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Actividad 1 (25 puntos)

Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 1, 2


y 3.
Resuelva el siguiente caso:
La empresa "El gran campeón" dedicada al rubro de exportación de toros de raza, es
propietaria de un local comercial sito en la planta baja del consorcio de propietarios
"Salta" sito en la calle Salta N° 590 y ha sufrido serios daños en la pintura y
mampostería del local en general como consecuencia de la rotura de un caño
maestro de la red de agua del edificio.
Luego de hacer diversos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y
también por carta documento ha conseguido que el consorcio repare el caño roto
pero no se le ha reconocido ningún tipo de reparación de los daños que sufrió su
local.
Cansado de esta situación inicia un juicio contra todos y cada uno de los
copropietarios del edificio para que lo resarzan de los daños y perjuicios
ocasionados.
Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del
reglamento de copropiedad y administración que rige al consorcio correspondiente al
porcentual de cada unidad.
Lea detenidamente cada una de las consignas y responda:
a) ¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red de agua del edificio?
Ejemplifique detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente
comunes y cosas y partes comunes no indispensables.
b) ¿A quién le corresponde su reparación? ¿En qué medida responden los
consortes?
c) ¿Qué pasaría si la damnificada decidiera ante la inacción del consorcio dejar de
pagar las expensas? ¿Puede hacerlo? Fundamente su respuesta

Pregunta 1)..A...
Los caños maestros de la red de agua de un edificio, tienen la naturaleza de ser COSAS Y
PARTES NECESARIAMENTE COMUNES, esto surge del artículo 2041 del CCYCN. Que
establece que son cosas y partes necesariamente comunes, Inc F) las cañerías que
conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cabreados hasta
su ingreso en la unidad funcional.
El CCYCN también menciona en el art. 2040 LAS COSAS Y PARTES COMUNES de un
edificio: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad y administración. Las cosas y partes cuyo
carácter de comunes o propias no esta determinado, se consideran comunes. Sobre estas
cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las
cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de
los otros propietarios. Podemos decir en forma enunciativa que son cosas comunes: el
terreno, los pasillos, los ascensores, terraza, etc.
El art. 2042 se refiere a las COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES, como
lo son la piscina el solarium, el gimnasio, etc.
B.... La reparación de acuerdo a lo establecido en el CCYCN corresponde a todos los
copropietarios ya que estos tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
Cualquiera de los dueños puede realizar las erogaciones necesarias para la conservación o
reparación de dichas partes comunes del inmueble con derecho a ser desembolsado por los
demás, siempre y cuando estuviese ausente el administrador y no exista oposición de los
otros condominios previamente notificados.
El consorcio en principio sólo deberá hacerse cargo de la reparación de las cosas
necesariamente comunes sólo sobre los tramos que así son considerados.
El art. 2048 del CCYCN establece: cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de cosas o partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o
por la asamblea.... De lo expuesto se deduce que nuestra ley establece como medida
contributiva la proporcionalidad de la carga con relación al valor de su piso, departamento o
local. Pero partiendo del un principio de equidad, las partes pueden apartarse de aquel
sistema de proporcionalidad y establecer en el reglamento bases distintas para la
distribución de las cargas.

C.. No puede bajo ningún punto de vista la damnificadas dejar de pagar las expensas por la
inacción del consorcio. Esto se debe a que la obligación de pago de las expensas comunes
es irrenunciable, no pudiendo eludir su obligación, ni aún abandonando o renunciando a la
propiedad de la unidad, el art 2049 del CCYCN establece que los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensas o contribución a su cargo aún con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Como así tampoco pueden revisar ellos yo de expensas o contribuciónes ni oponer
defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos indiquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El CCYCN en el art. 2050 establece también que además del propietario y sin implicar
liberación de este, estan obligados al pago de los gastos comunes y contribuciones de la
propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. Se hace referencia aqui
que también están obligados al pago los poseedores por cualquier título.

Actividad 2 (25 puntos)


Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 4, 5
y 6.
Resuelva el siguiente caso:
Luego del problema que la empresa "El gran campeón" tuvo con el caño de aguas del
edificio roto y que como Ud. sabe le ocasionara serios daños en la pintura y
mampostería de su local comercial de planta baja, los consorcistas no han quedado
conformes con la actitud asumida por el administrador del consorcio, el Sr. Oscar
Negrete, en esa circunstancia y se están movilizando para intentar removerlo del
cargo de administrador y designar uno nuevo.
Se realizan distintas reuniones informales en los pasillos del edificio en las que
participan distintos consortes y que plantean las dudas que esta situación les
presenta a su vez, acuden a los miembros del Consejo de Administración y no
encuentran respuestas por lo que cansados de tanta incertidumbre lo convocan a
Ud., en su condición de especialista en el tema, para que les aclare las dudas y les
explique los pasos a seguir.
En concreto, le consultan lo siguiente:
a) ¿Quién puede ser designado administrador de un consorcio?
b) ¿Puede ser solamente una persona física o también podría ser una persona
jurídica?
c) ¿Se puede revocar el mandato de la actual administrador en cualquier momento
o hay que esperar que se le venza el plazo del mandato que tiene? Fundamente su
respuesta.
d) ¿Qué función cumple el Consejo de Administración
e) ¿Cómo se convoca a una asamblea de consorcistas? Explique el procedimiento
de convocatoria, el contenido de la citación y la forma de notificación?
f) ¿Cuál es el quórum necesario para que la asamblea pueda sesionar? ¿Cómo se
computa ese quórum?

A y B... El administrador es el representante legal del consorcio, tiene para ello el carácter
de mandatario, y podrá ser designado como tal: un propietario, o un tercero no propietario
que tanto puede ser una persona física o jurídica.
En cuanto a su designación: el administrador designado originalmente debe ser ratificado en
la primer asamblea, de lo contrario cesa. Las designaciones posteriores deben ser
realizadas por la asamblea y removido por ella, sin necesidad de expresión de causa.

C... Existen reglamentos que establecen la irrevocabilidad del mandato, ya sea expresa o
como consecuencia de ciertas cláusulas que implícitamente fijan la irrevocabilidad como por
ejemplo requerir la unanimidad de los consorcistas para remover al administrador.
Por más que exista cláusulas de irrevocabilidad, el mandato es revocable, ya sea por causa
fundada o aun incausada cuando la asamblea lo decida por mayoría equivalente a la
necesaria para reformar el reglamento. Siendo esta mayoria de acuerdo al art. 2057 del
CCYCN, la de 2/3 De la totalidad de los propietarios.
El artículo 380 del CCYCN habla de la Extinción del mandato. Y en el Inc. C. Establece que
se extingue el mandato por la revocación efectuada por el representado; sin embargo, un
poder puede ser irrevocable, siempre que el mismo sea para actos especialmente
determinado, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser
solamente del representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a
representante y un tercero, o a representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del
plazo fijado y puede revolcarse si .media justa causa.

D.. La función del Consejo de administración; es fundamentalmente la de contralor de los


gastos del consorcio. En caso de ausencia o renuncia del administrador el reglamento suele
autorizar al Consejo de administración a que administre el consorcio debiendo llamar en un
plazo perentorio a asamblea extraordinaria para la designación de nuevo administrador.
Del art. 2064 del CCYCN, surgen como funciones las de:
Remplazar al administrador: en casos puntuales suple al administrador.
Autorización para uso del fondo de reserva: autoriza al administrador a utilizar dicho fondo
ante gastos imprevistos mayores a los ordinarios.
Control económico financiero: tiene el deber de controlar los aspectos económicos u
financieros del consorcio, obligación sumamente sería cuya omisión puede comprometer la
responsabilidad de los integrantes del mismo..

E... El art. 2059 del CCYCN, establece que los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción
del orden del día, el que debe retractarse en forma precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan
por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas su la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban una mayoría de 2/3 de la
totalidad de los propietarios.
Son igualmente validada las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea..
Este art. Señala que la asamblea debe ser convocada en la forma prevista en
el.reglamento. pero añada la necesidad de que la convocatoria se establezca el orden del
dis en forma precisa y completa, y sancionar con nulidad la deliberación sobre temas no
incluidos en el mismo. La excepción es que se encuentren en la asamblea presente todos
los propietarios y todos ellos estén fe acuerdo en tratar el tema no incluido.
La citación debe realizarse por un medio fehaciente al domicilio denunciado por los
propietarios.

F.... El quórum es el número de concurrentes indispensables para que la asamblea pueda


sesionar, mientras que mayoria significa la cantidad de votos necesarios para producir una
resolución válida.
La ley en el art. 2060 del CCYCN, habla de mayorías, pero no se refiere al quórum, a su vez
el quórum nunca puede ser menor a la mayoría. El reglamento de copropiedad es el que va
a determinar el quórum necesario para sesionar.
Las decisiones se toman por mayoria que debe ser absoluta y sobre el total de los
propietarios de las unidades funcionales. La mayoría ya no es por persona como en La ley
13512, sino que se requiere doble mayoria: número de unidades y partes indivisas con
relación al conjunto.
Una vez comprobada la existencia de quórum, se designa presidente Y se pasa a tratar el
orden del día. Agotada la deliberación de cada cuestión se vota.

Actividad 3 (25 puntos)


Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 7 y
8.
Resuelva el siguiente caso:
Volvamos al consorcio "El gran campeón" donde después de los trámites de rigor,
que Ud. bien conoce, han elegido un nuevo administrador recayendo el
nombramiento en la persona de Elías Jason que es un reconocido especialista en la
actividad de administración de propiedades.
Una vez que el Sr. Jason hizo cargo del consorcio empezaron a aparecer algunos
problemas con un consorcista que reclama que se prohíba a los consortes tener
mascotas domésticas en el edificio, cualquiera sea su naturaleza, e insiste vivamente
por expulsar a las que ya hay.
Por otro lado inesperadamente el encargado del edificio presenta intempestivamente
su renuncia por lo que es indispensable y con la mayor premura posible buscarle un
reemplazante.
Con este objeto el administrador convoca a una asamblea de copropietarios para
debatir estos temas y en la reunión se ventilan las siguientes preguntas que Ud.
deberá responder.
a) ¿Dónde está o debiera estar regulada la tenencia de mascotas en un edificio
sometido a propiedad horizontal? ¿Estima usted que la pretensión del consorte
prosperará?
b) ¿Qué ley regula la actividad de los encargados de edificio? ¿Están los encargados
agrupados en algún sindicato?
c) ¿Es obligatorio qué a los encargados se les de vivienda en el edificio donde
trabajan? Si fuera esto obligatorio, ¿qué pasa cuando el encargado deja de trabajar?
¿Debe desocupar ese inmueble o se puede quedar viviendo ahí?
d) Enumere alguno de los derechos laborales de los encargados y algunas de las
obligaciones de la patronal.

A....No existe suposición legal que prohíba la tenencia de animales domésticos. Si tampoco
la prohíbe en forma exprés el reglamento de copropiedad, el reglamento interno del edificio
o el contrato de alquiler, podrá tenerse sin inconvenientes por aplicación del principio
constitucional que garantiza de hacer todo aquello que la ley no prohíbe.
Si la tenencia esta prohibida en los reglamentos deben desalojarse los animales, si nada se
dice el desalojo dependerá de las molestias que ocasionen.
B... La actividad de encargado de edifico es regulado por el CONVENIO COLECTIVO DE
TRABAJO N° 589/10 que dejo sin efecto la antigua ley 12.981, y se complementa siempre
que sea compatible, con la LEY DE CONTRATOS DE TRABAJO.
Los encargados se edificios están nucleados en el SUTERYH. Sindicato Unico de
Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
C...se trata de uno de los derechos del encargado , el uso y goce de una vivienda
adecuada, pero no existe obligación de construir una a esos efectos, pudiendo ser súplica
con el pago de un adicional en dinero.
Se debe tener presente que cuando se asigna la vivienda, el encargado carece de todo
derecho sobre ella, por lo que al finalizar el vínculo, termina también su derecho de
ocupación debiendo abandonarla, y en el caso de negativa, puede recurrirae tanto al fuero
laboral, como al fuero penal, sin dejar de lado la posibilidad de accionar por los daños y
perjuicios consecuentes.
La jurisprudencia a dicho: "El encargado de una casa que al ser prescindido su contrato, se
le íntimo para que desalojar el desparrame ti que ocupaba como prestación sea sus
servicios, esta obligado a indemnizar al propietario del uso y goce de su habitación con
posterioridad a la fecha de información
Si el contrato a sido resuelto, el encargado ha perdido el derecho a permanecer en ella
precariamente cedida por esa causa sin derecho de retención motivo por el cual su
negativa a abandonarla configura un delito de usurpación..
En los casos de despido sin invocación de justa causa el empleador no podrá exigir al
trabajador la entrega de la unidad inmueble que este hábitats, hasta tanto se le abone la
totalidad de los rubros salariales e indemnizatorios que le cospondan percibir. El derecho a
permanecer en la vivienda no se extenderá más allá de 90 días, contados a partir del
despido. Cuando el trabajador falleciera, sus herederos podrán permanecer en la vivienda
hasta un máximo de 30 días...
D....los encargados de edificio tienen derecho a: recibir órdenes directa y únicamente del
administrador del consorcio, derecho a un descanso no inferior de 12 horas consecutivas
entre jornada y jornada, derecho a reposo intermedio de 4 horas durante la jornada,
derecho a vacaciones anuales en un periodo comprendido entre el primero de octubre y el
treinta de abril, etc.
La patronal tiene las siguientes obligaciones: tratar con repetí al personal a cargo, otorgar
certificado de trabajo, informar a la FATERyH todo movimiento que se produzca referente al
personal, contratar trabajadores con discapacidaes para cumplir tareas acordes, mantener
registro actualizado de la entrega de elementos de protección personal, etc.

Actividad 4 (25 puntos)


Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 9,
10 y 11
Resuelva el siguiente caso:
Dejando de lado los problemas a los que se enfrenta a diario en "El gran campeón" el
especialista sr Jason, él también desarrolla una vasta actividad en la administración
de tiempos compartidos y cementerios parque.
Justamente, es en uno de esos conjuntos inmobiliarios que se le presenta la
siguiente situación que usted deberá resolver y fundamentar su solución.
¿Qué se entiende por conjuntos inmobiliarios?
¿Cuáles son las facultades y obligaciones de los propietarios?
¿En el tiempo compartido, qué deberes le corresponden al emprendedor y al
administrador?
¿En los cementerios parque cuáles son las facultades de los titulares del derecho de
sepultura?

A... son conjuntos inmobiliarios de acuardobal art. 2073 del CCYCN: los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro
entendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendido así mismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.
El art. 2074 del CCYCN enumera los eleme tos característicos se estas urbanizaciones,
siendo los mismos: cerramiento, partes comunes y pro adas, estado de indecisión forzosa y
perpueta de las las partes lugares y bienes comunes, reglamentos que establecen órganos
de funcionamiento, obligación de contribuir con los gastos comunes, etc. Con estas normas
se vino a llenar con la reforma del CCYCN un vacío legal que toda la doctrina reclamaba
como de suma importancia para regular esta realidad a través de una legislación especial.
De acuerdo al art. 2075 del CCYCN todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal.
B...El art. 2078 determina las facultades y obligaciones de los propietarios: cada propietario
debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los
límites y resyriccion3w que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del
conjunto inmobiliario y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Con esto
hay una mayor amplitud en cuanto a las restricciones en función de que ahora también se
deben respetar los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos, con una clara señal
de preocupación por la preservación del medio ambiente; temática que la reforma del
CCYCN tuvo en especial cuenta.

C... El art. 2094 del CCYCN determina los deberes del emprendedor.
a)3stablesee el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman
parte del tiempo compartido y controlar el cumpmimie yo de las obligaciones a cargo del
administrador.
b)Habilitar el registro de titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación en el que
deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, periodos de uso, el o
los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de unidades y los
cambios de titularidad.
c)Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en ma oportunidad y condiciones
comprometidas.
d)Abonar las cuotas por gastos del sistema de unidades no enajenadas.
Es rellevate destacar que con la regulación de los deberes del emprendedor por parte del
CCYCN, ahora no se solicita la Constitución de un fideicomiso cuando se encuentre en
construcción el entendimiento.
El art. 2097 determina los deberes del administrador:
a)Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común en
condiciones.
b)Prssrvarcla igualdad de derechos de los usuarios.
c)Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar sanciones.
d)Llevar libros contables.
e)Confeccionar y ejecutar presupuesto de gastos, fondo de reserva y gastos.
f)Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios.
g)Comportarse como un buen administrador de acuerdo a los usos y prácticas del sector.
El administrador tiene una importancia capital en el funcionamiento del sistema. Debe
advertirse que nobexisye la asamblea de copropietarios como sucefecen la propiedad
horizontal.

D.... De acuerdo al 2107 del CCYCN. Son facultades del titular del derecho de sepultura.
a)Intimar en la parcela los estos humanos de quienes disponga, y efectuar las
exhumaciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto.
b)Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto.
c)Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados.
d)Utilizar los oratorio, servicios, parque e instalaciones y lugares según las condiciones
establecidas.
Esas norma coloca en cabeza del titular de la sepultura los derechos que hacen al
contenido del ejercicio de su derecho real de cementerio privado. Considerándose como tal
a los inmuebles de propiedad privada afectados a la imaginación de restos humanos.

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