Administración Inmobiliaria

Pregunta Nº 1

Actividad 1
Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 1, 2 y 3.
Resuelva el siguiente caso:
La empresa "El gran campeón" dedicada al rubro de exportación de toros de raza, es
propietaria de un local comercial sito en la planta baja del consorcio de propietarios "Salta" sito
en la calle Salta N° 590 y ha sufrido serios daños en la pintura y mampostería del local en
general como consecuencia de la rotura de un caño maestro de la red de agua del edificio.
Luego de hacer diversos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y también por
carta documento ha conseguido que el consorcio repare el caño roto pero no se le ha
reconocido ningún tipo de reparación de los daños que sufrió su local.
Cansado de esta situación inicia un juicio contra todos y cada uno de los copropietarios del
edificio para que lo resarzan de los daños y perjuicios ocasionados.
Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del reglamento
de copropiedad y administración que rige al consorcio correspondiente al porcentual de cada
unidad.
Lea detenidamente cada una de las consignas y responda:

a) ¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red de agua del edificio? Ejemplifique
detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente comunes y cosas y partes
comunes no indispensables.

Caño maestro de la red de agua de un edificio, tienen la naturaleza de ser cosas y partes
necesariamente comunes, inc. F. Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su
extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso a la unidad funcional.

El CCYCN también me en el artículo 2040 las cosas y partes comunes de un edificio:

Son cosas y partes comunes conformes al artículo 2040. Son comunes a todas OA algunas de
las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y la que se determinan en el reglamento de Propiedad Horizontal. Las
cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes ningún propietario
puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales. Puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios. Podemos decir en forma enunciativa que son
cosas comunes; hoy el terreno los pasillos los ascensores etc.

el artículo 2042 se refiere a las cosas y partes comunes no indispensables como lo son la
piscina es solárium el gimnasio etc.
b) ¿A quién le corresponde su reparación? ¿En qué medida responden los consortes?

La reparación de acuerdo con lo establecido en el CCYCN corresponde a todos los

copropietarios ya que estos tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de
las partes y bienes comunes del edificio, hoy indispensables para mantener En buen estado sus
condiciones es de seguridad, comodidad y decoro.
Cualquiera de los dueños puede realizar las erogaciones necesarias para la conservación hot
reparación de dichas partes comunes del inmueble con derecho a ser desembolsado pon los
demás, siempre y cuando estuviese ausente el administrador y no exista oposición de los otros
condominios previamente notificados.

El consorcio en principio solo deberá hacerse cargo de la reparación de las cosas

necesariamente comunes solo sobre los tramos que así son considerados.

El artículo 2048 del CCYCN establece: cada propietario debe atender los gastos de conservación
y reparación de su propia unidad funcional. Ah sí mismo, debe pagar las expensas comunes
ordinarias de administración y reparación o substitución cosas o partes comunes o bienes de
consorcio, necesariamente para mantener en un buen estado las condiciones de seguridad
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. De lo expuesto se deduce que
nuestra ley establece como medida hoy contributiva la proporcionalidad de la carga con
relación al valor de su piso departamento o local. Pero partiendo de un principio de equidad,
las partes pueden apartarse de aquel sistema de proporcionalidad y establece en el reglamento
bases distintas para la distribución de las cargas.
c) ¿Qué pasaría si la damnificada decidiera ante la inacción del consorcio dejar de pagar las
expensas? ¿Puede hacerlo? Fundamente su respuesta

No puede bajo ningún punto de vista las damnificadas dejar de pagar las expensas por la
inacción del consorcio. Esto se debe a que la obligación de pago de las expensas comunes es
irrenunciable, no pudiendo eludir su obligación, ni aun abonando o renunciando a la propiedad
de la unidad, el artículo 2049 del CCYCN establece que los propietarios no pueden liberarse del
pago de ninguna expensas o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes
de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
Enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Como así tampoco
puede revisar ellos lo despensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos a ellos indiquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio
de su articulación por la vía correspondiente.

Él CCYCN en el artículo 2050 establece también que además del propietario y sin simplificar
liberación de éste, están obligados al pago de los gastos comunes y contribuciones de la
Propiedad Horizontal los que sean poseedores por cualquier título. Se hace referencia aquí que
también están obligados al pago los poseedores por cualquier título.
 
 

Pregunta Nº 2

Actividad 2
Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 4, 5 y 6.
Resuelva el siguiente caso:
Luego del problema que la empresa "El gran campeón" tuvo con el caño de aguas del edificio
roto y que como Ud. sabe le ocasionara serios daños en la pintura y mampostería de su local
comercial de planta baja, los consorcistas no han quedado conformes con la actitud asumida
por el administrador del consorcio, el Sr. Oscar Negrete, en esa circunstancia y se están
movilizando para intentar removerlo del cargo de administrador y designar uno nuevo.
Se realizan distintas reuniones informales en los pasillos del edificio en las que participan
distintos consortes y que plantean las dudas que esta situación les presenta a su vez, acuden a
los miembros del Consejo de Administración  y no encuentran respuestas por lo que cansados
de tanta incertidumbre lo convocan a Ud., en su condición de especialista en el tema, para que
les aclare las dudas y les explique los pasos a seguir.
En concreto, le consultan lo siguiente:
a)     ¿Quién puede ser designado administrador de un consorcio?
b)    ¿Puede ser solamente una persona física o también podría ser una persona jurídica?
c)     ¿Se puede revocar el mandato de la actual administrador en cualquier momento o hay
que esperar que se le venza el plazo del mandato que tiene? Fundamente su respuesta.
d)    ¿Qué función cumple el Consejo de Administración
e)   ¿Cómo se convoca a una asamblea de consorcistas? Explique el procedimiento de
convocatoria, el contenido de la citación y la forma de notificación?
f) ¿Cuál es el quórum necesario para que la asamblea pueda sesionar? ¿Cómo se computa ese
quórum?
 A-B

El administrador es el representante legal del consorcio, tiene para ello el carácter de

mandatario, y podrá ser designado como tal: un propietario, o 1/3 no propietario que tanto
puede ser una persona física o jurídica.

En cuanto a su designación: hoy el administrador designado originalmente debe ser ratificado

en la primera asamblea, de lo contrario cesa. Las designaciones posteriores deben ser
realizadas por la asamblea y removido por ella sin necesidad de expresión de causa.

C- Existen reglamentos que establecen la y llevo irrevocabilidad del mandato, ya sea expresa o
como consecuencia de ciertas cláusulas o implícitamente fijan la irrevocabilidad como por
ejemplo requerir la unanimidad de los consorcistas para remover al administrador. Por más que
exista cláusulas de irrevocabilidad, el mandato es revocable, ya sea por causa fundada o aún
causa cuando la asamblea lo decida por mayoría equivalente a la necesaria para reformar el
reglamento. Siendo esta mayoría de acuerdo con el artículo 2057 del CCYCN, la de 2/3 de la
totalidad de los propietarios.

El artículo 380 del CCYCN habla de la extinción del mandato, y en el inc. C. establece que se
extingue el mandato por la revocación ha efectuada por el representado; sin embargo, un
poder puede ser irrevocable, siempre que el mismo sea para actos especialmente
determinado, limitado por un plazo cierto, y debido a un interés legítimo que puede ser
solamente del representante, o de un tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo fijado
y puede revocarse sí media justa causa.

D- La función del Consejo de administración: es fundamentalmente la de controlar los gastos

del consorcio, en caso de la ausencia o renuncia del administrador el reglamento suele
autorizar al Consejo de administración a que administre el consorcio debiendo llamar en un
plazo perentorio a Asamblea Extraordinaria para la designación de un nuevo administrador.

Del Art 2064 del CCYCN surgen como funciones las de: reemplazar al administrador: en casos
puntuales suple al administrador.

Autorización para usos del fondo de reserva: autoriza al administrador de dicho fondo ante
gastos imprevistos mayores a los ordinarios.
Control económico financiero: tiene el deber de controlar los aspectos económicos U
financieros del consorcio, obligación sumamente seria cuya omisión puede comprometer la
responsabilidad de los integrantes de este.

E- el artículo 2059 del CCYCN establece que los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en forma prevista en el reglamento de Propiedad Horizontal, con transcripción del
orden del día, el que debe de tratarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de
temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el
tema.

La asamblea puede auto convocarse para deliberar, las decisiones que se adopten son válidas,
la auto convocatoria y el temario a tratar se aprueban una mayoría de 2/3 de la totalidad de los
propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de
los propietarios, aunque no lo hagan en la asamblea. Este Art. Señala que la asamblea debe ser
convocada en la forma prevista en el reglamento, pero añade la necesidad de que la
convocatoria se establezca en el orden en forma precisa y completa, y sancionar con nulidad la
deliberación sobre temas no incluidos en el mismo. La excepción es que se encuentren en la
asamblea presente todos los propietarios y todos ellos estén de acuerdo en tratar el tema no
incluido. La citación debe realizarse por un medio fehaciente al domicilio denunciado por los
propietarios.

F- El quorum es el número de concursantes indispensables para que la asamblea pueda

sesionar, mientras que la mayoría significa la cantidad de votos necesarios para producir una
resolución válida.

La ley en el art 2060 del CCYCN. Habla de mayorías, pero no se refiere al quórum, a su vez el
quorum nunca puede ser menor a la mayoría. El reglamento de copropiedad es el que va a
determinar el quórum necesario para sesionar. Las decisiones se toman por mayoría que deben
ser absoluta y sobre el total de los propietarios de las unidades funcionales, la mayoría ya no es
por persona como en la ley 13512, si no que se requiere doble mayoría: número de unidades y
partes indivisas con relación al conjunto.

Una vez comprobada la existencia del quórum, se designa presidente y si pasa a tratar el orden
del día. Agotada la deliberación de cada cuestión se vota.

Pregunta Nº 3

Actividad 3 
Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 7 y 8.
Resuelva el siguiente caso:
Volvamos al consorcio "El gran campeón" donde después de los trámites de rigor, que Ud. bien
conoce, han elegido un nuevo administrador recayendo el nombramiento en la persona de
Elías Jason que es un reconocido especialista en la actividad de administración de propiedades.
Una vez que el Sr. Jason hizo cargo del consorcio empezaron a aparecer algunos problemas con
un consorcista que reclama que se prohíba a los consortes tener mascotas domésticas en el
edificio, cualquiera sea su naturaleza, e insiste vivamente por expulsar a las que ya hay.
Por otro lado inesperadamente el encargado del edificio presenta intempestivamente su
renuncia por lo que es indispensable y con la mayor premura posible buscarle un
reemplazante.
Con este objeto el administrador convoca a una asamblea de copropietarios para debatir estos
temas y en la reunión se ventilan las siguientes preguntas que Ud. deberá responder.
a)   ¿Dónde está o debiera estar regulada la tenencia de mascotas en un edificio sometido a
propiedad horizontal? ¿Estima usted que la pretensión del consorte prosperará? 

RESP a- no existe legal que prohíba la tenencia de animales domésticos, sí tampoco la prohíbe
en forma expresa al reglamento de copropiedad, el reglamento interno del edificio o el
contrato de alquiler podrá tenerse sin inconvenientes por aplicación del principio
constitucional qué garantiza de hacer todo aquello que la ley no prohíbe. Si la tenencia está
prohibida en los reglamentos deben desalojarse los animales, si nada se dice el desalojo
dependerá de las molestias que ocasionen.

b) ¿Qué ley regula la actividad de los encargados de edificio? ¿Están los encargados agrupados
en algún sindicato?

B-la actividad de encargo del edificio es regulado por el convenio colectivo de trabajo Nº
589/10 que dejó sin efecto la antigua ley 12981, y si complementas siempre que sea
compatible, con la Ley de Contratos de trabajo. Los encargados de edificios están nucleados en
el SUTERYH. Sindicato único de trabajadores de edificios de renta y horizontal.

c)    ¿Es obligatorio qué a los encargados se les de vivienda en el edificio donde trabajan? Si
fuera esto obligatorio, ¿qué pasa cuando el encargado deja de trabajar? ¿Debe desocupar ese
inmueble o se puede quedar viviendo ahí?

C-se trata de uno de los derechos del encargado, el uso y goce de una vivienda adecuada, pero
no existe obligación de construir una a esos edificios, pudiendo ser súplica con el pago de un
adicional de dinero. Se debe tener presente que cuando se asigna la vivienda, el encargado
carece de todo derecho sobre ella, por lo que, al finalizar el vínculo, termina también su
derecho de ocupación debiendo abandonarla, y en el caso de negativa, puede recurrir tanto al
fuero laboral, como al fuero penal, sin dejar de lado la posibilidad de accionar por los daños y
perjuicios consecuentes. La jurisprudencia a dicho: “el encargado de una casa que, al ser
prescindido su contrato, se le intimó para que desaloje el despacho que ocupaba como
prestación sea sus servicios, está obligado a indemnizar al propietario del uso y goce de su
habitación con posterioridad a la fecha de información.

Si el contrato ha sido resuelto, él ha encargado a perdido el derecho a permanecer en ella

precariamente cedida por esa causa sin derecho de retención motivo por el cual su negativa a
abandonar la configura un delito de usurpación. En los casos de despido sin invocación de justa
causa el empleador no podrá exigir al trabajador la entrega de la unidad inmueble que este
hábitat, hasta tanto se le abone la totalidad de los rubros salariales e indemnizatorios qué le
correspondan percibir. El derecho a permanecer en la vivienda no se extenderá más allá de 90
días, contados a partir del despido. Cuando el trabajador falleciera, sus herederos podrán
permanecer en la vivienda hasta un máximo de 30 días.

d)    Enumere alguno de los derechos laborales de los encargados y algunas de las obligaciones
de la patronal.

Los encargados del edificio tienen derecho a: recibir órdenes directas y únicamente del
administrador del consorcio, derecho a un descanso no inferior de 12 horas consecutivas entre
jornada y jornada, derecho a reposo intermedio de 4 horas durante la jornada, derecho a
vacaciones anuales en un período comprendido entre el primero de octubre y el 30 de abril,
etcétera. La patronal tiene las siguientes obligaciones: tratar con respeto al personal a cargo,
otorgar certificado de trabajo, informar a la FATERYH todo movimiento que se produzca
Referentemente al personal, Contratar trabajadores con discapacidades para cumplir tereas
acordes, mantener registro actualizado de la entrega de protección personal, etc.

Pregunta Nº 4

Actividad 4 
Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 9, 10 y 11 
Resuelva el siguiente caso:
Dejando de lado los problemas a los que se enfrenta a diario en "El gran campeón" el
especialista sr Jason, él también desarrolla una vasta actividad en la administración de tiempos
compartidos y cementerios parque.
Justamente, es en uno de esos conjuntos inmobiliarios que se le presenta la siguiente situación
que usted deberá resolver y fundamentar su solución.
¿Qué se entiende por conjuntos inmobiliarios?
¿Cuáles son las facultades y obligaciones de los propietarios?
¿En el tiempo compartido, qué deberes le corresponden al emprendedor y al administrador?
¿En los cementerios parque cuáles son las facultades de los titulares del derecho de sepultura? 

INTENTO Nº 1

Respuesta 

a- Son conjuntos inmobiliarios de acuerdo con el art. 2.073 del CCYCN: los clubes de
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales - náuticos o
cualquier otro entendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendido
así mismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglos a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.
 El art. 2074 del CCYCN enumera los elementos característicos de estas
urbanizaciones siendo los mismos: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamentario por el que se establecen órganos de funcionamiento, obligación de
contribuir con los gastos comunes, etc. Con estas normas se vino a llenar con la
reforma del CCYCN un vacío legal que toda doctrina reclamaba como de suma
importancia para regular esta realidad a través de una legislación especial.
 De acuerdo con el art. 2075 del CCYCN todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal.

B- El art. 2078 determina las facultades y obligaciones de los propietarios: cada propietario
debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites
y restricciones que surgen del respectivo reglamento de la Propiedad Horizontal del conjunto
inmobiliario, hoy teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Con esto hay una mayor
amplitud en cuanto a las restricciones en función de que ahora también se debe respetar los
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos, con una clara señal de preocupación por la
preservación del medio ambiente; temática que la reforma del CCYCN tuvo en especial cuenta.

C- El art 2094 del CCYCN determina los deberes del emprendedor.

a) Establece el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador.

b) Habilitar un registro hoy de titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el

que debe asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, periodos de uso, el o
los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad.

c) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

comprometidas,

d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

es relevante descartar que con la regularización de los deberes del emprendedor por parte del
CCYCN, ahora no se solicita la Constitución de un fideicomiso como se encuentre en
construcción del entendimiento.

El art 2097 determina los deberes del administrador:

a) Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común en
condiciones.

b) Preservar la igualdad de derecho de los usuarios.

c) Verificar las infracciones del reglamento de usos y aplicar sanciones.

d) Imponer los recursos administrativos y acciones judiciales.

e) Llevar libros contables conforme a derecho.

f) Confeccionar y ejecutar presupuestos de gastos y fondo de reserva.

g) Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios

h) comportarse como un buen administrador de acuerdo a los usos y prácticas del sector.

El administrador tiene una importancia capital en el funcionamiento del sistema. Debe

advertirse que no existe la asamblea de copropietarios cómo suceden en la Propiedad
Horizontal.

D- de acuerdo con el art 2107 el CCYCN. Son facultades del titular del derecho de sepultura.

A) Inhumar en la parcela los restos humanos de quien disponga, y acentuar las exhumaciones,
reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto.

B) Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de

construcción dictadas al efecto.

C) Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados.

D) Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.

Esas normas colocan en cabeza del titular de la sepultura los derechos que hacen al contenido
del ejercicio de su derecho real del cementerio privado. Considerándose como tal a los
inmuebles de propiedad privada afectados a la imaginación de restos humanos.