FIRMA TRABAJO PRACTICO: 18-08-2020 MARIO GALLO

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 Grupo 4: Chao, Falcke, Gutiérrez Filgueira, Salguero, Sartori

1. ¿Cuáles son los requisitos de orden administrativo para afectar un inmueble al

derecho real de propiedad horizontal? ¿Qué profesionales intervienen para
cumplimentar dichos requisitos?
Los requisitos necesarios para la afectación de un inmueble al derecho de propiedad
horizontal son, en primer lugar la escritura acreditada por escribano o letrado
autorizado, quien mediante la misma otorga fe pública de dicho acto.
A su vez también es necesaria una posterior inscripción de la misma en el Registro de
la Propiedad Inmueble a fin de que luego la misma sea oponible a terceros.

2. ¿Cuáles son los requisitos de orden jurídico para afectar un inmueble al derecho
real de propiedad horizontal? ¿Qué profesionales intervienen para cumplimentar
dichos requisitos?
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se
integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El profesional que interviene en esta acción es un notario autorizado, debido a que
este documento tiene carácter de contrato que tiene por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.

Fuente: Art. 2038 CCyC y Manual Práctico de la Arquitectura Legal de Claudio Fabián
Torres

3. ¿Qué es un plano de PH (propiedad horizontal)? ¿Cuál es su contenido? ¿Qué

profesional lo confecciona? ¿En qué dependencia se presenta para su aprobación?
Los planos de PH incluyen: los planos de mensura confeccionados por un agrimensor
que acredite los límites y el tamaño del mismo. Los planos de mensura y división en
propiedad horizontal de edificios parcialmente construidos y en construcción o a
construir, contienen la descripción de las unidades en tal carácter perfectamente
individualizadas. Estos planos se registran en el organismo competente que es la
Dirección de Catastro. La registración del plano en la oficina de catastro es condición
para el otorgamiento de la escritura de reglamento de copropiedad y la inscripción de
esta en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros.

4. ¿Qué es el Reglamento de Propiedad Horizontal? ¿Cuál es su contenido? ¿Qué

profesional lo confecciona? ¿En qué dependencia se presenta para su registración o
inscripción?
El Reglamento de Propiedad Horizontal es: un documento que, a los fines de la división
jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, al
momento de la afectación a la Propiedad Horizontal. Se constituye en una escritura
pública que inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble. El reglamento de
propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional y debe
regular la vida en el inmueble sujeto al régimen legal.
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;

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d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Fuente: Art. 2038 y Art. 2056 CCyC

5. ¿Cómo y cuándo nace un consorcio? ¿El consorcio qué tipo de persona es?
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica del consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea,
el consejo de copropietarios y el administrador. El consorcio nace al momento de la
afectación del inmueble al régimen de la Propiedad Horizontal.

Fuente: Art. 2044 CCyC

6. ¿Cómo debe ser el acceso a una Unidad Funcional de Propiedad Horizontal?

El acceso debe tener comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.

Fuente: Art. 2039 CCyC

7. ¿En PH, a qué se denomina espacio privativo?

Se denomina espacio privativo a todas aquellas cosas que son necesariamente propias
con respecto a la unidad funcional. Son aquellas cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También
son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas

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como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones

que impone la convivencia ordenada.

Fuente: Art. 2043 CCyC

8. ¿En PH, a qué se denomina espacios comunes?

Se denominan espacios comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales, las
cosas y partes de uso común, o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no
está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a
una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros
propietarios.

Fuente: Art. 2040 CCyC.

9. ¿En PH, a qué se denomina Unidad Complementaria?

Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas
y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza
tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras,
espacios guarda coches, etc.

Fuente: Art. 2039 y Art. 2056 CCyC.

10. ¿Puede un espacio común ser de uso exclusivo? Ejemplos.

Sí, un balcón por ejemplo; es un espacio común de todas las unidades funcionales, ya
sea al frente o al contrafrente, él mismo le pertenece a todos los propietarios, por lo
tanto no puedo alterar su morfología o su destino. Pero el uso del mismo es exclusivo
de la unidad funcional correspondiente. Lo mismo puede suceder con algunos patios.

Fuente: Art. 2040 CCyC

Casos seleccionados:
a) En un edificio afectado al régimen de la propiedad horizontal, el dueño de la
unidad funcional 14 se queja por las humedades provenientes de la azotea
inaccesible, situada en el piso superior. Las humedades afectan el cielorraso del baño
principal de la unidad funcional 10. Se desea conocer cuál sería la posible causa de la
anomalía descrita, y asimismo indicar de quién (o de quiénes) estaría a cargo la
reparación.

Las reparaciones correspondientes para este caso corren a cargo del consorcio ya que
tanto las azoteas, los techos o terrazas son espacios comunes. Por lo tanto, si se
determina por medio de un profesional correspondiente, que los daños producidos a
la unidad funcional 10 son causados por filtraciones de la azotea, el propietario puede
exigir al consorcio que se haga cargo de las reparaciones.

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Fuente: Art. 2041 y 2044 CCyC

b) La adquirente de un departamento al frente en un edificio a estrenar , quiere

techar parte del balcón terraza de uso exclusivo. El vendedor de la inmobiliaria les
había dicho que “era posible una vez terminada la final de la obra”. ¿Es esto cierto?
Justificar la respuesta.

Es posible realizar este trabajo, si y sólo si, se consigue la aprobación del mismo por
votación unánime del consorcio y con un informe técnico que respalde esta tarea.
Requiere la unanimidad del consorcio ya que es una tarea que gravita o modifica
estructuralmente el inmueble, aunque no se elevan más pisos y no se realizan
excavaciones.

Fuente: Art. 2052 CCyC: "También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre
cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario."

c) El adquirente de un departamento al contrafrente en un edificio de

aproximadamente 40 años de antigüedad, a los dos días de su mudanza, decide ir a
la terraza del edificio -según le fue informado, es una terraza de uso común- con el
fin de tender ropa recién lavada. Al llegar, descubrió que la terraza estaba cerrada
con llave. Decide preguntarle al encargado del edificio sobre la situación, y el
encargado le explicó que “desde hace unos años la terraza la uso yo, ya que la
administradora me dio permiso para construir mi vivienda”. La vivienda a la que el
encargado se refiere es una vivienda que no figura en plano alguno. Cual tema tabú,
ningún consorcista ni la administradora emiten opinión sobre el tema. ¿Es correcta
esta situación? ¿Qué opina un arquitecto al respecto?

No, no es correcta esta situación, tanto para mejoras como para la construcción de
obra nueva sobre espacios comunes del edificio el Código Civil y Comercial estipula
que se necesita aprobar con unanimidad en una asamblea del consorcio y los planos
para los mismos deben ser realizados por un profesional acreditado. Además la
administradora no tiene la autoridad para actuar unilateralmente sin la aprobación de
los copropietarios para permitirle esta acción al encargado, ya que debe rendir cuentas
ante ellos.
El Arquitecto realiza un relevamiento y en el informe que le presenta al consorcio,
aclara que se debería demoler la vivienda en cuestión, dado su carácter clandestino. El
profesional también podría explicar al consorcio sobre cómo regularizar la situación de
esa vivienda (si así lo deseara el consorcio), pero siempre haciéndoles saber que esto
traería consigo inconvenientes sobre todo de índole económico.
Ante una construcción no declarada el arquitecto debe realizar un informe de
“vivienda clandestina”, ya que la misma está infligiendo la ley en varios aspectos:
 No hay planos. Por lo que la vivienda no puede ser vendida, ni alquilada.
 Este es un caso de autoconstrucción, por lo que se debería realizar un estudio
minucioso del estado de los materiales y la técnica empleada sean los avalados
por la reglamentación vigente.
 Al no estar registrada, la vivienda no paga impuestos, por lo que si las
autoridades la descubren, podrían multar al edificio y pedirle que abone un

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retroactivo de todos los impuestos adeudados más una multa por infringir el
código.

Fuente: Art. 2041 inc. C y 2052 CCyC

d) Una médica, está interesada en adquirir una unidad funcional en un edificio sujeto
a propiedad horizontal para instalar allí un consultorio. El vendedor le ha expresado
que la unidad es “apto profesional”. Consultando el Reglamento de Propiedad
Horizontal (antes de adquirir la unidad), se verifica que la unidad funcional en venta
no es “apto profesional”. La Dra. igualmente quiere adquirir la unidad para instalar
el consultorio. ¿Qué opina un arquitecto al respecto?

Dado que el reglamento de Propiedad Horizontal del edificio en cuestión no lo

establece como “apto profesional”, para poder abrir un consultorio en este edificio
debería obtener la aprobación por unanimidad de la asamblea de copropietarios para
cambiar el reglamento y hacer las unidades “apto profesional''.
Como arquitectos le recomendaremos a la médica que busque otro edificio que cuente
con el “apto profesional” para ubicar su consultorio, ya que de encontrar uno, el
consultorio podría funcionar de manera legal de forma más rápida, que teniendo que
pasar por todo el proceso explicado en el párrafo anterior. Fundamentaríamos la
recomendación explicando que; las probabilidades de que un edificio catalogado de
“no apto profesional” cambie su condición a “apto profesional” son bastante bajas.
Esto se debe a que se debería convencer a todos los copropietarios, que deberían
votar en una asamblea y aprobar de forma unánime el cambio.

Fuente: Art. 2047 inc. A, 2056 y 2057 CCyC