia para cumplir las
funciones requeridas, se decide por unanimidad de votos designar como administrador al Sr.
Martín Pereyra MP 1-3852 para llevar a cabo la Administración del Edificio por el lapso de 1
(un) año, fijándose sus honorarios en la suma de $ 15.000 (Pesos quince mil) por mes y
quedando designado administrador a partir del día de la fecha. Sin más asuntos que tratar,
se levanta la sesión siendo las 20:15 Horas. –

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[Firma, Aclaración y Unidad Funcional de cada uno de los presentes]

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